選城市 : 多倫多 | 溫哥華
星期五, 十一月 24, 2017
dushi_city_vancouver
dushi_city_tor
dushi_top_nav_01
dushi_top_nav_05
dushi_top_nav_02
dushi_top_nav_20
dushi_top_nav_14
dushi_top_nav_15
dushi_top_nav_16

地產投資

列治文海外買家全省比例最高 僅9個月購2.41億元物業

■ 分析指出,海外買家已轉向以公寓等多戶房屋,作為主要投資對象。資料圖片 本報記者 據卑詩財政廳髮長的最新數據分析,海外買家在列治文地產市場的投資活動維持強穩,占今年整體成交的約8%,為全省各地區中最高。 根據區報《列治文新聞》(Richmond News)報道,自從4月1日至今的列市所有住宅買賣交易中,占約8%涉及外國買家,為卑詩省各個地區中最高比率。相對地,海外買家僅占溫哥華市同期房地產交易的3.4%。至於在今年整個大溫區的房地產買賣中,涉及海外買家的則占約3.3%。 在列市,今年涉及海外買家的地產交易有318宗,在溫市則涉及259宗。 今年1至9月購2.41億元物業 同時,由今年1月至9月期間,單是列市,海外買家繳付的海外買家稅,總額約達3,620萬元,意味着他們在購買樓房方面的投資金額,總計約有2.41億元。在去年8月卑詩省政府實施15%海外買家稅之前,外國買家占列市房產交易的比例接近四分一(24.7%)。除了成交比例減少之外,海外買家購入的房屋平均價格也有下調,主要是因為這類買家目前已轉向以多戶房屋作為主要投資對象。 自從2016年10月以來,列市所有住宅類別的易手價格整體攀升了10.8%,其中單戶房屋相對地平穩,升幅僅2.3%,平均價格為169萬元,但城市屋和公寓則錄得較明顯的升勢,分別上升了12.6%及26.3%。 至於成交方面,列市單戶房屋的銷售量比一年前減少了25%,而公寓及城市屋類別,則維持穩定。

卑詩10月房銷火紅 量價齊勁升近2成

■ 市場供應量仍然短缺,推動卑詩省屋價繼續攀升。加通社  本報記者報道 大溫樓價飆逾兩成 平均107萬 根據卑詩地產協會(BCREA)發表的最新報告顯示,本省房地產市場表現持續強勁,10月份房銷量及價格,均較去年攀升近兩成,其中大溫區樓價更錄得逾兩成的升幅,平均約達107.5萬元(見附表)。 卑詩地產協會指出,卑詩省在10月份透過俗稱電腦盤(MLS)售出的房屋數目,達8,677個單位,比去年同期上升了19.3%。 大溫房銷升34.5% 其中大溫區易手房屋則有3,073個單位,較一年前的2,284個單位,上漲了34.5%。 在成交額方面,全省上月房屋銷售總額達到62.5億元,比去年10月份急升了41.6%。至於大溫區方面,今年6月份房屋成交總值達33億元,比一年前攀升了62.2%。 BCREA首席經濟學家繆爾(Cameron Muir)分析,市場繼續缺乏供應,而樓房需求持續強勁,導致樓價持續上揚。 供應少 需求增 樓價續揚 卑詩省在今年10月份的掛牌房屋共有27,987個單位,較去年同期減少5.1%,但比過去5年則回落了49%。 同時,售出房屋的數量與掛牌求售房屋的比例,則由2016年10月份的24.7%,上升至上個月的31%。繆爾指出,本省地產市場仍然算是維持平衡。 今年10月份,卑詩省平均屋價為720,129元,較去年同月上升18.7%,其中大溫平均屋價由去年10月的891,705元,增加至今年10月的1,074,834元,攀升20.5%。 今年頭10月房銷量同比跌一成 至10月份為止,全省住宅成交量累計90,290個單位,按年減少10.7%,其中大溫區今年首10個月房銷總量為31,704個單位,比去年同期下跌了14%。 屋價方面,今年首10個月,卑詩省平均屋價為706,881元,比一年前微升1.4%,而大溫區首10個月平均屋價則約為1,030,830元,按年上升0.3%。

