地产投资

根据城市发展研究所(Urban Development Institute，简称UDI)发表的最新一份房屋报告指出，大温的最新多户房屋供应量跌至历史新低，其中温哥华更是「零供应」，建议政府应该透过房屋政策，增加这类房屋供应。不过，有地产界人士则认为，应该从需求方面着手。 UDI公布的2017年首季市场研究报告显示，截至3月底为止，整个大温区可即时入伙的全新城市屋仅有16幢，而柏文单位也只有15个。据UDI总裁兼行政总裁麦克马林( Anne McMullin)表示，政府应该为更多人提供更多房屋。换言之，当局须要集中推动在捷运沿线兴建高层柏文大厦，以及增加城市屋、排屋、低层柏文、连幢屋及后巷屋等供应量。 地产业界认为应从需求入手 她补充说，导致供应短缺的主要原因，是目前住宅区规例中，严限独立屋占整体土地用途的85%，令到刚前来本地工作的新移居者，或是一般置业人士均难以找到「安乐窝」。麦克马林说，另一个问题是独立屋改为多户房屋的申请，往往要经过可能长达几年的咨询程序，这种繁琐的程序，令到推动多户房屋项目的时间较长。 另一方面，大温区地产经纪萨雷特斯基（Steve Saretsky）虽然同意目前楼市出现供求失衡，但他认为，解决问题应从需求而非供应方面入手。他指出，市场出现不少非理性需求，包括有能力购买多个柏文单位的「炒家」。本报记者

图片：Concord Park Blvd  买楼花的人排长龙，甚至提前几天就去连夜排队的消息，一直在被媒体报导。公寓开盘后，几小时卖光，也不是新鲜事。去年底，本拿比一个公寓预售，很多人提前5天就去排队了，不少人是受雇来排队的。今年开春以来，公寓的热度一直未减。 楼花销售火爆，到底是什么原因？ 笔者认为，现在独立屋价格太高，很难找到100万之内的，所以买房自住者和炒作者将关注的焦点投向付钱较少的楼花。楼花最大的优势是门槛低。先交10%到20%的定金，就可以拿到楼花。手里有钱的人，可以一下子买好几套。付的定金低，让想买的人容易筹到钱。如果大势向上，从买楼花到交楼的时间，房子价格一直往上走，买楼自住的会很开心买价比入住时的市场价低很多；价格上涨，炒楼花的也是颇有斩获。 年轻人和其他的首次置业者，因为刚需而买房，推动楼花市场往前走，留学生也是买楼花的生力军。建商也在推波助澜，出售楼花时，给经纪的佣金多，令经纪有动力投入较多的时间去推广。现在的一些公寓，面积户型越来越有吸引力，受到买自住房人士的追捧。 2005，2006年，买楼花很赚钱，投资者竞相购买。直到2008年发生金融海啸，很多楼花交房时贷不到款交不起房，开发商追究责任，不要定金都不行，买楼花的人才看淡了市场。去年下半年开始，楼花又火爆起来了。很多人炒楼花，就产生了泡沫。大温建了很多公寓楼，是否这么多人住？这是检验是否有泡沫的主要条件。如果公寓供过于求，价格就可能Hold不住。所以在楼花市场一路欢歌的现在，也要保持理性，有风险意识。 地大的房子升值快，是很多人的共识，但这种情况已经改变。大温地产局（REBGV）5月发布的报告指出：今年首4月，公寓及城市屋占整体房销的68.5%，较去年同期（58.2%)上涨10个百分点；过去3个月，公寓基准价格上升了8.2%，城市屋升5.3%，而独立屋则微升2.8%；4月份公寓基准价格为55.41万元，比一年前上涨16.6%；城市房价格则为70.18万元，较去年同期上升15.3%；独立屋的基准房价则为151.65万元，较2016年4月份上升了8.1%。从数据上看，公寓和城市屋，销售量增多了，占房地产销售的7成。无论是从最近三个月看，还是与去年相比，公寓和城市屋的升值幅度，都比独立屋更快。看来，不管投资还是自住，大温居民的观念都需要与时俱进了。文：刘毅 Jason Liu

加拿大楼市有没有泡沫？知名财经媒体华尔街见闻发表文章，对比了美加两国的数据： 加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751，881加元（约合559，123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。 与此同时，美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局（US Census Bureau）数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495，271加元（约合368，300美元）。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。以美元计的两国房价走势图。由此得出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示，加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅，疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

