地产投资

■ 不少育有子女的年轻家庭，因生活成本昂贵而选择撤离温市。 Metro图片 根据加拿大统计局(Statistics Canada)提供的最新人口普查数字显示，温哥华楼价及生活开支高昂，令到不少育有子女的家庭选择撤走；但对20余岁年轻人来说，温市仍不失为一个追求理想工作或学习机会 的好地方。 由2006至2016年期间，在温哥华25至34岁居民增加了21%，15岁或以下儿童人数减少4%，而35至44岁的居民则下调了9%。 20余岁青年乐于温市读书就业 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）指出，尽管不少35至44岁年龄层人士，因感到生活吃力而离开温市，但同时也有一批20余岁的年轻人，为了学业或开展事业而被吸引到该市居住。 卑诗大学（UBC）社会学系教授劳斯特尔（Nathanael Lauster）分析，若以温市及四周近郊地区整体计算，大温区仍然能够吸引年轻家庭选择作为安居乐业之处。 温市政府承认，育有子女家庭减少的其中一个原因，是受到温市住房问题的影响。因此，市府正在把房屋政策焦点，放在家庭和低至中收入居民。本报记者 【加拿大都市网专供稿件，请勿转载，侵权必究！】

■分析指出，卑诗省房屋需求在未来3年可望持续增加。资料图片 中央第一信贷联会(Central 1 Credit Union)指出，由于卑诗省楼市较预期更见坚挺，因此调低今年房销量及成交楼价跌幅，并估计随后两年将会录得升幅。 根据第一信贷联会周三发表的一份房地产市场报告指出，2017年二手房屋的成交量，将会较去年减少10%，低于较早时预测的17%跌幅。 同时，2018年和2019年的卑诗省房销量将会反弹。 今年卑诗中位价料回落2.2% 第一信贷联会首席经济师Bryan Yu分析，今年成交房屋中位数价格预料会回落2.2%，主要是交投活动由大温区转移至屋价较低的地区，加上独立屋及豪宅成交减少。因此，成交二手房屋价格下跌，并非意味着整体屋价下调。 他补充说，卑诗省成交房屋价格，在2018年可望攀升5.5%，到2019年则会录得3.1%升幅。 同时，上述报告指出，按照过去一年房屋存货急剧减少的趋势推测，未来3年的房屋价格将会持续上调，其中今年升幅主要受到温哥华岛及基隆拿等地区的带动。到了2018年和2019年，大温区楼市则可望重拾领导地位。 未来3年楼价将持续上升 中央第一信贷联会报告更显示，卑诗省楼市需求继续增加，主要原因包括：利率低企、经济发展良好、人口增长、人口结构转变，以及置业意愿等。 Bryan Yu更指出，省政府向大温区海外买家征收额外15%物业转让税(PTT)，以及联邦政府收紧房屋按揭政策等楼市「辣招」，发挥遏止楼市升温的效应，似乎正在减退。本报记者

■ 房屋问题是今次省选的一大议题，自由党的高利民与新民主党的尹大卫隔空交火。　 资料图片 随着5月9日省选投票日临近，卑诗自由党及新民主党（NDP）继续就房屋议题隔空交火。副省长兼天然气发展厅长兼专责房屋厅长高利民（Rich Coleman），指NDP提出的10年内兴建11.4万个房屋单位的计划不可行，难题之一是不知如何获得兴建这些房屋的土地。 NDP房屋事务发言人尹大卫（David Eby）反驳称，NDP的计划完全具可操作性，目前大温有很多空置地盘可供开发，关键是政府的理念及做法。本报记者李群 ■ 高利民 李群摄 NDP党领贺谨（John Horgan）上星期曾在本拿比宣布，NDP若执政将实施10年内兴建11.4万个房屋单位的计划，房屋种类包括合作房屋（Co-op House）、可供出租房屋、非牟利住房及商品住房等。 尹大卫称新加坡经验值得借鉴 高利民周二在三角洲出席一个社区活动时，《星岛日报》记者询问他对NDP房屋政纲的看法。他说：「他们（NDP）并无详细的计划，我不知道他们从哪里获得如此多地盘兴建这些房屋。 」高利民指出，自由党的计划是4年内帮助4万个首次置业者购房，目前已有超过千人透过省府的这项计划成功购房。另外，亟需住房者中多达省选传真9成是希望租住，目前卑诗有3万多长者在廉租屋系统中，省府每月都查看给予租客补贴的廉租系统，希望帮助更多人。 ■ 尹大卫  资料图片 尹大卫周二指出，温市小山区（ Little Mountain）及杰里科区（Jericho）等地都有长期空置未开发地盘，问题是执政者是否有兴建可负担房屋的理念。他说：「新加坡居民拥有房屋比例高达90%，他们的经验值得借鉴，关键是政府能否同相关方合作，更聪明利用土地。 」 他举例说，温市西端（West End）就有政府以政策鼓励开发商转去兴建出租房屋的先例。此外，卑诗专上院校被禁止贷款为学生兴建住房的政策，也需要改变。 尹大卫也反驳NDP计划将耗资多达270亿元的说法，他说：「如果我们兴建11.4万个房屋单位用作免费居住的房屋，当然会耗费巨资，不过这不是我们的计划。人们仍要购买或支付租金，关键是如何聪明运用资源。 」【独家稿件，请勿转载，侵权必究】

