选城市 : 多伦多 | 温哥华
2021年12月08日 星期三 21:00:56
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地产情报

全球最佳投资地排行最新出炉!加拿大排在第….

■愈来愈多国民相信市场收购兼并可保持强势。资料图片 由EY全球资本信心测量指标(EY Global Capital Confidence Barometer)昨天发表一项调查报告指出,撇除货币及商品等不明朗因素外,加拿大继续荣膺全球最适合投资地方排行榜第五。在经济全球一体化下,愈来愈多国民认为市场上兼并收购愈活跃,对加国经济就愈有利。 调查报告显示,去年只有10%被访加拿大人认为加国经济会有改善,但今年国人对加国经济前景抱乐观态度指数飙升至54%。报告同时发现,愈来愈多加拿大人期望市场收购兼并保持强势。现今有62%国人积极寻求交易,6个月前则只得48%支持度。 支持兼并收购行动 该机构交易咨询服务部合伙人Doug Jenkinson表示,加拿大连续5年荣膺全球投资最佳地点,且愈来愈多加拿大人支持兼并收购的商业行动。加美及国际投资者均看好加拿大及全球经济上涨。 该调查报告同时指出多项要点: ‧54%加拿大人相信加国经济正在改善。 ‧53%加拿大人亦认为,本年全球经济亦会转好。当中,国际受访者的正面回应更有64%。 ‧62%加拿大人正在积极寻求收购兼并商业活动。国际受访者则有56%。 调查报告同时注意到,不少公司预测经营前景会更好,并进行创新改革,例如设法减轻成本及加快生产力。Doug Jenkinson表示,40%被访加人认为,寻求收购兼并是改善营商途径之一。通过收购小企业是关键所在,他们可以借此扩张业务及填补创新的空白。 他补充说,加拿大经济强劲,是有赖市场的兼并收购。通过利用创新,才可能继续保持优势,向全球展示出加国开放投资及增长。 市议员:开放政策吸引国际投资者 ■万锦市市议员何胡景   万锦市市议员何胡景指出,世界上有稳健政治及经济可以发展的地方,现时只有加拿大及澳洲,而加拿大对外国投资采取比澳洲更开放的政策,所以国际投资者都以加拿大为首要考虑的地方。 他认为,自2008年金融海啸爆发后,对于经济发展有两派学说,一是量力而为,二是量化宽松。时至今日,量化宽松的经济政策证实是生效的。而继美国后,全球多个国家,包括加拿大及中国亦采取量化宽松以刺激国家经济,所以加国联邦及省级政府在这政策下,大力发展基础建设项目外,如安省自由党政府更采用赤字预算,配合央行低息政策,不断创造就业及增加基建。专家认为,如果加国不出现经济衰退,那一定会有能力清还国债,加国经济自会稳定改善。 何胡景又表示,中国已是世界经济强国,不论联邦政府或万锦市早已把握先机,门户大开,欢迎中国的投资者在本地投资。万锦市的经济发展战略,是主动向世界全面开放,主要迎接世界发达国家。万锦市过去多年来都一直向中国企业及投资主动招商,及寻求合作机会,成果今日已经见到。何胡景表示,自2006年起,万锦市已展开25年大计,当年万锦市预计每年人口增长2%,但到了2016年,市内人口每年增长已大幅增至6%,这是反映出不止万锦市,而是整个加拿大经济在各方稳定因素下,且得到国际投资者的信任,已更趋蓬勃发展。

号外号外!中国海外买家都去这个城市买房了!

中资热衷购买纽约或三藩市房产的时代已经过去,近来因迈阿密的房产“性价比高”,成为中国投资客的“新宠”。据美国CNBC报道,美房地产经纪公司OneWorld properties执行长福奇表示,中国投资者现更倾向于“更便宜”的房产投资目的地,相比纽约、三藩市和西雅图等城市,迈阿密的房产价格较为低廉,也成为中国房地产投资商最新的长期资金停泊地。 迈阿密近日快速发展的各项建案也吸引了中国投资者的需求。目前,香港地产商太古地产正在迈阿密开发一项名为“Brickell City Centre”的综合发展项目,建案将涵盖豪华公寓、办公楼、酒店和购物中心。不过福奇认为,迈阿密的房产市场仍处增长阶段,不仅未来还有很大成长机会,且房产市场并非短期投资项目,长期资金投资有利于迈阿密发展。高力国际在报告中有提到,继去年11月中国政府加紧资本管控后,中国资本投资亚洲以外房地产的热度下降,但对亚洲地区的投资仍居高不下。 高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析,今年中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续。他认为,香港今年可望取代纽约,成为中国资本的首要房地产投资目的地。

温市多户房屋今年首季「零供应」

根据城市发展研究所(Urban Development Institute,简称UDI)发表的最新一份房屋报告指出,大温的最新多户房屋供应量跌至历史新低,其中温哥华更是「零供应」,建议政府应该透过房屋政策,增加这类房屋供应。不过,有地产界人士则认为,应该从需求方面着手。 UDI公布的2017年首季市场研究报告显示,截至3月底为止,整个大温区可即时入伙的全新城市屋仅有16幢,而柏文单位也只有15个。据UDI总裁兼行政总裁麦克马林( Anne McMullin)表示,政府应该为更多人提供更多房屋。换言之,当局须要集中推动在捷运沿线兴建高层柏文大厦,以及增加城市屋、排屋、低层柏文、连幢屋及后巷屋等供应量。 地产业界认为应从需求入手 她补充说,导致供应短缺的主要原因,是目前住宅区规例中,严限独立屋占整体土地用途的85%,令到刚前来本地工作的新移居者,或是一般置业人士均难以找到「安乐窝」。麦克马林说,另一个问题是独立屋改为多户房屋的申请,往往要经过可能长达几年的咨询程序,这种繁琐的程序,令到推动多户房屋项目的时间较长。 另一方面,大温区地产经纪萨雷特斯基(Steve Saretsky)虽然同意目前楼市出现供求失衡,但他认为,解决问题应从需求而非供应方面入手。他指出,市场出现不少非理性需求,包括有能力购买多个柏文单位的「炒家」。本报记者

