選城市 : 多倫多 | 溫哥華
星期六, 九月 23, 2017
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地產投資

PTT影響已被市場消化 大溫公寓價格持續上漲 推動豪宅市場

■ 有預測在柏文強大需求下,大溫哥華百萬元以上豪宅未來數月將重拾動力。 資料圖片  本報記者馮瑞熊報道 有國際地產公司分析加國四個大都會:卑詩溫哥華、安省多倫多、亞省卡加利及魁省滿地可的百萬元以上豪宅市場,指由於本國經濟動力強勁以及消費者對樓市的信心增強,為這四個城市的豪宅市場帶來正面作用,其中大溫哥華在柏文市場的強大需求下,豪宅市場未來數月將重新得到動力;卡加利則在經濟逐步復蘇下,豪宅市場也會穩步發展。 據加拿大蘇富比國際地產(Sotheby's International Realty Canada)發表對本國四個城市豪宅市場的最新展望,預期滿地可將成為豪宅市場熱點,無論是銷售以及價格都有增長。 料滿地可成豪宅市場熱點 大多倫多方面,由於今年4月推出「公平房屋計劃」(Fair Housing Plan),包括向非居民徵收投機稅後,令豪宅由有紀錄高峰迴落,但在強勁經濟基礎下,將有助市場健康發展;溫哥華則在柏文強大需求的支持下,百萬元以上豪宅未來數月將重拾動力;至於卡加利,該市從衰退中開始復元,豪宅市場也會穩步發展。 加拿大蘇富比國際地產行政總裁軒達臣(Brad Henderson,圖),接受《星島日報》記者電話訪問時稱,大溫哥華在去年推出向外國買家徵收額外15%的物業轉讓稅(PTT),但經過數月已被消化,現時樓市已轉趨活躍。 大溫柏文價不斷漲 推動豪宅價升 加上新建柏文價格不斷上漲,推動百萬元以上的豪宅價格向上升。 大多倫多方面,豪宅樓價較早時急升了一段時間,有消費者擔心可能是過熱,加上其他原因,市場活動因而緩慢下來。由於消費者已重拾信心,軒達臣相信,大多倫多豪宅會再趨活躍。 至於滿地可,軒達臣指當地樓價沒有大多倫多或溫哥華那麼高,需求與供應均平衡,市場處於健康發展,近日更見到不少買家對滿地可某些地區的房屋以及柏文感到興趣。 他又指出,卡加利樓市現正在復蘇,價格也穩步上升。

大溫8月房屋銷量增加2成 屋價升至98萬按年漲18%

■ 卑詩省8月份房屋銷情維持平穩,但是大溫地區的銷售則按年上升21.3%。資料圖片  本報記者報道 根據卑詩地產協會(BCREA)周四發表的最新報告顯示,8月份本省房屋銷售量較去年同期錄得溫和升幅,平均屋價則有約兩成的按年增長,其中大溫區平均屋價更升至98萬元的高位(見附表),漲幅達17.9%。不過,分析指出,目前樓市仍然保持穩定,但隨着利率上升,未來幾個月的市況可能會出現變化。 該份報告指出,卑詩省在8月份透過俗稱電腦盤(MLS)售出的房屋數目,達9,162個單位,比去年同期微升2.4%。其中大溫區易手房屋則有3,097個單位,較一年前增加21.3%。 在成交額方面,全省上月房屋銷售總額達到62億元,比去年同期上漲了22%。至於大溫區方面,今年8月份房屋成交總值達30億元,比一年前急升了43%。 BCREA首席經濟學家繆爾(Cameron Muir)分析,經季節調整後,卑詩省8月份的房銷量基本上與7月份相同。他補充說,目前房屋需求強勁的主要原因是本省經濟繼續有良好表現。 利率升 入秋市道或放緩 不過,隨着房屋價格攀升,加上按揭利率逐步上調,繆爾預測,本省房地產市場在踏入秋季後會有所放緩。 屋價方面,今年8月份,卑詩省平均屋價為678,186元,較去年同月的上升19.1%,其中大溫平均屋價由去年8月的833,065元,增加至今年8月的982,454元,升幅達17.9%。 BCREA報告顯示,2017年1月至8月,卑詩省易手房屋涉及金額累計達518億元,比2016年同期回落了15.9%。至於房銷總量則有73,267個單位,比一年前減少15.0%。平均屋價則為706,839元,按年微跌1.1%。

