选城市 : 多伦多 | 温哥华
星期日, 九月 24, 2017
dushi_city_vancouver
dushi_city_tor
dushi_top_nav_01
dushi_top_nav_05
dushi_top_nav_02
dushi_top_nav_07
dushi_top_nav_14
dushi_top_nav_19
dushi_top_nav_16

地产投资

PTT影响已被市场消化 大温公寓价格持续上涨 推动豪宅市场

■ 有预测在柏文强大需求下,大温哥华百万元以上豪宅未来数月将重拾动力。 资料图片  本报记者冯瑞熊报道 有国际地产公司分析加国四个大都会:卑诗温哥华、安省多伦多、亚省卡加利及魁省满地可的百万元以上豪宅市场,指由于本国经济动力强劲以及消费者对楼市的信心增强,为这四个城市的豪宅市场带来正面作用,其中大温哥华在柏文市场的强大需求下,豪宅市场未来数月将重新得到动力;卡加利则在经济逐步复苏下,豪宅市场也会稳步发展。 据加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)发表对本国四个城市豪宅市场的最新展望,预期满地可将成为豪宅市场热点,无论是销售以及价格都有增长。 料满地可成豪宅市场热点 大多伦多方面,由于今年4月推出“公平房屋计划”(Fair Housing Plan),包括向非居民征收投机税后,令豪宅由有纪录高峰回落,但在强劲经济基础下,将有助市场健康发展;温哥华则在柏文强大需求的支持下,百万元以上豪宅未来数月将重拾动力;至于卡加利,该市从衰退中开始复元,豪宅市场也会稳步发展。 加拿大苏富比国际地产行政总裁轩达臣(Brad Henderson,图),接受《星岛日报》记者电话访问时称,大温哥华在去年推出向外国买家征收额外15%的物业转让税(PTT),但经过数月已被消化,现时楼市已转趋活跃。 大温柏文价不断涨 推动豪宅价升 加上新建柏文价格不断上涨,推动百万元以上的豪宅价格向上升。 大多伦多方面,豪宅楼价较早时急升了一段时间,有消费者担心可能是过热,加上其他原因,市场活动因而缓慢下来。由于消费者已重拾信心,轩达臣相信,大多伦多豪宅会再趋活跃。 至于满地可,轩达臣指当地楼价没有大多伦多或温哥华那么高,需求与供应均平衡,市场处于健康发展,近日更见到不少买家对满地可某些地区的房屋以及柏文感到兴趣。 他又指出,卡加利楼市现正在复苏,价格也稳步上升。

大温8月房屋销量增加2成 屋价升至98万按年涨18%

■ 卑诗省8月份房屋销情维持平稳,但是大温地区的销售则按年上升21.3%。资料图片  本报记者报道 根据卑诗地产协会(BCREA)周四发表的最新报告显示,8月份本省房屋销售量较去年同期录得温和升幅,平均屋价则有约两成的按年增长,其中大温区平均屋价更升至98万元的高位(见附表),涨幅达17.9%。不过,分析指出,目前楼市仍然保持稳定,但随着利率上升,未来几个月的市况可能会出现变化。 该份报告指出,卑诗省在8月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目,达9,162个单位,比去年同期微升2.4%。其中大温区易手房屋则有3,097个单位,较一年前增加21.3%。 在成交额方面,全省上月房屋销售总额达到62亿元,比去年同期上涨了22%。至于大温区方面,今年8月份房屋成交总值达30亿元,比一年前急升了43%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析,经季节调整后,卑诗省8月份的房销量基本上与7月份相同。他补充说,目前房屋需求强劲的主要原因是本省经济继续有良好表现。 利率升 入秋市道或放缓 不过,随着房屋价格攀升,加上按揭利率逐步上调,缪尔预测,本省房地产市场在踏入秋季后会有所放缓。 屋价方面,今年8月份,卑诗省平均屋价为678,186元,较去年同月的上升19.1%,其中大温平均屋价由去年8月的833,065元,增加至今年8月的982,454元,升幅达17.9%。 BCREA报告显示,2017年1月至8月,卑诗省易手房屋涉及金额累计达518亿元,比2016年同期回落了15.9%。至于房销总量则有73,267个单位,比一年前减少15.0%。平均屋价则为706,839元,按年微跌1.1%。

