一次性索要6千元定金是否合法?學生租房最需要注意哪些問題?

加拿大都市网

本報記者 文琪

有租客以1750元的月租金租下多倫多一Condo單位,被自稱「物業管理公司」的人員要求每月將約2/3的租金繳付給身處海外的房東,另外近1/3,按年計一次性支付給「房東親戚」6600元(相當於近4個月房租)。此作法令租客很困惑。安省租客權益倡導中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)法律總監認為,租金需要支付給超過一位以上的房東,雖然不常見,卻並非不可能。不過一次性索要超過一個月的定金則違反法律規定。

多倫多地產經紀王昕

《都市地產》近日接到多倫多地產經紀王昕介紹的案例。王昕表示,有朋友介紹一對母女前來諮詢。女孩目前是士嘉堡某大學的留學生,媽媽特意從中國前往多倫多陪讀,母女二人急於在士嘉堡校區附近租一套2卧室Condo單位。她們通過本地一個華人網站找到了一個房源信息,該信息是由自稱是「物業管理公司」的人發佈,但該人並不是地產經紀。他安排母女倆看了房,母女二人對房屋表示滿意,商定月租金由原開價的1,800加幣降到每月1,750加幣。價格商定完畢準備簽合同時,該物管公司工作人員卻安排母女倆每月將租金中的1,200加幣支付給人在海外的房東,其餘550元需要按照550×12個月共6600元的數額,即刻、一次性存到「房東親戚」的戶頭上。

此作法立刻引起母女倆的懷疑。她們來加拿大生活時間不長,不知道遇到這樣的要求應該如何應對,也不確定該人的行為是否妥當。於是她們託人找到了專做出租物業管理的地產經紀王昕諮詢。王昕對此表示,「我本人對於專業地產以外領域的’遊戲規則’不懂也不感興趣,只是提醒這對母女:該所謂’物管公司’的行徑看起來有貓膩,有’宰客’傾向,也許還有偽造合同和假簽名的嫌疑。假如對房東都不忠誠,更別指望他們能善待租客了。這樣的作法,將來報稅也很難拿到真實的房租單據。」

安省租客權益倡導中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)法律總監Kenneth Hale

一次索要4個月房租不合法
安省租客權益倡導中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)法律總監Kenneth Hale表示:此件事情中最令人不安的是6600元要馬上一次性付清。 「要支付給房東的親戚,這聽上去有點好笑,但是也許有可能是有兩個房東,分享一棟房子的產權。因為一些原因,一個人每月分得一部分租金,另一個人得到其餘的,這種情況雖然並不太常見,也是有可能的。如果租客同意這樣付房租,也沒有什麼不合法。但是,法律很明確地規定,房東不能收取超過一個月房租的錢作為定金。在此處這6600元就是定金,已經超出了一個月的租金。定金的定義很廣泛,但它就是你提前給房東的任何錢。這是這個案例中唯一不合法的地方。其餘的,我只能說很可疑。」

針對一次性繳付高達6600元的「部分租金」的情況,王昕表示,「安省政府為保護租客的權益而設立了完善的法律,規定租金需要按月支付。當然,短租或者其它特殊情況下,租金的支付頻度可能另有安排。原則應該是,充分保護租客和房東的權益,並且是雙方自願的情況下。可以諮詢政府機構或法律人士。」

定金究竟該付幾個月?
Kenneth Hale 表示法律規定只能收取一個月的租金作為定金,這項規定一直是有爭議的。 「一些房東反對這項規定。比如說,如果有租客就是想一次性付清一年的房租,以後就不再為房租的事情擔憂。現在人們很難找到合適的租屋,很希望在競爭房源的人中勝出,儘快找到一個住的地方。」 我同意行業慣例是收取第一個月和最後一個月的租金。然而,法律規定只有一個月的租金可以作為定金。按照嚴格的法律慣例是承租人在申請時將一個月的租金作為定金,然後在租賃協議開始的日期,租戶將支付第一個月的租金。
不過,Kenneth Hale承認堅持這一法律程序的潛在租戶,他們的求租申請可能不會被接受。如果他們想要租賃某個單位,無論如何他們需要支付第一個月的租金,所以他們接受支付兩個月的押金。如果不接受,在絕大多數情況下,房東會退回定金。所以,我們沒有能力或者鼓勵租戶執行法律。如果想要改變這種狀況,除非市場狀況會發生重大變化,比如有更多單位出租,房東競爭更加激烈等。

