■ 北上广深等城市出现近年来出现一种既能提供年轻人所需要的个人生活空间，又能以公寓为一个整体，形成社交活动圈的长租公寓模式。图为在魔方公寓上海宁国路店，一些住客下班后在公寓公共活动区内聊天。新华社资料图片
拥有个性化装修、拎包入住便捷的长租公寓，尽管租金相较于普通住宅高出30%至50%，但依然赢得了众多城市白领的青睐。「我害怕了那种跟房东和仲介，一家家、一户户约时间看房的经历了。 」刘先生对《中国经营报》说道。上个月刚换了工作的他准备在北京大望路附近寻找一个新的住所，这一次，他毫不
犹豫地选择了长租公寓。
去年，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举，对培育和发展住房租赁市场给予大力支持，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
存量房时代的到来加之政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场。根据链家发布的资料，国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。链家、我爱我家等地产服务仲介经过多年的布局，早已在这一领域赚得盆满钵满。而开发商们似乎也想在此寻求新的发力点，随着万科、龙湖、绿城等开发商
的涉足，长租公寓在成为房地产市场发展新趋势的同时，也将迎来新一轮混战。
在2016年报中，万科表示：「2017年，公寓业务将加速规模扩张，继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台。 」万科董秘朱旭也在2017年年初透露：「2017年，万科把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。」
面对万亿级住房租赁市场，在2016年中期业绩说明会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓「冠寓」品牌，计划3年内布局300家门店。今年初，龙湖冠寓项目的重庆源着店、龙湖冠寓成都金楠店、龙湖冠寓成都时代店已经顺利开业，开业前出租率均超过80%。
此外，绿城与成都长租公寓品牌优客逸家推出「绿城优客」，招商蛇口推出「壹栈」「壹间」「壹棠」，佳兆业推出「寓享空间」……根据克而瑞资料显示，TOP30的房企当中，已经有1/3涉足长租公寓。
不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。中原地产首席分析师张大伟表示，现在长租公寓对于大部分房企来说，依然只是尝试、布局、积累经验。 「房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试。目前就这个市场来看，还没有盈利的企业和盈利的可能性。房企持有的长租公寓租售比即使管理相对好的企业也只有2%至3%，远远不足弥补资金成本。」
未来域公寓创始人王宇则认为，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式。 「通过长期稳定运营实现更高收入，以利于资产证券化退出。」
公寓创业公司遍地开花
根据链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。杨现领表示，这代表着未来5年到10年，房产租赁市场增速非常快，租金将稳定上升，品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。
■「我爱我家」等租赁仲介公司竞相进入长租公寓市场。图为「我爱我家」门店。本报资料图片
遍地开花的长租公寓创业公司似乎有力地证明了这一观点。 YOU+国际青年公寓、魔方公寓、新派公寓、未来域……众多集中式公寓凭借优秀的用户体验以及强大的品牌溢价，开始在租赁市场上发力，并得到了资本的青睐。和其他创业项目不同之处在于，因为租赁市场过于庞大，租房又属于刚需，因此各个品牌之间无须通过打价格战来展开竞争，目前全国排名前5的公寓企业加起来的市场份额尚不足4%。加之长租公寓前期投入资金大，回报周期长（一般需要4至5年），在盈利模式尚未完善的情况下，各个公司并没有盲目扩大规模来获取利润，而是在装修、服务等方面寻找差异化，以满足各个细分领域的市场需求。如同新
派公寓创始人王戈巨集对记者所说：「长租公寓未来盈利将主要靠品牌定价权。」
王宇称，他创立的长租公寓在经历7年多的运营管理之后，目前专案的投资回报稳定在15%-30%。但在此之前，也经历过较为漫长的阵痛期。
事实上，如今的长租公寓早已过了资本的狂热期。 2014年的时候，公寓行业曾被很多投行看中，也涌现过很多明星企业，但是前期巨大的资金消耗量和微薄的利润让很多创业公司难以为继。 「其实今年能够融到资的公寓企业屈指可数，因为财务资料出来了。 」王宇表示。「我们开玩笑说公寓行业里的名字快被起
光了，各种各样的寓，就像共用单车的颜色被选光了一样。」但他又说，其实所属这个行业的人都知道，这个游戏才刚刚开始。
