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2024年03月29日 星期五 02:38:19
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地产

列市擬改例增後院深度 以後睡房建在車庫上

■ 列治文市议会周一举行修改独立屋建筑附例公听会,25人登记发言。  图文:本报记者张文慈 列治文市议会周一举行修改独立屋建筑附例公听会,市府研拟修改独立屋的建筑附例,把原本后院深度20尺,一刀切改为总土地面积25%,部分华裔业主反对修改附例,认为大幅增加后院深度比例,将令建筑被迫改为高墙设计,不但欠缺美感,同时可能令睡房建在车库上。市议会将在听取意见后作出表决。  大批建筑商及独立屋业主周一晚上到市议会旁听,有多达25人登记发言,包括列治文市长马保定(Malcolm Brodie)及多位议员都到场聆听意见。  市民恐睡房须建在车库上 北美华人建筑企业协会副会长尤子明发言指,以土地120尺深而言,如照市府修例,后院深度将需为10.7米(35尺),这令正层建筑被迫往二楼发展,高天花板也将被取消,不仅建筑改为欠缺美感的高墙,也令睡房须建在车库上。  ■ 尤子明认为大幅增加后院深度比例,将令建筑物被迫改为高墙设计。  他说:“最终会影响房屋建筑面积并拖累楼价下跌,或影响部分华裔业主权益。”  尤子明又表示,他们赞成后院深度改为四六比例,就是如果建筑物宽度40%,后院深度为6米;建筑物宽度60%,后院深度为7.5米。  ■ 李维刚指出,修改附例,可能令原本3车位车房设计变成2车位。  华裔建商李维刚也说,修改附例增加后院深度比例之外,又把前院电动大门后退至与独立屋主建筑相距20呎的位置,这令原本3车位车房设计变得困难,未来可能只能改成2车位,这是无法令人接受的。  华联会秘书长刘海接受《星岛日报》记者访问时说,他也动员部分华裔建筑商到场关心。 列市建筑商协会(Richmond Home Builders Association)发言人库纳(Raman Kooner)也指出,这些改变最终将间接令房屋建筑面积缩小,它们一周内,已收到多达1,300个反对签名。他说:“如果市府通过该限制,不仅压缩车位,同时会让露台的空间缩小。”  不过,也有西人业主在会上表示,根据调查显示,许多业主支持大幅增加后院深度比例,除可增加隐私,同时也可令市容更美观。

多倫多房市影響全國,6月加拿大房屋交易量大跌!創7年之最…

■佩克   本报记者 加拿大全国房屋销售量6月份下跌6.7%,是自2010年6月以来的单月最大跌幅。加拿大地产协会(CREA)统计显示,过去3个月销售量累计下跌14.1%,但屋价在大多伦多地区和大温哥华地区的带动下,与去年同期比较仍继续稳步上升15.8%。 加拿大70%市场包括安省金马蹄地区、大多地区和京士顿、卑诗省低陆平原及魁省的满地可和魁北克城,6月份住宅销售量均告下跌。不过,亚省卡加利和爱明顿、安省伦敦市和毗邻的圣汤玛斯、渥太华,以及魁省满地可和纽芬兰省哈里法斯的房屋销售量,较去年同期有所增加。 协会总裁佩克(Andrew Peck)表示,加拿大经济和就业改善促使房屋需求增加,但利率调高又打击买家信心,尤其是屋价高昂的多伦多和温哥华,受房屋政策影响,令不少买家却步。其他屋价较低的市场,加息对可负担能力的影响则相对不大。 ■全国房屋销售量6月份下跌6.7%,是7年以来的单月最大跌幅。星报资料图片 新房屋政策令买家望而却步 协会首席经济师克兰普(Gregory Klump)说,安省4月底推出的房屋政策无疑令很多金马蹄地区买家抱持观望态度,等待市场消化新变化。中央银行上星期宣布加息更令不少人放缓置业步伐,也令一些取得预先核准贷款(Pre-Approved Mortgage)的买家,要重新考虑供款能力。此外,短期内会有些已细屋换大屋,但未将原居放盘的业主,为减轻房贷压力而降价求售。 受安省大多地区和金马蹄地区放盘减少的影响,全国电脑盘(MLS)的新盘数量经过4月及5月的高位后回落1.5%。销售与新盘比率由迫近70%,回复至52.8%的均衡水平。业界标准,销售与新盘比率在40至60%之间属均衡市场,高于60%为卖家市场,低于40%则是买家市场。 卑诗省和安省部份地区的销售与新盘比率超出60%,但金马蹄地区大多已趋于均衡,大多地区和巴里市的比率则低于40%。 6月份住宅库存量也是自2015年1月以来最高位,全国平均为5.1个月;较3月份增加了1个月的库存量。金马蹄地区的库存量由2至3月份历史性最低位0.8个月,增加至2.5个月,但仍低于平均的3个月以上。 全国6月份平均屋价较去年同期上升15.8%;多层共管大厦的20.4%升幅最大,镇屋升17.4%,两层独立屋升15.4%,一层独立平房升12.3%。 大多地区、贵湖和渥维尔-米顿升势放缓,但仍较去年同期分别升25.3%、25.4%和17.4%。渥太华独立屋升6.2%,带动平均屋价升5.2%。卑诗省低陆平原屋价经去年下半年滑落后缓步回升,与去年同期比较,大温地区升7.9%,菲沙河谷升13.9%。加拿大地产协会预期今年夏季后段升幅会加快。 全国平均房屋价格在大多地区和大温地区推动下,上升至394,660元。若撇除这两个地区,全国平均屋价将降低超过100,000元。 业界︰9月中回复正常 ■吴树声   安省华人地产专业协会副会长吴树声指,大多地区楼价持续上升,显示市场仍有很强承托力,预计市道到9月中才回复正常,到明年春天才有好转。 6月份成交减少受多种因素影响,吴树声指,暑假固然是其中一个原因。加上今年1至4月的房屋价格急升,很多屋主尚未适应市道乍然放缓,加上楼盘增加,令买家持观望态度等候市场反应。另一方面,一些过往因为屋价贵而无力置业的人,则趁目前的时机入市,但买家会更审慎。 他说,上星期的利率调升对楼市影响力不大,因为市场早已预期央行加息,买家只是担心央行何时会再次调整息口,以及幅度大小。

