被空置稅逼成新房東? 租房專家給新房東的 4個良心建議

加拿大都市网

2018年的空置稅太空人家庭、陪讀媽媽都認繳,2019年趕在7月1日之前出租自家親房子,避掉這2%,是家庭大計。隨着7月1日的逼近,在一些城區,租賃經紀的管理費應聲而漲。原本是出租收半個月的房租,每個月收5-7%的管理費的行價,一位讀者電話來說,她所在社區的公司直接漲到「出租收一個月的房租,每個月收10%的管理費。」聽到這漲幅高達100%的管理費,她連問:「如果只是要你們幫着找租客,不要你們管理呢?」「那就只收一個月的房租!空置稅創造出一大批新房東,怎樣管理房子,是必須學會的功課。圖文:朱殊;   部分圖片來自網絡

怎樣管理房子,是房東要學習的功課。 網上圖片

給新房東的四個建議

預計卑詩省的空置稅,會創造出一大批的新房東。他們沒有出租經驗,基礎知識都是支離破碎的微信公眾號看來的。

他們未必懂Tenancy Act《卑詩省租務法》,不知道自己的權力在哪裡,不知道房客權益的邊界在哪裡,加上英語不見得流利,就自覺是弱勢群體,不敢上法庭。反之,租客,尤其是西人租客對法律是懂的,語言是通的,對立法的傾向性也是懂的。在一個陌生的法律系統里小白房東這樣傻白甜的去出租自家的房子,真讓人捏一把汗!

《加拿大都市報》採訪2名資深持牌租賃經紀,總結出4條給嶄新的房東們4條良心建議。

建議1:租金可以降,標準不能降

記者採訪的Sutton group  Max Property Management的John Yu和Warren Men這兩位物業經理,致力於在溫哥華市中心租房。他們建議新房東:租金可以降,標準分毫不能降。

2019年春季溫哥華市中心,市面上多了不少房源,靜待升值的房主不得不拿來出租。優質的租客是有限的,為了hold住稅,房東們你五十我一百的在用降租金搶客。自從空置稅出來之後,溫哥華市中心的Sutton公司接到很多case。過去房東都交了一個物業管理費、地稅,等着房子慢慢增值。現在投機稅是2%,所以就拿出來合法出租合理避稅。兩位manager告訴記者,一個月一般接到十個單位,至少有三四套都是因為投機稅逼出來的。

租客都是在便宜的當中找好的。掛出來的房子多了不少,首先就競爭價格。房東們拼價格,我2400,他就2380,租客肯定找便宜的,從便宜的當中找好的。租房市場需求很大,能買起溫哥華的房的人不多,老外的中產階級數量差不多是恆定的,房源多了就是用租金搶好租客。溫哥華的租賃市場不是房東導向了。往年溫哥華在夏天的時候,租金可以隨便房東喊。兩年前8000塊的房子,現在6000,7000不到。越貴的房子越降的多。但是剛需集中的小戶型不降。溫哥華市中心一居室沒有什麼變化,兩居室也沒有什麼變化,大house就不一樣。過去桑那西10000租金,現在8000塊。

物業經理John Yu(右)和Warren Men(左)。

1,拒絕壞房客,不能慌不擇客

現在房東是着急,但是寧肯降價也對租客有審核。如果找到有麻煩的租客,那比不出租還要麻煩。房東找租賃經紀出租,從來都是說:「我可以降一點價格,你趕緊幫我租出去。」有經驗的房東是怎麼也不會說:「你給我隨便找個人租出去的。」在卑詩省在加拿大保護租客的法律框架下,一個不審慎的租賃,比交稅還麻煩!請神容易送神難!

