新條例:賣房今年強制報稅,不然後果很嚴重…

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加拿大稅務局出新條例去年賣房今年強制報稅 

根據加拿大稅局的最新報稅指引,如果有業主於去年賣屋,在本年報稅時,稅局將會要求業主提供賣屋資料,及要在報稅表的「在2016年的資本利得(或損失) 」如實申報。否則,有可能成為稅局的調查目標。

最近就有一宗案例,業主因沒有清楚申報賣屋的得失,且以「主要住所」為由而沒有申報,結果被稅局發現,需要重新評估。如證實當事人未有誠實報稅,稅局將會追討欠稅、利息及罰款

根據現行的新稅務條例中,如果業主於去年出售物業,如果物業屬於「主要居所」(principal residence)的話,出售所賺得收益雖可獲豁免全部或部分稅項,但報稅人必須向稅局提交資料,如收購日期、收益處理,以及所出售房屋或公寓的地址。

稅局這項新條例於2016年10月開始實施,標誌着稅局改變了長久以來的一些政策。過往,納稅人是無需向稅局填報「主要居所」的資料,及就算將「主要居所」出售,所得利益也是全部免稅的。但稅局擔憂這個漏洞及關注到其他事項,因而制訂這項新的報稅條例,有效地追蹤及審查買賣樓房頻密,且報稱「主要居所」業主的申報是否屬實。

業主未申報遭調查

在新例下,現在讓稅局更易監控,最近發生的一宗個案,一名居住在多倫多的納稅人,在他的2010年報稅表上,並沒有申報當年出售了他位於Yonge街一個560平方尺的一睡房的單位。該名納稅人以該單位是他的「主要居所」為理由,認為不應該徵稅。

但經稅局調查後,不認同該名納稅人的講法,並作出重新評估,最後裁定該名納稅人已出售的公寓是應作為納稅所得。稅局所持的理由是,在2010年,當事人在任何時候都不是這間公寓的主要居住人。

根據所得稅法,一間住宅成為「主要居所」(principal residence)的定義,其中的關鍵是,納稅人、配偶或孩子,必須在一年通常都會住在該居所里。正如法官的總結,能否免稅考慮的關鍵是:這是否納稅人的主要居所。

出售投資房應該交多少稅?

曾任加拿大稅局刑事調查員的註冊會計師陳蔭庭表示,稅局於去年10月實施的新例,主要是針對及防止有人以「主要居所」來避過出售物業後所得來的利潤要繳交巨額稅款。如果是非主要居所的樓房出售、出租、或用作投資所賺到的資本收益,抽稅可高達50%

陳蔭庭表示,如果納稅人於去年將「主要居所」賣掉的話,根據去年推出的新稅例,是應該在今年的報稅表中如實填報,包括成交日期及金額等。物業升值賺得的部分,不論多少錢,都仍是免稅的,所以絕對沒有任何影響。

一直以來,稅局都沒有立例規定納稅人在出售主要居所的所得或損失必須向稅局申報。可能是稅局發現愈來愈多納稅人借「主要居所」來瞞稅,於是在去年實施這項稅務新守則,以便更有效地追查。

他又表示,納稅人在填報已將「主要居所」出售時,還要回答稅局的連串問題,如「主要居所」的地址、提供車牌、安省保健卡、水電煤氣費單等,以便稅局核實是否與「主要居所」的地址相符。另外,報稅人亦要向稅局提供家庭醫生的地址,以便稅局求證等。如稅局發現有任何疑問的話,會向報稅人展開調查。如果不能出具證明,稅局可能會認為當事人說假話,或不誠實報稅,後果可大可小。

陳蔭庭指出,如果納稅人是將「主要居所」的部分房間或地方分租出去,而自己、配偶或孩子仍然住在「主要居所」的話,就算將這「主要居所」出售,也可免除利得稅。但若是出售或出租完整的一間屋或單位,則出售或租金的資本收益,如果是有賺的話,是要繳交50%的利得稅。他呼籲大家應該如實報稅,不要因小失大,惹來不必要麻煩。

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