选城市 : 多伦多 | 温哥华
2024年03月28日 星期四 21:34:59
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地产

海外买家多伦多买房 楼价比加拿大人贵了很多…

■政府楼据显示中国买家占了海外买家约7成。 资料图片 安省政府去年 推出15%的海 外买家销售税以遏抑楼价,但最新政府数据显示,多伦多海外买家的买屋价格比本地人高出接近 一半,而在海外买家当中,中国买家占逾7成,有专家坦言, 海外投资者是推高本国楼价的主因。 根据《环球邮报》(The Globe and Mail) 透过《资讯自由法》索取未经公开的政府数据显示,安省政府推出海外买家税“辣招”后的4个月内,非国民在大多区买屋的平均楼价是 977,611元,但国民和永久居民买屋的平均楼价为659,470元,两个平均价格相差为48.2%。 另一方面,政府调查海外买家的国籍显示,绝大多数来自中国,占70.6%,第二位是美国,只占4.6%,而印度排第3,占3.6%。 卑诗省亦出现海外买家买屋较贵的情况, 卑诗省政府数据显示,海外买家买屋的平均价格为1,065,444元,本地人买屋的平均价格为958,701元,两个平均价格相差11.1%。 “海外买家是推高楼价关键” 加拿大帝国商业银行(CIBC)经济师 Benjamin Tal表示,海外买家在推高楼市价格上扮演关键角色,特别是在市中心等高需求的地 区,影响了该地区的房屋可负担性。 专门研究多伦多及温哥华楼价的西门菲沙大学(Simon Fraser University)Josh Gordon教授说,海外买家引发所谓的涟漪效应,抬高所有物业的价格。富有海外买家通常喜欢购买豪宅,本地买家出不起价钱,只好退而求其次转往较便宜的地区,最终把楼价上升的效应扩展到所有地区。 “低利率是楼价上升原因” 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)与加拿大统计局联合公布全国各地非居民拥有住宅物业的统计数据后,在中国推介全球各大城市楼 盘的居外网(Juwai.com)行政总裁罗雪欣透过本地传媒声称,海外买家不是加国楼市问题所在,有关意见受到本地学者关注。罗雪欣接受《星岛日报》越洋专访时仍声称,借贷利率低企才是楼价上升的主因,就算央行提高利率,中国买家也会入市。 罗雪欣形容加拿大物业的海外买家为稻草人,身处于拒绝认同本地投资者获便宜借贷利率是推动楼价上升主因的国家,她声称,房产市场的基本真理是低贷款利率会推高价格。她又声称,要解决房产可负担危机的方法,是要令本地投资者支付更高昂的借贷利率,以及每购入一项投资物业就需缴更多首期。 另一方面,罗雪欣声称非居民买家的存在令首次置业人士受惠,因非居民买家较钟情新建物业,当他们购买楼花,发展商便会获得建屋成本资金保障。 罗雪欣又声称,据其网站研究显示,加拿大最受中国买家青睐的城市顺序为多伦多、温哥华、满地可及卡加利,声称约72%中国买家是自住用途,17.5%买家因子女的教育而购买。她声称,虽不能估计大温地区的本地买家于2018年的入市意欲,中国买家的需求,最少可维持去年下半年水平,但应不会返回2015年最高峰情况;至于卑诗省的楼价持续上升,她引用卑诗房地产协会最近公布的数据解释,她声称数据显示,房屋放盘量少于过往水平,甚至较过去10年平均数字更少约3分之1,卖家忧供应持续紧张,难以购买新物业令业主更不想出售物业,供应少也是造成楼价上升的原因。 罗雪欣声称,温哥华是个安全投资地点, 亦是子女成长的理想环境,中国买家不会放弃在温市寻求居所,加上大部分中国买家是为家人而购买,属长线投资,就算提高利率仍会维持入市。CMHC及统计局的报告指出,非居民买家与海外买家定义不同,非居民买家是主要住宅不在加国的买家,在海外居住的加国公民 及移民都属非居民。

风水:餐厅这么布置能招财!!

餐厅最宜设在客厅和厨房之间,住宅的中心位 置,这样的布局可增进亲子间关系的合谐,也能招 财。但是需要注意的是,餐厅切忌位于上一层楼的 厕所的正下方,因为餐厅的好运会受到压制,这样 有损于家中财运。 为了增加阳气,祖先画像或古董家俱等属阴的 物品最好不要摆在餐厅。阴气太重有害家运。另一 方面,阳气过盛又会造成家庭失和。 从风水学的角度来说,餐厅和其他房间一样, 格局要方正,不宜有缺角或凸出的角落。长方形或正方形的格局最佳,这样也最容易装潢,还能起到 招财的效果。 人的能量大多都是靠吃食物得来的。由于餐厅 是进食的场所,所以跟家庭的财富大有关系。餐厅应采用亮色的装潢和明亮的照明,以增加火行的能 量,蓄积阳气。在此处放置植物更可增强阳气和财富。 餐桌最好是圆形或椭圆形,避免有尖锐的桌角,象征家业的兴隆和团结。如果使用方形的餐桌,则应避免坐在桌角,以免被煞气冲到。 餐厅应在住宅的中心位置,但不可直对前门或 后门。还有一些格局上的问题也应避免。 例如:如果是楼中楼设计,餐厅应位于楼上; 餐厅左右两面墙的窗户不应正对,因为气会从一面 窗进,而从另一面窗出,无法聚气,不利于住宅的气运。避免利用邻近厕所的空间当餐厅,如果难以避免,餐桌应尽量远离厕所。 在用餐区装设镜子,映照出餐桌上的食物,有使财富加倍的效果,这是家中唯一可以悬挂镜子映照食物的地方,其他诸如厨房绝对不能挂镜子,因为会道致意外或火灾发生。 中国人习惯用筷子和汤匙进食,避免使用尖锐的刀叉,防止冲煞。碗盘通常也用龙、蝙蝠或桃子等吉祥物作为装饰。中国人饭后喜欢喝茶,目的是为了去除油腻。 餐厅适合摆福禄寿三仙,象征财富、健康和长寿。此外,水果和食品的图画,也会带来好运。橘子代表富贵,桃子代表长寿和健康,石榴代表多子多孙。 进餐时发生口角是既不礼貌又触霉头的事,用餐时间是一家人欢聚的时刻,家庭和乐,家运才会 昌旺。 如果有长者一同进餐,一定要请长辈先用,这 点不但是礼貌,也有福佑晚辈的惫义。

165万元以下自住屋可申补助 91%业主获减570元地税

■ 大温区房销量逐渐回复至较接近历史正常水平。资料图片 本报记者张文慈报道 在卑诗物业估价署(BC Assessment)公布本省物业估价数据、显示部分城市公寓估价升幅接近三到四成之后,省府周三宣布放宽业主自住补助金(Home Owner Grant)门槛,把合资格取得570元基本补助金的物业价格,由160万元调高至165万元;省财政厅称,在新的门槛下,全省大约有91%物业主符合取得全额补助金的资格,与去年一致。 省财政厅发言人佐勒(Sonja Zoeller)在回覆星岛日报记者采访时表示:“省府每年检讨业主自住补助金门槛,今年门槛与2017年保持同步,以确保全省91%的家庭获得补助。” 省府又称,物业估价超过165万元的业主,则得不到全额或没有补助。 公寓业主或需多缴税 卑诗物业估价署发言人爱尔兰( Tina Ireland)则对《星岛日报》记者表示:“大温独立屋今年升幅较小,但部分城市柏文涨幅较大,估计部分公寓业主,或需要多缴物业税。” 她说,物业税是由各市府收取,只要市府不调升物业税,而屋价增幅与市内整体增幅一致,物业税将不会改变。 温市议员雷建华欢迎省府放宽业主自住补助金门槛,但也有本地学者,就批评这并非最好的政策,希望取消自住补助金门槛。 业主自住补助金基本补助金额为570元;如果房屋位于卑诗北部或乡村地区,则为770元;65岁或以上的业主,或是伤障人士,最高可获得845元补助(见表一)。 长者可申延期支付地税 一些低收入业主,如长者或伤障人士,但主要居住地物业估价高于门槛,也可申请领回业主自住补助金。如果业主年满55岁,或需抚养子女,也可能有资格申请卑诗物业税延期支付(Property Tax Deferment,简称PTD)。省财政厅表示,省府今年提供给省民约8.25亿元补助,将全数支付给各市政府,以确保市府收入不受影响。在卑诗省大多数的社区,几乎每个家庭的物业价值,都低于业主自住补助金门槛。根据资料,业主自住补助金计划始于1957年,在2009年至2010年的门槛为105万。在2012 年,省府把该门槛定在128.5万元,当时有大约95.5%业主合乎全数取得补助金的资格。到了2014年,省府为帮助平衡财政预算案,把门槛改为110万元。过去数年业主自住补助金门槛逐年调高(见表二)。

