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2022年11月30日 星期三 07:10:31
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地产

加国园艺:美洲芙蓉–风铃花Abutilon

【加拿大都市网】风铃花Abutilon中文又名美洲芙蓉、金铃花,外型有些像普通芙蓉花hibiscus,只是花朵较小。过去只在热带常见,当作小灌木,在较冷地区多数是盆栽。但是近来在寒带越来越多见到地栽风铃花,当作一年生花卉种在花圃里。 风铃花与芙蓉同属锦葵科,此外又名悬铃花、灯笼花,因为多数花朵的花瓣半闭合,又向下垂吊。此外枝茎也有下垂性质,所以俗名又叫Trailing Abutilon。原产地在南美洲的巴西、乌拉圭一带。  风铃花的叶子薄薄的很大片,有些像枫叶,因此英文俗名又叫开花枫树Flowering Maple。叶子纹路很明显,有些带黄色的花纹或斑纹。花朵比一般芙蓉花要小。5片花瓣多数是红色、粉色,此外也有黄色、白色,及有条纹的花纹种,同时都有较深色的花心。其中一种Abutilon megapotamicum,有很大的深红色花萼,包住黄色花朵,向下垂吊。而另一种Abutilon striatum的花瓣就会卷合,而且多数有直纹。 有些风铃花是常绿植物,有些属于落叶类。作为一年生的小植株,当然属于后者。植株一般高5-7尺,虽然最高可以有15尺高。属于软木灌木,因此不会长成大树,太长就会弯垂。因枝软垂,非常适合吊盆种植。 这植物适合8-10区生长,因此在寒带不能地栽,秋天时要移到室内。此外因为花开在当年新枝上,因此花谢后要修剪,才会有新的花朵。另外因为枝很会往上生长,将枝剪去三分之一长度也可以促使更多新枝,外形更茂密。 如果要繁殖,最易是剪顶端的枝扦插,很易生根。而且在种植多年后,风铃草的枝杆容易木质化,所以最好不时剪枝扦插,这样随时有新植株。剪枝扦插的时间最好是5月到8月间,因为此时枝子比较软。剪枝前一天最好浇水,或是下过雨,这样枝子才饱满,较容易生根。 种植 风铃草需要多阳光地区,开花状况才好,但也可以容忍少许荫。因为多是攀爬性,所以种时最好有支柱,例如依著墙壁种,或是有围篱。 因为是热带植物,当作一年生种在户外时,一定要等无霜害危险后才能移植户外。也就是必须好像番茄、黄瓜一样,等到夜里不会再落霜时,才种在地里。 土壤必须排水好,所以最好是种时挖大洞,及填上新的有机土。此外风铃草不太耐旱,因此不下雨又干热时,记得要浇水。如果是盆栽,更不能让土全干,土面干了就要浇水。 修剪 风铃花的修剪不是很复杂,只要在早春时,将冬季受伤损的枝茎剪去,但最好是将其它枝茎都剪短,剪到距地面一尺以下,大约5-6寸,这样才能刺激新枝生出,开花状况才好。情况有些像玫瑰。如果不剪,枝茎会往上长,但是枝很少,显的稀疏,花朵也就更少。 风铃花可以做成单主干植物,而且非常适合这一类的修剪方式。 繁殖 风铃花很容易由种子繁殖,依照一般播种方法,保持高温及潮湿,大约3-4周就会生根。 此外剪枝扦插也很容易生根,全年任何时间都可以剪半软硬的枝,用来扦插繁殖。 几种主要风铃花品种 Abuliton pictum “Thompsonii”:较常见的一种,大片叶子上有黄色斑点,橘黄色的花朵下垂卷合像灯笼,不怕有些荫,但就很怕寒。 Abutilon Canary Bird:顾名思义是嫩黄色花朵,常绿树品种,可以长成最高10呎的灌木或是小树。生长很快,但不十分耐寒,入冬时土面应覆上一层土,以度寒冬。 Abutilon Kentish Belle:这一类也是常绿树,枝子弯垂,黄色的花朵,但有深红色的花萼,非常抢眼。而且花期很多花。花朵生在当年新枝上,因此要多修剪。最好依墙壁或围篱种植,比较容易抵御冬季寒风。  Abutilon megapotamicum:这一类的枝茎软垂,花朵多是黄色,即有较大的红色花萼,也多数下垂像一个灯笼。在较凉的地区,冬季要在土面覆土。 Malvaceae Abutilon geranioides:这一类的花很像小朵的芙蓉花hibiscus,花朵较小,花五瓣呈平面,花蕊也较短。 Abutilon striatum:花型像一个倒吊灯笼,而花朵的深红色花纹很明显。 Abutilon savitzii:这一类有很花的大片枫叶,非常特殊。花朵则是粉红色有直纹的。 Abutilon suntense:可以长成10尺的小树或是灌木,花朵多数是紫色或是紫粉色,外型很像木芙蓉 Rose of Sharon。 Abutilon vitifolium:多数花朵是浅紫粉色,及白色。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

心酸故事:多伦多华裔老移民老屋增值百万,子女争夺房产大打出手!

大多伦多及邻近地区近年房价一直飙升,一连串社会问题也浮现出来。很多老移民所住的独立屋成为了一笔可观的财产,因此引起子女垂涎,要求分享,造成一些年老父母有很大的压力,有时处理不好,或子女不肖,更会引起亲子间反目成仇的情况。 有一些于30多年前移居加拿大的华裔移民,抵加后勤奋工作,而当时大多市及邻近地区的房价十分低,他们找到工作后,首要是购买一间房屋,安置全家。 由于中国传统家庭观念,父母都会尽力为子女提供良好教育,希望他们能成长为一个有用的人,达到他们养儿防老的愿望。上一代移民经过几十年后奋斗,儿女成才投身社会,并且成家立业,离开父母独立生活。由于子女在加拿大受西方教育,思想西化,作为父母辛苦一辈子,眼见子女成才,虽然子女有自己的家后,比较少照顾父母,但两老能够一起生活,亦自得其乐。    华裔子女争夺父母房产 出人意料之外的是近年房屋价格上升,居然造成华裔社区内,一些父母与子女相处的问题,有时更可能引发父子反目成仇及争产等事件。老人家几十年前购买的独立屋,居住了一辈子,从来没有留意到其房屋的价值,而时至今日,突然发现其所住的“砖头”已经价值过百万元以上。同样,他们的子女亦发现本来没有太多身家,靠少量积蓄、退休金及养老金过活的父母,原来是住在一个“金矿”中。    有些心地不良的子女开始打父母的主意,特别是当双亲中有一人离世,或父母再没有体力打理独立屋所带来的清洁、扫雪和剪草等工作,要将独立房屋出售搬到大厦单位居住时,子女知道父母能够套现一笔达到接近百万元的现金,于是就会千方百计地希望能够分享这些金钱。 有时更会用威逼或讹骗的方法,蒙骗父母获利,如果不得所需,往往会与父母反目。本来关系融洽的家庭起了阴影,间接为年事已高的老人造成生理及心理的压力及影响。而这种社会畸风亦会随着本地房地产市场房屋售价不断上升,水涨船高地增加。    移民老李的故事:房子全被儿女分掉 华裔李先生于70年代移民多市,育有一女一子,到多市后从事装修行业,由于勤劳努力及有诚信,得到各乡亲及朋友信赖,生意做得不错,并在多伦多大学附近购入一间古老大宅,除一家居住外,还可以分租给学生居住,租金不但可以作房屋按揭供款,并有余款作为生活费及养育子女之用。经过一段时间后,子女都成家立业,父亲更协助他们购买了自己的房屋。同时李生手上有余款,在市区多购买了一间独立屋作收租之用。    本来是一家人生活融洽,但近年李氏夫妇因年龄渐长,加上手上两间房屋价值飙升,而子女亦不时以需要金钱支持其经营的事业,希望父母资助或分产,在这压力下,李先生决定将手上已值300多万元的大宅转名给儿子,但条件是儿子一家与自己同住,并负责生养死葬。李先生想这样便有人照顾自己晚年,以及可以天天见到孙儿及孙女。最后经律师安排,将大宅产权转给了儿子,并搬在一起居住。 女儿知道事件后,找父亲理论,认为豪宅给了儿子十分不公平,在女儿压力下,李老答应将另一间独立屋出售,于两个月后给了女儿50万元现金。产业风波才平息。    岂料一波未停,一波又起,李老为了能够等待一个好价才放手出售物业,一直等了半年才碰上一个肯出令他满意价钱的买家,而在房屋放盘期间,女儿不时找李老吵闹,一定要他立刻将承诺的金钱给她,李老手上亦没有这样多的现金,所以亦无从兑现其承诺,只能表示等独立屋出售,收到屋款就会立刻给她钱。 最后该栋独立屋终于成交和收到屋款,谁料女儿又对父亲表示,他延期4个月付钱,所以他要补付50万元本金的4个月利息。这要求令李生十分生气及痛心,但最后在爱儿心切之下,满足了女儿的要求,但结果是女儿从此与父母成为陌路人。 华裔经纪亲睹:争房产大打出手 地产经纪黎宇昌表示,多伦多市独立屋房价的增幅是一般人无法想像的,他找到两个最近在士嘉堡区成交的例子证明。    黎宇昌称,第一间是位于Warden夹Huntingwood附近的Nortonville Dr.的一间独立屋,屋主于1977年以11万元购入,到最近以144万多元售出,升值12倍。同样在士嘉堡区的Batterswood Dr.的一间独立屋,屋主于1971年以37,000元购入,最近叫价94万元,并且正在抢offer状况中,估计最后应以超过100万元成交。 “楼价高仍有人入市” 黎宇昌指出,这两个例子显示,市民于40年前买入一间独立屋,无论房屋现时状况如何,其升值已经令到他成为一个百万富翁。所以其成年子女开始关注或要求分产的例子一定会不断涌现。 另外一个证明是屋价升,仍可入市,因为屋价上升不绝,水涨船高。上述两间屋购入相差7年,虽然当时入价相差接近4倍,但时至今天大家都涨至超过100万元。这亦证明为什么屋价高企仍有人入市。 他强调,自己在房屋交易多年,而近年在交易谈判,业主的非业权拥有的家庭成员及子女出面阻碍情况愈来愈多,有些不只争吵,更出现过大打出手。

多伦多最后一名农夫:士嘉堡的家族农场已有136年,占地350英亩!

