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星期三, 十一月 22, 2017
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地产投资

温哥华租金高涨到难以负担程度 UBC地区租金更是贵冠全省

■ 邻近UBC校园的租户,近七成难以负担日益高昂租金。图为UBC附近高层柏文林立。资料图片  本报记者张文慈报道 在卑诗省,不仅温哥华市的租金高涨到难以负担的程度,如今连许多其他城市,同样有租客为著每月缴付租金而烦恼。温市的卑诗大学(UBC)附近地区,近七成租客居住在租金难以负担的单位,在西温则接近六成,就连温岛多个城市也超过五成。有本地学者认为,温岛部分城市因为长者聚居,长者收入低关系,益发反映交租困难程度。要解决整体问题,恐需开始考虑适度调高物业税,好让更多单位投入租务市场,舒缓租住单位的供需矛盾。 据加拿大广播公司(CBC)报道,租金高涨问题,已由温哥华地区蔓延全省。人口普查数据显示,卑诗最难负担租金的10个城市,仅两个在大温地区,几乎逾半的租客难以负担单位租金(见附表一)。   西温月租中位数逾3,000元 在温哥华市,虽有44%的租户不能负担租金,但却非最难负担的首10个城市之一。按加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)的定义,居住成本低于家庭税前收入的30%,才叫做可负担的居所。这也是加拿大统计局(Statistics Canada)用来衡量本国不同地区家庭房屋负担能力的标准。 统计显示,卑诗大学(UBC)校园及附近地区的大温A选区(Electoral Area A),为全省租金最难以负担的地区,有三分二租户去年为交租烦恼。 至于西温的租户,也同样面临高昂的住房成本;在那里,租金中位数(median rent)每个月超过3,000元。 根据统计局的一份地图,显示出2016年大温地区的租金中位数情况,较深紫色意味要交的租金数额更高(见地图)。 内陆温岛多个城市同样面临困境 然而,卑诗内陆克雷斯顿(Creston)、盐泉岛(Salt Spring Island)以及温岛城市帕克斯维尔(Parksville)、夸利坎滩(Qualicum Beach)等城市的租客,也同样面临困境。在这些地区的住房一般比大温地区便宜,但居民收入也较低。 有居住在温哥华岛阿伯尼港(Port Alberni)的租客,就讲述她挨贵租的苦况,抱怨租金高达她月入的四分三左右。 温市亟需第二套间投入租务市场 另外,除威斯勒(Whistler)以外,大温10个城市的业主和租客,同样也承受难以负担的住房贷款或租金压力。根据统计显示,几乎超过3成业主、6成租客都难以负担(见附表二)。 研究温哥华短期出租物业影响的研究员萨瓦茨基(Karen Sawatzky)说,人口普查数据显示,它们须倚赖第二套间(Secondary Suites)来填补出租单位的库存:“我们真的需要更加重视,在小型社区以及像温哥华这样的大型社区里,提出长期租赁住房来源的思路。”

学者:PTT没解决房屋负担问题 反而推高公寓价格

■ 公寓等多户房屋成为带动大温新屋动工的主力。图为温哥华市中心。加通社 本报记者冯瑞熊 有专门研究大温房屋市场的学者表示,去年8月省府实施海外买家物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT)后,不单未能解决大温地区房屋可负担性问题,更连中价及低价市场的可负担性也转差。他指在未来2至3年,每年约有2万个公寓单位陆续落成进入市场,有可能令公寓价格出现明显的调整(correction)。 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)称,不能判定中价及低价市场的可负担性转差,与PTT的关系,有可能是部分豪宅市场的外国投资者,在PTT实施后,未有离场而转到中低价市场,但这不是很容易去证实。 海外买家物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT)对大温地区房屋可负责性问题,他认为是没有帮助,但究竟两者的关系是怎样,他指这是一个很难回答的问题。 建议向没交税或工作人士征税 要解决房屋可负担性问题,达维多夫指长远来说,不外是征税与增加房屋供应两方面。对于征税,他一直建议向没有在本地交税或工作,不论是其么国籍的人征税,所以温市推出的住宅空置税(Empty Homes Tax),对解决房屋可负担性应该是有帮助。另外,他认为应该兴建更多不同类形的可负担房屋,包括入住较大家庭的城市屋及公寓,而城填政府也应该加快速度,容许居住密度提高而不是禁止它。 达维多夫称,房屋价格上升会引起两种关虑:一是令负担不起的中产阶层搬离该区;另一个市民付出高于房屋的价值,导致房屋价格有可能下泻。他指出,未来2至3年,每年约有2万个公寓单位将进入市场,有可能令公寓价格出现明显调整。

房屋空置税来真的了!谎报将罚$10000,没有主动申报直接算作空置!

