地产

Q：独立屋（Detached）、半独立屋（semi-detached）、镇屋（townhouse）、连屋（link home）…这些都是什么意思？如果我不理解房地产行业术语，怎么才能找到合适的房子? A：强烈建议您在购买房产之前，先自己做好相关功课，其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作，坦诚说明自己的需求和期望，若有任何条款不理解，可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段，需要更多空间因应人口增长，您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物，作为房屋和土地的唯一拥有者，您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅，因为您可享有最大程度的隐私权，又完全拥有该幅土地。当然，根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同，独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑，经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋，您将拥有您这一侧建筑的业权，包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是，不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶，或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时，或者通过公用墙传播噪音时，这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house)，是一个长建筑内有多个住宅单位，单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁，从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分，看起来独立分开的，但房屋的某一部分，通长是车库或地下室，会与隔壁的房子连在一起，所以不完全独立，因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中，曾有消费者抱怨，他们以为自己买了一栋完全独立的房屋，后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋，一定要让放盘经纪知晓，在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问：我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕，需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他，但是大厦经理发现后制止了这种行为，因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士，《加拿大人权法案》（Human Rights Code）适用于Condo法团吗？ 答：适用。根据《加拿大人权法》，Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的，因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员（board of directors)？如果可以，若我们都被投票选中，是否可以同时担任委员？ 答:《共管物业法》规定，委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职，法院可以认为，此附例是不合理。 问:我们曾经申请，修理使用不顺的共用前门，但是管理处认为，门的毛病出在门锁上，因此我们必须付钱才能修理。这样对吗？ 答:如果锁在门内，就是公共元素的一部分，修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书（跟随共管物业法的修订），规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书，是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问：我们的Condo已经建成45年了，单元内有面墙都是窗户（wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户，许多业主不希望法团背负这样的债务，是否有其它选择？ 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了，那么依据《共管物业法》，法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造)，只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程，法团必须提前通知业主，解释所建议进行的改造计划，给出费用预估，并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主，他们有权在接到通知后的30天内，申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会，或者在投票中没有得出反对的结果，则法团可以动工进行窗户置换。 作者：Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

■ 卑诗城镇联会对省府打击房地产逃税法案表示支持。加通社 星岛日报记者   卑诗城镇联盟(Union of British Columbia Municipalities，简称UBCM)周一表示，支持省政府今年较早时推出的打击地产炒卖及逃税草拟法案，并且提出多项建议，包括公开楼花交易数据，以及扩大数据收集范围。 今年6月，省政府提出名为《业主透盟度法》（Land Owner Transparency Act，简称LOTA），旨在打击房地产市场炒卖逃税等违规活动，例如通过空壳公司或信托来持有物业。草拟法案内容包括成立一个全新的卑诗物业登记数据库，从而提高本省房地产活动的透明度。 今年较早时，UBCM的房屋特别委员会公布一份住房危机报告，向联邦及省政府提出32项建议，包括提高租金增幅以鼓励业主修葺出租物业，以及政府制定一套全面的无家者策略。 在投机炒卖方面，UBCM更建议向短期交易的炒家征收更高税款。 周一在威斯勒(Whistler)举行的周年大会上，UBCM再提出多项建议，包括：公开收集到的预售交易数据；扩大用作打击逃税的数据收集范围；以及加拿大税务局（CRA）、金融交易及报告分析中心(FinTRAC) ，以及卑诗地产议会(The Real Estate Council of BC)等相关部门的统筹。

■ 尽管公寓大楼拔地而起，但许多加国民众都买不起。 星报资料图片   星岛日报综合报道 加国房子越来越贵，年轻一代纷纷抱怨买不起房。HoffPost Canada报道，加拿大人拥有房屋的比率正在下降，这是过去45年来从未发生的现象（见表一）。 加拿大国民置业率 据地产网站Point2 Homes分析加拿大统计局的数据，加国百大城市中有88个的住房拥有率，在过去几年间都是下降的。数据亦显示，2016年房屋拥有率，从2011年的69％降至67.8％，趋势显示这将成为一种新常态。分析提到，在加拿大，社会地位往往与居住地点密切相关，但现时许多年轻人却计划成为永久租房者，这是一个不好的讯号；对可负担房屋的福利政策来说，亦是头痛问题。 每月房贷供款占收入48.7％ 分析又发现，除哈里法斯外，房屋拥有率最大跌幅均发生在房价涨幅最大的城市：多伦多、温哥华和维多利亚。只有少数城市，如满地可和沙斯卡通的房屋拥有率是上升。满地可是市民置业率最低城市（见表二）。 2016年各城市居民置业率 Point2 Homes分析，虽然2015年的油价暴跌导致财富缩水是一个因素，但整体来说，房价暴涨，千禧一代面临的财务压力比父母一代更大，现在加拿大家庭的债务负担不断恶化，也导致民众买不起房。 在接受调查的11个主要城市中，平均每月房贷付款额已跃升至平均收入的近一半（48.7％），这远远高于长期平均值39.6％。 就算现在多伦多与温哥华的房价稍微停止上升，但贷款利率一直上升，依然让许多人无力供房。买房梦想难以实现，导致年轻一代只能放弃。根据房地产经纪公司Re/Max最近的一项调查发现，加拿大的Z世代（18至24岁）中，有近四成表示没有买房计划。    