多伦多不断城市化,农地逐渐消失。士嘉堡的利沙(Dale Reesor)自称是多市最后一名农夫,家族务农已200多年,到他这一代仍然经营家族农场,子女也有意把农场传承下去。  利沙的家族农场在士嘉堡北面Steeles Ave. E.以南,已有136年历史,祖先在1804年由美国宾夕法尼亚州迁居多伦多,辗转买入这个现时名为Sweet Ridge Farms的农场,占地350英亩,主要种植粟米,另加大豆和小麦,由利沙与妻子和5名子女一同打理。    利沙表示,自从事农夫的邻居去年12月过世后,他便自称是市内唯一仍然种植农作物作商业用途的农夫。除士嘉堡的农场外,现时他们也有在皮克灵和万锦市租用农地耕作,并用货车运载农作物在士嘉堡多个地点出售。利沙的农场并无停运迹象,3名较年长子女都表示有兴趣传承家族农场。    他忆述,年少时农场有生产牛奶和牛肉,但在1970年代转为耕种为主。与该地区其他居民一样,利沙家族不再拥有自己的土地,当地大部分土地在过去30年被征地或出售,目前利沙每年要向多伦多及周边地区环保局(Toronto and Region Conservation Authority)续租土地。    二次大战后,多市农业活动开始减少,安省农业联盟总裁Keith Currie说,随城市发展,农夫要面对交通挤塞、被投诉滋扰等问题,难以务农。他指出,市内可能仍有其他农夫在温室或小片农地耕作,但不可能有像Sweet Ridge Farms的规模。

安省退休男子房市淘到宝:花15万买下15间房!面积1,200平方米,还有大后院!

多伦多房价今年持续上涨,2月份各类房屋的均价达到创历史的$875,983,独立屋则超过了$150万大关;GTA其它地区独立屋均价也超过百万,从1月份的$999,102升至$$111万,一年涨幅更达35.4%。 而安省一名50岁的铁路退休职工斯蒂尔(Bill Steele)却在如此高的房价中淘到了宝,只用15万就买到了一栋有两层楼高和大后院的“豪宅”。 这个物业并不在GTA,也不在安省,而是在新省(New Brunswick)的Dorchester。这幢“豪宅”是一栋两层楼的旧监狱,面积约1,200平方米,其中有15个曾经作为囚室的单间,1个健身房,还有1个主人住的单元。 斯蒂尔说他对这幢楼“一见钟情”,一眼就看中了它,立即拍板买下,交接日是今年6月1日,价格$159,900。    斯蒂尔自言喜欢收集古董和古灵精怪的东西,因此想打破传统,而且在接近他父亲成长的地方终老:“大家都选择住在一间小屋,我却厌倦了这种玩法。” 斯蒂尔买的这座监狱历史悠久,1936年曾经以绞刑处决一对恶名昭彰的杀人兄弟,分别为时年20岁青年班尼斯特(Daniel Bannister)和他19岁弟弟阿瑟(Arthur Bannister),两人被指掳走一名女婴,并且杀死女婴30岁的父亲。根据美国《纽约时报》报道形容,两兄弟当年行刑时背靠背,狱卒将他们绞死后放入一个灵柩,然后安葬在监狱的花园。    斯蒂尔计划买入这座前监狱后,将部分空间改建为博物馆,并且找回班尼斯特兄弟的安葬位置。

多伦多华裔维修电路后收”天价”账单!家里供电供水系统坏了,靠谱的电工怎么找?