房屋可負擔問題是溫哥華最大問題 收入和房價嚴重脫節

■ 房屋可負擔問題,仍是溫哥華面對的其中一個重要問題。網上圖片  根據最新數據,大溫家庭入息中位數約為7.2萬元,落後於加國不少大城市,但是大溫多個城市的平均屋價卻超過100萬元。有學者指,這反映大溫居民的收入與屋價出現嚴重脫節。 加拿大統計局周三公布人口普查數據,在2015年,大溫家庭入息中位數為72,662元,位列全國大都會地區第十五位,落後國內多個大城市,只是略高於全國家庭收入中位數的70,336元。儘管加拿大統計局要到10月較後時間才公布本國城市的平均住屋費用,不過西門菲沙大學城市項目主任甄瑞謙表示,根據近年本國房地產的趨勢,相信大溫家庭入息中位數與平均屋價之間的差距會很大,任何在溫市居住,年收入少過6.5萬元的家庭,都會遇到很大挑戰。 學者倡制訂社會政策 收窄差距 在溫哥華,2015年家庭入息中位數為65,327元,平均屋價則逾140萬元;然而在亞省卡加利,家庭入息中位數達99,583元,平均屋價為46萬元。從中可見溫市家庭收入中位數與屋價的差距之大,難怪有一些大溫市民表示,置業對於他們來說是遙不可及(見附表)。 甄瑞謙表示,大溫樓價以至生活開支水平都高過國內其他城市,當局需要從規劃以及社會政策入手,收窄家庭收入與生活開支差距。其中,政府有需要投放資源在教育上,裝備好學生面對未來的新型經濟,同時要吸引商業投資。不過這些工作都會因樓價高企,而面對很大壓力。 甄瑞謙續道,政府改善公共運輸服務,減低居民在交通方面的開支,也是舒緩居民生活開支壓力的方法。他又稱,假如大溫不能解決房屋可負擔問題,一些有才能的工人可能不會前來大溫,而一些家庭更可能會離開大溫。本報記者

報告顯示大溫新屋幾乎零庫存 房屋嚴重短缺

本報記者報道 根據城市發展研究所(Urban Development Institute,簡稱UDI)最新發表的一份房屋報告指出,大溫區可即時入伙的全新多戶房屋單位跌至近乎零(見附表)。報告建議政府須加快審批房屋興建步伐,從而增加供應量。 據UDI周二公布的2017年第2季「市場狀況研究報告」同時顯示,截至2017年6月為止,大溫區可即時入住的全新柏文單位僅有31個。 UDI主席麥克馬林(Anne McMullin)指出,無論是全新或二手的多戶房屋(即城市屋及柏文),買家都感到沒有太多選擇。事實上,不少研究已證實,受到土地用途政策限制,加上審批延遲,是導致房屋供應短缺的主要原因。 她更提到,最近就有發展商因政府延遲批出建築許可證,結果決定取消溫市西區一項柏文發展項目。UDI建議政府,放寬獨立屋區的更改土地用途政策,鼓勵興建多戶房屋,並且加快房屋建築申請的審批程序。 樓市若調整 不會嚴重衝擊就業市場 另一方面,加拿大信貸評級機構DBRS周二指出,儘管房地產市場近年不斷推動卑詩省及安省的職位增長,但就是樓市出現調整,估計也不會對就業市場構成嚴重衝擊。 DBRS報告顯示,過去10年以來,熾熱的房地產市場為卑詩省及安省,帶來大量建造業及其他相關的職位,佔整體創職的約28%,比率超於其他省份。 分析指出,由於上述兩省經濟增長強勁,人口也在穩步增加。因此,即使樓市出現急劇的調整,其他經濟活動也足以在就業市場發揮補充作用。不過,DBRS分析員海特(Michael Heydt)稱,一旦房地產市場出現明顯調整,家庭財富、消費者意欲及投資等,都會存在風險。 他補充說,卑詩省及安省受樓市帶動的相關就業增長步伐速度,未有像1996至2006年期間美國出現金融危機前那樣快速。

