申请难“跳槽” 难 新压力测试给房贷戴上紧箍咒

加拿大都市网

加拿大金融机构监理办公室(The Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI)于10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试规定,由2018年1月1日起,置业人士即使支付20%首期,只要没有购买房贷保险,便要通过压力测试,借此确保贷款者可承受加息风险。

根据加拿大央行的数据,加拿大目前的房屋贷款总额约有1.5万亿元(1.5 trillion),其中未有购买房贷保险的约占46%。比一年前的45%有所上升。新压力测试规定,所有未购买保险的房贷,即使是首付在20%以上,都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率(benchmark rate,目前约为4.89%),或是以银行实际批出的贷款利率(contract mortgage rate)再加上2%,两者之中数值较大的一个为标准,来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。

新规下房屋购买力大降

业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响,令买家购买力削弱,令市场需求和交易活动受到抑制,道致房价可能进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。对于已有房贷的消费者,在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小,与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示,新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。

CIBC世界市场部高级经济师泰尔(Benjamin Tal)分析说,这一新规定不论对于房地产市场而言,还是对于买家而言,都是一个坏消息。“这一规定将冲击市场,这一点毫无疑问,问题是它将给市场带来多大冲击。”

房贷资讯网站RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元,在目前情况下,如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款,大约可负担房价为72万6939元的物业。在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时,假设他们仍由银行拿到2.83%的利率,但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下,其购买力下降至大约只有57万元。

再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭,如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率,以首付2成、25年分还的情况下,能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后,银行将以5.09%的利率标准(两个利率值当中取数据较大的)来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力,在其它条件不变的情况下,只能负担得起55万9896元的房屋。

前国会议员、金融博客作者特纳(Garth Turner)表示,新政策会对市场造成巨大影响。“你不可能将贷款利率翻倍而不感到任何压力。你会看到房价下跌,市场放缓。看一看目前市场已经发生的情况。这对于住宅市场将是一次绝大的风暴。”

两成购房者将拿不到贷款

道明银行经济师迪帕托(Brian DePratto )早前接受Global News 采访时表示,以平衡的角度,这些新的措施有助于加拿大银行体系在一个利率看涨的大环境之下增强适应能力。但是会进一步令加拿大的房屋市场活动放缓。在2018年全年,这些措施可能造成加国房价下跌2至4个百分点。此外,新措施可能会令买家转向那些不受OSFI规管、而由各省政府管理的金融机构如信用社等寻求贷款帮助。一些无法取得足够贷款的人,则可能转向购买镇屋、共管柏文大厦等价位较低的物业。

满地可银行金融集团(BMO financial group)首席经济学家波特(Doug Porter)在接受多伦多星报访问时则表示,新压力测试措施将对房市造成严重的抑制作用,其影响会超过联邦政府早前公布的抑制房价政策。那些准备向上提升住房档次的买家(move-up buyers)所受到的不利影响将最大。此外,新政策可能令加拿大中央银行停下脚步观察一段时间,放缓明年加息的进程。波特原本已预测央行在北美自由留易谈判前景不明的情况下不会在今年底之前再加息。他表示此次公布新房贷政策更增强了他这一判断。

波特估计,去年实施的压力测试政策,已令买家在房市中失去5%至10%的购买力。由明年1月实施的新压力测试,还会对市场产生相似的冲击。加拿大按揭专业人员协会(Mortgage Professionals Canada)早前做出的调查指,新的政策可能令每五个房屋买家中,未来有一人无法拿到贷款完成置业计划。

905地区将受最大冲击

波特还指联邦政府在去年首次公布压力测试政策之后,多伦多及温哥华的不少首次置业者想办法透过父母的资助或是其它来源,令自己不用买保险而取得银行贷款。但是对于提升住房档次而换房的人而言,这一群体以前最容易透过现有房屋的净值做抵押来取得银行贷款而不必购买保险,这些人在新的政策之下受到的冲击最大。

地产公司Royal LePage 的总裁索泊尔( Phil Soper)亦同意,向上提升住房档次的买家将是此次政策的最大受害者。而905地区的买家所感受到的冲击将最大。这是因为416地区在今年4月安省宣布公平房屋计划之后,已经经历了一番房价的重大调整,目前市场稳定。但是905地区由于土地的潜在价值,在2015至2017年初这一段期间,房价上冲的节奏超过整个地区大市,目前仍在经历调整。新政策意味着买家的购买力减少,他们很快会发现难以负担在住房层次上再上一个阶梯。之后可能演变成这些人完全打消了搬屋意愿。

