問：當2016年我搬進房子時，共管公司正在重建陽台並更換外部空調裝置。從那以後，每當天氣炎熱，空調工作時就會發出響亮的振動噪音，導致我無法使用陽台，我也無法在另一個房間使用電腦。我向當值經理和董事會報告了這個問題，但在噪音發生時，卻沒有人前來過問。如果董事會不能或不會查出噪音因何而起且不能修好它，我該怎麼辦？律師能幫幫我嗎？
答：共管公司有義務進行房屋基本設施的修繕工作。董事會成員未能檢查和處理你的噪音投訴是因其未能履行妥善管理公司和承擔維修之義務。
你可能希望與律師討論此情況，該律師可能會建議由他寫信給共管公司，告知其如果故障依然存在，你將開始採取法律行動。
問：我們董事會希望把我們的能源服務從多倫多水電公司轉移到另一家公司。而這家新能源公司的總裁恰好是我們公司總裁。他說，他將迴避與此事相關的任何決議。我們可以召集業主會議來解決這些問題和疑慮嗎？
答：公司可以通過決議而不通知所有業主，在某些情況下可以對現有物業服務作出變更。這些情況包括變更的成本不超過1,000元或不足本財政年度預算公共支出的百分之一。
如果要求業主通知改換能源服務提供商，通知中必須說明是何種變更，包括預估成本並說明公司建議付費的方式。通知中也必須明確，業主有權召集會議討論相關議題。
業主會議要求對變更進行投票的請求，必須有至少百分之十五的業主簽字才能生效。如果所有業主在收到通知的30日內沒有召集業主會議，或者如果召集了業主會議但並未投票反對變更，則公司可以繼續進行變更。如果是已經解釋過但在會上並未就改變一事投票反對，物業公司可能會推進該變更計劃。如果在會上沒有回答他們的問題和疑慮，業主可能不會投票支持變更。
貴公司總裁如果與新服務提供商簽訂的合同有直接或間接利益，則不能對合同進行表決或計入法定人數進行投票。在董事會討論合同期間，公司總裁也不能出席。
作者Gerry Hyman律師是多倫多星報《共管物業法》專欄作家
