4年多以前，滑铁卢大学（图中右上方远处）附近高层建筑还不多（本报资料图片）
一个多月前，多伦多大学士嘉堡校区（UTSC）附近一栋独立屋发生火灾，一名中国留学生不幸丧命。惨剧发生后，起火房屋的业主要求住在另外几栋出租屋的租客也全部搬离。同时，其他院校附近也有驱赶学生租客的现象发生。就在火灾发生的前一天，万锦市议会刚刚通过取缔短租及分租房屋，并要求分租屋业主劝喻租客另觅居所搬迁。这些堵塞分租屋漏洞的措施可谓亡羊补牢，然而有堵还需有疏，那么多学生总归需要地方住。 UTSC校内和周边学生宿舍严重不足，是分租屋泛滥的一个原因。滑铁卢市近年鼓励投资开发学生公寓，不失为值得借鉴的作法。
大多伦多地区房租高企，对于普通的本地居民，房租尚且难以负担。那些还未踏入社会的本地学生、留学生，一个人租住整栋房屋更不现实。数周前本报记者曾报道，大多伦多地区由于近年来移民不断涌入，逐渐呈现人口密集、居民收入差异大的形势，让分租、合租成为不可避免的一种现象。对于人口更为密集的大学校园，配合所在城市的发展规划，为学生提供校内以及校外的住宿支持，成为学校工作的重中之重。
根据2017年的资料，多大士嘉堡校区注册的全职本科生逾1.3万，当中仅留学生的比例就超过2成，再加上非本地的加国学生，数量相当可观。然而该校校内宿舍仅有不到800个床位，学校周边也极度缺学生公寓。
UTSC计划2021年宿舍倍增
加拿大大学的校内宿舍分配，一般是大一新生只要按时间申请，就一定能得到校内宿舍床位。通常在读完大一后，学校就不再保证学生在之后的学年中一定可以申请到校内宿舍。根据校园文化来看，大一结束后，大部分学生通常也会选择到校外居住。但依然有一些机制可以帮助学生在学校的网络内找寻校外的可靠住所。
多伦多大学士嘉堡校区媒体关系专员Don Campbell在接受本报记者访问时称，“所有学生，无论在哪个年级，都可以向学校申请校内宿舍。 UTSC保证为申请学校宿舍的大一新生提供床位。与许多大学一样，一些学生选择在校外生活，并自行安排住宿。我们知道，希望住在学校经营的宿舍的学生在不断增长。UTSC目前拥有765张床位，我们计划在2021年，再新建750张床位，让现有的床位数翻一倍。这将大大满足学生对校园宿舍的持续需求。随着床位增加，我们也能吸引更多学生在高年级再回到学校居住。肯定的是，国际学生的数量，就像其他大学一样，都在增长。我们要确保始终监测国际学生的需要。”
学生公寓卖出4年尚未动工
目前UTSC学校周围的公寓和condo数量相对较少，许多学生为了住在学校附近，不得已把目光转向独立屋中的分租屋或地下室。 2014年在UTSC附近的Morningside 夹Ellesmere，某房地产开发商宣布开发针对学生的Condo项目，当时该楼盘在几周内售罄。然而4年过去该项目搁置，尚未开始施工。
▲紧邻多大士嘉堡校区的房屋，门前停放多部汽车的现象很常见
提及UTSC是否欢迎更多的建筑商来到该地区，并在校园周围建造针对学生的高层住宅，Campbell称学校支持所有有助于确保学生和周边邻居能够获得安全、合法住房的举措，并且将继续在这方面与市政府和周边地区合作。 “在UTSC，我们创建了一个大学- 社区互动委员会（university-community engagement committee）来解决校外问题。我们与所在的Highland Creek社区合作，不仅找出问题，而且寻找合作伙伴、建立新项目，以此去解决可能出现的任何挑战。我们还与本地市议员和Highland Creek的居民密切合作，解决社区内的非法分租问题。多伦多市政府就此提出的建议之一，是尝试在Highland Creek地区向分租屋颁发许可牌照。我们作为分租屋评估项目（Multi-Tenant House Review）的一部分，也一直积极参与市政府进行的公众咨询。”