伍子明:美甲店设盛水局引发气场吸生意

伍大师为一间越裔经营的美甲店看风水,主要原因是这间美甲店开张两个月,但生意十分淡静,于是请伍师傅为美甲店摆风水来转运。女宅主五行属土,店座东南向西北,门开西位,西北都是金向,土人向金为之泄气。同时本店入门位置是病煞。伍师傅建议宅主将前局的招牌改色,用蓝紫色为底色,红紫色做字,因为来气是金,蓝紫五行为水,金生水,水生水为财,配合了女宅主的五行。紫红色字为带火,火生土旺及水火既济。 山水错配丁财两损 前局由于是病煞位所在,首先在入门挂一个六柱银色风铃先解之。同时本店地型是一个上山落水局,即山神下水,水神上山,是一个丁财两损之局。简单来说是山位应该在后,水位在前,但这个是两个位置刚刚对调了。伍师傅在前局靠窗的墙挂一幅大山少水的画,以保山神。再在窗台放一个钱正对窗外,平空设立一个财位,希望这个流年风水局能够帮助本店在圣诞节期间生意兴隆。前局右边的墙又是五黄大煞位,在此挂一个五柱银色风铃解之。又在风铃旁挂一个时钟,引动财气入店。现在门口有一盆尖叶的树,形成冲门之局。伍师傅吩咐宅主将它移走,因为对门口不能有尖树。   门口又有一个挂衣架,成三尖八角型,对来气影响很大,伍师傅吩咐宅主立刻将它移入后面。 本店现正有一个价目表放在大门旁边,伍师傅表示放在此处无人看见,客人路过见不到价目表,很多人不敢入内光顾。师傅将价目表移到收银处旁边的墙挂,令到客人在店外或店内对价钱一目了然。 伍师傅又在收银柜台做一个水聚天心局,放一个玻璃器皿内放6粒波子用水盖著。 中局洗脚部是创作位。 修甲部是事非位及绝命煞位。在电视放9枝红花解绝命及事非位。在修甲部的墙齐腰地方划两条6吋宽粗线,上线蓝色下线黄色。由入门直至后面墙。在风水学上是土能盛水局,水在上土在下,引发气场,吸引生意入店。后局是做面房间,房间入门对墙一定要挂一幅与修面有关的海报,门旁边挂一块镜,左边挂时钟。 最后走廊因水神入山之故伤了本店财运,在走廊最后的墙挂一幅多水小山的画,以助旺水神。

加国园艺:要想家里盆栽旺 你得这么做(一)

中国万年青 室内盆栽种类非常多,这里只介绍常见的观叶类植物。其中部分过去介绍过,但一直没有将所有室内盆栽植物放在一起介绍。以后会再介绍以花取胜的盆栽。 以下以常用英文名的字母顺序排列。            1.Aglaonema Chinese Evergreen 中国万年青 中国万年青被认为是最容易种的盆栽之一,因为对于光照的需求不高,此外也无须太勤于浇水,只要不让它干死就可以了。对于肥料的要求亦不是很高。 不过要将万年青种好,最好还是记得浇水,也不能全无光照(最好是置于向东的窗口前),如果是向南或向西的窗口,就要隔约两呎距离,这样就可以长得非常漂亮了。而且可以生长很多年,甚至开花给你看。不过花很小,花谢后有红色浆果。 万年青属天南星科,学名Aglaonema,原产地在中国南部及日本。万年青叶子椭圆长形,有很多花样,常见的有Silver Queen,叶子较淡,带银色线条;Silver Spear则较多绿色;还有全绿但有深沟纹的Modestum。过去有一度是很受欢迎的盆栽,因此配种也多。可能因为太易种,近来较不受重视。  2. Alocasia/African Mask 叶观音莲 这种长三角形,有明显白色叶纹的深绿色叶子的植物,属于天南星科,并与海芊Calla lily是一家。正式名字应当是Alocasia amazonia。还有个俗名是Elephant ear,但我觉得叫这名字的植物太多,容易混淆。 过去只在大型温室中见到这让人眼前一亮的植物,但是最近在花店中也见到有出售。不过花店出售的植株较小,叶子大约只有6至8吋,不像温室中看到的可以有一呎多长。而在原产地,更可以大到像树一样高大。 叶观音莲不容易种,如果种室内,需要高光。最好是朝东或南的窗户,但若是近窗摆放,最好有纱窗遮挡。如在热带种户外,也要有荫。 同时要高潮湿,若房间太干燥,需要喷雾气。盆土不能全干,但浇水方面,还是要维持表土一分公以下干了再浇水,而浇水时要浇透。冬天时要休眠,必须等表土两公分都干了再浇水(最好不时用浸盆式浇水方式)。 生长季(4月到8月间)每两周可以施一次稀薄平均肥。当盆土积聚太多肥料时就要换盆土。保持室温平均,不要将盆放在冷气或暖气出口处,冬天时不要放在近门口处。 要防虫蚁,可以每两三周喷一次稀薄肥皂水,然后用布抹干叶子。 如果种得成功,可以在换盆时分株,最好是在早春时分株。因为叶子及茎的汁液有毒性,修剪时最好戴手套。   3. Aloe vera 芦荟 芦荟学名Aloe barbadensis,原产地在非洲南部,是属于像仙人掌一样的多肉植物,因此也适宜像沙漠一样的热带环境。需要很多光照,土壤最好是沙质土,以便排水。 盆栽芦荟多数是厚厚的肉叶向四周散开,基本上没有茎,叶子由地面生出,夏天时抽出长长的花茎,开橘红色花。 种芦荟的盆必须有很大的排水孔,排水孔上用弧形瓦片盖住,以免堵塞排水孔。而盆亦以瓦盆为优,因为瓦盆有散发水分功能。与其它厚叶植物一样,芦荟的根部非常小,因此不能种在太大的盆里,盆一大,土壤就多,很易积水,道致烂根。 土壤必须像种仙人掌一类植物的土壤,就是相当多沙质,甚至含有一些较粗的沙砾,都为了要帮助排水。一般植土中还渗了很多像珍珠岩perlite一类的植料。 种在室内时需要很多光照,一般家庭的客厅是不适宜,除非有sun room或温室一样的房间。所以如果是种在室内,一定要选择光照最多的角落,就是靠窗边越近越好,而且不要用窗帘隔光。 芦荟很有用。不论是烧伤、晒伤、虫咬、流血、或是皮肤热肿,都可以用来救急。很多人认为芦荟可以治牛皮癣,亦可帮助治疗糖尿病及遏止高血脂。而芦荟的叶片也可以当菜吃。目前也普遍用于化粧品业,用于湿润肤质。  4. Aluminium Plant...

住房起纠纷 “公寓纠纷仲裁处”能帮你做什么?