■专家提醒业主在考虑清还按揭或投资前，要考虑多项因素。 资料图片 ■进取的投资者较有可能赚得较高回报，但并非绝对。 资料图片   按揭利率接近历史低位，令不少业主会考虑应否提前清还按揭贷款，抑或用资金投资赚取更高的回报。有专家提醒，业主在作出决定前须考虑可承受的风险、还款年期等因素。 万锦投资机构Objective Financial Partners财务策划师希思（Jason Heath）表示，在理论上如果是一个长期及积极的投资者，进行投资应该胜过偿还债务。根据过往历史，加国股票回报在长远而言是高于平均按揭利率，但他提醒并非每个人都可以把所有资金一直保持投资于股票，以及不在错误的时机沽售股票。 低风险投资者应先还贷款 希思表示，相比起保守的投资者，一名较为进取的投资者即股票占投资组合不少于50%的人士，则较有可能会赚得较高的回报，但不能保证一定会赚得较高回报，不过如果业主的风险承受能力较低，就应该只偿还抵押贷款。 多伦多投资机构Industrial Alliance Securities投资组合经理迪高尔（John De Goey）说，优先考虑投资的人士亦应考虑要支付的费用。 一名投资管理费比率低于1%的交易所买卖基金（Exchange Traded Fund，ETF）投资者，其净回报可能比投资管理费高于2%的互惠基金（Mutual Funds）更为佳。 迪高尔表示：“投资产品的费用愈高，回报就愈低，因为费用蚕食回报。”他指出，另一个重要考虑因素是是否有投资加拿大注册退休储蓄计划（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免税储蓄帐户（Tax-Free Savings Account，TFSA），因为这可以享受退税或免税的好处。 勿忽视按揭年期违约风险 希思指出，最后一个不可忽视的考虑因素，是按揭年期和违约风险。如果是新业主，申请最长的还款年期，而且家中没有太多资产，就要考虑如果一旦遇上失业、死亡、配偶伤残时，偿还货款的能力。

■ 近年温市不少特色屋被拆毁，许多市民表示担心。网络图片 温哥华市政府就最新起草的特色屋(character home）规划激励方案和指南，举行公众咨询。市民可以在本周六，下周二和周三前往咨询地点就草案提问，并给予反馈。 特色屋是1940年以前兴建的，符合兴建时的整合及原始特色，未登记为温哥华祖裔的房屋。特色屋规划的目的是找到最佳办法，对独立屋规划区(RS)的特色屋进行保护。   草案包括：对特色房屋增加建筑面积，引进新的房屋户型（例如在住宅区之间的空地盖房，建造可多样转换住宅等），房屋分层，以及相关的宽松条件。草案目前未对新房屋的建设规范提出改变。 3场咨询会搜集民意 公众咨询定于： 5月27日上午11时至下午2时，在渥列治商场礼堂(Oakridge Centre Auditorium）； 5月30日下午5时至8时，在鳟鱼湖社区中心(Trout Lake Community Centre）格兰尤室(Grandview Room）； 5月31日下午5时至8时，在登巴社区中心(Dunbar Community Centre）112室举行。 民众欲了解更多相关的讯息，可登入网站vancouver.ca/characterhome-review浏览。本报记者

■ 罗品信、哈里森及罗姆，介绍温市廉租房屋兴建计划。 图文：本报记者李群 温哥华市政府周四宣布，提供8处市府拥有的地盘兴建约1,350个全新廉租房屋单位。市府承诺这些住房建成后，将以低于市场价格出租给中低收入人士，但就未有明确具体租金价格。温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）指出，今夏将对承建这些工程的发展商进行招标，届时可帮助确定各类房屋租金范围。他同时呼吁联邦及省府出资，帮助降低廉租单位租金。                                      这8处地盘位于温市不同地区（附表），总值7,250万元。周四上午，罗品信与温哥华可负担房屋机构（The Vancouver Affordable Housing...

