选城市 : 多伦多 | 温哥华
2022年08月15日 星期一 06:51:20
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地产投资

华裔女子花54万买个烂摊子,半年后让邻居大吃一惊!

台湾女子刘力嘉(Lichia Liu)与丈夫嘉斯(Christopher Guest) 在多伦多买符合自己想像的新家不容易。本来心仪的房子就不多,好不容易相中一个,抢offer又抢不过... 但最近一对在多伦多楼市竞价战中屡战屡败的夫妇,就另辟蹊径。成功用比叫价还低11万的价格,买到了东约克(East York)一幢荒废了18个月的百年历史两层高建筑物。然后亲自动手改建,将这间原本油腻肮脏的破产餐厅,打造成了一个让邻居羡慕不已的安乐窝。 台湾女子刘力嘉(Lichia Liu)与现任丈夫嘉斯(Christopher Guest)2015年夏天订婚后,开始在多伦多物色可供二人展开新生活的新居。由于刘力嘉希望能在家里开设文具和礼品公司,因此夫妻两人一直想要一栋一楼能开店,二楼能居住的房子。但没想到在多伦多找房太难,就算后来退而求其次,想要买一栋只用来居住的房子也不容易。 在某一次抢offer的竞价战中以30万元差额败北后,夫妻两人终于“面对现实”,想起了之前曾看过、位于Woodbine Ave.与Mortimer Ave.交界的一幢废弃的小楼。    这幢建筑物楼高两层,二楼是三间廉租睡房,而一楼以前是一间餐厅,破产后一直没有人接手,所有做饭的设备和厨房装修仍在,但积满了厚厚的油垢。    烂摊子 → 梦想中的新家 由于这栋楼实在太过脏乱,二人第一次看过之后完全没有打算要买。然而在抢offer一次又一次失败之后,他们开始认为这个物业也不算太坏。 这栋小楼最初开价65万,但刘力嘉发现这幢物业放盘18个月仍未能售出,决定还价至50万元,最终以54万元成交。    之后两人正式成为业主,接手这个名副其实的“烂摊子”,不仅要把商业厨房设备拆除,还得重铺屋顶和巩固地基,以及清理水渍等。建筑物荒废后一直无人打扫,他们修理期间更曾发现两只死老鼠。    二人原本打算用10万元翻新地下和一楼,但至今已用了15万元,除一般装修工程外,也包括将昂贵的天然气暖气改为电力暖气、清理地库的石棉、拆除烟囱和增建屋顶等,装修工程由2015年12月收屋后开始进行,直至去年6月接近完工。 由于二人都有设计的经验,所以他们自己扛起全屋的设计,包括在地面工作室中以砖头铺砌特色墙,把锡面天花板漆上白色油漆,再加上别具一格的悬挂灯具,为室内营造温暖氛围。全屋总共安装了43盏LED射灯。    二楼也进行了大翻新,3间小睡房打通成一间宽敞的主人房,有一边窗子俯瞰活拜大道。睡房和浴室开辟了横梁窗和两只天窗,务求加强采光。二楼还加建了现代化厨房并且开了3个新的窗户增加采光。 整项工程由嘉斯负责物色翻新师傅,刘力嘉在工作稍为空闲时也会披甲上阵。为了寻找旧木门,他们曾6次到二手店寻宝。    翻新工程完成后,不少邻居上门向二人道谢,感激他们为建筑物注入生气。他们更于去年9月邀请了60名亲友到工作室参加小型结婚派对。    如今夫妇两过着梦想中的生活,在新家里迎接预产期在加拿大日的女儿出生。而对于这个一手改造的新家,他们还有新的想法,有意再加建一层,划出3个房间,为未来的家庭成员开辟更多空间。   

加拿大楼市泡沫破裂 最大房贷商股价一日暴跌60%

早在2015年7月,就有分析师指出,加拿大房地产市场中存在的巨大泡沫已经揭开了冰山一角。当时,分析师预测,加拿大最大的非银房地产按揭贷款机构Home Capital集团的经营业绩中潜伏着较大风险,其中虚假房地产按揭贷款以及过于激进的贷款业务模型都会给这些不重视经济基本面的房地产按揭贷款机构产生巨大的冲击。 此后两年中,包括华尔街知名做空机构柯霍德斯(Marc Cohodes)在内的多名投资分析机构纷纷指出,股票投资者应当谨慎评估Home Capital集团在业务经营中存在的巨大风险。 如今,这些股票分析师警示过的投资风险终于爆发。随着加拿大最大房贷供应商Home Capital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后,本周三该集团股价一度暴跌超过60%以上,创下历史最高跌幅记录。这暴露出加拿大房市面临的泡沫破裂危险。 Home Capital 周三透露,向不具名的机构投资人借贷20亿加元(15亿美元),利息10%,但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师Jaeme Gloyn指出,若加上其他费用及支出,则Home Capital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5%,若借满20亿加元则其余贷款利率降至15%。 多伦多财富管理公司Baskin 总裁David Baskin 指出,Home Capital简直是借了高利贷,他们为了挽救财务报表基本上将收入夸大,我猜若非面临存亡关头,他们不会这么做。 此消息传出后,Home Capital集团股价大跌61%,创下2003年以来的新低,并拖累整个房地产按揭贷款板块全线下跌。其中,Equitable集团股价下跌17%,同时Street资本集团以及加拿大第一国家财务公司的股价也分别下跌13%和7.6%。分析师认为此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落标志着加拿大房地产市场的巨大泡沫终于开始破裂。 图注:加拿大Home Capital集团股价历史走势图 在Home Capital集团此次签订的紧急资金流动性协议中,分析师还发现了一些令人寻味的细节信息: 加拿大国家银行分析师Gloyn在研究报告中表示,根据合约规定,Home Capital集团需要对剩余借款总额支付10%的利息费用,还需要一次性支付总额高达1亿加元的不会退回的保证金,以及对没有使用的预备借款资金支付2.5%的利息费用。Home Capital集团首次借入的资金总额必须高达10亿加元,并对首次获得的10亿加元流动性支持资金支付22.5%的高额实际利率费用,这对于Home Capital集团是非常沉重的财务负担。不过,如果Home Capital集团决定全额使用这些补充流动性的预备借款资金,整体资金成本将会下降至15%。 图注:加拿大Home Capital集团股价走势图 本周三,Home Capital集团表示,集团此次签订的这项资金流动性协议目的是为了抵消Home Trust信托公司旗下高息揽入的储蓄资金余额大幅下降对公司业务经营产生的巨大冲击。从今年3月28日至4月24日,Home Trust信托集团旗下的储蓄资金剩余总额大幅下降5.91亿加元至14亿加元。同时,集团预计这种储蓄资金流入的情况还将延续下去。 本周三之前,Home...

