地产

早在2015年7月，就有分析师指出，加拿大房地产市场中存在的巨大泡沫已经揭开了冰山一角。当时，分析师预测，加拿大最大的非银房地产按揭贷款机构Home Capital集团的经营业绩中潜伏着较大风险，其中虚假房地产按揭贷款以及过于激进的贷款业务模型都会给这些不重视经济基本面的房地产按揭贷款机构产生巨大的冲击。 此后两年中，包括华尔街知名做空机构柯霍德斯(Marc Cohodes)在内的多名投资分析机构纷纷指出，股票投资者应当谨慎评估Home Capital集团在业务经营中存在的巨大风险。 如今，这些股票分析师警示过的投资风险终于爆发。随着加拿大最大房贷供应商Home Capital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后，本周三该集团股价一度暴跌超过60%以上，创下历史最高跌幅记录。这暴露出加拿大房市面临的泡沫破裂危险。 Home Capital 周三透露，向不具名的机构投资人借贷20亿加元(15亿美元)，利息10%，但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师Jaeme Gloyn指出，若加上其他费用及支出，则Home Capital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5%，若借满20亿加元则其余贷款利率降至15%。 多伦多财富管理公司Baskin 总裁David Baskin 指出，Home Capital简直是借了高利贷，他们为了挽救财务报表基本上将收入夸大，我猜若非面临存亡关头，他们不会这么做。 此消息传出后，Home Capital集团股价大跌61%，创下2003年以来的新低，并拖累整个房地产按揭贷款板块全线下跌。其中，Equitable集团股价下跌17%，同时Street资本集团以及加拿大第一国家财务公司的股价也分别下跌13%和7.6%。分析师认为此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落标志着加拿大房地产市场的巨大泡沫终于开始破裂。 图注：加拿大Home Capital集团股价历史走势图 在Home Capital集团此次签订的紧急资金流动性协议中，分析师还发现了一些令人寻味的细节信息： 加拿大国家银行分析师Gloyn在研究报告中表示，根据合约规定，Home Capital集团需要对剩余借款总额支付10%的利息费用，还需要一次性支付总额高达1亿加元的不会退回的保证金，以及对没有使用的预备借款资金支付2.5%的利息费用。Home Capital集团首次借入的资金总额必须高达10亿加元，并对首次获得的10亿加元流动性支持资金支付22.5%的高额实际利率费用，这对于Home Capital集团是非常沉重的财务负担。不过，如果Home Capital集团决定全额使用这些补充流动性的预备借款资金，整体资金成本将会下降至15%。 图注：加拿大Home Capital集团股价走势图 本周三，Home Capital集团表示，集团此次签订的这项资金流动性协议目的是为了抵消Home Trust信托公司旗下高息揽入的储蓄资金余额大幅下降对公司业务经营产生的巨大冲击。从今年3月28日至4月24日，Home Trust信托集团旗下的储蓄资金剩余总额大幅下降5.91亿加元至14亿加元。同时，集团预计这种储蓄资金流入的情况还将延续下去。 本周三之前，Home...

■ CMHC 报告指出， 温哥华楼价高估，但楼市未至过热。资料图片 根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的季度报告分析，温哥华人口普查都会区（CMA）整体地产市场，存在「红色」的严重问题（见附表），包括楼价高估（overvalued），但楼市则仍未出现过热（overheated）情况。 据CMHC指出，楼市过热是指需求远超过供应量。目前在温哥华区，销售量与新挂牌房屋数量的比率为73%，略低于75%的过热门槛。 满地宝最严重 比率达87% 不过，温哥华区个别城市则呈现楼市过热情况。满地宝（Port Moody）情况最严重，销售量与新挂牌房屋数量的比率达87%，其中柏文单位销量与新挂牌房屋比率，更高达105%。其他楼市过热城市，则包括高贵林港（83%)、兰里(Langley，86%)，而高贵林及二埠则同样是81%。 同时，CMHC报告显示，温哥华区楼价高估，即楼价增幅已经超越居民平均收入等基本生活元素增长所能够支持程度。皇家银行（RBC）较早时发表一份研究报告指出，就业增长强劲，支持大温区地产市场在短期内将会维持稳定。 CMHC同意温哥华区就业增长超过平均水平，但同时提醒，其中兼职的职位比率正在增加，而平均收入则在减少。 加国整体地产市场问题严重 另外，CMHC报告指出，有强烈证据显示，加国整体地产市场仍然存在严重问题。不过，楼价高估情况则由「强烈」下调至「温和」，主要原因是出现楼价高估的城市，由一月份报告时指出的8个减少至6个，其中满地可、魁北克市及利斋拿的楼价高估略有改善。本报记者报道

■ 大温平均楼价按年下降逾一成。资料图片 据一家主要地产公司一项调查报告显示，今年首季，大多伦多地区各类型房屋平均售价按年飙升29%，但同期大温哥华地区房屋平均售价则下跌逾一成。 该项由RE/MAX地产公司发表的报告又指出，卑诗省在2016年8月引进适用于海外人士，在大温购买住宅物业的15%物业转让税(PTT)，是导致大温楼市降温的重要原因。 不过，在以上两个大都会周边的地区，则同样出现楼市升温迹象，原因是许多买家从这些地区迁移至周边地区置业。例如，大温附近菲沙河谷，由于屋价仍然相对便宜，因此当地楼市在过去6至12个月，交投量录得强劲增长。 楼价已出超很多人负担 大温地区房屋平均售价，由2016年首季的1,094,936元，下降至今年首季的969,900元，跌幅达11%(见附表) 。 据RE/MAX地产公司总裁阿什(Elton Ash)表示：「这趋势反映了大多伦多和大温哥华近年楼价，已超出许多人负担能力的事实。 」 本报记者