■ 有本地传媒发现，省内陆部分楼盘网上资料与事实不符。网上图片 星岛日报综合报道   有本地传媒最近发现，省内陆地区不少楼盘资料与事实不符。奥卡纳根干线区地产局（Okanagan Mainline Real Estate Board，简称OMREB）澄清，原因是新旧资料混淆，绝非有意误导公众。 根据Global News调查发现，位于基隆拿区（Kelowna）的多个挂牌物业资料失实，而一些地产经纪更不属于米逊下区（Lower Mission）的挂牌经纪。 举例说，在米逊下区的楼盘资料中，一间位于费希大道（Fisher Ave.）的物业，实际上是位于春田/斯帕尔区（Springfield/Spall）。另一个显示位于米逊下区的楼盘，实际上也不在该区。 OMREB本周发表声明，为资料不实问题“解画”。该地产局指出，经调查后，初步相信不涉及有人故意误导或冒充问题。而是旧资料与新资料出现混淆，引致部分楼盘资料不正确。

■ 布里格豪斯村发展项目设计模拟图。网上图片   星岛日报综合报道 列治文3号路(No.3 Rd.)列治文中心商场(Richmond Centre)对面的一段街道，目前已停业的旧式商铺和餐厅即将拆卸重建，取而代之将会是9幢公寓大厦。市府计划增加该地区的公共服务包括划出更多自行车专用线。、 ■ 列市3号路附近的其他发展模拟图。网上图片 据列市区报《Richmond News》报道，市府预料会批准位于3号路6340号夹库克路(Cook Rd.)的3个大型发展项目，包括总共兴建1,132个公寓单位。 3大型项目共1,132单位 上址附近目前建有加拿大线布里格豪斯天车站(Brighouse Station)，但列市政府发言人唐善泰(Ted Townsend)指出，由于不久将来布里格豪斯村(Brighouse Village)社区会迎来数以千计的新居民，因此市府正在计划增加该地区的公共服务，包括提供更多鼓励和便利居民使用自行车的设施，例如重新发展社区拥有更宽阔的街道，可供划出更多自行车专用线等。 此外，唐善泰说，市府将会规定社区内设有只供共乘车辆停泊的车位，以及成立公共自行车分享系统。 他表明，市府也会致力改善高密度住宅社区的公园设施，例如位于3号路夹沙巴路(Saba Rd.)附近的朗格公园(Lang Park)最近已完成升级工程，而下一个展开升级工程的就是库克社区公园(Cook Neighbourhood Park)。

■ 大温地区住宅8月份成交量，较去年同期劲跌36.6%。加通社   星岛日报综合报道 大温地产局（REBGV）最新报告指出，大温屋价连续两个月下跌，今年8月房屋成交量也录得10年同期最低，较一年前下跌36.6%。不过，柏文的表现倒一枝独秀，基准价为68.2万元，按月升2.4%。 据REBGV报告显示，2018年8月，电脑盘屋价指数(MLS Home Price Index)综合基准价格是108.3万元，自今年5月下跌1.9%，但比去年8月则录得4.1%升幅。而8月独立屋基准价为131.6万元，较7月下跌1.4%；城市屋基准价71.3万元，下跌1.9%；柏文基准价为68.2万元，上升2.4%(见附表)。 ■ 大温房屋基准价近月变化 住宅易手量 同比劲减37% REGBV总裁穆尔（Phil Moore）分析，连月来购房者活跃度降低，多个类型屋价均有所下降。由于市场待售楼盘增多，提供更多选择，买家面对的竞争较过去为少。 房屋成交量方面，REBGV显示，2018年8月大温地区住宅物业易手总量为1,929个单位，较去年同期大跌36.6%，而与今年7月出售房屋量相比则减少6.8%。 8月份各类住宅物业楼盘共计有11,824个单位，比去年同期大增34.3%，较今年7月相比减少2.6%。至于今年新挂牌物业数量则有3,881个，较去年同期挂牌上市的4,245套房屋量相比，减少8.6%，另较上月挂牌量下跌18.6%。 另外，菲沙河谷地产局（简称FVREB）公布8月数据显示，今年房地产销售将跌至低水平，与去年同期相比，销售额下跌38%，另外独立屋销售量占所有物业销售量的一半以上。房价方面，独立屋基准价格与上月相比下降0.9%，与去年同期相比增长2.9%。城市屋基准价格与上月相比下降1.7%，但较去年同期上涨11.5%。

■ 有市场分析家指出，大温楼花市场正在放缓。CTV   星岛日报综合报道 有房地产市场分析家指出，大温楼花市场正在逐渐放缓，预测今年第三季的未售出单位数量，将会多于售出数量，也是近3年来首次。 负责收集新公寓数据的城市分析（Urban Analytics）组织分析员费雷里（Michael Ferreira）估计，楼花市场将出现调整，换言之，预售单位价格可能会走向平稳，或是销售量会下跌。 他补充说，如果市场继续维持目前走势，今年第三季的未售出楼花数量，将会超过同季已售出单位的数量，这是自从2015年年底以来首次。预售公寓项目的地产发展商，一般须要成功售出一定比率的单位，然后才会符合贷款申请资格。 换屋买家采观望态度 费雷里表示，市场上原本有一批预备“大屋换细屋”的独立屋业主，但受到现有物业价格越来越不稳定的因素影响，他们目前大多会抱着观望态度，以致对那些以这类买家为对象的预售项目，造成一定的冲击。 至于首次置业或投资者，则会在价格方面更为敏感，并且在挑选楼盘上，也会由于有较大选择空间而变得更加审慎。 因此，费雷里指出，相对于以往在开售数周内售出七至八成单位，地产发展商目前预计，在开售数个月内售出四至五成单位，然后再以长线推广策略，促销其余楼盘。 根据现行规定，在楼花公开销售后，地产发展商可以有9个月时间，提交贷款申请文件。同时，发展商也可以要求贷款机构延长提交文件期限。