4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的「非居民投机税」。其中特别规定留学生买房后，这15%的海外买家税是可以退的。只要1)买房后4年内成为公民或永久居民；或者2)留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年；或者3)工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。  结果在这个新政策实施1个月后，许多留学生才发现还是被坑惨了 这15%的税交出去容易，但稍一不留神就退不回来！ 多伦多大学中国学生学者联谊会（UTCSSA）外交副主席助理Preston Zheng在接受加拿大都市地产专访时称，这个政策的确存在黑洞。 黑洞1：拥有百分百业权才可退税 在多伦多买过房或是了解买房流程的人，应该都对“共同签署（co-sign）”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候，因本人的信用度不够，银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署（合征），才能获得贷款的批准，哪怕父母只占产权的1％，留学生占99％。 但若物业的拥有者，也就是这名留学生并非100 ％完全拥有产权（必须拥有产权），便不能满足NRST的退税资格。 （温哥华留学生李晶提集体诉讼，促省府停止征收海外买家税。资料图片） 满地可银行贷款专家王红雨在接受记者专访时证实：「拿学签、工签的非居民，我们要求必须将他们的担保人联名放上产权、联名上贷款。这个叫共同签署（co-sign）。 有一两个银行不要求共同签署，家长可选择做担保人（guarantor），就是说父母可用他们的收入作担保，但名字不上产权证。但大部分的银行要求父母和留学生的名字都需要写在产权证上，这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。 但是如果做贷款时，父母上了1%的产权。这意味着在国内的父母共同签署了这份不动产权，2年后父母也需要一起拿到加拿大枫叶卡，才能获得退税。 如果父母没有转成永久居民，哪怕留学生按时拿到了枫叶卡，也是无法拿到政府退税的。 黑洞2：交割日前学习时间都不作数 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知，一个购房者，在买卖进行时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，都没有资格申请退税。 同时，在新政生效后购买房产，从买房之日起一直到毕业，如果不足2年全日制就学，则也无法申请NRST退税。换句话说，如果你是正在就读的大三，大四的留学生，就不算满足两年全日制的条件，不能申请退税。 据加拿大财政部给出的明确答复：从交割日起开始计算，若买房之日起，购房者往后会继续全职读两年，即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。 不过，财政部工作人员也表示，根据此新规，现在还没有人满足申请NRST退还的条件，留学生申请退税至少也在两年以后。所以现在对于申请流程，申请方式没有任何指明性文件。 4月21日后没有枫叶卡的人想买房需要非常非常慎重 房地产律师王彩虹接受专访时称，“4月21日后这批没有身分的人要进入楼市，应该非常非常慎重，没有人能很有效地可帮到他们，除非现在银行说，爸妈做担保可不用上产权，只作担保人，产权还是学生的，还有就是全款买房可避免留学生贷款上的产权问题。” 对于那些父母拥1%产权的留学生，王彩虹表示，“99%产权和100%产权真的不一样。对于NRST退税来说，是非常糟糕的情况。因税局防止这种情况，就算只占1%也不能享受退税，哪怕你上了两年全职学校。现在按照政策，合同如果是4月21日前签的没事，4月21日后签，地产经纪应该提前和留学生讲清楚。 如果有经纪和银行为了成单而没和留学生说明可产生的后果，这样很不对。作为地产律师，到现在其实还未介入，因为在买房过程中，律师是最后介入的。首先，留学生要知道现在政策大调整，要很关注、清楚相关信息。如果没有十足把握贷款就不要考虑买房。这是最直接、最有效的方法。” 王彩虹称，对于大家都在观望的状态，“政府要的就是这个效果，你有担忧顾虑退不回来NRST，所以不买。至少当下NRST起了作用，至于可维持多久还不好说。到要退税那天有很多不可预见复杂事情，会不会顺利退回来是个未知”。 王续称，政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。如果留学生现在觉得买房自住成本太高，应考虑租房。实际上政府这政策出台，就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准，最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案，电话是1-866-668-8297。 NRST退税尚属纸上谈兵阶段，拿到枫叶卡再买房更可靠 对于留学生在NRST出台后的担忧和观望是否会影响房市，安省注册房产经纪Nancy Wang称，“我所在的地产经纪公司合作的律师事务所有律师助理近期有向我透露，至今一个多月，律师所一单需要缴纳NRST的单子都没有接到。目前我们服务的也多是本地买家。以此来看，海外买家和留学生目前的确是不会买房了。留学生和海外买家现在入市前更应当谨慎。” 王红雨也表示，自NRST出台后，整个房地产市场在观望。“这里面有很多错误的信息，大家也在不断地澄清。尤其是法律和税务方面。卑诗省土地转让税加了15％，而安省的NRST是一个新的税种，有史以来加拿大哪个省也没有，属于安省初创。截止到今天为止，还没有人符合条件拿回来NRST。 拿的时候会有什么障碍，遇到什么问题，大家都还没有过亲身体会。所以这就是整个市场比较茫然的地方。拿回来退税最快的也要一年，持工签的。这里面大家要注意，首先买的是自住房才行，投资房是不行的。 拿到工签，全职工作一年后也要依然住在房子里。政策是这么写的，到底到时候要什么文件，什么文件证明你还住在里面，什么文件证明你是全职工作等，这个还没有人去弄，大家都在纸上谈兵。”