房子的市值突然蒸發15萬,還白交了8年稅!多倫多最倒霉的業主非他莫屬…

■涉事3层单边镇屋单位旁的具争议土地(箭嘴示),令业主损失近15万元。CBC ■涉事业主原以为他站的位置属于其物业范围内。CBC   综合报道 多伦多东区一名业主自2009年买房以来,一直依据购屋合同,认为自家房屋旁一条宽两米多的狭长土地,是属于自己名下的财产,直到近期有通讯公司要在有关土地上安装设施时,他才惊觉原来该块约占其家园面积约三分之一的土地,竟是多伦多市政府拥有的公地。业主指这一误差令他损失约15万元,但他至今不知道谁该对事件负责。 该名业主于2009年10月购入位于丹佛斯大道(Danforth Avenue)夹Craven路的一栋3层单边镇屋单位,购屋合同注明其物业包含第24至第26号地皮,正面宽度(frontage)为21.19呎。据CBC报道,安省房屋估值公司(MPAC)2016年对该物业的估值单也显示,物业正面宽度为21.19呎,约合6.5米。不论是21.19呎还是6.5米,都是将房屋旁一块约2.2米有争议的狭长地皮包含在内计算出来的尺寸。 屋主多年来一直认为自己当年购买房屋时,该块地皮是计算入物业面积并包含在买屋价格内。而MPAG估值中包含这一地皮,更意味着屋主一直在为这块有争议的地皮,向市政府缴付地税。直至今年3月,有通讯公司要将争议地皮上原有的通讯设施底座升级,屋主提出异议。通讯公司告诉业主,地皮属多伦多市拥有,并拿出土地丈量图以资佐证。这一事实令屋主大吃一惊。 经过多伦多市政府确认,屋主的物业面积只包含编号24至25号的地皮,而编号26号的地皮,即其房屋旁该块2.2米狭长地皮,的确是属于多伦多市政府拥有。业主向选区市议员求证,亦得到同样的回答。这意味业主原以为达6.5米的物业正面宽度,瞬间减少了2.2米。业主表示,依据安省房屋估值公司2016年的估值,该物业价格为446,646元,据此计算,有争议地皮价值约为148,882元,这还是未计入多伦多房价上升的保守估计。 保险公司指非投保范围 MPAC发言人承认在做估值测量时出错,目前正在采取措施改正。多伦多市政府则表示已把有关情况提交地税部门。问题是业主一夜之间损失了三分之一的物业面积,这一错误及由此造成的损失由谁来负责? 上手屋主的卖方经纪当初挂牌时,的确将26号地皮包括在所出售的物业中,不清楚当时卖家经纪何以这样做。经纪公司表示目前其保险公司正在检视此事,不能提供进一步评论。受影响业主已经向规管安省地产经纪行业组织RECO提出控诉,RECO表示会跟进。 业主又质疑为他处理房屋产权交接及登记的律师,为何没看出其中的差错。但律师表示,在房屋交接时并没收到业主提交的土地丈量文件(property survey)。律师表示土地丈量文件是业主了解其权益的最基本文件,他通常向其每一名客户建议去获取一份这文件。业主承认他在置业时没想过要去取得一份土地丈量图,但他指不记得律师与他讨论过这事。业主在交接房屋时曾经购买产权保险(title insurance),但他的索赔被保险公司拒绝。保险公司指他的情况不属于投保范围。 获取土地测量报告 属房屋交易重要环节 安省注册土地测量师协会(The Association of Ontario Land Surveyors,AOLS)是依“安省土地测量师法案”,对注册土地测量师进行规管的行业团体。安省法律规定,只有持牌注册土地测量师所进行的土地测量,才有法律效力。据该团体的网站资讯指出,业主买屋时最重要是对所投资的土地和物业进行最大程度的了解,因此获取一份“土地测量师物业报告”(Surveyors Real Property Report,SRPR),应该是任何房屋交易完成前最重要的一环。 AOLS表示,如果没有土地测量文件,买家根本无从了解所购置的物业范围,而只有被授权实施地籍测量(cadastral surveys,即法定边界legal boundary测量)的注册土地测量师,才能提供有法律效力的物业边界讯息。 AOLS指出,根据安省的“买卖交易法”,卖方只有义务提供交易土地的登记描述(registerable description),除非目前的物业登记描述不符合登记标准,一般而言,卖家并无义务提供最新的土地测量文件。但很多卖家也愿意聘请土地测量师取得相关文件并提供给买家,这样做是为了增加买家对出售土地和物业的了解,增加买家信心,并协助买家取得房屋贷款及登记产权,同时也可避免日后因交易物业讯息不清晰而产生的法律纠纷。部份卖家或会将上一手业主留下的测量文件SRPR提供给买家,AOLS指这种做法存在一定问题,一是时间久远,讯息可能已不准确,或对买家做成误导,二是测量文件所有权属于测量师,重复使用时应获其同意。 测量师通常会透过研究、测量等一系列工作,在物业报告中反映下列重要讯息:物业土地有否受地役权(easements)或借道权(right of way)等约定影响而需与他人共用,物业土地上现有的围栏、房屋、花园、路堤、泊车路、人行道、泳池、树木及其他加建和改建,是否都在物业边界内,以及地契(deed)是否准确反映物业实际情况等等。 无合规报告改建属违法 测量文件等于给买家一层额外保护,令买家了解自己究竟花钱买到了什么,业权有否受侵犯,或是否存在不合常规之处,可能引发日后的法律纠纷。AOLS建议若卖家没提供最新测量文件,买家应在购屋合同中加入但书条件,保证得到满意的文件才完成交易。AOLS又指,通常大多数产权保险(title insurance)都不会赔偿诸如邻居的围栏、隔墙等侵入物业的情形。 AOLS表示除了在房屋交易时帮助买卖双方清晰物业产权之外,土地测量报告对于要加建及改建的业主而言也十分重要。不论是修围栏、车道,测量师可以协助业主确定所有的加建和改建,都是在属于自己的土地上合法进行,且工程项目符合市政府的土地规划附例(zoning by-laws)及距离规定(setback)。这也是保护自己投资的重要做法,因为一旦不符合市政附例,业主就有可能被勒令停工,产生法律纠纷,被银行拒绝贷款,甚至在未来出售房屋时遇到麻烦。此外,在进行土地分割、土地开发,以及在部分情形之下,业主向银行或金融机构申请房屋贷款或重新贷款时,土地测量文件也是必不可少的重要一环。 

維市議員促省府修例 禁立案法團阻單位出租

■ 省会维多利亚的柏文大厦,业主立案法团可禁止业主将单位出租。 网上图片  本报记者刘达明报道 卑诗省省会维多利亚的市议员艾锡(Ben Isitt)认为,共管式物业的业主立案法团不应禁止单位作长期出租用途,他建议市政府向省政府提出要求,修改法例,令业主立案法团不能禁止单位出租,但法团仍可引入附例,禁止单位作短期的度假式出租用途。 不过据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,有市议员要求艾锡澄清立场,其中市议员勒夫达(Jeremy Loverday)忧虑维多利亚在没有房屋空置税的情况下,进一步为出租单位设定限制,只会推高柏文单位的价格。 艾钖表示,会进行更多研究,才向市议会提交建议,但他认为,市议会需采取行动,向省政府提出要求,改变现状。 盼减少空置柏文单位 艾钖强调,住宅价格不断上升,加上空置率低,令低至中等收入的长者、年轻人和一般市民,于经济上缺乏保障。他指,超过20%业主回应最近的调查时表示,立案法团制订的出租限制,是造成名下的柏文单位要空置的原因。 熟悉共管物业管理模式的地产代理麦敏华接受《星岛日报》查询时表示,禁止共管式物业单位出租的条例,是由省政府制订,全省适用,在2010年前,如业主表决同意,可以在附例内制订出租限制,共管物业内的任何业主,不论长期或短期,都不能将名下单位出租。 她指出,自2010年开始,条例稍有放松,物业发展商申请建筑许可证时,向市府提交的披露声明(Disclosure Statement)内,可注明物业有多少比率的单位,作出租用途,例如10%或20%,甚至容许所有单位出租也可,将来成立的业主立案法团便不可再为个别单位的出租行为,作出限制,不过,出租单位的数量不能超出声明内所指定的比率。 麦敏华补充,条例于2010年开始放宽,但物业何时落成,并无限制,她相信,目前限制将单位出租的业主立案法团,大多是针对Airbnb等的短期出租形式。 维多利亚的共管式物业附例有禁制条款,限制过去10年所兴建的柏文作出租用途,艾锡提出的措施更针对超过10年楼龄的共管式物业。他说,较旧的住宅物业亦在建议范围内,这类物业更能负担,虽然有关问题并非重大议题,但始终也是一项问题。 此外,至目前为止,其他市议员均支持艾锡建议负责短期度假式出租条例的市府职员,考虑他所提出的多项要求,包括每一业主只可挂牌出租一个单位、业主需证明自己的身分和地址,以及物业为业主的主要居住地点、证明单位已有足够的保险保障、没有违反按揭条款、业主要对租客进行背景检查、向市政府提交土地和室内的平面布置图,描述单位面积和所在位置,以及街内外的泊车空间等。

