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2023年10月03日 星期二 20:27:45
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地产

苏利文支持多建房屋来抑制楼价

前温哥华市长、现任卑诗省自由党温哥华-福溪(Vancouver-False Creek)选区省议员苏利文(Sam Sullivan)表示,他支持将温市更多住宅用地变更土地用途(rezoning),用来兴建多户房屋,增加房 屋供应,以压抑高涨的楼价。 苏利文周一到访本报温哥华总办事处,会晤《星岛日报》卑诗版总编辑何良懋。他表示,在自由党执政下,本省成为本国唯一连续提出五个平衡预算案的省份,相信多数华裔会继续支持自由党繁荣经济的政纲,如果换党执政,势必带来危机。 面对温市高涨房价,曾任温哥华市长的苏利文认为,市府除将工业用地变更土地用途用来兴建住宅外,应允许将更多独立屋住宅用地变更土地用途,用来兴建更多城市屋或高层柏文,才能有效增加房屋供应。 另一方面,跨性别权益活跃分子奥杰(Morgane Oger)则为卑诗新民主党(NDP)温哥华-福溪选区候选人,成为加国三级政府中,首个获主要政党提名为候选人的跨性别人士。她将代表NDP在省选中挑战苏利文。图文:本报记者张文慈

75%的卑诗省民支持征收海外买家税

根据最新一项民意调查显示,全国占七成国民,支持向本国物业的海外买家征收额外税款,其中魁省有77%省民支持,其次是卑诗省录得的75%。同时,逾七成卑诗省民相信,海外买家是推高楼价的主要原因。 向海外买家征税支持率 省份                  支持率 魁省                  77% 卑诗省          ...

列治文占用农地建豪宅再无可能

本报记者张誉报道 下周一市议会 全体表决 列治文市议会城市规划委员会周三晚初步通过「限制市内农地建造大屋」的建议。该建议预计将于下周一交给市议会进行最后的投票表决。 列治文市府今年年初就希望规管农地兴建「怪兽屋」,并进行公众咨询, 咨询已于3月中完结。市府周三晚展开城市规划会员会会议,时间长达5小时,超过150个市民参加。期间,市府职员提议限制农地房屋最大面积至5,382呎,但未有获得城市规划委员会认可。 1英亩以下农地建屋上限5,381呎 随后,市长马保定(Malcolm Brodie)引入新提议指,将小于1英亩的农地维持建屋面积上限5,381呎,1英亩以上就增加至17,630呎。城市规划委员会5位市议员成员对此投票表决。其中卢仙泳和史蒂夫斯(Harold Steves)投反对票。卢仙泳希望将上限增加多约50%,史蒂夫斯就希望1英亩以上的农地,房屋面积限制至约7,000呎。 其中三位成为,包括市议员麦乐田(Bill McNulty)、区泽光和麦菲露(Linda McPhail)则赞成马保定的提议。最终该项建议以3比2的票数通过。 不过,这并非最后表决,该建议将于下周一递交至市议会进行最后表决,届时非城市规划委员会成员的其他3位市议员都可参与投票。届时一旦通过就将成为最终议案,然后就是举行公听会,引入立法程序,最后成为市府附例。 列治文市府年初就有规管农地兴建大型房屋问题的想法,并为此进行公众咨询,咨询已在3月中完成。此外,市议会已在3月暂停市内所有农业保留地建筑房屋的申请。 据资料显示,过去市府每年平均收到15间农地建屋申请,但今年首3个月已经有45个申请。平均房屋面积是1.2万平方呎,最大有2.24万呎。

多伦多的独立屋被水浸,损失超过200万! 房屋保险为何不赔偿?

  想像一下,在你的房屋发生灾难性损失后,你向保险公司索赔,却被告知“这不在受保范围内,你不获赔偿”,你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子,地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来,独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险(Axa)和Intact保险公司拒绝了他们的索赔,于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道:“现如今,业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说,在某些个案中,“损害可能是灾难性的,道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于: 屋主的立场是,损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成,也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张,损坏是由于房屋的基础墙渗水而造成的,加上结构的一般物理性恶化,这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告,试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是:水浸损害与房子周边土地的坡度有关,以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现,房子里的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”,并且不包含在承保范围内。事实上,保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决,将案件提交给上诉法院。11月,由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时,他解释说:“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害,保险政策并非意味着对此类损失作出回应。” 他说:“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说,承保范围是突然或意外跑水,而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险(sewer back-up),要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的,一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者,所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿,尽管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在,有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水(overland flood)的赔偿,但此种offer还处于起步阶段。 这里的重点是: •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司,你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q:买房子时,我是否可以选择与律师合作,而不是聘用房地产专业人士? A:虽然安省法律规定,只有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外:如果律师提供法律服务,而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下,就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处,但是当你与房地产律师合作买卖房屋时,你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长,就像所有专业人士一样。 首先,房地产律师与地产专业人士一样,有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如,地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件,并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer,以确保该Offer保护你的权益,并作出调整以便更好地满足你的需求。例如,如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置(冰箱、洗衣机/干衣机、吊灯),告诉律师,请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作,包括: •检查房子产权,以确保卖方拥有这个房子,并能合法出售; •审核公寓的物业状况証明书; •确定物业上是否有留置权或政府工程令; •将定金存入信托账户直到交割; •在省土地所有权登记处登记房子转手; •就房屋的zoning提供建议; •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人; •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务,例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商,如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中,但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外,如果是卖房,地产商会要求所有人,包括律师,若在realtor.ca上打广告出售房屋,必须经RECO注册,并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同,有些律师可能将工作打包收取固定费用,也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈,决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