根据安省政府新修订的公寓管理法规,一个新的省辖机构安省公寓管理局(The Condominium Authority of Ontario ,简称CAO)于2017年9月1日开始生效运作。从11月1日起,管理局开始行使其最重要的功能之一:  设立“公寓纠纷仲裁处”(The Condominium Authority Tribunal ,CAT),用以调节、仲裁和解决与公寓管理和居住有关的纠纷。对于众多condo住户而言,这是需要及时了解的一套极其重要的新的机制。 CAO作为一个新设立的机构,其总体目的是改善公寓住户的生活品质,向condo业主提供信息和服务。其主要职能包括: 负责安省所有公寓公司的注册登记。为Condo业主和住户提供便利化的信息,协助其了解其权利和责任。对Condo业主委员会的董事(condo directors)进行强制业务培训。提供有用资源,协助condo业主和住户解决一些经常遇到的问题。 除上述功能之外,CAO还有一项重要职能,就是透过“公寓纠纷仲裁处”(CAT),在线(online) 提供纠纷的受理、调解、仲裁和解决方案。这一功能由2017年11月1日起开始运作。目前最先受理与大厦管理及财务文件知情权(records)有关的纠纷投诉。日后CAT会陆续接受其它领域中常见的大厦住户纠纷投诉。 仲裁过程分五个步骤 CAT的仲裁机制大致分为五个主要步骤:首先由原诉人透过CAO的网站提交案件的仲裁申请(filing a case), 讲清楚要求仲裁的事宜以及涉及哪些当事人或机构。在提交申请前,申请人需要使用“用户名”和“密码” 注册一个帐户,供日后调解和仲裁过程中使用和查询。第二步是将有关仲裁申请告知所涉及到的被投诉者, 然后被投诉人“加入”案件过程(joining a case)。被投诉人也需要在CAO注册一个帐户。一旦被投诉人加入了案件, 则双方自动进入了第三个步骤“谈判”(Negotiation)。在这一过程中,纠纷的双方将先尝试着透过协商, 看能否自己解决所涉及纠纷。 如果这一步不奏效,则双方进入第四阶段“调解”(Mediation)。在这一阶段,仲裁处(CAT)会派出一位调解员加入案件,帮助找出双方都接受的解决纠纷方案。如果调解无效,双方仍无法就纠纷达成一致,则进入第五个阶段“仲裁处颁下决定”(Tribunal Decision),由CAT派出一名仲裁员(Member)下达解决方案。 仲裁决定具备法律效力 CAT下达的仲裁决定对纠纷双方均有效力,双方必须要服从。CAT下达的决定包括双方签署合解协议(Settlement Agreement),还有仲裁令(Order)、仲裁决定(Decision)和双方同意的仲裁令(Consent order)。 在CAT下达上述各类仲裁决定之后可能面后续问题。比如虽然双方签有合解协议,但其中一方不遵守协议或是不照协议规定去执行,此时另一方可以向CAT重新提交另一个案件,要求CAT下达命令要求对方执行协议内容。 CAT的权威来源于安省公寓法,它所下达的仲裁令(Order)、仲裁决定(Decision)和双方同意的仲裁令(Consent order)对于纠纷涉及双方均有约束力。如果其中一方拒绝执行CAT下达的决定,另一方需要透过正当程序申请强制执行。 当事人需要透过小额钱债法庭(Small Claims Court)或是安省高等法院(Superior...

2017大多区房屋销售量下跌近2成! 均价上涨

加通社图片根据加通社消息,多伦多地产商会(The Toronto Real Estate Board)表示,去年大多伦多地区的房屋销售量下降了18.3%,而2016年则创下了新的记录。2017年通过MLS系统销售房屋共计92,394套,比上年的113,040套下降。地产商会还表示,去年第一季度的销售量创下了历史新高,二、三季度销售量下跌,最后一个季度销售量又有所回升。2017年的房屋平均销售价格为822,681元,比2016年上涨12.7%。十二月份的销售总量为4,930套,低于2016年最后一个月的5,305套。2017年最后一个月的销售平均价格为735,021元,高于去年同期的730,125元。C03

家政女王:这样做可以把书架装扮一新

这些优雅的书架配上了木匠的镶边和古董油漆饰面,装饰图钉在模彷华丽家具。 对于那些渴望得到度身订制装饰的 人,这里有些可以简单如独一无二书架 的制作机会。如果你有一处可以额外展 示的空间,何不设计你的个人杰作?修 饰层板,或者将中密度纤维板切割成书 架的尺寸。在木材店,你将会找到一些 有关建筑镶边、线脚、托臂和烛台的迷 人配置,华丽家具采用的装饰图钉,有 助增加这些书架的优雅程度。 我在建造一个受到乔治王朝风格 启发的图书馆,设计如图片所显示。书 架深12吋,长度各有不同,底油是两层 黑色水性漆,之后刷上深啡色水性染色 剂,再用干刷子轻拂表面,撇去表面的 浮沫,这样可以塑造黑檀木似的效果, 非常优雅。齿状装饰也是以相同方法髹 油和染色,干掉之后就可以钉住层板边 缘,要确保钉子尺寸要略大,锤上的装 饰图钉便可以遮住钉头。 钉便可以遮住钉头。 为了保持房间的传统风格,我选择 用托臂撑起书架,刷上多层油漆可以营 造古董饰面效果。首先刷上青绿色,然 后是古铜色,再然后是深赭色,用一块 软布擦拭表面,确保油漆会掉入所有裂 缝之中,最后在一些重点位置涂上黄土...

加统计局:已公布非居民置业数据仅冰山一角

本报记者 加拿大统计局(Statistics Canada)指出,较早时公布的非居民置业资料,仅属“冰山一角”,新一年将会提供更多相关数据。 统计局加拿大住房统计项目(Canadian Housing Statistics Program,简称CHSP)主任麦卡雷尔(Haig McCarrell)透露,明年将会陆续公布更多物业拥有权的数据,并且会较上次更深入和广泛。 将收集业主报税资料 CHSP上周公布首份非居民置业报告显示,在大温区及大多伦多区,非居民占整体业主比率不足5%。不过,在温哥华及列治文等楼价较高的地区,新落成的柏文大楼中,占五分一的业主是非居民。 不少专家认为,非居民置业实际数字,比上述报告更多。麦卡雷尔表示,将会对某些物业拥有权安排进行更详细的分析。 举例而言,卑诗省一间空壳公司持有多个住宅物业,统计局将会研究股东中是否包括非居民。 除此之外,当局也注意到有非居民利用在加国的配偶或子女购买房屋。麦卡雷尔透露,他们将会收集业主的报税资料,例如一个没有收入的“学生”为何能够购买多个价值数百万元的物业;同时,统计局也会研究物业的用途,包括自住、出租抑或作度假之用。

伍子明风水:迁入后为何全家生病有问题?

本宅向东北为土气入屋,克正男宅主。将门改色,由现在的咖啡色改纯白色。白色为金,土生金,金生水解之。 伍大师应邀为一个越裔家庭看风水,主要原因是经济问题,以及户主的年轻儿子患上癌症。家中4口,其中一个儿子因为读大学而外宿,其他3人入住本宅后,诸事都不顺利。伍师傅强调,如果屋内有某一个住客出了问题,这可能是个人运桯问题,但现在全家人都有事,这样肯定房屋的风水问题。 本宅座西南向东北,但偏北,在风水学上这个座向为地元龙卦,这个卦象始于2004年的八运转入,恰巧是他们搬到这间屋居住之年。入门至后门成为一条直线,并且有多个病煞居中。而本宅靠山为病位,五黄大煞居中,变成两大煞互相呼应,屋内有人患上癌症是不出奇的。 土气入屋克男宅主 本宅财位在入门,男宅主五行属水,女宅主属土。屋座向看男不看女,本宅向东北为土气入屋,克正男宅主。首先将门改色,现在是咖啡色,为土色。双土入屋更克男宅主。门改纯白色,白色为金,土生金,金生水解之。再在入门的墙挂一幅山水画,角放玄关枱上面放猪仔钱瓮正对大门,食著财位。大门对墙是屋中央大病煞,在墙上钉两个大葫芦,先解第一个病煞。 厨房是本宅最大病位,所以儿子患癌,女宅主甲状线有事。厨房灶位在西北,在风水上灶在乾位是灭门,影响到男丁。在灶上放一对植物,和在后门窗口排两个大葫芦以解之。伍师傅吩咐宅中各人以后不能在厨房食饭,将来有机会装修厨房,就将灶搬到东南墙的位置。 由于本宅靠山十分不足,所以在后门旁的墙,再挂一幅大山画,增强其靠山。 本宅正西角是饭厅,是天医位,所以伍师傅请他们以后都要在饭厅食饭。并要按每个人的八字而坐。在餐枱正中央放一个水晶盆放一些香花,用水晶聚天医气。 绝命煞位不能坐人 再前是本宅客厅,最近窗位置是绝命煞,近中间位置是偏财位。所以近窗地方不准坐人,将沙发搬近偏财位而坐。在电视机位放一个钱瓮夹著一对貔貅对正窗外。 他们现在利用家庭厅改成客房。但火炉附近为文昌位和桃花位,伍师傅命宅主在这里放一张书台,给子女读书。 主人房的床刚刚在绝命煞位置,于是将床移至头在西南脚向东北而睡,又在窗口旁边放一株假树以化绝命煞。现在主人房的墙为绿色,为木色克正女宅主,所以要全部改为米色的土色。 其有病的儿子的房间,现在床是错位,为木土对克。将床移到头西南脚东北而睡。他儿子患癌是因为食饭在病位,屋内又多煞位,连睡觉都被克。

