史上最嚴的房貸壓力測試政策即將生效!明年多倫多房市要變天…

加拿大都市网

圖片來源:Toronto Star

2017年還剩1個月就過去了

這也意味着加拿大住房按揭貸款新政

還有一個月就要正式生效了

這個號稱史上最嚴的房貸壓力測試政策

估計會讓10%的購房者拿不到貸款

加拿大的房價將下跌2至4個百分點

……

加拿大中央銀行發表報告指,加拿大的金融系統存在兩大危機,分別是家庭債務上升和樓市過熱

金融機構監理辦公室(OSFI)明年1月將推出新按揭壓力測試,目標對象為可支付超過20%首期,而且不購買貸款保險的准置業人士。

圖片來源:Toronto Star

根據加拿大央行的數據,加拿大目前的房屋貸款總額約有1.5萬億元(1.5 trillion),其中未有購買房貸保險的約佔46%。比一年前的45%有所上升。

新壓力測試規定,所有未購買保險的房貸,即使是首付在20%以上,都要以加拿大中央銀行公布的5年貸款基準利息率(benchmark rate,目前約為4.89%),或是以銀行實際批出的貸款利率(contract mortgage rate)再加上2%,兩者之中數值較大的一個為標準,來計算貸款申請者的收入是否符合貸款資格。

圖片來源:Toronto Star

新規下房屋購買力大降

房價恐繼續下跌

業界普遍認為這一新規定會給買家造成不利影響,令買家購買力削弱,令市場需求和交易活動受到抑制,導致房價進一步下降。提升住房檔次的換房買家將尤其受到衝擊。對於已有房貸的消費者,在貸款續約時自主選擇更換銀行的餘地將更小,與銀行談判房貸的籌碼也更少。還有銀行家表示,新政策可能會拖慢加拿大央行的加息進程。

圖片來源:Toronto Star

CIBC世界市場部高級經濟師泰爾(Benjamin Tal)分析說,這一新規定不論對於房地產市場而言,還是對於買家而言,都是一個壞消息。「這一規定將衝擊市場,這一點毫無疑問,問題是它將給市場帶來多大衝擊。」

房貸資訊網站RateHub做出兩個假設案例對購買力的變化加以說明。假如一個家庭年收入10萬元,在目前情況下,如果首付20%、取得5年固定利率為2.83%的房貸、25 年還清貸款,大約可負擔房價為72萬6939元的物業。在明年1 月1日新規定生效之後再申請貸款時,假設他們仍由銀行拿到2.83%的利率,但接受壓力測試時要以央行的基準利率4.89%為基礎。在首付20%及25年還清的條件下,其購買力下降至大約只有57萬元。

再看第二個假設情況。同樣是年收入10萬元家庭,如果現在由銀行拿到3.09%的5年固定利率,以首付2成、25年分還的情況下,能購買70萬6692元的房屋。在新年規定生效之後,銀行將以5.09%的利率標準(兩個利率值當中取數據較大的)來對這個家庭進行壓力測試、計算其還款能力,在其它條件不變的情況下,只能負擔得起55萬9896元的房屋。

史上最嚴的房貸壓力測試

威力超大

滿地可銀行金融集團(BMO financial group)首席經濟學家波特(Doug Porter)在接受多倫多星報訪問時則表示,新壓力測試措施將對房市造成嚴重的抑制作用,其影響會超過聯邦政府早前公布的抑制房價政策。

圖片來源:Toronto Star

那些準備向上提升住房檔次的買家(move-up buyers)所受到的不利影響將最大。此外,新政策可能令加拿大中央銀行停下腳步觀察一段時間,放緩明年加息的進程。波特原本已預測央行在北美自由留易談判前景不明的情況下不會在今年底之前再加息。他表示此次公布新房貸政策更增強了他這一判斷。

波特估計,去年實施的壓力測試政策,已令買家在房市中失去5%至10%的購買力。由明年1月實施的新壓力測試,還會對市場產生相似的衝擊。加拿大按揭專業人員協會(Mortgage Professionals Canada)早前做出的調查指,新的政策可能令每五個房屋買家中,未來有一人無法拿到貸款完成置業計劃。

多倫多905地區將受最大衝擊

波特還指聯邦政府在去年首次公布壓力測試政策之後,多倫多及溫哥華的不少首次置業者想辦法透過父母的資助或是其它來源,令自己不用買保險而取得銀行貸款。但是對於提升住房檔次而換房的人而言,這一群體以前最容易透過現有房屋的凈值做抵押來取得銀行貸款而不必購買保險,這些人在新的政策之下受到的衝擊最大。

圖片來源:Toronto Star

地產公司Royal LePage 的總裁索泊爾( Phil Soper)也同意,向上提升住房檔次的買家將是此次政策的最大受害者。而905地區的買家所感受到的衝擊將最大。這是因為416地區在今年4月安省宣布公平房屋計劃之後,已經經歷了一番房價的重大調整,目前市場穩定。

但是905地區由於土地的潛在價值,在2015至2017年初這一段期間,房價上沖的節奏超過整個地區大市,目前仍在經歷調整。新政策意味着買家的購買力減少,他們很快會發現難以負擔在住房層次上再上一個階梯。之後可能演變成這些人完全打消了搬屋意願。

圖片來源:Toronto Star

不過波特肯定表示新壓力測試政策不會令大多區的房市崩盤。「儘管預測指明年加拿大的經濟會放緩,但房市的根基依然堅固。我們有強勁的人口增長,利率仍處於較低水平,就業率有明顯的改善,消費者有信心。所以新的房貸政策不會造成斷崖式的市場跌落,但是會對市場造成嚴重的抑制作用。」

房貸續約選擇自由度下降

新的壓力測試規定不僅令尚未取得房貸的人士獲取房貸的難度增加,也會給那些已經有房貸合約的人帶來困擾。環球郵報上周撰文指,在房貸到期進行續簽時,借款人將不能再像以前那樣可以隨意根據當時市場情況進行自由選擇,跳槽至其它銀行。

圖片來源:Toronto Star

房屋貸款作為一種金融產品,原本要經歷激烈的市場競爭供消費者選擇。在過去兩年,加拿大人在房貸到期時更傾向於尋找更好的房貸產品重新簽約。根據加拿大按揭屋屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation ,CMHC) 2017年的一項統計,有79%的業主選擇在房貸續約時留在原來的貸款機構,這一比例比起2015年的86%有顯著下降。但是這種趨勢將在新壓力測試政策實施之後發生改變。

圖片來源:Toronto Star

環球郵報指,在新政策之下,如果業主看到有其它銀行提供的利率或條件更好,而想要把房貸從現在的銀行轉走,將會被視為是新的貸款申請者,因此也就要經受更嚴酷的壓力測試。反之業主如果仍留在先前的貸款銀行,只是洽商其房貸延期,則不必經受壓力測試。因為除非貸款的數額有增加,在同一家銀行將貸款延期時不需重新審批(underwritting) 。

這意味着未來那些希望透過市場競爭、尋找最優惠房貸利率來減少供房負擔,而本人又經受不住壓力測試的人,將房貸轉去別的銀行難度非常高。

圖片來源:Toronto Star

在魁省以外擁有278個會員機構的加拿大信用社協會(Credit Union Association)行政總監杜爾丁(Martha Durdin)相信這種情況將有效地減少了市場競爭優勢。因為大銀行的客戶在續約時不再想透過市場比較,尋找有競爭力的產品而跳槽。「

他們知道離開了現在的房貸合約,經歷壓力測試去找其它銀行重新簽約,即使不是完全不可能,至少難度上非常高。」(加拿大都市網原創作品,請勿轉載!)