图中建筑地盘， 工人施工时意外凿穿含水层，温市府预料修理费接近1,000万元。 温哥华市政府称， 在大约两年前，有业主聘请承包商为他在克里斯戴尔社区(Kerrisdale)拥有的土地上兴建新屋时，承包商在工程期间凿穿了含水层，导致大量水和沉积物从地下流出，迄今仍未修理好，预料修理费近1,000万元，目前这笔费用已经超过了该处物业的价值。 本报记者报道 据加拿大广播公司(CBC)报道，在2015年9月，男子刘风林(Feng Lin Liu，译音)在他位于温哥华榉木街(Beechwood St.)7000号路段的一幅土地上兴建新屋，承包商为新屋装设地热换热系统（geothermal heat exchange）期间，意外弄穿物业底下的含水层，导致水和沉积物不断地涌出。经过一年半的时间，市府仍在进行修理，但已花了790万元，相信可能仍要多花200万元，即是总费用高达990万元才可修复问题。 副市政经理莫克里(Paul Mochrie)表示，这是一项十分复杂的工作。他又称，一俟修理工作完成，市府准备向刘风林取回修理费用。 修理费超过屋价 市府向业主追数 莫克里补充道，根据当局向刘风林发出的清除滋扰令，市府可以透过当作税项来取回该笔修理费。由于修理费用现时已经超过了该物业的价值，所以假如市府无法收回该笔费用，该物业可能会被出售，以支付费用。莫克里称，事件对邻居造成十分大的影响，暂时未确定修理工作何时才能完成。 【独家稿件，请勿转载，侵权必究】

加拿大最大的“另类”抵押贷款机构Home Capital Group并不是银行，而这已经成为了它的部分问题，因为他无法“造”钱外贷。该机构最初不得不通过吸收存款来获得资金，然后又通过其他渠道放出贷款。利用其子公司Home Trust，这家机构专门向风险贷款人提供高息抵押贷款，而这些风险贷款人往往信用有问题或者收入不稳定以至于无法获得按揭保险，从而被银行拒之门外，其中不乏次级贷款人。 自2015年骗子贷款(liar loans)被披露出来后，这类抵押贷款机构的处境更加艰难了。现在它正面临客户挤兑问题。上周四濒临破产的Home Capital Group获得了20亿美元的救助贷款，与此同时对方提出的条件也很苛刻。第二天，也就是周五，这笔交易的难题浮现出来——该公司必须用大量按揭贷款作为抵押。这是个艰巨的挑战。 这样大家将更清楚地知道“最后关头时内部人士怎样看待按揭贷款和作为抵押品的房子的价值”。加拿大房市和按揭贷款市场一刹那感到刺骨寒冷。 这就是整个体制开始坍塌的时候。 2015年7月15日，Home Capital曾宣布，高息无保险按揭贷款的总额已经暴跌16%，而较低息的经过保险的按揭贷款总额则减少了55%，此外，公司已经裁掉了一些不专业的经纪商。两天之内该公司股价暴跌25%。 2015年7月30日，在安大略省证券委员会要求下，自2014年9月开始秘密进行的一项针对“伪造收入信息”问题的调查的结果对外公布，骗子贷款因此曝光。受此影响，45家抵押贷款经纪商被叫停，而它们2014年共经手了近10亿加元的住房抵押贷款，相当于加拿大抵押贷款总额的12.5%。 这场丑闻迅速发酵恶化。 2017年4月26日，Home Capital宣布它正面临客户挤兑问题。截至3月底，其子公司Home Trust持有大约20亿加元通过向老储户承诺高息而获得的存款。然而这些客户现在要求拿回资金，且挤兑的速度正在加快。 该公司还披露了公司从安大略健康医疗养老金计划那里获得了20亿美元救助贷款，而该养老金计划拥有700亿美元的资产。这笔贷款将对Home Capital公司收益造成极大影响。因此这是一笔很昂贵的贷款。 作为交换，Home Trust将支付不可退款的的1亿美元承诺费，将被要求按照10%的利率支付第一部分贷款金10亿美元的利息。而没有贷出去的资金将按照2.5%的比率收取相关费用。如此一来，第一年10亿美元将耗费2.25亿美元的费用和利息。 其股价暴跌65%。 上周五，也就是4月28日，Home Capital又宣布周四客户又取走了2.9亿加元的存款，而周三则已经取走了4.72亿美元。这样一来其HISA存款仅剩下5.21亿加元，自3月底以来该指标已经暴跌75%。 罪魁祸首——抵押品的价值 4月28日，安大略健康医疗养老金计划首席执行官吉姆-克奥哈娜告诉记者，对于公司借给Home Capital的每一美元，后者将提供2美元的抵押贷款作为抵押品。因此，20亿加元贷款将得到40亿加元抵押贷款的支持。这样我们的资金安全才能得以保障。换言之，在克奥哈娜看来，1美元的抵押贷款可能仅价值50美分。 这就是这笔交易的主要情况。克奥哈娜在接受媒体采访时表示，他对抵押贷款的根本质量很放心，尤其考虑到有超额担保的可能。克奥哈娜指出：“破产亏损的情况相当极端。”

■有传多间公司有意收购Home Capital。 资料图片 据消息人士透露，私募基金阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management）、黑石集团（Blackstone Group）和中桥合伙公司（Centerbridge Partners）正研究收购加拿大按揭服务公司Home Capital（TSX：HCG）。 路透社引述不愿透露姓名的知情人士透露，加国资产管理机构Brookfield Asset Management和Fairfax Financial Holdings也有意收购Home Capital，该人士称有关的讨论正私下地进行。 股价受消息炒上收升逾11% 消息曝光后，Home Capital的股价昨日一度急升高达16%，最高达8.07元，收报7.75元，升幅11.35%。 知情人士表示，潜在收购者正在等候加拿大监管机构明日举行听证会的结果。安省证监会（OSC）近日指Home Capital涉嫌误导投资者，业界忧虑事件引发楼市信心危机。被指有意收购Home Capital的5间公司，未有回应有关收购的报道。 原订在今日收市后公布第一季业绩的Home Capital昨日宣布，推迟至本月11日收市后才公布季绩。在近三个季度中，Home Capital的储户存款持续流走，公司上周寻求紧急资金，取得20亿元的备用信贷额。 联邦财长莫奈（Bill Morneau）昨日表示，多伦多和温哥华楼市出现的危机，与Home Capital面对的困境，两间并无关连。他表示，这类公司在此市况下的确会面临挑战，但两间之间没有关系。

