卑詩大學UBC公寓的租金價格戰

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卑詩大學UBC的公寓租金是溫哥華出名的堅挺:學生如果不想早上6點起床輾轉在路上,就只能在校區內租房。狼多肉少,UBC的公寓租金,一直高不可攀。一卧公寓2000起,二卧公寓3500起,這是租房一族默認的底線。今年,空置稅一出,這底線正在被挑戰:房東房客開始拉鋸,到底誰贏呢?要知道:空置稅真正的大招,要到2020年才會放出!文: 朱殊;圖片由受訪者提供及網絡圖片

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房客砍價1/3:便宜的租金也總比交稅好

四月,租房經紀Sunny 在UBC校園裡的一間城市屋做open house。這城市屋有五個房間,房東的心理價位是6800元/月,叫價7000元/月。

一對正在參觀的西人中年夫妻,看樣子就是房東願意找的那類租客:夫妻兩個都是Downtown上班的白領,舉止斯文。結束參觀,Sunny 遞出自己的名片,微笑地看着老夫婦。

按照慣例,房客這時候會積極地出offer,因為UBC的房子,從來是不愁租的。

夫人給出個Sunny大跌眼鏡的價:「5000元一個月,這是我最後的出價,一塊都不會再加。」

Sunny委婉地拒絕:「夫人,這個品質的房子,5000是租不到的,您出的這個價,按揭的利息都抵不住。我都不能跟房東說。您也清楚,UBC的房源少,租客群體大。」

夫人卻從包里拿出一張報紙,登着一篇《speculation and vacancy tax makes more listing》的新聞,不緊不慢地說:「您轉告房東,在7月1日之前,如果不出租這個房子,就意味着他沒有收入,而且還要交2%的空置稅。這個房子評估價至少300萬,6萬一年的稅是不容易接受的。便宜的房租總比昂貴的稅好。」

Sunny只好來一句「再考慮,保持聯繫。」打發掉她在UBC遇上的砍價最厲害租客。

夫人微笑着給Sunny留下名片:「任何時候房東改了主意都可以聯繫我。我們很喜歡他的房子,會優先考慮它的。」

過去,這樣的話由房東說。被搶台詞的Sunny心情複雜地目送這對夫妻的背影:這真是理想的租客,職業高尚收入穩定,但價格太狠了,房東除非到了六月還租不出去,否則怎麼能想通。

博士地產Sunny(左3)與家人。受訪者提供

租掉自己的房子再去租個房子住     UBC掀起搬家熱潮

這個春天,是Sunny在UBC當租房中介以來最繁忙的春天:她手裡的房源listing增加了一倍有餘,而且好多新客戶,又是房主又是租戶。每一次開open house 的時候,一來就是七八組客戶,三四組都是熟悉的面孔。

UBC不知道有多少棟公寓樓,是「清華樓」,清一色的華人。除了菲律賓的清潔工和西人strata物業管理,全是華人。UBC的公寓,學生和陪讀媽媽為了讀書方便買房,或者自住,或者母子同住。他們又都沒有永久居民的PR身份,於是成為卑詩省投機與空置稅的精準打擊對象。

2019年3月,Sunny在UBC開了一次投機與空置稅的講座,大學生們、陪讀媽媽們仔細詢問豁免標準之後,差不多都無奈地認識到:「如果要住自己的房子,那就得交稅,一年2%。至少2萬,確實只能把自己的房子租出去,再去外面租個房子住!」租賃是唯一有效的解決辦法。

周女士自從聽過稅務講座,再諮詢了稅務師之後,一直在和大洋那頭的老公算經濟賬:

「2018年的空置稅無法可想,只有交。18年11月出台的稅,要回過頭去收18年的稅,誰能夠未卜先知的出租3個月來避稅?五千塊丟了只好當丟了。現在19年的空置稅又來了,必須把房子租出去啊!」

老公十分捨不得:「租別人的房子住,完全沒有家的感覺啊!」

雖說空置稅只需要一年出租6個月就可以豁免,但哪裡去找這麼合適的只租6個月的租客?再想有家的感覺,自家這套房子,一百萬出頭的評估價,家的感覺也不值白白交出2萬的空置稅啊。周女士一算賬:房子的按揭一年三萬六,再加上兩萬的稅,再交學費生活費,老公會壓力很大。

