地产

压测风险高 不定因素多 联邦政府监管加拿大银行的专责机构 “加拿大金融机构监理办公室”（The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 简称OSFI）于2017年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试（Stress Test）规定。房屋贷款专家王红雨认为，该项政策对于已经买了楼花、但尚未交割产权、又没有做出财务安排的买家影响较大，处于这类情况的买家可以在年底之前与银行商洽申请“楼花按揭贷款”（builder capped rate mortgage），以控制未来的不确定因素。  根据联邦法规，由2018年1月1日起，对于无需购买贷款违约保险（mortgage insurance）的房贷申请，也要强制接受压力测试，借此确保贷款者可承受加息风险。王红雨解释说，压力测试的另一个名称是“最低审批利率”（minimum qualifying rate）。银行未来要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（five-year benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行批出的实际贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者比较之后取数值更大的一个作为“最低审批利率”，用以计算和决定最终批出的贷款金额。 银行根据贷款者的还款能力决定借出多少金额。不言而喻，用以计算贷款金额的利率值越高，表示贷款者未来的利息负担越重，在收入不变的情况下借款人能负担的贷款总金额就会越少。王红雨表示根据自己计算，25年摊还贷款的情况下，用于计算贷款金额的利率每增加1个百分点，在同等收入的情况下贷款的总金额将减少10%。在明年1月1日之后，政府将银行审批贷款金额的“最低审批利率”强制性定得更高，势必造成在同等还款能力的情况下，买家能由银行借出的贷款金额更少。 楼花买家面临双重风险 接下来的问题是，所有买家在明年1月1日之后都会面对压力测试，为什么楼花的买家受到的影响和冲击会大过其它买家？简而言之，这是因为楼花买家接受压力测试时，使用的最低审批利率数值比一般现房买家更高。原因是楼花的交接期限很长，其买家在申请楼花贷款时无法像现房买家那样，与银行洽商出一个优惠之后的实际贷款利率，或称折扣利率，因而只能以数值更高的银行“挂牌利率”（posted rate） 为基础接受压力测试，能获得的贷款额也更少。 王红雨解释说，现房买家如果在贷款批出之后90天内可以完成交易（closing），可以获得银行的折扣利率，即挂牌利率经过优惠之后的实际贷款利率。新政策生效之后，银行会以折扣利率加上2%对买家进行压力测试。举例而言，如果一个现房买家可以由银行拿到3年固定3.1%的折扣利率，加上2%之后为5.1%。在新压力政策生效之前，银行目前用央行5年基准利率，目前为4.89%，来计算贷款额度。即使在新政策生效之后，用以计算贷款金额的利率为5.1%，与生效之前的4.89%相比增加有限，受到的冲击相对较小。 相比之下楼花贷款申请人，通常需要锁定利率的时间超过90天，这种情况下申请时不会获得批准更优惠的折扣利率。他们只能以银行的挂牌利率加上2%来计算其贷款数额。举例而言，假使某大银行今天公布的挂牌利率是3年固定利率3.89%，4年4.24%，5年4.99%，那麽在1月1日之后依据新的联邦规定，贷款申请人接受压力测试时，在不能获得优惠的情况之下，只能在上述挂牌利率基础上分别加上2%，即5.89%、6.24%和6.99%，分别与央行公布的目前5年基准利率4.89%来做出比较，取两者中数值更大的，最终会以5.89%、6.24%和6.99%来计算其可以获批的贷款金额。 新政之后对于楼花买家而言将面对的一个风险是，当初签约买楼时买家可能计算过自己有资格由银行取得多少贷款。但是到1月1日压力测试实施之后，由于计算贷款金额的利率大幅提高，买家发现自己拿不到预想的那麽多贷款了。到底差额有多大，要看几年之后楼花交接之时的利率水平。根据前文提到的计算，在25年还款期的情况下，用于计算贷款金额的利率每提高1%，由银行获批的贷款总额将会缩水10%。 预先安排规避风险 王红雨表示，已经签订楼花买卖合同的买家，没有机会再对自己的购房计划做出调整，只能采取可能的补救措施，提前做好自己的财务安排。对于目前打算购买楼花的买家，更建议应先到银行做好有关的财务安排。他指今次变化清楚表示，政府的房屋贷款政策并非一成不变，对于交接周期较长的楼花买家，在做出有关决定时都要做好心理准备。 他进一步指出，买楼花本身就是一种挑战...

■ 经济表现强劲，继续带动卑诗省房地产市场需求增加。资料图片  本报记者报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示，经济强劲继续推动房地产市场需求上升，卑诗省11月份房屋成交量较去年上涨两成，成交总额比一年前更急升了近四成，而楼价则按年上调15.5%(见附表)，其中大温区录得相若的升幅，而成交总值更按年录得44%涨幅。 根据卑诗地产协会资料，卑诗省在11月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，达7,731个单位，比去年同期增加了20.4%。其中大温区易手房屋则有2,831个单位，较一年前上升了25.5%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到55.9亿元，比起去年同期攀升了39.1%。 至于大温区方面，今年11月份房屋成交总值达29.1亿元，按年录得44%的升幅。 就业强劲 千禧代上车 推动楼市 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)指出，今年11月份是卑诗省房销量连续第3个月超过9,000个单位。他补充说，就业增长强劲、薪酬上升及人口模式改变等有利因素，继续带动楼房需求持续增加。 BCREA报告显示，过去12个月以来，卑诗就业增长了3.8%，新增职位超过9万个。 同期全省时薪则增加了5.7%，至26.82元。同时，千禧代人士逐渐进入置业组织新家庭的阶段，而一些买家则趁著政府收紧按揭房贷前入市。 今年11月份，卑诗省平均屋价为72.3万元，较去年同月上升15.5%，其中大温平均屋价由去年11月的89.5万元，增加至今年11月的102.7万元，攀升14.7%。