资料图片 来温哥华后，很多移民都会将买房子作为头等大事。买房时，他们需要了解加拿大的房地产运作系统。这个系统运作了很多年，很成熟，公平、透明、公正、依法办事，有很多条文规范买卖双方的行为。 首先，对各种解除条件要严肃看待。购房Offer绝非儿戏，Offer就是合约。在Offer中，要把验屋、贷款等条件写进去。写Offer是很严肃的事情，要事先考虑清楚要不要买。有人写了贷款的解除条件，不想要了就以贷不到款为借口。如果卖家是个较真儿的，发现银行批了贷款，就可以要求成交，卖家跟你打官司也不是不可能。 第二，解除条件后尽量避免悔约，否则会为此付出代价。有人买房子，解除条件交了定金，忽然不想要房子了。新移民需要了解的是，加拿大与中国体制不一样。按卑诗省的房地产成交程式，在解除条件交定金之前有一段可以反悔的时间，称为冷静期，这是保护买家利益的，验屋不合适也可以不要。交定金之前，买家要好好思量。把定金交到买家经纪的信托账户后，要拿回来情况就比较复杂了。 一般来讲，把定金拿出来有三种途径：一是正常成交后，买方律师将定金拿出来作为房款的一部分；二是买卖双方签同意书解除协议，讲明定金在双方之间怎么分，需要双方达成一致；三是打官司由法官判决，该给谁多少。 买家交了定金不要房子了，如果不能妥协，除非打官司，定金就拿不回来了。更坏的情况是，不仅拿不回来定金，还被卖家以损失为理由索赔，加拿大的法律是英式法律，根据损失定赔偿，如果有损失就可以索赔。卖家如果为了买另外一个房子而卖房，或许已经交了更多的定金，买家反悔，可能使卖家也买不成房子了。在卖家索赔的情况下，如果法官认定，损失的不仅是定金，买家就需要赔偿损失了。还有一种悔约的情况是，卖家不卖了。签好合约三个月后成交，市场大涨，卖家不卖了。买家可以起诉他，因为同样的房子更贵了。如果卖家不愿打官司，就需要赔偿买家。如果买方告上法庭，有证据证明损失，法官可能会判卖家补偿差价。 第三，对房产成交文件的检查不能忽视。有些买家为了在价格上更容易谈判，就不带经纪，遇到这种情况，笔者都会提醒他找律师帮忙看文件。买房用对方经纪帮忙成交，如果文件没看清楚，打官司都很难赢。作者：刘毅

台湾女子刘力嘉（Lichia Liu）与丈夫嘉斯（Christopher Guest） 在多伦多买符合自己想像的新家不容易。本来心仪的房子就不多，好不容易相中一个，抢offer又抢不过... 但最近一对在多伦多楼市竞价战中屡战屡败的夫妇，就另辟蹊径。成功用比叫价还低11万的价格，买到了东约克（East York）一幢荒废了18个月的百年历史两层高建筑物。然后亲自动手改建，将这间原本油腻肮脏的破产餐厅，打造成了一个让邻居羡慕不已的安乐窝。 台湾女子刘力嘉（Lichia Liu）与现任丈夫嘉斯（Christopher Guest）2015年夏天订婚后，开始在多伦多物色可供二人展开新生活的新居。由于刘力嘉希望能在家里开设文具和礼品公司，因此夫妻两人一直想要一栋一楼能开店，二楼能居住的房子。但没想到在多伦多找房太难，就算后来退而求其次，想要买一栋只用来居住的房子也不容易。 在某一次抢offer的竞价战中以30万元差额败北后，夫妻两人终于“面对现实”，想起了之前曾看过、位于Woodbine Ave.与Mortimer Ave.交界的一幢废弃的小楼。 　　 这幢建筑物楼高两层，二楼是三间廉租睡房，而一楼以前是一间餐厅，破产后一直没有人接手，所有做饭的设备和厨房装修仍在，但积满了厚厚的油垢。 　　 烂摊子 → 梦想中的新家 由于这栋楼实在太过脏乱，二人第一次看过之后完全没有打算要买。然而在抢offer一次又一次失败之后，他们开始认为这个物业也不算太坏。 这栋小楼最初开价65万，但刘力嘉发现这幢物业放盘18个月仍未能售出，决定还价至50万元，最终以54万元成交。 　　 之后两人正式成为业主，接手这个名副其实的“烂摊子”，不仅要把商业厨房设备拆除，还得重铺屋顶和巩固地基，以及清理水渍等。建筑物荒废后一直无人打扫，他们修理期间更曾发现两只死老鼠。 　　 二人原本打算用10万元翻新地下和一楼，但至今已用了15万元，除一般装修工程外，也包括将昂贵的天然气暖气改为电力暖气、清理地库的石棉、拆除烟囱和增建屋顶等，装修工程由2015年12月收屋后开始进行，直至去年6月接近完工。 由于二人都有设计的经验，所以他们自己扛起全屋的设计，包括在地面工作室中以砖头铺砌特色墙，把锡面天花板漆上白色油漆，再加上别具一格的悬挂灯具，为室内营造温暖氛围。全屋总共安装了43盏LED射灯。 　　 二楼也进行了大翻新，3间小睡房打通成一间宽敞的主人房，有一边窗子俯瞰活拜大道。睡房和浴室开辟了横梁窗和两只天窗，务求加强采光。二楼还加建了现代化厨房并且开了3个新的窗户增加采光。 整项工程由嘉斯负责物色翻新师傅，刘力嘉在工作稍为空闲时也会披甲上阵。为了寻找旧木门，他们曾6次到二手店寻宝。 　　 翻新工程完成后，不少邻居上门向二人道谢，感激他们为建筑物注入生气。他们更于去年9月邀请了60名亲友到工作室参加小型结婚派对。 　　 如今夫妇两过着梦想中的生活，在新家里迎接预产期在加拿大日的女儿出生。而对于这个一手改造的新家，他们还有新的想法，有意再加建一层，划出3个房间，为未来的家庭成员开辟更多空间。 　　