地产商会对安省政府16项楼市措施态度保留

■胡达克认为增加住房供应量是让买家置业的最好方法。资料图片 ■安省地产商会行政总裁胡达克。Hamilton Spectator   多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)对安省政府的16项楼市措施态度保留,称不清楚省府是否完全理解楼市状况,不确定这些措施是否有效,或会否产生意想不到的后果。 地产商会行政总裁John DiMichele发表声明称,对各级政府把应对楼市问题列为优先事项感鼓舞,但地产商会认为有关楼市的公共决策应以证据为本,要得到实质数据支持。地产商会不清楚政府是否对所针对的问题完全理解,也不清楚这些措施是否有效,又或或措施会否带来意想不到的后果。 胡达克赞成增供应量 地产商会认为继续有需要取得更多的实质证据,以充分了解政府企图解决的问题。地产商会会继续参与和决策者的讨论,并主动进行研究以获取具有价值的数据。 安省地产商会(The Ontario Real Estate Association,OREA)行政总裁胡达克(Tim Hudak)则表示,曾与安省省长韦恩和财长苏善民等官员会面,很高兴当局有聆听意见。 他认为,增加住房供应量是让买家购买物业的最佳方法,而省府亦承诺与地方政府合作,移除兴建更多新屋和加快在市场放售物业的障碍。他也主张重新检讨监管地产经纪的条例,使条例与时并进,他期望未来和政府就更新条例进行讨论。

安省16项楼市新政详解

■韦恩昨天公布抑制房价上涨的新措施。省府提供     综合报道   省长韦恩于昨天上午宣布省府推出“公平住房计划”(Fair Housing Plan),包括16项系列新措施以抑制大多伦多地区及南安省房价的飞速上涨,当中的主要措施有向海外买家开征15%的“非居民投机税”(Non-Resident Speculation Tax)、扩大对房屋租金上涨的法规控制、授权允许多伦多(未来可能扩至其他市镇)开征房屋空置税、提供税务刺激鼓励建造出租房屋,以及使用政府闲置土地开发可负担住房等等。 开征非居民投机税的地区,西起尼亚加拉瀑布,东至安省彼德堡(Peterborough),涵盖地区人口达900万。韦恩强调投机税不是针对移民及在安省居住的留学生和工作者,她说:“有关税项不是针对新移民或是希望将安省作为其家园的人。这税项是针对那些无意在安省居住、安家立业,只是想在本地房市中快速捞一笔,或是将本地房市当做一个存放金钱安全港湾的人。”韦恩强调她改变初衷在安省开征外国买家税,主要是基于近期房市情况急剧的变化。 安省政府表示,新的“非居民投机税”(Non-Resident Speculation Tax,NRST),主要针对非加拿大公民或永久居民个人及公司(统称“外国实体)foreign entities)在大多伦多及金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe Area,GGHA)购买住宅物业的情况征收。难民、已被确认接受的省提名移民可以豁免。在买房后4年内成为加国永久居民者,符合条件的国际留学生及持有工签者可以申请退税。非居民投机税是在原有的土地转让税之外额外缴交。 税务优惠鼓励建出租物业 卑诗省去年推出类似税项时,未给予已签约而尚未最后交接产权的外国买家足够时间应对。今次安省推出的政策明确规定,在2017年4月20日当天及之前签定有约束力房屋购买合约(Binding agreements of purchase and sale)的海外买家,不用缴交15%的新投机税。经省议会批准后,新税项从4月21日及之后签约购房的海外买家开始征收。 省府昨天宣布的抑制房价措施,还包括扩展租金法规的调控。省府每年公布租金上涨的指导幅度(annual rent increase guidelines),业主除非特别请求并获批准,其租金上涨不得超出政府每年公布的规定幅度。不过这一规定以前只适用于在1991年11月之前兴建的房屋,现时则扩展到规管所有安省用于出租的私人物业。在过去10年,政府公布的租金指导涨幅平均为每年2%,今年公布的指导涨幅为1.5%。 昨天宣布的系列措施,还包括允许多伦多市政府,以及未来可能允许安省其他市镇政府,推出房屋空置税政策,以促使那些令房屋空置的业主,及早将房屋卖掉或推出市场放租,增加房屋供应量。 此外,政府承诺5年拨款1.25亿元作为税务优惠,鼓励开发商建造用于出租用途的物业大厦。省府又承诺查看全省范围内属于省管的闲置土地,用以兴建可负担房屋,在多伦多将推出两个实验性项目。 相关:买什么房要缴海外买家税?谁可获豁免?

省府助买家置业 专家认为不解决根本问题反而会推高房价

《星岛日报》记者就卑诗地产协会发表的「五柱方案」采访了卑诗大学地产专家的看法。专家表示,方案提出鼓励提高住宅密度值得肯定,但是并不能解决本省房产市场的根本问题。 卑诗大学(UBC)教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示,他很高兴看到卑诗地产协会在本省住房可负担性问题上作出努力,并且认为现在的形势下提高住宅密度非常重要。 「现时在温哥华等地区住上独立屋,对中等收入家庭来说是一件过于奢侈的事情,应该建造更多的高密度房屋以满足更多人的需求。但是卑诗省各市政府对住宅密度拥有很大的自由,市府为了不惹怒一些低密度社区的屋主,往往倾向于不在这些区域建造高密度住宅。」 但达维多夫并不赞成方案中对买房者给予支持的计划。 「看似是帮助买房者减轻负担,实则相反,越多人买得起房,房价就会越高,之后就会有越多人买不起房,形成恶性循环。」他认为解决住房问题一劳永逸的方法是,提高物业税,这样市民愿意在房屋价格上花的钱就会相应减少,迫使房屋价格下降,同时降低入息税,这样市民在获得更多收入的同时又可以买到更便宜的房屋。 UBC城市规划学系客座教授甄瑞谦(Andy Yan)也表示,该方案并不会给本省房市问题带来很大转变。 「里面提到让开发商建造更多的房屋,但没有明确这些房屋针对的入住群体是谁,我们现在在建的房屋已经很多了,但仍有很多人买不起房。要想解决房屋可负担性问题,我认为应该尽量让房价和本地收入挂钩,例如对那些没有收入的购房者加收购房税。」本报记者熊维瑛