痛定思痛,周女士掛自家房子出去,出租整年,再去租也在校園裡的公寓,只為了孩子上課近點。

整個櫻花盛開的春天,周女士都在家打包。鍋碗瓢盆,四季衣服,四五十個包打好的時候,門口的櫻花都開敗了。

這是一次UBC搬家高潮:和周女士同樣的數以百計的陪讀媽媽和留學生整理雜務,大掃除,一邊把自己的房子開open house,一邊積極去看別人的open house。一棟棟大樓忙進忙出,搬進搬出好不熱鬧。本來三四月份就是租房的旺季,學生們需要找到一年的住所,現在加上一大波新客戶,因為這樣毋庸置疑的剛需,Sunny 開open house 的效率提高了,掛出來的公寓,最短的當天晚上就租出去。

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幸運的業主找到合意的租客,帶寵物的家庭只好尋尋覓覓

同樣是被迫租房出去,找房子也有個運氣問題。Sunny遇到的林先生,是旅遊簽證,在中國做生意。他在UBC有個老公寓,後來事業發展順利又買了一套新公寓,頂層penthouse景觀無敵!等到終於要美滋滋的住上新房,交房時間撞上空置稅。舊公寓有租賃限制,60套房子的公寓大樓,只能有10%的出租。現在一半的房主都想出租,都在等。如果掛上等待名單waiting list,等到猴年馬月也輪不到林先生租出去。幸虧新公寓沒有租賃限制,算來算去,還是只好租出新公寓。「這個稅真的hold不住!不出租新公寓,一年就是4萬塊,我一年飛過來住3個月,感覺3個月花4萬塊可以住香格里拉了。」

林先生是幸運的,一對西人退休夫婦,藝術家。這時候出租了自己西溫的豪宅,來UBC租房住,回憶大學生活。參觀open house的時候,健談的夫婦就和他從人文到社會科學聊了一個多小時。談吐和背景是做不了假的,社會層次高的人信譽就會好。林先生和這對夫妻在驗房時遇到,成為了朋友。

搬進搬出,幸運的家庭能夠持平。Sunny剛幫一個衛星家庭,找到了5月份的學生入住,衛星家庭自己要搬出去找到另外一個公寓。兩卧室的公寓價格都差不多,能夠持平。

但養寵物的家庭就難找到新家了。UBC的不少公寓有寵物限制,大多數房東也不喜歡房客有寵物,廣告上就是「無煙無寵」。Sunny的一個小女生客戶,養了一隻小狗,就為了這小狗,愣是兩個月沒找到房!現在小女生在找能讓自己養寵物的業主,也願意付貴一點的租金和寵物押金。她現在仍然在找一室一廳能養寵物的,不肯和人share,雖然可以租校外的地下室basement,basement一般接受寵物,但她一不願意住地下室,二來校外和校內一比,確實沒有這麼方便。校外的basement,價格非常好談。業主會在掛出的時候就想明白了「不求賺錢,只求有個留學生幫忙避稅」,價格掛出來也就一千出頭,砍砍八九百就能住。

值得慶幸的是,UBC的房租基本沒跌。剛租好一個套一的山東學生Leo告訴記者,UBC的價格,壓根沒降!這一卧室的公寓,整整兩千三,中介還要求全年租金開好期票。在合同上籤下「我自願提前簽好一年的房租」的Leo感到憋悶:「不是說好的,NDP打擊了溫哥華的租金嗎?哪兒在降啊!」

大洋那頭的父母成天催促,讓兒子別想要砍價,趕緊把房子租下來:「你的時間是用來學習的,可別挑來撿去的,如果人家就是不降價,難道你每天下課都去看房子?你就負責學習,爸爸媽媽負責錢。」

學生仍然是UBC租房的主力,新房兩卧室三千三四/月,舊房便宜點,2800-3200。這是UBC的鐵律,中國學生都知道且熟悉,而且看上去UBC公寓如雨後春筍般的冒出來,真的要找租賃時才發現好多棟樓有租賃限制,房源始終有限。雖然一大波房東變成了房客,一兩百個房源,仍然不足以撼動價格的大盤。而且學生的租房是剛需,哪兒有這麼多時間來等到UBC公寓降價?趕緊租房趕緊住趕緊上課去!