高息是诱饵专向熟人下手 华裔损失超过10亿元

■ 夏其骢和费雷沙带投资者到水晶海滩地盘参观。 CBC图片 据加拿大广播公司(CBC)新闻部的侦查报道发现,超过120位大多伦多地区的华裔投资者,被一名可信任人士招揽,投资集资按揭(syndicated mortgage) ;资金其后被贷款予另一个有诈骗前科的男子,逾百人可能合共损失接近900万元。而有资深律师在审阅相关公司的合同后,认为投资者的总损失大大超过10亿元。这趟安省华人投资者损失金额,不过是该案的冰山一角。 安省退休人士Margaret Wong是其中一名投资者。她投资了四个集资按揭项目,合共用了20万元。她表示,所有投资金额现已化为乌有,她将要卖屋以清还信用透支贷款(line of credit)。她说:「(我们的)信任被利用,我们害怕再相信任何人。 」 登记按揭为30万 物业却仅值7万元 数年前,Margaret Wong出席一个由教友及注册按揭代理夏其骢(Dominic Ha)举行的投资讲座。她表示,透过PowerPoint幻灯片投射演讲内容,夏氏展现一个「非常美好的前景」:一个有百分之十二利息的短期贷款项目。 有关贷款实为一个集资按揭的一部分;借款人不向银行而透过多于一个的私人贷款人,筹集资金投资于物业。这次项目的借款人是位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商黑熊房屋( Black Bear Homes); 大部分项目涉及在伊利湖(Lake Erie)社区水晶海滩(Crystal Beach)翻新或兴建独立房屋和镇屋。 ■ 特许诈骗审查师瓦赛里奥  CBC图片 据特许诈骗审查师瓦赛里奥(Bill Vasiliou)称,集资按揭其实可以是正当的、合法的投资,以助发展物业;但同时也可人被利用,从中诈骗。 一般而言,每名集资按揭贷款的投资者,会借出少于物业价值的款项,使其可透过出售物业归本。但由夏氏招揽的投资项目,投资者合共借出金额却多很多。 瓦赛里奥在审视一份合约时,向CBC记者表示:「他们所登记的按揭为30万元,但物业价值仅为7万元。保障在哪里? 」在审视过黑熊房屋公司的集资按揭合约、分类账簿以及投资者的经历后,瓦赛里奥向CBC新闻部表示,他的意见是:「这是公开诈骗。」瓦赛里奥认为:「这些合约⋯⋯他们(投资者)被骗了。这些合约歪曲了事实,以乐观的语调,向投资者销售谎言。...

继安省之后 维多利亚也抵不住疯涨楼价 效仿温哥华征收PTT

■维市议会日前投票通过征收15% 海外买家税,但仍有待省府决定。资料图片 卑诗省维多利亚市议会日前已经通过,仿效大温地区向海外买家征收15%物业转让税(PTT),借以遏止该市不断升温的房地产市场。 维多利亚市议会以5:3票数通过动议,将向省政府提出有关要求,而省府将决定是否批准实施此税。 8月检讨措施后才有定案 省长简蕙芝(Christy Clark)周一表明,省府须要观察一年的楼市数据后,才决定是否在大温以外设立海外买家税。换言之,维市会否推出这项楼市「辣招」,最快要到今年8月后才有定案。 去年8月开始,省府向大温区海外买家征收15%物业转让税。推出新措施后,该区物业的外国买家明显减少,并且令到楼市降温。 安省4月20日推类似新税 不过,大温海外买家税却导致安省多伦多及维多利亚等地区房地产市场,在过去几个月变得炽热。至今年4月20日,安省政府宣布仿效卑诗省做法,推出类似新税。 有经济分析家指出,除了安省之外,维市是过去一年平均屋价录得双位数字升幅的唯一加国地区,增幅达20%。 同时,自从去年9月以来,该区涉及海外买家的房屋交易数字,更上升了一倍。 支持海外买家税的维市市议员洛夫迪(Jeremy Loveday)指出,维市住房成本和租金正在大幅攀升,令到居民越来越难负担。 不过,反对征税措施的杨格(Geoff Young)则表示,措施针对外国人,因此担心会出现类似昔日联邦政府征收人头税的问题。本报记者报道

苏利文支持多建房屋来抑制楼价

前温哥华市长、现任卑诗省自由党温哥华-福溪(Vancouver-False Creek)选区省议员苏利文(Sam Sullivan)表示,他支持将温市更多住宅用地变更土地用途(rezoning),用来兴建多户房屋,增加房 屋供应,以压抑高涨的楼价。 苏利文周一到访本报温哥华总办事处,会晤《星岛日报》卑诗版总编辑何良懋。他表示,在自由党执政下,本省成为本国唯一连续提出五个平衡预算案的省份,相信多数华裔会继续支持自由党繁荣经济的政纲,如果换党执政,势必带来危机。 面对温市高涨房价,曾任温哥华市长的苏利文认为,市府除将工业用地变更土地用途用来兴建住宅外,应允许将更多独立屋住宅用地变更土地用途,用来兴建更多城市屋或高层柏文,才能有效增加房屋供应。 另一方面,跨性别权益活跃分子奥杰(Morgane Oger)则为卑诗新民主党(NDP)温哥华-福溪选区候选人,成为加国三级政府中,首个获主要政党提名为候选人的跨性别人士。她将代表NDP在省选中挑战苏利文。图文:本报记者张文慈

列治文占用农地建豪宅再无可能

本报记者张誉报道 下周一市议会 全体表决 列治文市议会城市规划委员会周三晚初步通过「限制市内农地建造大屋」的建议。该建议预计将于下周一交给市议会进行最后的投票表决。 列治文市府今年年初就希望规管农地兴建「怪兽屋」,并进行公众咨询, 咨询已于3月中完结。市府周三晚展开城市规划会员会会议,时间长达5小时,超过150个市民参加。期间,市府职员提议限制农地房屋最大面积至5,382呎,但未有获得城市规划委员会认可。 1英亩以下农地建屋上限5,381呎 随后,市长马保定(Malcolm Brodie)引入新提议指,将小于1英亩的农地维持建屋面积上限5,381呎,1英亩以上就增加至17,630呎。城市规划委员会5位市议员成员对此投票表决。其中卢仙泳和史蒂夫斯(Harold Steves)投反对票。卢仙泳希望将上限增加多约50%,史蒂夫斯就希望1英亩以上的农地,房屋面积限制至约7,000呎。 其中三位成为,包括市议员麦乐田(Bill McNulty)、区泽光和麦菲露(Linda McPhail)则赞成马保定的提议。最终该项建议以3比2的票数通过。 不过,这并非最后表决,该建议将于下周一递交至市议会进行最后表决,届时非城市规划委员会成员的其他3位市议员都可参与投票。届时一旦通过就将成为最终议案,然后就是举行公听会,引入立法程序,最后成为市府附例。 列治文市府年初就有规管农地兴建大型房屋问题的想法,并为此进行公众咨询,咨询已在3月中完成。此外,市议会已在3月暂停市内所有农业保留地建筑房屋的申请。 据资料显示,过去市府每年平均收到15间农地建屋申请,但今年首3个月已经有45个申请。平均房屋面积是1.2万平方呎,最大有2.24万呎。

多伦多的独立屋被水浸,损失超过200万! 房屋保险为何不赔偿?

