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2024年03月28日 星期四 11:12:17
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地产

大溫8月房屋銷量增加2成 屋價升至98萬按年漲18%

■ 卑诗省8月份房屋销情维持平稳,但是大温地区的销售则按年上升21.3%。资料图片  本报记者报道 根据卑诗地产协会(BCREA)周四发表的最新报告显示,8月份本省房屋销售量较去年同期录得温和升幅,平均屋价则有约两成的按年增长,其中大温区平均屋价更升至98万元的高位(见附表),涨幅达17.9%。不过,分析指出,目前楼市仍然保持稳定,但随着利率上升,未来几个月的市况可能会出现变化。 该份报告指出,卑诗省在8月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目,达9,162个单位,比去年同期微升2.4%。其中大温区易手房屋则有3,097个单位,较一年前增加21.3%。 在成交额方面,全省上月房屋销售总额达到62亿元,比去年同期上涨了22%。至于大温区方面,今年8月份房屋成交总值达30亿元,比一年前急升了43%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析,经季节调整后,卑诗省8月份的房销量基本上与7月份相同。他补充说,目前房屋需求强劲的主要原因是本省经济继续有良好表现。 利率升 入秋市道或放缓 不过,随着房屋价格攀升,加上按揭利率逐步上调,缪尔预测,本省房地产市场在踏入秋季后会有所放缓。 屋价方面,今年8月份,卑诗省平均屋价为678,186元,较去年同月的上升19.1%,其中大温平均屋价由去年8月的833,065元,增加至今年8月的982,454元,升幅达17.9%。 BCREA报告显示,2017年1月至8月,卑诗省易手房屋涉及金额累计达518亿元,比2016年同期回落了15.9%。至于房销总量则有73,267个单位,比一年前减少15.0%。平均屋价则为706,839元,按年微跌1.1%。

房屋可負擔問題是溫哥華最大問題 收入和房價嚴重脫節

■ 房屋可负担问题,仍是温哥华面对的其中一个重要问题。网上图片  根据最新数据,大温家庭入息中位数约为7.2万元,落后于加国不少大城市,但是大温多个城市的平均屋价却超过100万元。有学者指,这反映大温居民的收入与屋价出现严重脱节。 加拿大统计局周三公布人口普查数据,在2015年,大温家庭入息中位数为72,662元,位列全国大都会地区第十五位,落后国内多个大城市,只是略高于全国家庭收入中位数的70,336元。尽管加拿大统计局要到10月较后时间才公布本国城市的平均住屋费用,不过西门菲沙大学城市项目主任甄瑞谦表示,根据近年本国房地产的趋势,相信大温家庭入息中位数与平均屋价之间的差距会很大,任何在温市居住,年收入少过6.5万元的家庭,都会遇到很大挑战。 学者倡制订社会政策 收窄差距 在温哥华,2015年家庭入息中位数为65,327元,平均屋价则逾140万元;然而在亚省卡加利,家庭入息中位数达99,583元,平均屋价为46万元。从中可见温市家庭收入中位数与屋价的差距之大,难怪有一些大温市民表示,置业对于他们来说是遥不可及(见附表)。 甄瑞谦表示,大温楼价以至生活开支水平都高过国内其他城市,当局需要从规划以及社会政策入手,收窄家庭收入与生活开支差距。其中,政府有需要投放资源在教育上,装备好学生面对未来的新型经济,同时要吸引商业投资。不过这些工作都会因楼价高企,而面对很大压力。 甄瑞谦续道,政府改善公共运输服务,减低居民在交通方面的开支,也是舒缓居民生活开支压力的方法。他又称,假如大温不能解决房屋可负担问题,一些有才能的工人可能不会前来大温,而一些家庭更可能会离开大温。本报记者

伍子明風水:家中怎樣布局能增氣場 助人康復?

伍子明师傅最近接到一个枪击事件的受害人家属邀请,到其家中摆风水局。伤者目前在医院深切治疗部接受治疗,伤势严重,一直昏迷不醒,随时有性命危险,于是家人希望透过风水局,令到他逃出鬼门关。   伤者五行属水,女宅主五行属金,金水双生,所以夫妇感情十分好。夫妇已经育有四个子女,而女宅主现时又怀孕了。这对夫妇的住宅坐北向正南,门口亦向正南,正南为火位,男宅主属水,变成水火对冲。他们全家于一年多之前,搬到宅内,男宅主与本宅向对冲,导致他最近就被三个人伏击,头部中枪而昏迷。并且该宅今年正南位是2017年五黄大煞,配合其八字气运,亦犯冲,在双冲之下,变成出意外。   伍师傅先在大门做功夫,在门夹角位置挂一个五柱银色大风铃,以解五黄大煞对宅主的冲,同时住宅财位亦在大门入口,在门边墙挂一幅山水画,下面放一张玄关枱,枱面放一个半满钱的钱瓮正对大门,食着第一个财位。   再入住宅西北角是主人房,是桃花位及今年病煞。加上其房间内的厕所冲正其睡床,所以伍师傅请女宅主永远都是将厕所门紧闭,不能打开。在窗口旁边的墙钉两个大葫芦,以解病煞。   住宅西边的房间是第二个财位所在,为其第四女儿的睡房,伍师傅为她安排头北脚南而睡,并在近窗口的墙角放一个花樽,插九枝红花,因为这个位置是今年事非位,在窗枱上放一对貔貅夹着钱瓮正对街外。   西南房是大女儿睡房,因此大女儿性格十分反叛,首先将床搬到头东脚西而睡,在西南北放一棵假树,以解绝命煞。   北面是住宅客厅,是靠山所在,伍师傅安排家中各人按其五行所属的坐向而坐。在墙挂一幅大山无水的画,以助旺其靠山。   东北房是创作位、健康位及天医位、五黄大煞位。现在是两个儿子的睡房。伍师傅请两个同一张床头西脚东而睡,在房东南角挂一个五柱银色风铃,以解五黄大煞。但挂风铃的地方又是住宅天医位所在,在风铃下放一个两夹层的玻璃容器,先放五份一满的盐,上面放一个两元加币,头向上,再在上层面用水覆盖,这个局会产生气埸来加强其天医气埸,伍师傅还请宅主将本房间所有的墙全部改成浅蓝色,希望所有气埸能帮助男宅主康复。   生财看厨房,住宅厨房是文昌位所在,灶在东墙,东为木,木生火旺,因此灶位不错,所以伍师傅强调住宅生财是没有问题,但在人事及煞位上出了问题,所以在灶和冼涤盆中间放一个文昌塔,以解人事及煞位。