■ 关慧贞要求市府与联邦合作，考虑购入奇化街105号地皮，或采换地方式，以保留华埠文化遗址。 图文：本报记者张文慈 温哥华市政府周二就备受争议的华埠高厦发展项目「105 Keefer」举行公听会，部分华裔居民到场抗议反对，更有高达180人登记发言。温东国会议员关慧贞在会上激烈反对兴建柏文计划，并要求市府与联邦合作，考虑购入该项目地皮，或采换地方式，以保留华埠文化遗址。由于发言人数太多，公听会将在周四继续进行。 公听会晚上6时举行，但唐人街关注组率先5时在市府外举行集会反对发展项目。为维持现场秩序，保安人员要求到处旁听市民需登记，才能登上市府三楼会议厅发言。发言者最多发言5分钟，市府提供翻译服务。公厅会由温市长罗品信主持，全体市议员均出席。 「高楼淹没文化遗址和华社精神标志」 关慧贞首先表明，她反对奇化街105号的土地用途更改申请，强调今年适逢纪念加拿大150周年国庆，华裔先祖对开拓加拿大贡献很大，却被歧视排斥，如今建商竟然选择在竖立着为纪念中国铁路华工和二战退伍华裔军人纪念碑旁，兴建楼高达118呎的建筑物，几乎淹没重要文化遗址和华社精神标志，令人非常痛心。 关慧贞表示：「如果市府一旦通过土地用途更改申请，将永远改变华埠，同时也将终结华埠。」她强调，希望市府带头，与联邦政府合作，购入该项目地皮或换地，以保留华埠文化遗址，并将项目百分百用来兴建低收入长者住房。                                            ...

■ 调查发现，45%千禧代业主首置时，要靠家人馈赠或借钱方式资助。资料图片 加拿大有24%业主在过去12个月曾经无法支付汽车或家电维修等突如其来的开支。宏利银行（Manulife Bank of Canada）最近的调查发现，有70%屋主承认，一旦利率上升令供款额增加10%将无力供楼。 宏利银行总裁兼行政总裁Rick Lunny表示，国民的平均房屋贷款上升11%至201,000元，但很多人没有能力应付加息、突然的开支或收入变化。当中尤其令人忧虑的是，有51%业主只有5,000元以下的贮备金，更有20%更是没有其他积蓄。屋主没有意识到利率如果上升1%，房屋贷款的供款额便可能增加10%。 调查发现，千禧世代（18至34岁）的业主财政最不稳。他们首次置业时有45%要靠家人以馈赠或借钱的方式资助，但贷款额也最高，平均达223,000元。他们在过去1年曾有32%入不敷出，比例较婴儿潮多出近一倍。当中有45%承认，如果家庭主要收入的人失业，3个月内便会出现供屋困难的情况。 作为千禧世代父母的婴儿潮（55岁以上）一代，有39%仍然背负房屋贷款，当中部分是为了帮助子女置业。宏利银行指出，他们最大的问题是房屋占资产比例太高，有41%人住屋占资产超过60%，更有21%人占超过80%，因此他们可能要卖屋或大屋换细屋才能应付退休后的生活。 Lunny说，无论是业主或一般家庭，要有足以应付3至6个月开支的贮备金。现时屋价上升，贷款额也更高，因此选择适当的房屋贷款极为重要，一个有弹性的房贷方式，可以让屋主改变供款额或暂时延迟供款，甚至遇到有需要时可以提取金钱，以应付突如其来的财政困难。本报记者

如果喜欢在家前后园裁种，可以自制堆肥材料。因为在生活垃圾中，就有约一半是能够归还土壤的厨余和花园废弃物，可当作肥料使用。   传统堆肥法就是把这些材料（大多数厨余和花园废弃物）放进堆肥箱，加上湿度、 空气、 热度及微生物，令其腐烂或分解，需时约3个月（夏季）或6个月（冬季）。 材料主要分「绿料」及 「褐料」。「绿料」包括厨余、粪便、新鲜草屑、没有结籽的杂草、蔬菜残余物、茶叶和茶包、咖啡渣。而「褐料」则包括撕碎的报纸/ 纸板、蛋盒、修剪下来的树木枝条、干叶树皮、碎蛋壳等。 步骤： 1. 首先，选择一个堆肥箱（至少1 米高、1 米宽和1 米深），而放置于有太阳照射的地方。 2. 在添加「绿料」后，再添放同等份量的「褐料」，主要有助于减少异味。然后交替添加，每层厚度不宜超过5-10cm。 3. 把堆肥箱覆蓋物，如塑胶盖或防水布，以防动物破坏或鼠患。 4. 定时对堆肥进行翻动和通风 （越频繁堆肥腐熟的速度就越快）。另外，材料越细碎，完成堆肥的速度就越快。    