■ 温哥华市议会投票通过2018年预算，将物业税增幅由原订3.9％，增到4.24％。  图文：本报记者张文慈 温哥华市议会周二投票通过2018年预算，把物业税加幅由原订的3.9％增至4.24％，额外多征的245万元税收，以解决住房危机，及提供资助向华社道歉项目。不过，支持及反对派议员一度爆发激烈口角。 约整体加税75%，将支付正在进行的城市服务和固定成本，如工资、能源、租金和维护。以市内单户房屋估价中位数为182.3万元计算，单户房屋业主明年要多缴94元物业税。至于多户房屋方面，以估值中位数60.9万元计算，业主明年须要缴付多32元物业税。 伟景温哥华(Vision Vancouver)市议员雷健华一早提出修正案，在原订物业税加幅下，另外增税0.34％，这部分税款将用于包括拨110万元应对10年房屋策略，及资助55万元华社道歉项目等（见附表）。 雷健华动议多加0.34% 欧伟治谴责 不过，这个修正案立即遭到温市无党派协会（NPA）市议员欧伟治（George Affleck）的强烈谴责，他说没有理由，这些项目根本未列入原来的预算。他甚至在中午休息时，也与雷健华激烈对骂。欧伟治说：“这是百分百的政治考量，完全是为明年市选，就是想继续执政，但你们到该下台的时候了。” 雷健华则反驳说：“难道你们不关注住房危机？不打算向华社道歉吗？不能说一套，又做一套。”他强调，去年NPA议员也曾临时要求追加预算。他说，这些资助提案并没有在公听会上讨论，因为10年房屋策略仅刚在上个月才批准的。 会上，NPA市议员郑慧兰（Melissa De Genova）也大肆批评，并提出临时动议，要求延后表决，结果以7比4票遭否决。经过冗长讨论，下午三时左右，市议会最终以7比4票通过物业税增幅4.24％的明年预算。市府营运预算为14.05亿元，而资本预算则为4.26亿元。 NPA市议员贝廉立（Hector Bremner）也说，目前本拿比拥有超额盈余，等于每个市民存有近3,000元，而每个温市民却等于负债400元，显然是管理不善的后果。 温市常设财务委员会主席、市议员夏德昭（Heather Deal）说：“年度财政预算中，大约7成物业税增幅，为支付市政员工薪水，因为市府与市政员工订有集体协议，确保员工薪水符合生活所需。”温市过去5年的物业税平均加幅为2.3%，整体税率仍属各个大温区城镇的中等水平。大温今年平均物业税为3,803元，而温市仅3,486元。

综合报道 加拿大零售商Hudson's Bay（TSX：HBC）的股东投资管理机构Land & Building称，Hudson's Bay的房地产资产价值远高于公司目前的市场估值。 据路透社报道，以美国行动派投资者李特（Jonathan Litt）为首的Land & Building，截至今年7月持有Hudson's Bay的5%股权，并一直要求Hudson's Bay释放物业资产价值，提升下滑的股价。李特在致Hudson's Bay其他股东的信件中写道：“我们注意到Hudson's Bay的世界级物业资产的价值为每股31元，但现时股价却是10元。Hudson's Bay的第三季业绩令人失望，这个情况让我们有更多理由去检讨及评估公司，将其视为房地产公司。” Hudson's Bay正面对网上购物流行的冲击，曾宣布裁员希望扭转经营状况。公司早前以8.5亿美元出售纽约Lord & Taylor旗舰店，并以9亿元放售温哥华的店铺。李特表示，Hudson's Bay的房地产和资本交易可能为集团带来超过30亿元现金储备，将有助其进行私有化交易。

亲爱的Debbie： 我的孩子长大了，我现正重新装修他们其中一个房间，已它变成客房，我正寻找一些意念，想令它变得有点与别不同，时尚、 舒适，也许带点奢华感，又不过火。我喜欢你的DIY项目，你有什么建议给我吗？ 卡特里娜 亲爱的卡特里娜： 现在，是时候对你认为什么是奢华发一下梦，我觉得这是正确的方向。如果你的目标是一间别致、诱人和色调丰富的客房，寻找含有这种迷人风格的材料和颜色。你可以透过结合闪耀的金属、玻璃，以及有触感和浓艳色彩的布料，营造奢华感。奢华的风格具有磁性，会真的吸引你，让你感到受宠爱和很特别。这对于客房是很合适的。 我最喜欢的项目之一，是制作床头板。 我多年来做了许多，利用旧门、胶合板和裁 剪成尺寸的中密度纤维板（MDF）、海报和布料。当我想为这里展示的可爱睡房营造 精致的风格时，我选择制造巨型的床头板，用上令人着迷的天鹅绒，框架有闪烁的细 节，镀上金属叶子。 我由包裹画布的画框开始。艺术品用品店可根据你的尺寸制造画框，又或者你可以使用木材店的木料制造你自己的画框。 在帆布喷上粘合剂，再贴上一、两层纤维填料。裁剪一块足够可以翻转到框架后方的天 鹅绒。拉天鹅绒翻过画框，钉在画框背部。 要在框架做装饰，你需要框架模边（呈条型 的模边，背后被裁出L型内边，以便嵌入画 作）。裁剪适合你床头板大小的模边。在画框上涂胶水，确保它进入所有凹槽。当胶水呈黏手的手感时，贴上叶子，用软毛刷把它 弄平。让它干一小时，然后刷掉任何松散的叶子。将框架安装到床头板上，并像图画般挂在墙上。 寻找与床头板颜色和感觉相近的羽绒被或床罩，例如丝，缎和超光滑的棉布。紫灰 色的墙壁与薰衣草色的大床，是恬静优雅的 配搭。这是一个很好的机会，你可以决定自 己房间的设计。 黛比 亲爱的Debbie： 我对四散的地毯有点烦恼。它们会滑 走，因此很危险，而且总是很凌乱。但是， 把你的脚放在一些温暖的东西上，感觉很好。我可以做些什么？ 杜格拉斯 亲爱的杜格拉斯： 你说的不错。小地毯在木地板或瓷砖地 面上特别滑。在你当地的家居用品店或互联网寻找防滑地毯胶贴，贴在地毯背面。把地毯的一、两端，放在大床、沙发等厚重家俱 下，也是有帮助的。如果你仍有地毯滑走的 问题，买一张较大的地毯。 黛比