袁曉輝園藝:肯定見過但叫不出名字的長青樹衛矛

  多数卫矛Eunoumus 是常绿树,冬天也不落叶。所以中文名又叫冬青卫矛。还有个中文名叫大叶黄杨,因为与黄杨木一样,很适合做围篱。在所有小灌木中,卫矛可能是最常见的。因为它好种,叶子又漂亮,几乎没麻烦,所以在公家的花圃中,几乎是最常见的了。   卫矛的原产地多数在在东亚一带,以中国、日本等地为主。其俗名为Spindle tree,但学名被用开后,比俗名更受欢迎。过去常见的卫矛多数是纯绿色,现在最受欢迎的则是绿夹金黄色,叫做Euonymus Emerald Gold;及绿色夹白色的,叫做EuonymusGaiety。至于花纹可以很不同,近来有将叶子变成较长形,花纹也呈长形状。这些叶子在刚生出来时最漂 亮,较老的叶子颜色较澹。   浆果鲜艳吸引雀鸟   卫矛也会开花,但花非常小,白色或粉色圆球形,聚生中央。内有橙色种子,很吸引鸟类。但植株很多部分是对人类有毒,因此修剪后应洗手。   到了秋天,花朵就会变成种子,多数是很美丽的浆果,颜色多是双色,由粉红色、紫红色、到乳白色,包住橘红色鲜艳的浆果,而且数量多,一方面美丽,一方面也吸引雀鸟。   其实卫矛也是最多样化的植物,可以培植成灌木,可以爬墙,可以做覆地植物,也可以填补花圃的任何空隙,还可以修剪成任何形状。虽然一般卫矛都很矮小,不超 过3呎,但是若不修剪,枝可以长得很长,很快就掩盖一片地方,因此又可以做为覆地植物Groundcovers。另外有藤类的一种,俗名叫做winter creeper (Euonymus fortunei),多数是全绿色叶子,这一类可以长到很长,如果种在墙边及有支架,可以盖满整面墙。事实是,这一类卫矛的枝会在经过的地面生出根,据为地盘,所以在很多地方被认为是过分蔓延的植物,甚至禁止种植。     每年需修剪   由于卫矛可塑性很强,很多人用来做围篱,或是修剪成不同形状的动物,也有时被做成单主干的小树standard tree。   卫矛种类繁多,一种秋天时叶子变成血红色俗名叫Burning Bush的,其实也是卫茅的一种,学名是Euonymus alatus。这一类属于落叶乔木,冬天无叶。   卫矛非常粗生,能容忍都市环境,也十分耐旱,但就需要阳光,不可以全荫。此外不能容忍排水差的土壤,所以种时洞要挖得大,同时多加肥沃土壤,最好多加堆肥土,动物堆肥manure等好的土壤。   种卫矛的一个必须功夫是修剪,因为不修剪有可能生得太长,太散。为了使卫矛生得浓密,必须每年修剪。最多可以剪去三分之一长度。如是作为围篱,亦都要定期修剪。     预防病虫害   虽然卫矛很粗生,但有些品种较易生白粉病Powdery Mildew。最好不要在傍晚浇水,也避免将水浇在叶子上。平时要清理地面的枯叶,同时避免将植株种得太近,太密。也有时卫矛的叶子会出现小小的白点,有可能是生了介壳虫Scales。如果发生,必须将有虫的叶子剪去销毁。为预防,可以在早春时喷休眠油Dormant Oil 及Lime Sulfur,而在出现有病的叶子时,可以喷Horticultural Oil 或是Neem Oil。

報告顯示大溫新屋幾乎零庫存 房屋嚴重短缺

本报记者报道 根据城市发展研究所(Urban Development Institute,简称UDI)最新发表的一份房屋报告指出,大温区可即时入伙的全新多户房屋单位跌至近乎零(见附表)。报告建议政府须加快审批房屋兴建步伐,从而增加供应量。 据UDI周二公布的2017年第2季“市场状况研究报告”同时显示,截至2017年6月为止,大温区可即时入住的全新柏文单位仅有31个。 UDI主席麦克马林(Anne McMullin)指出,无论是全新或二手的多户房屋(即城市屋及柏文),买家都感到没有太多选择。事实上,不少研究已证实,受到土地用途政策限制,加上审批延迟,是导致房屋供应短缺的主要原因。 她更提到,最近就有发展商因政府延迟批出建筑许可证,结果决定取消温市西区一项柏文发展项目。UDI建议政府,放宽独立屋区的更改土地用途政策,鼓励兴建多户房屋,并且加快房屋建筑申请的审批程序。 楼市若调整 不会严重冲击就业市场 另一方面,加拿大信贷评级机构DBRS周二指出,尽管房地产市场近年不断推动卑诗省及安省的职位增长,但就是楼市出现调整,估计也不会对就业市场构成严重冲击。 DBRS报告显示,过去10年以来,炽热的房地产市场为卑诗省及安省,带来大量建造业及其他相关的职位,占整体创职的约28%,比率超于其他省份。 分析指出,由于上述两省经济增长强劲,人口也在稳步增加。因此,即使楼市出现急剧的调整,其他经济活动也足以在就业市场发挥补充作用。不过,DBRS分析员海特(Michael Heydt)称,一旦房地产市场出现明显调整,家庭财富、消费者意欲及投资等,都会存在风险。 他补充说,卑诗省及安省受楼市带动的相关就业增长步伐速度,未有像1996至2006年期间美国出现金融危机前那样快速。

