都市地產頭條:壓測升級貸款更難 守住青山不怕無柴燒

加拿大都市网

5月9日,央行(Bank of Canada)用於抵押貸款壓力測試的基準利率,從1月的5.14%上漲20個基點,提高到了5.34%。根據業界人士分析,這個利率每提高1%,能申請到的貸款最大金額會降低大約10%。該利率從去年5月的4.64%開始,迄今為止已經上漲了5次累積70個基準點。此次的基準利率上調會導致貸款額度下降約2%,市場的承受力如何?

從房地產銷售的整體看,房貸政策的收緊會造成借貸成本增加,而申請貸款的難度進一步加強也對房市產生了不利影響,首次購房者將面臨更大壓力。根據多倫多地產局公布的資料,今年2月大多了地區的房屋銷量比去年2月跌了34.9%。儘管如此,一份滿地可銀行(BMO)新出台的春季研究報告(Spring Housing Report)披露,有近四分之一的加拿大人仍然計劃在明年購買房屋。業界普遍預計在年底前至少還會再有一次加息,而大部分的加拿大人並沒有為真正的加息做好足夠多的準備。

貸款額度再降2%

Meridian信用合作社
(Credit Union)貸款專員黃瑩

Meridian信用合作社(Credit Union)貸款專員黃瑩在接受《都市地產》記者專訪時表示,此次央行用於抵押貸款壓力測試的利率上漲,意味着申請貸款的難度進一步加強。手上有投資房、貸款金額大、數量又多的人,應當衡量好手裡的的流動資金,早做準備。由於B20的壓力測試的政策並不針對由各省政府管制的信用社和金融機構,黃瑩稱,大約有80%來到Meridian做貸款的人都是因為希望避免壓力測試。 「但其實我們能幫大家的也很有限。儘管不受B20的影響,我粗略地算了一下,平均每一個貸款都能比同樣的收入在其他受B20影響的金融機構多貸10萬。比如在TD能貸50萬的,在我們這裡可以貸60萬。」但黃瑩也指出,由於貸款政策的進一步收嚴,她並不知道Meridian能堅持不受壓力測試影響多久。 「蒙特利爾的Meridian現在就已經開始加入壓力測試的行列。」

目前備受打壓的房地產場中,被擠掉的炒房客偏多,而剛需則受相關政策的影響較小。 「在前幾年我也在其他銀行做貸款,那時候都是很瘋狂的狀態。很多人的房子並沒有拿去賣,而是不斷增加負債資產(liability asset)。以前人們找到我常會問’如何能在保住我現在的房子的情況下再貸一套’。而現在越來越多的人說的是’我可能會把我現在的房賣掉,以房換房再買個新的,請給我做個評估下一套房你們能貸給我多少’。現在這樣的客戶越來越多了。」

根據一份滿地可銀行的報告顯示,在接受調查的加拿大人中,有23%的人希望在2018年購買自住房(primary residence),預期的平均價格為47.4萬元。多倫多和溫哥華的買家預期的價格則有所上漲,分別為58萬元和60.3萬元。黃瑩認為,的確目前房地產市場中觀望的人很多,但在日常辦理的貸款業務中,買屋的剛需持續堅挺。 「靠收入買第一套自住房的需求依然很多,這部分人中有一些並不是特別著急,都是看到有好的房再買。還有一些比較着急的都是剛結婚、有了小孩,或者有了兩個小孩需要更多房間的,有一個生活方式上的改變。而單身的、剛畢業踏入職場的,前來諮詢的較多,但都並不太着急下手,往往想看看房市以後會怎麼樣。而做了預批的那些,很多也都反映說不準什麼時候買。他們也在顧慮、觀望市場。」

長期抗戰守得雲開見月明

對於房地產市場放緩的現象,黃瑩表示現在越來越多的人在準備一個「長期抗戰」,眼光相對以前更為長遠。 「現在不會像以前,很多人的自住房住了一年多就賣掉,增值部分不用戶交稅能賺許多。在過往,不止華人,其他族裔的人很多人都是這樣「倒騰」房子。而現在,很多人都表示自己買的房子不可能住一年或出租一年就賣,可能會考慮3至5年後再賣,因為一年的時間已經不足以為他們牟利。市場出現了理智的狀態。」

根據滿地可銀行的研究報告中顯示,76%的受訪者認為實際的貸款利率很快還會有所上升。儘管2018年1月1日出台的抵押貸款壓力測試使貸款申請人滿足相關的要求更加困難,但53%的受訪者表示他們其實並沒有準備好去面對貸款時需要進行壓力測試來確保他們長期可以負擔。

而對於業界普遍預計的年底前至少還會發生一次的加息,滿地可銀行的高級經濟學家Sal Guatieri在一份聲明中寫道,「鑒於利率一直處於歷史低位,並預計不會急劇地增加,借款人可能不會看到需要進行壓力測試的必要。但他們至少應該計劃一下,一旦遇到更糟糕的情況,會導致借貸成本大幅增加。就像今年我們預計的加拿大央行額外的兩次0.25%的加息,即使是適度的加息,也會嚴重地削弱人們對高價房屋市場(high-priced markets)的負擔能力。」

即使借款人前往不受壓力測試影響的金融機構貸款,針對所獲得的貸款利率,借款人也應當自行進行壓力測試。尤其在壓力測試利率持續上漲的當下,即便借款人已獲銀行給予的適合預算範圍的貸款和特定利率,借款人應考慮到在貸款期內該利率可能會發生變化,或者續約(renew)的時候會發生的變化。自己是否有能力面對這些變化和風險也變得尤為重要。

個人應重視壓測保平安

對此黃瑩表示,儘管Meridian信用合作社不受壓力測試政策的影響,但自己的個人職業習慣會在工作中要求客戶自行進行壓力測試,確保能夠在未來面對新一輪的加息。

「我以前在其他銀行做貸款時就養成了這樣的習慣,不會只看客戶的貸款,而會全面地看客戶的整個生活會被貸款如何影響。我會花比較多的時間去了解這個人短期、長期的規劃,目前所處的生活階段、消費習慣、需求等。有些人就算有10萬年薪,但財務上承受壓力的能力很小。而有些人只有5萬年薪,但是非常能存錢。所以儘管有些人可以在網上直接申請貸款,但我還是建議每個人都要來找貸款專家聊一聊。如果你能碰到一個負責的貸款經紀,不應該只從貸款的角度去看,而應該考慮到你人生中最大的一筆不流動的負債和資產,會面臨怎樣的收益和風險。」

黃瑩提出,在不受壓力測試影響的Meridian,她仍然會提醒前來做貸款的客戶,應該有一筆緊急資金(emergency fund)儲備在賬戶中,以應對不時之需。 「萬一有些人不做5年的固定利率,做了5年浮動,一旦加息,在房屋價格不大幅貶值的情況下,月供不會變太多,但是付去的利息多了,本金少了。不愛存款的人,在做了貸款以後,應該有更多儲蓄規劃。每個家庭至少要有3至6個月的每月供款存在你的賬戶中的。很多人說大不了把房子賣了,但是正常買房周期都要3個月到半年。如果客人覺得現在給自己做壓力測試太累,至少自己應該把月供乘以3或6,這筆錢你能在多快的時間存到,或者放在你的活期儲蓄上,這是比較重要的。」

 

share to wechat

延伸阅读

share to wechat

延伸阅读

share to wechat

未来一周加拿大商业界需要注意的大事

诺贝尔医学奖出炉 瑞典遗传学家帕布发现灭绝人类基因获奖

超96%安省教育工作者赞成罢工

安省教育工作者今日公布罢工投票结果