租金收據需業主簽名才有效

至於在租客繳付租金方面,是否有分開給房東兩張或以上支票的情況,王昕對此稱:「一般來說,租客只可以將租金支票寫給Property owner也就是真正的業主。只有在業主的正式法律書面授權下,租金支票才可以寫給POA或其他人,否則很難獲得法律保護。」

王昕認為,在這宗個案里,可能在未來母女二人需要報稅,索取單據時會有問題。 「據我所知,租約和租金支票的複印件,稅務局是不承認的。稅務局在查稅時,要求租客提供房東本人或授權委託書(POA,Power Of Attorney)指定的委託人簽字的出租單據(Rental Receipt),需註明:租客姓名電話、租期、月租金、年度總租金、房東聯繫方式、簽字。如果拿不到這封信,退稅可能會有麻煩。」

加拿大華人物業管理協會副會長王成

加拿大華人物業管理協會副會長王成在接受本報記者專訪時則認為,如果尚未簽署任何合同,還是不要冒險,應當另找房源。王成表示通常租客付給房東的租金,應該按照正式的合同規定付款。 「租客一次交第一個月和最後一個月(預付金)的房租,另外交10張支票,每張生效日期為每月起租的日期 (如每月1日或者15日)。」

任何人可自稱「物管公司」

在加拿大,管理出租房屋的人員不要求必須是持牌的地產經紀。王成表示,現在市面上有各種形式的「物管公司」,主要分三大類:工商業,共管公寓和出租樓宇。其中有一個人的公司,幾個人組成的公司,和數十人的公司。王成稱,「任何人都可以稱自己是物業管理人員(Property Manager), 任何人也可以說是自己是’物管公司’,無論註冊與否,因為沒有牌照要求。目前大多數地產經紀做’Listing’幫助業主尋找租客,收取一定的傭金,但是不介入後期的管理。一般情況下,這個經紀要服務於某個地產經紀公司,以保證收取的第一個月和最後一個月的房租不被騙走。在華人圈子裡,這種現象很混亂。一是業主想省錢,不願找專業公司(找租客,交傭金);二是某些地產經紀只管拿傭金,對租客的信譽和支付能力不做詳細查詢。對後期的管理和服務不在行。給租客帶來很多煩惱和不便,同時也對業主造成損失和糾紛。當然,其中也不乏騙子之類。」

對此王昕回應稱,「大家所熟知的出租大樓(rental building)一般都有大業主設置的出租管理辦公室(rental office)和管理員,負責租務管理和保養維護。如果是單獨的單位(共管公寓、鎮屋、獨立屋等),可以是房東本人親自招租,也可以是房東委託的親友和民間的物業管理公司招租。但是隨着多倫多出租糾紛和法律訴訟的日益增多,越來越多的房東選擇委託專業持牌的地產經紀負責全程管理、保駕護航。」

對於管理出租物業的人員不需任何資質認證這個問題,安省租客權益倡導中心法律總監Kenneth Hale表示: 「現在新的法律規定,Condo的管理人員需要持牌。但是這不適用於出租物業的管理人員(rental property management)。他們不需要是地產經紀,不需要是持牌condo管理人。任何人都可以說自己是出租房屋的管理人員或者出租物業管理公司。」

記者詢問租物業管理公司是否被任何執法部門監管,Kenneth Hale表示目前沒有。 「出租物業管理公司不需持牌,也沒有什麼監督。在租務中,涉及到出租和租金,我們需要的信用記錄機構、收賬公司等,都是要持牌經營並得到認證,但是出租物業管理公司目前是什麼監管都沒有,任何人都可以經營。」

管理出租物業的人員不需持牌是否是安省租客權益倡導中心的顧慮? Kenneth Hale表示,「在出租市場,出租的類型多種多樣,很難說所有的出租物業都要通過持牌地產經紀或持牌物管人員才能放租。比如當父母想要把地下室租給附近的某個相熟的人,你不希望他們很艱難很複雜地去做這件事。在租務市場,我們需要像房東與房客協會(LTB, Landlord and Tenant Board)這樣簡單、直白、容易使用的機構,當有人不支付應該支付的錢的時候,有地方可以去解決紛爭。這是我覺得最重要的,LTD能夠好好工作,為大家解決問題。還有一點是我覺得更重要的,就是人們要知道作為房東、租客,各自的權益是什麼。很多人都不清楚具體的信息和法律,應該多學習多了解。政府、我們中心以及社會上的各個機構都有這種義務加大宣傳,讓人們知道自己的權利是什麼。」

