地产情报

■ 卑诗省部分城镇促请省府允许城镇自行决定是否征收投机税。图为拥有许多美国业主的度假胜地威斯勒。资料图片   星岛日报记者报道 卑诗省部分城镇促请省政府，延后原订今年秋天立法的投机税（Speculation Tax）政策，并允许各城镇自行决定，选择加入或退出有争议的投机税，及有权各自制订对空置物业的征税政策。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，橡树湾(Oak Bay)市长詹森(Nils Jensen)表示：“对本省来说，这是一个至关重要的问题，它不仅仅是房屋问题，与我们的经济直接相关。” 詹森指出，由于各地区情况不一，让各城镇自行决定是否征收投机税，能够更好解决房屋可负担问题。 部分城镇靠度假物业支撑 卑诗省府在今年2月财政预算案中公布投机税政策，定于明年对省内大温地区、菲沙河谷、维多利亚、那乃磨（Nanaimo）、基隆拿(Kelowna)与西基隆拿(West Kelowna)等城镇，拥有空置房屋的业主，按物业2018年估值征收0.5%的投机税，其后在2020年将外国物业业主投机税增加至2%。不过，主要住所及长期出租房屋获得豁免；凡不住在卑诗的加拿大公民和永久居民业主则征收1％，住在卑诗的则仅征收0.5％。 由于秋季省议会将对立法进行投票，卑诗城镇联会（Union of B.C. Municipalities，简称UBCM）东库特尼(East Kootenay)地区主席布思(Wendy Booth)指出：“在这方面，本省某些地区肯定会出现一些阻力。” 橡树湾市要求修改投机税，允许地方政府对空置房产征税，并将收入用于非市场性的住房单位上。 詹森说：“虽然省府希望通过减少空置房屋数量确保住房供应，但我们认为应该通过让自己社区的地方政府决定，如何最好地实现这些目标。”他说，建议已经得到卑诗城镇联会决议委员会批准，希望得到大会的支持。 低陆平原城镇协会（Lower Mainland Local Government Association）要求卑诗省府在社区提出请求的情况下，推迟引入投机税，允许各城镇不是在“一刀切”情况下处理此问题。该协会包括大温地区、菲沙河谷、史戈米殊利鲁厄特地区(Squamish Lillooet...

星报图加通社报道，加拿大最大的地产局上诉，阻止成员在自己网站上发布房屋销售数据，然而，加拿大最高法院已拒绝地产局的上诉。今天，加拿大最高法院宣布，拒绝代表5万安省地产经纪人的多伦多地产局（TREB）申请的上诉。起初，竞争局（Competition Bureau）对TREB禁止地产经纪发布信息的制度表示质疑，认为该制度阻碍公平竞争和数字化创新。于是，TREB从2011年开始这场旷日持久的法律战。地产局表示，如若允许地产经纪私自发布房屋销售信息，则会侵犯消费者隐私和版权。多名律师和地产经纪人曾表示，在网上公布这些信息，有利于买家和卖家学习如何给房屋定价、如何谈判，使其不用依赖于地产经纪来得到这些信息。由于法庭拒绝受理本案，律师们相信，TREB很可能无法再继续法律战争，或阻止销售信息被发布到网上。（智苏编辑）

■■最新数字显示，大多区新建柏文销售量，较去年同期大跌52%。星报资料图片 星岛日报记者 上月大多伦多地区新建楼房价格虽维持稳定，但新屋销售量较去年同期明显放慢脚步，新屋销售数字平均较去年7月下跌44%，其中近年被视作楼房新贵的共管柏文单位，新建单位销售量较去年同期下跌约52%，但共管柏文平均价接近77.5万元，不过低密度新建独立楼房销售量，则较去年同期升了85%，显示独立楼房销售渐见明朗化。 根据建造业及土地发展协会（BILD）最新公布数字，上月大多伦多地区新楼房出售数字合共有1,071间，较去年7月份的1,915间，下跌了44%﹔其中较意想不到的，是新建共管柏文单位上月总销售量仅得855个单位，较去年同期新共管柏文单位出售量近1,800间，跌幅达52%。 至于整个大多伦多地区低密度新楼房包括独立屋、半独立屋及镇屋等之新建造房屋销售数字，则共有216间，较去年同期只有117间，上升了85%，其中以皮尔区及荷顿区数字最为出众，皮尔区上月新建低密度房屋销售数字为88间，去年同期该区的低密席新屋销售是“零交易”，实不能同日而语。 柏文价格同比涨16.5% 即使上月新建楼房销售数字再次放慢了脚步，但楼房价格依然“企硬”，尤其以共管柏文单位叫价非凡，现时新建共管柏文单位平均价为77.5万元，较去年同期上升了16.5%﹔而低密度独立屋之平均价，则约为114万元，较去年同期上升了13.2%。 分析该楼房数据之机构行政副总裁阿辛诺特（Patricia Arsenault）指出，一般而言夏季楼市较春季淡静，给予市场一个暂时喘息机会，上月也不例外，特别当市场见到连一向被视为“上车”准置业者较易负担的共管柏文单位，也开始变得不太易于负担时，市场观望态度更甚。 建造业及土地发展协会主席兼行政总裁韦杰斯（David Wilkes）指，上月份大多伦多地区仅得2个大楼盘开盘发售，令整体楼盘减少至只有14,700而已。他形容共管柏文单位剩余货盘持续不足，令共管柏文单位平均价有升无跌，加上建造成本价上涨，以及政府收取之发展费用上升，亦推高共管柏文单位楼价。