地产会提出五柱方案 希望有助解决住房难负担问题

卑诗房屋协会提出多项建议,解决目前房屋可负担问题。资料图片 卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association,简称BCREA)周三发表报告,建议透过增加房屋供应、提高物业转让税(PTT)门鉴,以及协助置业者和租屋者等措施,来改善目前住房可负担的问题。 五柱方案要点 (资料来源:BCREA) 确保物业转让税反映市场现况 协助置业者、业主及租屋者 鼓励兴建更多出租房屋单位 提高城市密度资 地区政府改善审批程序 卑诗地产协会公布名为「五柱方案」(five-pillar approach)的一个房屋可负担计划,帮助租屋者和置业人士面对住房开支挑战。报告建议政府,确保PTT能够反映市场现况。根据卑诗地产协会指出,卑诗省是PTT税率最高的加国省份,因此建议调整本地首次置业人士的豁免门槛,把房价的头20万元需缴2%PTT的门槛调整至52.5万元。 卑诗地产协会认为,政府应该协助置业人士、业主及租屋者,其中建议调高「置业者计划」(Home Buyers' Plan)中的注册退休储蓄(RRSP)提取限额。上述报告更建议,推动兴建更多出租房屋单位,包括透过政府与商界和非牟利机构合作,以及修订联邦税制,从而鼓励投资。 此外, 政府可运用PTT收入,在低密度地区的公车系统沿线,兴建更多3睡房等一类面积较大的房屋单位,并且透过宣传教育,加强公众对社区新发展项目的接受程度。建筑者协会支持建议在地区政府方面, 卑诗地产协会建议修改发展审批程序,尽量缩减建筑批文申请所需时间。 卑诗地产协会行政总裁莱恩(Robert Laing)指出,有关建议主要是针对通胀问题。他补充说,随着房地产市场的急剧变化,政府推出的住房项目必须准确地反映市场和经济现状。因此,他们建议调整PTT门槛和置业者计划的规定。加拿大房屋建筑者协会(Canadian Home Builders'Association)行政总裁穆迪(Neil Moody),对卑诗地产协会的建议表示支持,认为建议有助业界兴建更多可负担房屋单位。

图书馆楼上建廉租屋 设施齐备惠及21个单亲妈妈家庭

■ 廉租柏文共3 层,拥有21 个单位。 图文:本报记者熊维瑛 温哥华东区新建成的公共图书馆周三亮相。图书馆楼上为新建的3层可负担柏文单位,提供给21个温市低收入单身母亲家庭,入住家庭每月只需支付约占月入30%的租金。 周三上午,包括温市市长罗品信(Gregor Robertson)在内近百人参加新图书馆落成典礼。新图书馆位于喜士定东街(E.Hastings St.)夹希特利街(Heatley St.),该图书馆是温市第一个以原住民名字命名的公共建筑。 ■罗品信表示,市府将提供更多土地兴建可负担住房。 该可负担住房项目由大温女青年会(YWCA Metro Vancouver)耗资1,002万元,在市府土地上建成。罗品信说:「温哥华现在亟需可负担住房,市府将继续敦促省府拨款,并动用市府可用的土地,为市民提供更多可负担房屋。」 租金为月入30% 191人轮候 新建柏文共3层,总面积为4,500平方呎,其中两卧房及三卧房的单位各10个,另有一个4卧房单位。 ■柏文单位设施齐全,配有公共休闲室。 柏文环境佳,部分房间为海景房,大楼配有公共洗衣房、室内公共休闲室、儿童玩乐区和一个户外花园。据大温女青年会住房服务及暴力预防副主席鲁伯特(Lisa Rupert)介绍,该柏文面向温市低收入单身母亲家庭,尤其侧重于原住民和伤障人士家庭,孩子需未满19岁,或者是24岁以下的大学生。 ■新建柏文还设有儿童玩乐区及户外花园。 租金因不同家庭而异,对于有收入且不需要接受福利援助的家庭,租金为收入的30%;对于接受收入援助的家庭,租金将为援助中的住所费用部分。 有需要的家庭可以通过大温女青年会申请入住。优良的环境和低廉的租金让该柏文单位供不应求,现有的21个单位已经全部租出,预计所有租客将在本月底入住,还有191人在轮候名单上。 大温女青年会还将为住户提供早期及法律教育,以及暴力预防和托儿等方面的服务和资讯。鲁伯特说:「现在最大的问题就是需求量太大而房源太少,我们正努力建造更多的可负担住房以满足有需要的家庭,帮助他们的子女走向成功,不再重蹈贫穷的覆辙。」

多伦多掀起卖房风潮?房主们纷纷卖房套现!