溫哥華租金高漲到難以負擔程度 UBC地區租金更是貴冠全省

■ 鄰近UBC校園的租戶,近七成難以負擔日益高昂租金。圖為UBC附近高層柏文林立。資料圖片  本報記者張文慈報道 在卑詩省,不僅溫哥華市的租金高漲到難以負擔的程度,如今連許多其他城市,同樣有租客為著每月繳付租金而煩惱。溫市的卑詩大學(UBC)附近地區,近七成租客居住在租金難以負擔的單位,在西溫則接近六成,就連溫島多個城市也超過五成。有本地學者認為,溫島部分城市因為長者聚居,長者收入低關係,益發反映交租困難程度。要解決整體問題,恐需開始考慮適度調高物業稅,好讓更多單位投入租務市場,舒緩租住單位的供需矛盾。 據加拿大廣播公司(CBC)報道,租金高漲問題,已由溫哥華地區蔓延全省。人口普查數據顯示,卑詩最難負擔租金的10個城市,僅兩個在大溫地區,幾乎逾半的租客難以負擔單位租金(見附表一)。   西溫月租中位數逾3,000元 在溫哥華市,雖有44%的租戶不能負擔租金,但卻非最難負擔的首10個城市之一。按加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)的定義,居住成本低於家庭稅前收入的30%,才叫做可負擔的居所。這也是加拿大統計局(Statistics Canada)用來衡量本國不同地區家庭房屋負擔能力的標準。 統計顯示,卑詩大學(UBC)校園及附近地區的大溫A選區(Electoral Area A),為全省租金最難以負擔的地區,有三分二租戶去年為交租煩惱。 至於西溫的租戶,也同樣面臨高昂的住房成本;在那裡,租金中位數(median rent)每個月超過3,000元。 根據統計局的一份地圖,顯示出2016年大溫地區的租金中位數情況,較深紫色意味要交的租金數額更高(見地圖)。 內陸溫島多個城市同樣面臨困境 然而,卑詩內陸克雷斯頓(Creston)、鹽泉島(Salt Spring Island)以及溫島城市帕克斯維爾(Parksville)、誇利坎灘(Qualicum Beach)等城市的租客,也同樣面臨困境。在這些地區的住房一般比大溫地區便宜,但居民收入也較低。 有居住在溫哥華島阿伯尼港(Port Alberni)的租客,就講述她挨貴租的苦況,抱怨租金高達她月入的四分三左右。 溫市亟需第二套間投入租務市場 另外,除威斯勒(Whistler)以外,大溫10個城市的業主和租客,同樣也承受難以負擔的住房貸款或租金壓力。根據統計顯示,幾乎超過3成業主、6成租客都難以負擔(見附表二)。 研究溫哥華短期出租物業影響的研究員薩瓦茨基(Karen Sawatzky)說,人口普查數據顯示,它們須倚賴第二套間(Secondary Suites)來填補出租單位的庫存:「我們真的需要更加重視,在小型社區以及像溫哥華這樣的大型社區里,提出長期租賃住房來源的思路。」

學者:PTT沒解決房屋負擔問題 反而推高公寓價格

■ 公寓等多戶房屋成為帶動大溫新屋動工的主力。圖為溫哥華市中心。加通社 本報記者馮瑞熊 有專門研究大溫房屋市場的學者表示,去年8月省府實施海外買家物業轉讓稅(Property Transfer Tax,簡稱PTT)後,不單未能解決大溫地區房屋可負擔性問題,更連中價及低價市場的可負擔性也轉差。他指在未來2至3年,每年約有2萬個公寓單位陸續落成進入市場,有可能令公寓價格出現明顯的調整(correction)。 卑詩大學(UBC)尚德商學院(Sauder School of Business)教授達維多夫(Thomas Davidoff)稱,不能判定中價及低價市場的可負擔性轉差,與PTT的關係,有可能是部分豪宅市場的外國投資者,在PTT實施後,未有離場而轉到中低價市場,但這不是很容易去證實。 海外買家物業轉讓稅(Property Transfer Tax,簡稱PTT)對大溫地區房屋可負責性問題,他認為是沒有幫助,但究竟兩者的關係是怎樣,他指這是一個很難回答的問題。 建議向沒交稅或工作人士徵稅 要解決房屋可負擔性問題,達維多夫指長遠來說,不外是徵稅與增加房屋供應兩方面。對於徵稅,他一直建議向沒有在本地交稅或工作,不論是其么國籍的人徵稅,所以溫市推出的住宅空置稅(Empty Homes Tax),對解決房屋可負擔性應該是有幫助。另外,他認為應該興建更多不同類形的可負擔房屋,包括入住較大家庭的城市屋及公寓,而城填政府也應該加快速度,容許居住密度提高而不是禁止它。 達維多夫稱,房屋價格上升會引起兩種關慮:一是令負擔不起的中產階層搬離該區;另一個市民付出高於房屋的價值,導致房屋價格有可能下瀉。他指出,未來2至3年,每年約有2萬個公寓單位將進入市場,有可能令公寓價格出現明顯調整。

房屋空置稅來真的了!謊報將罰$10000,沒有主動申報直接算作空置!