■ 卑诗地产协会预测，今年房销量将会比去年大幅减少两成。资料图片 星岛日报综合报道   卑诗地产协会（British Columbia Real Estate Association，简称BCREA）周一发布第3季楼市报告，预测到今年房屋销售量将会大幅减少两成，屋价则微升约2%，其中占全省房地产主要部分的大温地区，房销量更会录得约25%的跌幅（见附表)。 ■ 卑诗地产协会第3季楼市预测报告数据 卑诗楼市仍存在有利因素 BCREA预测，2018年全省房销量累计仅有8.2万个单位，比2017年创纪录的约10.4万个，下挫21%。不过，到了2019年，卑诗省楼市可望回升，销售量将会上调8.2%，至大概8.9万个单位。至于大温地区，预计今年约有2.72万个单位易手，比去年减少25.7%，但到2019年，市况可望有明显复苏，销量估计会回升13%，至3.08万个单位。 房屋价格方面，根据BCREA最新预测，卑诗省今年易手房屋平均价格为72.32万元，较2017年升1.9%，明年可望再升5.3%，至76.16万元。而今年大温房屋平均价格，则预计达到105万元，同样地录得1.9%的按年升幅。到了2019年，屋价将会进一步上调3.3%，至108.5万元。 BCREA首席经济师缪尔（Cameron Muir）表示，受到政府收紧压力测试的按揭申请规例影响，卑诗省房地产市场正在出现明显的调整，特别是屋价难以负担的都市区。无论如何，本省房屋需求继续支持市场发展。BCREA分析，卑诗省仍然存在多个有利因素，包括：千禧世代人士陆续踏入成家立室的人生阶段，再加上失业率维持在低企水平。

■ 温哥华市中心公寓呎价名列全球第11位。星报   星岛日报综合报道 温哥华与多伦多的房价常被指责居高不下，然而其价格与全球其他高房价的国家及地区相比，仅列中游。其中，温哥华市中心公寓每平方呎价为770美元，位居第11名(见附表)。有专家认为，加拿大楼房性价比相对较高，而且更加宜居。 ■ 市中心公寓呎价排行榜 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，国家银行财务（National Bank Financial）副首席经济师亚闪拿(Matthieu Arseneau)指出，据2018年的统计数据显示，加国四大城市温哥华、多伦多、满地可与卡加利的房价，在“加拿大房屋相对可负担性”（The relative affordability of Canada）排行榜中，与全球其他24个城市相比，均居中游偏下，远低于香港、纽约、巴黎等高价城市。 其中温哥华市中心公寓每平方呎价格为770美元，位居第11名；而多伦多市中心公寓为每平方呎708美元，列第15位；而满地可与卡加利排名更低，分别为第20名与23名。 经济师：加拿大公寓性价比仍高 亚闪拿表示，相比全球房价，加拿大房屋的性价比依然较高。虽然与往年相比，加拿大7月的公寓售价已上涨10.1%，例如：购买多市中心一个645平方呎的柏文，价格目前为46万美元。 亚闪拿表示，据经济学人智库（Economist Intelligence Unit）报告，2018年全球宜居城市排名中，卡加利排第4，温哥华第6，而多伦多则排第7名。他称，有人认为房价高涨就意味着好的生活质量，其实不然；加拿大四大城市较高的宜居水平，使其楼房更为吸引。

