穆迪研究中國房價後,得出了這個結論…

加拿大都市网

全球知名評級公司穆迪投資者服務表示,中國房地產市場的前景穩健,但是經營環境將變得更具挑戰性,而且競爭也將越發激烈。

評級機構穆迪副總裁兼高級信用官梁鎮邦(Franco Leung)稱:「穩健的前景反映了我們的預期——全國住宅房地產銷售速度將放緩,但是仍在我們穩健前景的預期之內。與此同時,一線城市的庫存量將保持在低位,從而支撐了價格,而房地產部門的資金可用情況也將繼續保持穩定。我們還預期中國將繼續保留嚴苛的監管措施,從而壓低一線城市的房價。」

穆迪的結論都公布在了其剛剛發佈的報告中——《房地產——中國市場依舊穩定,競爭將便激烈,銷售速度放緩,流動性減少》。這一前景預期反映了穆迪對該產業未來6到12個月經營基礎狀況的預期。

梁鎮邦還在香港的新聞發佈會上表示,中國房地產銷售將放緩,並持續到2018年5月份。持續的樓市調控措施將導致住宅銷售面積下降,大城市將尤其明顯。雖然房價漲勢將放緩,但由於存量房水平還是較低,未來6-12個月房價不太可能大跌;隨着銷售減速、在岸債券發行持續低迷,房地產商的流動性將吃緊。離岸債券市場將向高質量的房地產商敞開大門,大型房地產企業的市佔率有望上升。

據悉,經營環境充滿挑戰性的預期同樣也來自於穆迪預期——截至2018年5月全國簽約銷售額增長率將略為負數,而2016年則同比增長了36%。居住性房地產銷量減少,尤其在那些監管措施依舊嚴苛的主要城市裡更是如此。

關於中國房市的限購令

具體而言,穆迪認為:中國將繼續在一些房價迅速上漲的城市實行限購令,而在那些庫存量較大的城市則實行更為寬鬆的政策,以此來維持作為中國經濟增長重要驅動器的房地產市場的穩定。

截至4月21日,約45個城市已經採取了限購措施以遏制投機性投資需求。2016年這些城市的簽約銷售額佔了全國的近50%,這一比例接近於2014年初的數字,當時房市前景不佳。然而現在的貨幣環境要比2014年初的對房市更具支持性。如果今年下半年開發商獲得的抵押貸款或者銀行貸款的數額大幅減少,那麼穆迪將可能把房市前景調為消極。

穆迪還預期高層次城市的庫存水平(庫存周轉時間)將上升,但是仍低於2015年初曾創下的15個月到20個月的頂峰記錄。3月一線和二線城市的初級住宅房地產的庫存周轉時間水平小幅增加至約9個月,而在2017年1月和2016年12月該指標分別為近8個月和7個月,這主要是因為住宅建設量有所增加。

開發商們的流動資金將可能逐漸收窄,這反映了(庫存)銷售進度緩慢,以及自2017年年初以來在岸債券發行量大幅減少。然而,有着良好信貸資質的開發商們將繼續獲得在岸和離岸資金。此外,抵押貸款的增加將反映簽約銷售放緩,但是對於購房者而言抵押貸款的可獲得性將保持穩定。

正如此前提到得那樣,競爭將加劇,這主要是因為許多開發商仍設定了較高的2017年銷售增長目標,從而佔據額外的市場份額。一般而言,在許多城市的住宅房地產的價格增長速度下降的時候,這些開發商聚焦一線和關鍵二線城市的做法已經加劇了競爭,抬高了房價,使利潤縮水。

據統計,如果全國簽約銷售額減幅超過5%到10%、庫存周轉時間水平接近於2015年3月的頂峰水平、亦或籌資渠道受阻、或者銀行流動資金和抵押貸款的可獲得性大大降低,那麼穆迪將考慮發佈消極前景預期。另一方面,如果全國簽約銷售額漲幅超過10%,庫存時間水平進一步減少,籌資渠道暢通,那麼穆迪將考慮發佈「積極」的前景預期。自2015年6月穆迪將中國房市前景預期從消極改為積極後,它就一直保持穩定。

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