“分租屋是一种重要的居住形式”
多伦多市政府传讯办公室负责人Bruce Hawkins，在接受本报记者访问时表示，多伦多市政府与所有机构合作伙伴，例如UTSC，一起解决整个城市遇到的问题和机遇，包括在适当的时候在大学校园里或附近的发展项目。 “值得注意的是，尽管多伦多市政府与提出发展项目的申请人合作，但该项目的可行性以及建立和运营这些设施的决定权在于项目的支持者。”
Hawkins再次强调，分租房（多租户住房）目前在多伦多、前约克市（former cities of York）、和怡陶碧谷等区域被允许。在多伦多和怡陶碧谷运营的分租屋必须持有执照。 “多伦多市于2014年开始对分租屋的相关事宜进行审查。第一阶段磋商的结果被用于确定现有规定和执法战略的潜在变化。2017年夏季，利益相关方针对分租屋的建议规划办法和牌照许可策略的咨询完成。全市有1,000多名参与者，通过5个拟议试点地区、焦点小组、关键信息采访以及在线调查等多种方式进行了社区咨询。”
这次咨询的重要发现是，分租屋是整个城市住房的一种重要形式，满足不同人群对地理位置和经济承受能力需求。 Hawkins称，目前一些与住房有关的研究和倡议正在进行中，涉及整个城市的各个部门。 “通过分租屋咨询的工作和收到的反馈，正在被纳入多市更广泛的工作中。工作人员将就分租屋和利益相关方的咨询工作，汇报给下一届的市议会，作为更广泛、更全面和协调一致的住房战略的一部分。”
滑铁卢市府鼓励校周边地产开发
▲劳瑞尔大学校门口处（图中半圆形屋顶）近年兴建了多栋面向学生的公寓楼（本报资料图片）
类似多大士嘉堡校区的情况在5、6年前的滑铁卢市几所大学也普遍存在，该市有十几万人口，约三分之一为学生。当时滑铁卢大学（University of Waterloo）与劳瑞尔大学（Wilfrid Laurier University）仅能满足15%学生的居住需求。因为学生宿舍供应紧张，该市甚至存在批准一栋房屋分租10名学生的情况。 2012年，滑铁卢市府通过了一项北谷土地和社区改造规划的研究（Northdale land use and community improvement plan study）。根据研究，到2029年北谷需要增加15,900间睡房，其中大部分为学生宿舍。政府期望将两所大学之间的北谷，改造成集学生娱乐、生活、学习为一体的开发区。
由于学生宿舍短缺，不少发展商在大学周边发展了很多商机。近年来滑铁卢大学（University of Waterloo）和劳瑞尔大学（Wilfrid Laurier University）校园周边建起了许多高层学生公寓，密集程度相比其它大学要高得多。滑铁卢大学住房部主任 Glen Weppler在接受本报记者访问时表示，学校周边针对学生而建的公寓楼是滑铁卢市的全权责任。 “滑铁卢大学、劳瑞尔大学以及其他利益相关者，长期以来都参与了政府进行的咨询工作。大约30年前，滑铁卢市成立了滑铁卢市民与大学生委员会（Waterloo’s Town and Gown Committee）。这是一个代表城市与大学利益相关者的组织，与社区探讨和学校相关的所有问题。他们会给城市的规划提出建议，但是最终这些发展完全是滑铁卢市政府的决定和责任。”
学校积极支持并投入
▲滑铁卢大学住房部主任 Glen Weppler
Weppler称，滑铁卢大学对周边房地产的发展给出了积极、支持的建议。 “学校投入了很多，这些年陆续完成一些研究报告。学校和学生也通过滑铁卢市民与大学生委员会发出了自己的声音。从一个时期到另一个时期，学校的员工、代表、学生会在城市议会上都能发表观点。尽管发展是市政府的决定，但学校的代表以及其他相关利益方的领导者，的确会影响市府的决定。”