多伦多房市火爆,一说到房子大家第一个想到的都是买买买。但最近多伦多房市的风向标,似乎开始转向了卖卖卖。 据多伦多地产新闻报道,从上市的房屋数量上看,与去年同期相比,在2017年头两个半月,freehold house(独立屋,半独立屋和镇屋)上市量都还比较平缓,但是从3月第3个星期开始新挂牌上市量突然比去年增加了56%,3月第4个星期增加了45%,4月第1个星期更是猛增了62%,由2016年的2371间上升到 3845间。 多伦多房主开始套现 据The Canadian Press报道,多伦多居民Sarah Blakely与丈夫7年前,在多伦多一个地段不太理想的地方,咬牙买了栋30万元一层半的独立屋,当时她还觉得花了太多钱感到有些担心。 但就在前不久,他们发现自己的房子已经成了香饽饽,位于最热门区域之一,那些想要买独立屋的家庭愿意出三倍的价钱来买。于是他们卖掉了自己装修过的三卧室住宅,卖价超过100万。    Sarah Blakely觉得在房价高时将房屋兑现是个好主意,现在他们在房价低的渥太华买了面积是原来两倍大的房屋,而且不用贷款。 他们的房产经纪Josie Stern也表示,挑选现在这个时间点卖掉房子很正确,因为市场看起来在冷却。这家人现在再卖,就不见得能卖出这么高的价格了。 Stern说,“我们发现,很多人在搬离这个城市。” 她估计,她今年卖出的35户住宅中,三分之一不是换成公寓,就是搬到房价更可负担的城市。    多伦多地产最新数据也显示,希望落袋为安的卖家开始出手,多伦多低层住宅新挂牌上市量大涨62%。 其中约克区的房屋新挂牌上市量数目更是惊人,比2016年同期上升了75%。与低层住宅新挂牌上市量截然相反的是多伦多公寓市场。今年头两个半月,新挂牌上市量下降了21% ,3月第3周开始增加了11%,第4周增加了17%,而4月第一个星期则下降了1%。 买房 Vs 卖房 安省政府目前正研究压抑房地产市场过热情况,财政厅厅长苏善民(Charles Sousa)表示他将会与联邦财长莫奈和市长庄德利举行三方会谈讨论楼市现况,外界预期本月底的安省预算案或会公布相关措施。 地产经纪Josie Stern称,目前一些买家正推迟买房,等待新政策的推出。而那些买了房的人则急于将旧房出手,许多人现在接到的出价已经不像一个月前那么高。    不过虽然有不确定性,现在的房市还是卖方市场。她今年二月卖的最贵的一栋住宅开价200万,卖价还要高出575,000元。温哥华房产经纪Melissa Wu也看到同样的现象。 温哥华房价年年创纪录,现在很多温哥华买家开始套现,搬到周边有更大空间的小城市里去住。她最近替一对退休夫妇卖掉了一栋200万的百年老屋。他们计划搬到价格低于50万的公寓去居住。卖房多出来的收益就留给孩子们和用作退休基金。这户住宅售价在社区创下记录,但是却花了三周才卖掉,比去年长得多了。    Melissa Wu建议,多伦多的卖家应该在还容易卖房的时候开始考虑,不要失去机会。她说,“总有一天会变的,在回落之前卖吧”。不过她同时也警告说,试图套现的人也是有风险的,市场可能不合作。卖掉了房子套现,可能就买不回原来的房子了。 在楼市火爆但又充满变数的时候 买房还是卖房真的是一个很难抉择的判断 你怎么看?

多伦多夫妇买房奇遇记:花$100做明信片,结果省了$100000!

多伦多房价越涨越高,买不起房的人也越来越多。于是不少颇有创意的人选择了出奇招买房....有些时候,成效还真的不错。      多伦多一对名叫名叫Dan Jacob和Jessica Weisz的年轻夫妇就想出了一个和别人不一样的买房招数:仅花$100印制明信片广为张贴,最后真的私买成功,估计比加入抢offer之战省下了$100,000! 这对夫妇表示他们一直想要一间有挑高屋顶和工业设计感的Loft公寓,但在买房过程中深切感受到多伦多房市的疯狂,屡遭挫折之后突发奇想,夫妇两人于是想出打感情牌的招数,花$100印了700张明信片,把它们贴到12栋公寓楼每一个单元的门上。明信片不仅表示了他们有多喜欢这个公寓,还说如果有意卖房,请一起到咖啡店坐坐,好好聊一聊...   几周之后,他们收到了一些回复。Dan Jacob说,其中一名屋主是位年龄较大的妇女,当他们夫妇邀请她喝咖啡时,她坦言,虽然她一直在考虑,但并不是很想出售这个单元。 好在聊来聊去,他们夫妇和这位房主越聊越投机,这位房主表示她很喜欢他们夫妻,也喜欢他们讲的关于他们自己的故事,于是做出卖房的决定。    谈到这些打感情牌的故事,地产经纪Andrew Ipekian说他深有感触,曾经有一个卖家寄来一张全家福照片里面还有家中的狗狗,虽然这并不会影响销量,但是当两个买家价格相差不多的时候,卖家更倾向于将房子卖给一个良好的家庭。 而且许多卖家出于隐私考虑,不喜欢房屋公开日(Open House),不喜欢五十多个人来到他们的房子随意参观。一些买家也不想清空他们的房子再花钱做Stage。 不过地产经纪Andrew Ipekian提醒大家,私下买卖虽然可以帮助买家节省钱,但是在法律和技术方面缺乏专家指点需要更加谨慎。