手瓜形如两掌合十，有佛教祝福之意，因此称之为“佛手 ”、“福寿”，深受人们喜爱。本篇教你如何在自己后院种佛手瓜。 佛手瓜清脆多汁，味美可口，营养价值较高。最为可贵的是佛手瓜非常耐储存，在一般室温下可以保存3到5个月，是冬春季节优秀的蔬菜品种。 佛手瓜品种很多，常见有无刺和有刺两种。无刺的品种耐寒性差，内陆地区不能安全越冬，食用前无需削皮。有刺品种耐低温，可以安全越冬，但食用前需削皮，口感较好。 佛手瓜喜温、耐热、不耐寒。 生长适温为12-25℃，超过30℃生长受到抑制，极端高温为40℃，低于5℃会产生寒害；适于中等光强，耐荫；要求空气湿润；适于在土质肥沃和保肥保水力强的土壤上生长。 佛手瓜茎蔓性，攀援性强 主蔓可长达10m以上。分枝能力强，几乎每节上都有分枝，分枝上又有2次、3次分枝。节上着生叶片和卷须。 佛手瓜雌雄同株异花，雄花多生于子蔓上，开花早；雌花多生于孙蔓上，开花迟于雄花。根据这一特性，在实际种植中，为提高产量，需要搭配两到三个发育有差异的瓜种，以利相互授粉。并在主枝伸长至1米左右时掐尖，刺激子蔓发展，在子蔓伸长至1米左右时再次掐尖刺激孙蔓发展。 佛手瓜果实梨形，有明显的5条纵沟，瓜顶有一条缝合线。果色由绿色至乳白色，单瓜重250g-500g。果肉乳白色，一个果实内只具一枚种子，果肉与种皮紧密贴合，不易分离；种子扁平，纺锤形。种皮系肉质膜状，不具备控制种子内失水的功能。

■ 18岁至24岁的年轻大温居民，逾半希望几年内置业。网上图片 星岛日报综合报道   在大温哥华和多伦多等屋价昂贵的城市，年轻人难圆置业梦，一般人普遍为以，年轻人将会放弃置业的念头；不过，据一项由Re/Max地产公司委托莱杰(Leger)民调机构展开的调查结果显示，其实许多所谓Z世代(Generation Z，即18岁至24岁)的加拿大人，仍然渴望在几年内拥有自己的安乐窝。 据上述于周四公布的调查结果显示，卑诗省和安省Z世代人士，对自己在未来购买房屋充满憧憬，其中在大温地区的置业意欲最高，逾半(51%)受访者称，有意在“未来几年”成为屋主，明显高于卑诗省和安省的平均比率46%。 71%承认如供楼将遇巨大财政压力 不过，意欲与实际买屋负担能力却并不一致。尽管大温地区有五成一的Z世代人士表明有计划买屋，但71%承认，供屋将会令他们感到巨大财政压力。 此外，五成七的大温Z世代人士表示，自己对本地复杂的房地产市场缺乏了解，因此计划增进有关知识。而在卑诗省和安省，持有类似观点的比率分别只有50%和45%。 Re/Max地产公司表示，Z世代很快就会取代目前平均年龄约30岁的千禧世代(Millennials)，成为未来20年最举足轻重的潜在置业者。

■ 温哥华屋价为全国之冠，7月份典型屋价接近110万元。图为温哥华市中心住宅群。资料图片 星岛日报综合报道 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)公布的最新数字显示，温哥华一个典型住宅单位价格差不多须110万元，超过全国其他地区。 据房地产网站Better Dwelling引述由CREA提供的2018年7月份数据显示，温市、菲沙河谷（Fraser Valley）及多伦多，成为全国三大屋价最高市场。其中高踞首位的温哥华，一个典型屋价高达108.75万元，比去年同月攀升了6.68%。紧随其后是卑诗省另一市场──菲沙河谷，7月份典型屋价按年上涨13.83%，至83.13万元。至于占第3位的多伦多，今年7月份典型屋价较一年前回落了0.6%，至76.84万元。 菲沙河谷屋价升幅 全国第一 此外，屋价升势最明显的小型市场也集中在卑诗省，升幅最大的是此前提及的菲沙河谷，紧随其后是温哥华岛，7月份典型屋价比一年前上升13.75%，至48.98万元。全国屋价升幅第三高的是卑诗省会区维多利亚，7月份屋价为67.28万元，较去年同期上调了8.24%；渥太华及温哥华，分别占第4及第5位。