分析: 新屋動工量續升 市場需求仍強勁

■多市对多层共管大厦的需求强劲令楼花销售畅旺,因而促使更多新屋动工。资料图片 ■过去8个月的新屋兴建量都超过20万间。资料图片 本报记者   全国今年8月份的新屋兴建量为219,447间,较7月份217,339间增加2,108间,这是将季节性调整因素计算在内的连续第6个月新屋动工量上升。全国城市独立屋兴建量减少3.2%至61,906间,镇屋和多层共管大厦则上升2.7%至145,618间。 加拿大按揭及住房公司(CMHC)首席经济师杜根(Bob Dugan)指出,过去8个月以来的新屋兴建量都超过20万,反映市场对新屋需求维持强劲,与消费者信心达到10年来最高的情况一致。 报告显示,大多伦多地区8月份新屋动工量比7月多8%,虽然低层住宅(Low Rise)兴建仍保持强势,但带动上月新屋兴建量的主要是多层共管大厦,经季节性因素调整后迫近36,000间。多伦多市场上对多层共管大厦的支持令楼花销售畅旺,因而促使更多新屋动工。 京士顿几乎倍增 过去数年多层共管大厦楼花热卖,将确保多伦多高层住宅兴建量在短期的未来维持强势。 安省京士顿市的新屋动工量比去年同期几乎增加一倍,独立屋和共他类型房屋都有所增加。多层共管大厦的兴建量更是十多年来的第二高,原因是人口老化和学生需求增加。 西岸大温哥华地区的新屋兴建量8月保持稳定,继续超出历史平均水平。发展商着眼于在市郊兴建可负担的较高密度多单位住宅。就业率上升、移民和低利息是市场上的利好因素。 卑诗省基隆拿市8月份新屋兴建量显著增加是由于大量出租公寓大厦动工,今年已经兴建1,366个出租单位,是当地有史以来8个月内的最高纪录。基隆拿市近两年的住宅空置率不足1%,刺激出租公寓大厦的兴建。 魁省三河市的新屋动工量上升主要是当地兴建不少老人屋,人口老化将促使当地未来有占相当比率多层大厦新屋兴建。

華資大舉進軍羅伯茨角 狂掃房屋碼頭高球場

■ 中国投资者除了对高球场有兴趣外,也喜欢在罗伯茨角购买码头。网上图片 本报记者报道 过去,不少加拿大人例如卑诗省民喜欢南下到美国华盛顿州罗伯茨角(Point Roberts),购买渡假屋和乳制品,以及为汽车加油。最近,风景秀丽的罗伯茨角多了一群中国投资者,他们在罗伯茨角大举扫入码头、高球场及海旁物业作发展住宅。 罗伯茨角坐落于温哥华以南的杜华逊半岛(Tsawwassen Peninsula)南端。据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,居住在罗伯茨角25年,并拥有加美双重国籍的商人诺尔斯(Wayne Knowles)相信,中国买家可能成为罗伯茨角的经济救星。 ■ 近来有中国投资者在罗伯茨角购买高球场。网上图片 同样地拥有加美双重国籍的地产经纪拉斯克(Paul Rusk)称,当地的地产价格基本上变动不大,而海旁或有景物业的价格略为上涨。最近销售的房屋包括,建于1993年的3,420平方呎房屋,价格为649,500美元;可俯瞰乔治亚海峡(Strait of Georgia)的海旁房屋,建于1995年,室内面积1,833平方呎,价格118万美元。 加人队前教练影星也在当地置业 近年成为罗伯茨角居民的名人包括N H L温哥华加人队(Canucks)前教头托特里拉(John Tortorella)和演员萨克霍夫(Katee Sackhoff)。此外,诺尔斯指出,在罗伯茨角投资的新浪潮,其实早在5年前开始,经一个在温哥华居住的中国律师朋友介绍,让他联络北京商人朱高(Gao Zhu,译音)。 朱高后来购入占地25公顷的Seabright Farm的51%拥有权,而朱高是北京富豪、中国动向有限公司董事长陈义红的朋友。有一次,陈义红探访朱高,跟着便喜欢了罗伯茨角,两人更在2015年5月以2,700万美元购入罗伯茨角码头,陈义红占其中90%。 陈义红自己也购买了两间房屋及一幅2.5公顷海旁物业。由于陈义红很出名,所以他在罗伯茨角买屋的举动,立即吸引了不少其他中国投资者跟风。 只有1,300个居民 在今年7月,居住在列治文3年的罗姓女子(CoCo Luo,译音)与两个皆来自中国的地产发展商,合资450万美元购入罗伯茨角高球场。然而,商人与居民的角度往往并不一样。罗伯茨角纳税人协会主席罗宾斯(Mark Robbins)指出,1,300个居民享受当地的宁静。罗宾斯又指出,这并不表示当地居民对中国投资者心存负面情绪。他指出,从未听闻有居民对中国投资者发出抱怨的声音。

CMHC報告:加拿大八月房屋開工率提高 成績喜人

据CBC报导,今年8月,加拿大房地产市场开始小幅上涨,这与之前经济学家对市场看衰的预期相反。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周一公布的数据显示,经季节因素调整,8月加拿大所有地区的房屋开工率为223,232套,高于7月的221,974套,其中自2003年以来最活跃的安省做出了96,000套的贡献,为全国最多。此前市场那个观察人士一直预计,8月份房屋开工率将达到216,000套。 另外,多伦多的公寓年增长率为36,000套,CMHC表示,在过去几年里,前所未有的公寓镂花高水平销售确保了公寓类住房在短期内保持强劲势头。 TD高级经济学家迈克尔(Michael Dolega)表示,8月份的报告显示,加拿大房地产市场在经历了第二季度的震荡,以及安省政府监管的变化,政策的更改和利率的调整之后,仍相当强劲。“未来几个月,加拿大的住房市场将开始保持相对健康,但随着利率上升的影响,房价将开始下降……”他说。 迈克尔预测:下个月或下下个月,房屋开工将接近目前的水平,但在2018年初会达到20万的趋势,并在之后的一年下降。 C02