  想像一下,在你的房屋发生灾难性损失后,你向保险公司索赔,却被告知“这不在受保范围内,你不获赔偿”,你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子,地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来,独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险(Axa)和Intact保险公司拒绝了他们的索赔,于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道:“现如今,业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说,在某些个案中,“损害可能是灾难性的,道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于: 屋主的立场是,损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成,也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张,损坏是由于房屋的基础墙渗水而造成的,加上结构的一般物理性恶化,这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告,试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是:水浸损害与房子周边土地的坡度有关,以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现,房子里的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”,并且不包含在承保范围内。事实上,保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决,将案件提交给上诉法院。11月,由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时,他解释说:“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害,保险政策并非意味着对此类损失作出回应。” 他说:“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说,承保范围是突然或意外跑水,而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险(sewer back-up),要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的,一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者,所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿,尽管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在,有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水(overland flood)的赔偿,但此种offer还处于起步阶段。 这里的重点是: •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司,你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q:买房子时,我是否可以选择与律师合作,而不是聘用房地产专业人士? A:虽然安省法律规定,只有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外:如果律师提供法律服务,而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下,就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处,但是当你与房地产律师合作买卖房屋时,你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长,就像所有专业人士一样。 首先,房地产律师与地产专业人士一样,有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如,地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件,并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer,以确保该Offer保护你的权益,并作出调整以便更好地满足你的需求。例如,如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置(冰箱、洗衣机/干衣机、吊灯),告诉律师,请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作,包括: •检查房子产权,以确保卖方拥有这个房子,并能合法出售; •审核公寓的物业状况証明书; •确定物业上是否有留置权或政府工程令; •将定金存入信托账户直到交割; •在省土地所有权登记处登记房子转手; •就房屋的zoning提供建议; •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人; •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务,例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商,如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中,但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外,如果是卖房,地产商会要求所有人,包括律师,若在realtor.ca上打广告出售房屋,必须经RECO注册,并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同,有些律师可能将工作打包收取固定费用,也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈,决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

图书馆楼上建廉租屋 设施齐备惠及21个单亲妈妈家庭

■ 廉租柏文共3 层,拥有21 个单位。 图文:本报记者熊维瑛 温哥华东区新建成的公共图书馆周三亮相。图书馆楼上为新建的3层可负担柏文单位,提供给21个温市低收入单身母亲家庭,入住家庭每月只需支付约占月入30%的租金。 周三上午,包括温市市长罗品信(Gregor Robertson)在内近百人参加新图书馆落成典礼。新图书馆位于喜士定东街(E.Hastings St.)夹希特利街(Heatley St.),该图书馆是温市第一个以原住民名字命名的公共建筑。 ■罗品信表示,市府将提供更多土地兴建可负担住房。 该可负担住房项目由大温女青年会(YWCA Metro Vancouver)耗资1,002万元,在市府土地上建成。罗品信说:「温哥华现在亟需可负担住房,市府将继续敦促省府拨款,并动用市府可用的土地,为市民提供更多可负担房屋。」 租金为月入30% 191人轮候 新建柏文共3层,总面积为4,500平方呎,其中两卧房及三卧房的单位各10个,另有一个4卧房单位。 ■柏文单位设施齐全,配有公共休闲室。 柏文环境佳,部分房间为海景房,大楼配有公共洗衣房、室内公共休闲室、儿童玩乐区和一个户外花园。据大温女青年会住房服务及暴力预防副主席鲁伯特(Lisa Rupert)介绍,该柏文面向温市低收入单身母亲家庭,尤其侧重于原住民和伤障人士家庭,孩子需未满19岁,或者是24岁以下的大学生。 ■新建柏文还设有儿童玩乐区及户外花园。 租金因不同家庭而异,对于有收入且不需要接受福利援助的家庭,租金为收入的30%;对于接受收入援助的家庭,租金将为援助中的住所费用部分。 有需要的家庭可以通过大温女青年会申请入住。优良的环境和低廉的租金让该柏文单位供不应求,现有的21个单位已经全部租出,预计所有租客将在本月底入住,还有191人在轮候名单上。 大温女青年会还将为住户提供早期及法律教育,以及暴力预防和托儿等方面的服务和资讯。鲁伯特说:「现在最大的问题就是需求量太大而房源太少,我们正努力建造更多的可负担住房以满足有需要的家庭,帮助他们的子女走向成功,不再重蹈贫穷的覆辙。」

多伦多掀起卖房风潮?房主们纷纷卖房套现!