早在2015年7月，就有分析师指出，加拿大房地产市场中存在的巨大泡沫已经揭开了冰山一角。当时，分析师预测，加拿大最大的非银房地产按揭贷款机构Home Capital集团的经营业绩中潜伏着较大风险，其中虚假房地产按揭贷款以及过于激进的贷款业务模型都会给这些不重视经济基本面的房地产按揭贷款机构产生巨大的冲击。 此后两年中，包括华尔街知名做空机构柯霍德斯(Marc Cohodes)在内的多名投资分析机构纷纷指出，股票投资者应当谨慎评估Home Capital集团在业务经营中存在的巨大风险。 如今，这些股票分析师警示过的投资风险终于爆发。随着加拿大最大房贷供应商Home Capital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后，本周三该集团股价一度暴跌超过60%以上，创下历史最高跌幅记录。这暴露出加拿大房市面临的泡沫破裂危险。 Home Capital 周三透露，向不具名的机构投资人借贷20亿加元(15亿美元)，利息10%，但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师Jaeme Gloyn指出，若加上其他费用及支出，则Home Capital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5%，若借满20亿加元则其余贷款利率降至15%。 多伦多财富管理公司Baskin 总裁David Baskin 指出，Home Capital简直是借了高利贷，他们为了挽救财务报表基本上将收入夸大，我猜若非面临存亡关头，他们不会这么做。 此消息传出后，Home Capital集团股价大跌61%，创下2003年以来的新低，并拖累整个房地产按揭贷款板块全线下跌。其中，Equitable集团股价下跌17%，同时Street资本集团以及加拿大第一国家财务公司的股价也分别下跌13%和7.6%。分析师认为此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落标志着加拿大房地产市场的巨大泡沫终于开始破裂。 图注：加拿大Home Capital集团股价历史走势图 在Home Capital集团此次签订的紧急资金流动性协议中，分析师还发现了一些令人寻味的细节信息： 加拿大国家银行分析师Gloyn在研究报告中表示，根据合约规定，Home Capital集团需要对剩余借款总额支付10%的利息费用，还需要一次性支付总额高达1亿加元的不会退回的保证金，以及对没有使用的预备借款资金支付2.5%的利息费用。Home Capital集团首次借入的资金总额必须高达10亿加元，并对首次获得的10亿加元流动性支持资金支付22.5%的高额实际利率费用，这对于Home Capital集团是非常沉重的财务负担。不过，如果Home Capital集团决定全额使用这些补充流动性的预备借款资金，整体资金成本将会下降至15%。 图注：加拿大Home Capital集团股价走势图 本周三，Home Capital集团表示，集团此次签订的这项资金流动性协议目的是为了抵消Home Trust信托公司旗下高息揽入的储蓄资金余额大幅下降对公司业务经营产生的巨大冲击。从今年3月28日至4月24日，Home Trust信托集团旗下的储蓄资金剩余总额大幅下降5.91亿加元至14亿加元。同时，集团预计这种储蓄资金流入的情况还将延续下去。 本周三之前，Home...

■ 夏其骢和费雷沙带投资者到水晶海滩地盘参观。 CBC图片 据加拿大广播公司（CBC）新闻部的侦查报道发现，超过120位大多伦多地区的华裔投资者，被一名可信任人士招揽，投资集资按揭(syndicated mortgage) ；资金其后被贷款予另一个有诈骗前科的男子，逾百人可能合共损失接近900万元。而有资深律师在审阅相关公司的合同后，认为投资者的总损失大大超过10亿元。这趟安省华人投资者损失金额，不过是该案的冰山一角。 安省退休人士Margaret Wong是其中一名投资者。她投资了四个集资按揭项目，合共用了20万元。她表示，所有投资金额现已化为乌有，她将要卖屋以清还信用透支贷款(line of credit)。她说：「(我们的)信任被利用，我们害怕再相信任何人。 」 登记按揭为30万 物业却仅值7万元 数年前，Margaret Wong出席一个由教友及注册按揭代理夏其骢(Dominic Ha)举行的投资讲座。她表示，透过PowerPoint幻灯片投射演讲内容，夏氏展现一个「非常美好的前景」：一个有百分之十二利息的短期贷款项目。 有关贷款实为一个集资按揭的一部分；借款人不向银行而透过多于一个的私人贷款人，筹集资金投资于物业。这次项目的借款人是位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商黑熊房屋（ Black Bear Homes）； 大部分项目涉及在伊利湖(Lake Erie)社区水晶海滩(Crystal Beach)翻新或兴建独立房屋和镇屋。 ■ 特许诈骗审查师瓦赛里奥  CBC图片 据特许诈骗审查师瓦赛里奥（Bill Vasiliou）称，集资按揭其实可以是正当的、合法的投资，以助发展物业；但同时也可人被利用，从中诈骗。 一般而言，每名集资按揭贷款的投资者，会借出少于物业价值的款项，使其可透过出售物业归本。但由夏氏招揽的投资项目，投资者合共借出金额却多很多。 瓦赛里奥在审视一份合约时，向CBC记者表示：「他们所登记的按揭为30万元，但物业价值仅为7万元。保障在哪里？ 」在审视过黑熊房屋公司的集资按揭合约、分类账簿以及投资者的经历后，瓦赛里奥向CBC新闻部表示，他的意见是：「这是公开诈骗。」瓦赛里奥认为：「这些合约⋯⋯他们(投资者)被骗了。这些合约歪曲了事实，以乐观的语调，向投资者销售谎言。...