楼花为什么这么火爆

图片:Concord Park Blvd  买楼花的人排长龙,甚至提前几天就去连夜排队的消息,一直在被媒体报导。公寓开盘后,几小时卖光,也不是新鲜事。去年底,本拿比一个公寓预售,很多人提前5天就去排队了,不少人是受雇来排队的。今年开春以来,公寓的热度一直未减。 楼花销售火爆,到底是什么原因? 笔者认为,现在独立屋价格太高,很难找到100万之内的,所以买房自住者和炒作者将关注的焦点投向付钱较少的楼花。楼花最大的优势是门槛低。先交10%到20%的定金,就可以拿到楼花。手里有钱的人,可以一下子买好几套。付的定金低,让想买的人容易筹到钱。如果大势向上,从买楼花到交楼的时间,房子价格一直往上走,买楼自住的会很开心买价比入住时的市场价低很多;价格上涨,炒楼花的也是颇有斩获。 年轻人和其他的首次置业者,因为刚需而买房,推动楼花市场往前走,留学生也是买楼花的生力军。建商也在推波助澜,出售楼花时,给经纪的佣金多,令经纪有动力投入较多的时间去推广。现在的一些公寓,面积户型越来越有吸引力,受到买自住房人士的追捧。 2005,2006年,买楼花很赚钱,投资者竞相购买。直到2008年发生金融海啸,很多楼花交房时贷不到款交不起房,开发商追究责任,不要定金都不行,买楼花的人才看淡了市场。去年下半年开始,楼花又火爆起来了。很多人炒楼花,就产生了泡沫。大温建了很多公寓楼,是否这么多人住?这是检验是否有泡沫的主要条件。如果公寓供过于求,价格就可能Hold不住。所以在楼花市场一路欢歌的现在,也要保持理性,有风险意识。 地大的房子升值快,是很多人的共识,但这种情况已经改变。大温地产局(REBGV)5月发布的报告指出:今年首4月,公寓及城市屋占整体房销的68.5%,较去年同期(58.2%)上涨10个百分点;过去3个月,公寓基准价格上升了8.2%,城市屋升5.3%,而独立屋则微升2.8%;4月份公寓基准价格为55.41万元,比一年前上涨16.6%;城市房价格则为70.18万元,较去年同期上升15.3%;独立屋的基准房价则为151.65万元,较2016年4月份上升了8.1%。从数据上看,公寓和城市屋,销售量增多了,占房地产销售的7成。无论是从最近三个月看,还是与去年相比,公寓和城市屋的升值幅度,都比独立屋更快。看来,不管投资还是自住,大温居民的观念都需要与时俱进了。文:刘毅 Jason Liu

加拿大楼市泡沫有多夸张?房价比美国高50%

加拿大楼市有没有泡沫?知名财经媒体华尔街见闻发表文章,对比了美加两国的数据: 加拿大按揭房产公司(CMHC)发布的数据显示,加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升,比去年同期大幅上涨。数据显示,加拿大4月新屋平均售价为每户751,881加元(约合559,123美元)。以加元计,同比上涨11%;以美元计,涨幅则较为缓和,为2.64%。 与此同时,美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局(US Census Bureau)数据显示,美国4月新屋平均售价为每户495,271加元(约合368,300美元)。按加元计,同比下滑0.49%;按美元计,同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。以美元计的两国房价走势图。由此得出,加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%;而去年同期,加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见,加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异,房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态,且人口是加拿大的10倍,但土地面积少于加拿大;反观加拿大,人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍,目前加拿大的自有住房率为70%,是全世界最高水平,而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平;目前房地产行业占加拿大GDP的12%,在美国地产泡沫时期,房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示,加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期,他称温哥华楼市疯狂的现状,是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月,加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机,公司股价在消息传出当日暴跌65%,创公司史上最大单日跌幅,疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

按揭利率接近历史低位!业主投资或偿贷前应当…

■专家提醒业主在考虑清还按揭或投资前,要考虑多项因素。 资料图片 ■进取的投资者较有可能赚得较高回报,但并非绝对。 资料图片   按揭利率接近历史低位,令不少业主会考虑应否提前清还按揭贷款,抑或用资金投资赚取更高的回报。有专家提醒,业主在作出决定前须考虑可承受的风险、还款年期等因素。 万锦投资机构Objective Financial Partners财务策划师希思(Jason Heath)表示,在理论上如果是一个长期及积极的投资者,进行投资应该胜过偿还债务。根据过往历史,加国股票回报在长远而言是高于平均按揭利率,但他提醒并非每个人都可以把所有资金一直保持投资于股票,以及不在错误的时机沽售股票。 低风险投资者应先还贷款 希思表示,相比起保守的投资者,一名较为进取的投资者即股票占投资组合不少于50%的人士,则较有可能会赚得较高的回报,但不能保证一定会赚得较高回报,不过如果业主的风险承受能力较低,就应该只偿还抵押贷款。 多伦多投资机构Industrial Alliance Securities投资组合经理迪高尔(John De Goey)说,优先考虑投资的人士亦应考虑要支付的费用。 一名投资管理费比率低于1%的交易所买卖基金(Exchange Traded Fund,ETF)投资者,其净回报可能比投资管理费高于2%的互惠基金(Mutual Funds)更为佳。 迪高尔表示:“投资产品的费用愈高,回报就愈低,因为费用蚕食回报。”他指出,另一个重要考虑因素是是否有投资加拿大注册退休储蓄计划(Registered Retirement Savings Plan,RRSP)和免税储蓄帐户(Tax-Free Savings Account,TFSA),因为这可以享受退税或免税的好处。 勿忽视按揭年期违约风险 希思指出,最后一个不可忽视的考虑因素,是按揭年期和违约风险。如果是新业主,申请最长的还款年期,而且家中没有太多资产,就要考虑如果一旦遇上失业、死亡、配偶伤残时,偿还货款的能力。