多伦多房市火爆,一说到房子大家第一个想到的都是买买买。但最近多伦多房市的风向标,似乎开始转向了卖卖卖。 据多伦多地产新闻报道,从上市的房屋数量上看,与去年同期相比,在2017年头两个半月,freehold house(独立屋,半独立屋和镇屋)上市量都还比较平缓,但是从3月第3个星期开始新挂牌上市量突然比去年增加了56%,3月第4个星期增加了45%,4月第1个星期更是猛增了62%,由2016年的2371间上升到 3845间。 多伦多房主开始套现 据The Canadian Press报道,多伦多居民Sarah Blakely与丈夫7年前,在多伦多一个地段不太理想的地方,咬牙买了栋30万元一层半的独立屋,当时她还觉得花了太多钱感到有些担心。 但就在前不久,他们发现自己的房子已经成了香饽饽,位于最热门区域之一,那些想要买独立屋的家庭愿意出三倍的价钱来买。于是他们卖掉了自己装修过的三卧室住宅,卖价超过100万。    Sarah Blakely觉得在房价高时将房屋兑现是个好主意,现在他们在房价低的渥太华买了面积是原来两倍大的房屋,而且不用贷款。 他们的房产经纪Josie Stern也表示,挑选现在这个时间点卖掉房子很正确,因为市场看起来在冷却。这家人现在再卖,就不见得能卖出这么高的价格了。 Stern说,“我们发现,很多人在搬离这个城市。” 她估计,她今年卖出的35户住宅中,三分之一不是换成公寓,就是搬到房价更可负担的城市。    多伦多地产最新数据也显示,希望落袋为安的卖家开始出手,多伦多低层住宅新挂牌上市量大涨62%。 其中约克区的房屋新挂牌上市量数目更是惊人,比2016年同期上升了75%。与低层住宅新挂牌上市量截然相反的是多伦多公寓市场。今年头两个半月,新挂牌上市量下降了21% ,3月第3周开始增加了11%,第4周增加了17%,而4月第一个星期则下降了1%。 买房 Vs 卖房 安省政府目前正研究压抑房地产市场过热情况,财政厅厅长苏善民(Charles Sousa)表示他将会与联邦财长莫奈和市长庄德利举行三方会谈讨论楼市现况,外界预期本月底的安省预算案或会公布相关措施。 地产经纪Josie Stern称,目前一些买家正推迟买房,等待新政策的推出。而那些买了房的人则急于将旧房出手,许多人现在接到的出价已经不像一个月前那么高。    不过虽然有不确定性,现在的房市还是卖方市场。她今年二月卖的最贵的一栋住宅开价200万,卖价还要高出575,000元。温哥华房产经纪Melissa Wu也看到同样的现象。 温哥华房价年年创纪录,现在很多温哥华买家开始套现,搬到周边有更大空间的小城市里去住。她最近替一对退休夫妇卖掉了一栋200万的百年老屋。他们计划搬到价格低于50万的公寓去居住。卖房多出来的收益就留给孩子们和用作退休基金。这户住宅售价在社区创下记录,但是却花了三周才卖掉,比去年长得多了。    Melissa Wu建议,多伦多的卖家应该在还容易卖房的时候开始考虑,不要失去机会。她说,“总有一天会变的,在回落之前卖吧”。不过她同时也警告说,试图套现的人也是有风险的,市场可能不合作。卖掉了房子套现,可能就买不回原来的房子了。 在楼市火爆但又充满变数的时候 买房还是卖房真的是一个很难抉择的判断 你怎么看?

多伦多夫妇买房奇遇记:花$100做明信片,结果省了$100000!

多伦多房价越涨越高,买不起房的人也越来越多。于是不少颇有创意的人选择了出奇招买房....有些时候,成效还真的不错。      多伦多一对名叫名叫Dan Jacob和Jessica Weisz的年轻夫妇就想出了一个和别人不一样的买房招数:仅花$100印制明信片广为张贴,最后真的私买成功,估计比加入抢offer之战省下了$100,000! 这对夫妇表示他们一直想要一间有挑高屋顶和工业设计感的Loft公寓,但在买房过程中深切感受到多伦多房市的疯狂,屡遭挫折之后突发奇想,夫妇两人于是想出打感情牌的招数,花$100印了700张明信片,把它们贴到12栋公寓楼每一个单元的门上。明信片不仅表示了他们有多喜欢这个公寓,还说如果有意卖房,请一起到咖啡店坐坐,好好聊一聊...   几周之后,他们收到了一些回复。Dan Jacob说,其中一名屋主是位年龄较大的妇女,当他们夫妇邀请她喝咖啡时,她坦言,虽然她一直在考虑,但并不是很想出售这个单元。 好在聊来聊去,他们夫妇和这位房主越聊越投机,这位房主表示她很喜欢他们夫妻,也喜欢他们讲的关于他们自己的故事,于是做出卖房的决定。    谈到这些打感情牌的故事,地产经纪Andrew Ipekian说他深有感触,曾经有一个卖家寄来一张全家福照片里面还有家中的狗狗,虽然这并不会影响销量,但是当两个买家价格相差不多的时候,卖家更倾向于将房子卖给一个良好的家庭。 而且许多卖家出于隐私考虑,不喜欢房屋公开日(Open House),不喜欢五十多个人来到他们的房子随意参观。一些买家也不想清空他们的房子再花钱做Stage。 不过地产经纪Andrew Ipekian提醒大家,私下买卖虽然可以帮助买家节省钱,但是在法律和技术方面缺乏专家指点需要更加谨慎。