還有一些家庭在猶豫:不是每個人都願意把自己精心裝飾的家租出去。那不是房子,是家。再去租不熟悉的人家的房子住,總沒有歸宿感的。所以至今仍然有一些家庭在猶豫。她們也在看open house,也在掛自己的房子出去,但是沒有真正的落到實處。錯過4月底之前的UBC出租高潮,就要等到9月份學生返校了時候再有租賃高潮了。但是如果等到9月份租出去,就避不了稅啊。

不知道這些猶豫的家庭,什麼時候會下決心,有可能在7月1號之前,被拉下的這部分心急的業主會突然一下放盤,一下就把學生抓過去。

比起扛住一個月3000的租金,交一年兩萬的稅,理性的選擇是降租金,一下租出去,免掉兩萬的稅。如果一個個家庭比着在7月1日之前低價放盤,爭取這6個月的租賃免空置稅,堅挺了多年的UBC租金,可能就撐不住了。

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大多數業主沒有意識到  空置稅的大招2020年才放

2019年報空置稅時,有出租限制的業主鬆了好大一口氣。Clair本來對自家的物管公司橫看豎看不順眼,因為這個strata,和大多數strata一樣,通過了10%的出租限制。也就是說,一棟樓裏面,租戶只能有10%,如果這棟100個公寓的樓,已經有了十戶出租,那對不起,不能出租了。只能給你一個waiting list,填好慢慢等。等到啥時候,不知道。得等前面的租戶退租,你才能出租。

到了報空置稅的時候,準備好了挨一刀的Clair驚喜了:如果公寓有出租限制,18年19年的空置稅直接免了!免了!兩三萬塊錢,一下好像賺到了!空置稅雖然是法律,它尊重condo的自治權。

公寓好像是個小城鎮,業主是選民,選出董事會,董事會制定法律,叫做bylaw。中文翻譯做附例,其實它就是管理公寓的law法律。bylaw禁止出租,那麼法律尊重bylaw,但是不可能一直無限期的尊重下去:給你們兩年,改變這個bylaw,否則收稅沒有商量。

Clair在國內是做戰略的,做戰略的人習慣看得遠站得高,她幾乎要急得跳起來了:「2020年的稅怎麼辦?這個90%業主是中國人的樓,業委會是齊刷刷的西人。因為華人業主往往覺得自己不懂英語,不願意去board開會,就算一個季度只開一次會,兩小時,也覺得浪費了自己的時間。我覺得,我必須當上個業主代表,才能進董事會說話啊!」

接下來的時間Coral積極活動,她常常在電梯里見到中國鄰居就親切介紹自己,強調選舉的重要性,順便拉選票,婆婆阿姨大爺們都答應得好好的,等到選舉時間到了一看!好嘛,來投票的又是齊刷刷的西人,華人鄰居稀稀拉拉的三四個,根本就不夠票數抗衡。

所以2020年,政府對有限制出租條件的空置稅款限期一過,bylaw如果還是有出租限制,那就果斷收稅了!Clair十分不樂觀:「這裡住的老外雖少,都是只有一套房的,空置稅根本管不到他們。到時候這些10%的西人業主還是拒絕出租,全票通過,90%的中國業主沒有一個席位,只有交空置稅!我的中國鄰居為什麼不着急呢?為什麼不為自己的權力來投票呢?每天為了買菜煮飯上班忙,自己的權力放在一邊!」

在民間,說溫哥華是「兩岸三地」,中文幾乎是第三種官方語言。但,這畢竟是加拿大的土地,遵循着加拿大的法律制度。大到空置稅,小到這棟大樓的物業管理strata。在空置稅一讀二讀三讀的時候,華人沒有反應過來,沒有發聲,直到空置稅一箭射到自己心窩才着急生氣到處找房搬家。華人遊離於立法之外,就只能被動的接受結果,一點一點的失去對財產的控制。2019年剛需強勁,出租限制還讓UBC的公寓沒有大批上市,2020年呢?UBC的租金心理戰,誰會贏?

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