加拿大樓市泡沫破裂 最大房貸商股價一日暴跌60%

加拿大都市网

早在2015年7月,就有分析師指出,加拿大房地產市場中存在的巨大泡沫已經揭開了冰山一角。當時,分析師預測,加拿大最大的非銀房地產按揭貸款機構Home Capital集團的經營業績中潛伏着較大風險,其中虛假房地產按揭貸款以及過於激進的貸款業務模型都會給這些不重視經濟基本面的房地產按揭貸款機構產生巨大的衝擊。

此後兩年中,包括華爾街知名做空機構柯霍德斯(Marc Cohodes)在內的多名投資分析機構紛紛指出,股票投資者應當謹慎評估Home Capital集團在業務經營中存在的巨大風險。

如今,這些股票分析師警示過的投資風險終於爆發。隨着加拿大最大房貸供應商Home Capital集團披露簽署一項緊急資金流動性協議後,本周三該集團股價一度暴跌超過60%以上,創下歷史最高跌幅記錄。這暴露出加拿大房市面臨的泡沫破裂危險。

Home Capital 周三透露,向不具名的機構投資人借貸20億加元(15億美元),利息10%,但借約不具約束力。加拿大國家銀行分析師Jaeme Gloyn指出,若加上其他費用及支出,則Home Capital首筆10億加元借款實際利息高達22.5%,若借滿20億加元則其餘貸款利率降至15%。

多倫多財富管理公司Baskin 總裁David Baskin 指出,Home Capital簡直是借了高利貸,他們為了挽救財務報表基本上將收入誇大,我猜若非面臨存亡關頭,他們不會這麼做。

此消息傳出後,Home Capital集團股價大跌61%,創下2003年以來的新低,並拖累整個房地產按揭貸款板塊全線下跌。其中,Equitable集團股價下跌17%,同時Street資本集團以及加拿大第一國家財務公司的股價也分別下跌13%和7.6%。分析師認為此次房地產按揭貸款公司股價大幅回落標誌着加拿大房地產市場的巨大泡沫終於開始破裂。

圖註:加拿大Home Capital集團股價歷史走勢圖

在Home Capital集團此次簽訂的緊急資金流動性協議中,分析師還發現了一些令人尋味的細節信息:

加拿大國家銀行分析師Gloyn在研究報告中表示,根據合約規定,Home Capital集團需要對剩餘借款總額支付10%的利息費用,還需要一次性支付總額高達1億加元的不會退回的保證金,以及對沒有使用的預備借款資金支付2.5%的利息費用。Home Capital集團首次借入的資金總額必須高達10億加元,並對首次獲得的10億加元流動性支持資金支付22.5%的高額實際利率費用,這對於Home Capital集團是非常沉重的財務負擔。不過,如果Home Capital集團決定全額使用這些補充流動性的預備借款資金,整體資金成本將會下降至15%。

圖註:加拿大Home Capital集團股價走勢圖

本周三,Home Capital集團表示,集團此次簽訂的這項資金流動性協議目的是為了抵消Home Trust信託公司旗下高息攬入的儲蓄資金餘額大幅下降對公司業務經營產生的巨大衝擊。從今年3月28日至4月24日,Home Trust信託集團旗下的儲蓄資金剩餘總額大幅下降5.91億加元至14億加元。同時,集團預計這種儲蓄資金流入的情況還將延續下去。

本周三之前,Home Capital集團的經營業務性質是像儲蓄銀行業務的長期慢跑,但是如今Home Capital集團的業務性質已經變成了一場流動性的短途賽跑。此次第三方機構向Home Capital集團提供的借款中,資金總額將超過35億加元,比Home Capital集團旗下截止今年4月24日持有的流動資產總額15億加元高出一倍。目前,Home Capital集團賬面上還擁有總額2億加元的可出售證券資產,但是高利息儲蓄賬戶資金餘額在過去一個月中快速下降25%至14億加元。由於Home Capital集團一直以來以來高息攬儲來為房地產按揭貸款業務提供資金支持,因此隨着集團旗下原本穩定的現金流來源開始抽出,Home Capital集團很難避免資金流動性持續惡化的局面。

圖註:Home Capital集團此次借款獲取流動性支持的協議條款

加拿大Lawrence Park資產管理公司創始人兼首席投資官Andrew認為,目前Home Capital集團正在面臨一些資金流動性短缺的挑戰,因此集團的管理層認為集團需要儘快解決流動性短缺的問題。但是,目前Home Capital集團的信用評級仍處於投資級別之上,因此此次集團為了獲取流動性支持而支付如此高額的保證金以及借款利息費用出乎大部分投資者的預料。

不過,分析師認為,Home Capital集團的信用評級尚未掉落投資級別分界線或許是因為一些信用評級機構未能及時更新信息。如果從此次緊急資金流動性協議中規定的22.5%高額利息費用來看,目前Home Capital集團的處境可能已經十分接近破產邊緣。

如果我們追溯回兩年前,實際上股票投資者是可以預見到Home Capital集團的股價大幅下跌。從2015年夏季開始,Home Capital集團就陷入是否應當被吊銷營業拍照的爭議當中。過去幾個月中,加拿大安大略省證券委員會指控Home Capital集團誤導投資者並違反加拿大證券法的規定,或涉嫌參與房地產按揭貸款欺詐活動。這些監管部門的指控導致Home Capital集團的發展前景雪上加霜。