卑詩6月份樓市成交量減少 需求強勁推動價格攀升

■ 卑诗省6月份房销量较去年同期回落近一成,但需求保持强劲。资料图片  根据卑诗地产协会(BCREA)周四发表的最新报告显示,卑诗6月份房屋成交量较去年下跌差不多一成,但需求持续强劲,推动楼价攀升,按年上涨4.4%,其中大温区则录得2.7%的温和升幅(见附表)。 BCREA指出,卑诗6月份通过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目达11,671个单位,比去年同期回落了9.6%。其中大温区易手房屋有3,953个单位,较一年前的4,502个单位,下调12.2%。 在成交额方面,全省上月房屋销售总额达到84.7亿元,比去年同期录得的89.7亿元,减少5.6%。至于大温区方面,今年6月份房屋成交总值达41.7亿元,比一年前下跌了9.8%。 据BCREA经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)分析,尽管房地产交易未及去年活跃,但由于卑诗省经济保持稳健,加上就业增长理想,带动楼房需求持续强劲。 芝里华克按年涨价18.3% 卑诗省在今年6月份的挂牌房屋共有29,651个单位,较去年同期减少6.2%。 今年6月,卑诗平均屋价为725,778元,较去年同月升4.4%,其中大温平均屋价由去年6月的1,026,207元,增至今年的1,053,655元,升2.7%。 BCREA报告又显示,全省6月份楼价升幅最明显的地区,包括芝里华克(Chilliwack),较一年前上升18.3%,平均屋价488,108元;库特尼区(Kootenay),平均屋价332,114元,比一年前升17.6%。而省会区维多利亚则录得14.8%的按年升幅,6月份平均屋价达674,952元。本报记者

加國園藝:瓶插花中的貴族 – 蠍尾蕉花Heliconia後院也能種!

瓶插花中最美艳贵气的无疑是天堂鸟Bird of Paradise,还有就是较少见的蝎尾蕉花Heliconia(赫蕉)了。很多酒店或是宴会的大型瓶插花几乎都要有这种花才够气派。这些都是蕉科花,与另一种姜花也很近。不过蝎尾花(赫蕉)及姜花都需要很高湿度,天堂鸟则喜欢较干旱的环境。蝎尾蕉原产地多数在中南美的热带雨林中,少数在太平洋热带岛屿,但如今在东南亚等地的热带雨林都可以见到。 (亚马逊的热带雨林中拍摄的蝎尾蕉) 因为部分品种外型像天堂鸟,因此也有俗名称其False Bird-of-Paradise假天堂鸟。此外还有一个英文俗名Lobster Claw,意思是龙虾钳,因为其花型就像龙虾的巨钳。 蝎尾蕉/赫蕉本身属于赫蕉科Heliconiaceae,其他中文名还有火鸟蕉、红垂赫蕉等,视颜色及花型不同,还有些叫做火红赫蕉、艳红赫蕉、倒垂赫蕉、金鸟赫蕉、鹦黄赫蕉等。顾名思义,金鸟赫蕉指开黄色花的赫蕉,而倒垂赫蕉就多数指花朵呈倒吊式红色及黄色花的常见品种蝎尾蕉。 蝎尾蕉在气温低到摄氏5度以下就会冻死,所以在美国最适合像佛罗里达、路易斯安那一类较湿热的地区,才好地栽。但北美大部分地区不是太冷就是太干,就很少见到地栽。此外在美国北部及加拿大这样的寒带,更只能盆栽,在低温时移到室内。但这一类植物又需要高湿度及高光照,因此一般室内栽种很难开花,只有较大的温室较为适宜。 (在多伦多动物园美洲馆拍到,还有一只蓝色的鸟栖息) 与天堂鸟一样,蝎尾蕉一般植株都很高大,很占地方。如果要盆栽,就要选较矮小品种,大约3-4呎高。较高的品种可以高到十几、20尺。所以购买时要留心及问清品种。 蝎尾蕉最美之处是有着长串的艳红色花苞,有些红色花苞周边还有鲜黄色的边。花苞内才是小朵的花。每枝大花每次开花长达数星期,甚至一个月以上,所以是受欢迎的插花花材。 其实我们见到的赫蕉花不是它的花,而是花萼(花托),就是叶子的一部分,真的花非常小,藏在花托内。这一类植物我以前介绍过很多,包括:Hellebores圣诞玫瑰、九重葛Bougainvillea、圣诞红Poinsettia、山茱萸Dogwood等。 蝎尾蕉的花朵内有很多花蜜,会吸引蜂鸟之类的雀鸟传播花粉。就因为花朵被花萼包住,因此能够吃这花花蜜的雀鸟,都有特殊的喙。而种子就会经由动物吃掉后排泄出来,达到繁殖目的。 种植 热带地区可以在园艺店买到成株的蝎尾蕉,在寒带地区,园艺店就较少机会见到,很多时要邮购才能买到。种蝎尾蕉和另一种同类的美人蕉Canna等,都是用地下茎 rhizome 来种。如果买来的地下茎太长(太大),可以切割到大约每段6寸长,分段栽种。不过每一段都要有至少一个眼,或是一个芽,将来才会发芽成株。 (黄色蝎尾蕉H. psittacorum x H. spathocircinata(也是在亚马逊拍的) 如果买来的地下茎,或交换得来的地下茎,已经有一个很高的嫩芽,最好剪到6寸以下再种。蝎尾蕉的根部很易生霉,因此在种植、切割时都要使用消毒过的刀,及在切口涂上消毒粉fungicide,如Garden sulfur、sulfur powder,再种入土中以做预防。 蕉科植物都喜欢非常肥沃的土壤,最好是多腐叶的堆肥土,购买堆肥土Compost也可以,渗杂在一般土壤Top Soil中使用,或是再加些动物堆肥Manure及泥苔土peat moss等混好后再用。土壤的排水要非常好,因为将来需要很多水分,如果排水不好,就会有积水,容易造成烂根。 蝎尾蕉较天堂鸟易种。一般种天堂鸟要等7年才会开花,但蝎尾蕉大约种下地下茎后4个月见芽,一年后就会开花。不过蝎尾蕉也需要很多阳光,需要很多水分,同时需肥也多。最好是定期使用缓效肥,就是粒状肥,一般平均肥20-20-20,或是开花肥都可以。每个月并可在水中加一小匙浴盐Epsom Salt,因为含有蕉科植物需要的特别元素硫化镁。在干热地区种蝎尾蕉,最好在地面覆土mulch,一方面保湿,一方面阻止杂草。 盆栽 蝎尾蕉与天堂鸟之类植物,因为植株高大,需要较大的盆。但也不能太大,容易有积水导致烂根。所以种时要维持盆的排水孔够大,并且不要将排水孔遮住。最好用弧形瓦片盖住后放一层细石粒帮助排水,然后再放土。 浇水时也要注意。每一次浇足够的水,等到排光后放回碟内。然后等到土面用手摸着干了,才再浇下一次水。同时要用室温水。浇水时如无雨水,就要将自来水搁置一日后再使用。一方面是温度适中,一方面使水中的化学杂质散发掉。 最好是用瓦盆,一方面较重,足以承受重量,一方面瓦盆有空隙,使土壤可以呼吸,较透气。蝎尾蕉是雨林植物,喜欢高湿度,因此房内不能太干燥,也不要放在暖气或冷气附近。最好是多几盆植物放在一起,或是房内有加湿机humidifier。目前北美因为空气偏干燥,很多家庭都有加湿机,因为对人体健康都有好处。只是加湿机要保持干净。 对症下药 蕉科花不适宜室内种植,因为室温对它们来说,不是太温暖就是太凉。加上空气不流通,也有机会生虫。所以不要放在距离暖气或冷气口太近的地方。而室内最好是空气流通,夏季时要多开窗,或是放到户外有荫的地方。 如果叶子开始枯,或是叶子边缘开始变黄,有可能是浇水不够;如果叶子边缘卷起及枯黄,就是浇水次数太多。所以一定要等土面干了再浇水。冬季时,要土面一公分以下都干了,才能再浇水。浇水时要用室温水,如果用冷水叶子也会变黄。  