多伦多竞价战冷却 经纪:Open House淡静

■ 有分析师指,安省的楼市降温措施效果温和且仅属暂时性,预期多市楼价将攀升13%。星报资料图片 受到次按公司Home Capital 被调查, 以及政府介入楼市措施影响,多伦多楼市出现冷却迹象。有多市地产经纪表示,上周末有卖家Open House(即开放物业予准买家到场参观),却没人出现,惟路透社向银行分析师进行的调查显示,受惠于低息环境,多伦多楼价今年有望上升13%。 多伦多近年楼市炽热,置业者众,令盘源僧多粥少,楼价屡创新高,上月安省政府宣布开征15%海外买家物业税,加上经营次按的Home Capital受安省证监会调查,似乎动摇了多伦多地区准买家的信心。《彭博》引述多伦多地产商会(TREB)的数据显示,虽然今年4月多市的平均楼价按年上升25%,却低于今年3月的按年33%升幅,而4月的平均楼价为920,791元,亦只较3月价格微升0.5%。 5月放盘量大增47% 盘源方面,根据多伦多地产商会(TREB)的数据,5月首两周的放盘物业数目按年上升47%,售出单位数目则下跌16%。有卖家欲趁楼价仍处高位时出售物业图利,但买家态度转趋审 水浸地区堪忧慎。密市地产经纪Case Feenstra表示:「一周前,若有Open House会有40至50人前来参观,如今有5人上门已算好运。 」 奥克维尔(Oakville)地产经纪Carissa Turnbull更表示,她上周有一间房盘Open House完全没人上门参观:「我们见到过去数个月出天价买房的人『挞订』,他们不再想完成交易。 」 「狂潮结束,回复理性」 数个月前楼市最炽热时,不时出现「不看楼」或「不检查房子」就成交的个案,而业主为争取最高利润,则爱以低价放盘,刺激买家竞价,宾顿市经纪Joanne Evans指如今已行不通:「狂潮已经结束,市场已回复理性。 」 屋宇检查公司Carson Dunlop亦表示,公司二月的业绩下降34%,之后逐步回升,至本月首两周的业务已回复去年5月水平。公司创办人Alan Carson认为,楼市的确出现转势。虽然有不少地产经纪表示楼市近况欠佳,路透社向银行分析师进行的调查显示,安省推出16项楼市降温措施的效果温和且仅属暂时性,预期多市全年的楼价将攀升13%,3个月前的同类调查只显示分析师预期今年楼价只会上升9.5%。 被问及楼市会否出现大幅调整的危机时,逾半分析师认为,多伦多楼市「有可能」或者「极有可能」出现调整​​。皇银高级经济师者霍格(Robert Hogue)指,多市楼价和家庭负债比率高企,令当地楼市特别难以抵御经济冲击。 满银资本市场(BMO Capital Markets)高级经济师Sal Guatieri指,低息是推高多伦多、以致南安省楼价的助燃剂,而加元自2014年油价下泻起至今已贬值24%,亦增加房价对海外投资者的吸引力,抵销楼市新措施原本可带来的影响。

还是学区房的天下 一街之隔房价相差$20万

据CBC新闻报道,多伦多的3年级和6年级的学生这周进行了统考,虽然不想个他们增加压力,但是从事实来看,他们的考试成绩会给房价带来很大的影响。 Lesliville区的地产经纪Ara Mamourian称,学生的平均成绩会给学区房价带来六位数的变化。他举了个例子,自己才售出的两套房子仅一街之隔,但正是所属学区不同,一个买了$100万,一个卖了$120万,后者有一个很好的学校。 那么学校好不好又是怎样排名的呢?正是通过学生考试成绩。 安省学生统考由EQAO统一举行,即Education Quality and Accountability Office素质教育与审计办公室。 网站Zoocasa近日发布了一个新功能,提供多伦多地区不同学区学生考试平均成绩。Zoocasa总裁Lauren Haw称,她也发现不同学区房价差异很大,因此增加的新功能可以让购房者对该房子所在学区的所有信息一目了然。 教育类非盈利组织的执行总裁Annie Kidder表示,有的时候学生考试成绩不理想有不同的原因,不主张根据考试成绩来排名。准买房客们应该实地走访学校,看一下教学环境等等再做判断。诚然,分数不代表一切。 Haw在接受采访时还表示,Zoocasa网站的新功能可以反映出房市的走向,说不定能在将来为政府制定房价相关政策的时候派上用场。 C09