■位于市中心的高级柏文Level Furnished Living。张文慈摄   温哥华市政府周五表示，致力打击地产发展商利用高级柏文作短期出租活动，并且证实其中一个违规发展商已经遭判罚款2.4万元。 本地英文传媒CKNW在今年4月首次揭发，有地产发展商把旗下高级柏文单位作短期出租。市府随即调查及跟进事件。 市府周五证实，地产发展商Onni已经就过去6个月的相关非法商业活动，缴付了2.4万元罚款，并且承诺不会再接受30天或以下的短租住宿。Onni被指利用位于市中心西摩街(Seymour St.)1022号路段的高级柏文大厦Level Furnished Living，提供短期住宿服务。 同时，另一个地产发展商彼德森集团(Peterson)，则被指在未获得相关商业牌照的情况下，把旗下位于阿伯尼街(Alberni St.)1128号路段的Carmana Plaza，作短期出租。Carmana Plaza已同意不再接受短租申请，但不打算取消已接受的短租预订。 除此之外，物业管理服务公司Vancouver Extended Stay则被揭发，把负责管理、分别位于佐治西街（West Georgia St.）1288号路段，以及阿伯尼街1200号路段的两幢市中心柏文大厦，用作短期出租。 根据温市现行附例，只有领有酒店或民宿等商业牌照的设施，才可以提供每次少于30天的短租住宿服务。 本报记者 相关报导

■ 列市市议会通过附例，限制农地上兴建房屋面积。 CBC 电视图片 经过激烈辩论后，列治文市议会周三晚上正式通过附例，限制农地上兴建房屋的面积上限。列市议会周三晚上以七对一，投票通过动议，限制在面积不足半英亩的农地上，建屋面积最大不能够超过5,382平方呎。 至于半英亩或以上农地，建屋面积上限则为10,764平方呎。市府职员原先建议面积上限为5,382平方呎。在周三晚的表决中，市议员戴嘉露（Carol Day）投以反对票，曾表态反对的史蒂夫斯（Harold Steves），则在投票前离开会议厅。 根据列市市府资料显示，自从2017年年初开始，在接获的房屋建筑批文申请中，占65%的房屋面积超过一万平方呎。本报记者

■ 20多名潜在买家日前参加物业速配约会，商谈可否合资买房。星报资料图片 大多区房地产市场持续火热， 日益高涨房价和紧缩的贷款政策，让「上车族」入市变得愈来愈难。 《星报》日前一则用「速配约会」（speed dating）方式，结识陌生人共同买房的新闻引起关注。 20多名潜在买家彼此见面述说需求，商谈可否合资买房。过去亲戚朋友合伙早已存在，如今陌生人合伙买房趋流行。本报记者文琪 组织该次物业速配约会的地产经纪Lesli Gaynor（图）接受《都市地产》专访时表示，她不仅想以此帮助难以置业的人共同对抗高房价、为部分人未来退​​休做投资计划，更想普及一种「社区（community）的概念，让兴趣相投的人能够生活在一起，彼此帮助，完成拥有房产的心愿。 「那怕是租房，很多情况下也是和陌生人同住同一屋檐下。和陌生人共同置业也不应算奇怪的事。 」                                ...

■ 法庭驳回温哥华市府，就缅街帐篷城所提出的禁制令申请。 CBC电视图片 温哥华市政府较早时向卑诗最高法院申请禁制令，要求法官批准把位于缅街(Main Street)的无家可归者帐篷城拆除，不过申请被法官驳回。该幅土地由温哥华市府拥有，空置了近20年。近年，无家可归者在该处搭起帐篷居住。 代表温市府的律师在庭上表示，市府有计划在该处兴建26个社区房屋(social housing)，故此有需要拆除帐篷城，否则市府的社区房屋计划无法进行。 无家可归者权益倡议团体指出，假如帐篷城内的无家可归者被迫离开，他们会无处可去，无处容身。 法官：市府未证会受「不可弥补伤害」该团体又称，供低收入人士居住的房间租金昂贵，倚靠福利金过活者在支付租金后，实在所余无几，同时市府的社区房屋兴建不足，庇护中心的床位也供不应求，无家可归者别无选择，只有栖身帐篷城。 经过审理， 最高法院法官沙马( Neena Sharma)周三认为，市府未能证明，倘若法庭不批出禁制令，市府会受到「不可弥补的伤害」。现时帐篷城住有大约50个无家可归者，预料会有越来越多人加入。 温市府就该项裁决发表声明，表示希望能和平解决问题，从而可以开展社区房屋计划，而外展职员正与卑诗房屋局合作，为帐篷城内的无家可归者安排栖身之所。本报记者