每当谈论到大多地区房价不断飙升、房价可负担性等问题，大家的焦点往往落在千禧一代及年轻家庭之上，慨叹他们上车难、置业梦碎、只能一直蜗居Condo单位等。但是，高楼价引发的住房问题，一样影响着已届退休之年的婴儿潮一代。他们想卖屋上楼，想搬回原居社区，想住进长者大厦，统统都不成，可谓动弹不得。 几年前已退休的何氏夫妇，在现居的独立屋已居住了20多年。本来他们想效法一些朋友的做法，在退休后卖掉大屋，再买一个共管Condo单位养老。不过，由于差不多30岁的幼子还与两老同住，大屋搬小屋的计划暂时未能进行。 一动不如一静 “虽然儿子已积极为首期储蓄，但他赚取的年薪不算高，加薪幅度远远追不上楼价升幅，看来短期内仍难具置业能力。我们很想帮他一把，资助他付首期，但即使如此，他日后的供楼开支亦难以负担。而且，如果我们把大屋卖掉，再分别买两个Condo单位，预算亦只能买到一睡房加书房那种间隔的小面积单位，居住空间大降。左计右计，还是一动不如一静。” 事实上，像何氏夫妇差不多状况的婴儿潮一代，并不罕见。以前，人们退休后都会卖屋上楼。对已经上年纪的屋主来说，上楼后不用再打理前后园，也不用担心房屋内外维修保养等粗重功夫。对地产市场来说，上一代把房屋出售，提供了二手楼房的库存，让年轻一代有屋可买，地产市场才能继续“货如轮转”。 宁花钱装修也不换屋 虽然自去年4月省府推出楼控辣招，再加上日益严格的房贷审批、加息等因素，大多地区的房价已回落不少。可是，早两年房价不断屡创新高，累积的升幅仍然超越了很多置业人士的负担能力。婴儿潮一代想实行卖屋上楼计划，亦障碍重重。 皇家地产公司(Royal LePage)于今年7月中进行了一项全国性的市场调查，主要对象为54至72岁、于1946年至1964年出生的婴儿潮一代，看看他们目前的置业情况及趋势。此次网上调查，成功访问了1,000名婴儿潮一代的国民。虽然他们当中近8成都拥有房产，而且拥有的绝大部分是独立屋、半独立屋及镇屋等低层房屋，但当被问到会否在未来5年有换屋计划时，只有17%表示有此打算。换言之，有8成婴儿潮一代纵使已届退休之年，但却没有迁离现居住所的计划。反而有6成人表示，宁愿花钱进行装修，也不会考虑换屋。 婴儿潮一代选择装修现居也不实行换楼计划，也有几个考虑因素。好像两年前曾把居住了十多年的独立屋进行多项翻新工程的梁先生表示，一直很喜欢现居的小区，习惯了该处方便的生活设施与交通，所以就算要实行大屋换小屋大计，都希望留在该小区附近。可是，两年前楼价开始疯狂飙升，什么楼盘都要抢Offer，他们想看清楚形势才作决定。 难习惯空间骤减 “当时心想，如果真的决定搬上楼，这间住了多年的旧屋怎样也得装修一下才卖，所以就找了装修师傅，花了差不多5万元，厨房、主人房浴室都翻新了，全屋油上新的颜色，二楼地毯也换上木地板。不过，全屋整理得焕然一新后，我们又舍不得把它卖掉。而且，如果要搬到Condo单位，我们很难习惯生活空间一下子由2,000多呎缩小至只有几百呎。” 在皇家地产公司的该项调查中，也有问到受访者在退休后对于减缩居住面积的意向。结果显示，只有4成人有意在退休后换小屋，超过半数则表示无意进行换小屋计划。至于近两年全国多个房地产市场都出现显着的房价升幅，有56%受访婴儿潮人士认为，他们现在居住的城市或地区，房价已高得难以负担。这个比率，在卑诗省及安省更高，分别有78%及63%。 独立屋始终是首选 为了改善房价可负担性，愿意在换屋时迁离原居地的受访者中，有35%表示可以接受与现居地相距少于一小时车程的地方，也有3成表示一小时车程以上的距离亦可接受。不过，在房价相对较高的安省，4成人表示会迁移到另一城市或城郊，寻找更易负担的房屋，因为大部分婴儿潮人士希望，纵使要大屋搬小屋，居住在独立屋始终是首选。 不论搬到何种类型的住房，过半数受访者表示其购房预算将低于45万元，只有25%表示购房预算高于45万元。至于新的房贷政策，似乎对这一班购房大军影响不大，过半受访者回应指，新的房贷政策不会影响他们可负担的楼房类型，不过也有两成表示新政策令他们对购房感到犹豫。 加拿大史上最富裕的一代 事实上，婴儿潮一代可说是加拿大史上最富裕的一代。调查发现，超过6成拥有房产的婴儿潮业主，房贷已有9成供完。这一代人也深信，拥有房产就是财富的基石，所以他们亦很想下一代能走相同的路，拥有自己的房产。故此，近半数婴儿潮人士表示，愿意在某程度上资助子女置业。当中41%愿意资助房价的25%或以下，愿意资助多于25%的，只有5%。