■ 周位于列市的一幢独立屋，目前以低于年半前买入价约四分一放售。图为列市政府大楼。  网上图片  本报记者报道 根据来自卑诗省地产界人士透露，目前，大温哥华地区约有40幢独立屋的业主，正以低于买入价“蚀让”物业，其中列治文市一幢独立屋约年半前以220万元购入，业主目前以168万元放售，跌价近两成半（见附表）。 网络传媒ThinkPol接获一个地产界业内人士指出，低陆平原区现在挂牌放售的单户房屋中，约有40幢的叫价，低于业主昔日购入的价格。 ThinkPol分析数据后发现，上述“蚀让”物业主要集中在列市、本拿比、西温、北温、高贵林、高贵林港及温哥华东区等多个大温地区。 其中位于列市Bellflower Drive的一幢独立屋，占地超过7,000平方呎，设有4房3厕，业主于2016年4月以220万元购入，现在则以168万元挂牌放售，亏蚀约24%。据卑诗物业估价处（BC Assessment）资料显示，对上一个业主于2015年11月以135万元购入，约5个月后转售，账面获利85万元。 列市一独立屋叫价大跌1/4 另一个位于本拿比百老汇街(Broadway)的独立屋物业，目前叫价128.8万元，业主于2016年3月以146万元买入，跌价12%。 此外，列市另一幢位于Jaskow Drive的物业，业主刚于今年5月以190万元买入，现在以169.9万元挂牌出售，亏蚀约11%。 在温东区，位于东51街(51st Ave.)的一幢独立屋，业主去年6月以194.5万元买入，目前以178.5万元叫价放售，跌价约8%。 有分析指，有炒家预测2018年大温楼市会出现一个明显的调整，有业主愿意以差不多25%的差价放盘，意味着这批炒家估计明年楼价跌幅，可能超过这个幅度。

■ 贺柏特(前右二)宣布保障租客措施。CTV电视图片  本报记者 卑诗省府周六宣布一项保障房屋租客的措施，即房东今后不得以同区物业租金上升为由，大幅加租高达50%或以上。这项新规定周一(12月10日)起生效。 截至目前，一些业主以同区物业租金相对较贵为由，向那些已签长期租约的租客，提出不合理的加租要求。据一些温市租客称，他们面对高达73%的加租幅度。在2018年，卑诗省法定每年加租上限为4%。 据了解，由于大温一些社区住屋空置率接近零，部分业主使用《房屋租户规定》(Residential Tenancy Regulation)所容许的所谓“地理租金增加”(geographical rent increase)，大幅调整现有长期租客的屋租。  温哥华-西端(Vancouver-West End)选区省议员贺柏特(Spencer Chandra Herbert)，周六代表省市政事务及房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)，在温市宣布上述新措施。 贺柏特说：“由于现行法例的漏洞，租客面对大幅加租的威胁，这是任何租客的噩梦。自2008年以来，我一直致力改变这种不公平情况，使到更多租客可以安居乐业。本人很高兴今日省府为150万租客带来这个好消息。”

易管家专栏 易家 www.ibutler.ca 室外篇 花园关水：关闭花园喷淋系统，将室外所有水龙头，管道中的水排空，防止冬季管道冻裂。此外，残留在管道中的水，还会在冬季反复冻融，降低管道和配件的使用寿命，造成高额的维修更换费用。 修剪树枝：修剪靠近电线，外墙，屋顶以及烟囱的灌木和树枝。 清理花园：给草坪施肥；将枯败的植物、落叶、杂草清理干净；为室外植物和树木做好过冬准备。 检查外墙是否有裂缝：检查并修理外墙的裂缝，在入冬前，做好门、窗的密封工作。 检查并清理屋顶：需要每年检查屋顶是否已开始损坏，并清洗所有的青苔和树叶。 清理排水槽：每年落叶结束后，要清理排水槽，防止堵塞。否则，雨水会在屋簷流出，甚至流入屋内。此外，被落叶树枝堵塞的排水槽，还有可能道致房屋木材腐烂和虫蛀。 室内篇 更换风暖炉滤网：建议每个季度做一次，积满灰尘的滤网，不仅影响健康，还会降低热效率，减少制暖系统的寿命。 清洁暖风风道：清理风道中堆积的灰尘，霉菌，建筑垃圾，昆虫及小动物以及各种有害物质。每2-3年做一次风道清洁，降低家人过敏几率。 壁炉及烟囱：入冬前，确保壁炉和烟囱的清洁和安全检查。特别注意，砖头和水泥上的裂缝都是造成火灾的隐患。 清洁地毯窗帘：冬季，室内空气流通较差，应注意清洁地毯和窗帘，预防呼吸道疾病。 检查报警器：如果报警器红灯闪烁，表明电力不足，请及时更换电池，进入冬季，房屋密闭，应定期测试，看报警器是否工作正常，防止火灾隐患。 检查门窗的密封：秋冬季节，房屋内有大量的热量通过门窗的缝隙流失，从而造成很大的能源浪费。检查整栋房子门窗是否密封，及时维修和更换。

■ 大温公寓估计预计涨30%。网上图片 本报记者 无论是业主，还是首次置业人士，都关心物业的最新估价。资料显示，卑诗省明年的物业估价有上升趋势。 明年初业主收到由卑诗物业估价处发出的物业估价单，是以今年7月1日的物业价值作为依据。根据初步数字，本省的柏文尤其是大温，估价将大幅上升。预料低陆平原、菲沙河谷、温哥华岛及奥卡纳根(Okanagan)的柏文估价，会上升高达30%。 预料大温的工业及商业类物业的估价将上升逾35%。至于独立屋方面，预料估价增幅较为平稳，大部分估价的升幅会少于20%。其中列治文、温哥华、北岸及本拿比，估价基本是持平至上升5%不等。