每個月只有一個hearing 全靠防範做得好:我們公司管理450個房源,每一個月大約有一兩次hearing。這是因為防範做得好。如果防範不到位,一個月的hearing肯定不是這個比例。我們的防範就是審核租客。在開open house的時候就非常嚴格,先要電話登記才能看房。在showing的時候,和每一個登記過的客人都要有個face to face 的interview。在溝通的時候觀察他的儀錶言行。舉止粗魯的人是很難好好對待房子的,衛生習慣不好的人是不會好好對待房子的,經濟狀況不好的人每月過得緊巴巴,容易一漲租金就交不出來房租。

找房客一定要選好人,否則麻煩大了。

2、必要程序不可少。

看過房子後,潛在的租客會申請租房。我們不但要問租客的基本信息,還要通過租客的同意,讓他提供reference,background check, credit check。如果租客就是不同意,那麼就讓他自己提供credit report。這個租屋歷史記錄的檢查 ,是非常重要的,租客敢於一走了之,那是他知道你找不到他。如果小額法庭的傳票能夠寄送他父母家,他指定的朋友家,他的僱主辦公室,那相信他一開始就不會選逃租這條路。如果租務法庭的monetary order(還錢令)可以直接到達他的銀行賬戶,直接要求扣錢,那他交不出租也會自己搬走,不會賴租。

通過嚴苛的程序,挑選好的租客,這才是通過出租避稅成功的前提。先小人後君子,前提是對方是君子。

建議2:要簽合同!要有證據!這是房東唯一的依仗。

我們和租客簽合同的時候,要非常清晰完善。把想得到的情況都協商,都要寫上去。不要想着「這人看着還自覺,到時候再說」 。簽合同之後,房東幾乎交出所有主動權,合同是房東唯一的保護。沒有合同,沒有證據,卑詩省的租務法庭是很難保護房東的。

例如,在房客搬進來的時候,如果簽合同時沒有對這個房子的全面檢查並且簽字的表格和房屋狀態照片,那麼房客搬走的時候,房東就千萬不要想着扣押金。

我們的房東就輸過這樣的hearing:房東在房客遷出的時候發現,房客簡直沒有打掃,到處亂七八糟。但是搬進去的時候沒有簽condition inspection form ,也沒有拍照片,光是拍照房客搬走的亂七八糟,房東沒法證明自己當初把房子弄到窗明几淨。要扣押金,burden proof(舉證責任)在房東,不在房客。根據《Tenancy act》租務法,要扣押金,除非法庭命令或者是雙方同意。否則房客是可以申請hearing,要求房東兩倍賠償押金的。所以我們建議房東,如果沒有房客的同意,那就押金全部退,讓房客先走。退了押金之後再去申請hearing,走程序,不可先扣了再說。先扣就有風險!Hearing 的risk對我們房東來說,我們把押金扣下來,如果我們輸了,要賠償一倍的押金,所以我們的每一次都很謹慎,必須有證據。

比如租客走的時候沒有做move out cleaning ,我們必須有move in 的 condition inspection的文件,在租客造成的損失必須是真的損失。有時候房東發現牆皮脫落了,立刻想扣押金。那在hearing的仲裁員看來,是正常的損耗,是你出租房子,你賺取了收入應該承擔的損失。我們要扣押金,那得是牆上直接有個洞。這個洞不是正常使用可以造成的,你拍照留證據,這就是法律認可的damage,為了這個洞和房客協商,同意扣押金嗎?同意了再扣。不同意就先退押金給房客,然後房東花一百塊去申請hearing,要求房客賠償這個損失。

押金不是萬能的。例如,我自己手上有個month to month的租客,突然,租客給我7天的通知說要搬走。我去檢查,立刻還他全部押金,因為他的move out  clean 真的非常的乾淨。但是他給了我不到30天的notice,這違法,按照month by month的慣例,這不合理,他該給我one month 的notice,否則就該賠償房東一個月的租金。

這個hearing我們贏了之後,我下一步就是去追討。一定能追討得到,根本不能扣押金解決問題。這得益於我們掌握租客的資料多。所以要有emerncy contact,父母的address都要有。