■维市议会日前投票通过征收15% 海外买家税，但仍有待省府决定。资料图片 卑诗省维多利亚市议会日前已经通过，仿效大温地区向海外买家征收15%物业转让税(PTT)，借以遏止该市不断升温的房地产市场。 维多利亚市议会以5：3票数通过动议，将向省政府提出有关要求，而省府将决定是否批准实施此税。 8月检讨措施后才有定案 省长简蕙芝(Christy Clark)周一表明，省府须要观察一年的楼市数据后，才决定是否在大温以外设立海外买家税。换言之，维市会否推出这项楼市「辣招」，最快要到今年8月后才有定案。 去年8月开始，省府向大温区海外买家征收15%物业转让税。推出新措施后，该区物业的外国买家明显减少，并且令到楼市降温。 安省4月20日推类似新税 不过，大温海外买家税却导致安省多伦多及维多利亚等地区房地产市场，在过去几个月变得炽热。至今年4月20日，安省政府宣布仿效卑诗省做法，推出类似新税。 有经济分析家指出，除了安省之外，维市是过去一年平均屋价录得双位数字升幅的唯一加国地区，增幅达20%。 同时，自从去年9月以来，该区涉及海外买家的房屋交易数字，更上升了一倍。 支持海外买家税的维市市议员洛夫迪（Jeremy Loveday）指出，维市住房成本和租金正在大幅攀升，令到居民越来越难负担。 不过，反对征税措施的杨格（Geoff Young）则表示，措施针对外国人，因此担心会出现类似昔日联邦政府征收人头税的问题。本报记者报道

前温哥华市长、现任卑诗省自由党温哥华－福溪(Vancouver-False Creek)选区省议员苏利文（Sam Sullivan）表示，他支持将温市更多住宅用地变更土地用途（rezoning），用来兴建多户房屋，增加房 屋供应，以压抑高涨的楼价。 苏利文周一到访本报温哥华总办事处，会晤《星岛日报》卑诗版总编辑何良懋。他表示，在自由党执政下，本省成为本国唯一连续提出五个平衡预算案的省份，相信多数华裔会继续支持自由党繁荣经济的政纲，如果换党执政，势必带来危机。 面对温市高涨房价，曾任温哥华市长的苏利文认为，市府除将工业用地变更土地用途用来兴建住宅外，应允许将更多独立屋住宅用地变更土地用途，用来兴建更多城市屋或高层柏文，才能有效增加房屋供应。 另一方面，跨性别权益活跃分子奥杰(Morgane Oger)则为卑诗新民主党(NDP)温哥华－福溪选区候选人，成为加国三级政府中，首个获主要政党提名为候选人的跨性别人士。她将代表NDP在省选中挑战苏利文。图文：本报记者张文慈

本报记者张誉报道 下周一市议会 全体表决 列治文市议会城市规划委员会周三晚初步通过「限制市内农地建造大屋」的建议。该建议预计将于下周一交给市议会进行最后的投票表决。 列治文市府今年年初就希望规管农地兴建「怪兽屋」，并进行公众咨询， 咨询已于3月中完结。市府周三晚展开城市规划会员会会议，时间长达5小时，超过150个市民参加。期间，市府职员提议限制农地房屋最大面积至5,382呎，但未有获得城市规划委员会认可。 1英亩以下农地建屋上限5,381呎 随后，市长马保定（Malcolm Brodie）引入新提议指，将小于1英亩的农地维持建屋面积上限5,381呎，1英亩以上就增加至17,630呎。城市规划委员会5位市议员成员对此投票表决。其中卢仙泳和史蒂夫斯（Harold Steves）投反对票。卢仙泳希望将上限增加多约50%，史蒂夫斯就希望1英亩以上的农地，房屋面积限制至约7,000呎。 其中三位成为，包括市议员麦乐田（Bill McNulty）、区泽光和麦菲露（Linda McPhail）则赞成马保定的提议。最终该项建议以3比2的票数通过。 不过，这并非最后表决，该建议将于下周一递交至市议会进行最后表决，届时非城市规划委员会成员的其他3位市议员都可参与投票。届时一旦通过就将成为最终议案，然后就是举行公听会，引入立法程序，最后成为市府附例。 列治文市府年初就有规管农地兴建大型房屋问题的想法，并为此进行公众咨询，咨询已在3月中完成。此外，市议会已在3月暂停市内所有农业保留地建筑房屋的申请。 据资料显示，过去市府每年平均收到15间农地建屋申请，但今年首3个月已经有45个申请。平均房屋面积是1.2万平方呎，最大有2.24万呎。

  想像一下，在你的房屋发生灾难性损失后，你向保险公司索赔，却被告知“这不在受保范围内，你不获赔偿”，你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子，地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来，独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险（Axa）和Intact保险公司拒绝了他们的索赔，于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道：“现如今，业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说，在某些个案中，“损害可能是灾难性的，道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于： 屋主的立场是，损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成，也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张，损坏是由于房屋的基础墙渗水而造成的，加上结构的一般物理性恶化，这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告，试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是：水浸损害与房子周边土地的坡度有关，以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现，房子里的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”，并且不包含在承保范围内。事实上，保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决，将案件提交给上诉法院。11月，由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时，他解释说：“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害，保险政策并非意味着对此类损失作出回应。” 他说：“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说，承保范围是突然或意外跑水，而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险（sewer back-up），要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的，一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者，所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿，尽管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在，有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水（overland flood）的赔偿，但此种offer还处于起步阶段。 这里的重点是： •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司，你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q：买房子时，我是否可以选择与律师合作，而不是聘用房地产专业人士？ A：虽然安省法律规定，只有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外：如果律师提供法律服务，而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下，就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处，但是当你与房地产律师合作买卖房屋时，你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长，就像所有专业人士一样。 首先，房地产律师与地产专业人士一样，有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如，地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件，并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer，以确保该Offer保护你的权益，并作出调整以便更好地满足你的需求。例如，如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置（冰箱、洗衣机/干衣机、吊灯），告诉律师，请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作，包括： •检查房子产权，以确保卖方拥有这个房子，并能合法出售； •审核公寓的物业状况証明书； •确定物业上是否有留置权或政府工程令； •将定金存入信托账户直到交割； •在省土地所有权登记处登记房子转手； •就房屋的zoning提供建议； •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人； •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务，例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商，如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中，但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外，如果是卖房，地产商会要求所有人，包括律师，若在realtor.ca上打广告出售房屋，必须经RECO注册，并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同，有些律师可能将工作打包收取固定费用，也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈，决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