■ 夏其骢和费雷沙带投资者到水晶海滩地盘参观。 CBC图片 据加拿大广播公司（CBC）新闻部的侦查报道发现，超过120位大多伦多地区的华裔投资者，被一名可信任人士招揽，投资集资按揭(syndicated mortgage) ；资金其后被贷款予另一个有诈骗前科的男子，逾百人可能合共损失接近900万元。而有资深律师在审阅相关公司的合同后，认为投资者的总损失大大超过10亿元。这趟安省华人投资者损失金额，不过是该案的冰山一角。 安省退休人士Margaret Wong是其中一名投资者。她投资了四个集资按揭项目，合共用了20万元。她表示，所有投资金额现已化为乌有，她将要卖屋以清还信用透支贷款(line of credit)。她说：「(我们的)信任被利用，我们害怕再相信任何人。 」 登记按揭为30万 物业却仅值7万元 数年前，Margaret Wong出席一个由教友及注册按揭代理夏其骢(Dominic Ha)举行的投资讲座。她表示，透过PowerPoint幻灯片投射演讲内容，夏氏展现一个「非常美好的前景」：一个有百分之十二利息的短期贷款项目。 有关贷款实为一个集资按揭的一部分；借款人不向银行而透过多于一个的私人贷款人，筹集资金投资于物业。这次项目的借款人是位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商黑熊房屋（ Black Bear Homes）； 大部分项目涉及在伊利湖(Lake Erie)社区水晶海滩(Crystal Beach)翻新或兴建独立房屋和镇屋。 ■ 特许诈骗审查师瓦赛里奥  CBC图片 据特许诈骗审查师瓦赛里奥（Bill Vasiliou）称，集资按揭其实可以是正当的、合法的投资，以助发展物业；但同时也可人被利用，从中诈骗。 一般而言，每名集资按揭贷款的投资者，会借出少于物业价值的款项，使其可透过出售物业归本。但由夏氏招揽的投资项目，投资者合共借出金额却多很多。 瓦赛里奥在审视一份合约时，向CBC记者表示：「他们所登记的按揭为30万元，但物业价值仅为7万元。保障在哪里？ 」在审视过黑熊房屋公司的集资按揭合约、分类账簿以及投资者的经历后，瓦赛里奥向CBC新闻部表示，他的意见是：「这是公开诈骗。」瓦赛里奥认为：「这些合约⋯⋯他们(投资者)被骗了。这些合约歪曲了事实，以乐观的语调，向投资者销售谎言。...

■多市首季公寓成交量及价格均成火车头。资料图片   多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）公布今年首季大多伦多地区公寓单位市场及租务市场报告，显示大多区公寓单位挂牌新盘数字虽下跌，但二手公寓楼盘成交较去年同期上升逾21%，多伦多继续是公寓单位成交量与价格的火车头，不过新兴地区如荷顿区及约克区公寓成交价有显著增长，大有冒起之势。 根据TREB昨日公布首季柏文单位数字显示，今年头3个月大多区有7,251间共管公寓单位的成交易手，较去年同期上升21.7%。 多伦多市依然是大多区成交量最高的城市，成交量为5,075个共管公寓单位，较去年同期数字增加了954个单位，上升23.1%；不过其他905地区的周边城市，共管公寓单位成交数字亦见有冒起之势，若以成交数字为基本，荷顿区及约克区的成交量数字有显著上升。 荷顿区（Halton Region）去年首季共管公寓单位成交量为177个单位，但今年首季则有246个单位成交易手，上升约39%；至于约克区去年首3个月，则有673个公寓单位成交，今年首季则有816个共管公寓单位易手，上升21.2%。 新建公寓销量跌 至于大多伦多地区首季成交共管柏文单位平均价格，由去年393,858元，飙升至489,551元，升幅达24.3%，而多市共管公寓单位平均价格，甚至已超越52万元。 除多市共管柏文单位价格升幅达10万元令人咋舌外，部分905周边地区亦纷纷出现公寓单位在短短一年间，升幅达差不多10万元的价位，当中荷顿区公寓单位平均升幅为10万元、约克区为9万元、皮尔区为8万元，而杜咸区则为7万元。 TREB主席思榷（Larry Cerqua）形容，虽然据MLS楼房交易网站数字，大多区新建共管公寓单位挂牌销售量，只有9,036个单位，较去年同期有11,123个单位，下跌了18.8%，不过二手公寓单位于市场上放售情况热烈，可说是撑起今年首季整个共管公寓交易市场。 思榷指出对不少中产首次置业者而言，购置单幢房屋基本上已成“天方夜谭”，能完他们首置梦的选择，似乎仅有楼价相对低的共管公寓单位，而根据民意调查公司向有意首置者所做的调查，亦显示逾半潜在首置者，打算在今年购入共管公寓单位“上车”，这是大多区共管公寓单位有价有市的主因。