2016年8月2日, 溫哥華政府宣布 海外買家買房要多交15%的海外買家稅 從而引起了不小的風波 整個溫哥華的房屋交易量瞬間暴跌... 過了1年,在溫哥華房市漸漸緩過來的時候,市長Gregor Robertson今天又放了一個大招:溫哥華所有住宅物業業主須申報其物業的用途,到明年2月2日,沒有申報的業主將被視為擁有空置屋,必須繳納房屋空置稅(Vacant Home Tax),外加$250的罰款。 市長Gregor Robertson表示,本周開始溫哥華市府將向全市超過18萬住宅物業業主,發出提前物業稅通知。 業主收到信件後,可直接上網申報物業用途,網頁鏈接為:http://vancouver.ca/home-property-development/declare-property-status.aspx?utm_campaign=eht-declare&utm_medium=Vanity&utm_source=eht-declare_Vanity。 市民若需要幫助,可撥打311查詢電話,或在工作時間前去溫哥華市府由市政員工協助完成,溫哥華市所有圖書館也將為市民提供技術及信息服務。 如果住宅物業不是業主的主要住宅,而且一年內有超過6個月的時間因未出租而空置,溫哥華市府將以該物業2017年物業估價值的1%徵收空屋稅。而且此後每年均以業主最新物業估價值,按1%收稅。 如何界定物業是否空置? Gregor Robertson稱,溫哥華市府將聘請核查員對疑似虛假申報的物業進行檢查。市政府的工作人員將查看水務局、水電局等資料,剖析相關數據,來確保這些房屋的真實情況。虛假申報的業主將被罰款1萬加元。 Gregor Robertson同時也表示,市府對一些處於特殊狀況的房屋(如等候開發許可狀態或者遺產認定狀態的房屋...)給予空屋稅豁免,市民可瀏覽上述市府網頁了解詳情。 曾多次向省府提出征收房屋空置稅的Gregor Robertso認為,「毫無疑問,溫市房屋可負擔性危機迫在眉睫,去年(大溫獨立屋)房價上升37%,出租空置率是0.6%,這是不利經濟,也令市民特別是家庭及年輕人難在市內覓得居所。」 Gregor Robertso稱:「房屋主要用途是居住,若有人把房屋作商業用途拿來掙錢,那就應該付出相應的稅款。」 多倫多也曾打算徵收空置稅 今年4月初,多倫多也曾擬向市內大約65000套空置房徵收空置稅。市長庄德利表示,市內有65,000間空置房屋,有些投資者任由物業空置,坐等樓價上升。 多倫多的房屋政策需要照顧到中等家庭有能力買屋,低收入人士也可以負擔得起租金,以及首次置業者的需要。徵收空置稅可能可以解決多倫多「房荒」的問題,不過這個提議最後也不了了之。 溫哥華市長Gregor Robertso在發佈會最後指出,絕大多數溫哥華業主不會被征空屋稅,這個稅款主要針對不自住也不出租,拿來坐等升值的房屋。 希望該政策能刺激業主出租房屋以緩解溫哥華租房難 狀況。不過,也有華裔地產經紀認為,空屋稅對現有樓市影響應該不大。