留学生被坑惨!15%的海外买家税有黑洞,一不小心就退不回来了…

4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的「非居民投机税」。其中特别规定留学生买房后,这15%的海外买家税是可以退的。只要1)买房后4年内成为公民或永久居民;或者2)留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年;或者3)工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。  结果在这个新政策实施1个月后,许多留学生才发现还是被坑惨了 这15%的税交出去容易,但稍一不留神就退不回来! 多伦多大学中国学生学者联谊会(UTCSSA)外交副主席助理Preston Zheng在接受加拿大都市地产专访时称,这个政策的确存在黑洞。 黑洞1:拥有百分百业权才可退税 在多伦多买过房或是了解买房流程的人,应该都对“共同签署(co-sign)”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候,因本人的信用度不够,银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署(合征),才能获得贷款的批准,哪怕父母只占产权的1%,留学生占99%。 但若物业的拥有者,也就是这名留学生并非100 %完全拥有产权(必须拥有产权),便不能满足NRST的退税资格。 (温哥华留学生李晶提集体诉讼,促省府停止征收海外买家税。资料图片) 满地可银行贷款专家王红雨在接受记者专访时证实:「拿学签、工签的非居民,我们要求必须将他们的担保人联名放上产权、联名上贷款。这个叫共同签署(co-sign)。 有一两个银行不要求共同签署,家长可选择做担保人(guarantor),就是说父母可用他们的收入作担保,但名字不上产权证。但大部分的银行要求父母和留学生的名字都需要写在产权证上,这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。 但是如果做贷款时,父母上了1%的产权。这意味着在国内的父母共同签署了这份不动产权,2年后父母也需要一起拿到加拿大枫叶卡,才能获得退税。 如果父母没有转成永久居民,哪怕留学生按时拿到了枫叶卡,也是无法拿到政府退税的。 黑洞2:交割日前学习时间都不作数 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知,一个购房者,在买卖进行时身份是已经毕业的留学生,或持有工签但找不到工作,都没有资格申请退税。 同时,在新政生效后购买房产,从买房之日起一直到毕业,如果不足2年全日制就学,则也无法申请NRST退税。换句话说,如果你是正在就读的大三,大四的留学生,就不算满足两年全日制的条件,不能申请退税。 据加拿大财政部给出的明确答复:从交割日起开始计算,若买房之日起,购房者往后会继续全职读两年,即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。 不过,财政部工作人员也表示,根据此新规,现在还没有人满足申请NRST退还的条件,留学生申请退税至少也在两年以后。所以现在对于申请流程,申请方式没有任何指明性文件。 4月21日后没有枫叶卡的人想买房需要非常非常慎重 房地产律师王彩虹接受专访时称,“4月21日后这批没有身分的人要进入楼市,应该非常非常慎重,没有人能很有效地可帮到他们,除非现在银行说,爸妈做担保可不用上产权,只作担保人,产权还是学生的,还有就是全款买房可避免留学生贷款上的产权问题。” 对于那些父母拥1%产权的留学生,王彩虹表示,“99%产权和100%产权真的不一样。对于NRST退税来说,是非常糟糕的情况。因税局防止这种情况,就算只占1%也不能享受退税,哪怕你上了两年全职学校。现在按照政策,合同如果是4月21日前签的没事,4月21日后签,地产经纪应该提前和留学生讲清楚。 如果有经纪和银行为了成单而没和留学生说明可产生的后果,这样很不对。作为地产律师,到现在其实还未介入,因为在买房过程中,律师是最后介入的。首先,留学生要知道现在政策大调整,要很关注、清楚相关信息。如果没有十足把握贷款就不要考虑买房。这是最直接、最有效的方法。” 王彩虹称,对于大家都在观望的状态,“政府要的就是这个效果,你有担忧顾虑退不回来NRST,所以不买。至少当下NRST起了作用,至于可维持多久还不好说。到要退税那天有很多不可预见复杂事情,会不会顺利退回来是个未知”。 王续称,政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。如果留学生现在觉得买房自住成本太高,应考虑租房。实际上政府这政策出台,就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准,最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案,电话是1-866-668-8297。 NRST退税尚属纸上谈兵阶段,拿到枫叶卡再买房更可靠 对于留学生在NRST出台后的担忧和观望是否会影响房市,安省注册房产经纪Nancy Wang称,“我所在的地产经纪公司合作的律师事务所有律师助理近期有向我透露,至今一个多月,律师所一单需要缴纳NRST的单子都没有接到。目前我们服务的也多是本地买家。以此来看,海外买家和留学生目前的确是不会买房了。留学生和海外买家现在入市前更应当谨慎。” 王红雨也表示,自NRST出台后,整个房地产市场在观望。“这里面有很多错误的信息,大家也在不断地澄清。尤其是法律和税务方面。卑诗省土地转让税加了15%,而安省的NRST是一个新的税种,有史以来加拿大哪个省也没有,属于安省初创。截止到今天为止,还没有人符合条件拿回来NRST。 拿的时候会有什么障碍,遇到什么问题,大家都还没有过亲身体会。所以这就是整个市场比较茫然的地方。拿回来退税最快的也要一年,持工签的。这里面大家要注意,首先买的是自住房才行,投资房是不行的。 拿到工签,全职工作一年后也要依然住在房子里。政策是这么写的,到底到时候要什么文件,什么文件证明你还住在里面,什么文件证明你是全职工作等,这个还没有人去弄,大家都在纸上谈兵。”

房贷专家:要靠房地产赚钱并不简单

孙晓明 本报记者 房贷专家孙晓明指出,要降低置业风险,买屋前要有充分准备,手头上要预留一些资金以因应未来生活的变化和市场调整;买屋更切忌盲目争抢高价位的房屋,也不要对房屋未来的增长估计过高。唯一可以令业主稍为松一口气的是,预期银行利率短期内不会调升,不致有额外的压力。 要靠房地产赚钱并不简单,最稳妥的方式是长期拥有和收租金。孙晓明说目前置业的最大风险是业主对未来市场的期望。很多人买屋未有考虑到屋价的波动,只是一心以为屋价会涨,并且将房屋升值的未来收益,作为现时置业的标准。这是一个很大的误区,不少人也许只有能力买100万元的房屋,却购下120万甚至150万元的房屋,因为后者的升幅更大;但事实上买屋的人根本没有这个能力,只能够期待屋价上升带来收益,而不是以还款和供款能力作为置业的标准。 如果屋价停滞对这些业主将构成很大的压力。一旦房地产市场出现风吹草动,这些屋主在经济上和心理上的承受力都会降低,对整个市场都非常危险。她说,如果市场出现波动,尤其是负资产的情况下,不少人会选择放弃还款让银行接收。不偿还贷款,吃亏的是银行,也可以把责任推到银行身上,因此将带动一系列的连锁反应。她说,银行和金融机构依足正常标准计算贷款额的申请个案,一般不会出现问题;但有个别贷款机构将抵押比率加大,业主便会有较大的风险。要降低置业的风险,应秉持量入为出、量力而行的原则,买屋时不要全力以赴投入全部资金。买屋的人通常会将地税和水电开支计算在内,但很多人忽视了当购买一间更大的房屋时,各项基本开支也是依比例增加,况且现时家庭开支的涨幅也很快。