不过波特肯定表示新压力测试政策不会令大多区的房市崩盘。“尽管预测指明年加拿大的经济会放缓,但房市的根基依然坚固。我们有强劲的人口增长,利率仍处于较低水平,就业率有明显的改善,消费者有信心。所以新的房贷政策不会造成断崖式的市场跌落,但是会对市场造成严重的抑制作用。”

房贷续约选择自由度下降

新的压力测试规定不仅令尚未取得房贷的人士获取房贷的难度增加,也会给那些已经有房贷合约的人带来困扰。环球邮报上周撰文指,在房贷到期进行续签时,借款人将不能再像以前那样可以随意根据当时市场情况进行自由选择,跳槽至其它银行。

房屋贷款作为一种金融产品,原本要经历激烈的市场竞争供消费者选择。在过去两年,加拿大人在房贷到期时更倾向于寻找更好的房贷产品重新签约。根据加拿大按揭屋屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation ,CMHC) 2017年的一项统计,有79%的业主选择在房贷续约时留在原来的贷款机构,这一比例比起2015年的86%有显著下降。但是这种趋势将在新压力测试政策实施之后发生改变。

环球邮报指,在新政策之下,如果业主看到有其它银行提供的利率或条件更好,而想要把房贷从现在的银行转走,将会被视为是新的贷款申请者,因此也就要经受更严酷的压力测试。反之业主如果仍留在先前的贷款银行,只是洽商其房贷延期,则不必经受压力测试。因为除非贷款的数额有增加,在同一家银行将贷款延期时不需重新审批(underwritting) 。这意味着未来那些希望透过市场竞争、寻找最优惠房贷利率来减少供房负担,而本人又经受不住压力测试的人,将房贷转去别的银行难度非常高。

在魁省以外拥有278个会员机构的加拿大信用社协会(Credit Union Association)行政总监杜尔丁(Martha Durdin)相信这种情况将有效地减少了市场竞争优势。因为大银行的客户在续约时不再想透过市场比较,寻找有竞争力的产品而跳槽。“他

们知道离开了现在的房贷合约,经历压力测试去找其它银行重新签约,即使不是完全不可能,致少难度上非常高。”

压测成银行“锁人”法宝

即使业主未来给房贷续约时不打算跳槽至其它银行,是不是百分百可以保证躲过压力测试?加国另一家媒体Global News就现有借贷人是否要接受压力测试得到OSFI的回答是,OSFI不会强制金融机构对于目前已有的房屋贷款人,在续约时做出压力测试。但是如果金融机构自己选择这样做时,它们可以这样做。这意思很明显,选择权和决定权在借出房贷的金融机构。

更进一步,即使金融机构决定对于现有的房贷借款者网开一面,在其续约时免除压力测式,但是在市场竞争减弱、房贷市场进一步走向卖方市场的情形下,买家在房贷市场上的地位仍会大大削弱。新规定在明年实施之后,等同于给想跳槽的人加上一条绳索,令他们除了留在原银行之外别无选择。

房贷资讯网站RateSpy.com的创始人麦克李斯特(Rob McLister)在接受环邮访问时警告说,因为有这条无形的绳索,银行知道客人的选择不多,不再担心其客人会跳槽,未来在同客人倾谈房贷续约时可能会将贷款利息率调涨。他警告说,银行会使用复杂精细的计算手法来计算其房贷利率,它们会把这政策带来的利好用到最大限度。

未来6个月属“动荡”期

目前加拿大房屋贷款总额的8成以上是由OSFI规管之下的金融机构所发出。不难理解,大部分的银行和金融机构会欢迎OSFI的新政策,因为这政策令客户“忠实”于一间银行的机率更高。其它的贷款则由主要由各省政府规管的信用合作社(credit unions)发出。这些信用社不受OSFI新政策的规管,短期内他们的生意可能会有所增加。不过业界相信各省很快会依照OSFI的政策颁布自己的新规,所以信用机构获得的利好将是短命的。

环邮邮报指,将压力策试政策适用于房贷续约的人,对金融和房地产市场的冲击或许更大。一些人可能在新政策实施之前拿到利率比较低的房屋贷款,在新的压力政策之下,银行可能会重新考虑其借款资格。这可能令一些房贷者陷入困境,不得不挣扎着去寻找其它愿意贷款给他们的金融机构。有金融界人士预测,在未来6个月中,许多持有房贷者将会在困惑和混乱中度过。许多人会很自然地选择继续留在目前给自己提供贷款的金融金构中。