2016年8月2日, 温哥华政府宣布 海外买家买房要多交15%的海外买家税 从而引起了不小的风波 整个温哥华的房屋交易量瞬间暴跌... 过了1年,在温哥华房市渐渐缓过来的时候,市长Gregor Robertson今天又放了一个大招:温哥华所有住宅物业业主须申报其物业的用途,到明年2月2日,没有申报的业主将被视为拥有空置屋,必须缴纳房屋空置税(Vacant Home Tax),外加$250的罚款。 市长Gregor Robertson表示,本周开始温哥华市府将向全市超过18万住宅物业业主,发出提前物业税通知。 业主收到信件后,可直接上网申报物业用途,网页链接为:http://vancouver.ca/home-property-development/declare-property-status.aspx?utm_campaign=eht-declare&utm_medium=Vanity&utm_source=eht-declare_Vanity。 市民若需要帮助,可拨打311查询电话,或在工作时间前去温哥华市府由市政员工协助完成,温哥华市所有图书馆也将为市民提供技术及信息服务。 如果住宅物业不是业主的主要住宅,而且一年内有超过6个月的时间因未出租而空置,温哥华市府将以该物业2017年物业估价值的1%征收空屋税。而且此后每年均以业主最新物业估价值,按1%收税。 如何界定物业是否空置? Gregor Robertson称,温哥华市府将聘请核查员对疑似虚假申报的物业进行检查。市政府的工作人员将查看水务局、水电局等资料,剖析相关数据,来确保这些房屋的真实情况。虚假申报的业主将被罚款1万加元。 Gregor Robertson同时也表示,市府对一些处于特殊状况的房屋(如等候开发许可状态或者遗产认定状态的房屋...)给予空屋税豁免,市民可浏览上述市府网页了解详情。 曾多次向省府提出征收房屋空置税的Gregor Robertso认为,“毫无疑问,温市房屋可负担性危机迫在眉睫,去年(大温独立屋)房价上升37%,出租空置率是0.6%,这是不利经济,也令市民特别是家庭及年轻人难在市内觅得居所。” Gregor Robertso称:“房屋主要用途是居住,若有人把房屋作商业用途拿来挣钱,那就应该付出相应的税款。” 多伦多也曾打算征收空置税 今年4月初,多伦多也曾拟向市内大约65000套空置房征收空置税。市长庄德利表示,市内有65,000间空置房屋,有些投资者任由物业空置,坐等楼价上升。 多伦多的房屋政策需要照顾到中等家庭有能力买屋,低收入人士也可以负担得起租金,以及首次置业者的需要。征收空置税可能可以解决多伦多“房荒”的问题,不过这个提议最后也不了了之。 温哥华市长Gregor Robertso在发布会最后指出,绝大多数温哥华业主不会被征空屋税,这个税款主要针对不自住也不出租,拿来坐等升值的房屋。 希望该政策能刺激业主出租房屋以缓解温哥华租房难 状况。不过,也有华裔地产经纪认为,空屋税对现有楼市影响应该不大。

大温多户屋住宅市场火热 明年落成数量将增长五成

■ 大温区公寓等多户房屋市场,仍然炽热。资料图片  本报记者 根据卑诗地产协会(BCREA)最新公布的一份报告预测,明年大温区多户房屋落成数量,可望较平均上升五成,而公寓建筑期则由温市市中心的35.7个月,至素里的12.5个月(见附表)。 BCREA周二发表的上述报告分析,随着发展商越来越多兴建公寓等多户房屋项目,令到建筑时间延长。 越来越多发展商兴建公寓 2016年,大温新建多户房屋数量达2.27万个单位,较对上一年攀升了40%。上述报告估计,今年新建多户房屋约有1.97万个单位。至2018年,多户房屋新建数量则会再增多1.9万个单位。 同时,BCREA报告引用加拿大按揭及房屋公司(CMHC)资料显示,大温区公寓由动工至完成,整体所需建筑时间超过20个月,而不同地区的公寓建筑期也有明显差异,其中温市市中心估计需时近3年(35.7个月),其次是温市东南区(26.5个月)、固兰湖南/渥街区(South Granville/Oak)(24.8个月)、北本拿比(21.9个月),而列治文则须时21个月。 不过,在素里市,全新公寓项目的建筑时间仅须约一年(12.5个月),而温市基斯兰奴/格雷岬区(Kitsilano/Point Grey)和三角洲,也只须14.2个月,至于兰里(Langley)柏文建筑也仅须要14.3个月的时间。 报告指出,由于大部分仍在兴建中的多户房屋单位已经售出,随着明年多个项目竣工,新业主陆续入伙,可望有助大温区出租房屋供应量的增加。

