卖房拒答有否种大麻 业主或惹诉讼

本报记者报道
加拿大已于今年10月17日起把休闲大麻正式合法化。不吸食或未来不准备吸食大麻的人，可能认为这项改变事不关己，但实情并非如此。大麻合法化的影响和冲击远远超过一般想像。比如一个重要问题，在新的法律框架下，每个省民的家庭可以在自己的住宅里，合法种植最多四株大麻。理论上未来在家种植大麻的人比以往多，因此在房屋交易中碰到「大麻屋」及可能引致法律纠纷的机会，也会大大提高。

负责安省地产从业人员注册、发牌及职业操守监督执行的规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario，RECO），近日对从业员特别发出了这方面的指引。这些指引，对于未来买卖房屋的消费者，也有重大的参考价值。

须要了解的是，安省现有地产业规管法律中，对于买卖房屋时要如何，披露有关资讯已有详细规定。大麻合法化本身并没有对这些法规带来巨大改变。

但是10月中旬大麻合法化后，许多卖家和买家都面对新的情况而产生许多新的问题。身为卖家，日后若在自家合法种植大麻，卖屋时是否必须向买家披露？会否因为买卖房屋时未曾披露而惹官非？身为买家，未来购买房屋时如何避免不经意间「中招」，买进种植过大麻的房屋？买家有哪些法定的知情权？地产经纪又如何可以由专业角度帮到买家呢？

经纪要从客户权益出发
安省地产议会在向从业人员发出的指引中表示，因应大麻合法化的新情况，身为地产经纪，未来在服务不论是买家还是卖家客户时，要特别了解他们在买卖房时，是否有涉及大麻屋方面的担心，并且要采取适当步骤去回应这些关注，保护客户利益。

地产从业员既要及时了解新出台的法律，也要重新了解和牢记已有的相关法律，这些都是涉及客户根本利益的规定。地产经纪要与客户就上述问题进行充分讨论，并准备好及时向客户作出完整清晰的解释。

综述RECO就房屋资讯披露问题对地产经纪发出的指引，简而言之，目前安省法律所规定，卖房时唯一强制必须向买家披露的资讯，是那些可能对居住者人身安全和健康造成危险、同时又不容易被肉眼所察觉到的隐性和潜在的、涉及房屋物理缺陷和损坏的资讯，简称之为「隐性重大物理缺陷」。

除此之外，其他涉及房屋的资讯，包括可能导致买家心理忌讳的房屋过往历史（Stigma），都不是法定的卖家必须向买家公开的资讯 (详另文)。

在买家没有特别问起的情况下，卖家可以选择主动披露这些资讯，也可以选择不主动披露。在买家有就某一方面问题特别询问的情况下，卖家经纪可以拒绝回答，告诉买方自己对房屋进行调查。但如果卖家选择回答时，就必须透露真实情况，不能说谎。

是否主动披露这些并非法定要求必须披露的房屋资讯，决定权完全属于卖家，而不属于卖方经纪。经纪只能遵从卖家指示，绝不可以在未经卖家同意的情况下，公开非法定必须透露的房屋资讯。但必须指出的是，如果卖家选择不披露，买家日后认为因此给自己造成了损失，即使是卖家没有违反法定披露责任，仍不能阻止买家把前屋主告上法庭。即使买家的赢面不大，卖家也要被拖下水，面对冗长而昂贵的法律诉讼。

不披露不等于问题不存在
作为买家经纪，不论卖家及其经纪选择以何种方式回应买家的质询，都需要自己对涉及的物业作出独立的调查、研究和判断，这点非常重要。因为买家经纪负有保护自己客户的义务，也负有为买家找到理想房屋的义务。找到理想房屋不仅包含找到客户想要的房屋，也包括避免客户在不知情的情况下，买到自己不想要的房屋。