公寓楼盘出招吸引海外买家 你买楼我付税

■ 香港有报纸刊登有关央街楼盘的广告,声言向首30名买家,送首年包租保证及海外买家置业税。 本报记者 声称优惠首30名买家发展商指毫不知情 安省政府上月推出16辣招,措施目的在于冷却楼市,当中招数包括征收15%非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax,NRST)。近日有多伦多市中心共管柏文大厦楼花出现在香港报纸刊登的销售广告内,宣传字句直指会为首30名买家支付15%海外买家税,安省财政厅长苏善民对此回应称,省府必定会向海外买家征收NRST,但税款由谁支付并非省府可规管。                                       ■ 涉事楼盘位于多伦多市中心央街,发展商声称对广告所指的代付海外买家税毫不知情。网上图片 该个销售多市中心央街楼盘的广告,声言向首30名买家,送首年包租保证,以及海外买家置业税,以吸引来自香港及中国大陆的潜在买家到多市置业。据680news报道指,兴建楼盘的发展商声称,对有经纪在香港报纸刊登广告指会代付海外买家税不知情。 省府「懒理」由谁支付税款 发展商又声称该经纪团队的做法没有获得发展商允许,但发展商不能阻止经纪团队这样做,重申会按照省府规定销售楼盘,也不会误导准买家。省府推出一系列冷却楼市措施,希望令本地置业人士能在公平情况下「上楼」,对于有指代付海外买家税广告如与省府「对奕」,财政厅长苏善民坦言,省府可做的是确保每名在此地置业的海外买家,都会就其投资与拥有之本地房产物业支付15%应缴税款,至于税款由谁人支付,并非省府所能规管。 有地产业界人士指,中港两地买家是加国楼市「海外买家兵团」主力之一,自从安省政府参考卑诗省府做法,向海外买家征收15%税款后,确有海外买家持观望态度,为了解政府征收此税的影响,而暂缓在大多伦多地区置业的计划,待明朗化后才再作投资决定,或许因此有销售本地楼盘的经纪团队,希望借此吸引海外潜在买家的关注。 「发展商倾向在本地卖楼花」 此外,多伦多华人地产专业协会副会长吴树声声称,出现在香港报纸的广告内容,相信并不涉违反守则,只要向海外买家销售楼盘及协助其在本地置业的经纪团队,依照安省规定支付相关税项。他指本地经纪或发展商与海外经纪合作销售本地楼盘时有出现,只要双方在法律文件及销售过程中依规矩办事便可,这类代付海外买家税广告或是销售策略而已。 他指出,近年不少本地经纪自行在海外刊登楼花销售广告,其中大部分是与海外如香港的地产公司合作,在海外卖广告推销大多伦多地区楼花。此外,也有本地发展商与地产公司合作,向海外买家推销楼花。 近大半年来本地楼房极为炽热,推出新楼盘及楼花火速被本地买家认购,由于发展商要在海外推销楼花,或需要花费时日在推广及销售上,形成发展商倾向在本地卖楼花,即使放到海外销售​​的楼花,数量估计并不太多,避免兴建计划有所耽误。 业界指多两地经纪合作 吴树声又提到,事件中的广告若是由香港地产经纪刊登,因香港地产经纪并无在安省注册,他们不能处理安省物业交易,很多时都是两地经纪合作;甚至安省经纪团队在香港销售楼盘,处理楼房交易时,亦需要安省律师代为处理法律文件等。

温哥华一房公寓月租金$1940元再创新高

■ 温市的柏文租金,继续名列全国之冠。资料图片 温哥华市的柏文租金继续领先加国其他城市,其中今年5月份一睡房单位月租达1,940元,创下同月新高,仅次其后是多伦多市,同类型单位月租1,750元(见附表)。                                        北美洲租屋网站PadMapper.com,分析加国25个大城市的柏文租金资料后发表报告,指温市5月份一睡房单位平均租金,按月攀升2.1%,较一年前则上调1.6%。两睡房单位租金为3,240元,同样是各个城市中最高,比4月份升1.3%,但按年回落5.3%。 全国屋租第二贵的城市仍然是多伦多市,5月份一睡房单位平均月租1,750元,按月跌1.7%,但按年却急升15.1%。至于两睡房单位的月租则为2,250元,按月回落0.9%,按年涨14.8%。 至于卑诗省会维多利亚市,则成为租金第三贵的加国城市,一睡房柏文租金在5月份平均录得1,240元,按月降5.3%,但按年攀升10.7%。维市两睡房单位月租1,450元,按月跌0.7%,但较一年前上涨15.1%,也是各个城市中录得的最大按年升幅。本报记者