法律連線:代理大麻屋放牌經紀必須披露嗎?

Q:我的放盘经纪是否需要向潜在买家透露:我的房屋以前是大麻屋? A:当你出售曾是大麻屋的房屋时,要应付两个独立的问题:房屋的物质损坏和/或修理,以及由于房屋历史所造成潜在的心理上的污名。房地产的一个重要原则是,在经纪人或销售人员的帮助下,买家有责任确定他们购买的物业是否适合自己。为此,买家可能要求更多的资料和进行独立研究。 根据这个原则,你并非一定要透露通过典型的验房就可以发现的物质方面的问题。但是,假如你知道有一个物质缺陷,只能通过破坏性检查才能被发现,而且该缺陷令屋子不适合居住或危害健康和安全,那么你需要披露。 与物质缺陷一样,你不必向潜在买家披露潜在的污名。但请记住,潜在买家决定什么缺陷对他们来讲是重要的,相应地买家会就此指示他们的代理,他们可能会问。 放牌经纪不必主动透露曾经的大麻屋,但也不能说谎 什么样的问题可以被视为污点因人而异。例如,房屋曾是一个谋杀或自杀的场所吗?一个臭名昭著的罪犯曾经住在屋内吗?必须认真对待有污名的房屋。与你的经纪合作制定应对策略,如何回答潜在买家或其代理人的任何问题。 虽然你的销售代表不需要自愿提供有关物质问题或污点的信息,但当被问及时,他们就不能说谎。他们可以直接回答这个问题,或者拒绝回答问题,并建议买方代理自己进行调查研究。 所有房地产专业人士在职业道德守则下,都有责任在与房地产交易中的其他人打交道时采取公正、诚实和诚信的态度,促进和保护你的最佳利益也是他们的责任。 同样,挂盘经纪必须避免在宣传你的房产时出现虚假陈述或错误。在不确定是否披露是更明智作法的情况下,他们的建议可能是披露,以避免以后的潜在问题。这可能是一个困难的平衡,但要确保你已经做了你可以做出的明智决定。 如果你的经纪同时代表其他潜在买家(称为多重代表),则会有附加的问题。在这种情况下,你的代表必须采取负责任的步骤,为买方客户查找并披露任何可能对其购买决定产生相当影响的事情。 作为卖家,你有权以尽可能高的价钱出售物业。如果你担心房子的污点有可能会影响出售,请考虑征求律师的指引。 另一方面,对于买家来说,在提出Offer之前,与房地产专业人士合作,对房子进行研究,并提出正确的问题,以确保房子符合你的需求。  

6月房市:賣方求售心切放盤量升16%,買方觀望待抄底成交跌近4成

大多伦多地区房屋市场过去10年的销售飙升幅度,似乎因为4月下旬省府冷却措施而出现“软着陆”之势。据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)最新数字,6月份大多伦多地区房屋销售量仅录得7,974宗成交,较去年6月下跌37.3%,放盘数字却上升近16%,达19,614 间,显示市场“买方观望,卖方求售”心态。业界人士认为市场从濒临失控状态冷却,是重返健康正常发展。经济学者则分析,目前大多区已成买方主导的市场。 自省府推出16项冷却楼市措施后,大多伦多地区楼房销售量持续下跌,传统上6月份属于楼市旺季,TREB最新公布却指出,上月大多伦多地区楼房销售成交是7,974宗,较去年同期大挫37.3%。 连续第二个房价下跌月 纵使数据显示,今年6月大多区房屋平均成交金额为793,915元,较去年6月上升了6.3%,但比今年5月的平均成交价却下跌约8%,这已是从4月份的高峰,连续两个月下跌;不过TREB估计,今年售价仍会比去年上升13-18%。 正当意欲置业之买家持观望态度之际,持有住宅物业之卖家,积极放盘测试市场反应,TREB指上月MLS系统显示,共有19,614所楼房放盘待售,较去年同期增加15.9%,显示卖家希望在楼房市场尚未严重下滑前,尽快“出货”。 35%准买家计划一年内置业 不过,TREB同时引述在5月下旬,分别向房屋准买家及准卖家作出的调查,当中有35%对购置房屋有兴趣者,计画在未来一年内置业,当中40%属首次置业者,不过也有10%受访人士称在短期内未必会置业,原因是欲观察省府措施对市场之影响,显示意欲置业买家“观望”味甚浓。 从卖家角度来说,调查指出有30%在大多伦多地区拥有住宅物业的业主,有意在未来一年将物业放盘求售,15%受访业主不讳言意欲放盘,与安省推出冷却楼市措施有关;接近80%意欲求售物业之业主,形容放盘手上物业,是为购置另一物业做准备,显示不少卖家同时兼具买家身分。 GTA海外买家仅占5% TREB 市场分析暨服务渠道总监梅沙(Jason Mercer)坦言,大多区海外买家所占比例仅5%,显示大部分活跃楼房市场者以本地人士居多;即使最新数字指出大多区楼市销售量,正面对过去8年以来的最大跌幅,但本地买卖双方,对楼市交易意欲仍然强劲,他认为买家现抱观望态度,欲以最合适价钱入市,而卖家则以放盘测试市场水温,长远而言,他相信大多伦多地区楼市仍然会稳健发展。 经纪指濒失控市场重返正常 多伦多华人地产专业协会副会长吴树声认为,TREB公布的销售数字虽下跌37.3%,但楼房市场属“软着陆”,从买家疯狂“出价”的失控状况,回复正常楼市发展,真正需要住所之买家,此时期有机会与卖家讨价还价易于“上车”,对于央行“放风”称有加息机会,吴称市场更关注的是一旦加息周期开始,加息频度会是多久一次。 问到地产商会公布之数据,显示大多伦多地区楼房销售量跌幅颇大,而放盘量则增加,是否意味本地楼市已出现见顶压力,吴树声认为数据展现出准买家观望态度持续,原因是安省政府在4月20日推出楼市降温措施,买家观望令5月份楼房市场放缓属正常反应,至于6月份销售量继续缓慢,亦不代表本地楼市下沉,反而是朝更健康正常方向发展。 吴树声指过去几年,大多伦多地区楼市,不论是销售量抑或价钱均如火箭般飙升,不少本来价格只值100万元的房屋,被抢价至200万元,完全脱离实际市场之疯狂情况;但现时楼市在冷却措施所造成的心理影响下,销售量下跌,令渐趋失控的市场,重新返回正常发展,这对大多区未来楼市发展有好处。 业界关注加息频率 至于央行研究加息,吴树声指央行一般每次加息四分一厘,其实对供楼业主影响不大,他说业界反而是关注一旦加息周期开始后,央行会每隔多久加息一次,如果央行加息频密,的确会给正在供楼的业主带来压力,并对楼房市场产生较大影响。 学者:楼市似见顶买方成主导 多伦多大学经济学系讲师陈蔚纯认为,TREB数据进一步显示楼市有见顶趋势,至少不乏拥有住宅物业人士是这样认为,在放盘量增、销售量减的形势下,楼市已成买家主导市场,买家更易入市;谈到若楼市持续下跌对安省经济影响,陈形容影响可能到3至4个月后呈现,预计首当其冲是建筑业界及地产服务界等行业。 她指数据所显示的楼市状况,是意欲买楼人士希望多等一会,趁最相宜及合理价钱时才入市,意欲卖楼者希望趁现时楼房仍有价时趁高位出售,令放盘量增加,这是省府推出之楼市措施,带来买卖双方心理上之僵持。 在央行有机会加息之阴影下,她预计意欲置业之准买家,或会选择再观望多半年左右,了解外在因素对本地楼市之冲击,从而在他们认为合适之时机出手。 谈到自从4月下旬省府推出相关措施后,楼市销售量持续下滑,部分地区独立屋销售量更下跌多达60%以上,若楼市销售量仍不理想,会对安省经济带来何种影响,陈蔚纯称房地产交易占安省经济一个颇重要比例,按照最新国民生产总值未必反映到楼市下滑之影响。 她续称发展商早于省府公布措施前,已经入纸申请开发地盘建屋,建筑商仍需要依照其申请建屋,但若楼房销售量继续不理想,建筑商可能会暂缓申请开发建屋,届时对本省经济影响或会渐渐浮现。她指出较会首当其冲受影响之行业,将会是从事地产服务业界,而建造业等相关连带行业,如家具及装修工程等,就业机会可能减少。