本报记者 文琪 在多伦多如果家里的供电供水系统坏了,请维修师傅修理要多少钱呢?W女士不曾料想,家中的动力电供应出问题,找承包商维修后,却收到了两张总价为1889.37加元的账单,W女士对此一筹莫展,只好上网求助。家里遇到这样的事情,应该怎么办呢?    W女士在网上找到的同款空气开关价格截图 新年刚过,住在多伦多的W女士收到这笔“天价”维修账单后忐忑不安,她透过网络向网友发出询问收费是否合理,W在接受《加拿大都市报》记者专访时称,原本以为只有几百元就能解决的零部件维修问题,最后却因为种种原因要花费近两千加币,中间的一系列故事和沟通过程让她非常头疼。 一张天价收费单的诞生过程 家住共管镇屋的W女士在今年1月15号中午做饭时,忽然发现厨房的炉子没电了,但家中的灯还亮着。到了下午,她感到明显的寒意,才发现壁挂式电取暖器也没有电了。于是立即登录多伦多电力公司(Toronto Hydro)的网站,报告了家中“部分停电”,请求勘察维修。    下午4点电力公司派来检修人员,称可能是因为地下电缆故障道致停电。6点又来了一个人,要求把W家门口的地面挖开检查地下电缆。随后,工作人员在W女士门口的邮箱里放了一张要求找注册电工换电度表底座(Meter base) 的客户行动单(customer action form) 。 次日,W女士找到所在镇屋的小区物业,从物业经理处取得两家电工承包商(contractor)公司的电话。W女士随意挑选了其中的一家B公司,打电话说明了问题,得到了270元加税的电表底座维修报价。    当天下午,该公司派来一个电工进行初步检查。据悉,因为当时多伦多电力公司的人员还在挖掘地面查看电缆问题,需要通电测试,该电工声称不断电的情况下没有办法开始工作,只看了一下现场情况就离开了。而电力公司的维修人员则继续施工, 1月18号找出故障并修复恢复供电,但电表底座仍需W女士自行联系更换。 W女士随后与先前上门检查的B公司取得联系,商定于1月31号早上8点来更换电表底座。B公司据此依约在当天早上8点派出同一位电工再度来到W女士家开始工作。10点半左右,电工师傅表示电表底座更换完毕,但配电盘上的空气开关出了问题需要更换。    W女士随即打电话给B公司询问了价格,被告知需168元遂同意更换。该电工告知W,因为镇屋有40多年的房龄,空气开关是老式的,供货商的商店里没有现货,要去其他店订货并等人送过来。接下来就是三个半小时的漫长等待。“他们中间送过一次货,但是送错了零件。可是电工把这些都算作他的工作时间了,”W女士说。 当日下午2点,正确的空气开关终于送达。电工换上后结束工作。在W女士接到的发票中显示,电工从早上7点出门就算作开始工作了,所以他的工作时间为早7点到下午3点共计8小时。W女士不同意把中间等待的3.5小时算作电工的工作时间。电工要求W女士与他所属的B公司直接联系,W女士立即给B公司发了邮件说明问题。 次日2月1号,B公司致电W女士,声称有两张账单需要她缴纳,分别为第一次上门勘察的240.69和第二次维修的1648.68,共计1889.37加币。W女士对这个数字表示无比惊讶,要求出示所有的收费明细。2月2号她收到了含有第二张帐单细节的电子邮件,除了昂贵的人工费,还发现两个零件价格高得离谱。“我在网上查到了同一型号的零件,发现每个被加收了120加元,”W女士说。她在2月3日发送一封对B公司报价系统的投诉电邮,要求他们对加收的费用给予解释,但直至《加拿大都市报》记者介入采访的2月9日才得到回复。    多伦多注册电工穆江 专业人士称收费不过分 对于W女士的疑惑,安省注册电工穆江对《加拿大都市报》记者表示,根据W女士的描述,1,889的账单并不算“天价”,它只是较一般的价格稍微贵了一些,根据他的个人经验来看,这张账单也并不完全是满口乱要价,也许更多的是沟通欠缺的问题。 “一开始换电表底的报价270元基本上是不可信的。此类工程电工的收费在每小时100元上下。270元有可能只是零件材料成本的价格。最便宜的总报价不会低于800元,270元连人工都不够。一个电表底座差不多要100多元,向电气安全局申请一个开工的许可证也差不多100元,”江穆续称沟通疏忽和报价问题是道致误解的原因。“在报价方面,例如我的公司,就会用书面形式报给客户所服务项目的最后总价加税,并且附上一张估价表填写每项细节。如果这个项目我来做,1,000多元算是合理的价格。”    江穆强调,在他公司的评估表格上,需要在开始工作前,要把所做工作分项填上,并给出每项的估价,最后电工签名,客户同意后签名,明码标价。尽管很多电工的工作都可能出现不可预见的问题,中途也许有要增加工作的地方,但都会在与事主协商的情况下,通过书面的形式予以确认。 事主不同意的话可以选择不做,但会留下单据给事主,说明这项工作没做的后果,日后出任何事故与电工师傅无关。江穆称除非在很确定维修项目的情况下,他才会在保证价格(guaranteed price)一栏签署一个不会变动的服务价格,并在该价格旁边签名确认日后不会有增加。但在W女士的案例中,从头到尾都是口头报价,没有落实到纸面上任何信息。 安省消费厅媒体发言人Harry Malhi在接受《加拿大都市报》的专访中明确指出,根据安省法律,所有涉及家庭装修、维护,价值在50加币以上的工程,必须有书面合同。他建议所有的消费者至少向三位承包商询价、问价,并留有纸质估价表。 记者为此登陆B公司的网站,上面明确标明 “会为服务的客户给出估价”,然而在记者在进行电话访问时,询问B公司负责人Barry为何在为W女士上门服务时,几次都是通过电话沟通而没有提供书面的估价,Barry称“因为这是一个紧急的情况”。 他声称当接到W致电时,W明确说明家中停电,情况紧急需要维修。在这种情况下,公司的第一反应是要调一辆离W家所在位置最近的维修工程车,这至少需要半小时,期间没有时间起草估价合同,重要的是第一时间上门查看情况。“据我对事件的了解,电工到达时,多伦多电力公司已经派人在维修了。电工与电力公司的人交涉了15到20分钟左右的时间了解情况,并决定等待他们完工后再去更换电表底座,这是初步的上门勘察。” Barry强调,W女士当时也表示同意委托他们负责维修,且没有要求该公司出示任何纸质的报价单。 但W女士认为,电工完全可以在第一次上门查看后作好准备工作,第二次开工就不会浪费许多时间。另外,在第二次维修中,在电力已经恢复的情况下,电工提出更换空气开关,W女士也并不确定这样做是否有必要。对此江穆表示可能是空气开关烧焦或不能正常运转了,或者有着火的隐患。在通电状况下也不能说明空气开关是没有问题的。如果电工基于专业知识认为需要更换,也是有道理的,但是并不能强制客户去更换。但由因为事发当时江穆没有在现场,没有参与到具体的维修细节,所以也不好对这一情况下确定结论。 Barry对此解释道,电工在工作中发现需要切断空气开关上的所有线路才能维修电表底座。当修完时发现空气开关坏了。因此,空气开关需要被换掉,否则那天W女士家还是要停电。“空气开关不换会有安全隐患,我们不能就这样坐视不管。所以我们电话报了价,在W女士口头同意后,才又去找供货商买的空气开关。” 维修公司给W女士打折 根据W女士提供给《加拿大都市报》的她个人在网络上查找零部件的截图显示,B公司提供给她的空气开关,网上只卖374.03元,而她收到的账单上价格竟高达503.17。对此江穆表示,对于空气开关他认为价位应该在2百左右。本报记者为此探访士嘉堡的一家供货商公司,记者根据W女士账单上的同款电表底座询价,所报价格是63.46,而在W女士的账单上,该价格为233.84。正如W女士所投诉 ,B公司给出的价格远远高出了市场价。 Barry看了他们公司的收费价格细节单后表示不觉得有不合理之处。“W女士在网上找的价格的确比我们的低。说实话我不知道那些零件的来源是否可靠,也许是二手的,尤其对比较老的房子来说,旧零件正在渐渐绝版,也许是回厂再出售的”。 W女士再三强调,找空气开关的过程浪费了许多时间,她认为B公司在第一次勘查后拿了人工费,就更应该为第二次上门做好所有的准备工作。尤其在等待零件送达的过程中,期间还送错了一次货,道致花费更多时间等待,而电工在其时并没有在这段期间工作,她对最后还要为此买单表示不满。 Barry对于换零件所产生的时间成本坚称合理。“因为房子房龄高,零件难以找到,所以我们办公室里的工作人员也花了许多时间去找寻适合W女士家用的零件,我们是有时间成本的。” 对此W女士在发给本报记者的电邮中坚称电工师傅早上八点到达后,十点多就离开了,下午两点多才回来。中间收了一次零件,因为送错了,他又离开了。 她并不认为这期间的来来回回电工有在“工作”,所以她认为自己无须为此3.5小时的人工费用买单。 Barry对《加拿大都市报》记者表示, 当值电工有30年的从业经验,在B公司也工作10年,是大师级别的电工,这是他第一次被投诉。Barry称他相信该电工师傅在此期间一定在努力工作或沟通协调零件事宜,也许沟通上存在问题,但他不认为电工一直在“坐等”零件的到来。 “如果他自己去找再去买零件回来,除去寻找过程,路上就至少要两个小时,所以我们选择了使用上门速递(courier)服务,也因此被收取了近136加币,道致整个零件成本增加。没预料到的是供货商搞错了零件,道致还要再换再等。这第二次送货的钱后来已剔除出来了,确实不该W女士承担。而且我们最初报给她的空气开关要168元, 是因为供货商搞错了型号。第二次再送的零件和第一次的零件不一样,价格上也就没有做到和电话报价一致,”Barry说。 Barry对事件表示歉意,称愿意妥协。他为W女士的账单减去了两小时的人工费用。“我相信服务至上,今天的情况我也不愿意看见。我不想让顾客对我们的服务有太多的不满,因此我也退让一步,没有把全部的等待送货的时间算在W女士的账单上。第二张账单我再给打85折,这已经是公司最大的诚意。” W女士在本报发稿时回复本报称,原本共计1889.37加币的两张账单,在协商后变为了1521.69,她已于2月15日把该账单付掉。 开工前应先订合约讲好价 W女士在接受本报访问时称整个事件中,最崩溃的是B公司的报价一直在变,不断增加,最后的账单和她的预期相差太大。哪怕在B公司妥协降价后,W女士仍觉得超出了她的预算范围。对此,多伦多华人电气协会会长林春胜表示,大多数需要聘用电工维修的工程,价格都是可以去商谈的。账单是过后的事,提前的价格协商过程很重要,不应该是口头的。“B公司可能没有说除了零件成本以外,还有人工的费用。但对方认为你作为居民应该知道这一点,这是常识性的东西。你没有问,他们也可能就不提了。” 安省消费厅发言人Harry Malhi在接受《加拿大都市报》专访中表示,电气承包商和电工是可以自行设定服务费用的。 在安省,每个消费者有责任在雇佣电气承包商之前进行必要的调查。 例如,确认承包商持有电气安全局的有效的许可证,在进行任何电气工作之前调查承包商背景并要求书面的报价。    多伦多华人电气协会会长林春胜 林春胜认为,此案例中,并没有虚假报价,更多的是沟通的不恰当,或者是当事人被误道了。“我认为事主至少要找两家公司去分别看一下。当我听到空气开关报价是503的时候,第一反应也是这个价格非常的不合理。也许型号特殊,但就算最贵的也不过两百块。我个人认为,应该付事先说好的价格,但你要有证据。” 他续称,注册电工的劳务费比较贵,每小时100以上的人工费比较符合市场标准。W的案例中,收人工费89元每小时也不算高价。甚至有电工的费用在每小时200到300元每不等,因为他们做的工作更为复杂。 江穆也指出,没有开始任何工作之前这段时间对事主来说很重要,价格都是可以谈的。一旦口头表示让师傅开工了,做完后却觉得贵就不合理了。在该案例中,他认为W也是有一定的责任的,所以事件不属于虚假报价。 对此,安省消费厅发言人Harry称,在消费者保护法中,认定个人或企业提供虚假信息的范围包括: 声称拥有实际上他们没有的许可证或认证; 显示假的安全认证; 表示产品是某种等级、风格、型号或质量,而实际不是; 当他们知道某项服务或产品在某一时间范围不可用或不可交付,仍然说能; 对不需要修理或更换的东西仍表明换需要更换。 Harry指出,如果消费者与企业或个人签订了合同,在得知对方错误陈述其产品或服务时,消费者有权在一年内退出合同。    加拿大华人物业管理协会副会长王成 物业管理公司有责任跟进 在本案例中,W女士所在的物业管理公司推荐了两家公司供她选择。加拿大华人物业管理协会副会长王成认为,不论是共管的高层还是镇屋,如果是物业公司推荐了承包商,当其与业主间产生争议,物业管理公司有责任去协调和帮助解决纠纷,包括调查问题出在哪里。“如果是言语冒犯、工程方面的问题,一定不会在日后再合作。如果是价格问题,就很难讲。”“假设我的业主有10家用了某承包商,有5家不满意,我肯定不会考虑继续推荐。但10家用了可能1家不满意,也许就是沟通的和协调的问题。” 至于物业管理公司在选择合作的承包商的时候有没有什么偏向性选择,王成表示,在管理物业时接触到各种各样的承包商很多,用的过程也是一个筛选的过程。在收费、服务态度方面的表现多是考量的标准之一。在W女士的案子中,王成认为如果物业管理公司只推荐一间公司,也许物业公司和承包商之间可能会有问题。但是物业公司推荐了两间公司供用户选择,应该是没有问题。 江穆表示自己的公司也会和物管公司合作,在某一项工程做好了以后,物业信任他的工作,会留下他的电话。但不排除有些承包会和物业私下有其他形式的合作,比如分成等,这会道致承包商可能对服务对像收取更贵的费用。 王成称,给物管公司提成是行业内最忌讳的事情,即便现在这样做并不算违法。“目前由于物业经理这个行业还没有正式的规范化,所以就算承包商给物业公司提成,也不算犯法。但是今年秋季,物业经理即将被规范管制,成为注册的职业,那时候就算违法了。现在只能说不符合职业道德,”王成说。 目前,很多华人居住在有公共管理区域的公寓柏文或镇屋。当房屋出现了需维修的问题,王成指出第一要明确责任。尽管有时问题出在家里,也有可能是公共区域的共管责任。在确定了是个人责任后,再联系承包商。咨询时应尽量向对方要出每个需要维修环节的细节,越详细越好。拿到报价后可以找物业管理人员或者相关人员帮忙看一下价格是不是合理。不能一看价格高了,就觉得是“天价”不做了。 王成表示多伦多华人物业管理协会常常会帮助华裔处理此类问题,有问题可以登录https://sites.google.com/site/ccpmatoronto/ 了解。 将估价列入合同是最好的保护 根据消费者保护法(CPA),如果估价单是合同中的一部分,根据合同提供的所有商品或服务,最终价格不得超过原始估价的10%,除非消费者同意新的工作或新的价格。 安省消费厅发言人Harry表示,这个法规的存在是要求消费者坚持索要书面的评估价格并纳入合同中去。评估中应该含有所工作的项目、涉及到的零部件和相关服务的价格。消费者要确认他们需要的所有服务都陈列在案。如果消费者与承包商签署了价值50元以上的合同,消费者有10天的冷静期。在这10天内,他们可以没有理由地取消合同。但是,在雇佣承包商的情况下,如果工程已经开始,消费者虽然依旧可以取消合同,但根据具体情况而视,消费者有责任对承包商已完成的工作给予适当的补偿。 有人提出是否可以拒付自己认为收费不正当的账单,对此Harry指出,在拒付一个账单之前,建议消费者获取法律方面的意见和建议,因为承包商很有可能会雇佣追债公司进行债务追讨。 省消费厅表示,通常在试图解决消费者的投诉时,他们会首先提供调解服务,为各方提供针对争议问题提供可能解决的机会。但是政府并不能强迫公司回应或解决投诉。如果不能达成协议,任何一方可以考虑寻求法院诉讼解决。 当相关公司收到指控具有违规行为的投诉时,消费厅会联系相关公司的业务部门,使其意识到投诉的存在并尝试调解。若该公司未能针对消费者投诉的事实回应或不答复省消费厅的联络,该企业将会被发布在省消费厅的“消费者关注清单”中。投诉也可能会被转交到相关调查部门,以确定是否需要进一步的执法行动。这个过程可能需要几个星期,取决于时间的紧急情况、复杂性以省消费厅收到的投诉数量。 安省消费厅在接受《加拿大都市报》的专访中特别提到了给广大新移民消费者的建议。发言人Harry称,当你选择购买一样东西或者使用一项服务,哪怕是很小的一个东西,都意味着你选择成为了消费者,也就拥有消费者的合法权益。在加拿大,大多数企业都能够公平的对待消费者,并且准守他们作为服务行业的承诺。然而,一些企业以不诚实的方式经营,并试图利用消费者的情况依然存在。知道如何保护自己不但可以帮助消费者省钱,还能免于成为误道信息和欺诈的受害者。省消费厅鼓励消费者在购买产品和服务之前提做足调研并提出足够多的相关问题。 如何选择合适的注册电工 多伦多华人电气协会会长林春胜和注册电工江穆和都认为,找经济实惠又效率高的电工的最好办法,就是口碑相传,有朋友介绍。“当没有人帮你介绍,自己找的时候,不要光看牌照,一定要找有经验的。刚考下牌照的电工师傅也许很多事的处理经验并不如一个10年的老师傅做得好,”江穆说。 对于网上很多承包商的广告中都会写道“ 200万保险”或“500万保险”,江穆表示保险数目不应是找承包商的标准。“公司有5百万的保险的很可能是有个较大装修队。员工低于5个人100万的保险就够了。有5百万保险的承包商可能有10个以上的电工,每年流水有3、4千万左右才能维持运转。办公室里还要有5至10个人,总共就要有20个人左右。也许你并不想找一个有20个电工的公司,而是要找一个有10年经验的师傅,”江穆说。 电气安全局(ESA)是一个严格的电气安全监管和倡道机构。除了颁发电工的牌照,在承包商公司的注册电工干完活后,该部门也会上门检查每个工程的质量。同时电气安全局还有一个授权承包商计划(ACP),是一个志愿加入的项目。加入该计划的承包商公司,不需要为每一项所做的工作而受检查,只接受抽查。因为能够加入到该项目中的公司,通常是有诸多电工、规模较大的承包商公司,每天做许多电力工程。他们重复性的工作和长期良好无事故的工作状况,符合安省电气安全规范,才有资格申请获批,也需缴纳一定费用。 江穆指出,没有加入授权承包商计划的承包商,哪怕做了一个插座 ,电气安全局每次都会去检查。有些人以为在广告中看到了某公司加入了授权承包商计划,认为会更有保障,其实不然。江穆认为,加入该计划的大公司避免了检查,做的工程常常没有被抽查到,工程质量或会有所下降。他认为,出于他个人的经验,有检查会比没检查的要好。在选择电工师傅的时候,找没有加入该计划的也许更为合适,因为他们的工作一定会被检查。 林春胜对此表示不同意。他认为根据个人经验来看,有没有加入授权承包商计划在对人们选择承包商公司的时候是无所谓的。因为加入该计划的公司只是因为信誉好,活多而有被少检查的权利。尽管大多数的承包商公司都希望加入该计划简化他们的工作程序,但他们要确保工程质量才能维持在该计划内。有些可能10天才能有一单生意的小公司自然也没有资格加入到该计划中来。从经验上来看大公司也许更为可靠。 如何投诉欺诈消费者? 在安省,企业不得提供虚假或误道性信息。消费者若认为公司发布虚假、误道或欺骗性的信息,可以参考以下步骤进行维权: 以书面形式,例如写一封信向该公司提出投诉; 保证信函已发送,最好以以挂号信的方式寄出并保存收据或传真的确认送达页面; 保存与该公司的所有通信往来记录; 确保给公司约10至 15个工作日来回答相关问题; 在安省消费厅的网站(Ontario.ca/consumerprotection)上,消费者可以找到投诉信的书写格式和示例,还可以找到如何解决分歧的相关提示; 省消费厅鼓励消费者在遇到问题或疑虑时,可致电416-326-8800或拨打免费电弧1-800-889-9768进行咨询。 消费者保护法明确指出该法案适用于所有的消费交易,规定了在某些情况下消费者可获得的保护权利和补救措施。如不清楚自己的个案是否适用于投诉,也可以拨打安省消费厅电话号码416-326-8800 或...

