申請難「跳槽」 難 新壓力測試給房貸戴上緊箍咒

加拿大都市网

加拿大金融機構監理辦公室(The Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI)於10月17日公布房屋貸款審批過程中新的壓力測試規定,由2018年1月1日起,置業人士即使支付20%首期,只要沒有購買房貸保險,便要通過壓力測試,藉此確保貸款者可承受加息風險。

根據加拿大央行的數據,加拿大目前的房屋貸款總額約有1.5萬億元(1.5 trillion),其中未有購買房貸保險的約佔46%。比一年前的45%有所上升。新壓力測試規定,所有未購買保險的房貸,即使是首付在20%以上,都要以加拿大中央銀行公布的5年貸款基準利息率(benchmark rate,目前約為4.89%),或是以銀行實際批出的貸款利率(contract mortgage rate)再加上2%,兩者之中數值較大的一個為標準,來計算貸款申請者的收入是否符合貸款資格。

新規下房屋購買力大降

業界普遍認為這一新規定會給買家造成不利影響,令買家購買力削弱,令市場需求和交易活動受到抑制,道致房價可能進一步下降。提升住房檔次的換房買家將尤其受到衝擊。對於已有房貸的消費者,在貸款續約時自主選擇更換銀行的餘地將更小,與銀行談判房貸的籌碼也更少。還有銀行家表示,新政策可能會拖慢加拿大央行的加息進程。

CIBC世界市場部高級經濟師泰爾(Benjamin Tal)分析說,這一新規定不論對於房地產市場而言,還是對於買家而言,都是一個壞消息。「這一規定將衝擊市場,這一點毫無疑問,問題是它將給市場帶來多大衝擊。」

房貸資訊網站RateHub做出兩個假設案例對購買力的變化加以說明。假如一個家庭年收入10萬元,在目前情況下,如果首付20%、取得5年固定利率為2.83%的房貸、25 年還清貸款,大約可負擔房價為72萬6939元的物業。在明年1 月1日新規定生效之後再申請貸款時,假設他們仍由銀行拿到2.83%的利率,但接受壓力測試時要以央行的基準利率4.89%為基礎。在首付20%及25年還清的條件下,其購買力下降至大約只有57萬元。

再看第二個假設情況。同樣是年收入10萬元家庭,如果現在由銀行拿到3.09%的5年固定利率,以首付2成、25年分還的情況下,能購買70萬6692元的房屋。在新年規定生效之後,銀行將以5.09%的利率標準(兩個利率值當中取數據較大的)來對這個家庭進行壓力測試、計算其還款能力,在其它條件不變的情況下,只能負擔得起55萬9896元的房屋。

前國會議員、金融博客作者特納(Garth Turner)表示,新政策會對市場造成巨大影響。「你不可能將貸款利率翻倍而不感到任何壓力。你會看到房價下跌,市場放緩。看一看目前市場已經發生的情況。這對於住宅市場將是一次絕大的風暴。」

兩成購房者將拿不到貸款

道明銀行經濟師迪帕托(Brian DePratto )早前接受Global News 採訪時表示,以平衡的角度,這些新的措施有助於加拿大銀行體系在一個利率看漲的大環境之下增強適應能力。但是會進一步令加拿大的房屋市場活動放緩。在2018年全年,這些措施可能造成加國房價下跌2至4個百分點。此外,新措施可能會令買家轉向那些不受OSFI規管、而由各省政府管理的金融機構如信用社等尋求貸款幫助。一些無法取得足夠貸款的人,則可能轉向購買鎮屋、共管柏文大廈等價位較低的物業。

滿地可銀行金融集團(BMO financial group)首席經濟學家波特(Doug Porter)在接受多倫多星報訪問時則表示,新壓力測試措施將對房市造成嚴重的抑制作用,其影響會超過聯邦政府早前公布的抑制房價政策。那些準備向上提升住房檔次的買家(move-up buyers)所受到的不利影響將最大。此外,新政策可能令加拿大中央銀行停下腳步觀察一段時間,放緩明年加息的進程。波特原本已預測央行在北美自由留易談判前景不明的情況下不會在今年底之前再加息。他表示此次公布新房貸政策更增強了他這一判斷。

波特估計,去年實施的壓力測試政策,已令買家在房市中失去5%至10%的購買力。由明年1月實施的新壓力測試,還會對市場產生相似的衝擊。加拿大按揭專業人員協會(Mortgage Professionals Canada)早前做出的調查指,新的政策可能令每五個房屋買家中,未來有一人無法拿到貸款完成置業計劃。

905地區將受最大衝擊

波特還指聯邦政府在去年首次公布壓力測試政策之後,多倫多及溫哥華的不少首次置業者想辦法透過父母的資助或是其它來源,令自己不用買保險而取得銀行貸款。但是對於提升住房檔次而換房的人而言,這一群體以前最容易透過現有房屋的凈值做抵押來取得銀行貸款而不必購買保險,這些人在新的政策之下受到的衝擊最大。