奇化街高厦五遭否决 关注组行动组同声欢呼

■ 华埠行动小组和唐人街关注组成员,知道奇化街建高厦项目遭否决后,高声欢呼。 图文:本报记者张文慈 温市发展许可委员会(Development Permit Board,简称DPB)周一以2比1票,否决备受争议的华埠高厦发展项目“105 Keefer”,到场旁听的华埠行动小组(Chinatown Action Group)及唐人街关注组成员,高声欢呼,并希望市府未来争取在该地皮兴建百分百廉租单位。不过,发展商Beedie Living代表则拒绝表示意见。 由4人组成的DPB下午5时开会后不久,成员之一的温市府工程部总经理布罗沃尔尼(Jerry Dobrovolny)就提出动议,强调这是一个艰难的决定,但毕竟该项目位在华埠重要公共空间,附近又是中山公园及华工纪念碑,希望申请方重新考虑计划,所以他必须提出反对动议,否决市府职员所做的批准建议。 规划师称尊重居民反对意见 温市首席规划师凯利(Gil Kelley)也表示,虽然该建筑方案符合华埠历史区域HA-1A地区的建筑准则,但必须尊重区内居民表达的反对意见,继续与市府讨论后,提出可接受的建筑计划,他必须支持反对动议。 在DPB会议主席Andrea Law主持表决下,最终以以2比1票否决。温市府市政副经理莫切尔(Paul Mochrie)则未投票支持动议。 到场旁听的华埠行动小组、唐人街关注组超过30名市民在会场外高声欢呼。华埠行动小组发言人刘成皿、唐人街关注组发言人梁泳诗相继说:“今天是新的一天。我们非常高兴,DPB终于停止Beedie的发展项目,反而保护了低收入居民。但是,这只是第一步。我们要求未来建百分百低收入廉租单位和免费的社区空间。” 前官员指发展商或提法律挑战 不过,发展商Beedie Living副总裁拉菲(Houtan Rafii)在会后则拒绝接受采访,随即离开现场。这是Beedie在过去4年的第5次提出申请,修正项目已由120呎下调至90呎,新大楼将有9层,提供111个住宅单位、零售商店、文化设施和三层地下停车场。其中长者文娱中心保证以市场价格一半,租出至少10年。但就取消原本计划的廉租单位。 发展商曾与卑诗房屋局(BC Housing)及市府讨论由政府购买地皮或换地,但未达成协议。根据申请书,Beedie Living指这项发展不会阻挡中山公园庭院的视线,高厦阴影也不会遮住华工纪念碑。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,一位前市府规划主任说,DPB否决这项建筑方案,是前所未有的,或可能最终招致发展商的法律挑战。 在2005年一个案件中,温哥华市府被一名房地产业主起诉,结果原告胜诉。当时一家石油公司在其所拥有的加油站附近,计划修建一条街道,但遭市府反对,法院后来裁定市府所订条件太过分。

温市议会通过奖励办法 允许特色屋主建后巷屋

■ 有部分业主改建特色屋时,遭人划上疑涉种族歧视的涂鸦。受访者提供  本报记者张文慈报道 温市议会周二通过保留特色屋奖励办法(incentives for the character home) ,允许特色屋主可建后巷屋出售,但温桑尼斯业主会抗议市府不许拆特色屋,是不环保和涉及种族歧视的做法。 温哥华市政府首席规划师凯利(Gil Kelley)表示:“通过相关政策,可提供更多可负担房屋,并解决出租房屋需求日大的问题,并且与收入水平相匹配。” 市府规划部门在报告指出,温哥华全市约有1.5万幢建于1940年以前的特色屋,其中约1.2万幢符合奖励办法,在通过更改土地用途(zoning)附例后,将允许屋主在改建时可增建筑面积,或兴建后巷屋后单独出售,增添更多房屋供应。后巷屋也可为共管物业(strata-titled)。 有业主指政策涉嫌歧视华裔 报告指,市府除特别举行公听会,并做过民调听取市民及业主意见,作为修订相关附例参考,温哥华祖裔委员会(Vancouver Heritage Commission)也同意相关修改。 市府表示,难以估计最后有多少业主愿意参与计划,但有信心新措施将可以为温市带来数以千计的新房屋。 不过,桑尼斯业主会(Shaughnessy Heights Property Owners' Association)副会长朱祖镛(Anthony Chu)在接受《星岛日报》访问时指出,温市政府自2014年6月所推出的一项临时政策,不许业主拆特色屋,巳令特色屋物业价值一直下降,市政府拒绝取消这项不公平的政策,既不环保也涉及种族歧视。 朱祖镛表示,“第二和第三桑尼斯有1,496幢特色屋,业主70%以上是华裔,这个歧视性的政策,很明显针对华裔,有种族歧视嫌疑,我们已去函中国驻温哥华总领馆及驻加大使馆,要求代为交涉。” 他指出,市府要求保留1940年前兴建的特色屋,其实不环保,因为部分旧屋已经腐烂并且发霉,或者墙壁使用的是含铅油漆,要求保留1940年前兴建的旧屋非常不合理。朱祖镛强调,市府应该允许业主,对自己的物业有决定权。他表示:“部分改建特色屋,还可见到种族歧视的涂鸦。” 朱祖镛还表示,拥有后巷屋的自住物业业主,把物业出售后将有可能要支付增值税,而且减少隐私,未必划算。

