公寓上漲動力被抑制
在過去幾年間，大溫地區的樓花（預售屋）價格一直在增長，漲幅約在30%-60%之間，而從去年開始，受整體市場的影響，樓花市場也顯示出了放緩的跡象，原因包括政策影響逐漸顯現、房屋價值的不確定性等。但去年在列治文推出的大型社區The Paramount，卻在市場上引起一陣轟動，銷售業績矚目。其開發商Keltic Development的高級副總裁雷莉（Rachel Lei）在接受本報採訪時與我們分享了她對市場的一些看法。
雷莉表示，2018年大溫地區獨立屋量價的下跌，對聯排屋是有擠壓效應的。但獨立屋的弱化，對公寓市場的影響並不明顯，只是價格難以上漲。但就加拿大是個移民國家，大溫又是移民最熱門的居住選擇地之一，因此本地房地產的需求一直都在。 「每年進入加拿大的新移民數量，加上跨省流動的人口，都推動了卑詩省的居住需求，這個需求量，大概在每年2萬套（包含了對各種房屋類型的需求）。而大溫去年整體供應的數量，與實際需求還有差距。」Rachel說。
但由於目前大溫各大城市每年還是有很多不同的項目在推出，雷莉不排除在3-5年後，公寓市場可能會出現趨近飽和的風險。在她看來，從現在到之後的三年左右，由於加拿大的移民趨勢存在，價格下跌的可能性不會特別高，只是因為政府各種政策的打壓，上漲的動力確實也是被抑制了。
雷莉坦言因為溫哥華是一個很典型的不是以當地就業力量為主的買家市場，它是由很多的海外市場、國際和國內移民市場，以及投資人市場共同組成。所以由這一塊的資金在支撐房價，用它來與紐約、東京、香港、北京、上海相比，價格暫時還沒有達到最高的那個程度。比如來自北京、上海的買家，會覺得溫哥華的房價還是可負擔的。所以在對整個市場背後的購買力和價格的解讀上，雷莉表示，由於政府推出的各種有關樓市的稅收，投資人衝動進入房市的跡象就明顯衰減。從真實的買家來說，本地的購買力相對已比較吃力，帶着資金過來溫哥華的新移民則相對可以。
買家選擇多 對價格敏感
在市場相對冷淡的情況下，不少原本有買房打算的民眾也放緩腳步進入觀望狀態。而即使是有剛需而入市的買家或仍看好市場的投資者，也對物業的價格更敏感且具有選擇性。樓盤項目的價值、質量，開發商的背景和品牌，都被愈加重視。對此，雷莉表示每個買家的需求不同，可負擔力也不同。有的買家有能力尋找一個相對奢華的居住環境，也有剛畢業、剛成家的買家，他們一方面有自己想要的居所，一方面又有可負擔上挑戰，所以這也給了市場在不同層面都能生存的機會。
作為開發商都深諳地段（Location）對購房者的重要性。雷莉例舉去年公司旗下推出的The Paramount之所以獲得市場認可，也是由於其具備了緊鄰天車加拿大線Brighouse車站，與Richmond Centre僅一街之隔的絕佳地理位置的條件，加上配有完善的社區配套設施與高品質的室內設計，讓買家看到項目的價值。 「作為發展商，在開發新項目的時候，我們始終會對地段保持很高的要求。可我們也看到有些買家雖然很喜歡、也很嚮往好地段，但出於經濟能力，無法負擔得起好地段的物業。這就給我們發展商一個啟示，我們很想給社區提供高品質的住宅，比如我們希望將來推出的項目在設計中能保證每個睡房都有窗戶，一些廁所也要有窗戶來增強自然換氣的功能，但這也意味着容積率的犧牲。另外，也不是所有買家都能負擔得起這種非常理想的居所，所以開發商也會需要在買家的實力和想推出的物業高標準之間做到一個平衡，給入門級的買家留一些空間。」雷莉說。
房地產市場低迷不會持續太久
調查報告根據路透社向全國20個市場分析師進行的調查結果顯示，大溫房地產市場今年會持續放緩，並在明年(2020年)保持平穩，不過會到後年(2021年)反彈。該份調查報告引述龍順銀行證券（Laurentian Bank Securities）首席經濟師塞拉沃伊（Sebastien Lavoie）的分析，全國來說，加息和千禧一代的心態，都是造成房地產市場放緩的其中兩個因素。其中加息減低了一部分國民購買房屋的能力，還有部分千禧一代傾向推遲購買房屋，打算遲些才置業。然而在卑詩省，省府去年推出的一些措施，包括房屋投機及空置稅，還有對超過300萬元的房屋收取學校稅，都被指導致本地房價下滑。
卑詩新民主黨省政府在2月19日提交的2019年財政預算案也預計，房地產市場低迷不會持續太久，並預測今年全省房屋銷售將增長3%，相關的住宅稅收將在未來幾年增加。
對於市場的狀態和變化，Keltic Development公司CEO Jake McEwan也表示過去的2018年，可以算是一個過渡期。不能否認政府的政策對房地產市場帶來的影響。但是The Paramount是個好例子，優質項目還是會有吸引到很多買家，同時他也相信在市場處於一個相對冷靜的狀態後，今年會有一些觀望的買家會回歸市場。