■ 廉租柏文共3 层，拥有21 个单位。 图文：本报记者熊维瑛 温哥华东区新建成的公共图书馆周三亮相。图书馆楼上为新建的3层可负担柏文单位，提供给21个温市低收入单身母亲家庭，入住家庭每月只需支付约占月入30%的租金。 周三上午，包括温市市长罗品信（Gregor Robertson）在内近百人参加新图书馆落成典礼。新图书馆位于喜士定东街（E.Hastings St.）夹希特利街（Heatley St.），该图书馆是温市第一个以原住民名字命名的公共建筑。 ■罗品信表示，市府将提供更多土地兴建可负担住房。 该可负担住房项目由大温女青年会(YWCA Metro Vancouver)耗资1,002万元，在市府土地上建成。罗品信说：「温哥华现在亟需可负担住房，市府将继续敦促省府拨款，并动用市府可用的土地，为市民提供更多可负担房屋。」 租金为月入30% 191人轮候 新建柏文共3层，总面积为4,500平方呎，其中两卧房及三卧房的单位各10个，另有一个4卧房单位。 ■柏文单位设施齐全，配有公共休闲室。 柏文环境佳，部分房间为海景房，大楼配有公共洗衣房、室内公共休闲室、儿童玩乐区和一个户外花园。据大温女青年会住房服务及暴力预防副主席鲁伯特（Lisa Rupert）介绍，该柏文面向温市低收入单身母亲家庭，尤其侧重于原住民和伤障人士家庭，孩子需未满19岁，或者是24岁以下的大学生。 ■新建柏文还设有儿童玩乐区及户外花园。 租金因不同家庭而异，对于有收入且不需要接受福利援助的家庭，租金为收入的30%；对于接受收入援助的家庭，租金将为援助中的住所费用部分。 有需要的家庭可以通过大温女青年会申请入住。优良的环境和低廉的租金让该柏文单位供不应求，现有的21个单位已经全部租出，预计所有租客将在本月底入住，还有191人在轮候名单上。 大温女青年会还将为住户提供早期及法律教育，以及暴力预防和托儿等方面的服务和资讯。鲁伯特说：「现在最大的问题就是需求量太大而房源太少，我们正努力建造更多的可负担住房以满足有需要的家庭，帮助他们的子女走向成功，不再重蹈贫穷的覆辙。」

多伦多房市火爆，一说到房子大家第一个想到的都是买买买。但最近多伦多房市的风向标，似乎开始转向了卖卖卖。 据多伦多地产新闻报道，从上市的房屋数量上看，与去年同期相比，在2017年头两个半月，freehold house(独立屋，半独立屋和镇屋)上市量都还比较平缓，但是从3月第3个星期开始新挂牌上市量突然比去年增加了56%，3月第4个星期增加了45%，4月第1个星期更是猛增了62%，由2016年的2371间上升到 3845间。 多伦多房主开始套现 据The Canadian Press报道，多伦多居民Sarah Blakely与丈夫7年前，在多伦多一个地段不太理想的地方，咬牙买了栋30万元一层半的独立屋，当时她还觉得花了太多钱感到有些担心。 但就在前不久，他们发现自己的房子已经成了香饽饽，位于最热门区域之一，那些想要买独立屋的家庭愿意出三倍的价钱来买。于是他们卖掉了自己装修过的三卧室住宅，卖价超过100万。 　　 Sarah Blakely觉得在房价高时将房屋兑现是个好主意，现在他们在房价低的渥太华买了面积是原来两倍大的房屋，而且不用贷款。 他们的房产经纪Josie Stern也表示，挑选现在这个时间点卖掉房子很正确，因为市场看起来在冷却。这家人现在再卖，就不见得能卖出这么高的价格了。 Stern说，“我们发现，很多人在搬离这个城市。” 她估计，她今年卖出的35户住宅中，三分之一不是换成公寓，就是搬到房价更可负担的城市。 　　 多伦多地产最新数据也显示，希望落袋为安的卖家开始出手，多伦多低层住宅新挂牌上市量大涨62%。 其中约克区的房屋新挂牌上市量数目更是惊人，比2016年同期上升了75%。与低层住宅新挂牌上市量截然相反的是多伦多公寓市场。今年头两个半月，新挂牌上市量下降了21% ，3月第3周开始增加了11%，第4周增加了17%，而4月第一个星期则下降了1%。 买房 Vs 卖房 安省政府目前正研究压抑房地产市场过热情况，财政厅厅长苏善民（Charles Sousa）表示他将会与联邦财长莫奈和市长庄德利举行三方会谈讨论楼市现况，外界预期本月底的安省预算案或会公布相关措施。 地产经纪Josie Stern称，目前一些买家正推迟买房，等待新政策的推出。而那些买了房的人则急于将旧房出手，许多人现在接到的出价已经不像一个月前那么高。 　　 不过虽然有不确定性，现在的房市还是卖方市场。她今年二月卖的最贵的一栋住宅开价200万，卖价还要高出575,000元。温哥华房产经纪Melissa Wu也看到同样的现象。 温哥华房价年年创纪录，现在很多温哥华买家开始套现，搬到周边有更大空间的小城市里去住。她最近替一对退休夫妇卖掉了一栋200万的百年老屋。他们计划搬到价格低于50万的公寓去居住。卖房多出来的收益就留给孩子们和用作退休基金。这户住宅售价在社区创下记录，但是却花了三周才卖掉，比去年长得多了。 　　 Melissa Wu建议，多伦多的卖家应该在还容易卖房的时候开始考虑，不要失去机会。她说，“总有一天会变的，在回落之前卖吧”。不过她同时也警告说，试图套现的人也是有风险的，市场可能不合作。卖掉了房子套现，可能就买不回原来的房子了。 在楼市火爆但又充满变数的时候 买房还是卖房真的是一个很难抉择的判断 你怎么看？