温哥华住房有多贵?生活开支日益增长 住房支出占收入87%

卑诗特许会计师协会(Chartered Professional Accountants of British Columbia,简称CPABC)周四发表最新一份研究报告指出,大温区居民生活开支日益增升,其中住房方面的支出更占家庭收入的超过八成。 CPABC研究发现,2016年,大温区业主在住房方面的开支,占了整体家庭收入的87.1%,比2015年时急升了14.5个百分点。相对地,在维多利亚区,业主的住房开支占家庭收入的53%,比对上一年上升了5.5个百分点。 CPABC主席马西森(Lori Mathison)指出,大温区平均每个工人的年薪不足5.5万元,要拥有一个安居之所,以及享受一个舒适生活,实在是一个难事。 上述报告更显示,楼房按揭、信用卡及信贷额等消费者负债正在不断增加。2016年,卑诗省消费者负债平均为62,395元,是全国各个省份中最高。 马西森分析,一旦收入或利率有任何重大变化,卑诗省民面对的冲击将会是最大,也意味着可能会出现拖欠还款或破产等严重财务问题。本报记者/网上图片

无牌管理物业租务 华裔地产代理罚7,500元

■ 大温出租物业市场兴旺,不少业主把自己的物业全部或部分出租。网上图片  一个华裔男地产代理因为无牌提供物业租务服务,违反地产服务法,被卑诗地产议会处分,合共罚款7,500元。 裁定专业不当行为 遭4项处分 经过调查,卑诗地产议会裁定地产代理陈鸿(Hong Edward Chen,译音)作出专业不当行为,因此作出4项处分决定。 该4项处分,分别是对陈鸿及其地产公司Edward Chen Personal Estate Corporation予以训斥;陈鸿及其地产公司要在90天之内,向该议会支付合共6,000元的罚款;陈鸿要自费完成由卑诗大学(UBC)尚德商学院(UBC Sauder School of Business)所提供的出租物业管理补习教育课程,而时间由该议会定出;以及陈鸿及其地产公司要在60天之内,支付1,500元执行费用予该议会。 如果陈鸿及其地产公司未能遵守上述命令,卑诗地产议会可能在没有另行通知的情况下,暂停或吊销陈鸿及其地产公司的牌照。 陈鸿与妻子在2014年6月6日开设Worldever Trading Ltd.。同年8月6日,陈鸿完成出租物业管理补充牌照考试,但是他没有采取进一步行动,从卑诗地产议会领取出租物业管理牌照。 在一个多月后,他辞去在Worldever Trading Ltd.董事的职务,并把自己手上的公司股份全部转给妻子,这样妻子就拥有公司的全部股份。 与妻组公司提供物业管理 在2014年11月至2016年8月期间,陈鸿透过Worldever Trading Ltd.,为业主提供出租物业管理服务,其中包括如经陈鸿买卖物业的客户,可获免费物业管理服务。在该段时间里,估计Worldever Trading Ltd.为大约18个业主提供物业租务服务,而没有证据显示陈鸿曾收到相关报酬。 此外,Worldever Trading Ltd.在其网页上刊登一些出租物业的广告,包括物业的详情及租金,但是网页上没有注明相关经纪的姓名。 在2016年6月,卑诗地产议会接到有人“举报”,于是展开调查,并在同年8月3日致函陈鸿有关处分决定。 以为通过考试就自动获牌照 12天后,陈鸿作出回复,表示自己以为通过了出租物业管理牌照考试,便自动获得牌照,可以提供出租物业管理服务。他承认在这件事情上,错误地自以为是。 陈鸿于2016年8月取得物业租务服务的牌照,2017年6月成为Worldever地产公司的独资东主。