景天生命力非常强，可不用挖掘直接用利铲在土面向下分割(取自:Outdoor Solutions) 我在介绍多年生花卉时，曾经强调，极大多数草本多年生植物，每隔几年都要进行分株，以避免植株过分拥挤，给植株更多生长空间，这样植物才生长得更好，开花状况也会更好。而且分株也是繁殖植物的最主要方式之一。 分株最理想的时间，多数是在秋天植物进入冬眠之前，也就是花谢、叶子枯萎之后。其次是在早春，植物刚刚苏醒，但是还未开始发芽之前。这两个时段分株，都不会影响到植物的生长。不过秋天比较好的原因是，多数植物在春天或是夏初开花，如果在早春分株，有可能影响当年的开花。 而且在秋天分株，植物可以在冬天冬眠时有较好的机会休养生息，不影响生长。 如果不分株，这些植物会越长越拥挤，太多茎挤在一起，当然长不好，枝茎软弱，甚至会在中间部分开始腐烂。后果就是夭折，生虫或是生霉菌。 哪些植物需要分株？ 前面说过，多数多年生草本植物都需要/可以分株，这包括草本牡丹(芍药)、萱草Daylily、雏菊Daisy、紫锥草Purple Coneflower一类的菊花、Phlox福禄考、美克莲Camassia、玉簪hosta 、羊齿类植物Fern、蛇鞭菊Gayfeather、香蜂草Monarda、珊瑚钟Coral Bell，以及观赏草Ornamental Grasses等。 连地下茎植物及球茎植物，很多都需要隔几年分株，球茎植物例如郁金香Tulips、水仙花Daffodils等，就是挖掘出地下的球茎，将子株掰开分株。至于玲兰Lily-of-the-Valley、鸢尾Iris等类地下茎植物，就是将地下茎掘出，切割后分株。 植物中多年生的蔬菜类也都需要分株，最明显的例子就是韭菜。韭菜是生命力极强的植物，很容易就由根部自己繁殖，越生越多，所以必须分株。否则未来的韭菜就越来越细，甚至失去韭菜应有的香味。 有些植物是不需要分株甚至不能分株的，这些都属于灌木，或是小灌木。例如玫瑰、杜鹃Azalea、薰衣草Lavender，或是不会由根部蔓延的草本植物，例如罂粟花oriental poppy、荷包牡丹Bleeding Heart、圣诞玫瑰Hellebores等。 分株步骤 其实分株很简单，就是挖出根部，将之分开成为多株，再种到不同地点，或是送给邻居亲友。如果真的太多，就丢到堆肥箱。 但挖掘之前，土壤必须是湿的。一来容易挖掘，二来较不容易伤到根部。因为植物最重要是根部健全。所以最好是在下雨后进行，如果好久都不下雨，就必须先浇很多水，让土全湿了，然后再挖掘。 而且最好是在阴天进行，不要在大热天进行，这样对于植物较少伤害。 为了不伤根部，不要在太靠近植株的地方挖，通常植物根部的范围，都在叶子生长的范围内，也就是我在怎样浇水中说过的滴水线。 多数植物在生长三四年之后，就会根深蒂固，不是太容易挖掘。这时需要的工具最好是像铁叉一样的fork，或是铲子shovel。如果是铲子，要确保尖锐够利。 秋天时掘出分株的玉簪hosta   因为挖掘时土壤是湿的，因此可能附带很多泥土。可以用水将泥土冲去，然后干干净净地分割。冲洗或是泡水的一个好处是，可以清晰见到根部，见到哪些根部是健全、有没有坏烂的部分。有坏的、烂的可以在此时修剪。如果有些植物较脆弱，就不要去动那些泥土。 将植株的根部挖出来之后，就可以分株。通常草本植物的根部很易分开，用双手掰开就可以。但如果很多年都没有分株，有可能纠缠成一团，很难分开，这时就可以动用铲子。一个方式是用两个铲子，强行将混乱的根部分开，这时有可能伤到根部，是没有办法的事。所以在分株时，难免会伤到植株，我们能做的是，尽量将伤害减到最小。 另一个方式是，用刀或是锯子将植株锯开。一些生命力强的植物，好像萱草、雏菊，或是玉簪，很多时要用这方式分割。这时就不要担心伤到植株，因为这一类植物非常粗生，几乎是杀不死的。 但是用来切割植物的刀，最好事先消过毒，以免惹上病菌。此外例如分割鸢尾、玲兰的地下茎，使用的刀也必须是完全干净的。 切割地下茎之后，其实可以在切口喷上消毒粉，就是园艺店出售的garden powder、sulfur powder之类，任何一种消毒粉fungicide都有用。 有些植物生命力非常强，这一类甚至不用挖掘，直接用利铲在土面向下分割。好像景天sedum / stonecrop、雏菊，甚至萱草，都可以这样做。很多时候要自己判断。这一类植物如果太高，可以先齐头修剪一次，剪去一半高度，再进行分株。 分株后尽快种植 分株之后重新种植之前，要确保每一个新植株都有足够的根部、足够的叶子，这样新植株才会健全，以后的生长及开花状况才会最好。 同时，在分割及种植之间，不要拖延时间，不要让植物根部完全干燥。如果分割之后不能立即种植，最好是保持根部潮湿，用报纸包裹，放在阴凉地方。但时间尽量不要拖长。因为这时期处理不好，后续很麻烦。 最理想是，先将要移植地方的洞都挖好，然后才去挖掘根部的程序，等到挖出根部后，可以立即种植，这样对植物最有利。 分株后可以剪去部分叶子，或是植株的上部，原因是叶子会散发水分。剪去部分叶子或茎(齐头剪)，就减少叶子散发水分的机会，让植物专心于生长根部。因为这时根部是最重要部分，而叶子将来会再生出来。最常见的例子就是鸢尾花，此外萱草以及观赏草也经常都是这样做。 对于一些粗生的植物，好像萱草、雏菊、或是观赏草，都可以先剪去部分茎和叶子，再挖掘及分株。 怎么种植 至于以后怎么种，可以参考我在如何种树中的描述，不过下面是重要部分： 种树或是移植植物，挖的洞都是越大越好，最好比要种植物的根球大一倍。 洞挖得大，填上新土，将来的排水才好。 这时使用的土壤是这植株将来的新家，所以要使用好土。所谓好土，最重要是干净、排水好。所以不要随便挖土来用，最好是使用新土，包括买来的或是自己做的堆肥土compost，买回来的表面土top soil，添加少许泥苔土peat moss，也可以添加动物粪土manure 。有些植物会喜欢一些沙土sand，帮助排水。但是这些土都要先混好后再用，不要一层层放入。 (沙土也要在园艺店购买，不要在沙滩挖土来用，那不干净，甚至有盐分。) 种时不要深埋，就是不要将植株放得太深，也不要太浅。太深太浅都会伤害到植株，甚至害死植株。种好后，土要压实，不要留有空隙。有空隙将来就有机会积聚水分，造成烂根。 当然也可以种入盆内，送给邻居或是朋友。但是这些新种植的盆栽，就要放在没有太阳直晒的地方，同时这盆的排水也要十分好，并保持盆土潮湿。另外，尽可能早些种入地里。   分株之后种植花草树木时，如果使用了上面所说的好土，其实可以不必用肥料。如果希望用肥，可以在种的时候用少许骨肥bone meal。也有人使用移植肥料transplant fertilizer，我觉得不需要。或许种树时可以用少许。 刚种好的新植物不可以缺水，土面一干就要浇水。但也不要过分频繁浇水，否则土壤总是湿的，就会烂根，而且容易导致土壤生湿霉。无论是生湿霉，还是烂根，都会导致植物夭折，所以土壤的排水非常重要。 种好后可以放一层mulch，好处是保湿，以及避免太晒。这在天气太热，及天气太寒冷时都需要。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。 （http://www.ritagiang.com/）