■维市议会日前投票通过征收15% 海外买家税，但仍有待省府决定。资料图片 卑诗省维多利亚市议会日前已经通过，仿效大温地区向海外买家征收15%物业转让税(PTT)，借以遏止该市不断升温的房地产市场。 维多利亚市议会以5：3票数通过动议，将向省政府提出有关要求，而省府将决定是否批准实施此税。 8月检讨措施后才有定案 省长简蕙芝(Christy Clark)周一表明，省府须要观察一年的楼市数据后，才决定是否在大温以外设立海外买家税。换言之，维市会否推出这项楼市「辣招」，最快要到今年8月后才有定案。 去年8月开始，省府向大温区海外买家征收15%物业转让税。推出新措施后，该区物业的外国买家明显减少，并且令到楼市降温。 安省4月20日推类似新税 不过，大温海外买家税却导致安省多伦多及维多利亚等地区房地产市场，在过去几个月变得炽热。至今年4月20日，安省政府宣布仿效卑诗省做法，推出类似新税。 有经济分析家指出，除了安省之外，维市是过去一年平均屋价录得双位数字升幅的唯一加国地区，增幅达20%。 同时，自从去年9月以来，该区涉及海外买家的房屋交易数字，更上升了一倍。 支持海外买家税的维市市议员洛夫迪（Jeremy Loveday）指出，维市住房成本和租金正在大幅攀升，令到居民越来越难负担。 不过，反对征税措施的杨格（Geoff Young）则表示，措施针对外国人，因此担心会出现类似昔日联邦政府征收人头税的问题。本报记者报道

前温哥华市长、现任卑诗省自由党温哥华－福溪(Vancouver-False Creek)选区省议员苏利文（Sam Sullivan）表示，他支持将温市更多住宅用地变更土地用途（rezoning），用来兴建多户房屋，增加房 屋供应，以压抑高涨的楼价。 苏利文周一到访本报温哥华总办事处，会晤《星岛日报》卑诗版总编辑何良懋。他表示，在自由党执政下，本省成为本国唯一连续提出五个平衡预算案的省份，相信多数华裔会继续支持自由党繁荣经济的政纲，如果换党执政，势必带来危机。 面对温市高涨房价，曾任温哥华市长的苏利文认为，市府除将工业用地变更土地用途用来兴建住宅外，应允许将更多独立屋住宅用地变更土地用途，用来兴建更多城市屋或高层柏文，才能有效增加房屋供应。 另一方面，跨性别权益活跃分子奥杰(Morgane Oger)则为卑诗新民主党(NDP)温哥华－福溪选区候选人，成为加国三级政府中，首个获主要政党提名为候选人的跨性别人士。她将代表NDP在省选中挑战苏利文。图文：本报记者张文慈

根据最新一项民意调查显示，全国占七成国民，支持向本国物业的海外买家征收额外税款，其中魁省有77%省民支持，其次是卑诗省录得的75%。同时，逾七成卑诗省民相信，海外买家是推高楼价的主要原因。 向海外买家征税支持率 省份                  支持率 魁省                  77% 卑诗省          ...

本报记者张誉报道 下周一市议会 全体表决 列治文市议会城市规划委员会周三晚初步通过「限制市内农地建造大屋」的建议。该建议预计将于下周一交给市议会进行最后的投票表决。 列治文市府今年年初就希望规管农地兴建「怪兽屋」，并进行公众咨询， 咨询已于3月中完结。市府周三晚展开城市规划会员会会议，时间长达5小时，超过150个市民参加。期间，市府职员提议限制农地房屋最大面积至5,382呎，但未有获得城市规划委员会认可。 1英亩以下农地建屋上限5,381呎 随后，市长马保定（Malcolm Brodie）引入新提议指，将小于1英亩的农地维持建屋面积上限5,381呎，1英亩以上就增加至17,630呎。城市规划委员会5位市议员成员对此投票表决。其中卢仙泳和史蒂夫斯（Harold Steves）投反对票。卢仙泳希望将上限增加多约50%，史蒂夫斯就希望1英亩以上的农地，房屋面积限制至约7,000呎。 其中三位成为，包括市议员麦乐田（Bill McNulty）、区泽光和麦菲露（Linda McPhail）则赞成马保定的提议。最终该项建议以3比2的票数通过。 不过，这并非最后表决，该建议将于下周一递交至市议会进行最后表决，届时非城市规划委员会成员的其他3位市议员都可参与投票。届时一旦通过就将成为最终议案，然后就是举行公听会，引入立法程序，最后成为市府附例。 列治文市府年初就有规管农地兴建大型房屋问题的想法，并为此进行公众咨询，咨询已在3月中完成。此外，市议会已在3月暂停市内所有农业保留地建筑房屋的申请。 据资料显示，过去市府每年平均收到15间农地建屋申请，但今年首3个月已经有45个申请。平均房屋面积是1.2万平方呎，最大有2.24万呎。