房屋可负担问题是温哥华最大问题 收入和房价严重脱节

■ 房屋可负担问题,仍是温哥华面对的其中一个重要问题。网上图片  根据最新数据,大温家庭入息中位数约为7.2万元,落后于加国不少大城市,但是大温多个城市的平均屋价却超过100万元。有学者指,这反映大温居民的收入与屋价出现严重脱节。 加拿大统计局周三公布人口普查数据,在2015年,大温家庭入息中位数为72,662元,位列全国大都会地区第十五位,落后国内多个大城市,只是略高于全国家庭收入中位数的70,336元。尽管加拿大统计局要到10月较后时间才公布本国城市的平均住屋费用,不过西门菲沙大学城市项目主任甄瑞谦表示,根据近年本国房地产的趋势,相信大温家庭入息中位数与平均屋价之间的差距会很大,任何在温市居住,年收入少过6.5万元的家庭,都会遇到很大挑战。 学者倡制订社会政策 收窄差距 在温哥华,2015年家庭入息中位数为65,327元,平均屋价则逾140万元;然而在亚省卡加利,家庭入息中位数达99,583元,平均屋价为46万元。从中可见温市家庭收入中位数与屋价的差距之大,难怪有一些大温市民表示,置业对于他们来说是遥不可及(见附表)。 甄瑞谦表示,大温楼价以至生活开支水平都高过国内其他城市,当局需要从规划以及社会政策入手,收窄家庭收入与生活开支差距。其中,政府有需要投放资源在教育上,装备好学生面对未来的新型经济,同时要吸引商业投资。不过这些工作都会因楼价高企,而面对很大压力。 甄瑞谦续道,政府改善公共运输服务,减低居民在交通方面的开支,也是舒缓居民生活开支压力的方法。他又称,假如大温不能解决房屋可负担问题,一些有才能的工人可能不会前来大温,而一些家庭更可能会离开大温。本报记者

报告显示大温新屋几乎零库存 房屋严重短缺

本报记者报道 根据城市发展研究所(Urban Development Institute,简称UDI)最新发表的一份房屋报告指出,大温区可即时入伙的全新多户房屋单位跌至近乎零(见附表)。报告建议政府须加快审批房屋兴建步伐,从而增加供应量。 据UDI周二公布的2017年第2季“市场状况研究报告”同时显示,截至2017年6月为止,大温区可即时入住的全新柏文单位仅有31个。 UDI主席麦克马林(Anne McMullin)指出,无论是全新或二手的多户房屋(即城市屋及柏文),买家都感到没有太多选择。事实上,不少研究已证实,受到土地用途政策限制,加上审批延迟,是导致房屋供应短缺的主要原因。 她更提到,最近就有发展商因政府延迟批出建筑许可证,结果决定取消温市西区一项柏文发展项目。UDI建议政府,放宽独立屋区的更改土地用途政策,鼓励兴建多户房屋,并且加快房屋建筑申请的审批程序。 楼市若调整 不会严重冲击就业市场 另一方面,加拿大信贷评级机构DBRS周二指出,尽管房地产市场近年不断推动卑诗省及安省的职位增长,但就是楼市出现调整,估计也不会对就业市场构成严重冲击。 DBRS报告显示,过去10年以来,炽热的房地产市场为卑诗省及安省,带来大量建造业及其他相关的职位,占整体创职的约28%,比率超于其他省份。 分析指出,由于上述两省经济增长强劲,人口也在稳步增加。因此,即使楼市出现急剧的调整,其他经济活动也足以在就业市场发挥补充作用。不过,DBRS分析员海特(Michael Heydt)称,一旦房地产市场出现明显调整,家庭财富、消费者意欲及投资等,都会存在风险。 他补充说,卑诗省及安省受楼市带动的相关就业增长步伐速度,未有像1996至2006年期间美国出现金融危机前那样快速。