大多地区房地产市场，受到安省公平房屋计划的影响，自去年4月开始降温，价量齐跌。根据苏富比地产公司的年中报告，大多地区豪宅市场大受影响。 100万元以上住宅及400万元以上豪宅的销量，按年比较均大跌5成，重返2015年健康水平。报告更指，近期加美贸易紧张关系，将严重影响本国豪宅市场的消费者信心，为本国高端房屋市场带来隐忧。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)早前发布的“2018年中期高端地产市场报告”(2018 Mid-Year Top-Tier Real Estate Report)，对本国4个主要大城市的豪宅市场进行年结分析，当中包括温哥华、卡加利、大多伦多地区及满地可。这份报告主要针对售价介乎100至200万元、200至400万元及400万元以上的共管住宅(Condominiums)、相连住宅(Attached Homes)及单一家庭住宅(Single Family Homes)等3大住房类型作出分析，比较其销售量、待售日及超叫价成交百分比等数据。 此外，报告亦对以上4个大地产市场的个别豪宅区提供更深入的数据，从而窥探这些地区的市场走势及表现。 值得留意的是，报告所指的共管住宅，是包括所有共管式住房类型，例如共管柏文(condo apartment)、共管镇屋(condo townhouse)、共管半独立屋(semi-detached condo)、共管独立屋(detached condo)等。至于相连住宅，则包含排屋(row house)、镇屋(townhouse)、半独立屋(semi-detached)、复式房屋(duplex)等。而单一家庭住宅，则包括独立屋(detached)、连屋(links)等。 多项政策令高端房产支离破碎 报告指出，经历了央行多次加息，还有OSFI引入房贷收紧政策，以及多项针对解决房屋可负担性的政策及税项，加国高端地产市场在2018年的前半年，显得支离破碎，不同城市之间的表现各有不同。正当满地可的100万元以上住宅市场持续看涨，大多地区则从2017年尾的淡静，到现在开始见到消费信心复兴，而温哥华及卡加里的100万元以上楼房销售量，却因为一些外来压力而出现衰退。 虽然安省在去年4月推出安省公平住房计划，令房市淡静下来，但从2018年首半年的消费者需求、消费者信心及市况来看，大多地区(包括杜咸区、荷顿区、皮尔区、多伦多及约克区)的高端地产市场，已经开始恢复过来。虽然暂时复元的地区只出现在多伦多市以外，但明显地，100万元以上住房的买卖已见复苏。 事实上，加息及收紧按揭政策，以100万元左右的楼房买卖最受影响，由于购买力大降，逼使很多买家转投共管柏文市场。不过，200万元以上住宅市场的受影响程度较低，原因是买家都有较佳的能力去应付额外的开支。 过去几年升幅惊人 过去几年，大多地区100万元以上房地产市场每年都见到惊人的升幅。例如2015年比2014年升了56%、2016年比2015年升了65%、2017年比2016年升41%。不过，来到2018年上半年，100万元以上住宅的销售量，比2017年大跌46%，400万元以上豪宅更有堕崖式的51%下滑。尽管如此，报告认为目前市况与2017年历史性高位比较确是有所下跌，但已返回2015年健康市况的水平。 收紧按揭加息削弱购买力 由于房屋按揭政策收紧，加上利息上升，双管齐下地削弱了买家的购买力，令大量在多伦多及温哥华的买家，将购房目光转移至已经非常火热的高端共管住宅及相连住宅市场。今年首半年，温哥华100万元以上共管住宅的销售共有708间，从2017年的历史性高位再按年攀升9%，400万元以上的销售量有23间，按年升35%。 大多地区的共管住宅市场，销售主要来自本地买家，当中包括大量婴儿潮一代，他们从外围城市重返多伦多市中心，而年轻家庭则因为负担不起低幢房屋，只好把置业目光放到共管柏文市场。强劲的升势同时吸引本地及海外投资者，购入物业后长期持有。 去年豪宅跑赢大市 2017年可说是大多地区高端共管住宅市场成绩辉煌的一年，表现跑赢各大加国城市。 100万元以上及400万元以上的高端共管住宅销量，录得按年59%及91%的骄人升幅。若单看多伦多市，亦分别录得35%及83%的涨幅。 然而，到了2018年前半年，市场掉头向下，大多地区100万元以上的高端共管住宅销量，只得658间，与去年同期的历史性纪录比较，下跌了13%。如果细分为100至200万元、200至400万元、400万元以上等共管住宅销量，则分别按年减少15%、增加8%及跌了40%。报告预计，未来高端共管住宅仍然会维持高需求，因为这部分市场继续在转型，以回应年轻人、都会家庭及大屋换小屋人士的住房需求。 在相连住宅方面，温哥华、多伦多及满地可，都面对着房盘持续供不应求的问题。现时，温哥华及多伦多的高端相连住宅销售量，已从2017年的历史高位大幅回落。不过，跌幅主要是供应不足导致，此类房屋仍然极受买家追捧，因为这可说是独立屋以外的次选之一。虽然成交量跌，但房盘得以超叫价成交的百分比大增，是所有房屋类别中表现最好的。此外，房盘的待售日期也是所有住宅类别中最短的。 在2018年前半年，大多地区100万元以上相连住宅的销售共有806间，比去年同期少了42%，当中687间位于多伦多市，跌幅也有25%。尽管如此，大多地区近57%价值100万元以上相连住宅的成交价，都能高于叫价，此比率在多伦多市更高达65%，平均待售日只是12天。 单一家庭住宅方面，与2017年历史性高位比较，今年首半年大多地区100万元以上住宅销售大跌49%至只有6,220间。当中包括5,280间是100至200万元、824间是200至400万元，按年跌幅分别为46%及60%。 大多地区400万元以上豪宅只有116间易手，按年跌幅52%，当中有80间位于多伦多市内。不过值得高兴的是，两成放盘在成交时都能以超叫价成交，这个比率在多伦多市更高达36%。 纵使目前的房市走势，反映出去年的升值已有部分被回吐，单一家庭住宅价格仍然不菲。以今年5月份的数据为基础，大多地区一间典型的单一家庭住宅，均价为104.6万元，跌幅8.2%。若单是多伦多市，虽然已有按年5.6%收幅，但平均价仍然要142.6万元。传统的豪宅区如Bridle Path、Rosedale-Moore Park、Lawrence Park等，均价分别为506.2万元、354.1万元及214.7万元。 2018年1月至6月大多地区高端住宅市场走势 相连住宅 价格 销售量 按年升跌幅度 100-200万元...

资料图 据REM地产杂志报道，大麻合法化日期将近，有不少买家、卖家和地产经纪给地产专家Mark Weisleder打电话，询问新大麻法案对房屋租住买卖会有何影响。 Weisleder总结了5个最常见问题，如下： 1. 大麻合法后，每户人家能合法种植多少株？ 每户最多能种4株大麻，这其中也包括共管公寓单元和柏文单元。根据联邦法案，房屋外花园内种植的大麻也被算在这个数量限制内。每个省份会分别规定，是否允许在屋外种植大麻。 2. 怎样才算“安全”种植大麻？是否会有规范？ 目前尚未有关于“安全”定义的法规。你可能会需要请专业电工来安装合适的通气、排气设备，来确保植物不会长霉。 3. 大麻合法化后，卖家和地产经纪人是否还需要向买家公开此处曾经种植大麻的事实？ 这或将成为一个棘手的问题。如果过去种植大麻的历史被确定为“材料潜在缺陷”，那就必须公开。如果卖家明知道这座墙后面有霉，却不公开，可能会招来买家诉讼。 4. 可否阻止租户吸食或种植大麻？ 虽然大麻合法，但你可以在租屋合同中加入条款，禁止租户在室内吸食或种植大麻。如果租户在签署合同后做出这些事情，会让你在驱逐他们时更容易一点。虽然使用医用大麻的租户可能会提出人权问题，但在合同中加入这项条款有利于你的辩护。 5. 共管公寓（Condo）需要如何阻止租户吸食或种植大麻？ 个别共管公寓现在已经立下规矩，禁止一切吸烟、吸大麻、种植大麻的行为。也有公寓在场地内设置吸烟专区，或医用大麻吸食专区。其他人可能要等到公寓法规定不能对邻居构成骚扰，届时，如果邻居抽大麻影响到你，你可以采取相关制止行动。 （智苏编辑）