  想像一下，在你的房屋发生灾难性损失后，你向保险公司索赔，却被告知“这不在受保范围内，你不获赔偿”，你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子，地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来，独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险（Axa）和Intact保险公司拒绝了他们的索赔，于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道：“现如今，业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说，在某些个案中，“损害可能是灾难性的，道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于： 屋主的立场是，损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成，也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张，损坏是由于房屋的基础墙渗水而造成的，加上结构的一般物理性恶化，这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告，试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是：水浸损害与房子周边土地的坡度有关，以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现，房子里的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”，并且不包含在承保范围内。事实上，保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决，将案件提交给上诉法院。11月，由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时，他解释说：“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害，保险政策并非意味着对此类损失作出回应。” 他说：“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说，承保范围是突然或意外跑水，而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险（sewer back-up），要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的，一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者，所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿，尽管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在，有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水（overland flood）的赔偿，但此种offer还处于起步阶段。 这里的重点是： •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司，你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q：买房子时，我是否可以选择与律师合作，而不是聘用房地产专业人士？ A：虽然安省法律规定，只有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外：如果律师提供法律服务，而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下，就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处，但是当你与房地产律师合作买卖房屋时，你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长，就像所有专业人士一样。 首先，房地产律师与地产专业人士一样，有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如，地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件，并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer，以确保该Offer保护你的权益，并作出调整以便更好地满足你的需求。例如，如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置（冰箱、洗衣机/干衣机、吊灯），告诉律师，请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作，包括： •检查房子产权，以确保卖方拥有这个房子，并能合法出售； •审核公寓的物业状况証明书； •确定物业上是否有留置权或政府工程令； •将定金存入信托账户直到交割； •在省土地所有权登记处登记房子转手； •就房屋的zoning提供建议； •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人； •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务，例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商，如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中，但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外，如果是卖房，地产商会要求所有人，包括律师，若在realtor.ca上打广告出售房屋，必须经RECO注册，并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同，有些律师可能将工作打包收取固定费用，也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈，决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

■胡达克认为增加住房供应量是让买家置业的最好方法。资料图片 ■安省地产商会行政总裁胡达克。Hamilton Spectator   多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）对安省政府的16项楼市措施态度保留，称不清楚省府是否完全理解楼市状况，不确定这些措施是否有效，或会否产生意想不到的后果。 地产商会行政总裁John DiMichele发表声明称，对各级政府把应对楼市问题列为优先事项感鼓舞，但地产商会认为有关楼市的公共决策应以证据为本，要得到实质数据支持。地产商会不清楚政府是否对所针对的问题完全理解，也不清楚这些措施是否有效，又或或措施会否带来意想不到的后果。 胡达克赞成增供应量 地产商会认为继续有需要取得更多的实质证据，以充分了解政府企图解决的问题。地产商会会继续参与和决策者的讨论，并主动进行研究以获取具有价值的数据。 安省地产商会（The Ontario Real Estate Association，OREA）行政总裁胡达克（Tim Hudak）则表示，曾与安省省长韦恩和财长苏善民等官员会面，很高兴当局有聆听意见。 他认为，增加住房供应量是让买家购买物业的最佳方法，而省府亦承诺与地方政府合作，移除兴建更多新屋和加快在市场放售物业的障碍。他也主张重新检讨监管地产经纪的条例，使条例与时并进，他期望未来和政府就更新条例进行讨论。

■韦恩昨天公布抑制房价上涨的新措施。省府提供     综合报道   省长韦恩于昨天上午宣布省府推出“公平住房计划”（Fair Housing Plan），包括16项系列新措施以抑制大多伦多地区及南安省房价的飞速上涨，当中的主要措施有向海外买家开征15%的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax）、扩大对房屋租金上涨的法规控制、授权允许多伦多（未来可能扩至其他市镇）开征房屋空置税、提供税务刺激鼓励建造出租房屋，以及使用政府闲置土地开发可负担住房等等。 开征非居民投机税的地区，西起尼亚加拉瀑布，东至安省彼德堡（Peterborough），涵盖地区人口达900万。韦恩强调投机税不是针对移民及在安省居住的留学生和工作者，她说：“有关税项不是针对新移民或是希望将安省作为其家园的人。这税项是针对那些无意在安省居住、安家立业，只是想在本地房市中快速捞一笔，或是将本地房市当做一个存放金钱安全港湾的人。”韦恩强调她改变初衷在安省开征外国买家税，主要是基于近期房市情况急剧的变化。 安省政府表示，新的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，NRST），主要针对非加拿大公民或永久居民个人及公司（统称“外国实体）foreign entities）在大多伦多及金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe Area，GGHA）购买住宅物业的情况征收。难民、已被确认接受的省提名移民可以豁免。在买房后4年内成为加国永久居民者，符合条件的国际留学生及持有工签者可以申请退税。非居民投机税是在原有的土地转让税之外额外缴交。 税务优惠鼓励建出租物业 卑诗省去年推出类似税项时，未给予已签约而尚未最后交接产权的外国买家足够时间应对。今次安省推出的政策明确规定，在2017年4月20日当天及之前签定有约束力房屋购买合约（Binding agreements of purchase and sale）的海外买家，不用缴交15%的新投机税。经省议会批准后，新税项从4月21日及之后签约购房的海外买家开始征收。 省府昨天宣布的抑制房价措施，还包括扩展租金法规的调控。省府每年公布租金上涨的指导幅度（annual rent increase guidelines），业主除非特别请求并获批准，其租金上涨不得超出政府每年公布的规定幅度。不过这一规定以前只适用于在1991年11月之前兴建的房屋，现时则扩展到规管所有安省用于出租的私人物业。在过去10年，政府公布的租金指导涨幅平均为每年2%，今年公布的指导涨幅为1.5%。 昨天宣布的系列措施，还包括允许多伦多市政府，以及未来可能允许安省其他市镇政府，推出房屋空置税政策，以促使那些令房屋空置的业主，及早将房屋卖掉或推出市场放租，增加房屋供应量。 此外，政府承诺5年拨款1.25亿元作为税务优惠，鼓励开发商建造用于出租用途的物业大厦。省府又承诺查看全省范围内属于省管的闲置土地，用以兴建可负担房屋，在多伦多将推出两个实验性项目。 相关：买什么房要缴海外买家税？谁可获豁免？