在上述案例中,如果這對母女想要針對這種可疑的行為投訴,安省房地產監管委員會(RECO)並不會授理,因為涉及其中的並不是持牌地產經紀。而房東與房客協會也不會授理,因為這尚未涉及到通過正當的流程提起任何訴訟。 Kenneth Hale對此表示,「案例中的母女的確沒有什麼可以投訴和反應問題的地方。商業改進局(Better Business Bureau)也許是她們可以反應的地方。但是我不確定,這只是我的一個提議。因為商業改進局不是政府機構,只是一個義工形式的組織,是商業社區自己的團體。如果她們想提醒更多人避免遇到和自己類似的情況,這是目前我能想到的這位母親可以投訴的地方。我們很希望看到媒體可以多報道這樣的故事,有些租客可能是處於脆弱地位,他們的經歷可以幫助大家意識到問題的存在,並避免相似的事情發生在自己身上。」

王昕總結該案例稱:「我認為物業管理的本質,應該是為客戶服務和保駕護航,無論以何種形式進行。我反對一些人或公司把客戶的出租物業變成’賺錢工具’、想盡辦法盤剝房東和租客,這沒有辦法使物業託管這行走得更遠。以客戶利益為重、誠信為本、認真地擔負起物業管理的責任、不忽略每一個細小的任務才是工作的首要。 」住宅類物管公司分類

 

住宅類物管公司分類
王昕稱,目前市面上的住宅類物管公司分為如下幾類:
(1) 管理着大中型Condo共管公寓的物管公司,受雇於全體業主,由Board提名或者解除。
(2) 管理着大中型Rental物業整樓出租的管理辦公室,受雇於大樓的真正Owner,服務和管理着大樓運營。
(3)地產經紀在地產工作之餘,兼職從事一些單獨物業的租務管理,相當於房東的私人管理顧問,向房東收取一定的傭金。
(4)民間人士,受房東或其親友委託,也有從事單獨物業的管理工作,收取酬勞。

學生們的暑假即將走進尾聲。開學季在即,為孩子在學校附近找房子住想必是很多家長目前手頭上的大事。首先學校附近的房源都頗為緊俏,其次是單獨住還是合租,環境是否安全、價格是否合適,都是許多家長的顧慮。房源在哪裡找尋更為穩妥,如何確保與房東辦理手續萬無一失,出租房子是否必須找地產經紀,這些問題不小心忽略一個,也許就會掉入租房陷阱。

王昕建議各院校學子租房要擦亮眼睛,被房東挑選的同時,也有權利和自由挑選房東。 「最好委託專業負責的地產經紀陪同找房和簽約,不要完全相信民間的私人網站信息。如果所謂’物管公司’的負責人品行差,那麼連孩子的安全都堪憂。好的房東和室友,可能是你人生旅途中的貴人,惡劣的房東和室友,極可能是你人生的夢魘。一切都在你自己的選擇。」

學生租房最需要注意哪些問題?
(1) 提早籌備、多做調研、多諮詢專業人士和學長學姐。
(2) 求租整套物業,最好請專業持牌的地產經紀協助。
(3) 求租單間,最好由親友、同學陪伴找房。
(4) 需要考察:社區和房屋的安全、交通工具、水電氣冷暖空調設施、家用電器、水電氣費用、房東的素質和背景、室友的數量和背景、傢具、網絡、洗衣房的規定、就寢的規定等。
(5) 研究租期、簽約、定金、收據、解約規定和細節。每一份文件簽字之前,都要反覆研讀和分析,以免遇到合同陷阱。
(6) 入住時,應該第一時間製作《搬進前檢查報告》(Move-in Inspection Report)也就是房屋瑕疵報告,並對物業進行拍照和存檔。將這一系列資料發電子郵件或以書面形式交給房東或經紀,以避免退房時產生糾紛和罰款。
(7) 如果物業有大量黴菌、過度潮濕、漏水、破損、蟑螂老鼠床虱橫行等問題,應拍照留檔,並立即跟房東或其代表交涉,要求儘快安排專業人士來解決。必要時,可以提出解約。
(8) 居住期間,應時刻保持警惕,發現不妥,立即報警或求救。

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