冬季买房卖房 好处真不少

在冬季看房,可即时及直接地感受室内的温度,了解供暖与保温系统是否运作良好(星报资料图片) 竞争少 心意诚 易观察 大多地区的居民,上星期已经历了零下十几度的严寒,也面对过十几厘米厚的大雪。计划买屋卖屋的人,是否以为楼房买卖活动也应该暂时告一段落?无可否认,步入冬季,加上圣诞新年期间,地产市场确实较春夏季时淡静,很多人便认为现在不利买卖双方。事实上,冬季买卖房屋都有不少好处, 买家要找到优质笋盘,卖家要收到有诚意的Offer,大雪纷飞的冬季,才是好时机。 买家的好处 ‧传统上,屋主都倾向于在地产市道较活跃的春夏季放盘卖屋。换言之,选择在冬季把房屋上市,都是真正有卖屋需要的卖家。在这情况下,卖家开价会较贴近市场价,不会太离谱,以免吓走为数不多的潜在买家。只要双方不是“开天杀价,落地还钱”,一般都很容易在成交价上取得共识﹔ ‧相同理由,买家都喜欢在春暖花开的春夏季入市,冬季买屋的人相对较少,亦即竞争对手较少,出现多个买家争Offer、成交价被抢高的机会也较低。谈判时,买家会较易争取有利的条件,甚至可低于叫价成交﹔ ‧由于冬季地产市道淡静,房屋买卖减少,相关行业如地产律师、房贷经纪、搬屋公司、装修师傅、电器搬运与安装等需要预约的服务,在冬季都较易迁就到双方档期,减少了不少时间安排方面的烦恼﹔ ‧房屋的供暖与保温系统是否运作良好,对经常冰天雪地的加拿大尤其重要。在冬季看房,可即时及直接地感受室内的温度。验房时,也可找出只会在冬季才看到的潜在问题。例如观察墙角的霜冻情况,可判断外墙的保温隔热效果。如果屋顶的积雪不均匀,屋簷水槽处有很多冰柱,可能是阁楼的隔温层不足﹔ ‧房屋是否光勐通爽,在日短夜长的加拿大冬季也很重要。屋内经常有阳光照射,可为室内提供天然加温效果。在冬季看房,可观察到房屋的采光状况。如果冬季也有充足阳光照射室内,春夏季也就更不用说。如果外面阳光明媚,但室内却一片黑沉,房屋的采光状况便要打个问号了﹔ ‧冬季的庭园,大部分时间都被白雪覆盖,不止看的那栋房屋,连所在的小街及社区,都欠缺了鲜艳花卉及绿树成荫的点缀,整个画面变得单调而萧瑟。不过,这时候反而更能看真房屋的庭园设计,是否顾及到四季变化,配搭各种常绿植物,纵使是冬季也有绿化景观。 ‧在冬季看房,也能观察到邻里的素质。例如邻里的庭园是否也种满常绿植物,令街景依旧充满生气。假日期间有否在屋外布置灯饰,下雪后有没有及时为车道铲雪,亦可看出他们有多注重家居生活及用心打理房屋﹔ .如果购买的是共管物业,冬季看房时更可一并了解物业管理公司服务的优劣。例如大树的落叶和路面的积雪,是否有人及时清理﹔行人道上是否有结冰,影响住客出入安全﹔保安员有否因为天气寒冷而疏于室外的巡逻,构成保安方面的隐忧等等,都可看出物业管理公司的服务质素。 你的最佳策略是令房屋看起来整洁舒适,清理室外走廊和楼梯的冰雪,然后制定一个符合销售策略的放盘价格(星报资料图片) 卖家的好处 ‧一般人认为,春夏季才是买屋的最好时机,所以选择在冬季四出看房甚至会出Offer的,都是真正需要买屋、具有诚意买家。他们冒着风雪、抵著寒冷都要来看房,证明他们不是想来八卦的邻居,或是把参观open house当作周末合家欢活动的所谓买家。与其要在春夏季应付一百位上门看房的“潜在买家”,倒不如在冬季招待十位认真的买家﹔ ‧屋主普遍相信,春暖花开才是卖屋好时机,所以冬季的挂牌放盘量,也较春夏季来得少。换言之,房屋在市场上的竞争对手也大大减少,可能在整个街区里,亦不过三两间条件相若的房屋在售。在“物以稀为贵”的原则下,房屋一挂牌,很快便可引起买家关注,甚至加快成交步伐﹔ ‧打理得宜、种满各式花卉、草地青葱的前后园,确实能为买家留下好印象。但原来,屋顶和庭园覆盖著一层白雪的画面,一样漂亮和梦幻,再加上屋里燃点著的壁炉,那种家的温暖感更能尽情散发,同样可增添不少印象分﹔ ‧对于屋主来说,如果在春夏季,要在放盘期间保持前后园吸引的外观,可能每天都要花一些时间在室外整理一番,但如果在冬季,只需在下雪后把车道及人行通道的积雪清理干净便可。节日期间,把室外灯饰亮着,也是简单快捷地提升房屋外观的方法﹔ ‧如果屋主曾在不久前投资更新过一些节能设备,例如换上新门窗,更换了高效能暖炉,或加厚了屋顶保温层,在冬季卖屋时,看房的买家甫踏进屋内,便能亲身感受这些设备的效能,为房屋加分。 ‧在旺季时,地产经纪手头上可能有不少客人,当中有实际需要买卖的,也有只想逛逛感受市场水温的,要同时间兼顾这么多客人,出现“招呼不周”的情况也在所难免。在淡季时,地产经纪的工作也相对淡静下来,可以更专心一意地好好服务几个认真的客人。 冬季卖房攻略 冬季卖房可能很具挑战性,但要知道:假如有人愿意在寒冬花时间看房,他们很大可能是认真考虑搬迁的买家。安省房地产议会(RECO)的资深注册官Joe Richer在最新的专栏文章中,讲述了冬季卖房需考虑的方方面面。 卖家的首要工作是找一位明白这些困难的房地产销售代理,让他依照情况调整市场策略。即使你急于售出物业,仍然应该多作比较,尽可能多见几个候选人,以决定谁是最佳放盘代理。 装饰有度 不要害怕查询对方的专业经历、提供的服务内容、客户推荐、收费和佣金、节日期间服务时间,以及任何与卖房计划有关的问题。例如,可以询问有关节日装饰:装饰可以有助卖房吗?花费多少钱才算适宜?一串圣诞灯饰和门上挂一个圣诞花环应该是很好的点缀,但如果在前院放置一个巨型充气圣诞老人又是否适合?你的销售代理可能有相关经验,得体装置家居,而且知道什么可以吸引买家,什么又会带来反效果,所以应该确保事前有充分讨论。 随天气步入寒冬,夏季茂盛漂亮的植物不再,经纪们可能有其它策略。例如我的房子是在12月购买的,当时卖家曾展示夏季为房屋拍的照片。我觉得这个策略相当有帮助。 安全至上 冬季卖房有一点必须要考虑的因素就是安全。出售物业过程中免不了买家上门看房,有时可能留给卖家的通知时间非常短,所以随时清理干净户外走廊和楼梯的冰雪十分重要。 房地产经纪是曾经接受培训并且知识丰富的专业人士,他们能够在销售过程中引道你。聆听他们的建议,同时不要忘记自己才是掌舵人。现在是你要出售物业,所以只有你可以决定是否要接受买家开出的条件。 假如你不清楚房子应该如何定价,经纪可以提供同区物业最近的放盘价、成交价和其它资讯,还有他们对相关资料的分析。这将会是一个很好的开始,协助你确定放盘价格。 假如除了区内销售的大概数据以外,你还需要更多资讯,而且你关心冬季售房对最后成交价的影响,也可以透过指定估价师取得正式的物业价格评估。经纪可以协助你作出相关决策。要留意部分房地产经纪可能额外修读课程,合资格进行估价。这是你寻找合适代理时可以了解的事项。 加拿大全年都有人买卖房子,你的最佳策略是令房屋看起来整洁舒适,清理室外走廊和楼梯的冰雪,然后制定一个符合销售策略的放盘价格。