《星岛日报》记者就卑诗地产协会发表的「五柱方案」采访了卑诗大学地产专家的看法。专家表示，方案提出鼓励提高住宅密度值得肯定，但是并不能解决本省房产市场的根本问题。 卑诗大学(UBC)教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，他很高兴看到卑诗地产协会在本省住房可负担性问题上作出努力，并且认为现在的形势下提高住宅密度非常重要。 「现时在温哥华等地区住上独立屋，对中等收入家庭来说是一件过于奢侈的事情，应该建造更多的高密度房屋以满足更多人的需求。但是卑诗省各市政府对住宅密度拥有很大的自由，市府为了不惹怒一些低密度社区的屋主，往往倾向于不在这些区域建造高密度住宅。」 但达维多夫并不赞成方案中对买房者给予支持的计划。 「看似是帮助买房者减轻负担，实则相反，越多人买得起房，房价就会越高，之后就会有越多人买不起房，形成恶性循环。」他认为解决住房问题一劳永逸的方法是，提高物业税，这样市民愿意在房屋价格上花的钱就会相应减少，迫使房屋价格下降，同时降低入息税，这样市民在获得更多收入的同时又可以买到更便宜的房屋。 UBC城市规划学系客座教授甄瑞谦（Andy Yan）也表示，该方案并不会给本省房市问题带来很大转变。 「里面提到让开发商建造更多的房屋，但没有明确这些房屋针对的入住群体是谁，我们现在在建的房屋已经很多了，但仍有很多人买不起房。要想解决房屋可负担性问题，我认为应该尽量让房价和本地收入挂钩，例如对那些没有收入的购房者加收购房税。」本报记者熊维瑛

卑诗房屋协会提出多项建议，解决目前房屋可负担问题。资料图片 卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)周三发表报告，建议透过增加房屋供应、提高物业转让税（PTT）门鉴，以及协助置业者和租屋者等措施，来改善目前住房可负担的问题。 五柱方案要点 （资料来源：BCREA） 确保物业转让税反映市场现况 协助置业者、业主及租屋者 鼓励兴建更多出租房屋单位 提高城市密度资 地区政府改善审批程序 卑诗地产协会公布名为「五柱方案」(five-pillar approach)的一个房屋可负担计划，帮助租屋者和置业人士面对住房开支挑战。报告建议政府，确保PTT能够反映市场现况。根据卑诗地产协会指出，卑诗省是PTT税率最高的加国省份，因此建议调整本地首次置业人士的豁免门槛，把房价的头20万元需缴2%PTT的门槛调整至52.5万元。 卑诗地产协会认为，政府应该协助置业人士、业主及租屋者，其中建议调高「置业者计划」（Home Buyers' Plan）中的注册退休储蓄（RRSP）提取限额。上述报告更建议，推动兴建更多出租房屋单位，包括透过政府与商界和非牟利机构合作，以及修订联邦税制，从而鼓励投资。 此外， 政府可运用PTT收入，在低密度地区的公车系统沿线，兴建更多3睡房等一类面积较大的房屋单位，并且透过宣传教育，加强公众对社区新发展项目的接受程度。建筑者协会支持建议在地区政府方面， 卑诗地产协会建议修改发展审批程序，尽量缩减建筑批文申请所需时间。 卑诗地产协会行政总裁莱恩(Robert Laing)指出，有关建议主要是针对通胀问题。他补充说，随着房地产市场的急剧变化，政府推出的住房项目必须准确地反映市场和经济现状。因此，他们建议调整PTT门槛和置业者计划的规定。加拿大房屋建筑者协会（Canadian Home Builders'Association）行政总裁穆迪（Neil Moody），对卑诗地产协会的建议表示支持，认为建议有助业界兴建更多可负担房屋单位。

■ 廉租柏文共3 层，拥有21 个单位。 图文：本报记者熊维瑛 温哥华东区新建成的公共图书馆周三亮相。图书馆楼上为新建的3层可负担柏文单位，提供给21个温市低收入单身母亲家庭，入住家庭每月只需支付约占月入30%的租金。 周三上午，包括温市市长罗品信（Gregor Robertson）在内近百人参加新图书馆落成典礼。新图书馆位于喜士定东街（E.Hastings St.）夹希特利街（Heatley St.），该图书馆是温市第一个以原住民名字命名的公共建筑。 ■罗品信表示，市府将提供更多土地兴建可负担住房。 该可负担住房项目由大温女青年会(YWCA Metro Vancouver)耗资1,002万元，在市府土地上建成。罗品信说：「温哥华现在亟需可负担住房，市府将继续敦促省府拨款，并动用市府可用的土地，为市民提供更多可负担房屋。」 租金为月入30% 191人轮候 新建柏文共3层，总面积为4,500平方呎，其中两卧房及三卧房的单位各10个，另有一个4卧房单位。 ■柏文单位设施齐全，配有公共休闲室。 柏文环境佳，部分房间为海景房，大楼配有公共洗衣房、室内公共休闲室、儿童玩乐区和一个户外花园。据大温女青年会住房服务及暴力预防副主席鲁伯特（Lisa Rupert）介绍，该柏文面向温市低收入单身母亲家庭，尤其侧重于原住民和伤障人士家庭，孩子需未满19岁，或者是24岁以下的大学生。 ■新建柏文还设有儿童玩乐区及户外花园。 租金因不同家庭而异，对于有收入且不需要接受福利援助的家庭，租金为收入的30%；对于接受收入援助的家庭，租金将为援助中的住所费用部分。 有需要的家庭可以通过大温女青年会申请入住。优良的环境和低廉的租金让该柏文单位供不应求，现有的21个单位已经全部租出，预计所有租客将在本月底入住，还有191人在轮候名单上。 大温女青年会还将为住户提供早期及法律教育，以及暴力预防和托儿等方面的服务和资讯。鲁伯特说：「现在最大的问题就是需求量太大而房源太少，我们正努力建造更多的可负担住房以满足有需要的家庭，帮助他们的子女走向成功，不再重蹈贫穷的覆辙。」