大溫二手獨立屋價格持續攀升 按年漲價8.07%

■ 大温区独立屋价格持续温和攀升。资料图片  根据最新公布的加拿大国家银行房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)显示,今年6月份大温区二手独立屋价格持续温和攀升,较一年前上涨8.07%。 全国按年涨逾14%创新高 计算独立屋重售价格的国家银行综合指数报告指出,大温区独立屋6月份屋价,较5月份攀升2.47%,而5月份则录得2.5%的按月升幅。 该报告分析,经过2016年10月至12月屋价持续下挫后,大温区独立屋价格在今年5月及6月均有强劲表现。 至于全国方面,6月份独立屋价较5月份上升2.65%,比一年前则上涨14.22%,是有史以来录得的6月份最高纪录,也是连续第17个月攀升。 在报告提到的11个加拿大主要房产市场当中,以安省咸美顿(Hamilton)的独立屋表现最佳,6月份录得4.13%按月强劲升幅,其次是多伦多(3.72%)及魁省魁北克市(3.72%)。温哥华录得2.47%升幅,排第4位。 而温尼辟则是唯一屋价下跌的地区,6月份二手独立屋价格回落0.28%。本报记者

加拿大花園裡的花季時間表來了!教你如何打造一年四季都花香四溢的後院

花园里到底要种什么,选当季开花的那些总是不会错的。加拿大花园里花季时间表看这里 ➜ 作者:袁晓辉 媒体人 作家 园艺爱好者 春天最早开花的: 郁金香、水仙、樱草花primula、荷包牡丹bleeding heart (Dicentra)、铃兰Lily-of-the-Valley 五、六月开花的: 牡丹 、鸢尾花iris、落新妇astilbe、勿忘我forget-me-not、所罗门印章Solomon’s Seal、耧斗菜columbine、珊瑚钟coral bells、羽扇豆lupin、鼠尾花salvia (perennial Sage); 六、七月开花的: 百合hybrid lily、萱草Day lily、雏菊daisy; 七、八月开花的: 飞燕草delphinium 、草本夹竹桃phlox、香蜂、草bee balm (monarda)、石竹(康乃馨 Diaanthus) pinks、sweet William; 八、九月开花的: 紫色金花菊purple coneflower (Echinacea)、金花菊black-eyed-Susan (Rudbeckia)、玉簪hosta、景天sedum; 九、十月开花的: 菊花mums (Chrysanthemum)、开花椰菜flowering...

列市柏文升勢轉慢 盛傳加息增入市風險

■ 资料图片 对于列治文柏文价格按年上升近30%,有地产业人士分析,这是因为过去数年,列市柏文价格低于大温其他城市如本拿比,这次上升其实是“追落后”,但近日本国银行可能加息,新一届省政府也快上台,该升势已经慢了下来;有财经评论员则提醒投资者,指本地楼价水平已很高,更有迹象显示楼市热钱转向美国,投资入市时应该更小心谨慎。 卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄(图)表示,约一年多前,温哥华全新水泥柏文,每平方呎已超过1,000元,本拿比也要900元,但列市还是700多元,所以过去一年列市柏文升幅较高,其实是“追落后”,拉近城市间楼价的差距。 大温城市楼价差距拉近 他表示,拥有温哥华国际机场的列治文,柏文除受到首次置业人士青睐外,更有不少投资客,部分是回流香港的加籍人士,他们喜欢约500平方呎的一房柏文单位,因为售价相对不高,约50多万元,一成首期大约5万多元。 投资理财顾问宋浩晖(Norman Sung,图)指出,大温独立屋现时已很高价,再升幅度有限,不少投资者将注意力转向价格较低的新柏文,但他认为现时新柏文的价格已很高,加上存在多项风险因素,包括银行将加息以及收紧按揭,加拿大联邦金融机构监理办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada,OSFI)也因本国家庭负债比率上升,要求金融机构为新按揭申请者作压力测试,以及NDP上台后或推出辣招,投资者要有心理准备。 楼市热钱转向美国 宋浩晖称,不少本地投资者都憧憬所持物业,最终有外地投资者接手。但宋浩晖指出,外地投资者都是以赚钱为目的,如发现有更好的赚钱市场,资金便会转移。他观察到近来美国市场正在起飞,失业率在下降,美国政府对投资者也较少限制,楼市上升空间也很大,令本国楼市部分资金转移到美国一些城市,例如西雅图。 宋浩晖说,政府推出各项辣招以及银行收紧按揭,目的都是不想楼价继续上升,投资者应该收到这个讯息,为投资作出风险管理。他指现时购入楼花的投资者,如果在收楼前未能将物业转手,一旦楼价下跌,银行又不肯提供按揭,物业有机会沦为负资产,届时便要被逼“贱卖”。 本报记者冯瑞熊

央行周三加息 如房貸還款每月增加130元 73%BC省民承受不了

■ 外界预测,加拿大银行即将调高利率。 网上图片  本报记者报道 根据全国一项按揭承受研究发现,超过七成卑诗省民表示,若每月按揭利息供款增加130元,他们将会难以承受,在亚省的相关比率更超过八成(见附表)。 外界预测,加拿大银行(Bank of Canada)即将在周三宣布加息。如预测属实,这将是过去几年来首次加息。 根据破产信托公司MNP Ltd.委托民调机构叶素斯烈特(Ipsos Reid)进行的一项民意调查显示,卑诗省73%受访省民表示,每月按揭供款若增加130元,他们将会难以承受。全国比率更有77%。至于亚省及大西洋省份的相关比率,更高达83%。 MNP发言人吉尔伯特森(Lana Gilbertson)指出,由于长期处于低息环境下,不少业主都忽略了个人的按揭承担能力,也未有为利率上调而作好准备。 该民调更显示,32%卑诗省民承认,现时的房屋按揭“超于他们的能力”。全国则有27%业主持相同看法。 同时,有三成受访业主相信,若屋价下跌,他们将要陷入财务困境。另外,有三分二国民更认为,目前楼市存在泡沫危机。 三分二国民:楼市存泡沫危机 当被问及个人债务状况时,占六成受访者认为低于良好水平,另有15%更认为个人债务状况恶劣。 民调于今年6月19至21日期间,透过互联网收集了2,002个加国国民意见,误差率为正负2.5个百分点。