■ 去年9月，Bel-Ayre Villa的其中一对夫妇业主，表明反对出售大楼。BIV提供  本报记者报道 大温一个地产发展商证实，成功收购温哥华西区一幢公寓大楼逾八成单位的业权。该幢物业今年较早时因程序出现问题，导致与另一买家的收购计划告吹。 据Cressey Development Group副总裁拉玛(Hani Lammam)，日前向《温哥华商业》（BIV）杂志证实，已于12月4日与Bel-Ayre Villa公寓大楼36个单位的其中29个单位业主，达成最后收购协议。换言之，Cressey取得了关键的超过八成单位业权。 新法例：8成业主同意可申审批 根据卑诗省旧有法例规定，如果共管物业（Strata Property）要整体出售，必须首先获得全体业主的一致同意，法庭才能够审批是否同意解散“共管物业法团”（Strata Corporation）。不过，政府去年通过新法例，只要有八成业主同意，就可以向法院提出最后审批申请。 今年1月，邻近西10街(W. 10Th Ave.)夹布拉德街(Burrard St.)的Bel-Ayre Villa业主举行投票，结果以30比6，即83.33%通过，以1,900万元售予发展商BCIMC Realty。可是，有业主入禀法院，反对出售，卑诗最高法院于今年9月推翻有关投票结果，理由是涉及物业权益的计划文件，未有在业主投票前提供，违反相关规定。 拉玛表示，少数业主不应该“控制绝大多数的命运”。Cressey下一个目标，是与余下6个单位的业主达成收购协议。

伍师傅首先在大门外的左边挂一个大的公司招牌。因为大门口对正是接待处，大招牌可以引动来气直入接待处的位置。 伍子明最近应邀为一间高科技电脑软件公司摆风水局，他强调一间现代化的软件公司仍然要摆好风水局，以配合公司的营运及发展。 由于该公司内所有陈设都是机密，东主不让他拍照，所以只有公司外面的照片及其手绘的布局图。公司请他看风水的原因是东主搬入这座办公大楼后，感觉自己及公司员工工作精神不足，生意亦无突破，于是聘请伍师傅来摆个风水局，以便扭转乾坤。 男东主五行属金，办公大楼坐北向南。幸而办公室门开西南，西南为土，土能生金，所以是可以的。如果门开正南，就克正男东主。伍师傅称公司没有安置财位，难怪生意没有进展，因此他首先在大门外的左边挂一个大的公司招牌。大门口对正是接待处，大招牌可以引动来气直入接待处的位置。 该公司进门东面的墙是财位，伍师傅请东主在此墙挂一幅山水画，画里面藏一个放有几张50元加币不封口的红包。这个作用如钱瓮一样，有聚财作用。该公司是一间高科技产业，不能在财位摆放一个钱瓮，太碍眼了，因此用隐藏方法摆了财位。 该公司西南角的小会议室是绝命煞，在此放一棵大树来聚财气。而该公司偏财位在茶水房，唯一方法是在窗户边放一对狮子，伍师傅特别指出西化公司不能放貔貅，免得客人问公司员工这是什么动物，而放狮子与放貔貅在风水上作用是一样的。而该公司的病煞及桃花位在大楼外面。 中央位是会议室，亦是该公司事非位，伍师傅教东主尽量向东西而坐，不要向北而坐。同时在室内摆九枝红花以解事非。 由于该公司内所有陈设都是机密，东主不让他拍照，所以只有公司外面的照片及其手绘的布局图。 会议室后面有一个大型的办公室，是电脑系统所在，亦是该公司的大脑中心。这正是今次风水局的靠山，由于人强马壮，靠山十足。 办公室东北角是创作位，伍师傅建议用此位置作实验室。并放公司三个主要负责人的办公室。东北是创作位，作为市场总监办公室，中间房现正是东主的办公室，但东主五行不能南北向，伍师傅建议给公司行政总监作为办公室。但再向南是营业总监办公室。 再南是该公司天医位，给人力资源部作为办公室。伍师傅将东主的办公室搬到该公司最东南角，这是文昌位，对东主经营公司的构想有益，并要背东向西坐，令到东主背后有足够的靠山。伍师傅又在他的办公室内放四枝大竹，助旺其文昌位。