外媒:中国房价暴涨时代真的过去了

4月18日,在实施重锤“限购令”满一个月之际,北京祭出了第12项房地产调控措施。这项措施貌似和购房者并没有直接的关系——北京市所有科研、工业、酒店等用地不能再更改规划为住宅,但实际上,这是对于房地产业精准而犀利的一针猛药。 自从“地王”变成一二线城市土地出让时的常态,变更土地规划从而调整房地产产品形态,几乎是开发商最大的依靠。在充分的市场竞争之下,高价买来的土地已经几乎完全没有利润空间。往往要等到实质开发阶段,开发商再私下做工作,用消防安全、增设幼儿园或菜市场等公共设施之类的理由更改土地规划,由此改变容积率或户型,争取到利润空间。 半个月前,一位在房地产业界深耕了近十年的从业者谈及这次全国范围内的限购时,曾带有几分忧虑地说,他最担心的是出台政策要求绝对不能调整规划,这将使得公司囤下的几块高价地彻底成为被高位套牢的烫手山芋。 在接连扔出11项调控措施之后,这项最被开发商担忧的措施在北京正式出台了。而且可以预期的是,在当下的形势之下,规划部门不敢铤而走险地打任何“擦边球”,政策效果在实施中不会打折扣。 至此,这一个月以内北京出台的调控措施,足以成为一个样本,用来证实市场上一个早已有之的猜测——作为拥有足够行政能力的一方,政府从来就知道房地产真实上涨的原因是什么,也完全清楚即使在货币政策不收缩的前提下用什么方式能够有效降低房价。以往的调控纷纷沦落为“空调”,只是因为不愿意下狠手。 如果梳理一下从3月17日起陆续出台的调控政策,会发现它不像以往那样是简单的三板斧。过去的房地产调控逻辑更多地是在用行政手段强制压低市场需求,抬高购房的门槛,使得交易量降低,再由此逼迫资金链紧张的开发商或业主不得不以略低于市场价的价格出售手里的房屋。 但是,上涨预期仍然在,宏观大环境也没有变化,再加之房地产业在GDP上所占的巨大份额,每次限购时都只是会造成微小的价格回落。能够坚挺过限购期的开发商或房主往往选择捂住房产,而缓降的房价则在不断刺激刚需购房人的神经。于是,每当限购刚刚放松,刚需们就迅速冲进场内,使得每次限购调控都变成下一次涨价狂欢的前奏。 此次调控,起初仍旧祭出的是这些老套路,二套房“认房又认贷”、离婚1年内购房按二套房贷执行、认定时缴纳个税标准从严等,都旨在抬高门槛,把资金不足的刚需排除在购房者之外。整治商办类项目,是堵住住宅限购后的下一个市场热炒题材。而教委对“学区房”的整治,则是与这一轮最疯狂的炒作题材针锋相对。因而,市场上对此并无太多担忧,甚至在开年房价疯涨的时候市场上就早早预判了调控的发生。在一项项调控措施落地时,这些早有预备的专业炒房人或开发商甚至会有“靴子落地”的安心感。 而值得拿出来重点说一说的是随后出台的一些政策,看似很微小很无厘头,却准确地打在了市场运行链条的潜规则上。 最大的招自然是今后5年和今年北京的土地供应计划。今年北京住宅供地1200公顷,以保障30万套住房建设需求。未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房拟建25万套房。同时,20万套在途的商品住房项目也在加快入市。 这个数字看起来并不大,2012年北京市公布的“十二五”期间供地计划为9300公顷,实际完成了6959公顷,比未来五年的计划供地数多出了将近1000公顷,而众所周知的是,由于各种原因,供地计划完不成的概率要远大于按期完成。但是,如果加上对人口膨胀因素的计算,这一供地数就多得有点吓人了。 过去的五年里,北京每年平均以增加70万常住人口的数量在迅速膨胀,而未来五年的人口增加数上限还没有超过150万。雄安和通州两处高度配置行政资源的人口疏解重地已经准备就绪。 在这种情况下新增的住宅加上原有的存量房,将对市场形成巨大的压力——不是需求端的,而是供给端的。这种情况在过往的调控中殊为少见,原因很简单:压制需求只能造成短期上的房价下跌,增加供给则更能直接有效作用于房价。一旦真的从供给端下手,就可以认定是开始“动真格的”了。 对中介的打击更值得细说。很多人难以相信的是,这轮房价上涨对于京沪深等以二手房交易为主的城市来说,中介的作用甚至大于开发商。举个例子,从去年年初以来,北京热点小区的中介就都是这样玩转市场的:找到想出手的房主,告诉他上一家同等户型的签约金额,之后提出独家代理房源,承诺在两个月内以高出上一家几十万甚至上百万的价格成交,并当场给出几千至一万不等的“独家代理费”,如果逾期未成交,“独家代理费”就归房主所有。对于卖主来说这是一次毫无风险的交易。如果成交了,能够坐享红利。即使没成交也没有太大损失,最多是把房子重新挂出去,而且还能得到一笔代理费。 用这种方式,几家大的中介公司几乎垄断了北京热点小区的全部二手房房源。而在一个单边上涨预期背景下的商品市场,一旦做到了货源垄断、渠道垄断后,中介的话语权就大得出乎人们预料。 此次调控中那些看似颟顸的禁令,如禁止出现“升值潜力无限”、“学区房”、“买一层送一层”等宣传词汇,禁止新房源比旧房源成交价高等,实际上针对的都是中介在渠道和货源上的垄断性。而措施则是最为狠辣的“一旦违令、立即封店”。从前在中介界的“上有政策下有对策”,在这次调控中变成了“毫无议价空间”。 实施半月间,北京已经查封了三十多家中介门店,并倒逼几家行业龙头做出了近乎苛刻的从业承诺。在北京使出第12招调控的同一天,在北京二手房市场占据近七成的链家做出公示:未来二手房主在挂出一个月之内要求涨价的话,这处房源将被无条件下架。这几乎是一个自断双臂的做法,是让中介商赖以为生的渠道和房源进行左右互搏,但这也是政策高压下想保持企业生存运转的唯一做法。 一个月内,市场预期已经冷下来了,但是房价仍在上涨。房地产市场调控的成效,并非短短一个月就能总结的。但可以看出的端倪和趋势是:如果已经将市场潜行若干年的潜规则端上台面,公开予以重拳。那么,房价暴涨的时代真的已经过去了。 不过,同时也能够印证的一点是:政府的期待始终是房价平稳或缓涨,甚至不排除会做好出现一定幅度下跌时的预案措施,但绝对不会真的希望房价出现实质下降,更不用说是大幅下跌。毕竟全国累计超过300万亿的房地产市值,已经和政府形成了短期内无法替代的密切关系,一荣俱荣、一损俱损。 这从陆续在31天之内凑足一打的调控措施上就可以看出:这是一套有着成熟逻辑的组合拳:先循常规、再补漏洞、继而捻死潜规则。而现在在政府手上,还至少有每年轮换调整学区、禁止某个时间段内成交(如两年)的二手房再度上市、调高最低过户计税价格等几张蓄而待发的牌可以打。 没有一次性打出所有牌,而是不断加码,这从一定程度上意味着:至今为止,政府仍然没有要彻底降低房价的意愿,但是抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显,力度也大于以往的各次调控。同时也会反向印证:一旦调控意愿减弱,政府也可以反向地给各项措施解锁,届时无须再行公布,只需要在执行过程中适量放宽就能够对市场形成缓慢而稳定的预期。 所以,最近总有人来问我还是不是应该买房,那我在这里统一回答一下:有自住需求,同时希望房子能起到保值作用的,就买。没有必要的自住功能,希望房子能够成为有效投资品的,别入场,小心因无法及时变现而造成资金紧张。因为房价暴涨时代已经过去,但上涨时代仍在继续。 作者:资深媒体人黎岩

多伦多正式开征海外买家税!究竟哪些人要交?