伍子明風水:柱旁放樹解室內柱沖

伍子明师傅最近应邀为一间大律师事务所的新办公室作风水局设计。东主五行属水,他希望伍师傅为他用风水术数设计新办公室布局后,能够生意兴隆,律师事务所不要有任何官非。大厦是座西向东,门开北门,北门为水,对东主十分有利。 (新办公室的大楼入口) 伍师傅首先要找出该办公室的财位,而办公室财位在正西中间,所以伍师傅建议律师事务所的会计坐在这个位置,而东主则坐在财位东南角,即办公室的桃花位。伍师傅还请东主背南向北坐,门开其办公枱左前方,为之青龙开门,主有权力,宅主作为律师事务所东主及自己亦是大律师,有权有势十分重要。然后伍师傅再按律师事务所内所有员工的职务及其五行安排出他们的办公室及坐向。 (大会议室亦设在这处,因为这是事务所文昌位,主力员工在此工作,比较有创意及效率) 律师事务所在东及南面有一排大窗户,特别是东面位置,伍师傅将办公室内最主力员工放在东面的位置,并且将大会议室亦设在此处,因为这是事务所文昌位,主力员工在此工作,比较有创意及效率;又在会议室内摆一棵竹树,以助旺文昌位,令大家在会议室开会讨论或研究更有效率及创意。 (东主背南向北坐,门开其办公枱左前方,为之青龙开门,主有权力。) 事务所北面有两间房间及一处开广位置,是其长寿位所在,伍师傅安排公司内年龄比较大及资历高的员工坐,令他们有德高望重的优势。 (事务所在东及南面有一排大窗户,特别是东面位置,伍师傅将办公室内最主力员工放在东面的位置。) 事务所北位的房间给所内第二把手坐,由于他属土,所以要背北向南坐,门开左边。开青龙门,有助主权。但这个房间中央有一条主力柱,不能移动,在柱旁放一棵大树,以解柱冲。 (事务所北位的房间给律师事务所第二把手坐,但这个房间中央有一条主力柱,不能移动,在柱旁放一棵大树,以解柱冲。) 事务所西南是天医位所在,有助解决问题,于是伍师傅安排律师事务所中的智囊团坐,以助旺他们如何打赢官司。伍师傅强调本风水局主要是跟据个人职业而做。

房屋抵押信用貸款大行其道 還息不還本藏隱憂!

■房屋抵押信用贷款开始大行其道,但可令债务越积越高。星报资料图片 综合报道 各方普遍预测加拿大央行将在本周三宣布调高银行基准利率由0.5%调高至0.75%。有关人士指,调高利率不仅对持有房屋贷款的人士造成财务压力,影响更是遍及各方面,特别是以房屋净值做抵押借出信贷款额度的人,更要未雨绸缪。 近年随房价显著上涨,由银行和借贷机构推出的一种新产品──“以房屋净值作抵押的信用贷款额度”(home equity lines of credit,HELOCs)开始大行其道。金融机构会根据借贷者用以抵押的房屋净市值,向借贷者批出数额不等的借贷额度,借贷利率往往是银行最优惠利率加0.5至两个百分点。 房屋抵押信用贷款的利息高于普通的房屋贷款,但仍受民众欢迎,因为表面上看,随屋价节节上升,用以抵押的房产可以为房主“兑换”出大笔“现金”,而且民众在使用这种贷款后,只要按期付给银行利息就可以,银行并不要求限期偿还本金。屋主不用卖屋搬家,即可提前享受屋价上升的“红利”,往往不急于还本,而是期望日后卖屋时将贷款一次还清。 因为上述方便之处,房屋抵押信用贷款在加拿大借贷市场上,占有额越来越重。加拿大金融消费局( Financial Consumer Agency of Canada,FCAC)上月公布数据,加拿大各大金融机构目前借出约300万笔房屋抵押贷款,平均每笔借款额高达7万元,也即是借贷总额高达2,110亿元。FCAC调查更显示,有四成借有这种贷款的家庭,没有定期偿还本金。三四年以前借多少,现在债务还是多少,没有变化。对许多家庭而言,一旦获得银行批准这贷款额度,仿似将自家房屋变成自动提款机,令债务越积越高,但是这种借款对于家庭财务稳定存在重大隐忧,一是这类贷款采用浮动利率,即在基准利率上调若干百分点,如果利率不断上调,意味借款者负担会持续加重。 另一注意的地方是,这类信用额度贷款被称为“demand loans”,大体意思是“可以随时索还的贷款”。这一点与房贷完全不同,房贷只要借贷者每月按时还清月供,不会被强迫一次性还清本金。但对于这类信用额度贷款,只要借款机构认为需要,可以随时致电借款者要求一次将借款还清。 接受CBC采访的金融财务专家指,现时屋价仍在上涨,尽管幅度不稳定,这种情况下银行不太可能要求借贷者一次还钱,但是这2,110亿元的巨大国民债务,其风险性比起房贷更为显著,因为一般民众都会尽最大努力偿还房贷,避免拖欠银行,但是对于此类房屋抵押贷款,民众未必会采取同样的努力。 专家又指,一些人表示使用房屋抵押贷款是用来装修现有住房,从而令“贷款”成为一种未来可以回收的、有回报的“投资”。这种想法同样有问题,因为房屋并非永远升值。一旦市场条件变化,不能保证在房屋上的投入都可以由未来的市场上取得回报。不论是装修房屋,或利用这类贷款外出旅行,性质上并无太大差别。大量使用房屋抵押贷款,且长年将债务搁置不理的人,都应再三考虑。

環境美渡假村格局新家好推介

想买列治文城市屋吗?迪华发展连环推出三个城市屋项目,为你打造美好家园。 天河苑坐落于北列治文河畔,环境幽美, 如同渡假村格局, 邻近华人商店、餐饮市中心地段。3层,3睡房,2.5浴室,售价由$876,900起。 第一期27间城市屋楼花火速超卖,现加推第二期再27间,热卖中~~ 百花苑 位于列治文中央地段,现代化设计,3至4睡房选择。 2层/3层城市屋楼花热烈发售中(已售出60%),售价由$1,120,000起 百利苑位于列治文东Hamilton区优质城市屋。共35所3睡房2.5浴室城市屋,售价由$668,000起 详情点击这里或点击登记。  