■ 列市议会昨晚继续就农地建屋面积问题，举行公听会。 列治文市议会周三就限制在农地兴建大屋的议题，举行公听会，讨论是否把面积小于半英亩农地的维持建屋上限5,382呎；超过半英亩的农地，最大房屋面积则为10,764呎。截止本报昨晚截稿时，市议会仍未作出最后表决。 市议会早在周一就该议题举行过一次公听会，由于发表意见人数众多，会议持续至第二日凌晨1时才结束。当时，市议员史蒂夫斯（Harold Steves）和戴嘉露（Carol Day）对建议中的建屋面积上限提出反对意见，认为建屋面积上限应该更低。 市议会周三继续讨论， 同样有不少市民到场发声。主张限制建大屋的民众多以保护农地为由，认为农地愈来愈少，如果建大屋，农地实际使用面积就会减少。还有人指，加强限制力度，就可避免有些人利用农地进行「地产炒卖」。 不过，也有人认为，没有限制的必要。有居民表示，理解市府限制大屋是让农地成为真正用于耕种的农地，而非让某些投机者，利用大屋来推高农地价格。但他们也指出，市府不应该通过限制房屋的办法鼓励农耕，相关部门应该为农民提供先进的耕种技术，从而让更多农民赚取更多利润。 周三的市议会讨论至晚上10时，仍未就议题作出表决。列市府年初就有规管农地兴建大型房屋问题的想法；市议会已在3月暂停市内所有农业保留地建筑房屋的申请。据资料显示，过去市府每年平均收到15间农地建屋申请，但今年首3个月已有45个申请。平均房屋面积是1.2万平方呎，最大有2.24万呎。图文：本报记者张誉

■ 枫树岭市府上周清拆部分「帐篷城」。CBC电视图片 一批不满卑诗枫树岭（Maple Ridge）市府清拆的市民，上周六到市府大楼示威，要求市府停止行动，并保障露宿者的生命安全。关注露宿者的组织，联同多名露宿者在市府大楼外集会，发起人指责市府，上周四违法驱赶住在「帐篷城」的露宿者，并且将「营地」用围栏封锁，担心万一营内发生事故，紧急人员将无法进入救人。 枫树岭「帐篷城」的发起人表示，「帐篷城」能够暂时为露宿者提供住宿地方，同时也能解决他们没有固定住址的问题。其中一名示威者表示，已经对市府声言会协助露宿者的说法感到厌倦，又指当局没有考虑过他们提出的建议，是因为市府看不起露宿者。本报记者

■ 资料图片 对于高贵林两幢楼龄较高的柏文业主来说，早前修订的《40号法案》(Bill 40)，让他们更容易把整幢柏文出售及获利，感觉就好像「中了彩票」一样。 据《温哥华商业》(Business Vancouver)杂志报道，该项于去年7月引入的《分契物业修订法》，容许分契物业业主较易解散业主立案法团，然后出售整幢物业及土地予发展商。 该两幢低层木结构柏文皆位于高贵林北路(North Rd.)，靠近高贵林天车站(Burquitlam Skytrain Station)，交通方便。由于该两幢柏文的业主都是全体投票赞成出售，即是毋须要法庭批准，所以在业主投票赞成出售后仅6个月，就成功售出。其中拥有36个单位的柏文以1,400万元售出，平均每个单位售价388,888元，另一幢48个单位柏文则以2,000万元售出，每个单位平均售价416,666元。 地产公司表示，该两幢柏文分别在1960年代及1970年代建成，楼龄分别大约是50年及40年，维修费高昂，而现在业主既可以「套现」，也可避免面对昂贵维修费的烦恼。本报记者

■ 仁人家园将在列市兴建廉价房屋，为12 个低收入家庭提供安居之所。仁人家园图片 宗教慈善团体仁人家园（Habitat for Humanity）大温区分会表示，计划建造的低收入家庭房屋中，位于列治文的6幢独立屋定于本月稍后动工兴建，预计一年后竣工，将可容纳12个家庭。 同时，该非牟利组织表示，面对炽热的楼市，廉价房屋需求越来越庞大。 共接获900份申请 仁人家园总干事库茨（Dennis Coutts）透露，他们接获的申请数量，较过往大幅增加。他补充说，自从去年6月份开始至今，仁人家园接获共900份申请。本月稍后，仁人家园将会在列市开始兴建6幢独立屋，每幢设有第二套间，可供12个家庭居住，包括劳工家庭、单身母亲家庭，以及一个育有3个子女的单身 父亲家庭。 该团体又表示，他们约于3年前从卑诗房屋局（BC Housing）以40万元购入土地，并且开始申请建筑及更改土地用途等批文。 仁人家园是个基督教慈善组织，致力为未能符合按揭申请的低收入家庭，兴建成本较低廉的住房。申请人必须符合低收入、家庭人口，或急需改善现有居住环境等条件。 寻找土地成最大问题 申请者毋须缴付首期及按揭利息，但须缴付相等于总收入三成的按揭，并且履行500小时的义工建屋工作。库茨表示，他们计划在大温区提供31个廉价房屋单位。不过，他指出，土地仍然是一大问题。他们正在通过多个创新途径解决，包括寻找善长捐出物业，以及要求城镇政府给予土地购买优惠等。本报记者

