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2024年03月28日 星期四 04:48:05
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专栏观点

道明财富:7案列分析你为什么不能赚钱?

■道明财富私人财富管理(TD Wealth Private Wealth Management) 亚洲财富策略总监江婉敏 (Catherine Kong, GPLLM, MBA, CFP, CIM, FCS)   当投资者尝试智取市场,许多时会摧毁了自己的财务目标,最大的敌人往往是投资者自己。本文举例说明各种投资行为,讨论如何避免这些情况,以及如何确保自己和投资沿着正轨迈向目标。 尽管我们精神充沛,充满热情和自信,但学习任何新技能都可以是一次艰苦的体验。在电视上看别人打高尔夫球,似乎很容易,但自己挥棒时便发觉这是比想像中更困难。观看音乐大师演奏萨克斯管后,自己尝试吹奏时只会更加感到失望。台上一分钟,台下十年功,人们低估所需要的练习时间,并高估自己的能力,这现象实太常见。  投资也是一样,大部分有才智而又用功的人认为自己可以在股票市场上成功赚钱。可是,若缺乏自律和专业意见,伴随投资热情而来的往往是金钱损失。 钟情闪烁黄金 黄先生一向深信在政治不明朗时期,黄金是投资之选。他在投资之前进行深入的研究,引以为豪。他一而再地看见,当有令人意外的消息冲击市场,金价便上涨。关于白宫动荡、俄罗斯黑客和北韩导弹测试的新闻似乎没完没了,他向黄金孤注一掷。  黄先生表现出所谓“确认偏见”(confirmation bias) 的典型迹象。他没有对其他想法持开放态度,全情投入他偏信的黄金与世界政治理论。他令自己相信一个可能出现的结果,然后找证据去支持他的想法,而来自报纸和电视的坏消息也支持他的意见。目前其投资组合中的黄金确能对世界事件起对冲作用,但他已做得过头。他应该以建立更广泛的投资组合为方针,使投资多样化。此策略可减少各种风险,而不仅是减少与世界事件相关的风险。 框架效应影响决策 张小姐拥有两个投资组合,一个是正规的投资组合,持有较长期的投资。另一个则属“游戏”性质,只有上述投资组合的一成规模,她喜欢凭直觉或热门消息博彩求胜。她告诉朋友,只要保持投资组合独立便不会受损。于是,她在发闷时上网,看看有哪些股票上升或下跌,当她的“热”股大升,她便非常兴奋。两个月前,她的“游戏”投资组合于一个星期内损失了2,000元,她一笑置之。不幸的是其正规投资组合亦于上月损失了2,500元。但这次她完全不觉得可笑,认为需要立即修改这个投资组合。  张小姐决定立即调整投资组合,这是框架效应 (framing effect) 的一个典型例子,投资者让一个没有意义的数字或限额基准来影响决定。她以金额来计算损失,忽视了按百分比来说,正规投资组合的损失远低于另一投资组合。框架效应令她看不到两个投资组合有不同的目标。她应提醒自己为何要有这两个组合,以及为何对两者付出不同的投资金额。 秉持信念的勇气? 苏先生从事石油业多年,认为自己在石油和天然气的领域上是无所不知的专家,包括投资在内。数年前,他投资于这个领域并大为获利。他曾与许多旧同事交谈,并留意来自加拿大和海外的研究报告。他认为当前的市场动态在过去也曾出现,并且相信油价已跌至谷底,准备反弹。他准备对石油市场投入大笔金钱。  苏先生投资于他熟悉的领域,“熟悉”是他的主要动机,而他的问题就在于这种行为偏见 (behavioural...