温哥华建可负担出租单位 月租金至少$1250

温哥华市议会通过,将在市内兴建近220个全新可负担出租房屋单位。不过,相关租金至少也要 1,250元。 市议会周二晚投票决定,通过Rental 100、Housing Reset,以及Affordable Housing Choices Rezoning Policy等市政府3个可负担住房项目,在温东以及温西的渥烈治区(Oakridge),增添219个出租房屋单位。 获市议会批准的3 个可负担出租房屋项目中,其中在京士顿(Kingsway)夹格拉斯斯通街(Gladstone St.),将兴建101个柏文单位,租金由单人公寓的1,256元,至3睡房单位的2,603元。另一个位于东22街夹鲁珀特街(Rupert St.)的租屋发展计划,可望提供98个单位,租金由一睡房的1,476元,至3睡房的2,372元。 至于第三个项目则位于渥烈治区、介乎38至41街的威洛街(Willow St.),将兴建3幢三层高的城市屋,提供20个3睡房单位。本报记者

市场需求大 屋主却持观望态度不急于出售

有学者指出,本地房屋供应量所以降到20多年来的最低水平,估计是多数屋主看准楼价仍会继续上涨,所以宁愿观望,而非把房屋挂牌出售;有地产业人士则称,大温楼市近来交易仍是活跃,特别是很多购买楼花的投资者,在交楼前就把合约转手获利,而本地需求也十分强劲。 价格由市场供求决定 卑诗大学(Univeristy of British Columbia,UBC)城市规划学系主任甄瑞谦表示,许多独立屋主,并不急于卖掉自己的房子,有些人选择把房屋重新贷款,再将资金找寻机会投入房市获利,这令更多屋主惜售。他说:「我们不能仅看房屋买卖数量,也应留意房屋重新贷款的数量。」 ■ 甄瑞谦 不过,甄瑞谦警告,尽管房屋供应量降到20多年来的最低水平,并不一定意味房价一定持续上涨,最终仍由市场供求决定。 对于有分析师预言,Home Capital资金断流,可能加速加拿大房地产市场泡沫爆破,甄瑞谦表示,他倒是不会悲观,毕竟Home Capital占地产市场比例仅是一小部分。 Home Capital的按揭贷款约有200亿元,相比之下,加拿大六大银行的房地产贷款额为1.1万亿,所以它只占极小的市场份额,无需大惊小怪。 ■ 达维多夫 另一方面,卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)向传媒表示,目前很难看到有人会因资产增值(capital gains)了,而愿意把房屋出售。 达维多夫说:「温哥华可能有所谓半价人(halfers)推动房价上涨,他们通常卖掉温哥华的房子,保留一半收益,而把另外一半投入温哥华岛的房地产。」 ■ 李世雄 卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄指出,近期柏文楼花交易较为火热,大温3月柏文销量与有效挂牌比率高达80%。他举例有楼花合约持有者买楼时缴交9万元定金,目前有买家出价15万元购买,楼花合约持有者很多都乐于获利离场。 150万元以下的楼房最抢手 李世雄透露,他近来帮助客户买卖房屋,的确感到市场存货不多且买家众多,特别是150万元以下的房屋最抢手。他举例,不久前代理的一个卖楼客户,叫价也不算低,但放盘才两天就被抢走,显示大温楼价并非此前有些人认为的主要由海外资金炒高,其实本地的需求也十分强劲。本报记者张文慈

本省楼房库存跌至20年新低 市场求大于供

■ 大温4 月份房销处于量跌价稳局面,惟专家料楼价持续上升。资料图片 本报记者报道 根据卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association,简称BCREA)最新报告显示,上月透过俗称电脑盘(Multiple Listing Service,MLS)售出的房屋单位接近一万间,较去年同期约下跌24%,而平均屋价约为73万元,也比去年同期降2%。不过,在本省楼房库存量跌至20年新低的情况下,求过于供,加上工作职位及省际移民持续增加,该会首席经济师缪尔(Cameron Muir)说,房销有增加趋势,楼价面临被推高压力。估计住屋负担能力再恶化。 该报告指出,今年4月本省共售出9,865间房屋,比去年4月的12,970间减少23.9%;其中大温售出3,617间,较去年4月的4,898间减少26.2%;而菲沙河谷的销售量也由去年4月2,882间,减少25.9%至2,137间(见附表1)。 求过于供 料楼价再推高 楼价方面,本省今年4月住宅的平均价格为728,955元,较去年同期的743,606元微跌2%,其中大温平均屋价为1,056,136元,比去年4月的1,091,767元降3.3%。但是维多利亚的平均屋价则由去年4月的606,554元,上升3.7%至今年的629,040元(见附表2)。 此外,根据报告,今年4月本省挂牌求售房屋数量同比减少17.4%,也自2012年起锐减50%,现更跌至20多年来最低水平。供求失衡下,导致多个地区屋价升,料可负担程度恶化。 挂牌求售楼盘按年减17% ■ 缪尔 BCREA首席经济师缪尔周一接受《星岛日报》记者访问时指出,销量与有效挂牌比率(sales-to-active listings ratio)为衡量楼市供求的主要数据,这是指特定时期的房屋销量,与同期市场正在有效挂牌出售房屋的比率,通常该比率高于20%,楼市就视为卖方市场,有利售屋者。大温地区4月该比率为42.9%,而在菲沙河谷地区则为57.6%。 缪尔说:「本省楼市库存目前位于20年低点,原因包括前一段大温楼市销售下降,很多卖家观望,期待反弹,另也有很多在建房屋未竣工。毫无疑问,低库存及市场购买力持续强劲,形成压力推动楼价趋升。」

