剛需仍在買賣依然平衡 多倫多地產局預測2018樓市看漲

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TORONTO, ON - AUGUST 18: Humber Bay and Humber Bay West Park. Aerial view. RCAF helicopter tour of Toronto in advance of the new color presentation that will happen in Nathan Phillips Square early in September. Toronto Star/Rick Madonik Rick Madonik/Toronto Star

Madonik Rick Madonik/Toronto Star圖片

多倫多地產局在今年131日發佈了例行的年度報告,對於2017年的房地產市場作出回顧及對2018年本地房市作出展望,並於321日及49日就這份報告再次進行分析,向民眾發放了一個明確的信息,已經身處房屋買賣市場,或計劃投身其中的人們,你們做好準備了嗎?

Rene Johnston/Toronto Star圖片

根據多倫多地產局(TREB)公布的資料,今年2月大多地區的房屋銷量為5175套,比起20172月的銷量7955套大跌了34.9%。而在供給一側,今年2月的房屋掛牌量達到10520間,比起去年2月掛牌的9801間提升了7.3%。銷量大跌加上供給適度增加,兩方面的合力擠壓帶來了大多倫多房市過去一年裡供求關係根本性的變化。以今年2月同比去年2月,房屋銷量占掛牌量的比率在一年內深跌逾26%,領這一市場關鍵指標全國跌幅之首。需要明確指出的是,上述情況的出現並非是由於賣家大量拋售房屋造成市場供應過剩。今年2月多倫多的房屋掛牌量雖然高於去年逾7個百分點,但仍低於過去10年內2月份的平均掛牌量。也就是說現時的掛牌量並非「過高」,現時的問題是銷量「偏低」。多倫多房市今年2月屋銷量占掛牌量的比例是49.3%,意即是說所有掛牌的房屋中,有稍稍超過一半都沒有賣出去。這才是過去十年里本地房市真正罕見的情況。

住房剛性需求仍高

多倫多地產局在今年131日發佈了例行的年度報告,對於2017年的房地產市場作出回顧及對2018年本地房市作出展望。TREB並於321日及49日就這份報告分別在杜咸區和約克區舉辦兩次地區經濟高峰會。TREB在上述場合強調并力圖傳達給民眾的一個核心信息是,現時多倫多房地產市場所謂「供大於求」的情況,不是市場供應絕對飽和,也不是市場上所有房屋需要都得到滿足的那種「絕對的供給過剩」。市場的需求並沒有消失,只是被各級政府出台的房屋政策和金融政策人為抑制而已。

Rene Johnston/Toronto Star圖片

TREB的調查顯示,在所有表達有意在未來12個月購買房屋的人群中,僅有1%的買家是純投資客,購買之後會將房屋空置。有84%的准買家表示購房是用於自住,有15%准買家準備將其房屋出租。即是說未來買家中有99%購房之後仍會滿足自己或是他人(租客)的住房要求。這也充分證明,多倫多的地區仍存在無可置疑的對住房的剛性需求。

該份報告指出,加國經濟表現近年屬上乘,加上政府將接收移民的目標人數調整得更為進取,兩者合力會帶來對房屋的持續不斷的較強需求。市場分析公司Ipsos於去年11月完成的市場調查顯示,整個大多地區有26%的受訪者、多倫多市內有28%受訪者,表示他們在未來12個月中會很有可能或是有一定可能購買房屋。

不可否認,比起2017年春天及2016年秋天的調查結果,近期調查中表示可能在未來12個月買房的比例有所降低。在首次置業人群中,表示可能買房的比例下降更為明顯。這其中原因並不難懂。Ipsos調查發現,有差不多相同比例(25%)的受訪者表示,依照聯邦政府新公布的壓力測試方式,他們相信即使找到自己所中意的房屋,也很難通過銀行的資格審查而順利取得貸款。這部分解釋了為何人們的買房意願有所降低。

下半年房屋銷量將升

TREB直指,安省政府於去年推出的「公平房屋計劃」(Ontario Fair Housing Plan16招政策,以及聯邦金融安全監管局(OSFI)於年底推出房屋貸款強制實行壓力測試的政策,對市場造成巨大心理衝擊,造成2018年第一季度房市需求顯着減少。

多倫多地產局相信,政策對於市場需求的壓抑是暫時性的,一旦民眾對於新政策作出心理調試和適應,銷量將會重新上升。今年下半年的房屋銷量有望超過去年下半年。同樣在價格方面,今年上半年的某些月份,價格同比去年會有所下降。但是在今年下半年房屋價格將有望超過去年下半年同期價格,特別是在高密度類型房屋市場。

單單由數值上看,多倫多房市即使是在今天,在理論上仍然可定義為一個典型的「平衡市場」,什至連進入到「買方市場」都還談不上。但房市並非不存在危機。核心問題是過去一年裡出現這樣「冰火兩重天」的大起大落,房市需求量或銷量出現急速、大幅深跌,會給人們的市場預期造成哪些心理影響?現時多倫多的「平衡市場」是否會因為人們的心理恐慌而進一步調整或陷入崩盤?到那時多倫多的房市會變成什麼樣?多倫多地產局預計在本周會公布今年3月份的市場數據,屆時人們會進一步看出一些走向。

THE CANADIAN PRESS/Jonathan Hayward 圖片

多倫多地產局:今年銷量料與去年持平

多倫多地產局表示,經濟就業表現趨好、人口和移民增多及對住房的長遠需求,是房市的利好因素。而收緊房貸政策造成的借貸成本增加,及政府近期出台的抑制房市政策,將對房市產不利影響。正反兩者相比,負面因素短期內對房市呈現的影響會更大一些。

基於上述總體分析,多倫多地產局對2018年多倫多地區房市的總體預測是,全年的銷售量會介於下限8.5萬套至上限9.5萬套之間,相比2017年全年銷量92394間大致持平。2018年的最終銷量是接近上限還是下限,取決於上述正負面因素的相互作用。各個月份的銷量及售價可能會有起伏,但是以全年而言,特別是下半年回穩之後,市場仍會維持一個平衡的狀態。

在房價方面,以全年而言多倫多房市可以保持平衡,仍可以將房價托住。多重掛牌房價(MLS Home Price Index HPI)綜合指數可能以「單位數中段」(mid single digit)的幅度增長,各類房屋的平均價格將在80萬至85萬之間。其中首兩個季度的價格可能與去年持平什至下滑,但是第三、四季度的房價上漲速度會加快,漲幅將超過通脹率。在房屋類型上,多倫多地產局指准買家中有47%表示仍希望購買獨立屋,令其在2018年繼續成為最受青睞的房屋類型。在整個大多倫多地區,54%的准買家表示希望購買獨立屋,多倫多市則有39%。第二受青睞的房屋類型是共管柏文,且在多倫多市內的購買慾望更強。多市有27%的買家希望購買共管柏文,整個大多地區則有22%。在GTA周邊地區,希望購買柏文的准買家有18%

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