北约克楼花诈骗案终有结果!100多血本无归的华人有望获得赔偿

轰动一时的2014年北约克楼花诈骗案昨天出现实质进展,案中代表发展商处理买家楼款信托帐户、令买家蒙受损失的韩裔女律师Meerai Cho,与控方达成认罪协议,承认一项违反信托(Breach of Trust)罪名。案件于昨天在北约克安省法院进行量刑聆讯,多名苦主上庭宣读受害人影响陈述。法官经过3小时闭庭考虑后,判处被告入狱3年半。 此案受害者多达130多人,警方早前已对Meerai Cho控以诈骗超过5000元、藏有犯罪所得、违背信任等一共426项罪名。    根据控辩双方达成的协议认罪事实(Agreed Facts for Guilty Plea),被告Meerai Cho由2010年底至2013年夏天,先后90多次由其掌管的律师信托基金帐户中,非法向大厦发展商转出买家的预付楼款逾1,300万元。被告声称她错误理解发展商有权要求她将钱款转出,而她必须依照其委托人的指示去做。没有证据显示被告了解这些款项转出之后的去向,或被告自己侵占了这些款项。涉案款项目前已被发展商花掉或转移国外无法追回。    案情显示,现年66的被告于2002年取得安省律师执业资格,主要处理移民、难民、家庭及房地产方面法律问题,房地产业务约占其总业务量3至4成,不过涉案个案是她首次代表大厦发展商。女被告于2009年经人介绍与一名叫做Yo Sup(Joseph)Lee的韩裔男子相识,对方以成功年轻企业家形象出现。Lee被查明控制至少12间在安省注册的数字公司,这些公司被冠以“Centrust”的公司总名称。被告在代理该楼盘项目之前,曾经在Lee的私人物业买卖中协助其完成交易。 3年内逾90次提款 以发展商名义出现的Centrust公司,于2009年开始预售位于北约克央街5220号“Centrium”柏文项目楼花,项目包括住宅、商用及酒店单位。发展商最初委托一家名叫Bratty and Partners LLP的律师行处理买家售楼款。Lee于2010秋天找到被告,指由于文化及语言问题,感到Brattys公司无法为其提供足够及完整服务,要求被告接手协助其处理售楼信托帐户。    由2010年9月起,Brattys律师楼根据Lee的指示,将手中有关Centrium项目的商用物业买家楼款及售楼文件转给被告的律师行。不过根据法规和协议,Brattys仍保留已收到的民居单位楼款及售楼文件。项目中的酒店单位则是在被告接手成为发展商代表律师之后,才开始公开发售。 案情指被告在接手Centrium业务后,先后在大韩外换银行加拿大(Korea Exchange Bank of Canada,简称KEBC)及多伦多道明银行,开了4个专门用于该项目的律师信托帐户。由2010年10月起,被告收到由Brattys转来的楼款逾300万元,并开始接受新的商用、酒店买家缴来的楼款。2010年11月起,被告开始接受居住单位新买家楼款,尽管发展商与Brattys签有协议,指定Brattys作为唯一处理居住单位购楼款的律师行。    案情显示,在Brattys向被告的信托帐户移交款项后不足1个月,被告即在2010年11月2日首次由其信托帐户中提款75万元,转给由Lee控制的Centrust公司帐户。在2010年底之前,另外两笔分别为95万元及85万多元的款项由被告的信托帐户中转出至Centrust公司帐户,到2013年8月1日止接近3年内,被告从其4个信托帐户中提款90多次,控方提供数字显示,由信托帐户非法转出的钱款总额达13,046,379.82元。这些钱涉及约140名大厦各类物业的买家,转出全都违反安省共管公寓法的规定及信托规定。 调查显示巨款转往国外 案情书表示,除了该收取的律师费用之外,没有证据显示上述由被告信托帐户中转给Lee的钱后来由被告占有。也没有证据显示被告了解这些钱款转出其信托帐户之后的去向和用途。对Lee及其公司帐户的调查显示,钱转出之后在其不同公司帐户之间转移,之后去了不同用途,一些用于支付其他律师行的费用,一些用作日常花费如餐馆或是有线电视,也有大笔钱直接转去Lee的帐户或是转往国外。到目前为止,没有钱款被追回,Lee据信已离开加拿大未再回来。其楼盘项目则在2013年10月25日因还贷拖期被银行没收拍卖(power of sale)。    被告声称,最初Lee告诉她一些买家未能按售楼合同规定分期支付售楼款,因而发展商取消了这些合约并没收先前所缴纳的楼款。她声称Lee向她表示,由信托帐户中提款是为了完成整个项目,他承担完全责任,日后会将款项还回。 她声称最初开了提款先例之后,李不断向她索要新的提款,告诉她如果不把款项提出来,整个项目就无法继续进行下去,同时又向她保证已有数家韩国投资者同意注资项目,很快有足够资金将信托帐户金额补足。被告承认未能妥善保管(mishandle)信托款项。她声称自己误以为Lee是其委托人,有权指示她提取信托基金款项用于大厦发展项目,所以她要依据Lee的指令行事。她没有意识到买家才是她需要负责任的对象。不过被告承认,即使法庭接受她的解释,也不能解除她最终同意接受的背信罪名。 华裔:不在乎刑期 我们的钱能赔多少? 被背叛、绝望、自责、经济陷入困境,数十名听审的不同族裔苦主,在法庭内外都表达着类似的情绪。对于被告认罪及入监3年半,他们的反应各不相同。一些人认为加拿大法律过于仁慈,对涉款逾千万案件的罪犯量刑过轻,有人担心被告自己是律师,熟悉法律程序,或许连3年半刑期也不用坐满,很快可以假释。 有不少人对于被告认罪伏法、可以尽快展开索赔程序都表示欣慰。因为律师协会的索赔,必须在被告被裁定有罪之后才能展开。不只一名苦主对记者表示,比起关心被告坐几年牢,目前更希望将损失的多年积蓄尽快拿回来,即使只是早一天也好。他们对于未来索赔的程序和进展更为关心。 “最多可获15万赔偿” 负责案件的一位男警官昨天在庭外向苦主分发一张通告,指安省律师公会(the Law Society of...

当心!只要有了这张纸,租客可以合法的把你家房子变成大麻屋!