根本解决住房问题 省房屋厅应全盘考虑 租客业主利益都应保障

■ 卑诗省府正研究调低业主加租幅度上限。CBC电视图片 卑诗省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson,图)表示,正在研究降低每年加租幅度上限。 根据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,罗品珍指出,目前,卑诗省容许业主每年加租幅度最多2%,另加通胀率。她透露她的部门将会就有关加幅规例作出检讨,藉以减轻租屋者的压力。 按照现行规定,业主每12个月可以调整租金一次,并且须在加租3个月前通知租客。以温哥华市为例,一房单位租金平均为1,950元,意味着业主今年可以加租78元。 据加拿大租屋指数(Canadian Rental Housing Index)提供的资料显示,卑诗省约有517,430个租屋住户,占整体住户数目的29%,其中大温地区的租屋住户比率更有34%。 租客组织建议加幅与通胀看齐 卑诗省租客权益组织租客资源与咨询中心(Tenant Resource and Advisory Centre),呼吁省府尽快调低租金加幅至相等于每年的通胀率。该个中心总干事阪本(Andrew Sakamoto)表示,以月租1,950元计算,今年通胀率为2%,即相等于仅39元。 自由党评论员苏利文(Sam Sullivan)指出,调低租金加幅可能会对出租房屋供应构成影响,特别是最近越来越多的短租情况。本报记者

网上审裁庭发通知 当事人不理会吃大亏等同缺席裁决

■ 有物业管理公司经理称,很多业主对网上审裁法庭认识不足。此为示意图。省府网站图片  本报记者庄昕报道 全世界首创的网上审裁法庭——卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal,简称CRT),去年7月起运作至今,已经接到1,564宗裁决申请,330宗已经作出仲裁。在当中成功仲裁的66宗分契物业(Strata)业主与业主立案法团之间的纠纷里,有多达12宗是缺席裁决(Default Decision)的。有物业经理就此提醒市民,亟需重视网上审裁法庭发出的通知书,以免遭受不必要损失。如果当事人不予理会,极可能会吃大亏。 ■ 卑诗民事审裁处是全球首创的网上审裁法庭。网上图片  据CRT周四公布的年度报告指出,该网上审裁法庭自去年7月1日开始受理分契物业纠纷,以及在今年6月1日起,接受金额5000元以下的小额钱债纠纷仲裁以来,已经接到13,878个市民查询;正式递交裁决申请的有1,564宗,其中分契物业纠纷占628宗,小额钱债纠纷占936宗,CRT已就330宗作出仲裁。 逾7成个案属业主告法团 从CRT网上公布的裁决结果显示,在已经仲裁66宗分契物业纠纷中,以业主起诉业主立案法团的个案最多,达48宗,占了总数72.73%;业主立案法团起诉业主的15宗,而业主之间的纠纷只有3宗(见附表1)。 此外,在年度报告中,有12宗是缺席裁决,占已仲裁66宗个案的18.18%;而这当中又以业主立案法团起诉业主的个案居多,达9宗,占总数6成(见附表2)。 在大温地区任职物业管理公司经理的梁雄杰,周四接受《星岛日报》记者采访时提醒市民,必须留意法庭通知书,以免耽误答辩期限,从而被缺席裁决:“CRT发出的通知书(Dispute Notice)一般都是电脑打印文件,没有法庭盖章,也不需要申请人签署,但却具有与法庭文件相同的法律效力。” 料市民乏认识 忽视通知书重要性 他表示,估计很多业主可能对新创设的网上审裁法庭认识不足,所以忽视所收到的通知书,从而导致被缺席裁判:“CRT的裁决具法律约束力,可以在法院执行。市民收到该通知书后,必须于14天内作出回应,避免失去答辩机会而蒙受损失。” 按省府规定,业主立案法团的业主有责任保存所有涉及立案法团运作的文件,包括法团完整的会议纪录、各项裁决、财务报告以及其他法律文件等。业主如遇纠纷,回应通知书实属不可或缺的程序,不宜忽视。 CRT不仅是卑诗全球首创的网上审裁处,它还以适时及具成本效益的方式解决法律争议。对于不谙英文的居民,CRT提供免费的电话传译服务,职员接到电话时,将按求助者要求,接通中文电话传译服务员。