多伦多房市火爆，一说到房子大家第一个想到的都是买买买。但最近多伦多房市的风向标，似乎开始转向了卖卖卖。 据多伦多地产新闻报道，从上市的房屋数量上看，与去年同期相比，在2017年头两个半月，freehold house(独立屋，半独立屋和镇屋)上市量都还比较平缓，但是从3月第3个星期开始新挂牌上市量突然比去年增加了56%，3月第4个星期增加了45%，4月第1个星期更是猛增了62%，由2016年的2371间上升到 3845间。 多伦多房主开始套现 据The Canadian Press报道，多伦多居民Sarah Blakely与丈夫7年前，在多伦多一个地段不太理想的地方，咬牙买了栋30万元一层半的独立屋，当时她还觉得花了太多钱感到有些担心。 但就在前不久，他们发现自己的房子已经成了香饽饽，位于最热门区域之一，那些想要买独立屋的家庭愿意出三倍的价钱来买。于是他们卖掉了自己装修过的三卧室住宅，卖价超过100万。 　　 Sarah Blakely觉得在房价高时将房屋兑现是个好主意，现在他们在房价低的渥太华买了面积是原来两倍大的房屋，而且不用贷款。 他们的房产经纪Josie Stern也表示，挑选现在这个时间点卖掉房子很正确，因为市场看起来在冷却。这家人现在再卖，就不见得能卖出这么高的价格了。 Stern说，“我们发现，很多人在搬离这个城市。” 她估计，她今年卖出的35户住宅中，三分之一不是换成公寓，就是搬到房价更可负担的城市。 　　 多伦多地产最新数据也显示，希望落袋为安的卖家开始出手，多伦多低层住宅新挂牌上市量大涨62%。 其中约克区的房屋新挂牌上市量数目更是惊人，比2016年同期上升了75%。与低层住宅新挂牌上市量截然相反的是多伦多公寓市场。今年头两个半月，新挂牌上市量下降了21% ，3月第3周开始增加了11%，第4周增加了17%，而4月第一个星期则下降了1%。 买房 Vs 卖房 安省政府目前正研究压抑房地产市场过热情况，财政厅厅长苏善民（Charles Sousa）表示他将会与联邦财长莫奈和市长庄德利举行三方会谈讨论楼市现况，外界预期本月底的安省预算案或会公布相关措施。 地产经纪Josie Stern称，目前一些买家正推迟买房，等待新政策的推出。而那些买了房的人则急于将旧房出手，许多人现在接到的出价已经不像一个月前那么高。 　　 不过虽然有不确定性，现在的房市还是卖方市场。她今年二月卖的最贵的一栋住宅开价200万，卖价还要高出575,000元。温哥华房产经纪Melissa Wu也看到同样的现象。 温哥华房价年年创纪录，现在很多温哥华买家开始套现，搬到周边有更大空间的小城市里去住。她最近替一对退休夫妇卖掉了一栋200万的百年老屋。他们计划搬到价格低于50万的公寓去居住。卖房多出来的收益就留给孩子们和用作退休基金。这户住宅售价在社区创下记录，但是却花了三周才卖掉，比去年长得多了。 　　 Melissa Wu建议，多伦多的卖家应该在还容易卖房的时候开始考虑，不要失去机会。她说，“总有一天会变的，在回落之前卖吧”。不过她同时也警告说，试图套现的人也是有风险的，市场可能不合作。卖掉了房子套现，可能就买不回原来的房子了。 在楼市火爆但又充满变数的时候 买房还是卖房真的是一个很难抉择的判断 你怎么看？

多伦多房价越涨越高，买不起房的人也越来越多。于是不少颇有创意的人选择了出奇招买房....有些时候，成效还真的不错。 　　   多伦多一对名叫名叫Dan Jacob和Jessica Weisz的年轻夫妇就想出了一个和别人不一样的买房招数：仅花$100印制明信片广为张贴，最后真的私买成功，估计比加入抢offer之战省下了$100,000！ 这对夫妇表示他们一直想要一间有挑高屋顶和工业设计感的Loft公寓，但在买房过程中深切感受到多伦多房市的疯狂，屡遭挫折之后突发奇想，夫妇两人于是想出打感情牌的招数，花$100印了700张明信片，把它们贴到12栋公寓楼每一个单元的门上。明信片不仅表示了他们有多喜欢这个公寓，还说如果有意卖房，请一起到咖啡店坐坐，好好聊一聊... 　　几周之后，他们收到了一些回复。Dan Jacob说，其中一名屋主是位年龄较大的妇女，当他们夫妇邀请她喝咖啡时，她坦言，虽然她一直在考虑，但并不是很想出售这个单元。 好在聊来聊去，他们夫妇和这位房主越聊越投机，这位房主表示她很喜欢他们夫妻，也喜欢他们讲的关于他们自己的故事，于是做出卖房的决定。 　　 谈到这些打感情牌的故事，地产经纪Andrew Ipekian说他深有感触，曾经有一个卖家寄来一张全家福照片里面还有家中的狗狗，虽然这并不会影响销量，但是当两个买家价格相差不多的时候，卖家更倾向于将房子卖给一个良好的家庭。 而且许多卖家出于隐私考虑，不喜欢房屋公开日（Open House），不喜欢五十多个人来到他们的房子随意参观。一些买家也不想清空他们的房子再花钱做Stage。 不过地产经纪Andrew Ipekian提醒大家，私下买卖虽然可以帮助买家节省钱，但是在法律和技术方面缺乏专家指点需要更加谨慎。

