多倫多政府考慮干預房屋租金市場 分析師認為這是個昏招

加拿大都市网

【加拿大都市網】多倫多這些年來的房價瘋漲,時不時就會上演激烈的搶房大戰,瘋狂的形勢已經蔓延到了租房市場。多倫多政府正在考慮對房租實施全面控制,通過行政措施保護租客利益。但分析師卻認為這是個昏招,新的租金控制規則與多倫多處理住房負擔能力問題所需要的解決辦法,完全背道而馳。

目前的房租控制規定,只適用於1991年以前建成的建築物,業主可以每年將租金提高1.5%,並可以向該省申請進一步提高,這樣做的一個大漏洞是,新建房屋的租金並不在租金規則之內,可以肆意上漲。有聲音要求市政府把目前的租金控制條例擴大,這樣在1991年以後的公寓同樣被政府控制房租增長。

雖然分析師敦促政府不要採取「令人震驚」的計劃來擴大租金管制的保護措施,以應對城市的住房危機。但分析師的建議,例如讓政府增加經濟適用房的投資力度,快速跟蹤土地開發過程,給開發商更多的動力來建設專用公寓單位等,都顯得過於幼稚,安省政府自2003年以來,已經向多倫多市投放12億加元用於經濟適用房,現在看來效果不佳。原因是,一方面資金到位和實施方面未盡人意,另一方面,多倫多可用的建築用地越來越稀缺,建築商囤積土地,待價而沽,經濟適用房即使有資金,也需要行政規劃。1942年曾經羅斯福總統簽署了《緊急物價管制法》,授權物價管理局在全國範圍內實施價格管制。根據該法的規定,絕大多數城市的住房租金也被納入管制範圍之列。二戰後嬰兒潮一代的出生,房地產租賃市場的需求量無法滿足,房地產租賃的價格隨着需求上升而水漲船高。根據當時的市價,紐約人的平均收入中38.9%要花在房租上。而其它大城市類似舊金山、波士頓、洛杉磯,租金占收入比重一度超過了48.5%。

事實教育我們,簡單粗暴的用行政手段來限定租金,根本解決不了問題。首先,對於租房者而言,既然租金不能夠上漲,出租房屋的動力基本降到零,市場的供應量下降是非常正常的。考慮到租房是比買房還要更大的需求,但是限制租金法令的出台,無異於讓市場立刻減少房屋出租的供應量,加劇了供求失衡的問題。

更有意思的是,這種市場環境催生了一個新的行業「二房東」。精明的「包租婆」們看準了市場被急劇扭曲,開始經營起了分租的業務。高價來租房不可怕,租下來後,他們可以以更高價分租給租不起房屋的窮人。政府的房租價格天花板,卻搞成了價格地板。可見,簡單粗暴的限制房租增長,不僅很難真正改善租房市場的可負擔性,反而催生了黑市,養肥了包租婆,政府的「一片好心」卻使得老百姓和租客的日子更加艱難。

對於普通人而言,這一輪房地產暴漲後,不僅使得大部分人置業無門,現在連租房也難,以後恐怕在這個城市裡無立錐之地了。多倫多市政府這對房地產租賃市場進行行政調控,控制房租上漲,看似是一場及時雨。而從經濟學的角度看,這是最糟糕的做法。在租金管制下,開發商建造租賃物業的動力降低,加劇住房價格的上漲。

安省在1975年推出租金管理條例,作為一項臨時措施管制措施,該制度於1986年調整為租金與通貨膨脹率掛鈎。根據多倫多大學的調查報告,1975年至1986年期間,安省的租金管制影響巨大——新建築減少,建築物加速老化,租賃房屋轉為公寓,租賃住房短缺嚴重等。1992年,認識到問題的嚴重性,政府對1991年以後建成的新單位實行5年租金控制豁免,試圖鼓勵開發商興建新的公寓。 而此後,豁免制度一直沿用至今。

現如今,房價暴漲,溢出效應開始影響到社會最底層的人群,這些無力購房的人們,望房興嘆,只有靠租房度日,房屋租賃市場日益增長的需求,背後有多少被這輪房地產狂飆所碾壓的普通人的辛酸。

楊凡 

加拿大證券學院院士/特許金融規劃師

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