外媒:中国房价暴涨时代真的过去了

4月18日,在实施重锤“限购令”满一个月之际,北京祭出了第12项房地产调控措施。这项措施貌似和购房者并没有直接的关系——北京市所有科研、工业、酒店等用地不能再更改规划为住宅,但实际上,这是对于房地产业精准而犀利的一针猛药。 自从“地王”变成一二线城市土地出让时的常态,变更土地规划从而调整房地产产品形态,几乎是开发商最大的依靠。在充分的市场竞争之下,高价买来的土地已经几乎完全没有利润空间。往往要等到实质开发阶段,开发商再私下做工作,用消防安全、增设幼儿园或菜市场等公共设施之类的理由更改土地规划,由此改变容积率或户型,争取到利润空间。 半个月前,一位在房地产业界深耕了近十年的从业者谈及这次全国范围内的限购时,曾带有几分忧虑地说,他最担心的是出台政策要求绝对不能调整规划,这将使得公司囤下的几块高价地彻底成为被高位套牢的烫手山芋。 在接连扔出11项调控措施之后,这项最被开发商担忧的措施在北京正式出台了。而且可以预期的是,在当下的形势之下,规划部门不敢铤而走险地打任何“擦边球”,政策效果在实施中不会打折扣。 至此,这一个月以内北京出台的调控措施,足以成为一个样本,用来证实市场上一个早已有之的猜测——作为拥有足够行政能力的一方,政府从来就知道房地产真实上涨的原因是什么,也完全清楚即使在货币政策不收缩的前提下用什么方式能够有效降低房价。以往的调控纷纷沦落为“空调”,只是因为不愿意下狠手。 如果梳理一下从3月17日起陆续出台的调控政策,会发现它不像以往那样是简单的三板斧。过去的房地产调控逻辑更多地是在用行政手段强制压低市场需求,抬高购房的门槛,使得交易量降低,再由此逼迫资金链紧张的开发商或业主不得不以略低于市场价的价格出售手里的房屋。 但是,上涨预期仍然在,宏观大环境也没有变化,再加之房地产业在GDP上所占的巨大份额,每次限购时都只是会造成微小的价格回落。能够坚挺过限购期的开发商或房主往往选择捂住房产,而缓降的房价则在不断刺激刚需购房人的神经。于是,每当限购刚刚放松,刚需们就迅速冲进场内,使得每次限购调控都变成下一次涨价狂欢的前奏。 此次调控,起初仍旧祭出的是这些老套路,二套房“认房又认贷”、离婚1年内购房按二套房贷执行、认定时缴纳个税标准从严等,都旨在抬高门槛,把资金不足的刚需排除在购房者之外。整治商办类项目,是堵住住宅限购后的下一个市场热炒题材。而教委对“学区房”的整治,则是与这一轮最疯狂的炒作题材针锋相对。因而,市场上对此并无太多担忧,甚至在开年房价疯涨的时候市场上就早早预判了调控的发生。在一项项调控措施落地时,这些早有预备的专业炒房人或开发商甚至会有“靴子落地”的安心感。 而值得拿出来重点说一说的是随后出台的一些政策,看似很微小很无厘头,却准确地打在了市场运行链条的潜规则上。 最大的招自然是今后5年和今年北京的土地供应计划。今年北京住宅供地1200公顷,以保障30万套住房建设需求。未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房拟建25万套房。同时,20万套在途的商品住房项目也在加快入市。 这个数字看起来并不大,2012年北京市公布的“十二五”期间供地计划为9300公顷,实际完成了6959公顷,比未来五年的计划供地数多出了将近1000公顷,而众所周知的是,由于各种原因,供地计划完不成的概率要远大于按期完成。但是,如果加上对人口膨胀因素的计算,这一供地数就多得有点吓人了。 过去的五年里,北京每年平均以增加70万常住人口的数量在迅速膨胀,而未来五年的人口增加数上限还没有超过150万。雄安和通州两处高度配置行政资源的人口疏解重地已经准备就绪。 在这种情况下新增的住宅加上原有的存量房,将对市场形成巨大的压力——不是需求端的,而是供给端的。这种情况在过往的调控中殊为少见,原因很简单:压制需求只能造成短期上的房价下跌,增加供给则更能直接有效作用于房价。一旦真的从供给端下手,就可以认定是开始“动真格的”了。 对中介的打击更值得细说。很多人难以相信的是,这轮房价上涨对于京沪深等以二手房交易为主的城市来说,中介的作用甚至大于开发商。举个例子,从去年年初以来,北京热点小区的中介就都是这样玩转市场的:找到想出手的房主,告诉他上一家同等户型的签约金额,之后提出独家代理房源,承诺在两个月内以高出上一家几十万甚至上百万的价格成交,并当场给出几千至一万不等的“独家代理费”,如果逾期未成交,“独家代理费”就归房主所有。对于卖主来说这是一次毫无风险的交易。如果成交了,能够坐享红利。即使没成交也没有太大损失,最多是把房子重新挂出去,而且还能得到一笔代理费。 用这种方式,几家大的中介公司几乎垄断了北京热点小区的全部二手房房源。而在一个单边上涨预期背景下的商品市场,一旦做到了货源垄断、渠道垄断后,中介的话语权就大得出乎人们预料。 此次调控中那些看似颟顸的禁令,如禁止出现“升值潜力无限”、“学区房”、“买一层送一层”等宣传词汇,禁止新房源比旧房源成交价高等,实际上针对的都是中介在渠道和货源上的垄断性。而措施则是最为狠辣的“一旦违令、立即封店”。从前在中介界的“上有政策下有对策”,在这次调控中变成了“毫无议价空间”。 实施半月间,北京已经查封了三十多家中介门店,并倒逼几家行业龙头做出了近乎苛刻的从业承诺。在北京使出第12招调控的同一天,在北京二手房市场占据近七成的链家做出公示:未来二手房主在挂出一个月之内要求涨价的话,这处房源将被无条件下架。这几乎是一个自断双臂的做法,是让中介商赖以为生的渠道和房源进行左右互搏,但这也是政策高压下想保持企业生存运转的唯一做法。 一个月内,市场预期已经冷下来了,但是房价仍在上涨。房地产市场调控的成效,并非短短一个月就能总结的。但可以看出的端倪和趋势是:如果已经将市场潜行若干年的潜规则端上台面,公开予以重拳。那么,房价暴涨的时代真的已经过去了。 不过,同时也能够印证的一点是:政府的期待始终是房价平稳或缓涨,甚至不排除会做好出现一定幅度下跌时的预案措施,但绝对不会真的希望房价出现实质下降,更不用说是大幅下跌。毕竟全国累计超过300万亿的房地产市值,已经和政府形成了短期内无法替代的密切关系,一荣俱荣、一损俱损。 这从陆续在31天之内凑足一打的调控措施上就可以看出:这是一套有着成熟逻辑的组合拳:先循常规、再补漏洞、继而捻死潜规则。而现在在政府手上,还至少有每年轮换调整学区、禁止某个时间段内成交(如两年)的二手房再度上市、调高最低过户计税价格等几张蓄而待发的牌可以打。 没有一次性打出所有牌,而是不断加码,这从一定程度上意味着:至今为止,政府仍然没有要彻底降低房价的意愿,但是抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显,力度也大于以往的各次调控。同时也会反向印证:一旦调控意愿减弱,政府也可以反向地给各项措施解锁,届时无须再行公布,只需要在执行过程中适量放宽就能够对市场形成缓慢而稳定的预期。 所以,最近总有人来问我还是不是应该买房,那我在这里统一回答一下:有自住需求,同时希望房子能起到保值作用的,就买。没有必要的自住功能,希望房子能够成为有效投资品的,别入场,小心因无法及时变现而造成资金紧张。因为房价暴涨时代已经过去,但上涨时代仍在继续。 作者:资深媒体人黎岩

多伦多正式开征海外买家税!究竟哪些人要交?

今天一大早省长韦恩联同安省财政厅厅长苏善民(Charles Sousa)及安省房屋事务厅长巴拉德(Chris Ballard)一起公布了多项控制大多区房价的措施,明天就生效! 1.征收15%的“非居民投机税” 韦恩表示,这个新税称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。如果房屋买家不是加拿大公民,也非永久居民,没有住在安省,也非加拿大公司,购房之后必须交15%的税,这项新政策将立即开始实施。 这意味着,从2017年4月21日起,中国买家想要在加拿大买房的话,100万加币的房子,要多付15万给政府...200万的房子,多付30万....300万的房子,多付45万.... 不过,韦恩也表示如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化 (比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人,申请到了枫叶卡),那么所交的税可以返还。 征税对象不包括加拿大公民和永久居民,但包括外国公司或外国实体(foreign entity)以及应纳税受托人(taxable trustees)。 以下几种情况可以豁免NRST: 1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士; 2)已经取得难民身份的人士; 3)本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。 不过,以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房,则不能豁免NRST。还有,如果涉及到的第三方为外国人,也不能豁免NRST。 (大金马蹄地区:用黑线圈起来的区域) Toronto Star表示,有消息来源声称“非居民投机税”的实施范围为以GTA为核心的所谓大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe):西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)直到加美边境。 韦恩强调,现在正是参考温哥华向海外买家征税的时机:「与早年相比,多市目前的炒楼情况与温哥华较接近。假如我们聆听经济师的说法,聆听想置业的省民心声,实在很快会明白情况已经失控,而我们必须采取措施。」 2.扩大住宅租金管制范围  韦恩今天在宣布对海外买家征收15%的非居民投机税的同时,宣布住宅租金管制措施(Residential Tenancies Act)的适用范围扩大到1991年之后落成的建筑物。省内各类出租物业的年涨幅不得超过2.5%。 省议会将修法,取消针对1991年之后所建房屋的豁免权,对所有出租屋“一视同仁”,即实施统一政策,以免房东乱涨租金。 根据1997年制定的 Residential Tenancies...