分析: 新屋動工量續升 市場需求仍強勁

■多市對多層共管大廈的需求強勁令樓花銷售暢旺,因而促使更多新屋動工。資料圖片 ■過去8個月的新屋興建量都超過20萬間。資料圖片 本報記者   全國今年8月份的新屋興建量為219,447間,較7月份217,339間增加2,108間,這是將季節性調整因素計算在內的連續第6個月新屋動工量上升。全國城市獨立屋興建量減少3.2%至61,906間,鎮屋和多層共管大廈則上升2.7%至145,618間。 加拿大按揭及住房公司(CMHC)首席經濟師杜根(Bob Dugan)指出,過去8個月以來的新屋興建量都超過20萬,反映市場對新屋需求維持強勁,與消費者信心達到10年來最高的情況一致。 報告顯示,大多倫多地區8月份新屋動工量比7月多8%,雖然低層住宅(Low Rise)興建仍保持強勢,但帶動上月新屋興建量的主要是多層共管大廈,經季節性因素調整後迫近36,000間。多倫多市場上對多層共管大廈的支持令樓花銷售暢旺,因而促使更多新屋動工。 京士頓幾乎倍增 過去數年多層共管大廈樓花熱賣,將確保多倫多高層住宅興建量在短期的未來維持強勢。 安省京士頓市的新屋動工量比去年同期幾乎增加一倍,獨立屋和共他類型房屋都有所增加。多層共管大廈的興建量更是十多年來的第二高,原因是人口老化和學生需求增加。 西岸大溫哥華地區的新屋興建量8月保持穩定,繼續超出歷史平均水平。發展商着眼於在市郊興建可負擔的較高密度多單位住宅。就業率上升、移民和低利息是市場上的利好因素。 卑詩省基隆拿市8月份新屋興建量顯著增加是由於大量出租公寓大廈動工,今年已經興建1,366個出租單位,是當地有史以來8個月內的最高紀錄。基隆拿市近兩年的住宅空置率不足1%,刺激出租公寓大廈的興建。 魁省三河市的新屋動工量上升主要是當地興建不少老人屋,人口老化將促使當地未來有占相當比率多層大廈新屋興建。