滑铁卢市第6区区议员Jeff Henry在接受本报记者访问时表示，滑铁卢市在其城市规划中，纳入了几所大学的学生人数，也考虑到了学生住宿的需求，因此决定大力发展校园周边的地产项目。 “许多私营公司通过城市的正常规划流程推进项目。我们已经预先规划（pre-zoned）了滑铁卢城市的土地用途，包括大学周边的土地，因此市场可以提出他们认为符合规划的可行项目。在滑铁卢约13.5万人口中，大约有3.5万名学生。2003/2005年度，在大学附近，我们规划了要提供更多具有高度、密度的住宅，以应对日益增长的人口，包括学生数量。离大学最近的地区在2012年再次更新了计划，以应对周遭地区的要求，进一步增加高度和密度。”
大学曾是最大学生住房提供者
Henry提到，20世纪80年代，在滑铁卢市一个不安全的出租屋中，曾发生过一起死亡事件。为了保护公众健康和安全，1987年开始，滑铁卢市开始规管分租屋（lodging houses）。 “这些法规随着时间的推移而发生变化，最近的一项2011年出台的住宅出租房屋附例要求，在全市任何地方的所有出租单位（并非只针对分租房），包括独立屋、半独立屋、镇屋、公寓大楼等，都需要申请许可（licensing），以确保健康以及所有租户的安全，也不仅仅是关注学校周围学生的住宿问题。”
Henry认为，相比较分租屋，面向学生的公寓和condo更为实际。 “一般来说，新建造的公寓单位都是高品质的楼盘，配有良好设施。因此，学校周围的房地产项目不断发展是一个很好的趋势，因为那些一房和两房的单位，对于许多有不同需求的人口颇具吸引力。”
滑铁卢大学住房部主任Weppler提及，在过去大约15年的时间里，滑铁卢大学周围的楼盘开始特别多地建立起来。去年，加拿大按揭与房屋公司的报告（CMHC report）显示，滑铁卢大学周边物业的投资，尤其在建造针对学生的床位方面，与安省其他城市相比，数量要领先许多。 “学生住房市场近30年来逐渐变得多样化。
在过去，大学是学生最大的住房提供者。那时投资者对学生住房市场并不感兴趣，它看上去并不是一个吸引人的投资项目。 ”
学生公寓为增长最快投资市场之一
但这种情况在90年代开始发生变化。 Weppler认为，现在学生公寓被视为增长最快的房地产投资市场之一。 “我认为世界各地的城市也都有这样的现象。大公司开始开发学生住房市场并提供大量床位。这反映了不断变化的市场需求。在住房市场中，任何类型的房屋都有利与弊，学生住房也是。重要的是，学生必须了解不同的房屋类型，以便他们能够做出满足自己需求的最佳选择。这也是我们部门在学校中存在的原因。我们正在提供各种活动和计划以及服务，以便可以帮助学生。”
目前，滑铁卢大学有约5,700余个校内宿舍床位；旗下的4个联合学院（affiliated universities）有大约1,000个床位。把这些加在一起，滑铁卢大学共有接近7000个床位。结合周边面向学生的物业兴起，滑铁卢大学学生的校内外住宿选择，比多伦多大学士嘉堡校区要容易许多。
Weppler 称，“大学校内的宿舍和运营，我们可以说是全国数量最多的院校之一。最大的应该是卑诗大学（UBC）温哥华校区。在加拿大范围内，滑铁卢大学校内宿舍床位数量可以说是相当高的。在安省范围内，如果多大的3个校区加在一起一定是最多的。多大的St.George 校区以及西安大略大学（University of Western Ontario）校区的床位数量和我们差不多，圭尔夫大学（University of Guelph）比我们稍微少一些。我可以说是全国大学里校园宿舍床位数量的前5名。”