溫西柏文新盤腰斬轉售 樓花買家擬告發展商

■地产发展商决定取消温西柏文发展项目「Langara West」。网上图片 本报记者报道 温哥华一个地产发展商表示,由于迟迟未获得市政府发出建筑许可证,因此决定取消西区一项柏文发展项目。市府对发展商的决定表示失望。据地产代理透露,大部分买家曾与律师接触,打算向发展商追究责任,其中三人更有意控告对方。 根据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,2014年3月,地产发展商Vivagrand Developments,以1,250万元购入位于甘比街(Cambie St.)夹西59街(W. 59Th Ave)的一幅土地,该处原本是红鹤酒家及两幢独立屋的所在地。根据商业地产经纪估计,该幅土地至今的市值上涨了至少两倍。   汤伟培 买家获退1成订金再加50%补偿 该个名为「Langara West」的柏文项目约两年前开始预售,当时的楼花呎价由700至900元不等,并预计于2019年7月竣工。 不过,今年4月,Vivagrand发信予买家,表示一直未获得市府发出的发展或建筑许可证,该公司给予买家选择可以自行放弃,或继续履行双方签署的合约。 直至8月中旬,发展商再次致函各个买家,指迟迟未获市府批出建筑许可证,加上建筑成本上涨及金融机构停止提供资金等多个因素,令到他们最后决定放弃该个发展项目,而该幅土地将会出售。 「Langara West」的71个买家将会获得退还全数订金,另加相等于订金50%的补偿。以订金49,390元计算,订金及赔偿总金额为74,085元。不过,有估计,该区目前的预售柏文单位平均呎价,已经上升至1,200至1,400元左右。 市府透过电邮答复记者查询,对「Langara West」柏文项目「腰斩」表示失望,特别是当局已经差不多完成审批许可证程序。 都市发展研究所(Urban Development Institute)主席麦克马林(Anne McMullin)指出,面对地价不断上涨,发展商又迟迟未能获得许可证,令到建筑工程拖延太长,他们决定取消发展计划并不足为奇。而发展商在出售土地后,可以再利用资金在其他地区进行投资。 此外,地产代理汤伟培周五接受《星岛日报》访问时表示,大部分买家曾与律师接触,了解能否向发展商追究责任,其中三名买家更有意控告对方。不过,代表律师建议买家接受赔偿方案,原因是发展商已根据买卖合约要求,作出赔偿,很难再追究法律责任,如强迫对方在土地兴建住宅,万一出现「烂尾」,后果更为严重。 发展商恐有样学样 影响市场运作 汤伟培指出,发展商以平均850元每平方呎出售物业,建筑成本为每平方呎500元,连同1,400万的地价,建筑成本是每平方呎约850元。据汤伟培了解,发展商以每平方呎1,100元出售整项计划,扣除赔偿后,仍然有利可图,但这个案带出的后遗症是其他发展商如有样学样,便会影响市场运作。 他认为,市场传言因一棵树被斩去,令市府迟迟未发出建筑许可,可信性存疑,而买家获得的订金赔偿,只可以支付在本拿比购买同类单位的订金,要在温市西区寻觅另一单位,相信并不容易。 根据网上资料显示,Vivagrand为总部设于中国广州的祥利集团(Xiang Li,译音),在北美洲的子公司。除了Langara West之外,还有两个「即将推出」的发展项目,分别位于邻近渥列治中心(Oakridge Centre)及西端区。

公寓帶動GTA樓價趨穩 8月銷量跌34%放盤7年新低

8月份多层共管大厦价格升幅达20%,带动大多区平均屋价升至逾73万。 星报资料图片 本报记者 大多伦多地区8月份经电脑多重放盘系统(MLS)转售的住宅物业为6,357间,较去年同期下跌34.8%,放盘数量也降至7年来最低位;但楼价在多层共管大厦的20%升幅带动下,平均屋价升至732,292元,比去年同期升3%。 多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)主席Tim Syrianos指出,近日多份报告均显示,大多区经济维持强劲。受惠经济利好的消息,加上房屋价格升势放缓,因此预期踏入秋季市场,对自置物业的需求会有所改善,将超出正常的季节性增加。 8月楼价微跌   8月份的平均楼价为732,292元,虽然较7月份的746,033元轻微下跌,但仍比去年同期上升3%,主要受惠于多层共管大厦和半独立屋的双位升幅,镇屋售价也上升近9%。另一方面,电脑盘的新挂牌数量只有11,523间,减少了6.7%,是自2010年以来8月份的新低。 综合屋价指数(Home Price Index,HPI)比去年同期上升14.3%,指数升幅抛离平均屋价,是由于今年的高端豪宅成交量较去年少。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示,销售量和放盘数字反映出市场相当均衡,如果市况在未来几个月维持现状,预料屋价的每年升幅将趋向正常化,略高于通货膨胀率。然而若买家正如TREB所作的消费者调查,放弃观望态度入市,而挂牌数量仍停留目前状况,则楼价会加速上升。

TREB主管:大多區八月房屋銷量下跌 但秋季可能會回暖

据CBC新闻报道,大多伦多地区房地产协会(TREB)周三发布的销售数据显示,大多伦多地区8月份地产销售数量较2016年8月下跌了34.8%。多伦多房价较去年8月相比有3%的上涨,平均价格为73.2292万加元,然而8月房价和前几个月相比仍然是大幅下跌的。但TREB市场分析主管Jason Mercer认为随着越来越多的人重新回归到房地产市场中,这一现象可能持续不了多久。他说:“如果房屋销售数量与待售房屋的比例开始走高,那么房价自然也会上涨。”C09

