▲九仓位于长沙的国际金融中心上月开幕，总投资达200亿元人民币。
香港发展商争地皮斗到内地。日前阿里巴巴的大本营杭州拍卖一幅商业地王，新地（0016）、新世界（0017）等俱倾巢而出。经过疯狂“举牌”7小时，叫足336口价后，最终由恒隆（0010）击退九仓（0004），以107亿3千万人民币投得地王，较底价高出超过一倍！向来保守稳阵的恒隆，今次不惜用“癫价”抢赢九仓，旋即成为金融界热话。事关早年大举投资中国誓做“Mall王”（商场）的陈启宗，与同样投身在内地插旗的吴光正曾数度交锋，有传九仓“截”了恒隆几次胡。而由恒隆做大包租公30年的金钟廊，7年前重新招租时，又被吴光正的连卡佛一脚踢走。所谓君子报仇十年未晚。恒隆与九仓这对“商场冤家”，今次在杭州再度接战。一向爱逞威的陈启宗，今铺终于一吐乌气。
撰文：财经组︱摄影：摄影组
日前在杭州举行的一场土地拍卖，出现犹如星爷电影《美人鱼》开头为抢青罗湾靓地皮疯狂“举牌”的情节！而当中的主角，竟是本港发展商恒隆和九仓。
当天拍卖的，是被誉为“浙江省最具商业价值”的武林商业圈百井坊地皮，杭州人形容为等同“东京银座”、“巴黎香榭丽舍大道”、“新加坡乌节路” 。这块“杭州香榭丽舍”地皮，面积44827平方米，可建楼面达19.41万平方米。
由于杭州市政府限制房企要百分百持有地皮，兼且明年2月前要付清地价，因而“赶绝”不少未够实力的内地房地产商。相反，水头充足的香港发展商却北上抢地。当中包括恒隆集团联同恒隆地产（0101）、九仓、新地、新世界，以及内房龙头华润置地（1109）。甚至连杭州本地姜马云的阿里巴巴亦加入战团，反应热烈得出乎市场意料之外。
知情人士透露，今次地皮拍卖采取“网上竞投”，底价49.1亿人民币，每口叫价1000万，不设上限价，意味价高者得。 “㩒个‘Enter’输入价钱就得，好似香港之前‘举牌’那样。之后有4分钟给大家计数，无人再叫就会成交。”
疯狂“举牌”7小时
据知竞投当天九点半展开，不到两小时，拍卖价已节节上升。由第70轮叫价开始，已高达64亿。激战约6个小时后，最后一百轮叫价几乎都是九仓和恒隆这对商场冤家近身肉搏。
“整个竞投非常激烈，去到最后100轮叫价，基本上已经系恒隆同九仓对决。到第335口价，九仓出到107亿，恒隆加多3000万，九仓最后放弃咗！ ”知情人士忆述。
经过逾7小时的疯狂竞投，叫足336口价，恒隆终以107.3亿人仔投得心头好，成交价超出底价足足一倍有多，荣登杭州史上最贵商业地王。
癫价撼赢九仓
▲恒隆主席陈启宗一直对中国商业及零售市场的发展相当乐观，认为恒隆将踏入收成期。
恒隆传讯及投资者关系董事关则辉回复本刊查询时笑言︰“其实公司过去5年唔系咩都唔做，呢幅地我哋等咗5年！每次买地都一定深思熟虑，要系黄金地段，等待时机出手。今次系一个好重大慨投资，系整个董事局，包括陈文博在内慨核心团队，一齐拍板决定！”
原来早于2015年，恒隆已派人多次实地考察百井坊地皮，深入了解拆迁进度、周边商业气氛和交通情况。其后恒隆第三代接班人、陈启宗长子陈文博公开表明心迹，希望将百井坊打造成世界级商业项目，显示今次志在必得。
关则辉表示，百井坊项目总投资约190亿人民币，准备打造成世界级甲级写字楼和高档商场。 “杭州系中国创科重心，阿里巴巴都喺呢度。除咗当地900万人口之外，每年好多年轻一代嚟杭州，写字楼需求强劲。”现时该区的甲级写字楼，每平方米租金约9至10元，直逼上海。 “预计第一年租金回报率，可以达到4至5厘。”
作风稳健的恒隆，对上一次在内地投得地皮，已经要数到2013年2月斥资约40亿港元，投得武汉硚口区京汉大道商业地。一向奉行要等到“满地鲜血”才投身入市的陈启宗今次为抢地王，不惜用“癫价”砌低九仓，自然成为金融界热话。
资深投资者林一鸣认为，恒隆一直对上海有情意结。 “渠今次用高价夺得杭州地王可以理解，因为香港地皮太贵，发展商要去其他地方寻找投资机会。恒隆系最早入上海慨香港发展商之一，杭州喺上海附近，渠哋应该都好有兴趣。”
一名地产界高层忆述，恒隆2004年左右已开始大举投资内地，发展其商场王国。 “Ronnie唔钟意喺内地卖楼，嫌税太重。九七金融风暴前，恒隆卖咗好多物业又批股集资，揸住几十亿’茄殊’，谂住趁冧市大肆抢地。点知后嚟政府为救市暂停卖地，断咗渠’米路’。其后楼市急速反弹，渠嫌香港竞争太大，咪决定返内地搞商场做收租佬。”
