空调噪音影响住户 管理公司有义务维修吗?

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问:当2016年我搬进房子时,共管公司正在重建阳台并更换外部空调装置。从那以后,每当天气炎热,空调工作时就会发出响亮的振动噪音,导致我无法使用阳台,我也无法在另一个房间使用电脑。我向当值经理和董事会报告了这个问题,但在噪音发生时,却没有人前来过问。如果董事会不能或不会查出噪音因何而起且不能修好它,我该怎么办?律师能帮帮我吗?

答:共管公司有义务进行房屋基本设施的修缮工作。董事会成员未能检查和处理你的噪音投诉是因其未能履行妥善管理公司和承担维修之义务。

你可能希望与律师讨论此情况,该律师可能会建议由他写信给共管公司,告知其如果故障依然存在,你将开始采取法律行动。

问:我们董事会希望把我们的能源服务从多伦多水电公司转移到另一家公司。而这家新能源公司的总裁恰好是我们公司总裁。他说,他将回避与此事相关的任何决议。我们可以召集业主会议来解决这些问题和疑虑吗?

答:公司可以通过决议而不通知所有业主,在某些情况下可以对现有物业服务作出变更。这些情况包括变更的成本不超过1,000元或不足本财政年度预算公共支出的百分之一。

如果要求业主通知改换能源服务提供商,通知中必须说明是何种变更,包括预估成本并说明公司建议付费的方式。通知中也必须明确,业主有权召集会议讨论相关议题。

业主会议要求对变更进行投票的请求,必须有至少百分之十五的业主签字才能生效。如果所有业主在收到通知的30日内没有召集业主会议,或者如果召集了业主会议但并未投票反对变更,则公司可以继续进行变更。如果是已经解释过但在会上并未就改变一事投票反对,物业公司可能会推进该变更计划。如果在会上没有回答他们的问题和疑虑,业主可能不会投票支持变更。

贵公司总裁如果与新服务提供商签订的合同有直接或间接利益,则不能对合同进行表决或计入法定人数进行投票。在董事会讨论合同期间,公司总裁也不能出席。

作者Gerry Hyman律师是多伦多星报《共管物业法》专栏作家

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