很多人喜欢将几种多肉植物同时种在Bird Bath中 厚叶(又叫多肉植物)植物属于仙人掌科，范围非常广，形式也很多，由常见的芦荟Aloe、龙舌兰Agave、玉树Jade Plant（华人叫发财树)，到较少见的Euphorbia，特色是叶子及茎都很粗厚，会储蓄水分，所以可以很久不用浇水，与仙人掌的性质很像。 在干旱地区，特别是热带，不仅政府鼓励大家种厚叶植物，居民自己都喜欢种这一类植物，因为可以很久都不浇水。土壤也不讲究，最好是用堆肥土，然后添加很多沙质土。 厚叶植物的种植法与仙人掌也相似，因为根部很小，盆栽时最怕用大盆。盆也是越小越好，而且不要深，排水孔要大。土壤也是与仙人掌土相似，可以买仙人掌的植土，或是自己加沙土及大粒沙砾，帮助排水。 因为多肉植物生长很慢，根部又细小，因此很多人喜欢将几种多肉植物同时种在浅盆——碟子dish容器中。或是种在一个Bird Bath中，不过用bird bath一类的浅盆做盆时，必须有足够排水孔，即使原盆没有，也要自己挖足够的排水孔。 下面依英文字母，介绍一些常见的多肉植物：   Aeonium 莲花掌 中文又叫不朽花，景天科。原产地在西班牙及西非一带。莲花掌这名来源是因为叶片像玫瑰一样，圆型排列很美丽。真正的花反而很小，不出色。而最近经常见到深红色甚至近黑色的紫色，很像玫瑰。最受欢迎也是这一种，因此被叫做黑法师。因为是热带植物，在北方多数是盆栽。 很适合地中海一样的地方，因此无须过分干旱。不过也要预防盆土过分潮湿，要等盆土表面干了才能再浇水。因为根部细小，无须太大的盆。 Agave 龙舌兰 龙舌兰在亚洲热带区常见，像野生植物。叶子很粗很长，像有厚厚的肉。叶边经常有尖刺，而叶尖的刺更是尖硬，早期原住民都用来做针。至于叶子也可以抽丝做线和绳子，而龙舌兰的汁更被用来做饮料，墨西哥等地著名的龙舌兰酒Tequila就是用它做的。 我在美国亚历桑那州，墨西哥及厄瓜多等地都见到龙舌兰抽出十多尺长的茎，十多簇花开在枝顶。也在巴哈马见到龙舌兰开巨大的紫红色花。但在北方，龙舌兰只能种在室内，最多只有一尺长的叶子。不过新的变种有杂色叶子，黄绿间隔，非常美丽。    Aloe 芦荟 芦荟Aloe Vera是大家都熟悉的植物。原产地在非洲及地中海一带。外形与龙舌兰很像，但没有那麽硬，刺也没那麽尖锐。芦荟对于中医及北美原住民都很有用。家中种一 盆芦荟非常有用，无论是被虫咬或是皮肤痕痒、日灼、割伤，或是因热的脚肿，涂上芦荟叶子汁，都有即时效果。 虽然芦荟叶子可以吃，但并不是所有种类都可以吃。最好是购买时先问过。  芦荟很好种，最好用瓦盆，偏沙质的盆栽土。土面下一公分干了才再浇水，以避免烂根。冬天时更要减到土下两公分干了再浇水。(种芦荟失败的最多原因，是过于频繁浇水。)芦荟需要光照，向东、西的窗口都适宜，如是向南窗口，最好有一尺距离。 芦荟很会繁殖，如果你见到植物过分份紧密，就是该分株及换盆的时候，一株可以分成两盆再植。有时见到子株生出，也可以割开另植。但记得要用尽可能小尺寸的 盆，以免太多土壤，容易积水及烂根。(为增加排水性，底层应放一至两寸的碎石、鹅卵石pebbles，再放盆土进去。)    Christmas Cactus 蟹爪兰 蟹爪兰(圣诞仙人掌)，经常在圣诞节期间开花。叫仙人掌原因来自厚厚的肉质叶，可以聚水，因此不需要太多水。蟹爪兰很好种，如果种不成功，极大多数原因是浇水过于频繁，道致土壤总是湿的，最易烂根。 蟹爪兰需要放在室内多光的位置。如果光不够，花朵数目会减少。最重要就是盆的排水要好，盆的排水孔要够大，而土壤中最好加约三分之一沙土sand，或是用仙人掌的植土，配合一般植土混合使用。蟹爪兰的根很细小，因此不要选太大的盆，也不需经常换盆。最好是用瓦盆，因为透气。 花谢后可以稍为修剪一次，目的在于鼓励新枝的生长。随便将几根较长的枝剪去少许，修剪部分明年就会生出两个枝，也就是开花部位会增加。  Crassula 玉树 Crassula ovata 一般指Jade Plant，玉树，华人又称发财树。原产地在南非，叶子椭圆形，像一颗颗玉石。玉树喜欢较肥沃土壤，所以可以在仙人掌植料中添加一些堆肥土 compost。不过玉树和其它多肉植物一样，不可以多浇水，一定要等土面感觉干的时候，才浇下一次水。冬天时注意不要距暖气口太近，夏天时也不要靠近冷气口。 玉树需要光照叶子才会亮丽，而且会开白色小花。春夏时可以施平均肥。玉树的繁殖非常容易，只要一片叶子，或是一枝短枝，插入盆土中，保持土的潮湿，及一定温度(17度以上)，很快就会生根。  多肉植物非常好繁殖，玉树的繁殖可以用叶子，可以用茎。只用几片叶子，种入小盆中，保持潮湿及高温，不久就生根成株。  作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。（http://www.ritagiang.com/）  