今天一大早省长韦恩联同安省财政厅厅长苏善民(Charles Sousa)及安省房屋事务厅长巴拉德(Chris Ballard)一起公布了多项控制大多区房价的措施,明天就生效! 1.征收15%的“非居民投机税” 韦恩表示,这个新税称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。如果房屋买家不是加拿大公民,也非永久居民,没有住在安省,也非加拿大公司,购房之后必须交15%的税,这项新政策将立即开始实施。 这意味着,从2017年4月21日起,中国买家想要在加拿大买房的话,100万加币的房子,要多付15万给政府...200万的房子,多付30万....300万的房子,多付45万.... 不过,韦恩也表示如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化 (比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人,申请到了枫叶卡),那么所交的税可以返还。 征税对象不包括加拿大公民和永久居民,但包括外国公司或外国实体(foreign entity)以及应纳税受托人(taxable trustees)。 以下几种情况可以豁免NRST: 1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士; 2)已经取得难民身份的人士; 3)本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。 不过,以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房,则不能豁免NRST。还有,如果涉及到的第三方为外国人,也不能豁免NRST。 (大金马蹄地区:用黑线圈起来的区域) Toronto Star表示,有消息来源声称“非居民投机税”的实施范围为以GTA为核心的所谓大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe):西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)直到加美边境。 韦恩强调,现在正是参考温哥华向海外买家征税的时机:「与早年相比,多市目前的炒楼情况与温哥华较接近。假如我们聆听经济师的说法,聆听想置业的省民心声,实在很快会明白情况已经失控,而我们必须采取措施。」 2.扩大住宅租金管制范围  韦恩今天在宣布对海外买家征收15%的非居民投机税的同时,宣布住宅租金管制措施(Residential Tenancies Act)的适用范围扩大到1991年之后落成的建筑物。省内各类出租物业的年涨幅不得超过2.5%。 省议会将修法,取消针对1991年之后所建房屋的豁免权,对所有出租屋“一视同仁”,即实施统一政策,以免房东乱涨租金。 根据1997年制定的 Residential Tenancies...

Concord Gardens South Estate 美景旺地 现正热卖!

由协平世博集团(Concord Pacific)发展的列治文最大型世界级社区项目Concord Gardens,首两座柏文已经落成,约400 位买家相继迁入,加上住客设施正陆续完工,包括部分户外园景及儿童游乐场,社区面貌已开始成形。     Concord Gardens位处温哥华与列治文交汇,只需5分钟车程即可经Oak Street 桥到达温哥华,而计划兴建的加拿大线Capstan Way 架空列车站也近在咫尺,步行可至多间餐厅、酒楼、家电用品、其他商家及大型超市百货,如Costco、T&T大统华、Superstore等,生活千般方便。Concord Gardens地处Sea Island附近菲沙河分流之地。风水大师戴天祥说,这是一块能够带来好运的旺地。     园艺建筑公司PWL Partnership和多次获奖的GBL Architects公司依势打造了一个独树一帜的社区──七万平方呎的园区内水道环绕,连通各个公寓楼的大堂,成为园区一景。       Concord Gardens七楝公寓楼都实现了最大限度的采光,并从各个角度展现周围的景致。同时,公寓单位的选择多样化。居住面积一居室从425平方呎到590平方呎不等;最大的三居室加书房的面积则高达1,155平方呎;城市屋是混凝土结构,而不是标准的木结构建筑,面积也更大,从1,159平方呎到1,242平方呎不等。协平世博负责销售的高级副总裁Grant Murray说,「我们尽力提供更多类型的户型。」     Concord Gardens的两层地下停车场采用半隐藏式设计,从外面看,放眼尽是社区园林景致,外观整洁。住客如想享用游泳池或运动设施,可从停车场通往,不用经过室外,设计卓越。住客可享用2 万平方呎的豪华住客俱乐部Diamond Club及康乐设施,包括恒温室内游泳池、健身中心、瑜伽及普拉提室、学习室、保龄球、篮球、羽毛球场、高尔夫、休闲游戏室、攀石墙、桑拿及蒸汽浴、水疗中心、豪华宴会厅、舞蹈室、私人放映室等。此社区更设有占地70,000平方呎的休憩公园,如此齐备的高端生活享受汇集一地,在大温哥华实属罕有。     Concord Gardens前四期已销售一空;最后一期,South Estates开发商预留全新园景珍藏系列,限量推出期待已久的2和3居室豪华套房,立即预订。详情请登陆:www.concordgardens.ca     Concord Gardens展销中心 地址:8511 Capstan Way, Richmond(夹3号路) 开放时间:每日上午11:30...

三巨头聚首,省府最快明天出台10项稳定楼市新政!