■ 位于温东快乐山区的一幢公寓大楼，目前正以1,050万元求售。网上图片 星岛日报综合报道   大温区房地产市场继续畅旺。温哥华东区一幢楼龄超过50年的低层公寓大楼，目前以1,050万元求售，即平均每个单位价格约为46万元。 求售的出租柏文大楼是位于温东快乐山区（Mount Pleasant）东16街(East 16th Ave.)45号路段的卡珀里公寓(Capri Apartments)，距离缅街（Main St.）以西仅有一个半街段，于1966年建成，分为3层，共有23个单位，其中16个为一睡房单位，其余7个为两睡房单位。整幢建筑物占地总面积达16,104平方呎。 租金乃主要亮点 卡珀里目前以1,050万元放售，平均每个单位叫价457,391元。 据销售小册子资料显示，租金将会是吸引买家的一个主要亮点。 目前，一睡房单位的平均租金为1,331元，两睡房单位的月租则为1,558元，全年平均净收入为295,859元。

据CBC报道，一份加拿大房屋市场的调查报告显示，连多伦多和温哥华的屋主，都认为房价“不可理喻得高”，希望房价下降。Angus Reid调查机构使用“疼痛指数”给参与者在房屋和交通问题上给出的回答评分。绝大多数参与者认为，房屋问题是居民们面临的严峻问题。根据Angus Reid 2015年的数据，多伦多市民最担心的问题是交通运输，但在今年，房屋可负担问题上升到了第一位。Angus Reid的发言人Shachi Kurl表示，大多地区居民比三年前对房屋问题造成的“疼痛”感知更加明显。造成房价上涨的主因据调查，参与者认为造成房价上涨最关键的3个因素是房屋位置、利率低和海外投资者。在多伦多，参与者普遍认为房屋位置是第一位，海外投资者是第三位致使房价上涨的主因。房价的个人影响然而，专家意识到，房价造成的实际个人影响比人们认为造成的影响要小很多。在多伦多，有35%的参与者表示，目前的房价对他们自己和他们的家庭造成了负面影响。（智苏编辑）

作者：小星 加拿大小天王Justin Bieber最近真是喜事不断！ 7月7日，24岁的Justin Bieber和21岁的模特女友Hailey Baldwin宣布订婚。 8月17日，Justin Bieber的父亲和二婚妻子Chelsey Bieber的小公主出生，Justin高兴的宣布又当哥哥咯。详情请戳此阅读（贾斯汀比伯又双叒叕当哥哥了！老爸浪漫史的drama程度也不输呀） 前日，媒体又曝出，Justin Bieber最近豪掷5百万加币买下了安省南部一幢湖畔豪宅。 豪宅位于安省南部小镇剑桥（Cambridge），距离他的家乡Stratford有65公里距离。总面积达101英亩（acre），包含一间骑马场，房屋主体超过9000平方英呎，背靠Puslinch湖。被当地居民称为“世外桃源”。 看了图片小编只想说： 有钱真好 豪宅的俯拍远景👇Puslinch湖面宁静 近景👇 室内设计👇 大气的餐厅👇 别人家的后院👇 你没看错，椭圆形的是赛马场👇 据知情人，Justin Bieber和Hailey Baldwin很快就会迁入新居。 当地居民Claire Allison称：“这是绝佳的住处。超级安静。任何人都能感到放松。我为他感到高兴。” 但也有居民担忧明星会打破当地生活的宁静。Cyndy Haddlesey很担心人们会蜂拥而至，这对一向平静的湖水也不是件好事。 Bieber的粉丝之一Ashley MacDonald就称自己将和朋友一起去那里度假。“到时候我会给我朋友发信息，没事我们就去爱豆家附近逛逛！” -------我是广告------- -------我是广告------- 这个豪宅之前是由Cliff Rego地产公司发布的。根据这间房屋此前的广告显示，房屋内有一个电影厅，一间健身房，游戏室，还能欣赏“美到窒息”的湖边落日。周边是池塘和散步道，以及一个骑马场。 再看一些地产公司之前发布的图片，不过Justin Bieber在住进来之前肯定会再重新设计装饰一番。 别人家的后院👇 别人家的“游泳池”👇 当然小编最羡慕的，还是别人家的“宠物”👇 不过小编想说，安省小镇的房价还是良心啊，要换在多伦多，5M是万万不可能买到这样的房子咯~ 还记得新晋王妃梅根·马克在多伦多的房子吗？这所紫罗兰的小房子当时开价130万加元，还被评价卖便宜了呢 和天王的豪宅相比，王妃的房子显得紧凑小巧很多。不得不说王妃品味一流，内部装修非常摩登呀~随便看几张图，都是简约又时尚。 房子位于多伦多Seaton Village，之前这里经常有狗仔队和英国的安保人员出现，邻居们已经习以为常。

