【加拿大都市网】
作者Bob Aaron为多伦多房地产律师
安省一栋房子的卖家，在根据购房协议书中的承诺修建化粪池系统时，偷梁换柱，小马拉大车无法满足物业的需要。并且在物业状况声明关于新化粪系统的陈述中，对系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。在民事欺诈索赔诉讼中，卖家被法庭裁决需赔偿买家4.8万元。
卖家在放盘资料、购房协议或SPIS表格中作出失实陈述是有风险的，最近法院对一宗欺诈案的裁决証明了这一点。
Patrick Gladu和妻子Danielle Boyer-Gladu在2009年于安省Sturgeon Falls购买了一个物业。
在北湾（North Bay）多重放盘服务MLS的广告中，形容该房屋为一个“Lake Nipissing湖边华丽的4睡房科德角风格（Cape Cod-style）房屋”，拥有“2+2间睡房”和“2/2浴室”。刊登在分类广告网Kijiji的广告称此物业拥有“大独立车库附有一睡房公寓”。
卖家是Michel Robineau和Diane Guidon-Robineau，买卖协议规定，卖方将付费安装一个新的生态流化粪池系统。
卖方还签署了卖方物业状况声明（Seller Property Information Statement ，SPIS）。
买家拒绝进行验房程序，在房屋交割后不久，买家开始闻到井水发出气味，不能饮用。买家Patrick Gladu意识到，新的化粪池系统对房屋来说太小，北湾Mattawa保护管理局告知他，化粪系统不足以胜任。Gladu发现在计算新的化粪系统的大小时，并没有包括车库的阁楼公寓。
买方最终起诉因卖方失实陈述所造成的损失。聆讯于2016年12月在Louise Gauthier大法官面前进行，她于今年1月做出判决。
法官在一个约22,000字的详细裁决中，裁定卖方安装一个不足以满足该已上市并已出售的物业所需要的化粪系统，违反了买卖协议。法官写道，买方已经做出民事欺诈的索赔。
法官还裁定，卖方没有安装适当大小和容量的化粪池系统，违反了他们遵守“建筑规范”的义务。此外，她裁定卖方违反协议中安装一个新的化粪池系统的保证，因为它不能满足该物业的需要。
她补充说，在SPIS中关于新化粪系统的陈述，对所安装系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。基于对住宅主体不准确的描述，它没有透露所推荐的化粪系统特地排除了阁楼公寓。
法院处理过许多由于疏忽造成失实陈述的案件，但是Gladu与Robineau的这宗案件的裁决，显然是因为发现含有欺诈成分。
买家就阁楼公寓租金收入的损失，以及水质差、阁楼管道受损和无法运转的草坪洒水器所造成损失进行了索赔，不过这些就被法官否决了。
最终，原告人因化粪系统以及修复防护墙裂缝，获得了将近48,000元的损害赔偿。
对于卖家，从这种情况下吸取的教训是：
•在放盘资料、购买协议或SPIS表格中做出失实陈述是有风险的。
•房地产合约所涉及的法律诉讼十分昂贵并花费很多气力。
•旨在向买方披露信息的卖方物业状况声明SPIS，曾道致数百宗法庭诉讼案件。
购买法拍屋可能出现的复杂问题
Q：购买“法拍屋” （power of sale）是否获得超值物业的理想途径？
A：为确保读者对“法拍屋”有一致的理解，请容笔者在此说明。总的来说，当业主拖欠按揭供款时，银行可以采取行动出售物业，以抵偿业主所欠款项。
大众普遍抱有“法拍屋”都是“减价急售”的错觉，不过真实情况是，银行均需要采取合理措施，让物业获得适当的市场价值。
话说回来，法拍屋仍然是值得入手的，不过买家需要特别留意几点复杂情况。
首先，物业将以其原有的状态（as-is）售出，银行不知道房子地下室是否曾遭水浸，或房子是否有其它潜藏缺陷。在正常的房屋交易中，买家可以向卖家详细询问物业状况，并依此要求卖家负责某些特定维修，作为交易的条件之一。
但是这要求并不适用于法拍屋的买卖，在交易完成后，一切维修将会由新业主自行承担。
正因如此，购买法拍屋前，强烈建议你先进行彻底验屋。验楼师、承办商、环境顾问与结构工程师等专业人士，能检查出物业冷暖气、供电、地基等各主要系统的潜藏问题。
另外，买家开价购买法拍屋时，可以在Offer中加入满足验屋结果条款。若验屋时发现重大问题，就可以根据此条款终止交易。
第二点需要留意的事情，涉及法律方面。若购买时租客或业主仍居住在物业里，这将会增加处理的难度。房地产律师可为你提供这方面的程序指引。
另外，银行文件内容可能非常冗长兼难以理解，因此亦建议买家聘请律师，审核有关文件。
第三点需留意的是时间性。银行接获有意买家开价后，需按一定程序处理，银行一般只会于办工时间处理买卖，因此整个交易过程需时可能会较一般情况长一些。
最后，银行可能会于买卖协议中加入“赎回权” 条款（right of redemption clause）。若在交割完成之前，原业主有能力缴交拖欠的供款，银行可根据此条款终止交易。虽然实际操作上此情况鲜有发生，不过及早了解一下买卖协议中是否包含此项条款还是有利的。
虽然购买法拍屋需要警醒的事项不少，不过仍是有其值得购买之处。只需了解当中可能存在的问题，及聘请适当的专业人士协助处理，之后便可以一劳永逸地享用物业。