無牌管理物業租務 華裔地產代理罰7,500元

■ 大温出租物业市场兴旺,不少业主把自己的物业全部或部分出租。网上图片  一个华裔男地产代理因为无牌提供物业租务服务,违反地产服务法,被卑诗地产议会处分,合共罚款7,500元。 裁定专业不当行为 遭4项处分 经过调查,卑诗地产议会裁定地产代理陈鸿(Hong Edward Chen,译音)作出专业不当行为,因此作出4项处分决定。 该4项处分,分别是对陈鸿及其地产公司Edward Chen Personal Estate Corporation予以训斥;陈鸿及其地产公司要在90天之内,向该议会支付合共6,000元的罚款;陈鸿要自费完成由卑诗大学(UBC)尚德商学院(UBC Sauder School of Business)所提供的出租物业管理补习教育课程,而时间由该议会定出;以及陈鸿及其地产公司要在60天之内,支付1,500元执行费用予该议会。 如果陈鸿及其地产公司未能遵守上述命令,卑诗地产议会可能在没有另行通知的情况下,暂停或吊销陈鸿及其地产公司的牌照。 陈鸿与妻子在2014年6月6日开设Worldever Trading Ltd.。同年8月6日,陈鸿完成出租物业管理补充牌照考试,但是他没有采取进一步行动,从卑诗地产议会领取出租物业管理牌照。 在一个多月后,他辞去在Worldever Trading Ltd.董事的职务,并把自己手上的公司股份全部转给妻子,这样妻子就拥有公司的全部股份。 与妻组公司提供物业管理 在2014年11月至2016年8月期间,陈鸿透过Worldever Trading Ltd.,为业主提供出租物业管理服务,其中包括如经陈鸿买卖物业的客户,可获免费物业管理服务。在该段时间里,估计Worldever Trading Ltd.为大约18个业主提供物业租务服务,而没有证据显示陈鸿曾收到相关报酬。 此外,Worldever Trading Ltd.在其网页上刊登一些出租物业的广告,包括物业的详情及租金,但是网页上没有注明相关经纪的姓名。 在2016年6月,卑诗地产议会接到有人“举报”,于是展开调查,并在同年8月3日致函陈鸿有关处分决定。 以为通过考试就自动获牌照 12天后,陈鸿作出回复,表示自己以为通过了出租物业管理牌照考试,便自动获得牌照,可以提供出租物业管理服务。他承认在这件事情上,错误地自以为是。 陈鸿于2016年8月取得物业租务服务的牌照,2017年6月成为Worldever地产公司的独资东主。

今明兩年 卑詩全省房屋銷量將減少一成

■ BCREA预测,卑诗省房屋销售量今年将较去年回落一成。资料图片  卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association,简称BCREA)周四公布第三季市场展望报告,预测全省房屋销售量今明年将回落,其中今年较去年减少一成(见附表)。 据BCREA报告指出,2016年易手房屋单位约达11.22万个,创下新高纪录。今年估计会下调10%,至约10.09万个单位。至2018年,全省房销量估计减少多1.9%,至9.9万个单位。 至于大温区,2016年通过电脑盘(MLS)售出房屋达40,880个单位,今年预测会回落11.4%,至36,200个单位;到了2018年预料会进一步减少0.6%。 本省经济表现仍冠全国 BCREA首席经济师缪尔(Cameron Muir)指出,卑诗省经济表现继续是全国最佳,带动消费者信心及房屋需求持续上升。 他补充说,强劲的就业增长、来自其他省份的移居者人数增加,加上千禧世代人士逐渐长大建立家庭,都有助推动房屋交投。 不过,缪尔指出,房屋供应未能配合需求,导致省内很多地区的房屋价格大幅攀升,特别是低陆平原区的柏文市场。 平均屋价较去年升3.5% BCREA预测,2017年卑诗省房屋平均价格约达71.5万元,较2016年上调3.5%。到了2018年,卑诗省平均屋价可望上升多4.1%,至差不多74.5万元。 2016年,大温区屋价跃升12.7%,至平均101.72万元。根据BCREA最新估计,今年平均屋价可望微升2.2%,至104万元,至2018年将攀升多2.9%,约达107万元。

分析師:多倫多房價可能冷卻不了太久

据路透社新闻报道,最近一项调查显示加拿大房地产市场在今年接下来的时间里会有一定的冷却,但安大略省政府出台的政策对多伦多房地产市场的影响可能持续3-12个月,多伦多房价不会冷却太久。 目前多伦多房屋销售量下跌超过40%,但房价跌幅并没有完全平衡之前30%的涨幅。根据加拿大各大银行分析师的预测,加拿大房地产价格在2017年会上涨8%,在2018年可能会有所放缓,房价预期上涨3%。低利率造成的加拿大经济对房地产市场的依赖短时期内不会消失。 分析师表示,只有央行加息,并配合一系列的贷款紧缩政策,房市才能在全国范围内冷却。 09

根本解決住房問題 省房屋廳應全盤考慮 租客業主利益都應保障

■ 卑诗省府正研究调低业主加租幅度上限。CBC电视图片 卑诗省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson,图)表示,正在研究降低每年加租幅度上限。 根据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,罗品珍指出,目前,卑诗省容许业主每年加租幅度最多2%,另加通胀率。她透露她的部门将会就有关加幅规例作出检讨,藉以减轻租屋者的压力。 按照现行规定,业主每12个月可以调整租金一次,并且须在加租3个月前通知租客。以温哥华市为例,一房单位租金平均为1,950元,意味着业主今年可以加租78元。 据加拿大租屋指数(Canadian Rental Housing Index)提供的资料显示,卑诗省约有517,430个租屋住户,占整体住户数目的29%,其中大温地区的租屋住户比率更有34%。 租客组织建议加幅与通胀看齐 卑诗省租客权益组织租客资源与咨询中心(Tenant Resource and Advisory Centre),呼吁省府尽快调低租金加幅至相等于每年的通胀率。该个中心总干事阪本(Andrew Sakamoto)表示,以月租1,950元计算,今年通胀率为2%,即相等于仅39元。 自由党评论员苏利文(Sam Sullivan)指出,调低租金加幅可能会对出租房屋供应构成影响,特别是最近越来越多的短租情况。本报记者