地產公司Royal LePage 的總裁索泊爾( Phil Soper)亦同意,向上提升住房檔次的買家將是此次政策的最大受害者。而905地區的買家所感受到的衝擊將最大。這是因為416地區在今年4月安省宣布公平房屋計劃之後,已經經歷了一番房價的重大調整,目前市場穩定。但是905地區由於土地的潛在價值,在2015至2017年初這一段期間,房價上沖的節奏超過整個地區大市,目前仍在經歷調整。新政策意味着買家的購買力減少,他們很快會發現難以負擔在住房層次上再上一個階梯。之後可能演變成這些人完全打消了搬屋意願。

不過波特肯定表示新壓力測試政策不會令大多區的房市崩盤。「儘管預測指明年加拿大的經濟會放緩,但房市的根基依然堅固。我們有強勁的人口增長,利率仍處於較低水平,就業率有明顯的改善,消費者有信心。所以新的房貸政策不會造成斷崖式的市場跌落,但是會對市場造成嚴重的抑制作用。」

房貸續約選擇自由度下降

新的壓力測試規定不僅令尚未取得房貸的人士獲取房貸的難度增加,也會給那些已經有房貸合約的人帶來困擾。環球郵報上周撰文指,在房貸到期進行續簽時,借款人將不能再像以前那樣可以隨意根據當時市場情況進行自由選擇,跳槽至其它銀行。

房屋貸款作為一種金融產品,原本要經歷激烈的市場競爭供消費者選擇。在過去兩年,加拿大人在房貸到期時更傾向於尋找更好的房貸產品重新簽約。根據加拿大按揭屋屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation ,CMHC) 2017年的一項統計,有79%的業主選擇在房貸續約時留在原來的貸款機構,這一比例比起2015年的86%有顯著下降。但是這種趨勢將在新壓力測試政策實施之後發生改變。

環球郵報指,在新政策之下,如果業主看到有其它銀行提供的利率或條件更好,而想要把房貸從現在的銀行轉走,將會被視為是新的貸款申請者,因此也就要經受更嚴酷的壓力測試。反之業主如果仍留在先前的貸款銀行,只是洽商其房貸延期,則不必經受壓力測試。因為除非貸款的數額有增加,在同一家銀行將貸款延期時不需重新審批(underwritting) 。這意味着未來那些希望透過市場競爭、尋找最優惠房貸利率來減少供房負擔,而本人又經受不住壓力測試的人,將房貸轉去別的銀行難度非常高。

在魁省以外擁有278個會員機構的加拿大信用社協會(Credit Union Association)行政總監杜爾丁(Martha Durdin)相信這種情況將有效地減少了市場競爭優勢。因為大銀行的客戶在續約時不再想透過市場比較,尋找有競爭力的產品而跳槽。「他

們知道離開了現在的房貸合約,經歷壓力測試去找其它銀行重新簽約,即使不是完全不可能,致少難度上非常高。」

壓測成銀行「鎖人」法寶

即使業主未來給房貸續約時不打算跳槽至其它銀行,是不是百分百可以保證躲過壓力測試?加國另一家媒體Global News就現有借貸人是否要接受壓力測試得到OSFI的回答是,OSFI不會強制金融機構對於目前已有的房屋貸款人,在續約時做出壓力測試。但是如果金融機構自己選擇這樣做時,它們可以這樣做。這意思很明顯,選擇權和決定權在借出房貸的金融機構。

更進一步,即使金融機構決定對於現有的房貸借款者網開一面,在其續約時免除壓力測式,但是在市場競爭減弱、房貸市場進一步走向賣方市場的情形下,買家在房貸市場上的地位仍會大大削弱。新規定在明年實施之後,等同於給想跳槽的人加上一條繩索,令他們除了留在原銀行之外別無選擇。

房貸資訊網站RateSpy.com的創始人麥克李斯特(Rob McLister)在接受環郵訪問時警告說,因為有這條無形的繩索,銀行知道客人的選擇不多,不再擔心其客人會跳槽,未來在同客人傾談房貸續約時可能會將貸款利息率調漲。他警告說,銀行會使用複雜精細的計算手法來計算其房貸利率,它們會把這政策帶來的利好用到最大限度。

未來6個月屬「動蕩」期

目前加拿大房屋貸款總額的8成以上是由OSFI規管之下的金融機構所發出。不難理解,大部分的銀行和金融機構會歡迎OSFI的新政策,因為這政策令客戶「忠實」於一間銀行的機率更高。其它的貸款則由主要由各省政府規管的信用合作社(credit unions)發出。這些信用社不受OSFI新政策的規管,短期內他們的生意可能會有所增加。不過業界相信各省很快會依照OSFI的政策頒佈自己的新規,所以信用機構獲得的利好將是短命的。

環郵郵報指,將壓力策試政策適用於房貸續約的人,對金融和房地產市場的衝擊或許更大。一些人可能在新政策實施之前拿到利率比較低的房屋貸款,在新的壓力政策之下,銀行可能會重新考慮其借款資格。這可能令一些房貸者陷入困境,不得不掙扎着去尋找其它願意貸款給他們的金融機構。有金融界人士預測,在未來6個月中,許多持有房貸者將會在困惑和混亂中度過。許多人會很自然地選擇繼續留在目前給自己提供貸款的金融金構中。

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