15万加元拍下小岛 近日媒体爆料，加拿大东部一座小岛。被一名中国网友以约15万加元拍下。 8月22日，一位中国神秘买家以750001元人民币的价格，从京东网拍平台上竞拍得位于加拿大新斯科舍省的一个名叫哈波特西岛的海岛。 真是便宜呀， 中国买房不如加拿大买岛？ 报道称这座私人海岛哈波特西岛（Hawbolts Island West）位于加拿大新斯科舍省（Nova Scotia），面积10100平方米。但小编试图在google地图上定位时，发现只能找到Hawbolts Island。对照上面拍卖的图，Hawbolts Island West 应该是西侧的这个。 小编查阅专门出售私人小岛的Vladi Private Islands公司网站，发现目前正在出售哈波特东岛（Hawbolts Island East），景色宜人，像世外桃源，买家同样拥有永久产权。 东岛较大，面积47753平方米，售价21万加币。 加拿大很多小岛出售 世界各地都有不少小岛出售，例如加勒比海、墨西哥、巴哈马、甚至地球另一端的斐济群岛等。包括近在咫尺的美国和加拿大安省都有不少小岛可以私有化。 比如以下的两个加拿大东部私人小岛，售价也都不超过10万加币（约50万人民币），图片来自Vladi Private Islands官方网站： 据2017年2月份的报道，一般未经开发、没有任何许可证，位于加拿大东岸Nova Scotia的小岛，售价大约$20,000-$30,000；而已经有小型度假屋、码头、许可证的加拿大小岛约$500,000。最昂贵的加拿大小岛是位于BC省拥有哥尔夫球场的James Island，售价约$75,000,000。 多伦多人喜欢买入私人小岛 多伦多小岛租售公司Private Islands Inc的CEO Chris Krolow指出，不少多伦多人都喜欢在安省省内买入私人小岛。 Chris解释说，地点是最吸引的原因。只需数小时车程便可到达，省去了坐飞机出境入境的时间。而且每个周末都可以去度假，可谓是“岛尽其用”。 安省省内比较受欢迎的小岛多半位于Georgian Bay和Muskoka附近，距离多伦多市中心约数小时车程。Chris指出，一般来说，准买家多会选择距离多伦多车程5小时之内的小岛，而距离多伦多3小时车程之内的“岛盘”则最受买家欢迎，喜欢开船的买家则特别钟情于Georgian Bay附近的小岛。 买个加拿大小岛能做什么？ 送移民身份吗？ 有网友表示，在中国买房单是首期就动辄上百万元(人民币)，不如去加拿大置业好了。但据专家表示，在加拿大买岛并不附送户口，中国买主要去还得办移民手续。 加拿大岛屿遍布，处处皆美景。对普通人来说，假期订个海岛露营地，玩乐几天再回到都市更简单宜行。当然，如果你是富豪级别，买小岛、买水上飞机、买游艇、吃美食、私人飞机，也有无限开发经营空间。 拍下小岛只须缴纳1万美元订金 京东表示，京东拍卖只是提供平台，竞买人在京东拍卖平台竞价成功后，与拍卖行进行线下交付。基本流程是，竞买人线下缴纳1万美元订金（可退），签署合约付10%首期款项；然后签署交割文件，并于30天内付清尾数，及支付7%的手续费（含律师费以及交易税），即可取得岛屿的产权，大约1至2个月可以完成交易。 京东指出，持有小岛后，每年只须缴纳约290加元的房产税，即可根据当地法律法规进行开发建设经营活动。

荷花又称莲花，因其出淤泥而不染、圣洁美丽等优点深得人们的赞美与喜爱。越来越多的养花爱好者选择盆养荷花，希望在家中也可以欣赏到花的美。蓝莓酒庄根据多年摸索的经验，继续手把手教您种荷花！ 2、 选择种藕栽培 好种出好花，首先要选择优良，无病害的荷花种藕，每只种藕要有2~3节，并要有2~3个完好无损的顶芽和侧芽，这样的种藕出芽整齐，生长旺盛，开花多。 二次分栽：也叫生长期分栽地下茎。在荷花生长期间的6-8月，利用阴雨天翻盆，将带有顶芽或侧芽的藕鞭分植。二次分栽的要点是： 1．选择早花、多花品种。 2．新分植株要保留24个叶片。 3．尽量多带须根、多带泥土。 4．利用阴雨天或傍晚气温、水温较低时分栽。 5．把新分植株栽植稳固，避免飘浮。 3、施肥 施少量6-18-0的有机高磷肥，每盆10克与泥土混匀。 分栽成活以后采用叶面施肥，用1-1-17的有机叶面肥0.1%溶液每周喷施叶面一次。二次分栽可以增加繁殖系数，延长花期，并且可使植株矮化，保持叶色常青，使盆栽荷花实现二季开花、三季开花。 施肥得当的话，从五月份到十月份均有花朵开放。分栽后的新植株，一般需要6-8周才能重新开花。 4、浇水 在荷花生长初期不宜浇水过多，保持3~5厘米的水深即可，及时清除泥面浮起的藻膜。进入七月底左右，随着气温的不断升高，花芽分化并逐步露出水面。在荷花出水之后，水深保持在16厘米即可。 秋天气温逐渐下降，荷叶也日渐枯萎，待叶子基本干枯以后，从泥面以上约3厘米处把枯叶剪去，并在霜冻来临之前把盆移到室内。只要温度不低于5度，就可以安全越冬。冬天，荷花进入休眠期后，保持浅水就可以，不需要经常添水。 （下）