與此同時,本周一Home Capital集團透露,集團創始人Soloway表示將在繼任者確定後辭任集團董事會的職務。目前Blowes將會暫時擔任集團臨時首席財務官一職。Home Capital集團表示,集團預計儲備資金餘額將會繼續下降,此次緊急流動性協議提供的信用額度將會幫助公司消化這些不利影響。

不過,僅僅兩個月之前,Home Capital集團在披露季度財報數據後,集團管理層又設定了新的經營業績目標。Home Capital集團預計今年集團總營收將會同比增長5%以上,稀釋後每股收益年化增速將會超過7%以上,集團長期權益資本回報率將會超過15%以上。如今,Home Capital集團不僅沒有實現這些樂觀的業績增長預期,反而陷入了流動性短缺的困境。

加拿大Baskin資產管理公司創始人兼主席Baskin指出,Home Capital集團此次簽訂的流動性支持協議中隱含的資金成本非常高。簡而言之,這次Home Capital集團完全放棄了盈利目標,以換取不會陷入資不抵債的絕境。這樣來看,除非Home Capital集團內部出現了非常複雜的資金危機,否則集團應當不會答應這樣高昂的融資成本。

加拿大金融機構監督辦公室OSFI在接受媒體採訪時表示,不會對監管範圍內具體的金融機構經營狀況作出評論,但是監管部門將會維持目前與各個金融機構的關係,並密切關注Home Capital集團經營狀況的進展。這似乎傳遞出加拿大房地產貸款按揭行業即將出現裂縫的信號。

圖註:加拿大各大房地產按揭貸款機構股價走勢圖

就在Home Capital集團消息傳出後僅僅數個小時內,加拿大房地產按揭貸款與房地產企業監管機構CMHC發佈的一份報告指出,投資者應當注意目前加拿大房地產市場中存在的明顯負面跡象。而在不久之前,加拿大房地產行業監管部門還表示將繼續致力於維護加拿大房地產市場和金融系統的穩定性。這兩個消息傳出的時機似乎有些過於巧合。

在這份報告中,加拿大房地產按揭貸款與房地產企業監管機構再次提醒投資者,儘管加拿大的房地產市場中出現一些復蘇的信號,但是監管部門對房地產市場給出的官方整體評級仍然是「有明確證據表明存在潛在風險」。

每個季度加拿大房地產市場的監管部門都會發佈房地產市場評估報告HMA,這份報告根據加拿大市場內能夠獲得的最全面的數據,向加拿大民眾提供專業且公平的房地產市場分析與展望。監管部門出具這份分析報告的目的是為了給加拿大房地產市場設置一個早期預警系統,也是一個維護加拿大金融系統和房地產市場穩定的重要工具。

在新聞發佈會中,加拿大房地產市場監管部門透露,加拿大房地產市場的官方評級維持在「有明確證據表明存在潛在風險」。在全國範圍內,房地產市場出現估值過高的問題的評級從「嚴重」下調至「中性」。整體來看,目前,房地產市場過熱的問題出現在六個區域中心城市中,低於此前八個區域中心城市。房地產建築過度建造的中心區域數量也從八個下降至六個。

在加拿大維多利亞地區,房地產市場估值過高的程度從「中性」上調至「嚴重」,由於該地區經濟發展的基本面沒有跟上房價過快上漲的趨勢。同時,維多利亞地區中也有一些證據表明房地產價格上漲趨勢已經開始加速並出現過熱跡象,加劇了房地產市場中存在的潛在風險。

而加拿大勒吉那省、蒙特利爾省和魁北省房地產價格過熱的問題已經開始好轉。在Mon以及聖約翰地區,房地產供應量開始趨向於需求量。

不過,多倫多和哈密爾頓地區仍然存在房地產市場價格加速上揚導致市場高估和過熱的問題。在新建房屋市場、房屋租賃市場以及二手房交易市場中,房價開始加速上漲,房地產市場需求量增速已經超越供應量。

加拿大溫哥華地區房地產市場繼續出現明確證據表明市場風險較大,主要是由於一些證據表明該地區房地產價格加速增長,並有明確證據表明該地區房地產市場價格出現高估泡沫。而加拿大Prairies地區仍然出現較為明顯的房地產建築過度建造的跡象。

根據加拿大房地產市場監管部門的定義,市場存在潛在風險意味着房地產市場存在供需不平衡,包括過度建造房地產建築、房地產估值過高、房地產市場過熱以及房價加速上漲等指標大幅偏離歷史平均水平。

圖註:加拿大各個地區房地產市場風險評估結果

過去一段時間內,大部分加拿大民眾都沒有細緻深入地了解加拿大房地產市場監管部門出具的這份報告,只是將注意力集中在溫哥華以及多倫多地區房地產市場價格出現的大幅上漲。但是,在Home Capital集團的問題爆出後,投資者應當更多關注加拿大房地產市場中存在的潛在投資風險。

多倫多3月份房價較前月上漲6.2%,創史上最大單月漲幅,與去年同期相較更飆漲近30%。加拿大投資公司Fairfax總裁上周在股東大會上警告,多倫多房市正處於泡沫,而提供這波泡沫膨脹資金的銀行將面臨痛苦結局。房價若腰斬,大部分銀行將無法存活。

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