4月18日，在实施重锤“限购令”满一个月之际，北京祭出了第12项房地产调控措施。这项措施貌似和购房者并没有直接的关系——北京市所有科研、工业、酒店等用地不能再更改规划为住宅，但实际上，这是对于房地产业精准而犀利的一针猛药。 自从“地王”变成一二线城市土地出让时的常态，变更土地规划从而调整房地产产品形态，几乎是开发商最大的依靠。在充分的市场竞争之下，高价买来的土地已经几乎完全没有利润空间。往往要等到实质开发阶段，开发商再私下做工作，用消防安全、增设幼儿园或菜市场等公共设施之类的理由更改土地规划，由此改变容积率或户型，争取到利润空间。 半个月前，一位在房地产业界深耕了近十年的从业者谈及这次全国范围内的限购时，曾带有几分忧虑地说，他最担心的是出台政策要求绝对不能调整规划，这将使得公司囤下的几块高价地彻底成为被高位套牢的烫手山芋。 在接连扔出11项调控措施之后，这项最被开发商担忧的措施在北京正式出台了。而且可以预期的是，在当下的形势之下，规划部门不敢铤而走险地打任何“擦边球”，政策效果在实施中不会打折扣。 至此，这一个月以内北京出台的调控措施，足以成为一个样本，用来证实市场上一个早已有之的猜测——作为拥有足够行政能力的一方，政府从来就知道房地产真实上涨的原因是什么，也完全清楚即使在货币政策不收缩的前提下用什么方式能够有效降低房价。以往的调控纷纷沦落为“空调”，只是因为不愿意下狠手。 如果梳理一下从3月17日起陆续出台的调控政策，会发现它不像以往那样是简单的三板斧。过去的房地产调控逻辑更多地是在用行政手段强制压低市场需求，抬高购房的门槛，使得交易量降低，再由此逼迫资金链紧张的开发商或业主不得不以略低于市场价的价格出售手里的房屋。 但是，上涨预期仍然在，宏观大环境也没有变化，再加之房地产业在GDP上所占的巨大份额，每次限购时都只是会造成微小的价格回落。能够坚挺过限购期的开发商或房主往往选择捂住房产，而缓降的房价则在不断刺激刚需购房人的神经。于是，每当限购刚刚放松，刚需们就迅速冲进场内，使得每次限购调控都变成下一次涨价狂欢的前奏。 此次调控，起初仍旧祭出的是这些老套路，二套房“认房又认贷”、离婚1年内购房按二套房贷执行、认定时缴纳个税标准从严等，都旨在抬高门槛，把资金不足的刚需排除在购房者之外。整治商办类项目，是堵住住宅限购后的下一个市场热炒题材。而教委对“学区房”的整治，则是与这一轮最疯狂的炒作题材针锋相对。因而，市场上对此并无太多担忧，甚至在开年房价疯涨的时候市场上就早早预判了调控的发生。在一项项调控措施落地时，这些早有预备的专业炒房人或开发商甚至会有“靴子落地”的安心感。 而值得拿出来重点说一说的是随后出台的一些政策，看似很微小很无厘头，却准确地打在了市场运行链条的潜规则上。 最大的招自然是今后5年和今年北京的土地供应计划。今年北京住宅供地1200公顷，以保障30万套住房建设需求。未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套房。同时，20万套在途的商品住房项目也在加快入市。 这个数字看起来并不大，2012年北京市公布的“十二五”期间供地计划为9300公顷，实际完成了6959公顷，比未来五年的计划供地数多出了将近1000公顷，而众所周知的是，由于各种原因，供地计划完不成的概率要远大于按期完成。但是，如果加上对人口膨胀因素的计算，这一供地数就多得有点吓人了。 过去的五年里，北京每年平均以增加70万常住人口的数量在迅速膨胀，而未来五年的人口增加数上限还没有超过150万。雄安和通州两处高度配置行政资源的人口疏解重地已经准备就绪。 在这种情况下新增的住宅加上原有的存量房，将对市场形成巨大的压力——不是需求端的，而是供给端的。这种情况在过往的调控中殊为少见，原因很简单：压制需求只能造成短期上的房价下跌，增加供给则更能直接有效作用于房价。一旦真的从供给端下手，就可以认定是开始“动真格的”了。 对中介的打击更值得细说。很多人难以相信的是，这轮房价上涨对于京沪深等以二手房交易为主的城市来说，中介的作用甚至大于开发商。举个例子，从去年年初以来，北京热点小区的中介就都是这样玩转市场的：找到想出手的房主，告诉他上一家同等户型的签约金额，之后提出独家代理房源，承诺在两个月内以高出上一家几十万甚至上百万的价格成交，并当场给出几千至一万不等的“独家代理费”，如果逾期未成交，“独家代理费”就归房主所有。对于卖主来说这是一次毫无风险的交易。如果成交了，能够坐享红利。即使没成交也没有太大损失，最多是把房子重新挂出去，而且还能得到一笔代理费。 用这种方式，几家大的中介公司几乎垄断了北京热点小区的全部二手房房源。而在一个单边上涨预期背景下的商品市场，一旦做到了货源垄断、渠道垄断后，中介的话语权就大得出乎人们预料。 此次调控中那些看似颟顸的禁令，如禁止出现“升值潜力无限”、“学区房”、“买一层送一层”等宣传词汇，禁止新房源比旧房源成交价高等，实际上针对的都是中介在渠道和货源上的垄断性。而措施则是最为狠辣的“一旦违令、立即封店”。从前在中介界的“上有政策下有对策”，在这次调控中变成了“毫无议价空间”。 实施半月间，北京已经查封了三十多家中介门店，并倒逼几家行业龙头做出了近乎苛刻的从业承诺。在北京使出第12招调控的同一天，在北京二手房市场占据近七成的链家做出公示：未来二手房主在挂出一个月之内要求涨价的话，这处房源将被无条件下架。这几乎是一个自断双臂的做法，是让中介商赖以为生的渠道和房源进行左右互搏，但这也是政策高压下想保持企业生存运转的唯一做法。 一个月内，市场预期已经冷下来了，但是房价仍在上涨。房地产市场调控的成效，并非短短一个月就能总结的。但可以看出的端倪和趋势是：如果已经将市场潜行若干年的潜规则端上台面，公开予以重拳。那么，房价暴涨的时代真的已经过去了。 不过，同时也能够印证的一点是：政府的期待始终是房价平稳或缓涨，甚至不排除会做好出现一定幅度下跌时的预案措施，但绝对不会真的希望房价出现实质下降，更不用说是大幅下跌。毕竟全国累计超过300万亿的房地产市值，已经和政府形成了短期内无法替代的密切关系，一荣俱荣、一损俱损。 这从陆续在31天之内凑足一打的调控措施上就可以看出：这是一套有着成熟逻辑的组合拳：先循常规、再补漏洞、继而捻死潜规则。而现在在政府手上，还至少有每年轮换调整学区、禁止某个时间段内成交（如两年）的二手房再度上市、调高最低过户计税价格等几张蓄而待发的牌可以打。 没有一次性打出所有牌，而是不断加码，这从一定程度上意味着：至今为止，政府仍然没有要彻底降低房价的意愿，但是抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显，力度也大于以往的各次调控。同时也会反向印证：一旦调控意愿减弱，政府也可以反向地给各项措施解锁，届时无须再行公布，只需要在执行过程中适量放宽就能够对市场形成缓慢而稳定的预期。 所以，最近总有人来问我还是不是应该买房，那我在这里统一回答一下：有自住需求，同时希望房子能起到保值作用的，就买。没有必要的自住功能，希望房子能够成为有效投资品的，别入场，小心因无法及时变现而造成资金紧张。因为房价暴涨时代已经过去，但上涨时代仍在继续。 作者：资深媒体人黎岩