加国园艺:常绿植物冬青Holly

冬青(学名Ilex)是好多人熟悉的植物,是圣诞节特别受欢迎的装饰物。过去流行送圣诞卡时,冬青似乎是圣诞卡上必有的图案。不过种过冬青的人似乎不多,其实冬青是常绿植物,冬天时仍有绿油油的光亮叶子,当生出鲜红色浆果时又十分美丽,我觉得应当更受欢迎些。 事实上,Holly这名字非常好意头,一来是因为冬青作为圣诞节装饰,因此有了圣holy的意义,此外Holly也是好听的女孩子名字。 雌雄异株 多数植物在同一株树上会有雌性及雄性的花朵,可以互相授粉及结果实。但有少部分植物是雌雄异株植物dioecious,冬青是其中最有名的,所以种冬青树时,如果你的目的是要有红色的浆果,多半必须有雌雄两株,而且两株不可以相距太远(最好100尺以内,越近越好),同时只有雌性的那株会结果实。不过也有极少数品种,是不需要雄性也能自己结果,所以买时必须查清楚。 另外因为只有雌株会结果,而雌株都需要雄株的花粉,因此只需要一株雄株,就可以供应多株雌株的花朵。 除了果树之外,其它较著名的雌雄异株植物还包括:银杏、柳树,不过这些植物因为不等它们开花,也不等它们结果,因此一般不在乎雄性或雌性。 通常我们见到的冬青都是结果的,因此都知道是雌性。但在冬青没果实时,真的很难分辨。稍具园艺知识的,也可以在开花时以花朵分辨:雄性的花蕊较长大,像针 一样伸出,此外雄性的花有香味,雌性花朵一般都无香味。不过最好都是在购买时就查问清楚,同时留下记号。  冬青原产地在欧洲,亚洲也有。目前较常见的有: 英国冬青English Holly (Ilex aquifolium) 这是最常见的一种,叶子深绿色,有锯齿边,并有光泽。有鲜红的浆果,也是圣诞节被用来装饰的那种。  中国冬青Chinese Holly 中国冬青属于那种雌雄同株的冬青,因此无须两株就可以结果实。而果实的颜色除了红色,也有些是橘红色或黄色。部分中国冬青的叶子边缘就像普通叶子一样,没有巨大的锯齿。 日本冬青Japanese Holly 日本冬青的浆果主要是墨黑色的,但也非常好看。同时日本冬青非常长寿,可以生存75年以上。 蓝色冬青Blue Holly 这一类冬青带有蓝色的叶子,紫色的枝茎,也会结红色浆果。因为这一类果子十分多,因此对雀鸟特别有吸引力。 前面说过购买冬青时最好留下名牌,这样就可以记得是雄株还是雌株。而我发现,很多品种的名字就带有雌雄记号,例如说:Blue Prince及Blue Princess就很明显,前者是雄株,后者是雌株。其它还有China Boy及China Girl,Blue Stallion及Blue Maid,都是为了帮助分辨。 不过凡事都有例外,据说一种花叶品种的冬青树,雌株居然叫做Golden King,而雄株却被叫做Golden Queen,不知是否跟种花人开玩笑。 其实冬青不只是一般常见的只会生浆果的矮灌木,很多冬青可以生长到6英尺以上。也有很多人用来种成为围栏,或是沿墙种植,都有很好效果。 如果你要种十棵八棵冬青做围栏,可以只种一棵雄株,其它都是雌株,这样所有雌株都会生浆果。 冬青的果子一向都吸引人,不过就不要放进口里,因为有轻微毒性,会道致呕吐、腹泻,如果有人不小心吃了冬青的果子,要赶快吐出来,同时喝一杯水或是牛奶。但冬青果对于雀鸟却是重要食物,因此种了冬青就会吸引雀鸟到后院。 种植 种植冬青最好是春天或秋天,目的是避开过分炎热的夏天。照一般方式种植,就是选择多阳光地区,不要离房屋或围墙太近,也不要种在有北风吹的地方。种之前要挖较大的洞,及填上好的新土壤,最好是多有机土,如堆肥土、动物粪土、泥苔土Peat Moss之类,混好后再用。同时种时要与原来的盆一样高,不可高于土面,或低于土面。 其实冬青非常耐寒,也不怕干旱。不过都需要土壤排水良好,这也是为什么要挖大的洞,及添加多些好土。此外微偏酸性的土壤较好,因此要多加有机土。施肥时最好使用酸性肥料(例如给杜鹃、茶花使用的肥料)。 刚刚种好的冬青树,不可以让土全干,摸着土面干了就要浇水,一两个月之后,可以等土下一吋都干了再浇水。为了保持土壤潮湿,最好使用mulch。 冬青不喜欢移植,因此第一次种最好挑选好位置,以免以后要搬迁。 刚种好的冬青,也必须不时修剪,这样可以阻止冬青光往上生长,而不茂密。修剪方式就是在适当长度时加以修剪,每一个剪口都会再生出两个枝,这样枝就多了。所以每次见到一株树只往上生长,枝叶不茂密,都可以用修剪方式补救。但成年后的冬青就必须在休眠时修剪,以免剪去花蕾。 有人要使一棵成年老冬青重现生机,会将之剪到地面,这样生出的枝茎都将是新的。不过这样修剪后第一年就不会开花。 在寒冷地区,冬季之前可以用麻布将冬青包裹,目的是防止有强风吹,或是积雪压断树枝。 如果你想由种子开始种,要知道至少要等5年以上时间,才会到开花阶段,而且无法预知是雄性或是雌性。此外冬青的种子外壳非常硬,因此要先用温水泡一日,或是用砂纸磨擦外层,否则很难发芽。 什么原因使冬青不开花结果? 只有雌性冬青才会开花结果,雄性冬青是会开花但不会结果。而且雌性冬青必须要在附近有一株雄株,有花粉传授才会结果。因此必须有活跃的蜜蜂,担任授粉工作。 长期干旱也会让冬青掉蕾,那就没有花,没有果。所以遇到干旱时要记得浇水。 阳光是开花的重要原因,冬青必须种在每天至少有5-6小时光照的地方。 如果早春时突然来一次寒流,当年的花蕾也会掉落。 此外因为冬青的花只生在旧枝上,所以成年冬青的修剪要小心,最好在冬天时(休眠期)修剪,而不要在夏天甚至秋天修剪,那会剪去当年开花的枝子。 另一个原因可能是,植株还不够年龄。冬青要在种植3至5年后,才会开花及有浆果。 作者袁晓辉:媒体人、作家、园艺爱好者。 (http://www.ritagiang.com/) 

新压测实施在即 银行业预测房贷增长放缓

■明年起购房借贷将面对严格的压力测试。资料图片 由于即将在1月1日开始实施新的按揭房贷准则,可能令有意置业者赶在生效前急于借贷,加拿大各大银行或在明年最初几个月内,应对繁忙的贷款业务,然后将可能面临贷款增长放缓情况。 根据《金融邮报》(Financial Post)报道,国家银行金融分析师狄洽尼(Gabriel Dechaine)上周在报告中表示,从已经递交给联邦金融机构监管办公室的月度资产负债表数据显示,由于新的贷款政策,国民的按揭贷款需求提前出现。 此外,这种趋势或持续至2018年年初,因为一些银行客户会通过获得按揭贷款预先审批(pre-approval)来抢时间,这让他们在较长期限(即长达120天)内,依然可以根据旧贷款政策购房。狄洽尼认为,虽然这一贷款策略可能导致新年年初按揭贷款数量急增,但这一举措或会引发2018年余下时间里,按揭贷款状况令人担忧。 1月1日开始实施B-20准则,要求对未投保的按揭贷款作更严格的“压力测试”,这通常是向支付20%或更高首期付款的购房者审批贷款时,要求借贷人须能承受加拿大央行的5年期利率或借贷行的利率加200个基点,以较高者为准。 因为新准则适用于所有联邦管制的金融机构,加拿大6大银行(满地可银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、皇家银行、丰业银行和道明银行)的管理层,在最近的财报季均表示,新准则将压低按揭贷款数量,并使明年按揭贷款放缓5%至12%。 加拿大银行家协会信贷市场和经济政策主管Alex Ciappara表示,这次下调或使按揭贷款年增长率,从今年5至6%降至2018年的4至5%。他还表示,数量下滑可能被较高利率所抵销,因此大银行就更能应对。 然而,任何回调都会破坏银行创纪录的利润和股票收益。今年以来,银行板块的S&P/TSX综合指数涨幅超过10%,而整体的S&P/TSX涨幅则约为5.7%。 狄洽尼表示,10月份银行数据也支持这趋势,亦即1月1日B-20规则实施之前,对于无保险抵押贷款的需求正在上升,比如贷款年比增长18%,达到5年新高。在各大银行最新的财报季,也有类似表现。 他又补充说:“鉴于银行业目前高市盈率,房地产价格下降的可能性,以及《北美自由贸易协定》谈判不明朗,我们认为银行股或会暂时停滞。”