  ■(左起)苏善民、庄德利及莫奈昨日会面,商讨多市房价过热的解决方案。加通社 ■有指压抑楼市措施包括征收物业空置税和扩大租管范围。 设计图片 综合报道 加拿大联邦财长莫奈(Bill Morneau)、安省财政厅厅长苏善民(Charles Sousa)与多市市长庄德利(John Tory)昨日举行多市楼市峰会后,未有即时公布重大压抑楼市措施。《星报》独家引述消息人士指,苏善民拟本周四推出10项稳定楼市措施,其中包括订立出租物业的加租上限不能高过通胀的1.5%、向物业炒家征税和与多市政府联手推出空置物业税等。 昨日苏善民在三方峰会后未有公布任何压抑楼市措施,只表示省府会在本月27日公布预算案前公布新房屋计划:“安省政府将公布一系列针对增加房屋供应的措施应付需求,我们已制定了全面的行动计划以协助稳定楼市。” 现时租金加幅限制措施以1991年为界,1991年前落成的物业加租幅度传统上约为1.5%,以后落成的住宅单位,业主可以任意加租。社会近期已不断有声音要求改例,令所有租住单位也有加租上限。以今年2月加国的通胀率为2%计算,若苏善民提出加租上限不能超过通胀1.5%,则加租上限不能超过3.5%,对于一般民众是较为可以接受的水平。另一项措施则是向炒家征收税项,海外买家亦纳入课税范围。安省政府亦拟与多市政府联手推出物业空置税,减低业主持有空置物业的诱因。未有参与峰会的安省省长韦恩(Kathleen Wynne),则透过发言人表示,安省政府正考虑向海外炒家征税,惟未有进一步提及细节。 苏善民:大多区楼市升太快 虽然昨日的峰会未有任何方案出台,但苏善民将会与莫奈和庄德利进行季度会议,商讨多市房屋问题。对于大多区楼市现况,苏善民指出:“问题的基本在于物业价格不单高企,而是攀升得实在太快,虽然我认为市场力量会主导一切,但仍然是有急切需要应对这种升势。” 莫奈则称,三人同意为免因需求推高而影响大多区物业价格,短期内不会考虑引入针对买家的新政策。他建议与安省及多市共享联邦政府数据库的房屋市场数据,并会向加拿大税务局(CRA)增拨资源,避免有人买卖物业图利后避税,不过有关资本增值(capital gains)税务改革则暂不纳入考虑范围:“所有有关资本增值的事务已在上月发表的联邦财政预算案中提及过。” 庄德利表示,为应付多市尤其是对兴建廉租房的房屋需求,市政府正致力加快向发展商批核建筑许可,现时正在研究增设市内物业空置税。

海外投资有风险:别被国外买城堡移民忽悠

北京中产爸爸因嫌学区房价格高愤而赴国外买房移民、北上广一套房可以在国外买城堡或岛屿……是不是隔三岔五的就被类似的故事刷屏?去国外买房移民真的这么容易吗?近日《金证券》记者走访多家海外投资中介,得到的结论是:别傻了,投资还差不多,想移民的大多数只是呵呵。 欧洲小国较容易 美国加拿大非常难 《金陵晚报》报道,最近一条被刷屏的消息是,花245万人民币就可以在法国卢瓦尔河地区买下一座城堡,附带一处私人深林,一个牧场,周边还有护城河环绕。最最重要的是这个城堡里有45个房间!形成强烈对比的是,245万在北上广连60平方都买不到。此前,被提及最多的一个故事是北京中产爸爸因嫌学区房价格高,愤而卖掉国内房子,全家赴美买房移民。 《金证券》记者注意到,在所有的国外买房移民宣传中,最常见的广告是:100万投资澳洲房产,300万投资房产加移民。 但南京一家海外投资中介的顾问告诉记者,仅仅“购房”是很难获得移民资格的,往往还需要其他条件。他介绍,“购房移民”难度相对较小的是诸如葡萄牙、意大利、塞浦路斯等有意吸引“移民”的国家,而美国、加拿大的难度非常大。以美国EB-5投资移民政策为例,此类签证每年只有10000个名额。要求是,需要在美国投资50-100万美元不等,并雇工10人以上,才可以拿到“绿卡”。“这个条件对一般人来说是很高的,没有几千万资产根本不要谈这个事。” 新富群体爱海外买房 投资也有风险 “现在海外投资中介宣传的海外买房投资移民,实际上是移民这个事可以忽略不计,主要是投资。”北京一家海外投资中介人士说。 前述南京的海外投资中介则直言,国内房价涨的太快,用北上广500万“蜗居”的钱,可以在国外购买很好的房产进行投资。“像澳洲300万的房子,年收益率此前大概在12%左右。投资的中国人中60%-70%仅仅就是投资而并不是移民。”他说。 采访中,国内一家海外投资中介告诉记者,演员沙溢、胡可夫妇就买了他们澳大利亚墨尔本项目的一处房产投资。 《金证券》记者了解到,在国外进行房产投资的主要是国内企业主、金领、炒房客等新富群体。 中信证券一位负责投资移民业务的人士告诉记者,现在国内一些机构还负责替投资者打理在海外的固定资产,承诺投资者在家什么不用管就可以获得稳定收益。“虽然有吹牛的成份,但确实说明现在机构对海外投资业务的服务越来越健全。”但他也提醒,毕竟是海外投资,投资者看不到摸不到,即便一年飞去监察一次,成本也很高。“移民不容易,投资也有风险。”