由协平世博集团（Concord Pacific）发展的列治文最大型世界级社区项目Concord Gardens，首两座柏文已经落成，约400 位买家相继迁入，加上住客设施正陆续完工，包括部分户外园景及儿童游乐场，社区面貌已开始成形。     Concord Gardens位处温哥华与列治文交汇，只需5分钟车程即可经Oak Street 桥到达温哥华，而计划兴建的加拿大线Capstan Way 架空列车站也近在咫尺，步行可至多间餐厅、酒楼、家电用品、其他商家及大型超市百货，如Costco、T&T大统华、Superstore等，生活千般方便。Concord Gardens地处Sea Island附近菲沙河分流之地。风水大师戴天祥说，这是一块能够带来好运的旺地。     园艺建筑公司PWL Partnership和多次获奖的GBL Architects公司依势打造了一个独树一帜的社区──七万平方呎的园区内水道环绕，连通各个公寓楼的大堂，成为园区一景。       Concord Gardens七楝公寓楼都实现了最大限度的采光，并从各个角度展现周围的景致。同时，公寓单位的选择多样化。居住面积一居室从425平方呎到590平方呎不等；最大的三居室加书房的面积则高达1,155平方呎；城市屋是混凝土结构，而不是标准的木结构建筑，面积也更大，从1,159平方呎到1,242平方呎不等。协平世博负责销售的高级副总裁Grant Murray说，「我们尽力提供更多类型的户型。」     Concord Gardens的两层地下停车场采用半隐藏式设计，从外面看，放眼尽是社区园林景致，外观整洁。住客如想享用游泳池或运动设施，可从停车场通往，不用经过室外，设计卓越。住客可享用2 万平方呎的豪华住客俱乐部Diamond Club及康乐设施，包括恒温室内游泳池、健身中心、瑜伽及普拉提室、学习室、保龄球、篮球、羽毛球场、高尔夫、休闲游戏室、攀石墙、桑拿及蒸汽浴、水疗中心、豪华宴会厅、舞蹈室、私人放映室等。此社区更设有占地70,000平方呎的休憩公园，如此齐备的高端生活享受汇集一地，在大温哥华实属罕有。     Concord Gardens前四期已销售一空；最后一期，South Estates开发商预留全新园景珍藏系列，限量推出期待已久的2和3居室豪华套房，立即预订。详情请登陆：www.concordgardens.ca     Concord Gardens展销中心 地址：8511 Capstan Way, Richmond（夹3号路） 开放时间：每日上午11:30...