4月屋价上涨一成 公寓城市屋依旧火热

根据大温地产局(REBGV)周二发表的最新房产报告指出,4月份房屋销售量较去年同期回落超过两成。不过,柏文及城市屋的需求持续强劲,加上供应不足,4月份住宅基准价格达到94.11万元,较一年 前涨逾一成,其中本拿比南更录得近两成的升幅(见附表)。 柏文及城市屋销量扩大 大温区4月份各类住宅物业成交量为3,553个单位,较2016年4月份,减少了25.7%,比今年3月份则微跌0.7%,但比过去10年同月的平均量高4.8%。REBGV报告又指出,柏文及城市屋类别占整体销售量的比率不断扩大,今年首4月,柏文及城市屋占整体房销的68.5%,较去年同期(58.2%)上涨10个百分点。 据REBGV主席奥迪尔(Jill Oudil)分析,目前楼市已进入春季活跃状况,但与以往略为不同,柏文及城市屋需求急速上升,但供应则未有追上步伐,以致价格上升,并出现多个卖家竞投的情况。大温区4 月份新放盘住宅物业有4,907个单位,比一年前减少19.9%,较对上一个月则上升3% 。至于整体楼盘数量则有7,813个单位, 比2016年4月微升3.5%,较今年3月份则增加3%。 屋价方面,4月份易手住宅物业的基准价格为94.11万元,比2016年4月上涨11.4%,较3个月前则攀升了5%。在过去3个月,柏文基准价格上升了8.2%,城市屋升5.3%,而独立屋则微升2.8%。 4月份柏文基准价格为55.41万元,比一年前上涨16.6%。城市屋价格则为70.18万元,较去年同期上升15.3%。至于独立屋的基准屋价则为151.65万元,较2016年4月份上升了8.1%。本报记者 【独家稿件,请勿转载,侵权必究】

业内人士看“加拿大最大房贷商崩盘事件”

加拿大最大的“另类”抵押贷款机构Home Capital Group并不是银行,而这已经成为了它的部分问题,因为他无法“造”钱外贷。该机构最初不得不通过吸收存款来获得资金,然后又通过其他渠道放出贷款。利用其子公司Home Trust,这家机构专门向风险贷款人提供高息抵押贷款,而这些风险贷款人往往信用有问题或者收入不稳定以至于无法获得按揭保险,从而被银行拒之门外,其中不乏次级贷款人。 自2015年骗子贷款(liar loans)被披露出来后,这类抵押贷款机构的处境更加艰难了。现在它正面临客户挤兑问题。上周四濒临破产的Home Capital Group获得了20亿美元的救助贷款,与此同时对方提出的条件也很苛刻。第二天,也就是周五,这笔交易的难题浮现出来——该公司必须用大量按揭贷款作为抵押。这是个艰巨的挑战。 这样大家将更清楚地知道“最后关头时内部人士怎样看待按揭贷款和作为抵押品的房子的价值”。加拿大房市和按揭贷款市场一刹那感到刺骨寒冷。 这就是整个体制开始坍塌的时候。 2015年7月15日,Home Capital曾宣布,高息无保险按揭贷款的总额已经暴跌16%,而较低息的经过保险的按揭贷款总额则减少了55%,此外,公司已经裁掉了一些不专业的经纪商。两天之内该公司股价暴跌25%。 2015年7月30日,在安大略省证券委员会要求下,自2014年9月开始秘密进行的一项针对“伪造收入信息”问题的调查的结果对外公布,骗子贷款因此曝光。受此影响,45家抵押贷款经纪商被叫停,而它们2014年共经手了近10亿加元的住房抵押贷款,相当于加拿大抵押贷款总额的12.5%。 这场丑闻迅速发酵恶化。 2017年4月26日,Home Capital宣布它正面临客户挤兑问题。截至3月底,其子公司Home Trust持有大约20亿加元通过向老储户承诺高息而获得的存款。然而这些客户现在要求拿回资金,且挤兑的速度正在加快。 该公司还披露了公司从安大略健康医疗养老金计划那里获得了20亿美元救助贷款,而该养老金计划拥有700亿美元的资产。这笔贷款将对Home Capital公司收益造成极大影响。因此这是一笔很昂贵的贷款。 作为交换,Home Trust将支付不可退款的的1亿美元承诺费,将被要求按照10%的利率支付第一部分贷款金10亿美元的利息。而没有贷出去的资金将按照2.5%的比率收取相关费用。如此一来,第一年10亿美元将耗费2.25亿美元的费用和利息。 其股价暴跌65%。 上周五,也就是4月28日,Home Capital又宣布周四客户又取走了2.9亿加元的存款,而周三则已经取走了4.72亿美元。这样一来其HISA存款仅剩下5.21亿加元,自3月底以来该指标已经暴跌75%。 罪魁祸首——抵押品的价值 4月28日,安大略健康医疗养老金计划首席执行官吉姆-克奥哈娜告诉记者,对于公司借给Home Capital的每一美元,后者将提供2美元的抵押贷款作为抵押品。因此,20亿加元贷款将得到40亿加元抵押贷款的支持。这样我们的资金安全才能得以保障。换言之,在克奥哈娜看来,1美元的抵押贷款可能仅价值50美分。 这就是这笔交易的主要情况。克奥哈娜在接受媒体采访时表示,他对抵押贷款的根本质量很放心,尤其考虑到有超额担保的可能。克奥哈娜指出:“破产亏损的情况相当极端。”