■ 大温地区成为全国销售与新楼盘比率第二低城市，并且已经进入平衡市况。网上图片   星岛日报综合报道   根据最新发表的一份房地产市场报告显示，大温地区成为全国销售与新楼盘比率第二低城市，并且已经进入平衡市况（见附表）。 ■ 2018年7月全国五大买家市场   维多利亚进入卖家主导市况   加国房地产网站Zoocasa，引用加拿大地产协会（CREA）提供的资料，分析了全国26个主要地区的楼市资料，发现只有纽芬兰与拉布拉多(Newfoundland and Labrador)处于买家市场。2018年7月，该个省份的销量与新楼盘比率为35%。全国整体则属于供求平衡状态，销量与新楼盘比率为56%。 根据CREA定义，销量与新楼盘比率少于40%属于买家市场，介乎40至60%间属于供求平衡，而超过60%则属于卖家市场。 2018年7月，大温区销量与新楼盘比率为43%，为全国相关比率第二低地区，与2017年同期的56%比较，上个月的销量与新楼盘比率下调了13个百分点，为销量与新楼盘比率变动第二明显的加国地区。至于菲沙河谷（Fraser Valley），2018年7月销量与新楼盘比率为45%，名列全国各个地区中第三低，与2017年同期的60%比较，上个月销量与新楼盘比率下调了15个百分点，为销量与新楼盘比率变动最明显的加国地区。 卑诗省会区维多利亚， 2018年7月的销量与新楼盘比率为62%，目前已进入卖家主导市况，比2017年7月录得的74%，上月的销量与新楼盘比率减少了12个百分点。

■ 加国房贷持有人的平均信用评分提高。星报   综合报道 信用评级公司易速传真（Equifax）的数据显示，本国房屋贷款者的平均信用评分正在提高。 贷款机构使用信用评分系统，来评估借款人的信贷风险。在理论上，借款人的评分越高，出现债务违约的机会越低。 如果信用评分低于620，反映借款人的信用评分很差，可能没有信用纪录或无法还款。一般人的平均评分为620分至679分；680分至719分属于“好”；720分至779分属于“很好”；780分或以上属于“极好”。借款人的信用评分高，亦可能获得较优惠的利率。 咸美顿大幅提高14分 不过，地产网站Better Dwelling的评论却指，信用评分只适用于“非经济衰退”时期，因为在房屋市场出现重大调整的时候，往往是信用评分“极好”的借款人，出现债务违约问题。 2018年第1季，大多伦多地区房贷持有人的平均评分为775分，在过去5年间提高了10分；渥太华的平均评分为770分，5年间提高了5分；咸美顿（Hamilton）为772分，5年间大幅提高了14分。 温哥华方面，2018年第1季的平均评分为776分，在过去5年间升了6分；维多利亚（ Victoria）为780分，5年间升了5分；至于阿波斯福／米逊人口普查地区（Abbotsford-Mission），则为771分，5年间升了10分。 在同一段时间，满地可（Montreal）的平均评分为738分，在过去5年间升了5分；魁北克城（Quebec City）则为772分，5年间同样升了5分。 Better Dwelling的评论强调，尽管各大城市的平均评分都属于“很好”，但这些信用评分只能反映在“正常情况”下的借贷风险，而在过去5年，全国房价上升了近50%，难道这算是“正常情况”吗？

■ 温市西区这幢设计独特的“骰仔屋”，上月以765万元易手。网上图片 星岛日报综合报道   温哥华市西区一幢出名的“骰仔屋”，约一年前以1,400万元挂牌求售，直至最近才以差不多半价的765万元易手。 《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，据地产经纪邓斯沃思（Loren Dunsworth）表示，该幢位于格雷岬路（Point Grey Road）的特色房屋，室内面积达3,709平方呎，上月以765万元售出。她强调，尽管这间房屋设计独特，但仍有不少买家感兴趣。 原业主持货4年升值逾倍 这幢外形俨如“骰仔”的豪宅，对上一次易手是2014年，当时成交价为350万元；今年估价超过740万元，超过了去年的620万元。 根据建筑设计师罗宾斯（Tony Robins）指出，该幢独立屋挑战了一般人对房屋的观感。全幢建筑物分为4层，设有两个睡房，可容纳4辆车的大型车库，以及附有一个大型按摩池的屋顶露台。除了地面一层之外，建筑物南面完全没有玻璃窗，光线主要来自2楼的天窗及另一边玻璃的透射。 不过，罗宾斯强调，事实上，整幢房屋的玻璃窗较一般房屋更多，其中地面一层更由落地玻璃墙包围。 邓斯沃思表示，该幢物业设计看似适合单身贵族或年轻两口子居住，但新业主却是一个已有年幼孙儿的一对较年长夫妇。