杨凡专栏:加拿大股市冲刺万六大关

加拿大证券学院院士 杨凡 从9月份第二个星期开始,美国股市已经连续第六周收高,三大股指继续刷新历史新高。道琼斯工业平均指数表现最为靓丽,报收于22,871点,涨幅为0.43%。纳斯达克紧随其后,报收于6,605点,涨幅为0.24%,科技龙头股FAMG(脸书,亚马逊,微软以及谷歌)贡献颇大。标准普尔500指数的表现较上周上涨了3个点,报收于2,553点。 行业板块强弱分化加剧,科技板块以及消费领涨大市,公用事业和地产信托也是迎来了久违的反弹,长期加息速度预期放缓,刺激杠杆密集型板块表现突出。 本周美国公布的9月份美国通胀数据疲弱,剔除能源以及食品后的核心CPI指数环比增长仅为0.1%,在本周美联储公布的9月议息会议纪要中,美联储内部委员对于未来长期通胀前景出现分化,美联储的加息步伐是否会像市场所预期得那么快成为了未知数。 本周美国各大企业又开始纷纷公布第三季度财报。华尔街四大商业银行悉数亮相,交易业务比重较大的摩根大通和花旗受到固定收益交易收入同比下降的局面股价有所下折。富国银行盈利则不及预期,股价跳水。仅美国银行一家在公布财报后股价出现了上升。分析师指出:公司的净利息收入为114亿,同比上涨10%。放贷的总量为9,271亿,也超出了分析师预期。且存款总量更是达到了1.28万亿,高出预期110亿。 美国商务部本周公布的零售数据也非常强劲,总体提升1.6%,创出2年半以来的新高。同时密歇根消费者信心指数更是刷新了2004年10月份来的新高。信心指数这类(软数据)抵消了通胀等硬数据暂时回落。 固定收益市场本周也迎来了反弹,美联储对于长期通胀路径表示忧虑,令远端国债收益期限有下行压力,本周长债反弹力度强于短债。10年期美国国债收益率从上周五2.355%回落8个基点至2.275%。2年期国债收益率则回落了2.5个基点至1.497%,长短债利差收窄5.5个基点。 反之,高收益债券收益利差则扩大了4个基点。此前,资金持续流入高收益级别债券造成估值已满,部分资金分流到了长期国债等传统的“无风险资产”中。资金从追逐信用利差转为追逐期限溢价。 加拿大TSX指数本周因为感恩节长假关系只有四个交易日,不过丝毫不妨碍其连续第五周上涨。本周涨幅为0.5%,报收于15,807点,创出了2月22日来的新高。时隔8个月后,TSX指数有望再一次挑战16,000点整数关口。 宏观数据方面,加拿大公布了第二季度的职位空缺数。同比去年二季度增长了67,000个职位空缺,提升了17.2%。过去三个季度加拿大的失业率开始从7.3%的高点逐步下滑到了6.3%,而劳动力市场的空缺也逐步开始提升。劳动力市场供求关系显然开始出现了再平衡,加拿大GDP增速提升开始传导到了劳动力市场反映出了经济复苏进入到了第二阶段。 加拿大2年期国债收益率一度攀升到了1.58%,美加两国利差放大,也一度刺激加元重回80.50美仙。不过随着NAFTA谈判进程中美国剔除的要求更为苛刻,市场开始担忧加拿大出口部分的前景,加元承压,尾盘在油价反弹护盘下最终加元兑美元还是报收于80.27美仙。 注︰文中提及产品只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡专栏:Sears破产与退休金困境

进入破产保护程序的加拿大最大零售商Sears, 在经历了三个多月的痛苦重组之后,最终没有机构愿意做接盘侠,不得不宣布彻底倒闭,将于10月19日开始清仓所有存货,关闭加拿大所有店面。 定位在为加拿大中产消费服务的大型零售商Sears轰然倒下,该公司预计清仓甩卖的时间将会持续10周到14周,这次甩卖恰逢加拿大一年一度的圣诞假期,以Sears 这么大的规模来看,这一季的加拿大圣诞消费的市场将被Sears 的倾销产品充斥。FTI 咨询公司作为法庭制定的监督者,提醒债权人,Sears如果不快速进入清盘,每天的损失达100万加元。因此,Sears急于卖出所有货品清偿债主,价格方面则不会再有底线。这种做法,无疑对于加拿大其他零售商是一个致命的打击:要么学着Sears 那样以跳楼价甩卖货品,要么就看着消费者在Sears 门口排起长队,自己的店面则门可罗雀。 无论怎样讲,Sears 的倒闭都是一场悲剧,这使得17000名员工彻底失业。这些跟随Sears多年的忠心耿耿的员工,现在面临的不仅仅是失去工作,他们的噩梦才刚刚开始。根据初步估算,Sears为员工提供的是加拿大最好的退休计划(defined benefit plan)。可是,一朝破产,好梦却变成噩梦。随着公司不复存在,现在一切都成泡影。 Sears员工的退休金账户赤字为2.67亿加元,还欠着已经退休的员工牙医、医疗福利1.96亿加元。在宣布破产时,公司表示将不再向养老金账户供款。如果要弥补公司退休金账户这个大窟窿,每月要向账户供款370万加币。在公司正常经营时,这个数字并不成问题,只要从现有员工的工资里直接扣除就可以。但是,公司破产后,这么大的退休金包袱,谁来接盘呢? 64岁的苏在工作38年,临近退休的她和近16000名Sears 的退休员工都感到非常无助。73岁的约瑟夫在公司工作了35年,2004年退休的他表示,退休人员在公司的眼里一文不值,现在恐怕在法庭上也讨不回什么。现在他和太太都依赖公司的养老金和医疗,一旦这些公司的福利停止,身患多种疾病的他们将会遭遇财政困难。 Sears 破产案反应出加拿大实体经济的凋零,零售业更是重灾区。企业无法生存之际,对于解雇员工和退休人员的福利如果不合理安排,将会给社会造成不良影响,而且会给其他企业树立糟糕的先例。Sears破产令员工陷入退休金困境的这个案例提醒我们,在为自己公司“稳定”的退休金计划高兴时,一定要明白,这种计划好是好,可是有个前提:公司的寿命一定要比较长,如果公司先走一步的话,退休金就成问题。 因为现在大多数公司的Defined Benefit退休金,必须要不断地雇佣新员工,从他们的工资单扣款向这个计划供款,只要这个节奏一停下,现有公司退休人员的养老金就会出问题。反之,自己购买RRSP的人,虽然表面上有一大堆烦恼,但这些人却有自主权,每一分钱都是自己的,随时可以动用大笔RRSP资金。反而是那些拥有最好公司退休金计划的人士,他们无法从公司退休金中动用大笔资金,因为这笔钱不属于他们自己,而属于整个公司的资金池,他们的退休金命运永远与公司命运联系在一起。 很多人认为,加拿大是福利国家,作为老年人退休的支柱之一退休金应当是绝对安全的。其实,加拿大的退休体系分为三级,政府、公司和个人。加拿大的政府退休金分为加拿大退休金(CPP)和魁北克退休金(QPP)两个官方的管理基金,数额相当有限。至于公司企业方面的退休金,Sears 的退休金属于非常好的DB(Defined Benefit)退休金计划,但是公司一旦经营不下去,再好的计划也赶不上变化。 以现在的情形看,过去的加拿大人不投资个人的RRSP,等着拿政府的养老金,等着拿公司的退休金还挺有指望的,因为有我们这一大批勇于开拓又吃苦耐劳的新移民为他们垫背。只是等我们这些新移民养老时,年轻一代早没有了我们勤劳肯干的传统,我们退休生活又靠谁来顶杠呢? 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