■ 温哥华的新屋动工量在7月份处于低位，独立房屋及多户式住宅的项目只有数个。资料图片 星岛日报综合报道   加拿大按揭及房屋公司(CMHC)报告指出，7月份新屋动工量为219,988个单位，相对于上一个月份的221,738个单位，虽然显示有下降趋势，但维持在历史平均水平之上。 该公司首席经济分析师道根(Bob Dugan)表示，全国新屋动工在7月份有下降趋势，可以从大都会多单位房屋的季度调整的年度比率(SAAR)，在6月近乎历史高位向下调反映出来。即使出现下降情况，多户式住宅（multi-unit）房屋仍在主要市场上升，正好抵销独立房屋减少兴建数目。 报告指出，多伦多新屋兴建数目在7月没有改变，新的独立屋正在下降，而公寓单位不断上升。高昂的房价令置业者由购买低层房屋，转向可负担的豪华公寓单位，结果令后者自2005年以来攀升最高的月份。当中有60%的动工量在多伦多市中心、密西沙加19%，旺市11%及奥克维尔10%。 温哥华的新屋动工量在7月份处于低位，独立房屋及多户式住宅的项目只有数个。密集城市温哥华，本拿比(Burnaby)及北温市，在该月主要是兴建多户式住宅房屋。即使在温哥华面对房屋供应至价格改变的回应普遍疲弱，特别是根据人口普查资料，该个大都会地区人口正在增长，房价上涨及需求强劲，但2018年以来新屋动工量的上升水平，与2017年头7个月所得相同。 魁北克地区出租房升近5成 至于魁北克地区，新屋动工量相比2017年同期，则减少10%，出现下降情况是公寓单位，以及独立屋、半独立屋及排屋等。出租房屋类别却持续上升，相对去年同期，传统出租屋或长者大厦单位上升48%。 其他地区如奥沙华，新屋动工处于低水平，无论是独立屋或柏文大厦单位的数目下降。独立屋在7月是自1992年以来最低。由于人口及经济情况向好，正在兴建的单位数量也是25年来最高，新项目的速度正在放缓。 而彼得堡整体新屋动工量在7月保持不变，在过去19个月内接近最高水平。这是从2017年强劲新屋动工量，推动2018年头7个月独立屋兴建，加上价格较安省其他地方更容易负担，令需求有上升趋势。

近期收到不少问题在讨论卖家、买家、与房产经纪应如何为新版《大麻法案》（Cannabis Act）做准备。该法案将在10月28日正式实施，我已透过地产局在大多伦多地区未来数月中准备了讲座，详细介绍相关信息。以下是5件你需要知道的事情。 1.一旦大麻合法化，每户住宅中将被允许种植多少株大麻？ 每户住宅中将被允许种植4株大麻植物，柏文与共管物业也是如此。根据联邦法律规定，作房屋一部分的户外花园也应包括在内，但这需经各省政府决定是否可在屋外种植大麻。 2.安全种植大麻有什么标准吗？ 目前还看不到有任何规定准备就绪，显然，在市场上已经能看到为此上市的各种工具箱、室内帐篷等种植大麻的工具。营销广告称，这些工具可帮助避免墙后发霉等等。此外，可能还会要求由专业电工操作，安装合适的通风设备，促进室内外空气流通，进一步防止房屋产生霉菌。 3. 如果种植大麻已合法，卖家和房产经纪是否仍应披露过去存在的大麻屋？ 在我看来，无论这是否会被界定为房屋潜在的重大缺陷，都必须告知买家。若卖家知晓房屋墙内因种植大麻而发霉，却未告知买家，那么在交屋后很可能引起诉讼。 4.房东是否有权要求房客停止吸食或种植大麻？ 即使大麻合法，房东在出租房屋时依然有权在租约内包含一个条款，注明拒绝任何吸食和种植大麻的房客。这一条款应加入所有的租约中。如果房客在规定之后，依然吸食大麻，便可以此为理由将其驱逐。但对于药用大麻使用者，将会涉及人权问题。因此要在出租房屋之初规定清楚，可提前避免问题发生。 5. 共管物业如何限制住客吸食或种植大麻？ 部分共管物业已经通过了相关规定，禁止住客吸食烟草、大麻，以及禁止种植大麻。部分共管物业可能会在建筑旁边划出一块特定区域，给大麻或仅仅是药用大麻使用者使用。还有一些仍在等待观望，或者试图依赖《共管物业法》来规管，该法中规定，住户不能对邻居施加烦恼。因此，如果吸烟骚扰到邻居，他们就可以采取阻止行动。 作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师 签署“买家代理协议”前注意事项 Q：如果我签署了“买家代理协议”（Buyer Representation Agreement)，我的责任是什么？ A：买家代理协议是在进入市场购买房产时，签署的具有法律效益的合同，承诺买家与房地产经纪在特定期间共同合作。协议上会显示买家的权益与责任。当然，房产经纪和买家也可以不签署该协议。 一旦你成为某经纪公司的客户，公司作为受托人，对你的房产购买事宜负有责任，他需要遵循你的指示，保护买家机密信息，并注重保护客户利益。作为回报，买家也需要承担一些合约责任。 作为某房地产经纪公司客户，买家承诺只能通过该公司提交所有购房Offer，然后由该经纪公司代表买家与卖家或卖家代理人进行沟通。同时买家还同意配合房产经纪，提供准确的资金信息，表述自己的需求，甚至关于曾看中哪些房产，希望购买等此类信息。 在“买家代理协议”生效期间，即使买家完全靠自己选中了想要购买的房产，并且没有通过房产经纪提交购房offer，但是一旦卖家接受了offer，买家依然欠房产经纪公司佣金。如果买家在第一份协议仍然有效时签署了第二份“买家代理协议”，那么当购买房屋时，就很可能需要向两间经纪公司支付两份佣金。 买家代理协议是一份合约，与房屋买卖协议（agreement of purchase and sale）一样。买家需记住，在合同协议期内，你不是必须买房，可一旦提交了Offer并且被卖家接受，只要offer中所列的条件得到满足或者被取消，买家就有责任完成交易。 尝试不守信用取消交易的买家，将可能面对法律诉讼，以及被买方经纪公司（很可能还有卖方代理公司）要求支付佣金。 买家代理协议过期之后，如果买家在当初签协议时双方同意的一段时间之内，购买了买家经纪在协议期内曾展示过的房产，那么买家依然需要支付经纪人佣金。 作为买家，也需尽到自己的责任。因此我总会建议消费者在决定前至少约见3位房地产经纪，找到最适合自己的选择；并且在签署协议前，认真阅读理解其中内容；仔细检查房屋各方面特点，积极提出问题，并进行充分检测。