北京人老何有一个梦想，那就是在北约克拥有一套自己的住房。关键是，他的标准跟别人不太一样。 作者：Sam Feng Lu 帝国地产 原标题：一个北京人的投资故事 他的梦想之屋必须是环境优美，交通便利，举步就到公车站，想去图书馆一溜达就到。而且还得离著名校特近，自己有一个外孙子在北京一直念不好书，女儿想把那小子弄到加拿大来让姥爷好好管教管教，说好了一定要让他上私立学校。“不是透著咱家是土豪，而是听说加拿大的私立学校管得严。”这样一来，给老何找房子的标准就比较有讲究了，一句话，不是那麽好找的，特别是老何最后还加了一句：“俺家可不是巨款，总价不能超过180万哪！” 按照何家的要求，我们觉得北约克的Hillcrest Village社区比较适合他们家的未来投资方向。为什么？ 先说说这里的人文地理。Hillcrest Village位于北约克区东北角，与士嘉堡紧紧相联，区内山谷幽然，河水淙淙，时值暖春时节，满眼只见杂花生树，群莺乱飞。特别是那条静静的DON河不远不近地在幽谷中流淌著，更引人一阵阵思绪万千。这样的美景就在自己家门口，从国内的污染和雾霾中逃奔出来的老北京何先生怎不感慨良多！他在我们的带领下逛了一天之后，一拍大腿说：“成，我就在这一片儿选房吧！” 我们之所以带他到Hillcrest Village，除了这里风光独好之外，还有一个重要的原因，就是这里房子虽然也是北约克的“黄金地段屋”，但是由于历史原因和移民的因素，社区的房价一直在整个北约克地区并非太高，也就是属于价格洼地。听我这么一说，老何更来兴趣了，连连催我们为他选一些房源，并且尽快安排他去看房子。我们按照他的要求为他很快选好了十几套房子，这天一大早看房专车出发，拉着老何一家人兴冲冲地上了路，直奔北约克的Hillcrest Village。 很快老何一家就定下来了一套房子，当天晚上下Offer，成交的过程相当顺利。他们一家人很是高兴，并且说老何的女儿也很快就会来多伦多，要亲眼看一看这里的生活，顺便也看一看有没有什么投资机会。 很快何家大女儿从北京飞来了，一下飞机就问我有没有可能再帮她找一处房子，因为她想纯粹进行一次地产投资。我问她可有什么要求，她说非常简单，要离刚刚定下来的那套房子不远，学区要好，适合出租给国际留学生。价位么，也不要太高，最好在100万以下，如果好的话也不要超过110万。 按照她的要求，我们为她选中了一套房子。此房位于Don Mills和McNicoll之间，社区美丽如画，静谧如诗，一走进去就觉得处处鸟语花香，令人舍不得离开。选中的这套物业就在区内的Mentor Blvd街上，属于Semi-detached风格。屋子为后复式上下五层，面积大，卧房多，而且有两套独立的全套大厨房，特别适合对外出租。 进入114 Mentor Blvd，感觉像是进了一座理想之所，厅堂明亮，楼道宽敞，窗明几净，令人不由得生出一种读书的欲望。整个物业有11套房，其中卧房为4+2，每一间卧室都很舒适，充满了温馨的生活气息。卫生间一共3个，基本上与卧室相配套，这样一来就特别有利于租客使用，是一种典型的投资型房产设计。 这套房子之所以说是很好的投资物业，是因为它距离商场、车站、图书馆、公园、社区中心都相当近，可以说方便到了极点。从这里出发上404和401高速也在10分钟之内，相当便捷。更为吸引人的是，在这个物业的周围可以说名校林立，有著名的Seneca College，还有多伦多地区排名最靠前的希尔蒙特公校，著名的A. Y.杰克逊高中。至于华人青睐的私立学校更是抬眼便是，举步即到。这样的房子，怎不令一心在多伦多火热的房地产市场投资一把、分一杯美羹的投资者们，怦然心动！