列治文最大工業區計劃 將興建26.5萬呎分契工業單位

■ 列治文米切尔岛上,将出现26.5万平方呎的分契式工业单位。PC Urban图片  有开发商计划将列治文市米切尔岛(Mitchell Island)上,一个旧钢铁厂,改造成26.5万平方呎的分契式工业单位。 据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道,占地12英亩的旧钢铁厂,将转变为现代工业区,适合中小型企业的办公厂房单位。 这是7年来列市首例,将成为列市最大的工业区计划。 开发商PC Urban负责人索金(Brent Sawchyn)说:“我们发现这是距离温哥华最近,唯一剩余地点适合中小型企业。我们非常高兴能够从 IntraUrban Laurel带来高品质建筑设计,为这个充满活力的河滨社区取得成功。” 报道指,2019年落成的工业区分契式单位,单位面积从3,640平方呎到12,500平方呎,可提供码头和坡度装载,26呎高的天花板高度。所有单位都可以看到的菲沙河(Fraser River),每平方呎预售价格为270元。本报记者

限制樓花轉讓給大溫樓市降溫? 業界學者擔心會物極則反

■ 近年不少柏文楼盘出售时,都出现如图中排长龙“睇楼”的场面。资料图片  本报记者冯瑞熊报道 卑诗省府去年8月向在大温买楼的外国买家,额外征收15%的物业转让税(PTT),希望可冷却炽热的楼市。过去一年大温楼市不仅没冷却,今年7月住宅物业价格比去年同期升8.7%,其中柏文价格更劲涨18.5%。近日有指省新民主党(NDP)政府,可能限制楼花转让;《星岛日报》访问地产商、经纪、学者和市民,均指限制楼花转让不只未能舒缓房屋短缺,反打击发展商建楼意欲,令短缺恶化,最终令楼价再飙升。回应是否管制楼花转让的查询时,省府未正面答复,只称将与地方政府共同努力,解决影响省民的房屋及可负担问题。 一向有投资大温柏文的陈先生接受《星岛日报》访问时表示,对于近日大温柏文需求及价格续升,感到意外。他说近日参观温哥华市中心的柏文楼盘,发现除了大排长龙,来看楼的九成是华裔,该楼盘呎价是2,300元至3,000元,顶层Penthouse呎价就高至3,900至4,000元,无阻睇楼者意欲。 陈先生称,曾与身旁一来自中国大连的参观者闲聊,对方表示想买到该楼盘顶层Penthouse单位。陈透露Penthouse面积约2,500呎,粗略计算,售价达1,000万元。陈先生向记者表示:“楼盘虽位于温市中心,但光是一个单位就要一千万元,实在厉害!” 打击建楼意欲 供应更趋紧张 陈先生称他也经常买卖柏文,“我不是买卖楼花,而是在正式成交后才买卖,做足手续和交足税”。他说2013年以呎价约500元买入列治文市中心一个约800平方呎的两房柏文,到2016年省府额外征收15%物业转让税出台之前售出,当时呎价升到600元,“我获利10多万元,但现在该柏文单位呎价已升到800元,如果我当时没出售,目前即可多赚数十万元了”。 陈先生认为,这证明省府去年所推“辣招”的减慢升幅效果,只属短暂,长远来说没作用。他认为如要解决房屋短缺,最主要是增加供应。他承认部分进行楼花转让的人未向加拿大税务局(CRA)申报获利,他认为打击这些逃税的人,某程度也打击炒卖楼花。惟他指如果交了税,依然有利可图,这些人也会继续炒买楼花的。 卑诗大学(UBC)商学院副教授达维多夫(Thomas Davidoff)向《星岛日报》记者表示,限制楼花转让是错误方向,因会打击发展商建楼意欲,令供应更趋紧张,楼价反被推高。他主张,目下最重要是加建房屋,无论出租或出售给本地居民,这都是本省应该致力做的事。他指如果担心这些房屋落入一些“错误的人”手中,省府可征收物业税(Property Tax),但这应在房屋建成后,而非建成之前。 ■ 达维多夫 不过,达维多夫称,希望有更多楼花买卖的资料,可以供决策者或学者参考,因为身为房地产教授的他也不清楚楼花买卖情况。他更认为发展商其实也不喜欢楼花买卖,因会在正式成交时引起混乱。 对于有指NDP省政府或将会限制楼花买卖,大温地产发展商钟日刚认为不可能:“只要有楼花(预售),就一定有楼花转售。”他指由楼花售出到正式成交长达数年,“有很多事情会发生,(买家)可能转工,婚姻可能出现问题,怎可能不准转让?” ■ 钟日刚  “增加房屋供应才是解决之道” 钟日刚表示,发展商向银行贷款,银行为减少风险,都会在楼花售出40至50%后才放款。如果省府限制楼花买卖,将打击发展商建楼意欲,令供应更紧张。他指现在出问题的只是有些买卖楼花的人逃税,未缴交利得税;但他指现时负责楼花转让的律师,在这方面的核查已更严谨。 钟日刚又称,解决房屋问题的办法是增加供应,再把收取的税收兴建更多给低收入人士的可负担出租单位。他特别指出,很多人忽略了,现在每年有数万留学生到本地读书,与本地居民竞争房子,如果政府解决留学生住房问题,有助舒缓房屋紧张。 ■ 谭清华 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示,近年柏文市场很炽热,热点包括列治文与本拿比等城市,而近日温哥华甘比走廊(Cambie Corridor)一个柏文楼盘,呎价就升至1,300元。据他观察,入市的人是“炒家多于用家”,不过,由于担心新上台的NDP省府或就楼市推“辣招”,加上市场是否饱和、银行加息以及收紧房贷等因素,柏文市场处于观望状态,也多了楼花放出市场。

只要一盆就滿室生香的茉莉花,怎麼種才能變成久開不謝的天然香氛?