居外网指海外买家非罪魁 卑诗学者:应整体数据分析

本报记者报道 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)与加拿大统计局,周二联合公布加拿大各地非居民拥有住宅物业的统计数据后,中国居外网(Juwai.com)行政总裁罗雪欣(Carrie Law)受访时引用其中一些数据,指出海外买家不是加国楼市问题所在。对此,西门菲沙大学(SFU)城市项目主任甄瑞谦(Andy Yan)指出,分析加国及大温楼市应研究多方面综合数据,例如周二公布的报告,涉及大温地区新建柏文非居民买家统计数据,但并未包括柏文楼花买家。 据Global电视台报道,罗雪欣在一份声明中引用CMHC及加拿大统计局公布的一些数据,例如大温地区非居民柏文业主占7.9%,而在安省多伦多的比例为7.2%。她说:“楼市中总是存在一个基础性事实:能获得低成本的借贷会推高楼市价位。” 罗雪欣也认为,非居民买家其实是首次置业者最好的朋友。她说:“他们(非居民买家)喜欢新建筑,在建筑开工前就购入,给予发展商项目开发的安全保证,很多首次置业者也会购买。” 列治文新柏文24%为非居民买家 不过,Global电视台报道指出,罗雪欣在声明中并未提及2016至17年大温地区新落成的柏文单位买家中,非居民买家在列治文的比例为24%,高贵林为23%,温哥华为19%,大温地区平均为16%。 CMHC及加拿大统计局在报告中强调,非居民买家与外国买家的定义不同,非居民买家指主要住宅不在加拿大国内的买家,即在海外居住的加国公民及移民都属于非居民。 非居民买家绝对影响楼市 甄瑞谦周四在接受《星岛日报》记者访问时指出,如果从加国及大温楼市总体统计数据综合分析,非居民买家对楼市的影响绝对存在。 甄瑞谦说:“看看新建柏文单位的非居民买家,在列治文的比例高达24%,其他地区也有较高比例,这对地区楼市库存绝对有很特别的压力。另外重要的一点是,不要忘记上述统计是2016至17年新落成的柏文,但没有包括预售楼花的买家。因此,非居民买家在预售楼盘中的影响未有体现。” 本报周四下午曾通过电邮等途径,尝试向中国居外网及罗雪欣查询对本地楼市的意见,至截稿时未获回复。

大温独立屋销情降温 3/4低于叫价成交

■ 大温独立屋销情继续降温。网上图片 本报记者 大温哥华一度成为“抢手货”的独立屋,销情继续降温,今年11月约占四分三的独立屋,均以低于叫价成交。 据网络传媒ThinkPol获得来自地产界人士提供的房地产资料发现,上个月大温地区售出的独立屋之中,占77%以低于挂牌叫价易手,另有17%则以高于叫价成交。同时,低于叫价成交的独立屋,较多位于温西区,并且属于价格较昂贵的豪宅。至于以高于叫价转手的独立屋,则大多数是在近郊、价格较可负担的楼盘。 ThinkPol分析数据后更发现,面对滞销情况,一些业主采用“以退为进”的策略,把物业停止挂牌,待一段时间后再推出市场放售,藉以隐瞒割价及挂牌日数等资料,希望可以避免被买家“压价”。 目前,公众无法获得有关房屋销售的详细资料。有部分地产界人士认为,政府的相关政策缺乏应有的透明度。

伍子明风水:五行全生齐相助 宅主受益解忧困

早餐房是桃花位及住宅第二个财位。在窗台放一对貔貅面对窗外。 伍师傅最近为一间越南家庭看风水,男宅主属火,女宅主属土,这个家庭入住之后,男宅主即失业了。所以聘请伍师傅为他们摆风水局,希望能够协助他们解困。 住宅坐南向北,向北属水,克正属火的男宅主。大门开东北,东北为土,亦是泄了男宅主的气。所以宅主请伍师傅研究是否可以用风水局解决或是搬家。 住宅大门是祸害煞位,所以伍师傅首先在大门做功夫,大门现正是用十分沉重的灰色,要改油纯白色。因为白色五行为金,来气为土,土生金旺,火克金为财。将门色一改,就引动了财气入屋,再将地毡改为红色,宽度为两只门宽阔。右边东墙挂一个时钟,左边墙放一盆树,作用将财气引回屋内。 大门左边有一个凹位,是绝命煞及五黄大煞,在此最西北放一棵大树,在树枝上挂一个五柱风铃,树解绝命煞,风铃解五黄大煞,一举两得。 大门再进是起居室,在上二楼的楼梯下有一个钢琴,是面向西南而坐,伍大师请宅主改为面东北面对门而坐,而钢琴旁边是住宅文昌位,放四枝高竹食著文昌。 餐厅近窗位是病煞位,在此位的角枱上放两个大葫芦,解了病煞位。 家庭厅是住宅健康位、财位及事非位。厅中沙发是U字型,所以伍师傅请宅主向东南坐,在东南角摆九枝红花以解事非,家庭厅最南中央位摆一张几,上面放一个大钱瓮,对正大门。由于厅内窗特别多,所以不能挂画。 早餐房是桃花位及住宅第二个财位。在窗台放一对貔貅面对窗外。 厨房的灶在西墙,西是金位,形成火金对克,因此生财十分困难,伍师傅请宅主在灶上厨柜上面摆两盆大的绿色植物,用水生木,木生火,火生土,土再生金原,五行全生的原理。 图书馆是住宅创作位,现在是背西向东,坐向是对了,但西窗是落地大玻璃窗,变成没有靠山,伍师傅于是将书枱移至背书架而坐,不但有了靠山,且面向南,书房门开左南,为坐青龙位,令到宅主可以掌权。 主人房是财位及健康位,伍师傅将宅主的床移至头北脚南放,现在的床是头东脚西,对属土的女宅主为泄气。在近正南中央放书枱,向南而坐,并在财位放一个保险箱代替钱瓮来聚财。        