上图：地下室检查 图文/本报记者 文琪 排队抢购预售楼花，焦急等待数月甚至经年，终于盼到新屋落成，可以入住啦——且慢，在新屋交割之前还有一个重要程序——交付前检验（Pre-delivery Inspection）。 业内人士称这是购买新屋最重要的一次验房活动，你收到的房子与原图纸及合同是否相符，材料和结构有哪些缺陷，都有机会通过验房得到答案。另一方面，因为此时建筑商的施工队尚在现场“扫尾”，材料和设备仍未离场，如果检验发现了问题，通常可以很快完成维修。那么买家在检验前要做哪些准备，检验中需要注意哪些环节？让我们随着一位即将收房的楼花买家去体验一下这个过程。 多伦多地产经纪王昕 多伦多地产经纪王昕邀请《都市地产》记者前往客人张先生即将交付的位于奥罗拉（Aurora）的新建镇屋交付前检验（Pre-delivery Inspection appointment，PDI）预约。王昕说，“有许多客人是第一次购买free hold类型的低层新屋住宅，在新屋交付前的检验预约中，并不知道为什么要参加交付前验屋，或者应该在验屋中注意些什么。低层住宅面积通常较condo大许多，要查验的东西也更多。一个500呎的新condo可能20-30分钟就检验完了，但一个镇屋或独立屋可能要检验两个小时或以上。” 通常，没有强制要求楼花买家的代理经纪必须陪同客人前往新屋交付前的检验预约。但王昕说，“如果地产经纪帮助客户买了楼花，客户提出请求，地产经纪应该陪同前往PDI。也有许多客户不需要地产经纪陪同。但是如果客户想把新买的房子出租，那么客户可以请那位即将帮他出租房子的经纪共同前往去做PDI，了解房屋的同时，也共同商讨为了尽快在交接后能顺利出租所需要添加的物件。经纪也经常会欣然前往。每一次PDI对于一个热情投身于地产事业的经纪来说，都是一次很好的学习机会。” 参与验屋前充分准备 张先生表示，我是第一次买新屋，并不知道在交接时应该注意些什么。因此也想分享这次的经历给即将交房的人。张先生向记者出示了建筑商发来的新房交付前检验预约邮件，他说，“建筑商办公室的负责人特别提醒我，由于天气原因和现场还有部分施工，道路可能泥泞，路不好走，提示我穿合适的鞋子，并且不能带孩子前往。原本他们只允许两个成年人前往检验。在我的再三要求下，建筑商同意我可以带两个人共3人一同前往。” 王昕对建筑商限制人数表示理解。“我认为主要是考虑到安全因素，新屋买家和经纪到现场做PDI，特别是Condo新楼，常常要佩戴安全帽、换上安全鞋、徒步前往工地，有时还要搭乘大厦外围的简易施工货运电梯，跟随PDI专员小心翼翼地进入施工现场。所以，限制人数和不让携带孩童是为了安全和效率，确实不建议孩童或行动不便的长者参与PDI活动。” 王昕根据多年工作经验，总结出买家在前往PDI预约之前应准备以下几类资料物品。(1) 証件类：买家的有效带照片ID，例如驾照和护照等，PDI专员会在现场检验身份。如果买家不能到场，则应委托他人并填写“委托授权书”，被委托人也应带备个人有效証件。(2) 资料类：新房交付前检验的通知信函、内附平面图（Floor Plan）的购房合约、选料和升级文件等材料。此外，大家还可以提前预备验屋的清单、个人特别关心的某些问题列表。(3) 装备类：纸和笔用于做笔记；相机、手机、手机外接充电器用于拍照；彩色贴纸（sticker）用于标注有问题的地方；以及2-3双室内鞋用于在屋内更换。(4) 工具类：卷尺、用来测试电源插座的充电器等。 验屋中聆听、观察、发问 新房交付前检验的预约中，买家应当着重查验实际建造的房屋与原图纸和合同是否相符。王昕称，“平日出门买东西大家都会挑挑拣拣，买房时更是应该仔细检查房屋存在的问题，尽量多挑毛病，确保交房时房屋的质量。大体上，需要看的包括外观、内部结构、户型、面积、间隔等。在PDI专员的引道和陪同下，买家对于房屋内部进行的检查和验收就更为细致和仔细。应仔细查看门窗、天花、墙壁、地板、橱柜、排水、管道、机电、电器、冷暖空调等一切细节。对附加设施也应当进行检查验收。如果新屋是condo，则应包括阳台、车位、储物间等。独立屋和镇屋应检查前后院、车库、阁楼、地下室。” 王昕认为，“新手买家”初次前往PDI，还应确保自己或陪同人员具备流畅的英文沟通能力，便于完全理解领会PDI专员的每一条解说和安排，阅读文件后才签字。“如果买家能邀请自己的地产经纪或者有过多次购买新楼经验的亲友、同事陪同前往，将是最好的。但我要提示大家，PDI时应专注、专心，把时间倾注在最重要、最贵重的业务上，将手机调到静音、谢绝干扰，跟随PDI专员所到之处，睁大眼睛、敏锐观察、仔细聆听、用脑思考、勇敢质疑，边看边拍照，并督促PDI专员做缺陷记录（文稿或iPAD）和贴贴纸（stickers）。把诸如测量窗户尺寸定做窗帘、测量房间讨论买什么家具等琐碎家务事放在最后的最后。PDI是购买新屋最重要的一次验房活动，因为建筑商施工队尚在现场‘扫尾’，材料和设备仍充足，常常可以很快完成维修，令业主或租客的正常生活少受困扰，希望大家不要浪费了这个良机。” PDI专员检查出了有问题的窗子 事无巨细勤记录 在张先生的新房交付前检验中，PDI专员先从楼下至楼上一个一个房间排查。每一样家用电器、厨卫用品、各类箱柜、插头都一一测试。一些墙面或门板有小的瑕疵或油漆不均匀处，PDI专员随即撕下随身携带的绿色胶条，粘在需要修补的地方。必要时，会在胶条上写下字迹，提醒过后来干活的师傅需要修补的问题出在哪里。张先生称，“由于是第一次买新屋，看到房子很新，觉得应该没什么问题。但在PDI的过程中才发现大大小小许多事情都有瑕疵，都是可以在新房交付前检验中被查出的地方。比如，窗户的摇杆把手并不能摇动窗户，大理石台面边缘有个小豁口，客厅屋顶有部分油漆颜色不均匀等细节。但是我感觉大体上新屋是没什么大问题的。地下室的炉子等各种大件都是新的。” 只要买家确认PDI专员把双方认可过的明显的“缺陷”项目都登记到PDI Form（文稿或iPAD）中，并且已经在相应位置贴了贴纸，基本上就可以保証这些缺陷会在规定的120天内被建筑商修复或更换。但王昕称，最终交接时，一些棘手的问题也许仍然无法全部修复。“因此住户（业主或租客）在未来相当长的一段时间里（通常半年到一年之内），务必要配合建筑商的预约，让他们可以进入到物业进行维修和施工。如果PDI Form里，买家某项要求不合理，则会被驳回并附说明。如果买家仍有异议，应咨询安省新屋保险公司（TARION）相关专家或法律顾问进行另案处理。” 尽快注册新屋保险 在PDI的最后，通常PDI专员会安排买家签署一系列文件，例如PDI Form，并提供备份给买家保留。PDI专员还会现场签发安省新屋保险公司的完工交房証书（Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate），也就是大家常说的“新屋保险”。王昕称，“买家应尽快上网注册帐号并跟随TARION的指道注册完成《30天物业缺陷表格》、《第一年年终物业缺陷表格》和《第二年年终物业缺陷表格》，便于安省新屋保险公司监督建筑商对物业缺陷进行维修和解决问题。” 同时，王昕提示新屋买家应妥善保管好所有购房文件资料和TARION文件，用于未来报税、应对CRA抽查、申请银行按揭和物业保修等用途。“未来7年内转手该物业时，应将相关TARION资料转交给新Owner的律师。因为安生新屋保险公司的保险期限为7年。” PDI专员在检查浴缸和淋浴间 交付前检验是否需要验屋师？ 有人也许会有疑问，新屋交付前的检查与验屋师的工作有何区别。由于验屋师的工作节奏和PDI专员的工作节奏不一致，再加上验屋师并不在PDI邀请的名单上，王昕表示较少听说买家在PDI的过程中携带自己的验屋师。“如果买家质疑建筑商的口碑和施工质量，可以在交房（Occupancy）拿到钥匙之后，单独聘请验屋师对房屋进行一次认真细致的验屋（Inspection），并提供正式报告，依据报告提到的缺陷，完成TARION网上的《30天物业缺陷表格》提交给TARION处理。 王昕称，通常情况下，买家以“物业PDI有缺陷”为由而拒绝签字、不配合交接、闹着要退房、失联等情况较少，这样做也是行不通的。“因为买楼花买的是合同和概念，签约时还没有不动产建造出来，相当于买家委托该建筑商来进行建造，不同于买二手房/现房可以有若干个条件，不满意还可以拿回定金。如果在买新屋过程中发生严重纠纷，建议买家应咨询专业律师和TARION，依照安省法律法规，进行诉讼和索赔。” 新屋常见缺陷 王昕表示，根据过往经验，陪同或代表客户接触的各类新屋PDI中，比较多出现以下较为严重或典型的缺陷： (1)木地板变形拱起需要重铺、有划痕需要维修；(2)纱窗变形拱起需要重新订做；(3)窗户玻璃裂缝需要重新安装； (4)大理石或花岗岩台面边角的瑕疵需要维修；(5)墙壁油漆不够完美；(6)橱柜门把手忘记安装；(7)橱柜倾斜； (8)门锁安装不当；(9)洗手间通风扇不工作；(10)插座没有电或者灯不亮。        