多伦多房市火热,许多已经有房的老移民也买第二套房当起了房东。 一方面能带来收入或者以租养房,另一方面可待物业升值至满意水平后也可以卖掉赚点外快。    但其实在多伦多当个房东,风险一点也不小。多伦多业主将房子租出去后,就不再对自己的房子有支配权了。要是再不幸遇上一个不靠谱的房客,你人生中最让人有苦说不出的一段生涯,就默默的开始了...    悲惨故事1 租客玩弄制度 不付房租白住18个月 Rogers Afam Nwabue是士嘉堡Howell Square一幢出租大厦的租客。从2015年4月1日开始,他便不再交租金,也拒接房东电话。    当房东在业主及租客委员会的协助下,启动了驱逐Rogers Afam Nwabue的程序。Rogers也同意根据驱逐令在2015年7月31日当天搬离公寓。不过提出要求房东免掉他6月30日之前的租金,不然不搬。而房东为了摆脱这个“被欠钱的噩梦”也同意了这个并不公平的条件。    不过,这名租客没有履行承诺如期搬迁,反而要求业主及租客委员会重新审议他原本已同意的驱逐指令。即使业主及租客委员会2015年7月29日驳回了他重新审议的请求。 这名霸王租客参照网上一个“如何拖延驱逐令”的教程,向安省高等法院提出上诉,但却没有去确定聆讯日期。于是,房东不仅得找律师打官司,而且在法院结案之前,还不能驱逐这名租客。    更悲惨的是:业主的代表律师分别在2016年2月、3月及6月致函租客,要求他设定聆讯日期,但这名租客一直没有回应。 最后,业主在去年11月提出申请,要求法院撤销租客的上诉,因为他的上诉“琐屑无聊、无理取闹及滥用司法程序……显然没有上诉价值……是为了不正当目的而进行上诉──只想不需付租金而继续居住在单位内”。    随后法院通知租客11月22日需要上庭,但租客并没有出现。而法官竟然拒绝了房东关于撤销租客上诉的要求,定了12月6日为新聆讯日期。在新聆讯日期来临前数天,租客传真给法院通知他不能在当天出席聆讯,因为聆讯日他要离开多伦多到外地参加考试。此后一直到12月6日,租客都杳无音信。 即使之后,法院在租客并未到场的情况下,判决租客需要向业主支付5,000元,但从这名租客过往拖欠租金的历史判断,业主收到这笔款项及拖欠租金的机会非常渺茫...    此后,法院指令多伦多市警方行政执法办公室“立即”驱逐租客,把单位所有权交回业主。但多伦多市警方行政执法办公室通常积压很多未处理的个案,所以驱逐行动可能在数周或甚数月后才执行。 所以房东费时费力的折腾了18个月,损失了18个月的房租不说,还多付了不少律师费,才终于把霸王租客从自己的房子里赶出去... 悲惨故事2 租客偷种大麻 房东赔了大钱 你要觉得被房客白住18个月还闹上法庭折腾了一圈已经够倒霉的了,那下面这个别人家的故事,更是生动的说明了“遇人不淑”时,当房东能有多惨...    BC省Kamloops镇的退休火灾检查员Darryl Spencer算是一个老房东,他把自己的房子出租了十多年都没有出什么大事,不过最近还是倒霉的遇上了大麻烦。 同为退休火灾检查员的邻居打电话给他,提醒Darryl 最好过来检查一下他分组出去的独立屋。Darryl 过来之后也被吓了一大跳,租地下室的租客把整个地下室都用来种植大麻,房间里随处可以看见种植的大麻,乱拉的电线,巨大的电扇以及高度数的灯泡...    这时Darryl才知道,他的租客瞒着他在地下室种了至少60株大麻。但由于这名租客从主管部门申请到种植医用大麻的许可。 而根据联邦政府于2016年8月24日生效的新规(Access to Cannabis for Medical Purposes Regulations):任何人在申请到种植医用大麻的许可之后,只要其数量在许可范围内,并不需要取得房东的同意,甚至都不必告知房东本人,就可以在租的房子里种大麻。因为告知房东可能会侵犯当事人为医疗目的获得大麻的权利...    尽管这事想想都闹心,但毕竟是当了十几年房东,Darryl清楚纠缠下去,只会让这事越来越复杂。于是他客客气气地将其“请”走,除了倒贴给对方$1,300之外,还将当初租房时所收的押金全额归还给对方。如果加上清理及整修物业等善后工作的花费,这位倒霉的房东赔了不少于$5,000。    本来以为请走了“瘟神”,这事也就了了。但Darryl没想到的是,当他致电把有关情况向房屋保险公司讲了之后,对方毅然决然地立即取消了保险合同,甚至都没有给他任何回旋的余地。 Darryl随后也试图与其它保险公司联系,但对方一听说是种植过大麻的物业,纷纷拒绝给他保险。    保险公司的回答也很干脆:他们无法承保种过大麻的房屋,即使医用大麻也不行,因为种过大麻的物业风险太高,不仅包括火灾、水浸、偷盗的风险等等,还包括对建筑结构的损害以及潜在的对身体健康的长期影响等。    而如果未来Darryl想要出售自己的房屋,也会因为有大麻屋的记录极大的影响售价。   如何在多伦多 安全的当房东? 多伦多业主要找一个好租客,犹如选一个理想对像结婚般艰难,一旦“结错婚”,要“离婚”并非易事。地产经纪黎宇昌表示,业主出租物业时,若希望能找到好租客,最好委托地产公司代为出租,这样最为稳当。    如果想私下出租,需要事前多做一些功夫查询:安省法例容许业主搜集未来租客的资料及进行查证。例如一个想租屋的人在填写租客个人资料表格时,填下姓名、现居地址和出生日期等资料,业主可以立刻要求对方出示有照片的身份证明文件,例如驾驶执照等,以核实他填写的资料是否属实。如果租客是想租用房屋作非法用途的话,他一定会用假的身份证明文件。    此外,采取一些预防措施,仔细筛选租客并经常去走访物业,也可以极大地降低居心不良人士租赁你的物业用于大麻种植的机会,即使少收几个月的租金也好过草率租出带来风险。 如果发现有大麻种植迹象,不要与租客直接对质,立即通知警方。而当业主或租客遇到一些租务困难及纠纷时,也可以联络安省业主及租客协会(the provincial landlord and tenant association)求助。 无论如何,在多伦多当房东也是REAL不容易,且当且珍惜....

多伦多抢Offer最凶狠的5大社区排行!秘密霸王offer成风,买房得靠硬抢…

抢offer超叫价成交,对今时今日的多伦多买房的人来说,已经演变成买房必须经历的过程之一。 2017年1月下旬,宾顿市一间独立屋吸引了逾千人看房,收到59个offer,最后以超叫价4成卖出,为2017年房地产市场打响了惊天动地的头炮。    差不多同一时期,另一间在旺市Bathurst夹Major Mackenzie的4睡房双车房独立屋,叫价149万元,引来了56个offer,最后以233万元成交,超叫价56%。    2月才过了一半,市场再次传出震慑人心的成交个案。位于多市Don Mills社区的一间旧屋,叫价99万,上市6日后,卖出。最后的成交价高达195万8千,和叫价比差点翻倍!    而且抢Offer这事已经不仅仅局限于独立屋或者镇屋。连以往不被看好的公寓市场,近来也火到不行。根据小编朋友圈里经济的资讯,好地段的公寓也纷纷超叫价10万成交。       而前两个星期在朋友圈中被洗版的讯息:一个位于北约克Sheppard夹Don Mills的公寓,只有670多平方尺,一睡房加一书房,业主叫价36万元。夸张的是,这位卖家竟收到37个offer,终于在上市7日后,以47.6万元成交,比叫价高出11.6万元。 抢Offer最凶狠的5大社区 最近,地产公司网站Wishpad对2016年多伦多市的3睡房自由业权房屋买卖数据进行分析,发现这类型楼房的售价比挂牌叫价平均高出8.8%。更实质的数字是,3睡房的freehold楼房2016年平均叫价是81.8万元,成交价则是89万元,差额超过7万元。    (2013上半年大多伦多地区半独立屋房价) 该网站根据过去一年的资料,归纳出以下5个最多出现超叫价成交的社区。    Bathurst Manor 3睡房房屋平均叫价:$996,427 3睡房房屋平均成交价:$1,211,775 超叫价高出20%的比例:46%    环球邮报还专门挑了Bathurst Manor里最近卖出的一个房子为例,当时这房子的叫价是 $999,800,但3天以后就被以$1,305,018的价格买走。而2007年的时候,这栋房子的成交价仅仅为$505,000。    Parkwoods-Donalda 3睡房房屋平均叫价:$992,931 3睡房房屋平均成交价:$1,175,400 超叫价高出20%的比例:38%    Don Valley Village 3睡房房屋平均叫价:$980,234 3睡房房屋平均成交价:$1,141,021 超叫价高出20%的比例:34%    South Riverdale 3睡房房屋平均叫价:$823,086 3睡房房屋平均成交价:$940,214 超叫价高出20%的比例:36%    Junction Area 3睡房房屋平均叫价:$715,758 3睡房房屋平均成交价:$800,856 超叫价高出20%的比例:33%    霸王offer趋增 在多伦多房地产市场火热,买家抢房大战不断上演的情况下,现在一种新的竞价方式,所谓“霸王offer (bully offer) ”的日益增多,令卖家放盘时的公开叫价变得几乎毫无意义。行业监管机构提醒经纪保证交易的公平和透明。 据Toronto Star披露,现在一些卖家的经纪表示,如果其客户决定接受提前出价的所谓“霸王offer”,他们将不再通知其他感兴趣的买家,也不再等到他们之前设定的统一收offer的日子。    安省的房地产规则要求房产卖方的经纪,要通知所有其他感兴趣的买家,他们正在考虑一个提前出价的霸王offer,通常该出价会远远超过物业的要价。该通知允许其他买家,如果愿意可以参与竞价。然而在多伦多市场过热的地区,现在一些经纪人会在他们的放盘信息(listing)中表示,他们保留接受霸王offer的权利,恕不另行通知其他买家。 有舆论认为,这做法对一些既代表卖方也代表买方的地产经纪特别有利,因为他们这样做便不必与其他经纪分摊佣金。 初犯者最高罚2.5万元 安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO)在上周的经纪人公告中,特别涵盖了有关秘密霸王offer的内容,提醒地产经纪在操作竞价方面的义务。 据悉,RECO过去一年接获2,700宗投诉,其中“offer处理(Offer handling)”是最大的投诉类别,占所有投诉约15至20%。该类投诉涉及霸王offer、竞争性投标、佣金,及房地产经纪是否正确披露了自己的利益。    地产业界人士认为监管机构应对违规者加重惩罚,然而监管部门虽然有现成的投诉程序,但在一个节奏快速的市场上,这对于消费者并没有起到甚么作用,现况是有的房子可以在几个小时内卖掉,而RECO的调查投诉程序大约平均需时约6个月。 对于初犯者,例如未能通知买方已经存在霸王offer,可能仅罚款5千至1万元。即使违规情况十分严重,对于初犯者最高罚款金额也只是25,000元。通常RECO会因经纪犯罪或严重的民事诉讼原因,每年吊销15至20个经纪牌照。    (信息来源:都市地产) RECO调查发现:有57%多伦多地区的买家买房时会出价超出他们的预算,而安省的这个比例是41%。 其中有多达38%的多伦多买家愿意提高预算两成,希望在竞购战中买到心仪物业,但讲真,即使房市再热抢OFFER还是得理智。以最高价抢买到心头好,不一定是最划算的投资。

多伦多出手最阔的不是华裔买家!这几个国家的移民加入竞价,价钱可抢高5成!