Concord Gardens South Estate 美景旺地 现正热卖!

由协平世博集团(Concord Pacific)发展的列治文最大型世界级社区项目Concord Gardens,首两座柏文已经落成,约400 位买家相继迁入,加上住客设施正陆续完工,包括部分户外园景及儿童游乐场,社区面貌已开始成形。     Concord Gardens位处温哥华与列治文交汇,只需5分钟车程即可经Oak Street 桥到达温哥华,而计划兴建的加拿大线Capstan Way 架空列车站也近在咫尺,步行可至多间餐厅、酒楼、家电用品、其他商家及大型超市百货,如Costco、T&T大统华、Superstore等,生活千般方便。Concord Gardens地处Sea Island附近菲沙河分流之地。风水大师戴天祥说,这是一块能够带来好运的旺地。     园艺建筑公司PWL Partnership和多次获奖的GBL Architects公司依势打造了一个独树一帜的社区──七万平方呎的园区内水道环绕,连通各个公寓楼的大堂,成为园区一景。       Concord Gardens七楝公寓楼都实现了最大限度的采光,并从各个角度展现周围的景致。同时,公寓单位的选择多样化。居住面积一居室从425平方呎到590平方呎不等;最大的三居室加书房的面积则高达1,155平方呎;城市屋是混凝土结构,而不是标准的木结构建筑,面积也更大,从1,159平方呎到1,242平方呎不等。协平世博负责销售的高级副总裁Grant Murray说,「我们尽力提供更多类型的户型。」     Concord Gardens的两层地下停车场采用半隐藏式设计,从外面看,放眼尽是社区园林景致,外观整洁。住客如想享用游泳池或运动设施,可从停车场通往,不用经过室外,设计卓越。住客可享用2 万平方呎的豪华住客俱乐部Diamond Club及康乐设施,包括恒温室内游泳池、健身中心、瑜伽及普拉提室、学习室、保龄球、篮球、羽毛球场、高尔夫、休闲游戏室、攀石墙、桑拿及蒸汽浴、水疗中心、豪华宴会厅、舞蹈室、私人放映室等。此社区更设有占地70,000平方呎的休憩公园,如此齐备的高端生活享受汇集一地,在大温哥华实属罕有。     Concord Gardens前四期已销售一空;最后一期,South Estates开发商预留全新园景珍藏系列,限量推出期待已久的2和3居室豪华套房,立即预订。详情请登陆:www.concordgardens.ca     Concord Gardens展销中心 地址:8511 Capstan Way, Richmond(夹3号路) 开放时间:每日上午11:30...

海外投资有风险:别被国外买城堡移民忽悠

北京中产爸爸因嫌学区房价格高愤而赴国外买房移民、北上广一套房可以在国外买城堡或岛屿……是不是隔三岔五的就被类似的故事刷屏?去国外买房移民真的这么容易吗?近日《金证券》记者走访多家海外投资中介,得到的结论是:别傻了,投资还差不多,想移民的大多数只是呵呵。 欧洲小国较容易 美国加拿大非常难 《金陵晚报》报道,最近一条被刷屏的消息是,花245万人民币就可以在法国卢瓦尔河地区买下一座城堡,附带一处私人深林,一个牧场,周边还有护城河环绕。最最重要的是这个城堡里有45个房间!形成强烈对比的是,245万在北上广连60平方都买不到。此前,被提及最多的一个故事是北京中产爸爸因嫌学区房价格高,愤而卖掉国内房子,全家赴美买房移民。 《金证券》记者注意到,在所有的国外买房移民宣传中,最常见的广告是:100万投资澳洲房产,300万投资房产加移民。 但南京一家海外投资中介的顾问告诉记者,仅仅“购房”是很难获得移民资格的,往往还需要其他条件。他介绍,“购房移民”难度相对较小的是诸如葡萄牙、意大利、塞浦路斯等有意吸引“移民”的国家,而美国、加拿大的难度非常大。以美国EB-5投资移民政策为例,此类签证每年只有10000个名额。要求是,需要在美国投资50-100万美元不等,并雇工10人以上,才可以拿到“绿卡”。“这个条件对一般人来说是很高的,没有几千万资产根本不要谈这个事。” 新富群体爱海外买房 投资也有风险 “现在海外投资中介宣传的海外买房投资移民,实际上是移民这个事可以忽略不计,主要是投资。”北京一家海外投资中介人士说。 前述南京的海外投资中介则直言,国内房价涨的太快,用北上广500万“蜗居”的钱,可以在国外购买很好的房产进行投资。“像澳洲300万的房子,年收益率此前大概在12%左右。投资的中国人中60%-70%仅仅就是投资而并不是移民。”他说。 采访中,国内一家海外投资中介告诉记者,演员沙溢、胡可夫妇就买了他们澳大利亚墨尔本项目的一处房产投资。 《金证券》记者了解到,在国外进行房产投资的主要是国内企业主、金领、炒房客等新富群体。 中信证券一位负责投资移民业务的人士告诉记者,现在国内一些机构还负责替投资者打理在海外的固定资产,承诺投资者在家什么不用管就可以获得稳定收益。“虽然有吹牛的成份,但确实说明现在机构对海外投资业务的服务越来越健全。”但他也提醒,毕竟是海外投资,投资者看不到摸不到,即便一年飞去监察一次,成本也很高。“移民不容易,投资也有风险。”

限量全新园景珍藏系列 还在等吗?

Concord Garden是列治文国际大型尚品社区,位于温哥华与列治文的都市汇点,步行可至众多品味商场和美食餐厅。社区内,引以为荣的7万呎大型公园是您晨曦和午后散步的最佳场所。占地2万呎的豪华会所Diamond Club, 拥有保龄球场、羽毛球场、室内游泳池、私人放映室等。能让您的生活更加璀璨精彩!限时推出期待已久的限量2和3居室豪华套房,详情点击这里或点击立即预订。

烈市崭新豪华府第2 River Green最新一期快将发售,坐拥菲沙河最矜贵一线水岸地段,大温哥华前所未有水岸华厦社区,实为梦寐从求的理想家园。 展销中心:5111 Hollybridge Way, Richmond 中文热线:604.613.2828 详情请按这里。