■ Langara West公寓项目被腰斩，一批楼花买家正入禀法院控告有关地产发展商，要求赔偿。网上图片  本报记者 温哥华西区一个公寓项目的一批楼花买家，正式入禀法院控告地产发展商违反买卖合约，取消该个发展项目，要求对方赔偿损失。 该个名为Langara West的公寓项目，地产发展商为Vivagrand Developments Corp.。2014年3月，Vivagrand Developments以1,250万元购入位于温市甘比街(Cambie St.)夹西59街(W. 59Th Ave)的一幅土地，该处原本是红鹤酒家及两幢独立屋的所在地。 发展商约两年前开始预售楼花，当时预计于2019年7月竣工。可是，今年8月，Vivagrand Developments发信予楼花买家，表示一直未获得市府发出的发展或建筑许可证，加上建筑成本上涨及金融机构停止提供资金等多个因素，令到他们最后决定放弃发展项目，而该幅土地将会出售。至于买家将会获得退回全数订金，另加相等于订金50%的补偿。 指发展商宁愿转售土地赚更多 据网络传媒ThinkPol报道，Langara West公寓项目的72个买家中，已有27个上周五入禀卑诗最高法院，控告Vivagrand Developments。 据原诉人提交的文件指出，2016年年底或2017年年初，发展商得悉温市地价飙升，把该幅发展土地转售，较继续有关公寓发展计划利润更大。 该批买家正寻求Vivagrand Developments退回全数订金，另加违反双方签订合约及相关损失赔偿。上述诉讼书更指出，沿甘比街的全新公寓单位市价大幅上升，由2016年4月的平均每平方呎800元，至2017年8月已经涨价了差不多一倍，至每平方呎1,400元。 有网上资料显示，Vivagrand Developments为中国地产集团祥利（Xiangli，译音），在北美洲的子公司。

上周五联邦法庭作出了一项 让多伦多地产界一秒炸锅的裁决： 多伦多地产局（TREB） 必须允许其成员在网上 公开发布房屋销售的数据 竞争局认为，房屋销售的具体信息，包括成交价和经纪赚取的佣金金额等，应该免费公开提供给消费者，帮助他们作出更知情的决定。 这项裁决几乎可以说是将会改变多伦多房地产经纪的命运，人们只需要注册一下，就可以取代一部分经纪的工作。 虽然这项裁决还不算是终结，双方还有60天时间向加拿大最高法庭提出上诉，由高院作出最终的裁决。但据The Globe and Mail报道，已经有4家大型房地产网站开放了房价历史数据！ Housesigma.com HouseSigma（房智汇）的联合创始人和CEOJoseph Zeng表示，上周五在法院判决宣布的几分钟之后，HouseSigma就已经公开了交易数据。 目前，HouseSigma网站提供2013以来的销售数据，允许使用者在地图上点击街道和社区，点选已经售出的房源。此外，买家还可以定制显示过去7天、30天，90天，甚至更长时间的销售情况，也可以按照价格区间和房屋特征来搜索、筛选数据进行查看。 Joseph Zeng表示，从上周五网站开放数据以后，这个周末的浏览量“高到荒谬”，显示了消费者的需求很大。这对多伦多的房屋买卖双方来说也是个好消息，可以获得更高透明度的信息，做出更为准确的判断。 MongoHouse.com MongoHouse.com在此前就已经向买家开放30天内的销售数据。不过也因此遭到了TREB的打压，多伦多地产局曾通过法律手段迫使他们关闭网站，该网站的创始人和合作伙伴只得在不透露身份信息的前提下，匿名运营。 不过如果周五的法院判令得以维持，那么MongoHouse就可以公开运营，并且进一步扩大投资额。该网站创始人表示MongoHouse也拥有温哥华和卡尔加里的数据，随时可以公开。 目前MongoHouse已经向买家开放大量销售数据，可以显示大多地区一年以内的成交数据。而且也可以通过房屋搜索功能，提供五年内的销售信息。 MongoHouse的创始人表示，“我们等这个判决已经等得太久了”，当初成立这个网站就是为了让买家在做决定之前应该得到更多信息，不应该只能依赖地产经纪获取信息。好在如今终于有希望实现自己的初衷。 Tosolds.ca Bluepages App 由地产经纪Fraser Beech创立的tosolds.ca和苹果手机程序Bluepages现在也加入了公开交易数据的行列。 去年秋天收到TREB禁止令的tosolds.ca，现在终于可以恢复广受欢迎的显示销售价格的简报（Just sold report)。用户只需要付每月1元，就可以每天晚上收到一份房屋销售日报推送，上面有大多伦多地区当天成交的所有房屋的信息（包括成交价和房屋详情）。 而苹果手机程序Bluepages则是通过手机平台，让使用者可以在大多地区的地图，放大点选地区查看售价信息。