多伦多房价越涨越高，买不起房的人也越来越多。于是不少颇有创意的人选择了出奇招买房....有些时候，成效还真的不错。 　　   多伦多一对名叫名叫Dan Jacob和Jessica Weisz的年轻夫妇就想出了一个和别人不一样的买房招数：仅花$100印制明信片广为张贴，最后真的私买成功，估计比加入抢offer之战省下了$100,000！ 这对夫妇表示他们一直想要一间有挑高屋顶和工业设计感的Loft公寓，但在买房过程中深切感受到多伦多房市的疯狂，屡遭挫折之后突发奇想，夫妇两人于是想出打感情牌的招数，花$100印了700张明信片，把它们贴到12栋公寓楼每一个单元的门上。明信片不仅表示了他们有多喜欢这个公寓，还说如果有意卖房，请一起到咖啡店坐坐，好好聊一聊... 　　几周之后，他们收到了一些回复。Dan Jacob说，其中一名屋主是位年龄较大的妇女，当他们夫妇邀请她喝咖啡时，她坦言，虽然她一直在考虑，但并不是很想出售这个单元。 好在聊来聊去，他们夫妇和这位房主越聊越投机，这位房主表示她很喜欢他们夫妻，也喜欢他们讲的关于他们自己的故事，于是做出卖房的决定。 　　 谈到这些打感情牌的故事，地产经纪Andrew Ipekian说他深有感触，曾经有一个卖家寄来一张全家福照片里面还有家中的狗狗，虽然这并不会影响销量，但是当两个买家价格相差不多的时候，卖家更倾向于将房子卖给一个良好的家庭。 而且许多卖家出于隐私考虑，不喜欢房屋公开日（Open House），不喜欢五十多个人来到他们的房子随意参观。一些买家也不想清空他们的房子再花钱做Stage。 不过地产经纪Andrew Ipekian提醒大家，私下买卖虽然可以帮助买家节省钱，但是在法律和技术方面缺乏专家指点需要更加谨慎。

4月18日，在实施重锤“限购令”满一个月之际，北京祭出了第12项房地产调控措施。这项措施貌似和购房者并没有直接的关系——北京市所有科研、工业、酒店等用地不能再更改规划为住宅，但实际上，这是对于房地产业精准而犀利的一针猛药。 自从“地王”变成一二线城市土地出让时的常态，变更土地规划从而调整房地产产品形态，几乎是开发商最大的依靠。在充分的市场竞争之下，高价买来的土地已经几乎完全没有利润空间。往往要等到实质开发阶段，开发商再私下做工作，用消防安全、增设幼儿园或菜市场等公共设施之类的理由更改土地规划，由此改变容积率或户型，争取到利润空间。 半个月前，一位在房地产业界深耕了近十年的从业者谈及这次全国范围内的限购时，曾带有几分忧虑地说，他最担心的是出台政策要求绝对不能调整规划，这将使得公司囤下的几块高价地彻底成为被高位套牢的烫手山芋。 在接连扔出11项调控措施之后，这项最被开发商担忧的措施在北京正式出台了。而且可以预期的是，在当下的形势之下，规划部门不敢铤而走险地打任何“擦边球”，政策效果在实施中不会打折扣。 至此，这一个月以内北京出台的调控措施，足以成为一个样本，用来证实市场上一个早已有之的猜测——作为拥有足够行政能力的一方，政府从来就知道房地产真实上涨的原因是什么，也完全清楚即使在货币政策不收缩的前提下用什么方式能够有效降低房价。以往的调控纷纷沦落为“空调”，只是因为不愿意下狠手。 如果梳理一下从3月17日起陆续出台的调控政策，会发现它不像以往那样是简单的三板斧。过去的房地产调控逻辑更多地是在用行政手段强制压低市场需求，抬高购房的门槛，使得交易量降低，再由此逼迫资金链紧张的开发商或业主不得不以略低于市场价的价格出售手里的房屋。 但是，上涨预期仍然在，宏观大环境也没有变化，再加之房地产业在GDP上所占的巨大份额，每次限购时都只是会造成微小的价格回落。能够坚挺过限购期的开发商或房主往往选择捂住房产，而缓降的房价则在不断刺激刚需购房人的神经。于是，每当限购刚刚放松，刚需们就迅速冲进场内，使得每次限购调控都变成下一次涨价狂欢的前奏。 此次调控，起初仍旧祭出的是这些老套路，二套房“认房又认贷”、离婚1年内购房按二套房贷执行、认定时缴纳个税标准从严等，都旨在抬高门槛，把资金不足的刚需排除在购房者之外。整治商办类项目，是堵住住宅限购后的下一个市场热炒题材。而教委对“学区房”的整治，则是与这一轮最疯狂的炒作题材针锋相对。因而，市场上对此并无太多担忧，甚至在开年房价疯涨的时候市场上就早早预判了调控的发生。在一项项调控措施落地时，这些早有预备的专业炒房人或开发商甚至会有“靴子落地”的安心感。 而值得拿出来重点说一说的是随后出台的一些政策，看似很微小很无厘头，却准确地打在了市场运行链条的潜规则上。 最大的招自然是今后5年和今年北京的土地供应计划。今年北京住宅供地1200公顷，以保障30万套住房建设需求。未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套房。同时，20万套在途的商品住房项目也在加快入市。 这个数字看起来并不大，2012年北京市公布的“十二五”期间供地计划为9300公顷，实际完成了6959公顷，比未来五年的计划供地数多出了将近1000公顷，而众所周知的是，由于各种原因，供地计划完不成的概率要远大于按期完成。但是，如果加上对人口膨胀因素的计算，这一供地数就多得有点吓人了。 过去的五年里，北京每年平均以增加70万常住人口的数量在迅速膨胀，而未来五年的人口增加数上限还没有超过150万。雄安和通州两处高度配置行政资源的人口疏解重地已经准备就绪。 在这种情况下新增的住宅加上原有的存量房，将对市场形成巨大的压力——不是需求端的，而是供给端的。这种情况在过往的调控中殊为少见，原因很简单：压制需求只能造成短期上的房价下跌，增加供给则更能直接有效作用于房价。一旦真的从供给端下手，就可以认定是开始“动真格的”了。 对中介的打击更值得细说。很多人难以相信的是，这轮房价上涨对于京沪深等以二手房交易为主的城市来说，中介的作用甚至大于开发商。举个例子，从去年年初以来，北京热点小区的中介就都是这样玩转市场的：找到想出手的房主，告诉他上一家同等户型的签约金额，之后提出独家代理房源，承诺在两个月内以高出上一家几十万甚至上百万的价格成交，并当场给出几千至一万不等的“独家代理费”，如果逾期未成交，“独家代理费”就归房主所有。对于卖主来说这是一次毫无风险的交易。如果成交了，能够坐享红利。即使没成交也没有太大损失，最多是把房子重新挂出去，而且还能得到一笔代理费。 用这种方式，几家大的中介公司几乎垄断了北京热点小区的全部二手房房源。而在一个单边上涨预期背景下的商品市场，一旦做到了货源垄断、渠道垄断后，中介的话语权就大得出乎人们预料。 此次调控中那些看似颟顸的禁令，如禁止出现“升值潜力无限”、“学区房”、“买一层送一层”等宣传词汇，禁止新房源比旧房源成交价高等，实际上针对的都是中介在渠道和货源上的垄断性。而措施则是最为狠辣的“一旦违令、立即封店”。从前在中介界的“上有政策下有对策”，在这次调控中变成了“毫无议价空间”。 实施半月间，北京已经查封了三十多家中介门店，并倒逼几家行业龙头做出了近乎苛刻的从业承诺。在北京使出第12招调控的同一天，在北京二手房市场占据近七成的链家做出公示：未来二手房主在挂出一个月之内要求涨价的话，这处房源将被无条件下架。这几乎是一个自断双臂的做法，是让中介商赖以为生的渠道和房源进行左右互搏，但这也是政策高压下想保持企业生存运转的唯一做法。 一个月内，市场预期已经冷下来了，但是房价仍在上涨。房地产市场调控的成效，并非短短一个月就能总结的。但可以看出的端倪和趋势是：如果已经将市场潜行若干年的潜规则端上台面，公开予以重拳。那么，房价暴涨的时代真的已经过去了。 不过，同时也能够印证的一点是：政府的期待始终是房价平稳或缓涨，甚至不排除会做好出现一定幅度下跌时的预案措施，但绝对不会真的希望房价出现实质下降，更不用说是大幅下跌。毕竟全国累计超过300万亿的房地产市值，已经和政府形成了短期内无法替代的密切关系，一荣俱荣、一损俱损。 这从陆续在31天之内凑足一打的调控措施上就可以看出：这是一套有着成熟逻辑的组合拳：先循常规、再补漏洞、继而捻死潜规则。而现在在政府手上，还至少有每年轮换调整学区、禁止某个时间段内成交（如两年）的二手房再度上市、调高最低过户计税价格等几张蓄而待发的牌可以打。 没有一次性打出所有牌，而是不断加码，这从一定程度上意味着：至今为止，政府仍然没有要彻底降低房价的意愿，但是抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显，力度也大于以往的各次调控。同时也会反向印证：一旦调控意愿减弱，政府也可以反向地给各项措施解锁，届时无须再行公布，只需要在执行过程中适量放宽就能够对市场形成缓慢而稳定的预期。 所以，最近总有人来问我还是不是应该买房，那我在这里统一回答一下：有自住需求，同时希望房子能起到保值作用的，就买。没有必要的自住功能，希望房子能够成为有效投资品的，别入场，小心因无法及时变现而造成资金紧张。因为房价暴涨时代已经过去，但上涨时代仍在继续。 作者：资深媒体人黎岩