茉莉花Jasmine是亚热带植物,来自亚洲地区的人再熟悉不过。不过在北美多数地方,就只能盆栽。茉莉花以香味取胜,最著名的是用来做香精、香水、及茉莉花茶。在某些方面说,与栀子花很像,只要有一盆,就满室生香。 茉莉花通常很小,花型就很多变化,有些是单瓣像梅花一样,有些复瓣像小朵玫瑰。有些花瓣很细,像星星。颜色多数是白色,但也见过淡粉色,甚至黄色,浅紫的。同时买时要确认是树型,还是攀爬式。若是后者就要竖立支架。 不论是地栽或是盆栽,茉莉花都需要肥沃的土壤。地栽时可以多加有机土,特别是堆肥土compost,manure等,及泥苔土peat moss。土壤的排水一定要非常好,不可以有积水,否则会导致烂根。茉莉需要足够温度,及充分阳光才生长得好,及较多花。茉莉也需要定期浇水,天若不下雨 就必须补水。此外一年可以施肥一至两次。 盆栽 盆栽时,要买消过毒的盆栽土potting soil,盆的排水孔必须够大,及不可以堵塞。由于盆栽土本身没有养份,因此在成长的月份,大约是4月起至8月间,可以于浇水时施平均肥及磷钾肥(氮磷钾三个数字最好是1-2-1比例的肥料),或是施两次缓效肥slow-release fertilizer。 茉莉需要充裕的光照,户外种植可以有少许荫,室内种植时每天必须有4-6小时的直射光照,对于一般住宅可能不易做到,这就是为什么室内盆栽花很难做到花朵茂盛的原因。 为使茉莉花得到充分光照,夏天时可以放到户外。不过盆栽茉莉就不可以放在全日光的范围内,因为盆土很易全干。所以要有些遮荫,及注意补充浇水。也可以放在阳台,但要注意风不是太强的地方。如果有像porch一类的前廊,也很适合摆放。 (单瓣茉莉像星星) 茉莉需要充分的水份,盆栽时不可以使盆土全干,但盆栽的金科玉律也不可以违背,盆土不可以永远是湿的。所以最重要是,浇水时要透澈,不可以有积水在盆中。直到土面感觉干了,才浇下一次水。同时要用室温水,最好是干净的雨水。而冬天时,就要注意减少浇水次数。大约土面下一公分(约半寸)以上都干了,才需再浇水。 茉莉花在室内盆栽时需要很高湿度,一般住家的湿度都不够,而打湿机humidifier的功能最适合茉莉花。其他补救方式包括:将好几盆盆栽放在一起,彼此增加湿度;或是将盆放在一个舖满碎石pebbles 的小盘子,里面放些清水,使水份蒸发上升。不过水的高度,就不能触碰到盆底,以免水份进入盆内。此外在附近喷雾气,也有帮助。 (复瓣茉莉花像小朵玫瑰) 茉莉是亚热带植物,盆栽时室内不可以太热,否则很易生虫。最好是保持清凉气温,大约摄氏15-23度(华氏60-75度),这样植株更健康,开花条件更好。茉莉还需要充分的新鲜空气,夏天时不时打开窗户,放室内时不要放在接近冷气或暖气附近,或是长期放在有空调的房间内。 刚入冬时,夜间气温应较低,大约摄氏6-12度之间,入夜后不要有灯光,使之进入冬眠期。大约6至8个星期后,就会开花。 茉莉很少需要换盆,根部在紧迫的况态下开花最好。而要茉莉开花状况好,入冬后(10月以后)夜间要全黑,不要经常开灯。而气温也要凉一些,大约摄氏8到12度间(华氏45-55间),不要太温暖。大约6-8个星期后逐渐恢正常温度,及充分光照。 这是为什么室内盆栽时,茉莉开花状况很难令人满意的原因。 修剪 刚种的茉莉可以在第一年及第二年,掐去顶部一小段茎,这样可以让植株有更多新枝,将来更茂盛,更多花。成年植株每年春天时应修剪一次,一方面剪去枯枝,一方面刺激生长。因为太多枝会阻碍日光进入内部。 室内盆栽如果枝太密,更会导致生虫,此外也影响新枝的生长。同一原理,凋谢的花也要及时摘去,使得新的花陆续有来。同时注意进入8月之后就不要修剪,因为茉莉应当在一月开花,因此这时将开始结蕾,修剪会剪去明年的花。 (茉莉多为白色,也有黄色、浅紫、淡粉) 某些茉莉,包括攀爬式都需要较频繁的剪枝。购买时最好多问一句,是否需要较多修剪,及何时修剪。 繁殖 茉莉可以剪枝繁殖。非开花期间(最好是6月到10月间),可以剪下顶部的一段茎,大约有三个节的枝,将下部叶子摘去,只留顶部一对叶子,然后将底部插入潮湿的盆土中。繁殖时要用非常干净的土壤,通常是消过毒的繁殖土sterilized potting soil,也可以用一般盆栽土再加沙土,或是珍珠岩perlite。 繁殖时要保持高温及高湿度,方式是用透明罩。大约一个半月后会生根,这时可除去覆罩,及逐渐恢复正常光照。 对症下药 有人说,种的茉莉花花朵不多,花也小。总之室内盆栽茉莉不是容易的事,很多人都有这烦恼。因为要茉莉多花,必须长时间有充分阳光,开花前6周必须维持夜间低温及无光,这些都不易做到。 另一个经常遇到的问题可能是,花在刚开时就跌落,要避免,要调节浇水时间,不要使盆土常湿,同时保持室内空气流通,室温要稳定。此外可以检查是否生了虫,然后使用适当药物。 攀爬式的茉莉很易生红蜘蛛spider mites,一种极小螨虫,可以喷horticultural oil,或是neem oil。 作者袁晓辉:媒体人、作家、园艺爱好者。