皇家地产首季楼价报告 烈治文山市涨31.5%跑赢全国

安省经济理想带动楼市,大多区屋价普遍上升两成。资料图片装修精美的物业特别受青睐。资料图片装修精美的物业特别受青睐。资料图片 安省经济理想带动楼市,大多区屋价普遍上升两成。资料图片 烈治文山的屋价在今年首季升31.5%,大多伦多地区的奥沙华、旺市、万锦和渥维尔也有超过20%的增长。皇家地产(Royal LePage)的季度报告显示,加国房地产升12.6%,当中半数的增长是安省带动。多伦多与温哥华这全国最大的两个房地产市场则趋向两极化,但温哥华可能会出现猛烈反弹。 皇家地产公司行政总裁苏帕(Phil Soper)表示,这是多年来温哥华与多伦多的楼市首次出现背道而驰的情况。由于三级政府连串各自为政的干预令消费者困惑,温哥华的成交量急挫,楼价也因为需求减少而向下调整。而多伦多的房屋库存短缺,令多市成为全国最火热的房市。 安省今年的经济将与卑诗省并驾齐驱,这是自2000年以来再次跃升全国首位,经济好带动楼市,尤其是安省西南。大多伦多地区各类房屋售价普遍升20%,多伦多升17%至763,875元,烈治文山升31.5%至1,209,741元,奥沙华升28.2%至500,105元,旺市升25.8%至985,534元,万锦市升23.2%至970,216元,渥维尔升23.1%至987,001元。南安省的咸美顿到伦敦市也有17.4%至12.4%的增幅。 料大温楼价将反弹 卑诗省今年将继续带领全国经济,估计今年有2.3%的增长,而温哥华的经济将由零售业取代房地产。大温地区楼价今年首季出现自2013年以来的全面的下滑,但兰里市(Langley)、北温、素里和列治文的楼价今年首季升21.2%至13.4%。报告指卑诗省低陆平原的楼价正在恢复,有理由相信温哥华的市场调整可能很短暂。温哥华房屋短缺归咎华人,但卑诗省政府的外国买家税令有意置业或卖屋的加拿大人成为最大的受害者。自新税实施后,低陆平原的房地产交易减少的90%是加国居民而不是外国买家。由于市场上积压了6个月的需求,房价可能急剧反弹。 原油价格重上每桶50元,以及输油管计划令亚省经济趋向光明。卡加利市的楼市也出现反弹。 苏帕说,魁省的失业率降至40年来最低,省府财政预算案有盈余,令满地可今年屋价强劲增长,但房地产市场仍是全国最健康之一,维持个位数升幅。大满地可地区屋价首季升4.9%至367,702元,三河市(Trois-Rivieres)的6.1%升幅最高,平均屋价为208,154元。 加拿大的整体房地产市道较过去几年健康,但仍存在隐忧。他指加国经济从2014年的石油危机中恢复过来,但却非常依赖美国联邦政府无法预测的政策,再加上国际上欧盟所产生的余波,都会影响市道。

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Concord Garden是列治文国际大型尚品社区,位于温哥华与列治文的都市汇点,步行可至众多品味商场和美食餐厅。社区内,引以为荣的7万呎大型公园是您晨曦和午后散步的最佳场所。占地2万呎的豪华会所Diamond Club, 拥有保龄球场、羽毛球场、室内游泳池、私人放映室等。能让您的生活更加璀璨精彩!限时推出期待已久的限量2和3居室豪华套房,详情点击这里或点击立即预订。

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经纪揭秘多伦多今年的春季楼市什么样?下20个offer才买到房很寻常…

春季素来都是大多区物业成交量较多的季度,但大多区近年物业价格“高处未算高”。根据多伦多地产商会(TREB)的数字,今年3月大多区所有住宅物业(包括公寓、镇屋、半独立屋和独立屋)的平均价格是916,567元,较去年同期高228,556元,按年升幅为接近33%。 包括买家、卖家或者是作为监管者的政府,作为这个物业市场大时代的不同持份者,心态也会随着改变,不少地产经纪均认为,今年春季买家仍然会在多次竞价战中互相争夺理想安乐窝。 有地产经纪表示,买家可以预期疯狂的物业竞价将会持续,每个放盘物业都会有多人竞价,而大部份成交价都会高于放盘价。地产网站Condos.ca的Andrew Harrild表示:“这个春季将会是前所未有的繁忙,除非放盘数目显著增加,同时买家人数大幅下降,否则现况不会改变。” 他不鼓励买家为追价而过度借贷,但也会让客户知道为要胜出竞价战就要不惜一切,否则只会得到不停出价却空手而回的结果。 4月首周挂牌按年升62% 地产公司TheRedPin的Tarik Gidamy则说,大部分买家最少需要出价5次方能成功竞投到物业,但要出价20次也很常见。他预期买家今季会继续面对失望和感到泄气:“消费者的心态不会变,因为春季本来就应该是盘源增多的时候。我认为供应与需求之间会出现大角力,市场气氛将会变得更加紧张。” Royal LePage湖滩区(The Beaches)经纪Desmond Brown表示,若买家打算先观望监管机构如何应对过热的市场而暂停出价一个月,将不会影响他们的购买能力,但若把购房计划推迟一年,则是另一回事。他最近劝告从澳洲前来希望租房的客人入市,称他们若再等一年,将永远无法“上车”。    大多区仍是一个卖家市场,但多伦多地产商会公布的上月挂牌重售房屋数量上升。根据李斯利维尔区(Leslieville)地产代理Realosophy表示,4月首周的挂牌重售房屋数字较去年同期上升62%,已经是连续三周录得挂牌重售房屋数量上升。 Realosophy总裁John Pasalis表示,这个趋势“肯定有点令人感到吃惊”,而他认为政府近期有关考虑要冷却楼市的言论,可能会使一些业主出售物业。 他指出房产市场传统上在春季交投活跃,但升势如此也确是急剧:“在交投畅旺的春季,通常会有11,000个完全拥有地权的物业挂牌出售,如挂牌量以现时的势头继续,到本月底可能会有16,000个完全拥有地权的物业挂牌出售,但无人会知道势头会否持续。” Re/Max地产代理Peter Kiriazopoulos表示,万锦史托维尔(Markham-Stouffville)地区房产价格最近急升,可能已经影响了卖家的心态。 他指出,区内的单家庭(single-family)独立屋很受欢迎,但在过去10至14日部分挂牌放售的独立屋无人竞价,但业主未有以挂牌价出售,反而把物业的挂牌价调高后挂牌。