加拿大將進入加息時期 房貸選浮動還是固定取決風險承擔能力

加拿大都市网

■購買房屋選擇貸款採用浮動或固定利率,應視乎對風險承擔能力。星報資料圖片

美國聯儲局提高息口,英倫銀行(英國央行)也是10年來第二次加息,加拿大央行預期也會10月起逐步調高利率。房屋交易網站Zoocasa指出,加息影響房屋貸款,但浮動利率和固定利率各有利弊,主要視乎買家對未來風險的承受能力。

據Zoocasa執行編輯格雷厄姆(Penelope Graham)表示,加拿大8月份的通脹是自2011年以來首次超過3%;國內生產總值(GDP)也有所改善;房地產市場也適應了新的貸款規定,開始擺脫一年來的波動。因此,預期央行在10月24日宣布最優惠利率時,加息的可能性為三分二。

10月24日加息機率逾6成

固定利率基本上是鎖定5年,浮動利率則是隨着最優惠利率改變。她表示,由於利率不斷下降,令浮動利率在過去10年非常受歡迎。加國央行從2017年中到目前已經調高了1%的利率,加息的趨勢將持續。格雷厄姆又指出,即使明年繼續加息,浮動利率仍然是置業者的最佳選擇。

以目前固定利率和浮動利率分別為3.14%和2.44%、貸款 50萬元計算,固定利率要月供2,402元,5年合共支付72,654元利息。

浮動利率的月供為2,225元,5年利息為56,172元。如果期間利率不變,採用浮動利率,可以節省超過10,000元供款和超過16,000元利息。假如利率每年上 升0.25%,浮動利率到第4年將開始高於固定利率,但由於前3年節省較多,5年利息為67,808元,
仍然比固定利率至少節省4,846元。如果利率以每年0.5%的幅度調升,固定利率將比浮動利率有利。

加拿大的最優惠利率在上世紀80年代,曾經短期間內升至超過20%。她指出,相信這種情況不易,再出現,但並非絕不可能。浮動利率向來是較佳的選擇,不過固定利率所提供的穩定性,更受消費者歡迎。

業界稱浮動利率 仍是較佳選擇

■運亨地產物業代理黎宇昌

浮動利率和固定利率向來是不少置業者難以抉擇的問題。加拿大中央銀行這個月的最優惠利率雖然未有變動,但市場預期利息會向上調整。鯤鵬國際總裁孫曉明表示,即使未來會加息,浮動利率仍然是較佳的選擇。

孫曉明稱,通常貸款時是選擇利率較低以節省成本。目前浮動利率的息口仍較固定利率低。另外一個考慮因素,是浮動利率任何時候均可以轉為固定利率,但固定利率卻不能隨時改為浮動利率。當利率固定後要變更,就需要支付罰金。

因此選擇浮動利率的消費者,可以在加息後再決定是否改為固定利率。

她說,即使加國央行的最優惠利率再調高0.25%,浮動利率的息口仍然比固定利率低。

目前利率在加國史上仍屬低點

她表示,雖然目前的利率與兩年前相比是較高,但綜合而言,現時的利率在加拿大歷史上仍屬低點。由於目前房屋價格很高,利率稍有變化貸款人就很敏感,有點驚慌。實際上,現時的利率在歷史上仍然是低利率時期。這情況未來尚會維持一段時間,即使央行調整利率,也不會突然提高太多。

房屋貸款的問題不是由於利率增加,影響市場最大的是貸款政策的問題。她說,壓力測試固然是個很大的因素。

另外,以往買家的首期如果超過35%,銀行一般不需要查看收入證明或其他可負擔能力的資料。現時即使有35%的首期,銀行仍然要看收入證明,令貸款增加很大困難。

房市買家多自用 已預期加息

據運亨地產物業代理黎宇昌(見圖)表示,市場上已經預計稍後加國中央銀行會提高息口,因此最近入市的樓房加國買家,均對於樓市的前景非常有信心,大多數是用家,以及非常有實力。即使央行再加息0.25%,這些買家已經預算在內,不會因為加息而卻步,反而因為未來將加息提前買屋;投資者則可能會因為加息而慎重考慮。

成交量已有所上升

黎宇昌稱,目前地產市場相對去年同期和今春的成交量有所上升,買家查詢和睇樓人數也增加。樓市趨勢慢慢轉向上升,當然不會是一兩個月內,因為地產比較慢,但勢頭已經不再向下跌。他說,市場公布的平均價格包括公寓或柏文和獨立屋。如果撇除公寓,獨立屋的成交量和價格均呈升勢。

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