分析: 新屋动工量续升 市场需求仍强劲

■多市对多层共管大厦的需求强劲令楼花销售畅旺,因而促使更多新屋动工。资料图片 ■过去8个月的新屋兴建量都超过20万间。资料图片 本报记者   全国今年8月份的新屋兴建量为219,447间,较7月份217,339间增加2,108间,这是将季节性调整因素计算在内的连续第6个月新屋动工量上升。全国城市独立屋兴建量减少3.2%至61,906间,镇屋和多层共管大厦则上升2.7%至145,618间。 加拿大按揭及住房公司(CMHC)首席经济师杜根(Bob Dugan)指出,过去8个月以来的新屋兴建量都超过20万,反映市场对新屋需求维持强劲,与消费者信心达到10年来最高的情况一致。 报告显示,大多伦多地区8月份新屋动工量比7月多8%,虽然低层住宅(Low Rise)兴建仍保持强势,但带动上月新屋兴建量的主要是多层共管大厦,经季节性因素调整后迫近36,000间。多伦多市场上对多层共管大厦的支持令楼花销售畅旺,因而促使更多新屋动工。 京士顿几乎倍增 过去数年多层共管大厦楼花热卖,将确保多伦多高层住宅兴建量在短期的未来维持强势。 安省京士顿市的新屋动工量比去年同期几乎增加一倍,独立屋和共他类型房屋都有所增加。多层共管大厦的兴建量更是十多年来的第二高,原因是人口老化和学生需求增加。 西岸大温哥华地区的新屋兴建量8月保持稳定,继续超出历史平均水平。发展商着眼于在市郊兴建可负担的较高密度多单位住宅。就业率上升、移民和低利息是市场上的利好因素。 卑诗省基隆拿市8月份新屋兴建量显著增加是由于大量出租公寓大厦动工,今年已经兴建1,366个出租单位,是当地有史以来8个月内的最高纪录。基隆拿市近两年的住宅空置率不足1%,刺激出租公寓大厦的兴建。 魁省三河市的新屋动工量上升主要是当地兴建不少老人屋,人口老化将促使当地未来有占相当比率多层大厦新屋兴建。

无牌管理物业租务 华裔地产代理罚7,500元

■ 大温出租物业市场兴旺,不少业主把自己的物业全部或部分出租。网上图片  一个华裔男地产代理因为无牌提供物业租务服务,违反地产服务法,被卑诗地产议会处分,合共罚款7,500元。 裁定专业不当行为 遭4项处分 经过调查,卑诗地产议会裁定地产代理陈鸿(Hong Edward Chen,译音)作出专业不当行为,因此作出4项处分决定。 该4项处分,分别是对陈鸿及其地产公司Edward Chen Personal Estate Corporation予以训斥;陈鸿及其地产公司要在90天之内,向该议会支付合共6,000元的罚款;陈鸿要自费完成由卑诗大学(UBC)尚德商学院(UBC Sauder School of Business)所提供的出租物业管理补习教育课程,而时间由该议会定出;以及陈鸿及其地产公司要在60天之内,支付1,500元执行费用予该议会。 如果陈鸿及其地产公司未能遵守上述命令,卑诗地产议会可能在没有另行通知的情况下,暂停或吊销陈鸿及其地产公司的牌照。 陈鸿与妻子在2014年6月6日开设Worldever Trading Ltd.。同年8月6日,陈鸿完成出租物业管理补充牌照考试,但是他没有采取进一步行动,从卑诗地产议会领取出租物业管理牌照。 在一个多月后,他辞去在Worldever Trading Ltd.董事的职务,并把自己手上的公司股份全部转给妻子,这样妻子就拥有公司的全部股份。 与妻组公司提供物业管理 在2014年11月至2016年8月期间,陈鸿透过Worldever Trading Ltd.,为业主提供出租物业管理服务,其中包括如经陈鸿买卖物业的客户,可获免费物业管理服务。在该段时间里,估计Worldever Trading Ltd.为大约18个业主提供物业租务服务,而没有证据显示陈鸿曾收到相关报酬。 此外,Worldever Trading Ltd.在其网页上刊登一些出租物业的广告,包括物业的详情及租金,但是网页上没有注明相关经纪的姓名。 在2016年6月,卑诗地产议会接到有人“举报”,于是展开调查,并在同年8月3日致函陈鸿有关处分决定。 以为通过考试就自动获牌照 12天后,陈鸿作出回复,表示自己以为通过了出租物业管理牌照考试,便自动获得牌照,可以提供出租物业管理服务。他承认在这件事情上,错误地自以为是。 陈鸿于2016年8月取得物业租务服务的牌照,2017年6月成为Worldever地产公司的独资东主。

根本解决住房问题 省房屋厅应全盘考虑 租客业主利益都应保障

■ 卑诗省府正研究调低业主加租幅度上限。CBC电视图片 卑诗省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson,图)表示,正在研究降低每年加租幅度上限。 根据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,罗品珍指出,目前,卑诗省容许业主每年加租幅度最多2%,另加通胀率。她透露她的部门将会就有关加幅规例作出检讨,藉以减轻租屋者的压力。 按照现行规定,业主每12个月可以调整租金一次,并且须在加租3个月前通知租客。以温哥华市为例,一房单位租金平均为1,950元,意味着业主今年可以加租78元。 据加拿大租屋指数(Canadian Rental Housing Index)提供的资料显示,卑诗省约有517,430个租屋住户,占整体住户数目的29%,其中大温地区的租屋住户比率更有34%。 租客组织建议加幅与通胀看齐 卑诗省租客权益组织租客资源与咨询中心(Tenant Resource and Advisory Centre),呼吁省府尽快调低租金加幅至相等于每年的通胀率。该个中心总干事阪本(Andrew Sakamoto)表示,以月租1,950元计算,今年通胀率为2%,即相等于仅39元。 自由党评论员苏利文(Sam Sullivan)指出,调低租金加幅可能会对出租房屋供应构成影响,特别是最近越来越多的短租情况。本报记者