加拿大房價現「暴風雨」信號,金融機構考慮頒佈新規

凤凰国际iMarket编译自zerohedge,在过去几个月里,由于中国的洗钱活动在加拿大各地催生了泡沫,导致了加拿大房地产市场很多分析机构花了很多时间来讨论加拿大的房地产市场。 不过,正如今天的《环球邮报》(加拿大当地期刊)所指出的那样,由于极大的价格泡沫、消费者的过度负债、按揭贷款规则大幅收紧以及利率上升的前景,加拿大的部分房地产市场可能会出现一场“完美风暴”。 据悉,在监管方面,加拿大金融机构监督办公室(OSFI)正在考虑颁布新的规定,要求贷款人对借款人实施有效的“压力测试”,以确认他们在利率即使上升200个基点的情况下,是否仍然满足贷款标准。从实际的观点来看,此项举措将会使普通加拿大人的(房地产市场)购买力下降20%左右。 加拿大金融机构监督办公室提议,任何在银行或银行资助的贷款机构获得抵押贷款的人都须证明,他们能够负担高于实际利率至少200个基点的利率。目前已经针对获得按揭违约保险的借款人,以及大多数浮动利率和短期贷款的借款人进行了类似的债务比率“压力测试”。 如果加拿大金融机构监督办公室的提案按计划实施,在其他条件不变的情况下,信用良好的借款人有资格获得的抵押贷款将减少约18%。这一提案对抵押贷款借款人的影响将超过加拿大银行历史上的任何一次加息。当然,由于抵押贷款利率处于数十年来的低点,房地产市场可能只会朝一个方向走。 此外,随着利率上升,其只会放大OSFI上述提案的影响。如果你相信加拿大央行的暗示和债券市场可能发生的事情,下周的利率会议或9月份的会议很可能会提高浮动利率。(尽管周四的OSFI新闻可能会阻碍加行的加息计划。)至于固定抵押贷款利率,自6月6日以来,在债券收益率飙升50个基点后,其已经大幅上涨。加拿大央行实际上主导了设定抵押贷款利率,在周四上午将其公布的大部分固定利率上调了20个基点。大多数其他贷款机构也做了同样的事情,这可能只是采取的第一步行动。 所有这些让《环球邮报》提出一个问题:“加拿大的消费者现在应该做什么?”幸运的是,对于加拿大,我们会提醒,几年前美国也有类似的房地产泡沫问题。下面这幅图提示你下一步应该怎么做。 图1:加拿大央行,传统抵押贷款利率

想吃番茄去後院就能摘到!最專業的番茄種植的小竅門都在這兒了!

种蕃茄是最令人满足的一种经验,因为小小的植物很快就有成绩,红红的果实让人开心,而且刚由植株上摘下的果实其香甜,不是买回来的番茄可以相比。但是蕃茄经常会感染到病菌,如果能事先防患,就可以万无一失。 有经验的园艺家或农人,身边会有一些宝贝,足以做好万全的预防工作。其中一宝就是硫酸铜Copper Sulfate。当硫酸铜与水混合后,就会释放出一种消毒剂,在初种蕃茄时就使用这种喷剂,可以预防在季节后期出现疾病。                                              ...

加拿大是華人海外置業熱門城市排第四

■ 加拿大房地产仍是中国买家最喜欢投资地方之一。资料图片  近日有地产网站估计中国买家去年花千亿美元投资海外房地产市场,比前年增加了25%,但指今年将下降超过20%。而中国买家最喜欢置业的五个地方,加拿大排第四,仅次于美国、澳洲及香港。有本地地产业人士指除加国外,中国投资者在全球不同城市都有购买物业,本国吸引中国投资者的因素是政治环境稳定和汇率低。他认为向海外买家征收15%物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT),以及今年7月1日中国实施限制外汇出口,未有减低中国投资者对本地房地产投资的意欲。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,以上海为基地的中国大型房地产搜索引擎及资讯平台“居外网”(Juwai.com)估计,中国买家2016年在海外房地产投资值高达1,000亿美元,较2015年的800亿美元上升25%。这个估计是由业界及政府资料,以及该网站本身的数据得出来。 今年购房金额将达800亿美元 不过,“居外网”预计2017年,中国投资者在海外房地产市场的投资者将是800亿美元,比去年跌20%,也是说将回复到2015年的投资水平。但“居外网”认为今年中国人在海外房地产市场将是“接近纪录的一年”,只是数量将比2016年低。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华(图)表示,中国投资者在全球各地都购物业,在伦敦更大手买入当地摩天大厦。据第一太平戴维斯的数字与仲量联行(JLL)最新统计显示,2016年中国投资者在伦敦中心投资购买逾31.5亿英镑的商业资产,占当地交易总额的22.5%。 谭清华称,加拿大政治稳定,兑人民币的汇率又处于较低水平,对中国投资者仍具很大吸引力。他说去年8月省府实施向海外买家加征15%物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT),只发挥了轻微作用,令中国投资者交投速度减慢了,但投资金额仍上升。他指近日不少柏文开售时都大排长龙,当中不乏华裔面孔。 至于从今年7月1日起,中国严格执行中国公民“每人每年5万美元的外汇额度”政策,谭清华说,以他的观察,情况并非想像那样严重。他说:“做开生意的,一早已知道如何处理汇款;对于一般人,也有不少正式渠道将钱汇出来,只是花多一些钱而已。”  本报记者冯瑞熊

你不是一個人!民調顯示:逾9成多倫多人感房價難負擔

由EKOS Research 民意调查公司于今年6月做的民意调查结果显示,加拿大人不论地域及收入情况,普遍认为目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华、多伦多及卡加利等房价高企的大都会地区,认为房价难以负担的民众比例更达到或超过9成。 据EKOS民调显示,全加范围内,每5名国民中就有两人认为本国的房屋价格难以负担。持有这种观点的国民遍及各个收入阶层。 近4成中产难负担住房 在那些自认为属于“贫穷的或是劳工阶层的”受访者中,有大约一半的人相信他们所居住地区的房屋价格超出其负担能力。在那些认为自己处于“中产”或是“上层”(middle or upper class)的受访者中,分别有38%及37%的人持有同样观点。 如果以地域而言,在大都市高房价地区生活的民众对此感觉更加强烈。在温哥华,只有2%的受访者认为当地的房价是“可以负担的”。在卡加利和满地可,认为当地房价可以负担的受访者比例分别为11%和22%。在多伦多,认为本地房价尚可以负担的受访者比例仅有6%。 EKOS Research 民意公司于今年6 月1日至19日以电话形式访问了5,658名国民。上述调查结果的正负误差率为1.3%。该公司总裁格雷夫斯(Frank Graves)表示,调查结果显示在加拿大部分地区,房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。这一发现令人不安。 最便宜单位也花费半数收入 杜鲁多政府曾经承诺推出全国房屋保障计划,协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。这也是更大范围的减贫计划的一部分。政府希望将无家可归者的数量减半,并帮助那些将收入的三分之一以上用于住房、仍达不到所需的住宅需要和标准的“核心住房需求者”(core housing need)摆脱困境。 卡加利大学公共政策学院近期所做的研究也呼应了EKOS的最新民调。该学院研究指在卡加利、温哥华及多伦多,低收入家庭即使是居住于当地最便宜的公寓单 位,也要花去其收入的一半以上。而且由于各地的收入水平、物价消费水平不一样,要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。 加拿大城市联盟(The Federation of Canadian Municipalities)则敦促联邦政府优先拨款维修现有的可负担住房并兴建更多这类房屋单位,同时向居住于都市区的新移民和原住民提供直接的住房补贴。 综合报道 全球生活开支排行榜 多市第119位列中段 最新一份调查全球生活费用的报告显示,温哥华仍然是加拿大生活开支最高的城市,在全球城市排名107位,多伦多则紧随其后,生活开支全国排名第二,在全球排名119位。报告显示,温哥华生活开支超越多伦多主要是基于租金上涨所致。 该份由人力资源顾问机构美世(Mercer)发表的2017年《生活开支调查》(2017 Cost of Living Survey)报告,调查全球209个城市的食品、交通、住屋、衣服、家庭用品及娱乐等200项费用。 温哥华今年在全球的排名较去年上升35位至107位,继续是加拿大生活开支最高的城市;紧随其后的是多伦多,排第119位;满地可及卡加利分别排名第129及143;而渥太华是本国开支最低的大城市,排名第152。 美世合伙人弗罗斯特(Gordon...