伍子明畫廊擺風水局 去事非引財氣

該畫廊財位有兩個,一個是在其正南中央,現在掛了一些紅色的抽像畫。伍師傅請宅主在此處改掛山水畫,在山水畫上面的天花板裏面收藏一個豬仔錢瓮,食著正財位。 伍子明大師最近為一間畫廊擺風水局。雖然畫廊面積並不大,但它亦有特殊的風水布局。宅主五行屬土,畫廊坐南向北,門亦開向北。土人向土,所以對屬土的宅主是適合的。 畫廊進門兩個角落就比較麻煩,西北為絕命煞及五黃大煞位,東北則是禍害煞位。宅主表示,以往在這兩個位置都曾發生過與人爭執之事,伍師傅稱,出事故是必然的,因為宅主沒有擺風水局將煞位化解。伍師傅做的第一件事是在進門做一個引水歸塘局,在大門上面招牌橫額加一個電話號碼,玻璃窗上亦加電話號碼,用電話號碼帶動來氣入屋。 第二個局是在進門東北禍害煞位置放一棵鐵樹,用尖樹葉解了禍害煞。西北角絕命煞位,放一棵大樹及掛一個五柱風鈴,同時解決了絕命煞及五黃大煞。 畫廊中間現在放了一張枱是文昌位,伍師傅請宅主盡量利用這個位置來見客,現在宅主在枱面上放了一些裝飾品,伍師傅請宅主在枱上放一盆竹,以加旺其文昌,與客戶在此談生意,會事半功倍。 畫廊東牆是生旺位,現在用來掛畫廊出售的畫,是沒有錯,但唯一的缺憾是這中央有一個病煞,對生旺位形成了一些破壞。在此處天花板內收藏一對葫蘆,可用來解病煞。 畫廊東南的房間是事非位,伍師傅在內放九枝紅花以解之。伍師傅還強調,畫廊亦是一盤生意,所以一定要擺財位。該畫廊財位有兩個,一個是在在其正南中央,現在掛了一些紅色的抽像畫。伍師傅請宅主在此處改掛山水畫,在山水畫上面的天花板裏面收藏一個豬仔錢瓮,食著正財位。 畫廊偏財位在收銀櫃檯,同時這個位置又是桃花位,而且收銀機向北,亦與宅主五行所屬配合。伍師傅在收銀枱右角放一對貔貅夾著一個半滿錢的錢瓮。對正大門,以食著財氣進門。 伍師傅指出,他擺這個風水局十分簡單,但有立竿見影之效。

溫市議會通過獎勵辦法 允許特色屋主建後巷屋

■ 有部分業主改建特色屋時,遭人划上疑涉種族歧視的塗鴉。受訪者提供  本報記者張文慈報道 溫市議會周二通過保留特色屋獎勵辦法(incentives for the character home) ,允許特色屋主可建後巷屋出售,但溫桑尼斯業主會抗議市府不許拆特色屋,是不環保和涉及種族歧視的做法。 溫哥華市政府首席規劃師凱利(Gil Kelley)表示:「通過相關政策,可提供更多可負擔房屋,並解決出租房屋需求日大的問題,並且與收入水平相匹配。」 市府規劃部門在報告指出,溫哥華全市約有1.5萬幢建於1940年以前的特色屋,其中約1.2萬幢符合獎勵辦法,在通過更改土地用途(zoning)附例後,將允許屋主在改建時可增建築面積,或興建後巷屋後單獨出售,增添更多房屋供應。後巷屋也可為共管物業(strata-titled)。 有業主指政策涉嫌歧視華裔 報告指,市府除特別舉行公聽會,並做過民調聽取市民及業主意見,作為修訂相關附例參考,溫哥華祖裔委員會(Vancouver Heritage Commission)也同意相關修改。 市府表示,難以估計最後有多少業主願意參與計劃,但有信心新措施將可以為溫市帶來數以千計的新房屋。 不過,桑尼斯業主會(Shaughnessy Heights Property Owners' Association)副會長朱祖鏞(Anthony Chu)在接受《星島日報》訪問時指出,溫市政府自2014年6月所推出的一項臨時政策,不許業主拆特色屋,巳令特色屋物業價值一直下降,市政府拒絕取消這項不公平的政策,既不環保也涉及種族歧視。 朱祖鏞表示,「第二和第三桑尼斯有1,496幢特色屋,業主70%以上是華裔,這個歧視性的政策,很明顯針對華裔,有種族歧視嫌疑,我們已去函中國駐溫哥華總領館及駐加大使館,要求代為交涉。」 他指出,市府要求保留1940年前興建的特色屋,其實不環保,因為部分舊屋已經腐爛並且發霉,或者牆壁使用的是含鉛油漆,要求保留1940年前興建的舊屋非常不合理。朱祖鏞強調,市府應該允許業主,對自己的物業有決定權。他表示:「部分改建特色屋,還可見到種族歧視的塗鴉。」 朱祖鏞還表示,擁有後巷屋的自住物業業主,把物業出售後將有可能要支付增值稅,而且減少隱私,未必划算。

溫哥華住房有多貴?生活開支日益增長 住房支出占收入87%

卑詩特許會計師協會(Chartered Professional Accountants of British Columbia,簡稱CPABC)周四發表最新一份研究報告指出,大溫區居民生活開支日益增升,其中住房方面的支出更占家庭收入的超過八成。 CPABC研究發現,2016年,大溫區業主在住房方面的開支,佔了整體家庭收入的87.1%,比2015年時急升了14.5個百分點。相對地,在維多利亞區,業主的住房開支占家庭收入的53%,比對上一年上升了5.5個百分點。 CPABC主席馬西森(Lori Mathison)指出,大溫區平均每個工人的年薪不足5.5萬元,要擁有一個安居之所,以及享受一個舒適生活,實在是一個難事。 上述報告更顯示,樓房按揭、信用卡及信貸額等消費者負債正在不斷增加。2016年,卑詩省消費者負債平均為62,395元,是全國各個省份中最高。 馬西森分析,一旦收入或利率有任何重大變化,卑詩省民面對的衝擊將會是最大,也意味着可能會出現拖欠還款或破產等嚴重財務問題。本報記者/網上圖片