「大溫居大不易」 列治文新城市屋價破百萬 依然供不應求

■ 列治文3号路一个新建城市屋屋苑。  图文:本报记者冯瑞熊 大温楼价升势持续,现要在温市找百万元以下房子几近不可能,目前连南邻列治文市的新建城市屋(Townhouse)屋价,近月也突破了百万元关口,端的是“大温居大不易”。有地业界业表示,适合小家庭居住的城市屋价格飙升,除了追上柏文价格外,更因为列市可建城市屋的土地供应减少,导致成本增加。有学者担心本属可负担水平的城市屋,也开始变成难以负担,这可能产生很大问题。 熟悉列治文城市屋市场的地产经纪奚知知(Sherri Xi),周一接受《星岛日报》记者访问时透露,最近数月,列治文新建城市屋的呎价升至750至800元,所以一间市面上较常见、面积1,300平方呎的新建城市屋,价格即已超过了100万元。 ■ 奚知知 奚知知表示:“其实城市屋的这个价钱,比新建柏文的呎价还要低(目前新建柏文呎价已接近1,000元)。” 她认为,城市屋的市场需求很大,因为它拥有自己的车库、可供小孩活动的前庭后院,没有泳池,管理费较低,非常适合小家庭居住。 开价79万 93万元成交 除了需求以外,奚知知指列市可供建城市屋的土地供应量下降,导致土地成本上升,“目前一间1,300平方呎的城市屋,光是土地成本就需要40万元,加上建筑费用和税项支出,令新屋售价推高至100万元。”她举例说,最近列治文市中心亚历山大路(Alexandra Rd.)一个有96个单位的新城市屋苑,面积由1,185至1,310平方呎,单位售价由838,000元至988,000元,推出很快就售罄。 事实上,不仅新的城市屋,列市旧的城市屋同样受追捧。全美亚裔房地产协会创会会长麦敏华,向本报记者表示,列市4号路(No.4 Rd.)一间6年新的城市屋,面积约1,400平方呎,8月中旬开价79万元,在7天内业主收到16个报价,结果以93万元成交,比叫价高出14万元。 业界指旧屋呎价仅约450元 对于这个二手城市屋价格,麦敏华不感到意外,“它的呎价只是664元,比起柏文来说,并不算昂贵。”她指新建城市屋的售价虽然升幅较大,但目前楼龄较老城市屋的屋价,仍然可以接受。她举例说,一间位于列市柯里将军路(General Currie Rd.)、有27年楼龄面积1,750平方呎的城市屋,叫价是79.9万,呎价只是大约450元。 ■ 麦敏华 麦敏华分析道,大温楼价飙升的其中一个主要原因,就是政府审批时间太长,令房屋的供应追不上需求。她认为,只要供应增加,屋价自然回落。 此外,卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示,据他所知,购买城市屋的多属于用家,炒家较少。他指出,温哥华的城市屋不多,要买城市屋的人多选择列治文与本拿比等城市。列市的城市屋,以1、2、3号路(No.1,2,3 Rd.)以及威廉斯路(Williams Rd.)等区的单位,最受用家欢迎;市内4号路附近也建有不少城市屋,价格也相对便宜。 根据大温地产局资料,在2014年7月,列治文独立屋平均价已接近100万元,为98.98万元;当年城市屋平均价为51.53万元,相差为47.45万元。到三年后的2017年7月,市内独立屋的平均屋价劲升至168.2万元,而城市屋平均屋价则为78.75万元,与独立屋之间相差89.45万元;这两种房屋的价钱差距呈倍增现象,可见需求炽烈之一斑。

想住在「頂天立地」的別墅里?美國鄉間超大地產歡迎你

■北卡Pisgah国家森林风景如诗,难怪Ty Hendrix 和他的夫人Kady与儿子Jack搬到此处。 Team Billy Harris Real Estate Professionals   许多人到美国,就是希望能住在“顶天立地”的别墅里。不过在华人聚居的纽约、三藩市与洛杉矶都会区,新房产的地坪多已降至5000平方英呎以下。不过以美国之大,还是有不少地方,可以让您买到15英亩(6公顷)地皮的门禁别墅,例如在北卡罗来纳的Reserve。 华尔街日报24日Amy Gamerman报道,许多人喜欢自家有广大庭院与草皮,一些人因此看上了高尔夫球社区,但是那样还是会有很多邻居。对于甚至不想要看到邻居的房子的人,一个选择就是美国东岸的乡间。 北卡Pisgah国家森林附近几英哩,有一处Reserve门禁社区,社区总面积达1100英亩(约440公顷),总共只有57户,每户的地坪则用木围篱隔开来。从事金融顾问的Hendrix先生就是住户之一,他在2003年用109万美元盖了一栋4000平方英呎的住宅,属于他的土地达15.5英亩(约6.4公顷)。 在他的家里,他就可以在过去的伐木小路远足,在自己拥有的森林里种人参。而他住的地方,距离他在Brevard镇的办公室,不过仅7分钟的车程。 对于他这种人来说,乡村俱乐部住宅所包含的种种设施都没有必要,他要的是更多的隐私、更大的私有空间与土地,更好的风景,而且不必与邻居鸡犬相闻,更可免于偷窥者的骚扰。在那种没有宅基地规划的乡间,他的梦想都能实现。 这种有钱人特别看重隐私,也对邻居精挑细选。这个社区总共有29位房东,有几位买了好几块地皮;每块地的大小,在10英亩(4公顷)到44.6英亩(18公顷)之间,每年的管理费在1200到2400美元,用以维护长达5英哩的私有道路、门禁设施与监视系统。为维持社区品质,对建筑的材料样式也有指导规定。 在北卡之外,田纳西州大烟山国家公园附近的Allegheny Cove也是一处广达300英亩(120公顷)的门禁社区,社区内有可以滑艇的湖泊,可以观赏瀑布的木屋。社区总共也仅有36户,每户的地皮广达5英亩(2公顷)到20英亩(8公顷)。喜欢当地气候、景观与野生物的人,可以在自己的地皮兴建上万英呎的豪宅。 其实在全美各地,都有着类似的门禁社区,住着为数众多的上层中产阶级。这类社区当然也有一些不尽如人意之处,例如距离医院、商店等服务设施较远。这对于一些住户都不是问题,他们甚至愿意开飞机到镇里采购。