無牌管理物業租務 華裔地產代理罰7,500元

■ 大溫出租物業市場興旺,不少業主把自己的物業全部或部分出租。網上圖片  一個華裔男地產代理因為無牌提供物業租務服務,違反地產服務法,被卑詩地產議會處分,合共罰款7,500元。 裁定專業不當行為 遭4項處分 經過調查,卑詩地產議會裁定地產代理陳鴻(Hong Edward Chen,譯音)作出專業不當行為,因此作出4項處分決定。 該4項處分,分別是對陳鴻及其地產公司Edward Chen Personal Estate Corporation予以訓斥;陳鴻及其地產公司要在90天之內,向該議會支付合共6,000元的罰款;陳鴻要自費完成由卑詩大學(UBC)尚德商學院(UBC Sauder School of Business)所提供的出租物業管理補習教育課程,而時間由該議會定出;以及陳鴻及其地產公司要在60天之內,支付1,500元執行費用予該議會。 如果陳鴻及其地產公司未能遵守上述命令,卑詩地產議會可能在沒有另行通知的情況下,暫停或吊銷陳鴻及其地產公司的牌照。 陳鴻與妻子在2014年6月6日開設Worldever Trading Ltd.。同年8月6日,陳鴻完成出租物業管理補充牌照考試,但是他沒有採取進一步行動,從卑詩地產議會領取出租物業管理牌照。 在一個多月後,他辭去在Worldever Trading Ltd.董事的職務,並把自己手上的公司股份全部轉給妻子,這樣妻子就擁有公司的全部股份。 與妻組公司提供物業管理 在2014年11月至2016年8月期間,陳鴻透過Worldever Trading Ltd.,為業主提供出租物業管理服務,其中包括如經陳鴻買賣物業的客戶,可獲免費物業管理服務。在該段時間裏,估計Worldever Trading Ltd.為大約18個業主提供物業租務服務,而沒有證據顯示陳鴻曾收到相關報酬。 此外,Worldever Trading Ltd.在其網頁上刊登一些出租物業的廣告,包括物業的詳情及租金,但是網頁上沒有註明相關經紀的姓名。 在2016年6月,卑詩地產議會接到有人「舉報」,於是展開調查,並在同年8月3日致函陳鴻有關處分決定。 以為通過考試就自動獲牌照 12天後,陳鴻作出回復,表示自己以為通過了出租物業管理牌照考試,便自動獲得牌照,可以提供出租物業管理服務。他承認在這件事情上,錯誤地自以為是。 陳鴻於2016年8月取得物業租務服務的牌照,2017年6月成為Worldever地產公司的獨資東主。

根本解決住房問題 省房屋廳應全盤考慮 租客業主利益都應保障

■ 卑詩省府正研究調低業主加租幅度上限。CBC電視圖片 卑詩省房屋廳長羅品珍(Selina Robinson,圖)表示,正在研究降低每年加租幅度上限。 根據《溫哥華太陽報》(Vancouver Sun)報道,羅品珍指出,目前,卑詩省容許業主每年加租幅度最多2%,另加通脹率。她透露她的部門將會就有關加幅規例作出檢討,藉以減輕租屋者的壓力。 按照現行規定,業主每12個月可以調整租金一次,並且須在加租3個月前通知租客。以溫哥華市為例,一房單位租金平均為1,950元,意味着業主今年可以加租78元。 據加拿大租屋指數(Canadian Rental Housing Index)提供的資料顯示,卑詩省約有517,430個租屋住戶,佔整體住戶數目的29%,其中大溫地區的租屋住戶比率更有34%。 租客組織建議加幅與通脹看齊 卑詩省租客權益組織租客資源與諮詢中心(Tenant Resource and Advisory Centre),呼籲省府儘快調低租金加幅至相等於每年的通脹率。該個中心總幹事阪本(Andrew Sakamoto)表示,以月租1,950元計算,今年通脹率為2%,即相等於僅39元。 自由黨評論員蘇利文(Sam Sullivan)指出,調低租金加幅可能會對出租房屋供應構成影響,特別是最近越來越多的短租情況。本報記者