据多伦多建筑及发展商会(Building Industry and Land Development Association,建商会)表示,目前在大多伦多地区,不仅全新独立屋价格已超过100万元,连一般转手独立屋、镇屋的综合平均售价也达到7位数字。 建商会表明,在今年1月份,大多伦多地区的住宅物业平均售价为1,028,395元,按年飙升25%。    建商会行政总裁塔基(Bryan Tuckey)表示:“大多伦多地区住屋供应非常短缺,特别是独立屋。此类物业几乎一推出就被买下来。其实大多伦多地区在过去10年,住屋供不应求,这是屋价上升的主要原因。” 公寓存量10年新低 据地产交投纪录显示,截至2017年1月,大多伦多地区独立屋平均售价为1,316,325元,较2007年1月的平均售价444,368元,激增296%。同期,大多伦多地区城市屋平均售价达879,619元,价格在10年间飙升267%。    塔基又指出,建造更多公寓是其中一个增加住屋的方法,而在过去10年,大多伦多地区住宅物业库存量,柏文所占比率由42%上升至88%。 他强调,由于大多伦多地区公寓需求强劲,当地公寓库存量目前已降至10年来新低,而这与整个地区可供发展土地减少有关。随着在大多伦多地区买屋可负担能力下降,屋价相对便宜的邻近市镇,例如咸美顿(Hamilton)的楼市交投量正在明显增加。 其他族裔加入竞价 价钱可抢高5成 地产经纪黎宇昌表示,二月份大多伦多及邻近地区的房地产十分火红但又一片混乱,是一个疯狂的卖家市场。他估计二月份大多市房地产交易中,华人买家是减少了,主要原因是各族裔跟着华人入主大多伦多及邻近地区抢货。 黎宇昌表示,大多伦多及邻近地区的房地产买家,以往一直是华人主导,但最近一大批中东、伊朗、俄罗斯、欧洲和美国的移民,加入与华人买家抢楼,特别是中东人,他们抢offer价格比起以往华人出手更高。 黎宇昌称,这些其他族裔买家与华人有很多不同点。以往华人着眼一些半新旧房屋,购买后稍作装修就会入住或出租。外国族裔却集中购买一些十分残旧的独立屋,购买后将它推倒重新建筑新屋居住,他们也会着手搜寻一些地皮,将这些空置的地皮进行发展建屋出售。 黎宇昌指二月份大多区及邻近地区房地产市场一遍混乱,因为加入了其他族裔买家后,导致抢offer情况更为恶化。一间独立屋往往有30多张offer,并且抢offer的加幅居然由50至100%,中国买家受到外汇管制所影响,就算和其他族裔抢offer时,亦没有以往的豪气。他透露二月份连公寓也出现抢offer现象,而且抢offer价亦能达到50%叫价的增幅。

终于平反!最新报告:炒高加拿大房价的根本不是中国买家!

大部分加国人相信正是海外买家置业,才会推高楼市。而这个海外买家很多时候专门针对中国买家。    然而近日加拿大一份地产研究报告指出,超过40%华人置业地区之选择是以优良教育为主要考虑,其次置业因素是作自住用,以投资为目的才置业之华人仅27%。 进行海外华人置业者调查的加拿大苏富比国际地产,与中国一个海外房地产网站合作,指对中国海外买家来说,选择加国楼房市场的主因,是看中了本国教育质素及学校课程等。    报告提到于本国购置物业的华裔海外买家,为了帮子女寻找优质教育,不乏以渔翁撒网地勘探本国各主要城市的楼市状况,有46%华裔买家在麦基尔大学(McGill University)所在的满地可寻找住所;44%华裔买家毋须缴海外置业者税时在温哥华找物业,41%在大多伦多地区寻找住屋。 正当不少本国人深信海外华人在本国买屋,纯粹为了投资,但报告指出,带动华人置业的第2个目的,是期望所购置房屋作自住或将来退休之用,此数字在卡加利尤占多数,约有62%在卡加利置业华人,是希望将来能在此城市居住下来。 投资目的不足三成 同样原因在大多伦多地区置业的比率亦有37%,温哥华则有25%华裔置业者是自住置业,满地可则为34%。 以投资为主要置业目的之人士,在温哥华及多伦多则分别占27%,其次是满地可的23%及卡加利的21%。    负责进行该置业原因调查的本国苏富比国际地产总裁Brad Henderson形容,海外买家在加国置业予本国人印象是投机取巧、炒高本国楼市的“罪魁祸首”,但报告显示上述都是本国人对海外买家的误解。    另外,根据其调查显示大部分海外华裔买家,在本国置业的房屋价格中位数是65.5万元左右,大部分海外华人置业者都并非百万豪宅买家。 进行调查的网站指出,自从去年8月卑诗省推出海外买家15%征税后,温哥华楼房交易数字,较2015年同期迅即下跌了81%,显示此对海外置业者打击颇大,甚至令不少当时意欲在温哥华置业者,转移到本国其他大城市置业,促使卡加利楼房去年增长至少4至5倍,而多伦多也因此增加72%。

虽然多伦多独立屋均价150万创历史,但这20个区的房子你还买得起!

2017年3月开始,多伦多独立屋均价超过157万。 具体点来说,多伦多市中心独立屋均价已经超过250万;奥克维尔均价超过160万;万锦均价超过170万;列治文山均价也超过170万;旺市的均价超过了150万....有数据表明,如今年入22万在多伦多也买不起独立屋。    那种有大房子和前后院,没事可以种种花种种菜的生活,似乎对许多人来说已经成为了奢望。 但据Zoocasa.com地产网透露,虽然以现在的房价,要买一个独立屋确实负担不小。但多伦多还有20个区的Townhouse的价格依然在可负担能力之内。不用花1,2个小时开车去上班,平常也能在带花园的Townhouse里,捣腾捣腾后院,种点小菜,烤烤肉,感觉也是不错的生活。    多伦多地产商会的多重电脑放盘系统(MLS)统计显示,2011至16年间,多市独立屋价格平均升83%,镇屋只升53.3%,平均562,187元,仍属一般家庭可负担的水平。    依据网站(www.ratehub.ca/mortgage-affordability-calculator)计算家庭可负担物业,以多伦多市家庭收入中位数76,219元,有能力支付20%首期,取得利率2% 30年期按揭的最理想情况下,也只能够负担636,886元的物业。但这笔资金在多伦多热抢Offer的情况下,想要买独立屋或者半独立屋,几乎没有什么希望。 多伦多 房价低于65万的20个区    统计发现怡陶碧谷湖滨M8V区的镇屋均价是大多伦多地区最贵的,平均647,618元,价格比同样位于怡陶碧谷西北的M9V区高出超过一倍,但M9V区镇屋在过去5年的升幅达87%的全市最高。    在多伦多房子供不应求的情况下,抢Offer已被视为正常现象,售价高于标价相当普遍。其中抢offer最厉害的地区要数士嘉堡的M1W,平均超叫价32,244元。    而市中心的M4Y区,抢offer现象就缓和了很多,卖价平均低于叫价7,668元。    此外,房屋最抢手是多伦多西边的M6K区,房子平均挂牌11.9日就被卖掉。    同样位于多伦多西端的M3N区放盘时间最长,平均要24.14日才能卖掉。而毗邻的M9V区和多伦多东端的M1E区,放盘也是超过20日才售出。 多伦多Townhouse 买什么位置最好? 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示,治安、交通和基建、及学校是决定物业价格的主要因素,物业的新旧和少数族裔社群聚居也会影响买家的选择。    吴树声表示,一分钱一分货,很多人未必愿意居住在这些30至40万元的Townhouse。他指从市内Townhouse价格可以看见,边沿地区和旧区的屋价稍为相宜,但多伦多西北的治安相对较差,多市东端的基建发展也略为不足,因此这个区的楼价也是整个多伦多市最便宜。 他认为士嘉堡区位于401高速公路以南的住宅相对较老旧,面积也较小,很多房屋没有车房,只有一条车道或车位,且缺乏高速公路连接,影响区内发展,令屋价也相对较低。 早期兴建面积较小 吴树声分析,多伦多市的发展是由湖滨开始沿yonge街向北扩展,因此中间地区发展最好,而yonge街也有东西之分,yonge街以西的房屋较旧,价格可以不到50万元,yonge街以东至湾景大道的豪宅区稍为理想的镇屋,5、6年前已经超过100万元。    此外,怡陶碧谷南边湖滨区大约10年前尚是大量廉价汽车旅店的集中地,早期的公寓大厦购物相当不方便,而且以前治安相对较差。不过现在湖滨新建成了很多新颖美观的Condo,改变了整个社区,也扯高了楼价。 吴树声指出,Townhouse大致上可分两种,早期兴建的Townhouse面积较小,间隔和款式自然也较旧,建筑材料也不一样,所以40至50万元也能买到。新落成的Townhouse采用开放式概念,高楼底,面积有2,000平方呎以上,因此最便宜也要80至90万元起。

万锦16街/Kennedy Rd附近拟建2400间豪宅!北边的唐人街要开建了吗?

万锦在大多伦多算是著名的华人区  在房价涨涨涨的2017年一房难求 2017年3月开始,万锦的独立屋均价就已经超过170万加币。南面紧靠16街,环绕York Downs高尔夫球场而建的Angus Glen社区更是万锦知名的豪宅区。目前双车库的独立屋价格在250万以上。    但今天Angus Glen豪宅区内的York Downs Golf Club高尔夫球场改建民宅的初步方案出台。这个加拿大最著名的高尔夫球场之一将改建为2400间住宅。这个方案申请仍处于初步阶段,4月5日晚上7点将会在万锦市政厅开听证会,听取各方意见。    据约克区网站报道,整个York Downs高尔夫球场占地417英亩,开发面积约300多英亩。 2015年4月下旬,York Downs高尔夫球俱乐部的会员发表声明,称四大发展商,包括:Kylemore Communities、 Angus Glen Developments、Pace Developments及Metropia and Empire Communities提出4亿1200万加元收购的要价实在太吸引,800多名会员投票后决定出售82%地皮给发展商。 这样,每个会员的口袋里多20多万收益。    高尔夫球场售给开放商接近2年后,3月7日,开放商递交初步改建方案,将其中的311亩(169公顷)改建为2400间住宅。 虽然这个项目目前还在审核,但是2400间住宅一旦建成,至少会增加5000人口,本已大塞车的16街势必更加塞车。对于万锦的华人来说,算是一个不得不关注的大消息。

TD银行新预测:今年多伦多房价可能上涨25%!明年独立屋均价200万!