最初恒隆主攻上海，其后靓地买少见少，遂转向二、三线城市。刚开始时顺风顺水，接连投得多块核心靓地皮。随着中国“入世”后经济急速增长，居民消费对经济增长贡献开始追上投资，其他本港地产商亦大举北上发展商场写字楼，当中包括进军内地愈见勇猛的九仓。事有凑巧，如今恒隆和九仓在内地同样坐拥10个商厦物业，而且不少都位于同一个城市，例如上海、无锡、长沙等。在吴光正掌舵下，九仓90年代开始参照香港时代广场模式，发展内地“时代广场”系列。最早一个是大上海时代广场，比恒隆的上海恒隆广场更早落成。
两大港资数度交锋
▲吴光正的九仓数次与恒隆斗力，竞投内地黄金地皮。
据一名内房高层忆述，当年由吴光正掌舵的九仓，曾“截”了恒隆几次胡。其中一次是2006年，恒隆曾计划在湖南长沙起大型商场，跟当地政府签好框架协议。岂料迟迟未动工，有传项目临门一脚甩拖，恒隆选择退出，后来地皮却辗转由九仓夺得。
其后九仓的内地投资物业，开始以“国际金融中心”系列为主，着意建立地标性建筑。到2007年，恒隆与九仓在四川省会成都交锋，竞投一幅位于市中心传统商业区的地王。由于该地皮四周人流极旺，因此吸引不少港商参与竞投，包括太古地产（1972）、信置（0083）等。
而恒隆和九仓，更是志在必得。当天竞投至白热化阶段，变成两大港资之争。恒隆出价一直甚勇，但九仓却死咬不放，最后更以超出底价逾3倍的72亿4千万元成功截胡，创下当地单一地价新高纪录。地皮其后发展成九仓内地首个国金系列“成都国际金融中心”，占地60万平方米，集商场、写字楼、酒店及公寓于一身。
金钟廊惨被截胡
陈启宗对于争输成都地皮相当“堵心”，一直耿耿于怀。后来双方更由内地斗回香港。原本由恒隆做大包租公30年的金钟廊，2011年重新招标。 80年代初落成的金钟廊，位于港铁站上盖，商场约有100个铺位。
政府1981年首次推出招租时，由恒隆投得，租期21年。 2002年恒隆再次中标，获得10年承租权。到第3次招标，吸引到多个发展商如新地及太古（0019）等入标。
恒隆原本被视为大热门，临门一脚却遭吴光正的连卡佛踢走，要将打造30年的心血结晶拱手相让。此事令陈启宗相当“无瘾”，事后还酸溜溜说：“人哋本事，咪畀人哋做啰！”
事实上，过去10年恒隆在香港的发展不但落后于吴光正的会德丰（0020）和九仓，股价更大幅跑输对手。尤其是吴光正幼仔吴宗权接班后，会德丰不单密密卖楼投地，更几乎每年都高价沽出一幢商厦，实行货如轮转。
▲恒隆现时在香港的土地储备不多，较有把握是已申请强拍的淘大工业村
去年九仓更大玩财技，将持有本港商场物业的九仓置业（1997）分拆上市，九仓则变身半只内房股，积极在内地买地，今年头两个月已斥资过百亿人民币，在苏州、杭州等扫入10幅地皮。反观恒隆，在内房和本地发展商围攻下，想等香港地产“衰到贴地”执死鸡的陈启宗只能狂“呻”买地难，一直未有斩获。现时集团只剩下浪澄湾10个货尾，以及蓝塘道豪宅13伙待售单位。
明年踏入收成期
恒隆作风保守，与其发展历史有关。在创办人陈曾熙执掌下，70年代恒隆曾是最大华资发展商之一，与合和（0054）合作发展九龙湾地铁上盖物业德福花园；1978年又收购上市公司淘化大同，将厂房地皮重建成淘大花园。
然而80年代中英展开前途谈判令楼市大跌，恒隆元气大伤。此后陈曾熙转趋保守，错过之后的楼市大升浪，市值落后于长实、新地及恒地（0012）等华资大孖沙。
1991年陈启宗接手恒隆后，一心要公司市值追上其他华资。为吸引国际投资者，他于是定下大计，主力发展内地商厦市场长揸收租。其后时来运到，中国市场变得炙手可热，带挈恒隆市盈率和市值一度水涨船高。
近年内地打贪，高档零售陷入低谷，恒隆业绩和股价亦受到影响。不过随着优化中港商场工程陆续完成，零售市道见底复苏；加上无锡恒隆广场二座办公楼，以及昆明和武汉两个恒隆广场明年开幕，估计将踏入新一轮收成期，甚至有能力提高派息。
“我哋每个项目讲紧40至50年慨投资，当中一定有5、6个周期。好似买股票都有升升跌跌，但整个趋势系向上。恒隆无惧低潮！”关则辉说。