網上審裁庭發通知 當事人不理會吃大虧等同缺席裁決

■ 有物業管理公司經理稱,很多業主對網上審裁法庭認識不足。此為示意圖。省府網站圖片  本報記者庄昕報道 全世界首創的網上審裁法庭——卑詩民事審裁處(Civil Resolution Tribunal,簡稱CRT),去年7月起運作至今,已經接到1,564宗裁決申請,330宗已經作出仲裁。在當中成功仲裁的66宗分契物業(Strata)業主與業主立案法團之間的糾紛里,有多達12宗是缺席裁決(Default Decision)的。有物業經理就此提醒市民,亟需重視網上審裁法庭發出的通知書,以免遭受不必要損失。如果當事人不予理會,極可能會吃大虧。 ■ 卑詩民事審裁處是全球首創的網上審裁法庭。網上圖片  據CRT周四公布的年度報告指出,該網上審裁法庭自去年7月1日開始受理分契物業糾紛,以及在今年6月1日起,接受金額5000元以下的小額錢債糾紛仲裁以來,已經接到13,878個市民查詢;正式遞交裁決申請的有1,564宗,其中分契物業糾紛佔628宗,小額錢債糾紛佔936宗,CRT已就330宗作出仲裁。 逾7成個案屬業主告法團 從CRT網上公布的裁決結果顯示,在已經仲裁66宗分契物業糾紛中,以業主起訴業主立案法團的個案最多,達48宗,佔了總數72.73%;業主立案法團起訴業主的15宗,而業主之間的糾紛只有3宗(見附表1)。 此外,在年度報告中,有12宗是缺席裁決,占已仲裁66宗個案的18.18%;而這當中又以業主立案法團起訴業主的個案居多,達9宗,佔總數6成(見附表2)。 在大溫地區任職物業管理公司經理的梁雄傑,周四接受《星島日報》記者採訪時提醒市民,必須留意法庭通知書,以免耽誤答辯期限,從而被缺席裁決:「CRT發出的通知書(Dispute Notice)一般都是電腦打印文件,沒有法庭蓋章,也不需要申請人簽署,但卻具有與法庭文件相同的法律效力。」 料市民乏認識 忽視通知書重要性 他表示,估計很多業主可能對新創設的網上審裁法庭認識不足,所以忽視所收到的通知書,從而導致被缺席裁判:「CRT的裁決具法律約束力,可以在法院執行。市民收到該通知書後,必須於14天內作出回應,避免失去答辯機會而蒙受損失。」 按省府規定,業主立案法團的業主有責任保存所有涉及立案法團運作的文件,包括法團完整的會議紀錄、各項裁決、財務報告以及其他法律文件等。業主如遇糾紛,回應通知書實屬不可或缺的程序,不宜忽視。 CRT不僅是卑詩全球首創的網上審裁處,它還以適時及具成本效益的方式解決法律爭議。對於不諳英文的居民,CRT提供免費的電話傳譯服務,職員接到電話時,將按求助者要求,接通中文電話傳譯服務員。

地皮金貴!溫哥華市中心最後一間加油站放售

■ 溫市西喬治亞街的加油站早已拆卸,夷為平地。  隨着溫哥華地價近年持續升高,市中心多個加油站相繼出售,有當地居民抱怨加汽油日益困難,估計未來恐怕要越區或過橋去到較遠地方才能加油。 今年4月初,溫市中心西喬治亞街(W. Georgia St.)一家經營了61年、佔地16,369平方呎的雪佛龍加油站(Chevron gas station),以7,200萬元的高價賣給一家房地產公司。該公司表示將在該地建造高檔的住宅大廈。 ■ 斯密克向記者抱怨,現時加油就要開車至兩公里外的油站。  住在附近的溫哥華女居民斯密克(Tia Smik)告訴《星島日報》記者,她在該區住了6年,本來為自己座駕加油非常方便。在油站出售並關閉後,她必須轉而遠赴兩公里外、位於溫市中心布拉德街(Burrard St.)和戴維街(Davie St.)交匯處的Esso加油站加油。 Chevron證實渥街油站本月已關門 斯麥克表示,聽說Esso加油站也已經掛牌銷售,雖然油站出售價格尚未標明,但是這個佔地17,292平方呎的鋪位,是溫市中心區現存的最後一間油站。她說:「如果連這一家也要關閉,我就要過橋南下溫西或者北上西溫加汽油,非常不方便。我的鄰居中,也有人抱怨不已。」 卑詩大學(UBC)尚德商學院(Sauder School of Business)副教授薩默維爾(Tsur Somerville)表示,加油站在中心城區消失在許多國家都發生,比如美國紐約市的曼哈頓區,就沒有很多加油站,車主都要去周邊的地區加油。 據CTV電視台報道,溫哥華市近期再有汽油站關閉,並轉手改建住宅。Chevron證實,位於溫市渥街(Oak St.)夾西41街的加油站,8月16日已關閉;而位於西16街夾甘比街(Cambie St.)的一個油站也已結業。惟該公司未公布出售這兩個物業所涉及金額。圖文:本報記者張文慈