■多伦多市是大多区范围内外国买家最集中的区域（星报资料图片） 过去两年本国房价飙升，尤其多伦多及温哥华两地，很多人都将房价被推高的责任，归咎于外国买家。虽然加拿大统计局(Statistics Canada)去年底公布了非居民拥有房屋业权的数字，比例上并非如人们想像般可怕，但若只聚焦新建楼房市场，比例立即倍增。以多伦多为例，最近两年推出的新建住房，大概每10间便有1间是由非居民拥有。 去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)联合加拿大统计局，首次公布了海外买家在本国房地产市场所占比例。相关数据指，大多伦多地区的所有房产物业中，海外买家占3.4%，单独看多伦多市的话，该比例最高，达到4.8%。由于一直以来，海外买家都被塑造成推高本地房价、与本地人争房的洪水猛兽，所以当相关数据出来后，一些媒体的文章，以“外国买家不用再背黑锅”、“海外买家不是罪魁祸首”等为题。 不过，真实情况是否就是如此？ 根据加拿大统计局的结论，非居民在多伦多人口普查都会区(Toronto CMA)的业权拥有数量只属少数，他们在多伦多只拥有少数房产。资料显示，非居民在大多地区拥有45,277间住房，仅占大多地区住房库存的2.63%。在这超过4万间住房中，有29,091间在多伦多市内，即3.86%的多伦多住房，是由外国人拥有。可以说，多伦多市是外国买家最集中的区域，但越向外围走，这个比率便越少。 多市之外 烈市比例最高 多市以外的城郊市镇，非居民拥有住房业权比例最高的，是烈治文山市、万锦市和奥克维尔市(Oakville)。烈市有1,768间住房是由非居民拥有，比例是全市房屋总数的2.87%。万锦市虽然有更多楼房是由非居民拥有，共2,746间，不过占全市所有房屋数量的比率则是2.71%。排行第三的奥克维尔市，非居民拥有1,378间住房，占区内总房屋量的2.19%。 以上这些数字及比例，好像都说明外国买家并没在大多地区“肆虐”，亦不如想像般严重。不过，如果大家聚焦在新建住宅市场上，可能又会另作别论。 新宅市场是另一番景象 地产网站betterdwelling.com根据加拿大统计局的相关数据，制作了一份地图，显示了在2016至2017年间，于大多地区购买新建楼房的非居民人数与比例。该篇文章指出，非居民在本国拥有房产业权的情况并不普遍，亦不是大趋势，直至经济大萧条之后。如果单看2016至2017这两年间的新建楼房市场，会是很不一样的景象。 在多伦多人口普查都会区内，非居民购买了674间建于这两年的新建住宅，是这段时期总落成量的5.17%。当中有508间位于多伦多市，相等于该段时间总落成量的9.17%。亦即是说，差不多每10间售出的新建住宅，便有1间是被外国人买去。 从地图上看，除了多伦多市，非居民买家似乎较钟情东面和北面的城郊市镇。当中以皮克市(Pickering)、万锦市和烈市的比例最为突出。在2016至2017年间，皮克灵市虽然只有5间新建住宅被非居民买去，但由于期内只有80间新建造住宅发售，非居民业权的比例便高达6.3%。 华人聚居的万锦市和烈市受到非居民买家青睐，大家应该不感意外。在万锦市，该两年内建造的新房共有633间，被非居民买去的有36间，占总数的5.7%。至于烈市，364间新建住宅中，有17间被非居民购买，比例是4.7%。 此外，近几年新盘发展蓬勃的奥罗拉市(Aurora)，亦渐受外国买家欢迎。在该两年新建的315间楼房中，便有10间是被非居民买家买去，比例是3.2%。至于新近被《MoneySense》杂志评为加国最佳居住城市的奥克维尔市，于2016至2017年间建造的745间新屋中，便有25间由非居民购买，比例是3.4%。 虽然单看非居民买家拥有房产的比例以至购买新屋的比例，数字上好像不太惊人，但他们在加拿大住房可负担性的问题上，影响还是有的。根据统计局的数据，在多伦多人口普查都会区，本地居民拥有的所有住宅类型平均估值是72.8万元，但非居民业主拥有的房屋平均估值只是64.5万元。 ■非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓（星报资料图片） 喜购Condo 增加首置者入市难度 另一方面，非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓单位。在多伦多被非居民买去的物业，44%是共管公寓单位。多伦多市两成住宅都是共管公寓单位，被非居民买去的单位数量便占了7.2%。 以上这些数据都显示出，非居民在本地占据了比例不少的可负担住房，意味着购房预算不高的年轻家庭、千禧一代及首次置业人士，除了要跟本地买家竞争这些价格相对便宜的上车盘，还要与非居民买家竞争，无形中增加了入市难度。 事实上，统计局的这份数据，还有两个因素导致大家仍未能了解当前市场的真实情况。由于这次统计只截至2017年第二季度，中国新一轮资本控制的影响并未浮现。随着从中国汇出资金的难度增加，相信非居民买家在本国拥有业权的比例也会下跌。 更重要一点是，统计并没把预售楼花的资讯也包含在内。实际上，在海外销售的楼花数量，比重不低。由于建筑物并未完成，预售的单位并未被视作一个物业，所以亦没有被纳入非居民拥有物业的统计。在楼花市场上，不少人会在物业未落成前便将合同转让赚钱，跳过拥有业权的阶段。因此，非居民业权数字是大大低估了外国资金的影响。 GTA房屋所有权非居民比例 地区 非居民占比例% 住房总量 2016-2017年新建 多伦多市 3.86 9.17 皮克灵市 0.81 6.25 万锦市 2.71 5.69 多伦多人口普查都会区 2.63 5.17 烈治文山市 2.87 4.67 Oakville 2.19 3.36 Aurora 1.67 3.17 Mississauga 2.15 2.99 E. Gwillimbury...