居住郊区省钱吗?可能比多伦多还贵

■不少置业人士近年选择房价较低的郊区购置物业。 星报资料图片 ■专家提醒假如居住郊区而继续在多伦多工作,驾车往返市中心的开支将会大增。 星报资料图片 综合报道 大多伦多地区房产价格近年暴涨,不少置业人士改为选择房价较低的郊区购置物业,有房地产代理认同郊区房价可能较易负担,但同时提醒家居住郊区的日常开支远高于城市,长远而言,迁入郊区未必真正节省开支。 多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)公布,大多伦多地区上月平均房屋价格升至916,567元,较一年前急升33.2%,令到愈来愈多买家退而求其次,把置业地点转移至偏远郊区。 房地产代理商Stomp Realty共同创办人史密斯(Erica Smith)表示,在3至4年前,只有约10%的置业人士选购郊区房屋,到今时今日打算到郊区置业的买家占去约一半,其中一些更迁居至距离多伦多超过100公里以外的巴里(Barrie)、基秦拿(Kitchener)或滑铁卢(Waterloo),不惜每天长途跋涉来回多伦多上班。Stomp Realty另一名创办人马加兰斯(Lorena Magallanes)指出,远离大多伦多地区的房产价格肯定较低,买家可以选择面积较大的居所。 市区服务设施一般较好 不过定居偏远的郊区可能要面对城市所不会遇上的额外日常开支,例如交通和托儿费用都会较高。专家提醒在长远计算下,迁居郊区未必节省大笔金钱。 打算置业的摩根(Jess Morgan)与丈夫在过去6年努力储蓄,希望有足够金钱支付首期,初尝业主滋味。他们在多伦多工作,但因应本身的负担能力,计划未来2年在较偏远的奥克维尔(Oakville)置业。他们的置业预算最多只有90至95万元,希望能够以较低按揭买入较大面积的住所,为日后生儿育女作准备。 专家提醒,类似摩根夫妇有意在偏远地区置业的人士,必须首先考虑交通费用大增,若果夫妇继续在多市市中心工作,他们可能需要拥有两辆汽车,代表着他们需要增加汽车保险费、汽油费和泊车费开支。此外往返工作地点亦需要更多时间,变相增加托儿开支。 除了偏远郊区的日常生活开支较高外,市区提供的服务设施略胜一筹,例如在教育、医疗护理、文娱活动种类和游乐场所等。因此置业人士应当在移居郊区前深思熟虑,以免将来后悔决定。 资料来源:加通社

击退40竞争者 中国人买下加国最古老度假村

Briars Resort占地135英亩。 twitter Briars Resort卖主薜巴特家族对找到合适的买家感到高兴。 Metroland 【加拿大都市网】 本报根据YorkRegion报道,安省Jackson's Point一间标志性的度假村Briars Resort本月底将迎来一位新的买家。经过一年多的全球调查,筛选了超过40多位潜在投资者,最后由一位陆姓中国买家R. Lu买下了这间度假村。 这间度假村是加拿大最古老的度假村之一,由薜巴特(Sibbald)家族管理了接近200年,有大约100多名的员工。 度假村占地135英亩,包括100多个历史性的酒店房间,18个洞的私人高球场和Red Barn土地。交易由中介公司Colliers International酒店经手,于4月底正式易主。 收购方案提出支持就业 度假村副总裁晓治薜巴特(Hugh Sibbald)说,从所有的收购方案来看,陆先生提出的计划,包括开发度假村,保护当地环境以及支持就业和社区,是所有买家中最适合的。 晓治薜巴特亦提到,卖给中国人让The Briars回归中国的根源。因为薜巴特家族的先辈法兰薜巴特(Dr. Frank Sibbard)当年正是用他在中国投资成功的收益,早于1878年买下了这块地产,为今日的度假村、酒店和高尔夫球场打下了根基。 交易后Red Barn土地将改建为娱乐活动场所,同时酒店还将新增房间。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

在多伦多买这几个区域的房子最有升值潜力!

【加拿大都市网】 多伦多房价一路涨,许多人都在想着买房,但是买哪里是一个大难题.... 像华人熟悉的地段好的社区:多伦多市中心独立屋均价已经超过250万;奥克维尔均价超过160万;万锦均价超过170万;列治文山均价也超过170万;旺市的均价超过了150万...所以虽然买房最重要的是Location, Location, Location, 但好的Location也不是人人都买的起。   日前加拿大金融杂志《Moneysense》公布了GTA最值得买房的25个社区,排名的指标从平均房价、房产交易的走势、经济的健康状况、相对于邻近城市或社区的房地产价值、租房市场价格以及对房地产专家和经纪的调查等方面。目前在大多伦多地区,买这几个区域的房子最有升值潜力! 从整体来看,在这25个社区中,其中22个在约克区,华人聚居区万锦有8个,列治文山有7个,奥沙华(Oshawa)有2个,多伦多市区有1个。 Pleasant View 多伦多最佳置业社区是Pleasant View,当地平均屋价为891,000元,但较周围地区便宜40%。Pleasant View地处北约克的最东北角,Victoria Park至404,Sheppard至Apache, 和士嘉堡接壤,是北约克最小的社区。  如果能在这里找到需要整修的房子算是不错的投资。随着Bayview-Bridle Path地区的扩展,这个地方很快就会受益。   区内有7个公园,7所学校,其中4所公立小学,1所初中。高中则跨区至士嘉堡,分割较为复杂,以Ernest为界,南为享有盛誉的Sir John A Macdonald高中,北为L'Amoreaux Collegiate Institute,由于有选择的权利,大部分华裔子女都有机会选择Sir John A Macdonald。 便利的交通是该区的又一大特点,无论是公车、地铁还是汽车交通,都有十分便捷的路径。Fairview Mall、Don mill/Finch路口的Skymark广场、Van Horne路口和Sheppard路口的Plaza是该区最近的购物、娱乐、餐饮场所。 East End Danforth 第2名是有Upper Beach之称的East...

