越限購越難買 上海樓市變相漲價『一號難求』

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■ 圖為位於上海黃浦江畔的一處住宅樓盤。資料圖片

自樓市調控進入限購、限貸、限價、限售的「四限時代」後,上海不少樓盤被仲介標價50萬元出售「房號」,部分還承諾可選樓層和房型,或者每平方米加價1萬元,變相漲價。

「目前可以做的樓盤:尚海酈景、晶耀名邸、中糧前灘壹號、前灘東方逸品、徐匯公園道、百匯園等等,有需要的可以加微信溝通。 」在上海幾個知名的社區論壇里,這段話近期頻繁出現。自稱仲介房地產代理人員的王斌用這樣的方式四處留下自己的聯繫方式。《經濟觀察報》記者挑選了一個上海的「網紅」樓盤——位於浦東的森蘭名軒向他諮詢。公開資料顯示,該專案二期於4月12日開盤,備案價格為46,033元/平方米-66,580元/平方米,由於這一價格低於市場預期,售樓處表示開盤當天房源便售罄,後續加推待定。網上房地產顯示,森蘭名軒二期可售住宅總套數232套,開盤以來簽約了194套。

當被問到能否買到森蘭名軒的下一期,王斌說:「名額差不多都滿了。好處費50萬元你願意出,我可以再試試,40萬元的是滿了。森蘭上次開盤,價格真心低,好多人沒買到,開盤過後沒幾天,我們三個名額就有人出錢定了。 」王斌口中的「好處費」,又稱「茶水費」,一房難求時,購房者需要托關係繳納這部分費用,從而獲取一個「房號」。

王斌隨後又推薦了幾個所謂的「日光盤」,並強調,這種都需要收額外的費用,一般40萬元「茶水費」起。他介紹,統一的操作流程如下:購房者先付10萬元定金,簽定金協議,代理人員幫忙搞定購房資格,開盤後購房者即可和開發商簽定購合同,簽完之後,購房者再支付剩餘「茶水費」。如果由於開發商或者代理人員的原因,購房者未能買到選好的房子,定金退還給購房者。

「茶水費」伴隨着限價環境下上海新房市場的供需矛盾急劇加大。克而瑞研究中心分析師楊科偉認為,造成上海房地產市場出現上述亂象的直接原因就是「限價」,限制開發商預售證價格,看似掐斷房企不合理利潤來源,但實際嚴重干擾了市場正常定價機制。政府指導價格遠低於開發企業的預期,一方面會致使企業放棄或暫緩銷售,加劇市場供不應求的矛盾,為房價繼續上漲埋下深刻隱患。

「另一方面,即便是房企開始銷售,但幾乎微利或者虧本的話,必然會採取賣號、車位捆綁等其他手段補足價差。而與此同時,購房者尤其是投資、投機購房者看到預售價和市場實際價格或市場預期價格存在巨大價差,購房意願會大大加強,『買到就是賺到』的心態讓新房銷售只能屢屢開盤即售罄。 」

楊科偉認為,「一號難求」滋生了部分房企違規操作,繞開一手房市場嚴格的備案價限制變相漲價,「價外付費」等現象才層出不窮。亂象之下,收費標準混亂不一,即便是同一個樓盤,對外開出的價碼也不盡相同。

森蘭名軒另一家機構代理人員張文表示,可以設法幫忙買到二期新房,但價格較高:1-5樓單價每平方米47,800元,高區的則是每平方米52,800元,購房者購買時需要每平方米加價1萬元,另外再加30萬元的好處費。只要接受這一條件可以立馬簽合同。如果購房者等待三期名額,則需要支付60萬元的好處費。操作流程大同小異。 「和我們談好細節,付10萬元左右的定金,等『領導』安排好就去簽預售合同付首付
款,然後把剩餘的錢轉給我們。 」張文透露說。森蘭名軒並不是唯一的存在高價倒賣房號嫌疑的樓盤。在代理人員口中,多個上海熱門樓盤均可用類似方法操作。

在上海某知名社區論壇,多名代理人員發出了這樣的消息:本人有內部關係,可提前內定到你想要的戶型和樓層。本公司全滬各大一手熱門樓盤提前訂房,在和你談好的折扣上繼續打折。

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