由协平世博集团（Concord Pacific）发展的列治文最大型世界级社区项目Concord Gardens，首两座柏文已经落成，约400 位买家相继迁入，加上住客设施正陆续完工，包括部分户外园景及儿童游乐场，社区面貌已开始成形。     Concord Gardens位处温哥华与列治文交汇，只需5分钟车程即可经Oak Street 桥到达温哥华，而计划兴建的加拿大线Capstan Way 架空列车站也近在咫尺，步行可至多间餐厅、酒楼、家电用品、其他商家及大型超市百货，如Costco、T&T大统华、Superstore等，生活千般方便。Concord Gardens地处Sea Island附近菲沙河分流之地。风水大师戴天祥说，这是一块能够带来好运的旺地。     园艺建筑公司PWL Partnership和多次获奖的GBL Architects公司依势打造了一个独树一帜的社区──七万平方呎的园区内水道环绕，连通各个公寓楼的大堂，成为园区一景。       Concord Gardens七楝公寓楼都实现了最大限度的采光，并从各个角度展现周围的景致。同时，公寓单位的选择多样化。居住面积一居室从425平方呎到590平方呎不等；最大的三居室加书房的面积则高达1,155平方呎；城市屋是混凝土结构，而不是标准的木结构建筑，面积也更大，从1,159平方呎到1,242平方呎不等。协平世博负责销售的高级副总裁Grant Murray说，「我们尽力提供更多类型的户型。」     Concord Gardens的两层地下停车场采用半隐藏式设计，从外面看，放眼尽是社区园林景致，外观整洁。住客如想享用游泳池或运动设施，可从停车场通往，不用经过室外，设计卓越。住客可享用2 万平方呎的豪华住客俱乐部Diamond Club及康乐设施，包括恒温室内游泳池、健身中心、瑜伽及普拉提室、学习室、保龄球、篮球、羽毛球场、高尔夫、休闲游戏室、攀石墙、桑拿及蒸汽浴、水疗中心、豪华宴会厅、舞蹈室、私人放映室等。此社区更设有占地70,000平方呎的休憩公园，如此齐备的高端生活享受汇集一地，在大温哥华实属罕有。     Concord Gardens前四期已销售一空；最后一期，South Estates开发商预留全新园景珍藏系列，限量推出期待已久的2和3居室豪华套房，立即预订。详情请登陆：www.concordgardens.ca     Concord Gardens展销中心 地址：8511 Capstan Way, Richmond（夹3号路） 开放时间：每日上午11:30...