杨凡专栏:史上最严的房贷压力测试政策

加拿大都市网

加拿大今年的宏观经济形势一片大好,预计年化的GDP增长将会达到3.6%,失业率也维持在2009年以来的低位。在刚过去的一个月里,加拿大股市上涨5%,加元兑美元汇率也维持在80美分的上方,这种汇率水平也是一年多来的高位。

不过,随着形势的发展,也许情况会发生改变。最近一段时间,北美自由贸易区的谈判越来越不妙,分析师开始担心,如果没有了NAFTA,加拿大经济将会面临严峻挑战。

外患不断,内忧也开始显露,本周加拿大最大的零售商Sears 破产,发出与宏观数据不协调的声音,同时也影射出加拿大中产阶级的脆弱现状。

目前的加拿大,中产阶层越来越难以过活,从2008年金融海啸之后,这种形势更加严峻,

以多伦多为例,在这样一个独立屋均价百万加元的悲情城市里,想要买得起房的话,最保守估计,家庭年收入要达到20万加元。

加拿大银行监管者OSFI本周宣布新的房贷政策,根据新的要求,加拿大购房者在银行贷款时,将要接受加息2%的压力测试才能获得贷款。

一般而言,在加拿大买房的贷款者分为两个群体,首付低于20%的购房者必须要去加拿大房屋贷款中心获得保险,而CMHC的要求早已调高。另外一个群体,即广大的普通购房者,即非一次性现金买断的购房者,在交够20%的首期后,就有权利根据各个银行的贷款利率进行优化挑选。

加拿大银行监管者的最新要求,则是针对广大普通购房者的一记重拳。这个被行业内称之为B20的新规定,旨在控制银行的房贷风险,考验购房者是否能在利息上涨的情况下承受压力。

根据最新的银行按揭业B20条款精神,现在的购房者,即使交足20%的首期,仍旧要进行新的压力测试,而且是在现行利率上再加2%的测试。这项测试则是以加拿大央行的五年期固定利率,或者购房者获得的优惠贷款利率附加2%,两个利率中以较高的利率为准。新的贷款政策将于明年一月一日开始执行。

举例来说,加拿大央行的五年固定指标利率为4.89%,如果购房者个人获得的贷款为2.5%,那麽再附加2%后变成4.5%,压力测试将会采用两个利率中较高的,即加拿大央行的4.89%为基准。反过来,如果客户在银行获得的按揭利率为3%,再附加2%后变成5%,那麽,压力测试将采用5%,而不是加拿大央行的4.89%为基准。

这样一来,最新房贷政策将过去的许多购房者,纷纷选择短期利率来规避监管的漏洞完全堵住。关于这点,OSFI最高管理者Jeremy Rudin 表示,过去许多聪明的购房者,在购买房产时尽量借到最大的贷款额度,然后到处寻找最低利率,他们大部分都是利用短期按揭贷款来实现买房目的,现在这种做法行不通了,我们不希望看到一些不符合资格的人利用贷款政策的漏洞,获得最低利率给金融系统增加风险。

银行和按揭贷款的业内人士对此忧心忡忡,担心这将限制购房者的购买力,最终道致房价下跌。根据加拿大智库capital economics的估计,新的贷款压力测试政策,将使得房地产买家的购买力下降20%,预计道致房地产价格下跌15%!

许多分析师都认为,政府政策和央行加息的两级左右勾拳,已经将房地产的疯狂状态打压下去,银行监管者的B20条例可以暂缓执行。无奈,OSFI的监管者认为,在加拿大央行加息的情况下,作为监管者,OSFI不是暂缓行动向后退缩,而是应该进一步加强对房地产按揭市场的管理。

新的房贷政策将于明年一月一日执行,如果以这样的情况推理下去,加拿大的中产阶级一方面失去房地产增值的福利,而政府大量的福利缺口,却都需要中产阶级支付更多税款,使得这个本来已经脆弱不堪的阶层会更加悲催,收入工资不涨,政府税收更重,中产阶级未来如何能通过压力测试来买房呢?

杨凡 

加拿大证券学院院士/特许金融规划师

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