多伦多道明银行(TD Bank)首席经济学家Beata Caranci 3月20日表示,多伦多房地市场今年将持续上涨,预计房价将上涨20%-25%,比早前预计的将增长10%-15%。    多伦多地区房价在过去12个月中攀升了19%,这是自20世纪80年代以来最快增长。Beata Caranci表示,“证据显示,投机力量正在加强,在没有政策措施控制的情况下,房价将可能接近预测的最高值。” 2017年2月,多伦多市独立屋均价已经超过157万,如果按照最高25%的增长率,明年此时,独立屋均价会达到196万多,接近200万!    外国买家购房税一直是关于如何冷却市场的政策辩论的焦点,短期内该政策在世界其他城市一直有效,但也可能触发意想不到的后果。去年温哥华引入的税收将投资者推向例如多伦多之类的其他地区。Beata Caranci表示,只关注外国投资者的税收不会阻止加拿大的投机者。而蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家Doug Porter上周也表示,多伦多显然处于房地产“泡沫”的中心。

大批华裔买家通宵排队抢楼花!却引来警察到场驱散,开发商封锁车道…

多伦多TD Bank首席经济学家预测:今年房价预计继续上涨20%-25% 于是“买房”这一个词,如今轻易就能触动多伦多市民的神经。前天夜里,就有大批华裔买家深夜聚集到了列治文山一个楼盘门前,准备通宵排队抢楼花。结果这次竟然引来了警察到场驱散,开发商封锁车道...    这一次闹了这么大动静的是位于Leslie跟19街附近的一个新楼盘。由于是列治文山为数不多的可开发绿地,因此许多人都在暗暗关注。 前天晚上开始,有人宣称收到了来自开发商的邮件,虽然只字未提开盘日期,就说了句“COMING SOON”。但这封邮件发出去之后,新楼盘销售处开始人头攒动,有指几个华人牵头排起队伍。    至傍晚8时左右,陆续有人前来,现场已有上百人排队,销售中心外也形成长长的车龙,还有数个“志愿者”组织大家登记签名,查看身分证件和清点人数,并告知从午夜12时开始起每隔6小时会再点一次名确认排队顺序。    据部分经济说,当时场面盛大之极,上至80岁老人下至10岁儿童都有,虽然大部分为华人,也有小部分闻风而来的白人和印巴人。 工作人员也发现这个奇怪的排队现象,赶紧在晚上11点补发了一封邮件,说明了早前的一个邮件可能引发了误会,开盘的时间还没确定,当确定了会再次邮件通知大家。    但大半夜赶去现场的排队者并不想要因此罢休,截至凌晨12时,粗略估计排队人数依然达300人,但也有相当的排队者陆续离场。等到第二天天亮的时候,据称仍有少量华人在现场坚守。 现场群众表示... 一位整晚参与排队的女士称:“大家都是自发的,谁先来谁写号。后来来的人觉得没他的戏了想搅局,也许和开发商认识,所以告知了开发商,才会有晚上9时多发出的致歉邮件。要不然那么晚,开发商都已经下班了,是怎么知道的呢。” 而现场另一位不愿透露姓名的女士认为,开发商是因为看到楼盘太火,一下子来了这么多人才取消开盘。“当晚一直有人在现场维持秩序,签名登记,怎么一下说取消就取消了。今天早上6时还来到这里签字。” 不过她也不知道到底是谁组织了签名登记。还有人称:“之前也有这样的楼盘,大家排了好久队,最后开发商就不承认了。” 直到昨日中午,仍有人排队,按时点名不愿散去。由于场面混乱,据闻有关方面召来警察。警察到场后与负责组统排队者对话,要求在场所有人员离开,如再有人排队,警方将依法处置,现场人员才陆续离开。发展商也用铁栅栏将销售中心的车道封锁,阻止外人进入。    该楼盘发展商所属公司传讯副总裁Brent Carey昨日透过电邮接受本报记者查询时称,20日公司所发出的“即将上市”的邮件只是一个一般性的信息更新,并没有陈述任何的细节。“它只是一个对潜在买家的提醒,告诉他们将会有更多的信息出台”。 对于数百人过早地彻夜排队的现象,Carey表示很遗憾大家误读了邮件的讯息,他对此表示抱歉。Carey再度重申,“我们没有鼓动任何人排队,也没有任何我们的工作人员去维护或管理排队秩序。该楼盘的确切开盘日期还没有确定,也没有管理排队和进行销售的任何流程。我们有决定后会尽快通知大家。” 多伦多楼花有多火? 排队抢楼花这事,其实在多伦多并不新鲜。2016年11月的时候,一个在约克区皇帝镇(Township of King)公开发售的豪宅楼盘,也是吸引了大批华人通宵排队抢购,从开卖到抢购一空只用了一个晚上。    发展商Treasure Hill在Keele Street夹15th Sideroad开发的新楼盘,面积最高达6,000多平方呎的3车房独立屋,坐落80呎及90呎超大地段,起价是238万元。据知,开盘前一晚,在发展商的售楼中心外,就有大批华人买家筑起人龙,通宵排队以便抢购这批豪宅楼花。    而专注北部地产买卖的君安地产经纪April Sun表示,就连Newmarket前段时间 有不少新独立屋盘开售,也是吸引了大批准买家在销售处门外通宵排队轮候,一旦开售都是2小时内卖光。 “自编自导自演的闹剧” 多伦多地产经纪Becky Wang在接受本报记者访问时表示,在现场询问组织轮候者排队拿号的“志愿者”,问对方有否发展商的授权认可,对方没有回答。她追问是否见到了销售中心的销售人员,“志愿者”称没有。再问是否知道具体开盘日期,对方回答不知道。Becky十分惊讶,在没有任何授权和开盘具体讯息的情形下,竟然有人“组织”轮候者排队拿号,她表示“真不知道大家都在排什么,简直是自编自导自演的闹剧”。 Becky续称,现场的售楼处装修尚未完成,里面没有样板房,不可能就这样开始卖房,但轮候者收到开发商第二封明确说明尚未开盘的邮件,还是不愿离去。“有人知道是乌龙事件所以走了,但有人就煽动大家说要走你走,我不走之类的话,并且信誓旦旦地确信这样一份没有经过开发商认可的排队名单会有效。”    房地产市场热火时买楼花当然没有问题,一旦市场低迷就非常考验买家的能力。在房市日益火爆的多伦多,投资真的需要谨慎,毕竟这样的排队大乌龙实在让人心塞。

万锦华人区Kennedy&Denison再现制毒工场! 位于宁静的居民区里!

多伦多警方昨日联同危险品处理组人员(Hazmat Team)搜查一所位于多华人居住的万锦市Kennedy Road 和 Denison road附近独立屋,查获大批危检品。这是今年万锦市第二个在居民区里被发现的制毒工厂。    遭封锁调查的住宅位于Kennedy Road与Denison Street交界,据CTV报道指,危险品处理组人员穿上全套防护衣服进出住宅,并从屋内搬出多桶不明化学物品、玻璃瓶及装有腐蚀性气体的大型气樽,危险品处理组人员在现场将部分物质取样化验。    二楼装有镜头对街拍摄 警方指在住宅二楼装有摄录镜头向街外拍摄,而所搜得的化学物品初步相信是用作制作合成毒品用途。    搜查期间现场分成不同区域,其中摆放至“炽热区”(hot zone)的物品可能已受危险品污染,万锦市消防队及约克区医疗队人员亦被召到场候命支援。 有居住在住宅附近的邻居表示,社区一带为宁静住宅区,对警方搜获危险品感到意外:“住宅有3名男子进出,看来有营运装修或建筑生意,不过我没太留意他们,因为他们看起来没有什么可疑。”    (居民对事件感意外。 CTV) 据CTV报道,警方法证服务部(Forensic Identification Service)也有参与调查,目前警方还没有拘捕任何人。

不是海外买家兴风作浪也不是超低利率政策,多伦多房市真正的危机是它!

多伦多和温哥华及其周边城市房价高不可攀,有人说是海外炒家兴风作浪、有说是供应太少、有说是超低利率政策,但更重要的危机却很少提及,而且是10年前曾引爆美国金融危机的主因,就是信用等级低劣的房屋按揭,也就是“次按”。    根据投资市场专家卡尔克哈尼奇(Soheil Karkhanechi)为加拿大广播公司撰写的分析文章,这个业内人士都知道但不愿意提及的危机,就是不符合标准的房屋贷款。他声称业内人士不愿意提及,是因为不论是经纪或开发商,利益所在是多卖房,所以他们反对用增税方式冷却市场,认为应增加土地供应、盖更多的房子。    风险由全体纳税人承担 饱受公众压力的省、市政府为了回应民意,想推出一些治标不治本的措施缓解民怨。比如,卑诗省政府在大温哥华地区推出了15%的外国人购房税,安省政府建议联邦对非主要住宅的出售增收资本增值税,就是明显的例子。 联邦政府主要关心一旦房地产市场发生重大调整,不让加国纳税人承担太多的财政压力,所以在加拿大按揭和住房公司(CMHC)已经高房贷保险费后,再度提高房贷保险费。    加人购房所需的房屋贷款由银行等金融机构提供,绝大部分由CMHC承担保险。换句话说,金融机构并不承担过度发放房贷的风险,而表面上是由CMHC承担,但实际上是由全体纳税人承担。在联邦政府要求严格房贷发放的措施后,虽然表面看申请标准提高,但想申请但又通不过银行压力测试的人,仍可通过其他方式得到房贷。    如外国买家在加国没有或缺乏收入和信贷历史,无法通过压力测试;或在多市已有屋的打工族夫妇,但又想买第二间屋赚一笔,其收入和信贷情况从银行是贷不出多少钱;这些人寻求房贷经纪人帮助。有些经纪人会告诉他们,只要能拿出35%首付和承受比银行正常高出2%房贷利率,就可避开严格审批标准。信贷经纪人收入靠佣金,他们和寻求房贷人的利益绑在一起,所以有些房贷经纪人或会暗示申请人虚报收入、或直接帮申请人填报虚假信息。 知道问题所在,就只需采取针对性措施堵住次贷。措施的中心点就是让申请成立不符合标准房贷的金融机构变得困难:金融监管局可以要求提供不符合标准房贷的银行和信托公司拿出更多的储备金,这会提高这些金融机构的经营成本;金管局可要求申请“次贷”的人交付更高比例的首付;可严格对房贷申请人年收入审核等。

多伦多房租也疯涨!市中心租个2室1厅的公寓,每月得$8000!