■ 受到公寓等多户房屋带动，菲沙河谷区11月份房销量劲升近四成。资料图片  本报记者 菲沙河谷区房地产市场需求持续稳健，其中公寓及城市屋等交投活跃，推动11月份房销量录得历来第二高纪录。 菲沙河地产局（Fraser Valley Real Estate Board，简称FVREB）周一公布的最新数字显示，11月份透过电脑盘(MLS)易手的房屋共有1,743个单位，较去年同期劲升39.8%，比今年10月份则减少3.1%。多户房屋类别占整体销售量的53%，其中公寓销量有496个单位，城市屋则有426个单位。 FVREB主席萨霍塔(Gopal Sahota)指，目前多户房屋市场表现与昔日单户房屋的情况相若。 菲沙河谷区11月份挂牌房屋总量有5,129个单位，较10月份减少了6.5%，比一年前则减少了8.4%。至于11月份新挂牌房屋单位则有2,324个，比2016年11月增加29.7%。由挂牌至售出时间，公寓类别平均为11天，城市屋21天，而独立屋则为31天。 屋价方面，11月份独立屋基准价格为97.27万元，比一年前攀升13.2%。城市屋屋价为50.57万元，按年上升19%。至于11月份公寓基准价格则为37.67万元，按年跃升36.6%。菲沙河谷区包括：素里、北三角洲、白石、兰里、阿波斯福(Abbotsford)及米逊(Mission)等。

■ 大温区楼市需求维持强劲，屋价按年上升近一成五。资料图片  本报记者 大温地产局（REBGV）周一公布最新报告显示，大温区楼房需求维持强劲，带动11月份销售量较去年同期增加超过两成，屋价按年攀升近一成五，其中高贵林及本拿比南更录得超过平均的升幅(见附表)。 根据REBGV最新报告显示，今年11月份包括独立屋、连幢屋和公寓的各类住宅物业易手数量，共计2,795个单位，较去年同期上升26.2%，比对上一个月则减少7.5%。至于与10年同月平均比较，今年11月份的房屋成交量也录得17%升幅。 REBGV总裁奥迪尔(Jill Oudil)指出，目前楼房需求继续强劲，特别是公寓及城市屋市场。 大温区11月份电脑盘（MLS）新挂牌单位仅有4,109个，较去年同期上涨30.6%，比对上一个月则减少9.5%。至于整体楼盘数量则有8,747个，较去年同期微升4.3%。 屋价方面，大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数（HPI）综合基准价格（composite benchmark price）为104.69万元，较去年11月份上升14%，比今年10月份则增加0.4%。 11月份独立屋成交量有841幢，较去年同月份增加31.8%，基准价格则较去年同期微升6.1%，达160.8万元。柏文方面，11月份成交量共1,508个单位，比一年前升25.7%，基准价格则按年上调23.9%，至64.82万元。 至于连幢屋成交量，在今年11月份则有446个单位，较去年同期上涨18.6%，基准价格则比一年前攀升17.9%，至80.52万元。 

■ 高市3幅独立屋土地获市府批准更改用途，可作多户房屋发展。图为其中一幅叫价1,500元独立屋地。 google图片  本报记者报道 高贵林市一幢独立屋物业，投资者不足一年前以260万元买入，目前以接近6倍价钱的1,500万元挂牌放售。有分析指，主要原因是有关土地获市府批准更改用途，土地可以作为多户房屋项目发展。有民团批评省府只顾处理房屋供应问题，而忽略了投资炒卖才是导致房屋难以负担的真正原因。 根据网络传媒ThinkPol报道，卑诗土地注册测量局（Land Title and Survey Authority of British Columbia） 资料显示，2016年12月，名为1045353 B.C. Ltd.的私营公司，以260万元购入位于高贵林市贝克里斯特道(Baycrest Ave.)3500号路段的一幢物业。该个物业约有60年历史，设有5个睡房及3个卫生间，目前以1,500万元放售。 连同毗邻两地可建21住宅单位 分析指出，上述物业一年间涨价5倍多的主因，是高市已批准物业土地连同毗邻两幅土地的更改土地用途申请，由RS-2改为RS-7及RS-8，密度增加了7倍，可容许发展最多21个住宅单位。 ThinkPol表示，最近大温有不少炒家购买独立屋物业，然后申请更改土地用途，发展较高密度的多户房屋，从而取得丰厚利润。 倡征更改土地用途利润税打击炒风 大温区住房倡议人士一直敦促政府在处理房屋可负担问题时，必须首先解决需求情况。有学者更建议仿效爱尔兰政府于2014年实施的住房措施，征收更改土地用途利润税，以打击炒卖之风。

图片来源：加通社据加通社报道，多伦多地产局表示，11月大多地区共有7,374套房屋被售出。虽然和上一个月相比，销售额略有增长，但是同比去年11月，销售额下降13.3%。11月平均房价为761,757加元，同比去年11月下降2%。Condo房价继续上升，同比去年上涨16.4%，至516,965加元。独立屋均价下降5.8,%，至996,527加元，半独立屋和townhousede的均价分别上涨1.2%和4.8%。地产局主席认为，明年1月生效的抵押贷款压力测试的变更，对房地产市场影响很大。C02

■ 有本地地产界人士指，大温转售楼花有利可图，令本地人抢购预售屋更激烈。图为温市柏文林立。资料图片  本报记者 有地产界人士指出，大温转售楼花（预售屋）有利可图，令本地人抢购楼花更激烈，不应把这问题归咎于外国买家。 据News1130引述地产经纪萨雷兹基(Steve Saretsky)指出，郊区的预售柏文或城市屋，已是当地买家的热门商品，许多人希望以更高的价格转售他们的物业。 他说，这就成为了一个有奖金的游戏。 首置人士连预售也难负担 萨雷兹基说：“例如，兰里正在兴建的一幢城市屋，购屋人都是当地人，不是海外买家，该项目没有在境外销售。听说5月份买屋的人，已经有不少人转售掉，估计至少约15％，这是相当可观的。” 他说，这是一个竞争非常激烈的市场，你可以提交申请，但通常买家会超过200人。今天开发商正收取过高价格，这肯定存在人们意识不到的风险。他补充说，一些市中心的开发项目，似乎只能在海外市场上销售。 萨雷兹基认为，对首次购屋者来说，可能会很艰难，因为预售物业市场过于火热。