無牌管理物業租務 華裔地產代理罰7,500元

■ 大溫出租物業市場興旺,不少業主把自己的物業全部或部分出租。網上圖片  一個華裔男地產代理因為無牌提供物業租務服務,違反地產服務法,被卑詩地產議會處分,合共罰款7,500元。 裁定專業不當行為 遭4項處分 經過調查,卑詩地產議會裁定地產代理陳鴻(Hong Edward Chen,譯音)作出專業不當行為,因此作出4項處分決定。 該4項處分,分別是對陳鴻及其地產公司Edward Chen Personal Estate Corporation予以訓斥;陳鴻及其地產公司要在90天之內,向該議會支付合共6,000元的罰款;陳鴻要自費完成由卑詩大學(UBC)尚德商學院(UBC Sauder School of Business)所提供的出租物業管理補習教育課程,而時間由該議會定出;以及陳鴻及其地產公司要在60天之內,支付1,500元執行費用予該議會。 如果陳鴻及其地產公司未能遵守上述命令,卑詩地產議會可能在沒有另行通知的情況下,暫停或吊銷陳鴻及其地產公司的牌照。 陳鴻與妻子在2014年6月6日開設Worldever Trading Ltd.。同年8月6日,陳鴻完成出租物業管理補充牌照考試,但是他沒有採取進一步行動,從卑詩地產議會領取出租物業管理牌照。 在一個多月後,他辭去在Worldever Trading Ltd.董事的職務,並把自己手上的公司股份全部轉給妻子,這樣妻子就擁有公司的全部股份。 與妻組公司提供物業管理 在2014年11月至2016年8月期間,陳鴻透過Worldever Trading Ltd.,為業主提供出租物業管理服務,其中包括如經陳鴻買賣物業的客戶,可獲免費物業管理服務。在該段時間裏,估計Worldever Trading Ltd.為大約18個業主提供物業租務服務,而沒有證據顯示陳鴻曾收到相關報酬。 此外,Worldever Trading Ltd.在其網頁上刊登一些出租物業的廣告,包括物業的詳情及租金,但是網頁上沒有註明相關經紀的姓名。 在2016年6月,卑詩地產議會接到有人「舉報」,於是展開調查,並在同年8月3日致函陳鴻有關處分決定。 以為通過考試就自動獲牌照 12天後,陳鴻作出回復,表示自己以為通過了出租物業管理牌照考試,便自動獲得牌照,可以提供出租物業管理服務。他承認在這件事情上,錯誤地自以為是。 陳鴻於2016年8月取得物業租務服務的牌照,2017年6月成為Worldever地產公司的獨資東主。

根本解決住房問題 省房屋廳應全盤考慮 租客業主利益都應保障

■ 卑詩省府正研究調低業主加租幅度上限。CBC電視圖片 卑詩省房屋廳長羅品珍(Selina Robinson,圖)表示,正在研究降低每年加租幅度上限。 根據《溫哥華太陽報》(Vancouver Sun)報道,羅品珍指出,目前,卑詩省容許業主每年加租幅度最多2%,另加通脹率。她透露她的部門將會就有關加幅規例作出檢討,藉以減輕租屋者的壓力。 按照現行規定,業主每12個月可以調整租金一次,並且須在加租3個月前通知租客。以溫哥華市為例,一房單位租金平均為1,950元,意味着業主今年可以加租78元。 據加拿大租屋指數(Canadian Rental Housing Index)提供的資料顯示,卑詩省約有517,430個租屋住戶,佔整體住戶數目的29%,其中大溫地區的租屋住戶比率更有34%。 租客組織建議加幅與通脹看齊 卑詩省租客權益組織租客資源與諮詢中心(Tenant Resource and Advisory Centre),呼籲省府儘快調低租金加幅至相等於每年的通脹率。該個中心總幹事阪本(Andrew Sakamoto)表示,以月租1,950元計算,今年通脹率為2%,即相等於僅39元。 自由黨評論員蘇利文(Sam Sullivan)指出,調低租金加幅可能會對出租房屋供應構成影響,特別是最近越來越多的短租情況。本報記者