飞燕草可能是多年生植物中最美丽的花卉，何况还是难得的天蓝色花朵，不论种在哪里都鹤立鸡群。 飞燕草属于毛茛科植物，原产地在北半球很广泛地区，及非洲高山上。Delphinium这名字来自海豚Dolphin，原因是每一朵小花的密管伸出去，很像一只飞跃的海豚。又有个俗名叫做Larkspur，目前这名字用来指较矮的一年生，后者很容易以播种子方式种植。 飞燕草一般适合3-9区生长，在北方是多年生，因为要经过冬天的冰雪期才能生长，所以如果种种子要先在冰箱内冰藏几星期。在南方只能当做一年生来种。 飞燕草以天蓝色的花朵最受欢迎，不过也有深蓝色、紫色、粉色及白色 (甚至黄色)，不过最好看都是天蓝色sky blue。而且一些新品种是复办花，也没有原始的单瓣花好看。 飞燕草的特色是高大，开花时平均都在5呎以上，而每一个花柱都有一两呎。花朵从下面开到上面，可以开两个星期以上。 特别适合乡下别墅式花园，在城市中的庭院如果种有飞燕草，立时就有了花团锦簇的感觉。而且非常适合插花，可以说是瓶插花中的贵族。 不过飞燕草不是那麽好种，经常在种了几年后就不再出现。说起来她比较挑剔。冬天太冷不是太有利，夏天太热及太干燥也不适合。遇到这情况别太失望，原因是园艺店出售的较高大的飞燕草多半经过配种，目的是给人当做cutting flower种植(特别是Pacific Giant品种)，只种一年，因此不太耐寒。种2、3年遇到特别冷的冬天，就夭折了。   种植 飞燕草多数在7月开花，因此可以在春天时买幼株移植，或是由室内播种后移植到花圃。植株间间隔大约一尺半到两尺间。 因为飞燕草一般都很高，而花柱又很重，因此种的时候最好先竖立支撑的竹竿。也有人用种草本牡丹的金属圈来固定。特别是在风雨之后，多数飞燕草会垂倒。 飞燕草喜欢松软排水好的土壤，同时也不喜欢太强的风及太多雨。所以种时最好选多阳光，但有挡风的位置，也就是向东或是向南的墙边，同时避免种在风口处，因为枝子很易被吹倒。特别在开花时，因为花朵的重量，很易歪倒。 此外，飞燕草与很多植物不同，喜欢稍微偏硷性土壤，种植前后可以在土壤中加一些石灰Garden Lime、木灰之类的中和剂。或是夏天时最好在土面加上几吋覆土mulch，最好是堆肥土，因为飞燕草很怕热，也很不喜过分干旱，覆土可以保湿。 虽然是多年生，却不能忽视浇水。干旱时必须浇水，原则是一个星期要有一寸的雨水。用水桶浇水，大约每一株要两大桶水。 种时稍加骨肥bone meal，之后可以添加缓效(粒状)平均肥，及粪肥manure一类有机肥。如果叶子发黄，有可能是不够肥。 秋天当叶子都枯萎时可以将茎剪到只剩几吋高。然后每3-4年可以掘出分株，分株时间最好是早春土壤刚刚转暖时。 种得好，每一株飞燕草会有两三枝以上花柱，如果你将刚谢的花柱剪去，有可能再生出新花柱，这样可以延长几个星期花期。   繁殖 最容易是每隔3、4年掘出来分株，时间在早春最好。 分株时可以见到内心部分干枯，最好是将四周围较新的芽株掰开另植。 种种子必须先将种子放在冰箱下层，大约4星期左右再种入小盆里。放冰箱时可以用潮湿的纸巾包裹，放入塑胶袋中，密封放入(纸巾潮湿就好，不要有水)。大约4-6星期后取出，照室内播种方式种在小盆内，保持高温及潮湿。 不过要知道，自己收集的种子种出来的花经常是与原株的颜色不一样。 一年生飞燕草不似多年生那样高大 插花 如果要剪枝插花，在下部花朵已开，上部还未开时剪枝，这样会一路开上去，可以维持一两个星期以上。 一年生飞燕草 有一种叫作Larkspur的一年生飞燕草，相对Delphinium就粗生得多了。而且一样好看，更好的是花期长，整个夏天都开花。何况蓝色的花本来也不多，所以更受欢迎。 一年生飞燕草没有多年生那样高大，但一般也有一尺半高。主要是蓝色、深蓝、及白色。 多数人种一年生飞燕草是直接将种子种到花圃，不过种子要先经过冷藏，就是放在冰箱中2个星期(冰箱下层，而非冷冻库)。最适当的方式是与一些潮湿的泥苔 peat moss，一同放在密封塑胶袋(装三明治的塑胶袋)，泥苔土有些潮湿就可以，不要多到滴水。在寒带，可以放在没有暖气的车房。 冷藏2周后可以直接在花圃落种。因为飞燕草不喜欢移植，所以如果要室内播种，可以种在泥盆内peat pot，然后连盆一起种在土里，否则就直接落种。但都要在无霜害危险之后。 发芽后每株之间要分隔10-12寸，如果太密要疏根，除去太密的芽。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。（http://www.ritagiang.com/）