租務法是保護租客的,保護他們在按時交租,合理使用的情況下的居住權。但是它也得保證房東的財產權。關鍵是,房東有合同有證據。

房東需要懂得法規。

建議3:摳准程序,別拖,心軟就被坑慘

新聞上常常爆料,壞房客欠租半年才搬走,臨走還把房子弄成垃圾堆。這多半因為房東沒有抓到時間點,被租客鑽了租務法庭程序的空子。

一個月現在,我們管450套房子,這些房子里有condo有house,幾乎沒有不交租的事件。我們每個月一號收租,收到支票後立刻存銀行,如果第二天遇到跳票,馬上通知房客:「這您的支票跳票了,請馬上處理一下。」第三天四天沒處理,馬上發ten days notice (十天通知信)給房客。通知信一發,再等五天,如果房客沒有交租,馬上申請租務法庭的hearing。這樣下來,成本最小,損失最少。

但是心軟的房東呢,一月份的租金房客交不出來了,說一大堆理由,申請二月份再交。二月份一看,又一等半個月。心軟的房東一直在指望房客良心發現,自覺交租。等到房東終於死心去申請租務法庭的hearing的時候,已經被房客拖過了兩三個月。

嘗到了欠租的甜頭。房客乾脆拖下來等tenancy branch 的hearing,又是四到八周的等待期。這樣一等,五個月過去了,欠的更多了。雖說房東可以申請monetary order,但是心軟的房東往往一開始就沒有做到第一條「寧降租金,不降標準」,收集的租客信息不夠多不夠給力,一看房客地址,早就失效了,所以房客只要肯走已經謝天謝地,根本沒能力沒手段再找房客追討了。

根據我們的經驗,再賴的房客,看到Tenancy Branch的decision是給房東「possession order」(佔有令)也就走人了。知道再賴下去沒有意義。在我們工作中,如果我們代表自己的客戶上庭,我們是收50塊一個小時。如果是別的房東拿着合同來找我們攆租客,我們收費1200塊,工作到拿到兩張paper為止。

我們就申請hearing,拿到possession order和monetary order,前者是讓房客走人的,後者是讓房客還錢的。房東拿到這兩張order,如果租客還不走,那就是找到高等法院,把possession order(佔有令)換成高等法院的執行令(Writ Of Possession)然後就可以請bailiffs(法警)上門去驅逐租客,法警會找一個storage,把房客的東西拖走,放固定的一段時間,無人認領才能扔掉。

千萬要提防這種房客。

再說monetry order,損失的租金怎麼追繳,去小額錢債法庭(small claim court ),寫一封信,必須有固定的地址,例如,父母的地址,僱主的地址,至少就可以serve這個申請。如果一個租客又沒有工作,銀行信息也沒有,那他就是有充足的資本做老賴。

法律程序雖然每一步都要等,房東一步步照着走,最後總能夠保護自己。

建議4:改變心態,租客不是麻煩你修理房子的人,是幫你照顧房子的人。

雖然出租房子有遇到租霸和老賴的風險,但房東也不要把房客看成洪水勐獸。

房東和租客保持一個良好的關係,房東可以把房客變成一個可以看家,可以維護房子的朋友。有房東聽到租客打電話就發憷,租客不是說這裡壞了就是那裡壞了,那一次工人上門不是直接90塊錢的上門費。所以有時就能拖就拖,得過且過。

這容易把小毛病拖成大毛病。本來是水管滴漏,只需要補。等到拖兩三個月之後,水管接頭也銹了,變成要換整個連接管道。租客是發現問題的人,不是討厭的人。沒有租客是發現不了這個問題的,因為房東你人不住在這,問題不被發現它不會自己解決,最後吃虧的是房子。

BC省的租客法雖然是《租客法》,但它是保護房客的合法權益,不是保護房客的任性妄為的。它不是像那些極端的新聞說的,就是個打擊房東的法律。它是法律,是balance,房東是可以去學習去掌握的。在加拿大出租,我們不能傻白甜的指望碰到好房客,好房客都早被有經驗的房東挑走了。

愉快地出租房子,學問大了。

新房東需要做的功課

新房東什麼都不知道怎麽辦?學習唄!一位房東推薦以下學習資源——

首先了解基本的:在BC政府的欄目中找到和自己對應的問題,逐一學習。

英文太難懂了用谷歌翻譯:用谷歌翻譯並不會帶來損失,因為語言的障礙就恐懼學習才是損失。

然後了解法律最新的變化在哪裡,看hearing究竟是怎麼一回事。

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