■ 省独立咨询委员会发表中期报告，建议在农地房屋面积方面设置上限。资料图片 星岛日报综合报道   卑诗省政府今年初成立的一个独立咨询委员会，日前提交中期报告，建议农地上兴建房屋面积必须设置上限，并且建议加强惩处违例者。 今年1月份，省农业厅长布娴妮(Lana Popham)宣布，成立一个由9人组成的独立咨询委员会，负责就如何“振兴”农业保留用地(Agricultural Land Reserve，简称ALR)向省府提出建议，从而保护农地及鼓励农业，检讨范围包括农地上兴建房屋的大小问题。 咨询委员会近日向省府提交的中期报告，就立法及规管提出13项改革建议，其中建议政府在农业保留用地房屋面积方面设置上限。委员会指出，限制农地上房屋面积不单有助保护本地农业，更可有效防止炒风。 四分三省民支持加强执法 同时，委员会更建议省政府，加强对有关农业保留用地的执法，以及进一步惩处性质较轻微的违规情况。 根据委员会通过咨询所收集到的省民意见，占四分三表示，支持加强对农业保留用地上的执法工作。 现时，根据省府定出的市政指引，农地上建屋的面积为5,382平方呎。 去年，列治文市议会定立新附例，容许在逾0.5英亩的土地上，兴建最大10,764平方呎的房屋。 在这附例通过前，列市内有数十间超过1.5万平方呎的农地房屋，当中有房屋甚至超过2万平方呎。 此外，上述咨询委员会建议，政府应该禁止在农业保留用地上的水泥地温室内种植大麻。

■ 一份地产调查报告指出，加国有17%的婴儿潮人士，即大约140万人计划在未五年购买新居。加通社 星岛日报记者   据最新地产报告发现，加国有17%的婴儿潮人士计划在未来5年购买新居，有32%预期搬入柏文单位，这群代表140万名买家和卖家将会影响加国楼市。研究又显示，有59%的受访者倾向翻新旧居多于买新楼房居住。 加拿大皇家地产公司发表《婴儿潮人士趋势调查报告》，总裁苏柏(Phil Soper)表示，不能忽视这批潜在买家和卖家，对加国楼市带来的影响，他们由现时至2023年将会买卖居所，并会增加购买柏文单位的竞争力。 是次研究显示，细小的城市较大城市有更大的投资吸引力，因为有众多婴儿潮人士感到难以在大城市过退休生活。 子女迁出后搬入公寓居住 调查指出，44%受访者有孩子同住的，预期子女在21至25岁迁出；21%的人表示，预计孩子在26至30岁搬走；18%预计子女年过30岁才会迁出；9%认为孩子在35岁或以后才会分开居住，在卑诗省比率则是24%。 相比去年该公司研究千禧世代的报告，有14%新世代人士仍与父母同住。苏柏称，去年报告访问首次置业的千禧代，显示有众多年轻人仍居住在父母家里。此点可以确定婴儿潮人士容许子女成年后继续居住；当他们迁出，父母便寻找公寓单位。 调查问及退休计划，每5名婴儿潮人士有一人打算购买新居所，71%的受访者表示不会买新的楼房。有41%说在退休时会迁入较细小的寓所，52%未有换细屋的打算。 以省份的情况来说，安省楼价上升迅速，有49%的婴儿潮人士计划在退休时，搬进较细小的居所，也是各地区比率最高。有80%受访者自置物业，20%打算在未来五年购买新居。 近5成愿为子女付首期 此外，有50%婴儿潮人士愿意付出金钱，协助子女自置居所。这些人士中代子女付首期，有44%会支付房价25%。相对全国调查数字，有47%的受访者会资助子女买楼房。当中41%会支付房价25%以下；5%支付25%或更高的房价。   24%卑诗婴儿潮父母称 子女35岁前仍会同住 星岛日报综合报道 根据周三发表的最新一项研究结果显示，24%的婴儿潮出生父母相信，他们的成年子女在35岁前，会继续与他们同住，比率远远高于全国平均的9%，反映本省住房成本高昂的问题严重。 由加拿大房地产公司皇家立百基（Royal LePage）公布的研究报告指出，1946至1964年期间出生的婴儿潮父母中，24%预计，他们的子女至少到35岁后，才能够置业或自行租屋居住。卑诗省的比率远超于全国平均录得的9%，反映卑诗省住房成本高昂的问题。另有9%的受访父母相信，就是子女到了35岁后，他们也会继续与父母同住。   ■ 卑诗省有四分一的婴儿潮出生父母相信，子女在35岁前会继续与他们同住。网上图片   同时，54至72岁的受访卑诗省婴儿潮出生父母中，仅四成(42%)表示，愿意在财政上协助子女置业安居，比率低于全国平均(47%)5个百分点。是次研究也发现，七成的卑诗省婴儿潮出生人士拥有个人物业，低于全国平均（77%），也是各个省份中录得的最低比率。 宁售独立屋换流动资金 除此之外，近九成（88%)的卑诗省婴儿潮出生人士认为，购买房屋是一项很好的投资。不过，26%坦言，已经把超过一半的退休储蓄投放在房地产上。 皇家立百基Northstar Realty高级地产经纪特里蒂斯(Michael Trities)分析，越来越多本省婴儿潮人士，把名下的独立屋出售，转为居住在城市屋或柏文单位，从而获得一笔流动现金，作为日常生活或健康医疗上的开支。