加拿大最大房贷商破产在即!传多家公司有意收购

■有传多间公司有意收购Home Capital。 资料图片 据消息人士透露,私募基金阿波罗全球管理公司(Apollo Global Management)、黑石集团(Blackstone Group)和中桥合伙公司(Centerbridge Partners)正研究收购加拿大按揭服务公司Home Capital(TSX:HCG)。 路透社引述不愿透露姓名的知情人士透露,加国资产管理机构Brookfield Asset Management和Fairfax Financial Holdings也有意收购Home Capital,该人士称有关的讨论正私下地进行。 股价受消息炒上收升逾11% 消息曝光后,Home Capital的股价昨日一度急升高达16%,最高达8.07元,收报7.75元,升幅11.35%。 知情人士表示,潜在收购者正在等候加拿大监管机构明日举行听证会的结果。安省证监会(OSC)近日指Home Capital涉嫌误导投资者,业界忧虑事件引发楼市信心危机。被指有意收购Home Capital的5间公司,未有回应有关收购的报道。 原订在今日收市后公布第一季业绩的Home Capital昨日宣布,推迟至本月11日收市后才公布季绩。在近三个季度中,Home Capital的储户存款持续流走,公司上周寻求紧急资金,取得20亿元的备用信贷额。 联邦财长莫奈(Bill Morneau)昨日表示,多伦多和温哥华楼市出现的危机,与Home Capital面对的困境,两间并无关连。他表示,这类公司在此市况下的确会面临挑战,但两间之间没有关系。

加拿大楼市泡沫破裂 最大房贷商股价一日暴跌60%

早在2015年7月,就有分析师指出,加拿大房地产市场中存在的巨大泡沫已经揭开了冰山一角。当时,分析师预测,加拿大最大的非银房地产按揭贷款机构Home Capital集团的经营业绩中潜伏着较大风险,其中虚假房地产按揭贷款以及过于激进的贷款业务模型都会给这些不重视经济基本面的房地产按揭贷款机构产生巨大的冲击。 此后两年中,包括华尔街知名做空机构柯霍德斯(Marc Cohodes)在内的多名投资分析机构纷纷指出,股票投资者应当谨慎评估Home Capital集团在业务经营中存在的巨大风险。 如今,这些股票分析师警示过的投资风险终于爆发。随着加拿大最大房贷供应商Home Capital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后,本周三该集团股价一度暴跌超过60%以上,创下历史最高跌幅记录。这暴露出加拿大房市面临的泡沫破裂危险。 Home Capital 周三透露,向不具名的机构投资人借贷20亿加元(15亿美元),利息10%,但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师Jaeme Gloyn指出,若加上其他费用及支出,则Home Capital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5%,若借满20亿加元则其余贷款利率降至15%。 多伦多财富管理公司Baskin 总裁David Baskin 指出,Home Capital简直是借了高利贷,他们为了挽救财务报表基本上将收入夸大,我猜若非面临存亡关头,他们不会这么做。 此消息传出后,Home Capital集团股价大跌61%,创下2003年以来的新低,并拖累整个房地产按揭贷款板块全线下跌。其中,Equitable集团股价下跌17%,同时Street资本集团以及加拿大第一国家财务公司的股价也分别下跌13%和7.6%。分析师认为此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落标志着加拿大房地产市场的巨大泡沫终于开始破裂。 图注:加拿大Home Capital集团股价历史走势图 在Home Capital集团此次签订的紧急资金流动性协议中,分析师还发现了一些令人寻味的细节信息: 加拿大国家银行分析师Gloyn在研究报告中表示,根据合约规定,Home Capital集团需要对剩余借款总额支付10%的利息费用,还需要一次性支付总额高达1亿加元的不会退回的保证金,以及对没有使用的预备借款资金支付2.5%的利息费用。Home Capital集团首次借入的资金总额必须高达10亿加元,并对首次获得的10亿加元流动性支持资金支付22.5%的高额实际利率费用,这对于Home Capital集团是非常沉重的财务负担。不过,如果Home Capital集团决定全额使用这些补充流动性的预备借款资金,整体资金成本将会下降至15%。 图注:加拿大Home Capital集团股价走势图 本周三,Home Capital集团表示,集团此次签订的这项资金流动性协议目的是为了抵消Home Trust信托公司旗下高息揽入的储蓄资金余额大幅下降对公司业务经营产生的巨大冲击。从今年3月28日至4月24日,Home Trust信托集团旗下的储蓄资金剩余总额大幅下降5.91亿加元至14亿加元。同时,集团预计这种储蓄资金流入的情况还将延续下去。 本周三之前,Home...

温哥华楼价都涨成这样了 报告称还没出现过热情况

■ CMHC 报告指出, 温哥华楼价高估,但楼市未至过热。资料图片 根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的季度报告分析,温哥华人口普查都会区(CMA)整体地产市场,存在「红色」的严重问题(见附表),包括楼价高估(overvalued),但楼市则仍未出现过热(overheated)情况。 据CMHC指出,楼市过热是指需求远超过供应量。目前在温哥华区,销售量与新挂牌房屋数量的比率为73%,略低于75%的过热门槛。 满地宝最严重 比率达87% 不过,温哥华区个别城市则呈现楼市过热情况。满地宝(Port Moody)情况最严重,销售量与新挂牌房屋数量的比率达87%,其中柏文单位销量与新挂牌房屋比率,更高达105%。其他楼市过热城市,则包括高贵林港(83%)、兰里(Langley,86%),而高贵林及二埠则同样是81%。 同时,CMHC报告显示,温哥华区楼价高估,即楼价增幅已经超越居民平均收入等基本生活元素增长所能够支持程度。皇家银行(RBC)较早时发表一份研究报告指出,就业增长强劲,支持大温区地产市场在短期内将会维持稳定。 CMHC同意温哥华区就业增长超过平均水平,但同时提醒,其中兼职的职位比率正在增加,而平均收入则在减少。 加国整体地产市场问题严重 另外,CMHC报告指出,有强烈证据显示,加国整体地产市场仍然存在严重问题。不过,楼价高估情况则由「强烈」下调至「温和」,主要原因是出现楼价高估的城市,由一月份报告时指出的8个减少至6个,其中满地可、魁北克市及利斋拿的楼价高估略有改善。本报记者报道