网上审裁庭发通知 当事人不理会吃大亏等同缺席裁决

■ 有物业管理公司经理称,很多业主对网上审裁法庭认识不足。此为示意图。省府网站图片  本报记者庄昕报道 全世界首创的网上审裁法庭——卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal,简称CRT),去年7月起运作至今,已经接到1,564宗裁决申请,330宗已经作出仲裁。在当中成功仲裁的66宗分契物业(Strata)业主与业主立案法团之间的纠纷里,有多达12宗是缺席裁决(Default Decision)的。有物业经理就此提醒市民,亟需重视网上审裁法庭发出的通知书,以免遭受不必要损失。如果当事人不予理会,极可能会吃大亏。 ■ 卑诗民事审裁处是全球首创的网上审裁法庭。网上图片  据CRT周四公布的年度报告指出,该网上审裁法庭自去年7月1日开始受理分契物业纠纷,以及在今年6月1日起,接受金额5000元以下的小额钱债纠纷仲裁以来,已经接到13,878个市民查询;正式递交裁决申请的有1,564宗,其中分契物业纠纷占628宗,小额钱债纠纷占936宗,CRT已就330宗作出仲裁。 逾7成个案属业主告法团 从CRT网上公布的裁决结果显示,在已经仲裁66宗分契物业纠纷中,以业主起诉业主立案法团的个案最多,达48宗,占了总数72.73%;业主立案法团起诉业主的15宗,而业主之间的纠纷只有3宗(见附表1)。 此外,在年度报告中,有12宗是缺席裁决,占已仲裁66宗个案的18.18%;而这当中又以业主立案法团起诉业主的个案居多,达9宗,占总数6成(见附表2)。 在大温地区任职物业管理公司经理的梁雄杰,周四接受《星岛日报》记者采访时提醒市民,必须留意法庭通知书,以免耽误答辩期限,从而被缺席裁决:“CRT发出的通知书(Dispute Notice)一般都是电脑打印文件,没有法庭盖章,也不需要申请人签署,但却具有与法庭文件相同的法律效力。” 料市民乏认识 忽视通知书重要性 他表示,估计很多业主可能对新创设的网上审裁法庭认识不足,所以忽视所收到的通知书,从而导致被缺席裁判:“CRT的裁决具法律约束力,可以在法院执行。市民收到该通知书后,必须于14天内作出回应,避免失去答辩机会而蒙受损失。” 按省府规定,业主立案法团的业主有责任保存所有涉及立案法团运作的文件,包括法团完整的会议纪录、各项裁决、财务报告以及其他法律文件等。业主如遇纠纷,回应通知书实属不可或缺的程序,不宜忽视。 CRT不仅是卑诗全球首创的网上审裁处,它还以适时及具成本效益的方式解决法律争议。对于不谙英文的居民,CRT提供免费的电话传译服务,职员接到电话时,将按求助者要求,接通中文电话传译服务员。

地皮金贵!温哥华市中心最后一间加油站放售

■ 温市西乔治亚街的加油站早已拆卸,夷为平地。  随着温哥华地价近年持续升高,市中心多个加油站相继出售,有当地居民抱怨加汽油日益困难,估计未来恐怕要越区或过桥去到较远地方才能加油。 今年4月初,温市中心西乔治亚街(W. Georgia St.)一家经营了61年、占地16,369平方呎的雪佛龙加油站(Chevron gas station),以7,200万元的高价卖给一家房地产公司。该公司表示将在该地建造高档的住宅大厦。 ■ 斯密克向记者抱怨,现时加油就要开车至两公里外的油站。  住在附近的温哥华女居民斯密克(Tia Smik)告诉《星岛日报》记者,她在该区住了6年,本来为自己座驾加油非常方便。在油站出售并关闭后,她必须转而远赴两公里外、位于温市中心布拉德街(Burrard St.)和戴维街(Davie St.)交汇处的Esso加油站加油。 Chevron证实渥街油站本月已关门 斯麦克表示,听说Esso加油站也已经挂牌销售,虽然油站出售价格尚未标明,但是这个占地17,292平方呎的铺位,是温市中心区现存的最后一间油站。她说:“如果连这一家也要关闭,我就要过桥南下温西或者北上西温加汽油,非常不方便。我的邻居中,也有人抱怨不已。” 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)副教授萨默维尔(Tsur Somerville)表示,加油站在中心城区消失在许多国家都发生,比如美国纽约市的曼哈顿区,就没有很多加油站,车主都要去周边的地区加油。 据CTV电视台报道,温哥华市近期再有汽油站关闭,并转手改建住宅。Chevron证实,位于温市渥街(Oak St.)夹西41街的加油站,8月16日已关闭;而位于西16街夹甘比街(Cambie St.)的一个油站也已结业。惟该公司未公布出售这两个物业所涉及金额。图文:本报记者张文慈