加国园艺:圣诞红Poinsettia栽植和保存

  圣诞红真正的花朵非常小,似蚌的颗粒 圣诞红又叫一品红,或是猩猩木,一到圣诞节前,大家就会处处见到圣诞红Euphorbia pulcherrima (俗名Poinsettia)。其实圣诞红的红色大片叶子不是花,而是大片苞叶。真的花很小粒开在苞叶中间。 近来经过园艺家的一再基因改造,今天的圣诞红还有粉红色、杏色、黄色、深紫红、乳白色、甚至绿色、及有斑点或花纹的杂色花苞。  很多人说圣诞红的汁液有毒,但其实古时墨西哥土著用来治感冒。而深紫色苞叶就被用来榨汁做染色用。(修剪时如碰到树汁液,最好立即用肥皂洗手。) 吊篮种的圣诞红 户外栽植 圣诞红是热带植物,原产地在中美洲墨西哥一带,在耐寒分区表是属于10-12区的植物,因此非常怕寒。夜晚气温可以容忍摄氏7-8度(华氏45度) ,但最好是有摄氏15度以上,所以在寒带只能盆栽。 一般圣诞红可以长到8-10尺高,我也见过高过一层楼的。但圣诞红有个毛病,就是徒长枝,形成枝杆细长,所以要经常修剪。大约每两个月就将枝顶剪去,这样会鼓励新枝在剪断处生出,枝就多了。常剪枝也会阻止植株生得太高,不过这样做也会使花朵(花苞)生得较小。 冬天叶子掉落之后,就进入休眠,可以修剪到喜欢的长度。冬天时除了要停肥,浇水次数也要大减。春天见新芽时,才开始恢复正常浇水及开始施肥,一般平均肥就可以。 地栽时,非常容易照顾,随著自然天气的变化,叶子会自然变红。而室内盆栽,要人工遮光才能维持叶子变红。   制作单杆树过程中的两盆盆栽  盆栽圣诞红 圣诞节前最畅销的盆栽就是圣诞红,这类盆栽都是经过人工方式控制高度的,所以都不超过一尺半高,有很多药剂可以控制圣诞红高度,统称为生长控制素(简称PGRs),所以种过盆栽后,再将植株种入花圃有可能不会长太高。 通常购买的圣诞红盆栽,都是正在开花的,正在开花的盆栽一般都不需要太多光照,也喜欢稍凉一些的温度,这样花期会延长。同时不要放在冷气、或暖气出口处给风吹。室内温度最好是摄氏20 度左右。购买时亦不要长期留在寒冷汽车里,如果盆边包有锡箔纸,最好立即除去,因为不透气,还会承载多余的水,造成盆中积水。 浇水时最好用室温水,每一次充分浇水,直到有多余的水由盆底排出,然后等到表土稍干时再浇水。同时可以每一个月使用稀释的平均肥如20:20:20。 一般人都是在圣诞节前购买或是收到圣诞红做为节礼,过节之后就抛弃,因为要留到第二年再见红叶(花叶)非常不容易,其实不难,不过有窍门。 苞叶褪色  怎样保留圣诞红明年再开花? 如果想保留圣诞红,可以在花苞颜色褪色之后(约次年1月底、2月初),将整株植物大大修剪,剪去有颜色的苞叶,枝也修剪到只剩下4寸左右,这时放在光亮的室内,几乎不浇水,等盆土几乎完全干凅时才浇水。这样做至少一两个月之后,开始恢复正常浇水,就是让它结束冬眠,开始再生长。  5月,是圣诞红开始复苏生出新芽的时候,这时可以为它换盆土。不要换大盆,因为盆太大,就会只长枝而不开花,也不会有红色的苞叶。只要换上新的好盆土potting soil 之后,继续放在光亮的室内,每两周给一次薄肥,一直到9月。这期间,将过多的枝茎剪去,保留6到6枝茎,保持树型饱满。 9月下旬就是减光期开始,每一天要确保有14 小时黑暗期。就是随着日落,将植物放在没有光的房间里。另一个方式是,用大纸箱、或是黑色厚布将全株植物罩住,不过一定要在天亮前打开。最好是夜晚当你入睡前关灯时就将纸箱取去,以免植物没有新鲜空气。 这一段时期内,不要再施肥,保持室内正常温度。在这样做8个星期之后,恢复正常光照,圣诞红与其它热带有花盆景一样,每天需要6小时以上光照,才会开花或是有鲜艳叶子。这时就不要再罩纸箱,到圣诞节前,就会出现红色的大片苞叶,以及小小的黄色花朵。很多人保留圣诞红失败,就因为夏天时放在客厅里,每日都有日光或是开着灯,没有足够的黑暗期。 如果你还希望多繁殖几株圣诞红,其实也不难。只要将修剪时剪下的枝茎插入盆土中,照以前说过的扦插繁殖方式,就会多出很多盆新的植株,而且同一年就会出现红色的叶子。     作者袁晓辉:媒体人、作家、园艺爱好者。     (http://www.ritagiang.com/)        

大多区明年房价走势如何?Re/Max发出预测

“明年房价零增幅” 继皇家地产公司(Royal LePage)发表明年加拿大房市预测报告后,另一家本国主要地产经纪公司Re/Max,也紧接着发布2018年度房市展望报告。Re/Max的展望比皇家地产更为保守,预计全国房屋平均价上涨2.5%,而大多区房屋均价明年将出现零增涨,不过各市镇的表现各异,涨跌互见。 据Re/Max的展望报告,大多地区明年房市偏弱,出现房价零增长,甚至是拖累全国平均房价涨幅的一个主要原因。该公司安省及大西洋省份地区主管亚力山大(Christopher Alexander)表示,大多区各区明年房价的变化是不平衡的。 北部地区跌势持续 多伦多中心区及宾顿、奥克维尔等周边地区,屋价料会上涨,多伦多北部的约克区房市或继续走弱。亚力山大表示,烈治文山、万锦市及奥罗拉(Aurora)等地区,在今年4月大多区房市出现下跌以来,已经看到较大跌幅,这种压力会持续进入2018年。万锦及烈治文山等地区,进入2017年时,也是整个大多伦多地区房价上升最快的地区。在2017年首季,奥罗拉的房价按年上涨50%,他指这样的上涨幅度,当然不可能长远维持。 多伦多西部的奥克维尔市,房屋需求仍然旺盛,而2016年至2017年上半年期间,房价涨幅并未像约克区般夸张,因此仍有上调空间。Re/Max预测奥克维尔的房价在2018年,将平均上调7.5%达到134万元。 料温莎涨9%升幅最大 Re/Max预测咸美顿—柏灵顿地区房价,明年会上升约4%,至均价接近59.7万元;宾顿和渥太华的涨幅为3.5%;杜咸区和京士顿地区均为3%;密西沙加市明年的房价将下降2.5%至均价71.1万元。  Re/Max 预测温莎—艾塞克斯(Windsor-Essex)地区明年房价涨幅为9%,是整个大多区和全国范围内房价涨幅最高的地区。主要原因是温莎地区近年来吸引愈来愈多的新移民人口和基建投资。另外,省府筹划修建多伦多至温莎的高速铁路,也增加了该地区的吸引力。 Re/Max指出,由明年1月1日起实行的新房屋贷款审批政策,将道致2018年头几个月全国房屋销售放缓。其中大多伦多地区、渥太华、咸美顿和柏灵顿地区,以及卑诗省的大温哥华和维多利亚,将是受新政策冲击最严重地区。 交易大跌 第3季房贷保险按年缩47% 加拿大按揭和住房公司(CMHC)11月29日公布的最新财务报告显示,第3季全国按揭保险宗数较去年同期下跌47%,但隶属联邦政府的CMHC认为这是一个新正常水平。在直至9月30日止的第3季,CMHC为67,915个单位提供按揭保险,较去年同期127,991个单位大幅下降。 CMHC保险部门高级副总裁文尼尔(Steve Mennill)表示,自从联邦政府在2016年第4季公布新按揭条例后,CMHC提供的按揭保险宗数一直稳定减少。新条例规定所有住房买家若首期支付额低于20%,将必须进行压力测试,确保他们在利率上升和个人财务能力下降时,仍然可以履行按揭规定。对于一些首置人士来说,这项措施削弱了他们的购买力。 文尼尔表示该按揭条例实施近一年,而CMHC已经预期按揭保险宗数会出现转变,相信上季度的跌幅数字属于新正常水平。他指出第3季全国按揭保险宗数按年下跌47%,主要由于进行交易的房屋总量较一年前出现大幅下降。 今年首3季获得按揭保险的总量是211,891宗,与此相对,去年同期共有345,716宗。在房屋交易数量下降的影响下,CMHC第3季提供的按揭保险总额降至4,840亿元,较2016年底减少280亿元。 CMHC在季度报告中指出,第3季按揭保险组合的质素较一年前改善。第3季整体拖欠率是0.3%,亦较一年前0.32%微降。            资料来源:加通社

