楊凡專欄:史上最嚴的房貸壓力測試政策

加拿大都市网

加拿大今年的宏觀經濟形勢一片大好,預計年化的GDP增長將會達到3.6%,失業率也維持在2009年以來的低位。在剛過去的一個月里,加拿大股市上漲5%,加元兌美元匯率也維持在80美分的上方,這種匯率水平也是一年多來的高位。

不過,隨着形勢的發展,也許情況會發生改變。最近一段時間,北美自由貿易區的談判越來越不妙,分析師開始擔心,如果沒有了NAFTA,加拿大經濟將會面臨嚴峻挑戰。

外患不斷,內憂也開始顯露,本周加拿大最大的零售商Sears 破產,發出與宏觀數據不協調的聲音,同時也影射出加拿大中產階級的脆弱現狀。

目前的加拿大,中產階層越來越難以過活,從2008年金融海嘯之後,這種形勢更加嚴峻,

以多倫多為例,在這樣一個獨立屋均價百萬加元的悲情城市裡,想要買得起房的話,最保守估計,家庭年收入要達到20萬加元。

加拿大銀行監管者OSFI本周宣布新的房貸政策,根據新的要求,加拿大購房者在銀行貸款時,將要接受加息2%的壓力測試才能獲得貸款。

一般而言,在加拿大買房的貸款者分為兩個群體,首付低於20%的購房者必須要去加拿大房屋貸款中心獲得保險,而CMHC的要求早已調高。另外一個群體,即廣大的普通購房者,即非一次性現金買斷的購房者,在交夠20%的首期後,就有權利根據各個銀行的貸款利率進行優化挑選。

加拿大銀行監管者的最新要求,則是針對廣大普通購房者的一記重拳。這個被行業內稱之為B20的新規定,旨在控制銀行的房貸風險,考驗購房者是否能在利息上漲的情況下承受壓力。

根據最新的銀行按揭業B20條款精神,現在的購房者,即使交足20%的首期,仍舊要進行新的壓力測試,而且是在現行利率上再加2%的測試。這項測試則是以加拿大央行的五年期固定利率,或者購房者獲得的優惠貸款利率附加2%,兩個利率中以較高的利率為準。新的貸款政策將於明年一月一日開始執行。

舉例來說,加拿大央行的五年固定指標利率為4.89%,如果購房者個人獲得的貸款為2.5%,那麽再附加2%後變成4.5%,壓力測試將會採用兩個利率中較高的,即加拿大央行的4.89%為基準。反過來,如果客戶在銀行獲得的按揭利率為3%,再附加2%後變成5%,那麽,壓力測試將採用5%,而不是加拿大央行的4.89%為基準。

這樣一來,最新房貸政策將過去的許多購房者,紛紛選擇短期利率來規避監管的漏洞完全堵住。關於這點,OSFI最高管理者Jeremy Rudin 表示,過去許多聰明的購房者,在購買房產時盡量借到最大的貸款額度,然後到處尋找最低利率,他們大部分都是利用短期按揭貸款來實現買房目的,現在這種做法行不通了,我們不希望看到一些不符合資格的人利用貸款政策的漏洞,獲得最低利率給金融系統增加風險。

銀行和按揭貸款的業內人士對此憂心忡忡,擔心這將限制購房者的購買力,最終道致房價下跌。根據加拿大智庫capital economics的估計,新的貸款壓力測試政策,將使得房地產買家的購買力下降20%,預計道致房地產價格下跌15%!

許多分析師都認為,政府政策和央行加息的兩級左右勾拳,已經將房地產的瘋狂狀態打壓下去,銀行監管者的B20條例可以暫緩執行。無奈,OSFI的監管者認為,在加拿大央行加息的情況下,作為監管者,OSFI不是暫緩行動向後退縮,而是應該進一步加強對房地產按揭市場的管理。

新的房貸政策將於明年一月一日執行,如果以這樣的情況推理下去,加拿大的中產階級一方面失去房地產增值的福利,而政府大量的福利缺口,卻都需要中產階級支付更多稅款,使得這個本來已經脆弱不堪的階層會更加悲催,收入工資不漲,政府稅收更重,中產階級未來如何能通過壓力測試來買房呢?

楊凡 

加拿大證券學院院士/特許金融規劃師

文中提及產品和建議只作參考,不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。