都市地产头条:压测升级贷款更难 守住青山不怕无柴烧

加拿大都市网

5月9日,央行(Bank of Canada)用于抵押贷款压力测试的基准利率,从1月的5.14%上涨20个基点,提高到了5.34%。根据业界人士分析,这个利率每提高1%,能申请到的贷款最大金额会降低大约10%。该利率从去年5月的4.64%开始,迄今为止已经上涨了5次累积70个基准点。此次的基准利率上调会导致贷款额度下降约2%,市场的承受力如何?

从房地产销售的整体看,房贷政策的收紧会造成借贷成本增加,而申请贷款的难度进一步加强也对房市产生了不利影响,首次购房者将面临更大压力。根据多伦多地产局公布的资料,今年2月大多了地区的房屋销量比去年2月跌了34.9%。尽管如此,一份满地可银行(BMO)新出台的春季研究报告(Spring Housing Report)披露,有近四分之一的加拿大人仍然计划在明年购买房屋。业界普遍预计在年底前至少还会再有一次加息,而大部分的加拿大人并没有为真正的加息做好足够多的准备。

贷款额度再降2%

Meridian信用合作社
(Credit Union)贷款专员黄莹

Meridian信用合作社(Credit Union)贷款专员黄莹在接受《都市地产》记者专访时表示,此次央行用于抵押贷款压力测试的利率上涨,意味着申请贷款的难度进一步加强。手上有投资房、贷款金额大、数量又多的人,应当衡量好手里的的流动资金,早做准备。由于B20的压力测试的政策并不针对由各省政府管制的信用社和金融机构,黄莹称,大约有80%来到Meridian做贷款的人都是因为希望避免压力测试。 “但其实我们能帮大家的也很有限。尽管不受B20的影响,我粗略地算了一下,平均每一个贷款都能比同样的收入在其他受B20影响的金融机构多贷10万。比如在TD能贷50万的,在我们这里可以贷60万。”但黄莹也指出,由于贷款政策的进一步收严,她并不知道Meridian能坚持不受压力测试影响多久。 “蒙特利尔的Meridian现在就已经开始加入压力测试的行列。”

目前备受打压的房地产场中,被挤掉的炒房客偏多,而刚需则受相关政策的影响较小。 “在前几年我也在其他银行做贷款,那时候都是很疯狂的状态。很多人的房子并没有拿去卖,而是不断增加负债资产(liability asset)。以前人们找到我常会问’如何能在保住我现在的房子的情况下再贷一套’。而现在越来越多的人说的是’我可能会把我现在的房卖掉,以房换房再买个新的,请给我做个评估下一套房你们能贷给我多少’。现在这样的客户越来越多了。”

根据一份满地可银行的报告显示,在接受调查的加拿大人中,有23%的人希望在2018年购买自住房(primary residence),预期的平均价格为47.4万元。多伦多和温哥华的买家预期的价格则有所上涨,分别为58万元和60.3万元。黄莹认为,的确目前房地产市场中观望的人很多,但在日常办理的贷款业务中,买屋的刚需持续坚挺。 “靠收入买第一套自住房的需求依然很多,这部分人中有一些并不是特别着急,都是看到有好的房再买。还有一些比较着急的都是刚结婚、有了小孩,或者有了两个小孩需要更多房间的,有一个生活方式上的改变。而单身的、刚毕业踏入职场的,前来咨询的较多,但都并不太着急下手,往往想看看房市以后会怎么样。而做了预批的那些,很多也都反映说不准什么时候买。他们也在顾虑、观望市场。”

长期抗战守得云开见月明

对于房地产市场放缓的现象,黄莹表示现在越来越多的人在准备一个“长期抗战”,眼光相对以前更为长远。 “现在不会像以前,很多人的自住房住了一年多就卖掉,增值部分不用户交税能赚许多。在过往,不止华人,其他族裔的人很多人都是这样“倒腾”房子。而现在,很多人都表示自己买的房子不可能住一年或出租一年就卖,可能会考虑3至5年后再卖,因为一年的时间已经不足以为他们牟利。市场出现了理智的状态。”

根据满地可银行的研究报告中显示,76%的受访者认为实际的贷款利率很快还会有所上升。尽管2018年1月1日出台的抵押贷款压力测试使贷款申请人满足相关的要求更加困难,但53%的受访者表示他们其实并没有准备好去面对贷款时需要进行压力测试来确保他们长期可以负担。

而对于业界普遍预计的年底前至少还会发生一次的加息,满地可银行的高级经济学家Sal Guatieri在一份声明中写道,“鉴于利率一直处于历史低位,并预计不会急剧地增加,借款人可能不会看到需要进行压力测试的必要。但他们至少应该计划一下,一旦遇到更糟糕的情况,会导致借贷成本大幅增加。就像今年我们预计的加拿大央行额外的两次0.25%的加息,即使是适度的加息,也会严重地削弱人们对高价房屋市场(high-priced markets)的负担能力。”

即使借款人前往不受压力测试影响的金融机构贷款,针对所获得的贷款利率,借款人也应当自行进行压力测试。尤其在压力测试利率持续上涨的当下,即便借款人已获银行给予的适合预算范围的贷款和特定利率,借款人应考虑到在贷款期内该利率可能会发生变化,或者续约(renew)的时候会发生的变化。自己是否有能力面对这些变化和风险也变得尤为重要。

个人应重视压测保平安

对此黄莹表示,尽管Meridian信用合作社不受压力测试政策的影响,但自己的个人职业习惯会在工作中要求客户自行进行压力测试,确保能够在未来面对新一轮的加息。

“我以前在其他银行做贷款时就养成了这样的习惯,不会只看客户的贷款,而会全面地看客户的整个生活会被贷款如何影响。我会花比较多的时间去了解这个人短期、长期的规划,目前所处的生活阶段、消费习惯、需求等。有些人就算有10万年薪,但财务上承受压力的能力很小。而有些人只有5万年薪,但是非常能存钱。所以尽管有些人可以在网上直接申请贷款,但我还是建议每个人都要来找贷款专家聊一聊。如果你能碰到一个负责的贷款经纪,不应该只从贷款的角度去看,而应该考虑到你人生中最大的一笔不流动的负债和资产,会面临怎样的收益和风险。”

黄莹提出,在不受压力测试影响的Meridian,她仍然会提醒前来做贷款的客户,应该有一笔紧急资金(emergency fund)储备在账户中,以应对不时之需。 “万一有些人不做5年的固定利率,做了5年浮动,一旦加息,在房屋价格不大幅贬值的情况下,月供不会变太多,但是付去的利息多了,本金少了。不爱存款的人,在做了贷款以后,应该有更多储蓄规划。每个家庭至少要有3至6个月的每月供款存在你的账户中的。很多人说大不了把房子卖了,但是正常买房周期都要3个月到半年。如果客人觉得现在给自己做压力测试太累,至少自己应该把月供乘以3或6,这笔钱你能在多快的时间存到,或者放在你的活期储蓄上,这是比较重要的。”

 

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