据房地产咨询公司奈特弗兰克(Knight Frank)最新统计报告显示,多伦多房地产市场的火热,不仅仅体现在狂涨的楼价上,租屋市场去年照样在全球领跑,豪宅租赁价格上涨8%,升幅远超全球各大城市。 根据奈特弗兰克的主要租赁指数(Prime Rental Index),2016年第4季度多伦多的豪宅租金,比15年同期大涨8%。该指数涵盖全球17个大城市的租金变动幅度,追踪了各城市租赁市场,租金价格居于前5%的出租房屋。    对于多伦多租金价格上涨的原因,分析家仍将其归因于供应量不足。奈特弗兰克高级研究分析师塔米尔汗(Taimur Khan)指出,多伦多去年的租金价格上涨,但签署的租约却下降,这反映出供应不足的问题。 他补充说,去年多伦多的豪宅价格上涨15.1%,升幅位列全球第七,这导致一些原来准备购买独立屋的买家,不得不考虑价格相对便宜的豪华公寓,这供应进一步短缺,及减少可租用的公寓数量。    他指高档住宅租金上涨不仅出现在多伦多,而是反映了更广泛的北美市场的趋势,由于特朗普政府的政策,如减税和利率上调,将导致通货膨胀,其影响可能不限于美国,或会波及加拿大,导致两边的利率都更高,房贷成本更贵,而高利率将对市场负担能力产生负面影响,这一过程可能导致租赁住房需求的增加,因为潜在买家会选择先租房住。 市中心两房公寓月租可达8千 对于豪华出租市场价格指数的报告,本地地产经纪洪理想认为,该报告对豪宅租赁的定义比较模糊,并没有清楚说明豪宅租赁价格的下限。根据她对多伦多租金价格的搜索,在市中心的豪华公寓市场上,两个睡房的公寓租金价格最高可达每月8,000加元,5,000元以上月租金的单位也有超过200个。    她分析多伦多租屋市场的价格上涨,是与整体楼市的涨幅有关。楼价的疯狂,让部分人选择宁愿租房。此外,她还指出了租屋市场供应紧张的另一个原因,就是安省的租赁法规,更多的倾向于保护租客的权益,令屋主不敢轻易出租房子。 据她了解,现在很多屋主在出租时都不愿降价,因为不愁租客客源,而且屋主对租客的挑选也非常谨慎,有的甚至要找经纪帮助仔细筛查租客,因为一旦房子租给不好的租客,想请人搬走,会有很多限制条件,想卖屋也有许多麻烦,所以这加剧了供应的紧张。 谈到香港租赁市场价格的大幅下降情况,刚从香港返回加国的她也明显感觉到,今年在香港见到的空置铺面比去年多很多。她认为这可能与香港经济近年整体发展下降有关,自由行旅客也大大减少,令一些商家关店,房东又不愿低价出租铺面,而人工涨幅少,也使得住宅租赁的价格很难上升。

去年在多伦多卖了房子必须得报税!未及时填报卖房情况,将重罚$8000!

2016年卖房的加拿大居民今年需要向加拿大税务局报税,需要提供的信息包括交易记录、买房时间、售出价格和物业介绍等按照收入报税。 该项规定去年10月由政府提出,为了确保自住房的免税政策被合理使用,卖房时投资赚取的收益需要被注明。    如果没有及时填报卖房情况,税务局将对该纳税人此前三年的报税情况进行重新评估。 如果未及时填报卖房情况,将按延迟的月份,处以每月$100元的罚款,最高$8000元。 如果完全不报告自住房出售记录,就可能被征收资本收益税。    不过,Deloitte税务专家Brian Brophy说如果卖出的物业是你的自住房,那么不需要担心,将不会被额外打税,仅需要按要求报税。 EY's投资专家John Sliskovic说该项规定是用来规范在同一时间宣称有超过一套自住房的人。 “对于拥有超过一套物业的人,要利用自住房免税优惠,原理还是一样,将累积收益更高的那套物业作为自住房。”

控制房价的大招来了?多伦多拟征房屋空置税,65000套空房会遭殃…

多伦多的房价居高不下  政府一直表示要放个大招控制房价 昨天市长庄德利主持的圆桌会议上,市长透露了这个有关这个大招的讯息:多伦多拟向市内大约65000套空置房征收空置税。    庄德利表示,没有任何一种神奇方法能够解决房屋问题,多市政府绝不会冒险采取急进方法,令长远经济受害。他不赞成温哥华向海外买家额外收取15%税款的做法,认为将楼价飙升归咎海外投资者未必正确和公平。但征收空置税可能可以解决多伦多“房荒”的问题。 庄德利表示,市内有65,000间空置房屋,有些投资者任由物业空置,坐等楼价上升。多伦多的房屋政策需要照顾到中等家庭有能力买屋,低收入人士也可以负担得起租金,以及首次置业者的需要。    参与圆桌会议的怀雅逊大学建筑学院行政总监伯尔达(Cherise Burda)则提出,多伦多市政府有权征收房屋空置税,但问题是如何界定一间物业是否空置。 针对如何确认这些房屋确实是空置的,市长表示,市政府的工作人员将查看多伦多水务局、水电局等资料,剖析相关数据,来确保这些房屋的真实情况。 而且市政府会在适当的时候,出一份报告,详细说明城市将如何对这些空置物业的所有者征税。    华人经纪:豪宅业主宁交税 对于多伦多市长庄德利有意征收房屋空置税,地产经纪黎宇昌表示,房屋空置导致楼价上升的因素极微,他认为市长提出征收房屋空置税,反映政府不敢直接干预市场,只是旁敲侧击令民众觉得政府有所作为的“政治秀”,但实际上不能够解决问题。 多伦多房屋空置率不足2% 黎宇昌声称,多伦多没有大量空置住宅,几万间空置房屋乍看之下似乎很多,但事实上只是基数大,房屋空置率不足2%。他指多市空置率相当低,市面上有太多人要租屋,找到适合的出租单位并不容易。 他说,全世界有很多富豪或生意人在很多国家都有自住物业,这些人或者只是夏天才居住在多伦多一、两个月,又或是一年出差逗留几次,在此情况下,物业又是否被视为是空置房屋将成疑问。    即使市政府征收房屋空置税,对租屋市场或楼市的影响也不大,一些持有数百万元或以上豪宅的业主,宁可交税而不出租。以一间500万元的物业为例,如果要交2万元空置税,大多数业主会选择纳税,因为豪宅要放租并不容易,不幸遇上租霸或不良租客,对房屋所造成的损毁,将远超需要缴纳的空置税。 政府要开征房屋空置税的最大问题,是如何衡量一间房屋是否空置。黎宇昌说,一间屋是否空置非常难界定,法律上也没有规定一间屋每年要住满多少日才不算空置,市政府要设定很多条件才能够界定一间屋是空置。他说,要衡量物业是否空置,可能要从房屋是否有可供生活的全套家具,以及水、电和天然气的使用量等方面来界定。

安省月底将出大招冷却房市!但上次政府出招后,房市崩了..

多伦多房地产局昨天发布了报告:大多伦多地区3月平均屋价飙涨33.2%,创下了28年来的最高纪录 独立屋均价已经直逼160万,于是加拿大政府也再也坐不住了……    联邦财长莫奈(Bill Morneau)要求尽快与多伦多市长庄德利和安省财政厅长索萨(Charles Sousa)会面,以讨论GTA地区房价太高及房屋负担问题。 莫奈特地给财政厅长索萨写信,称他不仅对加拿大人的债务水平担心,也对GTA房价飙升的状况表示忧虑。他在信中说,房价不断升高不仅影响到民众的负担能力,而且很可能引起房市失控,因此三级政府有必要近期内坐在一起,共商对策。    安省预计月底出大招 安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)已经表明,这个月底公布的财政预算案将推出冷却楼市的措施。 多伦多市长庄德利几日前表示,解决日益严峻的住房危机问题,一个可行的办法是向市内约 65,000间空置屋的业主征税。他要求市府职员进行专门研究,同时希望省府考虑相关立法的可能性,称征空屋税将有利于增加上市房屋存量,打击炒房行为,并大幅减少买家抢offer的现象。    不过多伦多地产商会表示,楼价上涨是由供求关系造成。低利率和民众对大多区整体经济前景有信心,促使买家入市。但很多买家找不到房屋,导致竞价情况日趋激烈,推高房屋价格。市场上需要持续几个月出现放盘数量超过销售量,大多区的房地产市场才会恢复供需平衡。 上次政府出招冷却房市后 房市崩了 在历史上多伦多的房市也不是涨涨涨到没有尽头。从1953年到现在,多伦多的房市曾经崩溃过3次:在1960年代初房价下跌持续了4年,跌幅约25%。在1975至1985年间,房价跌了10年,跌幅是14%。在1989年至1995年的7年间,房价暴跌了39%。    而且最后一次下跌时,房价并没有回升到1989年的峰值,而是一直等到2010年。所以,如果有人在1989年买房,要等到2010年以后卖房才有利可图。    安省在1973年曾一度征收炒地税(Speculation Land Tax),令房地产市场急泻,直接打击经济。据许多经历过那个时代的人说,1974年4月9日,对多伦多的房地产市场来说,是非常难忘的一天。 现年69岁的Lebow现在是多伦多的一名地产经纪,他说1973年的时候他27岁,名下拥有53套房产。    1972年时多伦多的平均房价约3万元,在1973年时突然飙升25%,于是当时的省长戴维斯(Bill Davis)为了控制房市,毫无征兆的开征炒地税(Speculation Land Tax)。 Lebow无奈的表示:“当我睡觉之前我还是一个百万富翁,结果一觉醒来,我反而欠了政府150万。” 单纯加税难治本 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示,政府太多的干预会影响市场的正常运用。4月底将出炉的省政府新财政预算案一定会有针对楼市的措施,但如果只是单纯加税压制楼市无法根治问题。 以温哥华为例,向外国买家开征15%附加税并不是对症下药,反而影响一般人的购买意欲,令楼市大跌40%。政府应与发展商合作,鼓励兴建出租大厦,可以有助解决部分问题。    他说,大多伦多地区内看似有很多地,但问题是基建不足,食水供应、下水道和公共交通缺乏。郊区如果发展基建要花费巨额资金,也无法在短期内完成。当人口集中于城市,市内的屋价自然愈来愈贵。市政府现时审批新地盘缓慢,主要原因是考虑到是否有足够的基建、环境评估以及是否有人反对。    虽然炒房会影响房价,但市场上大多都是正常的投资者,以现在二手房炽热的情况下仍然入市的情况来看,多伦多买家大部分都是自住。 就像BMO首席经济学家波特(Douglas Porter)说的一样,GTA房市虽有泡沫,但不至于马上就要破了,不过政府要尽快采取行动,以免泡沫变得越来越大。 至于这个政府即将出台的大招是什么?我们只有月底见了