為子女學孟母三遷,華裔家長孜孜不倦追學房區

华人一向重视子女教育,买房往往先看物业是否在“名校区”,在房价连级跳的今日,家长们对“名校区”的追求仍然孜孜不倦。一年一度搜寻学区房的季节又到了,今年的态势又是如何? 在大多伦多地区,华人对学区房的偏好众所周知,这大概与华人 “孟母三迁” 的传统有关,华人历来重视对后代的教育培养,讲究环境对青少年的影响,所以在作出置业决定时,所属学区的学校好不好,占了很大的考虑比重。为了住进名校区,华人家长可以去得好尽,落重本加价30万元抢offer绝不手软。也有年轻夫妇还未有子女,已未雨绸缪买定学区房等孩子出世。当然,挟著名校区光环的物业,卖价随时高出一至两成也绝不为奇。 Re/Max 调查:八成买家看学区 每次有学校排名出炉,除了家长和学校紧张,相信地产经纪与正在物色学区房的买家亦同样关心。无他,学校排名高,附近一带的物业,会被看高一线,价格亦随之水涨船高。地产公司Re/Max早前进行了一项市场调查,发现超过8成买家,都想在物色心仪物业前,获得更多有关学校的资讯。 “购房过程中,有很多因素会影响是否购买某一间特定房屋的决定,例如与上班地点的距离、整体开支、社区文化、有否有绿色空间等。但透过这项调查,发现到原来能否获得高质素教育,才是国民在购买住屋时的关键性决定因素,当中以千禧一代与其正在成长的家庭更为重视。”Re/Max发言人Christopher Alexander说。 的而且确,学校与楼房之间,有着不可分割的关系,有好学校的社区,住屋的抢手程度与楼房价格,都会比没有好学校的社区更胜一畴。地产经纪孙子厚(John Sun)表示,很大部份住宅买家,都认为学区好重要,更是物业保值的重要因素,这一心态在华人买家中尤其明显。 “华人较关注学区问题,每个客户都会问,除非是已退休的。在好学区中买屋,抢offer的人多数是30至50岁之间。置业人士都会先看校区,再决定住的位置,因为很多人着重下一代教育更甚于着重自己。” 4至6月是寻学区房高峰 地产经纪吴汉昌(Dennis Ng)指出,买家追捧学区房,是一年12个月都有的现象,但以季节性来看,每年4至6月是家长买家四出搜寻学区房的高峰期。 “因为从看房到倾好offer,再到搬屋,都要一至两个月时间,搬屋后可能还要装修和执整,一切办妥当回复正常生活,刚好过完暑假,孩子可以在9月开学上新学校。客户群当中,有很多都非常注重学校排名、专门找学区房的客人。他们在抢offer时都好进取,比市价多出十几万元来抢也愿意。” 不过,地产经纪樊丽玲(Crystal Fan)认为,好多家长甚至早于2至3月期间已出动抢购学区房,所以该两个月也是抢offer最疯狂的时段,只要物业位处好学区,卖家收到十几张offer屡见不鲜。 抢offer加价数十万也情愿 “为了孩子的教育,家长会尽最大能力,不管多大代价,都要志在必得,而且他们也是有实际的迫切需要,所以其他买家好难跟这些家长抢。好像今年初,有家长愿意加价30万元去抢。” 她解释,如果家长是冲著一间好中学而搬进该社区,孩子由9年级读到12年级,即这间屋至少住上4年,如果该区中小学都好,甚至会是长达12年的事,所以绝对是一项长线投资。而从长线来看,几年后房价总会升的,所以就算今天抢高了价,反正是为了自住和孩子读书,回报是肯定有的。相反,一段短线投资者的着眼点,可能是明年楼市会否继续升?可否赚回今天抢高了的几十万元? 孙子厚续说,由于客户都紧张校区问题,所有地产经纪都不敢怠慢,熟悉不同社区的中小学资料,了解学校排名的最新动态,那些社区有高排名的中小学,都是他们的“必修科”。 追捧名校不惜代价 “有些买家会跟学校买屋,只要是前三十名的都好。为何万锦于人村、烈市富豪山庄的房价贵?其实就是名校效应。多年前万锦市Kennedy夹16街开发时,楼花价好便宜,但现在已升到呯呯声,大受追捧,就是因为该社区有一间杜鲁多中学。” 樊丽玲坦言,万锦与烈市的中小学都非常好,排名100位以内的比比皆是,但有些家长只追求名列前茅的学校,可谓赴汤蹈火,誓要进驻名校区。她举例,几年前有一位家长,为了让孩子入读排名最好的小学,不惜一切要搬进该校区,遂将原来居住的独立屋卖掉,但由于该区屋价较贵,卖屋的钱只够在该区买镇屋,宁愿“大屋搬小屋”也在所不计。 孙子厚指出,在北约克的名校效应也非常明显,尤其东惠柳弟(Willowdale East)与西惠柳弟(Willowdale West)的分别。虽然两个小区只是一条央街之隔,但东面的房价,可以比西面的房价高出两成。 “虽然西惠柳弟有坟场,但学校才是影响房价的原因。西面的学校,最好的才排名100几,差的排名400几,但东面则有大名鼎鼎的Earl Haig中学。以房价来看,如果是条件相若的翻建屋,东面的值380万元,但西面的可能只是320万元,价格相差20%,这就是学校的威力了。” 买家中学名校排优先 我们常说的好学区,其实也有中学与小学之分,有时一个拥有高排名中学的校区内,未必也有高排名的小学,相反亦然。不过,吴汉昌与樊丽玲都同意,吼准校区房的买家,还是以好的中学为购房指标,因为家长心态都认为,中学的好坏,足以影响将来入读大学的机会。 “家长会先物色一间中学,并锁定在中学校区的范围内,先找最好的小学,然后在该小学的校区内搜寻住房。如果在这区抢不到,便退而求其次,找区内第二好的小学校区再抢房。”樊丽玲说。 学校排行榜知多少 现在家长们关心的中学、小学排名,大多是以加拿大著名智库菲莎研究所(Fraser Institute)公布的学校排行榜为参考。 菲莎研究所是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构,被称作加拿大的智库,总部设在温哥华,。菲莎不接受政府经费,完全来源于企业和个人的捐赠,由此得以确保它的独立性。 该机构做出的排名主要依据其实是公众都可以查得到的数据,例如某个省全省范围内的考试平均分数。但并不是所有的学校都被包括在排行榜上,Fraser Institute 有可能无法从省教育厅获得足够的信息数据,无法给某个学校定出排行。因此,一些学校不在排行榜上,并不意味着这些学校的教育质量不合格。 就安省的中学、小学排行来说,通常参考的是学生的EQAO(Education Quality and Accountability Office)考试成绩,排名只是考察学生的学术能力,学术能力的依据仅限于数学和英语的测试成绩,而且小学只有第三班及第六班,中学只有第九班学生参加这个考试。 我们可以通过排名来比较同一类型学校的差异,也可以通过同一所学校几年来连续排名的变化,来跟踪学校生源和教育质量的变化,但很多考试分数之外的学生能力和不同学校的其它教育教学特色是无法从排名中窥探到的。