加国园艺:用来装饰的浆果类植物

作者袁晓辉:媒体人、作家、园艺爱好者。 (http://www.ritagiang.com/) 【加拿大都市网】冬天有很多生浆果的植物很受欢迎,因为大部分是色彩鲜艳,而且是在多数花卉都已经萎谢的季节,有这些浆果就令人眼前一亮。而且圣诞新年的装饰物,很多都需要用到鲜艳的浆果作材料,所以这些浆果植物就更有市场。 著名的浆果植物有冬青Holly、Winterberry等,不过真去研究才发觉,原来能生浆果的植物还真不少。 这里介绍的不是专门种来吃的浆果,例如蓝莓、草莓、蔓越莓、黑莓、以及桑葚等,而多数是用来装饰的浆果类植物。虽然这一类也有些是可以吃的。   Elderberry 接骨木果 红接骨木果学名Sambucus racemosa,也是浆果很多的植物,而且也是冬天结果。通常是一大串上百个聚集一起,因为浆果太多,道致枝茎向下垂。接骨木的浆果多数是近乎黑色及深蓝色的。一般人喜欢种的是红色浆果类,这类又叫做Red Elderberry。 接骨木的浆果数千年来被很多民族(包括北美原住民及中医)用来药用,特别是治理关节炎。所以中文叫做接骨木,英文的俗名elder也有这意思。但一般食用味道就不好,而且生吃有毒。 接骨木一般是高7-18尺高的灌木,春天时开锥形细碎的白色小花,很能吸引蜂鸟及蝴蝶。红色浆果品种很适合做圣诞花环。 虽说粗生,也耐干旱,却喜欢肥沃的土壤,及不喜缺水。所以种时最好添些mulch在土面,平时也可以添加覆土。如果要施肥,不宜过多氮肥。 适当修剪可以维持树型好看,而且可以多些生花朵及浆果的枝子。平时任何时间都可以修剪,只要不剪去超过三分之一长度。为了不损害当年的浆果,最好在花蕾还未出现的早春修剪。 浆果生食有轻微毒性,处里过后,或制成果酱就无毒性。 因为品种不同,浆果颜色也不同,购买时最好选择自己喜欢的颜色。此外植株的高度阔度,抗病及抗虫害都可以有得选。 Redcurrant 红醋栗 红醋栗学名Roibes rubrum,与Gooseberry同科。原产地多数在欧洲,是很受欢迎的食用浆果,可以做果酱,做饼馅。另外还有黑醋栗,味道没有红醋栗甜。 一般是不高的灌木,最高7呎,叶子鲜绿,有些像小型枫叶,直接生在枝杆上。春季开花,夏季形成鲜红透明的浆果。 喜欢偏凉气候,也能容忍少许荫,不过多些阳光与炎热天气,会多些浆果,味道也比较甜。在天气炎热时,要注意浇水,不要让土全干。如果目的是要收成浆果,最好是定期施肥,及不时添加有机土,如堆肥土及动物粪土manure。 为了多些浆果,必须修剪,使得枝茎更为茂密。红醋栗及黑醋栗都可以盆栽,但就要注意排水孔要够大,土面一干就浇水,及多些阳光。 因为味道甜又好吃,因此要防雀鸟光顾,此外也容易惹一些飞蝇,像是gooseberry sawfly,所以要经常检视叶子,特别是叶子背面,如果发现,可以用一般药剂,如insecticidal soap。  Firethorn 火棘 火棘或叫做欧洲火棘,学名Pyracantha,是蔷薇科植物,与枸杞一家。一般是小型灌木,但最高可以长到6米(17尺以上)。原产地由欧洲西南部,一直到东南亚都有。 耐寒度介于6-9区之间,算是耐寒。而且非常粗生,不要怕种不活。因为易种,也经常被种成围篱。 夏天时会开大片小白花,吸引蜜蜂,秋天出现浆果,数目很多,很受雀鸟欢迎。浆果多数是橙色或红色,颜色鲜艳,远看似一团火,因此有Firethorn的俗名。而因为叶子边缘有细细的刺,因此名字中有thorn。  Sea Buckthorn沙棘 沙棘学名Hippophae,中文又名鼠李,是落叶乔木,被认为世界上最古老的植物之一,甚至早于银杏。 沙棘是很奇特的浆果植物,叶子狭长,浆果依附树枝而生,等秋天叶子掉落,只剩无数金黄色的果子,非常抢眼。 沙棘非常耐寒耐旱,适合美国农业部规划的3-7区生长。原产地在欧洲及亚洲都有,在中国的戈壁沙漠有其踪迹。而在欧洲就生长于海边,对于海盐忍受力很强,所以英文俗名有一个Sea字,而因为枝茎有很多小刺,因此名字中也有个thorn。其它俗名还包括:Sandthorn、Seaberry等,可见海边、沙漠都可以生长。而在古代,不论是中国或西方,都发现沙棘的树叶及果子对于动物是极富营养的食物,甚至可以治病,因此中国古时又称其为高山圣果。 古代希腊将沙棘喂马,据说马匹一吃就眼睛发亮,精神一振,而且可以即时增加体重,身上的毛也更发亮,这就是其学名的由来,因为hippo是古希腊的“马”,phaos就代表光亮。 沙棘的果实不仅味道甜美可以吃,而且营养丰富,维他命含量是一般橘子的10倍,抗氧化能力极强,也有消炎作用。而其叶子及花则有治疗风湿、肠胃溃疡、皮肤病、 降血压等好处。甚至可以治不孕症,实在应当多种。至于吃法包括做果酱、晒干后磨成粉、或做糖浆。而树皮、树叶都可以磨成粉后外敷,或泡酒后使用。 Oregon grape冬青葡萄 这是北美西岸土生植物,所以英文俗名叫做奥勒冈葡萄,是常绿开花小灌木,叶子青绿,边缘有锯齿,与冬青的叶子非常相似,只是在开出一串串鲜黄色的花,与蓝色浆果时,才看得出分别。其实学名Mahonia aquifolium中aquifolium的意思就是“叶子像冬青”,俗名还可以叫做Oregon grape-holly,一方面表示叶子真的像冬青,一方面要与真的葡萄划清界线。 冬青葡萄有两种,矮的M. nervosa只3尺高,高的(M. aquifolia)就可以长到8呎。 这植物其实与另一种灌木小孽木很相近,所以还有一个中文名叫小孽。这植物的根部含生物硷黄连素(所以有苦味)等,具有消炎、抗病菌、可帮助人体的免疫系统,很早就被中西方医学界制作药,用来清理血管、刺激肝功能、帮助清理肠胃、保养肌肤及治理皮肤病等,好处无穷。今天市面上还有很多用奥勒冈葡萄做的药剂出售。 冬青葡萄的浆果与其根部一样,也非常苦。不过加糖后做成食品(果酱)就非常美味,也可以做酒。 Snowberry 雪果/白浆果 雪果学名Symphoricarpos albus,顾名思义就是像雪一样白色的浆果植物,其它俗名还有waxberry,ghostberry表示白色浆果像鬼一样苍白。其实也有粉红色浆果品种Symphoricarpos x doorenbosii,浆果非常娇嫩。 原产地多数在北美及中美洲,不过这植物中有一种是生红色浆果的S. sinensis,主要原产地就在中国西部地区。这浆果植物的特色是,一团团浆果是聚集在一起生长,而且大小不一。 雪果的植株像一般小灌木,枝茎不整齐,春天开的白色或粉红色花很小,只有秋天出现的浆果比较吸引,而且这浆果会一直维持到冬天。 雪果非常耐寒,在第2-7 区都可以种。此外耐荫也耐旱,不过很易得白粉病、锈病,也很易在地面生出不会生浆果的根出条,要不时修剪。 至于白色浆果对人类有轻微毒性,但对于小动物及雀鸟就完全无害。不过鹿只就不会吃。