列治文新公寓设地底能源系统 长远可节省1/3能源费用

■ 列治文近年大兴土木的同时,在环保节能方面也有显著成效。 图文:本报记者冯瑞熊 很多人都知道温哥华致力打造成绿色城市,但可能不知道列治文也有同样目标 。事实上,自2012年至今,列市人口虽然上升7%,但温室气体排放却下跌6%。有列治文发展商为响应市府的绿色号召,特别斥资180万元,在市中心的新公寓楼盘,安装地底能源交换系统(Geoexchange System),预计长远可为业主节省约1/3能源费用。 ■ 地底能源交换系统主要是利用地底下的“热能”以及“冻热”,通过空调系统,令柏文里每个单位,无论在夏天或冬天,都可以达到恒温的效果。  曾经在2014年竞选列市市议员的建筑发展商何强新,在该市盖楼已经逾10年。他接受《星岛日报》记者访问时称,近年由于市府大力推行绿化建筑,身为发展商的他,也想响应,于是就在他新发展的一幢高层公寓楼盘,耗资180万元,安装一个地底能源交换系统。该系统主要是利用地底下的“热能”以及“冻热”,通过空调系统,令公寓里每个单位,无论在夏天或冬天,都可以达到恒温的效果。 年轻一代业主要求节能环保 何强新表示,据他所知,这是在列治文市中心第一幢安装这个系统的公寓大厦。他指出,长远来说,可以为业主节省约1/3的能源开支。他更说,现时来买楼的年轻一代,都对可持续能源及环保有很高的要求。何强新坦言,这是楼盘的其中一个卖点,更表示在未来他另一个大型楼盘,也考虑安装同类的地底能源交换系统。 ■ 何强新指出,由于要安装地底能源交换系统,在建筑柏文时要把数条管道打入百米下的地底。  对于何强新的决定,列治文市府可持续性及地区能源高级经理拉塞尔(Peter Russell)表示支持。他指出,除何强新的楼盘外,他知道也有其他列市发展商有类似的举动。他指,其实每逢发展申请改变土地用途时,市府职员也会向他们提供节省能源的意见,包括使用再生能源、增加建筑物的隔热效果(减少热能流失)、安装双层窗户及LED灯泡,以及热泵(Heat Pump)等。 提高能源使用效能可增建筑面积 拉塞尔又称,为了鼓励发展商在建筑时提高能源使用效能,列市土地用途附例8500第4.19节列明,如果建筑物内使用的机械、暖气、排气及空调设备中,没有设置产生暖气的蒸气压缩器(Vapour Compressor),或者发展商与市府签订了使用该市“区域能源公共设施”(District Energy Utility)的话,就可以在每个居位单位内增加一平方米的面积。 ■ 列治文建筑物能源消耗量(2011-2015)  为达致2020年列市的温室气体排放较2007水平减少33%,到2050年更减少80%,以及减少能源消耗10%,列市府在新建筑方面实施多种政策,包括在城市屋重建时需要遵守的节能准则。未来又计划推出温哥华已采用的《BC Energy Step Code》新建筑标准,即所有新递交的改变土地用途申请,必须符合“接近零排放”或者“低排放绿色建筑”的标准。换言之,房屋的碳排放、隔热和通风等都有新的规定。 本地能源减排成效大 「本地食物」(local food)很多人都知道,即是在本地种植居民需要的食物。但有否听过「本地能源」(local energy),即在本地生产能源,再供应给本地居民使用。原来,自2013年开始,列治文市政府开设了一家自负盈亏的鹭岛能源公司(Lulu Island Energy Company,简称LIEC),目标是在列市不同地区设立地区能源公用设施(District Energy Utility),为该社区提供可再生的冷暖气及热水。现时,列治文已设立了两家地区能源公用设施。 列市设2地区能源公用设施 列治文市府可持续性及地区能源高级经理拉塞尔表示,这两家分别是在2014年开始的Oval Village地区能源公用设施(简称...