■温哥华和多伦多的房屋销售量大幅下降。加通社 综合报道 加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据显示，多伦多及温哥华的房贷违约比率趋向平稳，满地可则有所下降。 导致“房贷违约”的原因，不只是借款者迟交或无法供款，还有可能是借款者无法售出房屋。如果借款者迟交或无法供款，但可以在30天将房屋售出，也不能算是严重违约。因此，当房屋市场炽热或出现“泡沫”，房贷违约率自然会降低。 一般而言，高金额房贷的违约率较高，因较高价房屋需要较长时间卖出，尤其是市场疲弱的时候。较低金额的房贷，也会出现相似的走向，但这类房贷对市况的反应较慢，违约率也会比高额房贷低。 多市低价房屋销量减但售价升 多伦多的高额房贷违约率保持不变；贷款余额高于40万元的房贷违约率目前为0.08%，在过去6个季度，违约率一直处于0.07%至0.08%之间。至于贷款余额低于40万元的房贷违约率，则持续降至0.11%。自2017年以来，多伦多的高价房屋销售量放缓。较低价的房屋销售量同样放缓，但价格却继续上升。 温哥华的情况与多伦多相似，贷款余额高于40万元的房贷违约率，在2017年第2季曾跌至0.09%，并在2018年第1季保持不变。贷款余额界乎30至40万元的违约率，则维持在 0.1%至0.11%之间。温哥华的高价房屋销售量在去年下降，价格较低的公寓类房屋（condos）最近的升幅亦有所放缓。 满地可的情况有所不同，贷款余额高于10万元的房贷违约率自2015年以来一直下降。满地可的房屋销售量持续录得温和增长，而这种增长趋势预期会持续。 市场人士预料，随着利率持续上升，持有房屋的成本亦有所增加。在多伦多和温哥华，由于房屋销售量大幅下跌，这些市场的房贷违约率在未来应会上升。

■ 有报告预测，大温及菲沙河谷区在8月份，将有8个预售项目推出市场。网上图片 星岛日报综合报道   根据加国一个房地产研究公司公布的最新数字显示，在市场传统淡静的7月份，大温哥华及菲沙河谷推出12个预售项目，涉及单位约有1,900个，其中占六成五已经售出。分析家指出，楼房需求维持坚稳。 房地产研究公司MLA Advisory报告显示，7月份共有1,921个预售单位推出市场，远超于6月份的572个，其中超过1,400个属于高层公寓单位。报告指，主要是一些项目在上半年出现延迟，至7月份才正式推出市场。 10月市选影响发展商策略 同时，上述报告预测，8月份大温及菲沙河谷区将会有8个预售项目推出市场，提供共1,045个单位，包括3幢混凝土公寓高厦，涉及预售单位共658个。其中位于本拿比市、由地产发展商Shape Properties推出的City of Lougheed，将于今个月推出新一期预售项目。 MLA Advisory更预测，2018年第三季及第四季，大温及菲沙河谷区将会有超过7,700个预售单位推出市场。 报告指出，暑假及即将于10月份举行的市镇选举，令部分地产发展商采取静观其变的策略，直至新一届地区政府尘埃落定。同时，受到即将举行市选影响，各个地区政府审批普遍出现延误，导致市场供应量低企。

■ Telus Garden已经售出。网上图片 星岛日报综合报道   位于温哥华市中心，并由加拿大电信巨擘研科Telus与发展商Westbank合作发展的大楼Telus Garden已售出，不过售出价及买家身分均没有透露。 Telus Garden坐落西摩街(Seymour St.)与理查兹街(Richards St.)之间的佐治西街(W. Georgia St.)，由研科与Westbank合作，斥资大约7.5亿元而成，包括一幢22层高的办公楼和44层高的住宅楼，并重新开发位于佐治街与洛逊街(Robson St.)，以及西摩街与理查兹街之间的大部街区。 研科一直以此大楼为傲。整幢建筑物在楼顶上设有太阳能电池板，还有其他环保建筑特色。在2015年9月，公司行政总裁恩特威斯尔(Darren Entwistle)亲自在该处举行记者会，庆祝大楼正式启用。 料出价研科难以拒绝 该宗交易在上周五随着研科公布最新的季度收益报告而悄然披露。然而买家的身分和金额未见说明。 新闻稿称，在8月，Telus Garden房地产合资企业接受了出价，此次出售在8月3日之后完成。 该物业从未挂牌出售，因此该交易很可能是有人主动提出，而价钱对于Telus Garden的业主来说，应是难以拒绝。 随着温哥华市中心可供发展的土地日益短缺，Telus和Westbank可能会收到好的价钱。 在去年12月，位于佐治西街1616号，距离Telus Garden仅10个路段的一幅土地，以2.45亿元售出。