同時，Jake McEwan提醒購房和投資者千萬不要炒賣房地產，應該是以真正的居住或長期投資而去買房，用長遠的眼光來對待購置物業這件事。 「過去幾年有些人炒賣房地產，這是很危險的事。房地產常常被投資專家視為對抗通貨膨脹的利器，也是可創造收入的資產。不要以短期的目光來看待房地產。建議大家對於持有物業要有3-5年的長遠規劃。Jake McEwan說。同時，他也建議購房者應該從經濟能力和生活方式上挑選適合自己的物業，這樣才能保證繼續享受生活的質量。
買家市場，入市好時機
從業超過10年的大溫地產經紀庄麗雯（Christine Chong）對政府各種政策給大溫地產市場帶來的影響表示肯定。 「額外的稅收增加了買家的成本，在選擇房屋的時候，買家要作出一定程度的取捨，例如，原本是計劃買獨立屋的, 現在可能要考慮城市屋或公寓，或者要去比較偏遠一些的地區, 好像是素里、蘭里等。中國的外匯政策, 更讓某部份的買家止步。」 庄麗雯說，面對當下這樣的市場，賣家想賣房, 是看其個人需求和生活變化，就如父母想把獨立屋賣掉, 然後把資金分給子女買公寓作結婚之用; 又或者是現在住的地方已經不夠用, 想換大一點的居所等等。有動機賣房的業主，還是都會願意把房子掛到市場上, 尋找合適的買家。至於買家，是取決於市場上的房源，現在絕對是入市的好時機。每一間房屋都有獨特之處，賣掉了就沒有了，所以現在很多買家, 看到合適的房子都願意出價寫合同(offer)去試一下。當然也有部份買家抱着觀望的態度，這就要看他們的動機和急切性。
至於對今年2019的市場, 庄麗雯認為新的政策之下, 買家賣家已經過了一段適應期, 對市場的變化也已經有一定程度了解，所以她個人覺得會比去年好一些。同時她也表示，房屋買賣都是剛需主導, 好價錢好地段的好開發項目, 仍然有吸引力。卑詩省政府剛剛推出的樓花買賣登記系統「柏文及分契物業轉讓登記」（Condo Strata Assignment Integrity Register），旨在打擊炒賣及逃稅，提高房地產市場透明度。庄麗雯認為這會讓一些原本想轉手的買家，在計算過成本後而卻步，繼而決定成交後自住或作出租投資之用。樓花是看長遠, 幾年後的市場會怎樣都是根據過去幾年的經驗而作出預測, 資金不足的買家會三思, 但房屋買賣都是剛需主導, 好價錢好地段的優質開發項目, 仍然對買家有吸引力。
跨區域多樣化項目需求大
從最早在列治文開發建造獨立屋起家到現在包含了聯排屋、公寓等多用途住宅（Multifamily）樓盤項目遍布大溫各地區的博德置業（Bold Properties）,是最近幾年本地華裔地產開發商中的一顆新星。他由兩位年輕華裔閔浩（Hao Min）與何其（Tommy He）在2011年聯合創辦。
幾年間，博德置業（Bold Properties）陸續在除了列治文、溫哥華這些傳統熱點區域推出項目，也在高貴林、滿地寶、三聯市等地進行開發建造，推出適合各種家庭年齡層次、各種收入人群的住宅。對於當下的大溫地產市場，博德置業總裁何其仍持看好態度。
何其表示過去一年的確看到市場有趨於平穩，房屋在價格上也有相應的調整，但對於像博德置業這樣的公司來說，因為推出的項目、和項目的分佈都很廣泛，而客戶不僅有投資者也有剛需的家庭，所以在溫哥華人口一直處於一個增長的狀態下，公司推出的樓盤可以滿足各種不同買家的需求。 「對於有剛需的人來說，想要什麼樣的社區、多大面積、什麼價位的房子自己都比較清楚，而這個類型的買家的可負擔力，就與銀行的貸款政策相關，看到喜歡又能匹配自己經濟能力的房子，他們就會買。而這樣的買家總是大量存在的。」何其說。
因此對於銀行每隔幾個月都會調整一下的貸款政策，何其認為無論是收緊還是放寬，都讓買家和潛在買家能正確認清自己的購買實力與還款能力。也因為加拿大這種保守的銀行體制，能讓房地產市場比較健康地發展下去。所以不管是價格的調整還是市場的冷熱，都是一個市場正常的反饋。
博德置業CEO 閔浩也不否認市場的冷淡導致一些買家抱有觀望心態。但這部分來自政府政策、銀行調控的影響，他認為都是短暫的。 「地產是一個循環的市場，上漲之後有回落也是正常的。而且溫哥華得天獨厚的自然環境和移民需求，讓這個全球最吸引人之一的城市的地產市場需求還是在的，這樣的地產市場大家都是看好的，所以相信各種政策對市場的影響也是短暫的。」閔浩說。
買房勿忘做功課
在買房時，何其與閔浩建議買家要考慮戶型是否真正適合自己並且實用。出於購買力的原因，現在很多公寓都建得較小，開發商也趨於建造那些小戶型以及滿足投資者輕便快的投資需求。但是作為買家，要認真思考這個戶型夠不夠用、能否讓自己和家人居住地舒適。
同時，兩位也建議買家要考量樓盤項目的開發商是否具有信譽、實力和經驗。 「博德置業推出和設計的住宅項目都是基於’以人為本'(Human experience)的使用者概念為核心價值。無論買家買了以後是出租或者當做投資，我們的團隊在設計和建造上都會把它作為是一個’家’，會從人們如何用這個房子來考量做出更好的設計，從而讓人住得環保、舒適、方便。例如在設計廚房的時候，櫥櫃的抽屜門如何開關、冰箱是否夠大、入戶的選擇從哪一邊進出，都會從用戶的使用體驗去考慮。所以即使在市場的波動下，我們的產品比較經久實用，會讓住戶有非常好的用戶體驗，項目依然也會吸引到買家。」