真繁荣还是假象?Condo楼花危机渐显

多伦多市中心的Condo呎价逼近千元(多伦多星报资料图片) 文 / 本报记者文琪 海外买家税、加息、压力测试升级…政府控制房价上涨过快的政策措施一波接一波,上千人在冰天雪地中排队抢购独立屋楼花的画面还未从脑海中淡去,一些投机买家已经开始放弃定金逃离独立屋楼花市场。与此形成鲜明对照的却是Condo楼花市场依然火爆,售楼大厅人头攒动,人们似乎没有感受到市场的降温,Condo楼花的平均呎价也逼近千元。业内人士分析指,这种状况是因为楼花对海外买家有“税款延迟”的作用,且Condo相对于独立屋更便宜,在不明朗的市场中成为投资者临时放钱的地方。不过,由于其呎价不断攀升,如今投资Condo的风险已经越来越大。 建筑业及土地发展协会11月发布的最新市场分析显示,多伦多市范围内未出售的condo库存每呎均价已达991元;第三季度刚推出的新楼盘均价也达到951元/每呎。预计Condo市场楼花的平均呎价将在短期内突破1,000加元大关。但楼花市场在经历2017年的“疯涨”之后,2018年将会经历调整期。据《星岛日报》报道,多伦多房地产市场研究公司Urbanation高级副总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)表示,不论是开发商还是卖家,未来几个月都会采取更谨慎的态度,这有助于市场平稳过度到一个更加可持续正常的节奏。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多地产经纪Evan Tang认为,尽管投资有风险,但目前被大家称为“黑马”的condo市场中,楼花的确又是一个人气很高的投资途径。“对于目前手头现金稍紧、又有心购置房产的民众来说,condo楼花依旧是最佳选择。”   楼花市场为何依然火爆? 多伦多地产局最近发布的房屋价格指数显示,11月多伦多公寓的销售价格同比上升了21.6%,而独立屋的升幅只有4%。BuzzBuzzNews的报道显示,上个月在大多伦多地区销售的5377套新屋中,有91%是多户住宅(multi-family homes),仅有9%是低层单户(low-rise single-family)。截至10月份,公寓销售额占2017年新建筑销售总额的82%。 有地产经纪表示,由于近期freehold类型的房屋价格有所下跌,许多卖家不惜牺牲定金退掉先前所购买的freehold类型的楼花,并把目光转向Condo市场。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春(Jay Wu)在接受本报记者访问时称,“大家看到condo价位的不断上涨,实际上是因为有大量临时资金进入到其中来。我认为未来一旦独立屋的市场好起来的时候,这个资金就要释放出去,有可能condo就没有继续看涨的余地,甚至会出现像以前那种几年都不涨的情况。” 据汤森路透报道,加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华,尽管公寓价格已经非常高昂,但由于投资者和开发商的偏爱,目前公寓市场依然劲头十足,并逐步推高了房地产行业的发展方向。11月,多户住宅(multi-family homes)的新建数量飙升至16.9%,达到175,016套,是继楼市几十年上涨以来的又一个新高峰。 楼花有“税款延迟”作用 这些condo楼花的存在,某种程度上滋养了想从中牟利、获得收入的国内外投资者。Evan表示,根据自己今年的销售经验,即便在4月20日出台海外买家税政策(NRST)后,海外买家对condo楼花市场的贡献依然存在。“海外资本其实已经进入到加拿大,但由于海外买家税的实施以及下半年房价的下跌,这些资金无处可去。由于Condo楼花有税款延迟(Tax deferral)的特点,15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳,所以很多海外买家都会选择购买condo,因为中途有可能可以转手assignment,或者在这4到5年楼花建设的时间内,已经有足够时间使他们获得加拿大身份。” 多伦多资深贷款经纪巫春(Jay Wu) 市场未明  Condo成临时“存钱罐” 巫春认为独立屋市场价格的高昂以及近期房地产市场相关政策的连续出台和改动,间接地助力了condo楼花市场的火爆。“通常人们去银行做投资理财,当拿不准主意的时候,都会把钱放在一个投资策略灵活的定期存款(Cash for  GIC)里,或有些银行叫wait and see GIC,意思就是说市场好的时候再跟进投资,不好的时候就摆在那里。因为现在独立屋市场的价格太贵了,道致许多人没有方向,不知道未来是会大涨、大跌、还是不涨不跌。当没有明确方向的时候,只能把钱放在一个相对便宜的物业上。而Condo就正好就是一个临时放钱的地方。在房地产市场中,Condo本身价位比较低,需求增多就会在瞬间把价位推起来。” 那么,Condo 和低层freehold类型房屋是否永远会是牵制的关系,一个高时另一个就低?巫春表示,“以前没有人专门去做这样的总结。但是这次我们看到事实很明显地这样显示出来,是个很有意思的现象。大家以前没有这么想过,现在因为低层住宅市场冷得太快,钱本身还在市场上。这些钱就要找一个出口,condo就起到了这个作用。condo所谓的繁华,我个人认为是临时性的,是没必要持续的。” Condo楼花现今风险过大 一位不愿透露名字的经纪对本报记者表示,购买均价超过每呎1,000加币的condo楼花,确实风险很大。“因为买家要考虑到,将来你转卖给谁。接盘侠只能是外国人,本地人不能接。” 目前许多正在开发和销售的condo楼花,地段各异,价格也参差不齐。巫春认为,condo楼花位置好的并不多。“我个人觉得楼花市场现在还是比较危险的。建筑商可能也知道这是最后一次出货了,因为现在的价格这么高,以后只会越卖越低,所以他们在并没有实际楼盘的时候,就先把东西拿出来卖。现在市场转淡,经纪相对清闲,就都去卖楼花。Condo楼花的繁荣,可以说是一个假象,道致看上去好像非常值得投资一样,我很怀疑这一点。但从投资角度来看,那些位置地段好的condo是个例外。” 好地段Condo已不再便宜 对于巫春的看法,Evan表示并不认为地段好的condo就是个例外。“所有的condo楼花其实都有这样的问题。好地段的楼花价格自然高,价高就等于要承担更多风险,也违背了购买condo是因为相对价低便宜的初衷。condo有太多东西无法控制,未来也许会像现在的独立屋一样价格回落。大家不应有‘羊群效应’。我反倒认在现今condo价位这么高的时候,是进入低迷的freehold市场投资的最佳时机。毕竟‘有块地’才是更有价值的。” 根据目前的销售状况和市场需求状况,Evan表示多伦多市中心的两房condo是最抢手的。因为condo价格的不断上涨,租金自然也水涨船高,但Evan并不认为未来住得起多伦多市中心condo的人会少。“的确投资者的投资只能通过不断涨租金才能持平。但人们总会找到办法。我看到越来越多的人在市中心合租。”    

贷款专家:贷款合约到期,银行是否会替客人自动续约? 

问:客人常问到如果贷款合约到期,银行是否一定会替客人自动续约?  答:其实并不一定的。银行没有责任一定要替客人自动续约。如 果客人过往曾有退票、忘记供款等记录,也可以构成银行不续约的理 由。又或客人在数年后到期时因没有工作、办理离婚等种种原因,而 道致经济环境有变,收入减少,银行的考虑也有不同。事实上银行是 不需要任何理由自动替客人办理续约。正如客人合约到期时,可以将 贷款全部清还,也可以转到另一个贷款机构,继续馀下的贷款,客人 是绝对有这个权利的。 商业贷款的情况更甚,在到期时,商业贷款有更大机会遇到贷款 机构不愿意续约,这情况比住宅贷款更常见,银行没有什么特别原因 亦可以不予续约。就算客人准时供款,银行也有权拒绝续约,原因繁 多。例如预期该类生意未来会遇到困难,所以银行不欲再提供贷款予 经营这类生意之人士。  当这些事发生时,客人会觉得很无奈和手足无措。我们一般会提 议客人在到期前60至120天预早安排,看看有没有其他机构可以提供 贷款,以及给予一个更好、更适合的房贷,到其时纵使你的银行不再 提供借贷,也不用徬徨,四处张罗。其实这种情况屡见不鲜。 问:房贷合约到期时,银行会不会收取续约费用?  答:一般来说,银行会尝试收取续约费用,又或提议客人如于某 段时间内使用银行牌价利率 (Posted Rate)续约 ,便豁免续约费用,而 一般普通住宅贷款通常银行不会收取续约费用。 问:如果现时的贷款利率是按浮动息率,利息上升时怎样做?  答:绝大部份的浮动息率是给客人自由度在任何时候改为固定息 率,如果客人觉得息率上升只是短期走势,客人可以采取观望态度, 否则的话,客人可要求改为锁定息率。 问:现时贷款是封闭式贷款(Closed Mortgage),何时是付罚款 (Penalty)脱离现有贷款机构的好时候?  答:一般来说,如果可以省回2%至3%利息,就应该值得付罚款而脱离现有的贷款机构。对于贷款机构来说,技术性称为「 Break...