CP24视频截图据CP24报道，多伦多市长候选人基斯曼（Keesmaat）今天早晨宣布，如果10月份在市选中胜选，将在未来10年内修建10万户“真正可负担的高质量”房屋单元。基斯曼今天早晨发表竞选演讲，演讲台上挂著写有“你住得起的房屋”的牌子。基斯曼说,  多伦多房屋市场陷入危机,  并希望通过增加廉租屋，会有助于解决问题。她表示,  会将市政土地解禁,  用来提供住房单位。至于将如何达到目标以及耗资多少，基斯曼尚未明确表示。此前，庄德利在争取连任多伦多市长时，只承诺十二年内，新建四万个单位。（智苏编辑）

星岛日报综合报道/网上图片 大温地产局（REBGV）周四公布最新报告指出，7月份住宅物业成交量再跌三成，至自从2000年以来同月新低水平。屋价则较一年前上升6.7%，其中本拿比北、高贵林、高贵林港及二埠等，更录得一成或以上的升幅。 据REBGV报告显示，2018年7月，包括独立屋、双连屋和柏文的各类住宅物业易手数量，共计2,070个单位，较2017年同期大跌30.1%，与10年平均比较则减少了29.3%。 大温楼市需求退减中 REBGV总裁穆尔(Phil Moore)分析，大温楼市需求正在退减，令到屋价上调压力减少，最明显是独立屋类别，但双连屋及柏文的需求则维持平稳。 7月份各类住宅物业楼盘共计有12,137个单位，比去年同期增加了32%。至于新挂牌物业则有4,770个单位，较一年前下跌9.2%。 独立屋价降1.5% 柏文售价升13.6% 屋价方面，今年7月大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数（HPI）综合基准价格（composite benchmark price）为108.75万元，较一年前上升6.7%。 其中柏文录得13.6%的按年升幅，基准价格达70.05万元。 双连屋价格同比上升12.1%，为85.60万元。至于独立屋7月份的基准价格，则比一年前微跌1.5%，为158.84万元。 另外，菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board，简称FVREB)周四公布7月份数据，显示房屋销售量录得今年单月最低纪录，仅有1,290个单位成交，比一年前下挫33.4%。同时，在7月份的易手住宅单位中，逾五成（53%)属于柏文或双连屋类别。 屋价方面，7月份独立屋基准价格为101.74万元，较去年同月上升5.3%。 双连屋价格为55.75万元，按年上扬14.7%。至于柏文单位则录得32%的按年升幅，基准价格为45.04万元。

■ 逾十分一加国人背负房贷，多数都是45岁以上人士。 加通社   星岛日报综合报道 加拿大房地产债务近年不断飙升，几乎达天价水位，究竟谁在借钱？根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）从信用评级机构Equifax获得资料显示，超过100万个千禧世代背着屋贷；更令人惊讶的是，还有更多年长的加人仍属背着贷款的房奴。 ■ 加人房贷按年龄分布图 根据Equifax报告显示，2017年底加拿大未偿还的按揭贷款总额为1.2万亿元，这比加拿大央行之前公布的1.49万亿元为低。不过两者都不包括私人抵押贷款，而这却是这几年借款人获得房贷金额的重要组成部分。 45岁以上国民占总房贷人数57％ 报告显示，每10个加拿大人就有超过一人拥有房屋贷款，2017年底的数字显示，加国房贷户总数594万。 最大的借款人是45至54岁之间，共达160.4万人；第二大群体是35至44岁之间，达154.4万人；35岁及以下的千禧代有100.9万人；换句话说，45岁以上者占总房贷人数的57％。 ■ 不同年龄层国民的房贷金额 不过，较年轻的加国人背负的房贷金额较高，35至44岁的加人共背负3,624亿元的房贷，这是房贷族群中最大的一环；45至55岁的房贷总额有3,260亿元。最值得注意的是，55岁以上的加人仍欠著高达2,770亿元的房贷。 当晚年还背着15.5万元的债务，这实在令人感觉五味杂陈。

■ 大温区居民普遍认为，目前正出现住房危机。 星报资料图片 星岛日报综合报道   根据周四发表的最新一项民意调查显示，九成受访者认为，大温区目前出现住房危机。究其原因，约八成半居民相信问题来自海外买家（见附表）。 ■ 大温住房危机原因 市场分析机构Insights West公布的民调结果指出，受访的大温区居民中，九成同意有住房危机问题，其中64%表示极为同意。同时，在租屋或年薪少于4万元的受访居民中，同意率更差不多达至100%。 84%受访者归咎海外买家 对于导致住房危机的因素，84%把问题归咎于海外买家，其次是人口增长（80%)、俗称“摩货”的影子转售(shadow flipping，76%)，以及洗黑钱(73%)等。 据Insights West总裁莫索普（Steve Mossop）指出，公众普遍对引致大温地区楼市升温原因存在误解。 事实上，还有许多其他因素正在影响着本地房地产市场，例如人口增长、移民政策、地区政府的土地用途规划政策，以及土地供应不足等。 是次民调更发现，楼价上升固然对租屋人士不利，但也并非所有拥有物业的业主均乐见楼价上升。 26%受访业主认为楼价上升有利 其中只有四分一（26%)受访业主认为，楼价上升对他们有利，三分一认为没有影响，其余四成(41%)更表示对他们不利。 Insights West于今年7月10至12日期间，透过互联网收集了大温区561个成年居民意见，是次民调误差率为正负4.1个百分点。