列治文新公寓設地底能源系統 長遠可節省1/3能源費用

■ 列治文近年大興土木的同時,在環保節能方面也有顯著成效。 圖文:本報記者馮瑞熊 很多人都知道溫哥華致力打造成綠色城市,但可能不知道列治文也有同樣目標 。事實上,自2012年至今,列市人口雖然上升7%,但溫室氣體排放卻下跌6%。有列治文發展商為響應市府的綠色號召,特別斥資180萬元,在市中心的新公寓樓盤,安裝地底能源交換系統(Geoexchange System),預計長遠可為業主節省約1/3能源費用。 ■ 地底能源交換系統主要是利用地底下的「熱能」以及「凍熱」,通過空調系統,令柏文里每個單位,無論在夏天或冬天,都可以達到恆溫的效果。  曾經在2014年競選列市市議員的建築發展商何強新,在該市蓋樓已經逾10年。他接受《星島日報》記者訪問時稱,近年由於市府大力推行綠化建築,身為發展商的他,也想響應,於是就在他新發展的一幢高層公寓樓盤,耗資180萬元,安裝一個地底能源交換系統。該系統主要是利用地底下的「熱能」以及「凍熱」,通過空調系統,令公寓里每個單位,無論在夏天或冬天,都可以達到恆溫的效果。 年輕一代業主要求節能環保 何強新表示,據他所知,這是在列治文市中心第一幢安裝這個系統的公寓大廈。他指出,長遠來說,可以為業主節省約1/3的能源開支。他更說,現時來買樓的年輕一代,都對可持續能源及環保有很高的要求。何強新坦言,這是樓盤的其中一個賣點,更表示在未來他另一個大型樓盤,也考慮安裝同類的地底能源交換系統。 ■ 何強新指出,由於要安裝地底能源交換系統,在建築柏文時要把數條管道打入百米下的地底。  對於何強新的決定,列治文市府可持續性及地區能源高級經理拉塞爾(Peter Russell)表示支持。他指出,除何強新的樓盤外,他知道也有其他列市發展商有類似的舉動。他指,其實每逢發展申請改變土地用途時,市府職員也會向他們提供節省能源的意見,包括使用再生能源、增加建築物的隔熱效果(減少熱能流失)、安裝雙層窗戶及LED燈泡,以及熱泵(Heat Pump)等。 提高能源使用效能可增建築面積 拉塞爾又稱,為了鼓勵發展商在建築時提高能源使用效能,列市土地用途附例8500第4.19節列明,如果建築物內使用的機械、暖氣、排氣及空調設備中,沒有設置產生暖氣的蒸氣壓縮器(Vapour Compressor),或者發展商與市府簽訂了使用該市「區域能源公共設施」(District Energy Utility)的話,就可以在每個居位單位內增加一平方米的面積。 ■ 列治文建築物能源消耗量(2011-2015)  為達致2020年列市的溫室氣體排放較2007水平減少33%,到2050年更減少80%,以及減少能源消耗10%,列市府在新建築方面實施多種政策,包括在城市屋重建時需要遵守的節能準則。未來又計劃推出溫哥華已採用的《BC Energy Step Code》新建築標準,即所有新遞交的改變土地用途申請,必須符合「接近零排放」或者「低排放綠色建築」的標準。換言之,房屋的碳排放、隔熱和通風等都有新的規定。 本地能源減排成效大 「本地食物」(local food)很多人都知道,即是在本地種植居民需要的食物。但有否聽過「本地能源」(local energy),即在本地生產能源,再供應給本地居民使用。原來,自2013年開始,列治文市政府開設了一家自負盈虧的鷺島能源公司(Lulu Island Energy Company,簡稱LIEC),目標是在列市不同地區設立地區能源公用設施(District Energy Utility),為該社區提供可再生的冷暖氣及熱水。現時,列治文已設立了兩家地區能源公用設施。 列市設2地區能源公用設施 列治文市府可持續性及地區能源高級經理拉塞爾表示,這兩家分別是在2014年開始的Oval Village地區能源公用設施(簡稱...