留學生被坑慘!15%的海外買家稅有黑洞,一不小心就退不回來了…

加拿大都市网

本年度首4个月共售出17,977间新屋,比2016年同期增加24%。 星报资料图片

4月20日省長韋恩宣布安省對海外買家徵收15%的「非居民投機稅」。其中特別規定留學生買房後,這15%的海外買家稅是可以退的。只要1)買房後4年內成為公民或永久居民;或者2)留學生購房後在政府認可的大學或學院以全日制身分學習2年;或者3)工簽的外國人購房後在安省合法工作超過1年。 

結果在這個新政策實施1個月後,許多留學生才發現還是被坑慘了

這15%的稅交出去容易,但稍一不留神就退不回來!

多倫多大學中國學生學者聯誼會(UTCSSA)外交副主席助理Preston Zheng在接受加拿大都市地產專訪時稱,這個政策的確存在黑洞。

黑洞1:擁有百分百業權才可退稅

在多倫多買過房或是了解買房流程的人,應該都對「共同簽署(co-sign)」這個詞不陌生。許多留學生在購房辦理貸款的時候,因本人的信用度不夠,銀行會要求這名留學生的父母與其子女共同簽署(合征),才能獲得貸款的批准,哪怕父母只佔產權的1%,留學生佔99%。

但若物業的擁有者,也就是這名留學生並非100 %完全擁有產權(必須擁有產權),便不能滿足NRST的退稅資格

(溫哥華留學生李晶提集體訴訟,促省府停止徵收海外買家稅。資料圖片)

滿地可銀行貸款專家王紅雨在接受記者專訪時證實:「拿學簽、工簽的非居民,我們要求必須將他們的擔保人聯名放上產權、聯名上貸款。這個叫共同簽署(co-sign)。

有一兩個銀行不要求共同簽署,家長可選擇做擔保人(guarantor),就是說父母可用他們的收入作擔保,但名字不上產權證。但大部分的銀行要求父母和留學生的名字都需要寫在產權證上,這1%要是沒有的話也不會放貸給留學生。

但是如果做貸款時,父母上了1%的產權。這意味着在國內的父母共同簽署了這份不動產權,2年後父母也需要一起拿到加拿大楓葉卡,才能獲得退稅。

如果父母沒有轉成永久居民,哪怕留學生按時拿到了楓葉卡,也是無法拿到政府退稅的。

黑洞2:交割日前學習時間都不作數

根據安省政府官網對NRST細則的闡述可知,一個購房者,在買賣進行時身份是已經畢業的留學生,或持有工簽但找不到工作,都沒有資格申請退稅。

同時,在新政生效後購買房產,從買房之日起一直到畢業,如果不足2年全日制就學,則也無法申請NRST退稅。換句話說,如果你是正在就讀的大三,大四的留學生,就不算滿足兩年全日制的條件,不能申請退稅。

據加拿大財政部給出的明確答覆:從交割日起開始計算,若買房之日起,購房者往後會繼續全職讀兩年,即可申請退稅。交割日之前的所有全職學習時間都不作數。

不過,財政部工作人員也表示,根據此新規,現在還沒有人滿足申請NRST退還的條件,留學生申請退稅至少也在兩年以後。所以現在對於申請流程,申請方式沒有任何指明性文件。

4月21日沒有楓葉卡的人想買房需要非常非常慎重

房地產律師王彩虹接受專訪時稱,「4月21日後這批沒有身分的人要進入樓市,應該非常非常慎重,沒有人能很有效地可幫到他們,除非現在銀行說,爸媽做擔保可不用上產權,只作擔保人,產權還是學生的,還有就是全款買房可避免留學生貸款上的產權問題。」

對於那些父母擁1%產權的留學生,王彩虹表示,「99%產權和100%產權真的不一樣。對於NRST退稅來說,是非常糟糕的情況。因稅局防止這種情況,就算只佔1%也不能享受退稅,哪怕你上了兩年全職學校。現在按照政策,合同如果是4月21日前簽的沒事,4月21日後簽,地產經紀應該提前和留學生講清楚。

如果有經紀和銀行為了成單而沒和留學生說明可產生的後果,這樣很不對。作為地產律師,到現在其實還未介入,因為在買房過程中,律師是最後介入的。首先,留學生要知道現在政策大調整,要很關注、清楚相關信息。如果沒有十足把握貸款就不要考慮買房。這是最直接、最有效的方法。」

王彩虹稱,對於大家都在觀望的狀態,「政府要的就是這個效果,你有擔憂顧慮退不回來NRST,所以不買。至少當下NRST起了作用,至於可維持多久還不好說。到要退稅那天有很多不可預見複雜事情,會不會順利退回來是個未知」。

王續稱,政府打擊的就是那些要把購房當成賺快錢的海外買家。如果留學生現在覺得買房自住成本太高,應考慮租房。實際上政府這政策出台,就是想打壓部分買房慾望。留學生如果有複雜的就學情況、擔憂會影響NRST或不確定是否符合NRST退稅標準,最直接有效的辦法是向聯邦財政部尋求答案,電話是1-866-668-8297

NRST退稅尚屬紙上談兵階段,拿到楓葉卡再買房更可靠

對於留學生在NRST出台後的擔憂和觀望是否會影響房市,安省註冊房產經紀Nancy Wang稱,「我所在的地產經紀公司合作的律師事務所有律師助理近期有向我透露,至今一個多月,律師所一單需要繳納NRST的單子都沒有接到。目前我們服務的也多是本地買家。以此來看,海外買家和留學生目前的確是不會買房了。留學生和海外買家現在入市前更應當謹慎。」

王紅雨也表示,自NRST出台後,整個房地產市場在觀望。「這裏面有很多錯誤的信息,大家也在不斷地澄清。尤其是法律和稅務方面。卑詩省土地轉讓稅加了15%,而安省的NRST是一個新的稅種,有史以來加拿大哪個省也沒有,屬於安省初創。截止到今天為止,還沒有人符合條件拿回來NRST。

拿的時候會有什麼障礙,遇到什麼問題,大家都還沒有過親身體會。所以這就是整個市場比較茫然的地方。拿回來退稅最快的也要一年,持工簽的。這裏面大家要注意,首先買的是自住房才行,投資房是不行的。

拿到工簽,全職工作一年後也要依然住在房子里。政策是這麼寫的,到底到時候要什麼文件,什麼文件證明你還住在裏面,什麼文件證明你是全職工作等,這個還沒有人去弄,大家都在紙上談兵。」

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