法律热线:董事有权扔掉我门上的传单吗?

问:我大厦有几位业主在每个单位的门把手上放置了传单,推广一个公寓社区网站。有人看到一名董事将一些传单扔掉。他有权这样做吗? 答:传单被放置在门把手上显然是为了单位住客的利益。只有单位占用人可扔掉传单,或经董事会通过决议,董事才可把传单扔掉。即使大厦章程书或规则禁止将任何东西附加到门把手,该决议似乎也是必要的。 问:我们公寓法团征收了一项特殊费用(special assessment),用于支付在小型索赔法庭诉讼中代表公寓的律师助理费。法团可以这样做到吗? 答:如果法团需要支付律师助理费,可以征收特殊费用。 问:董事会可以通过一项规定,允许对违规停车提出罚款吗? 答:不可以。根据安省《共管物业法》,不允许法团提出罚款。 问:法团可以限制出租单位的数量吗? 答:不能。法院裁定,出租的权利是事关单位业主的所有权,法团不能限制租出数量。 问:我们大厦曾以只限成人入住为卖点。我们能通过一个附例来确保大厦只限成人入住吗? 答:不能,区法院在1991年裁定,根据《人权法》,基于家庭状况只限成年人入住的条例构成歧视,因此该条例无效。 另外,我收到非吸烟者的两个问题。一位读者提出,楼下的邻居至少每30分钟抽一根香烟,二手烟飘到她的单位。然而公寓法团表示,她没有权利禁止邻居在单位内吸烟。读者问她究竟有什么权利? 《共管物业法》第117条禁止任何单位或公共区域进行可能对个人造成伤害的活动,对个人的伤害必须包括对个人健康的伤害。实际上,第117条即将修改为禁止造成伤害或疾病的活动。通过网络查询可以发现有充足证据表明二手烟构成严重的健康风险。可以提醒董事会,根据该法令第17(3)条,法团有义务采取一切合理步骤遵守该法。 因此,董事会必须采取措施确保邻居单位的烟雾不会传到读者的单位。如果有必要,将包括禁止释放出令人反感的二手烟。该读者可能需要申请法庭令,要求法团执行该法案第117条。 第二位读者抱怨有二手烟和大麻味传入她的单位。网络搜索得知二手大麻烟也危害健康,法团必须采取必要措施,确保遵守第117条。 Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家 ​

买房 卖房 参观Open House 经纪为什么索要Photo ID?

Q:我的地产经纪想索取驾驶执照来核实我的身份,为何有这需要? A:我有时会归因于《不动产和商业经纪人法》(Real Estate and Business Brokers Act,REBBA),这是为了保障消费者于2002年设立的法规,借此监管安省地产专业人士的行为。同时,地产专业人士也有义务遵守其它相关法例。 由于地产交易涉及大笔金钱易手,要求作为促成交易的地产专业人士,尽其所能确认涉及交易人士的身份,以及过程中没有可疑或潜在非法之处。一种可接受的确认身份方法,就是检查由政府发出、附照片的身分证明文件(photo ID),例如驾驶执照或护照。 随着2001年联邦政府推出反洗钱法案,即《犯罪收益(洗钱)和资助恐怖分子可疑交易法》regulations (the Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Suspicious Transaction Act),加重了对查验photo ID的要求。这些规定都独立于《房地产及商业经纪法》(REBBA),不属于安省地产议会(RECO)规管。除了photo ID之外,还要求房地产经纪公司履行承诺协议,分辨和预防洗黑钱行为。 ...

杨凡专栏:浅谈咸美顿钢铁侠上市

驾车前往加拿大著名的尼亚加拉瀑布的途中,许多朋友都曾经过安省咸美顿市(Hamilton),过桥时对岸烟囱林立的钢铁厂景象壮观。 看上去很美的背后,其实一直都演绎着悲壮的加拿大钢铁侠历史,咸美顿钢铁厂与当地的另外一家铁矿石企业以及精密螺纹企业一起,在1867年创立了加拿大的钢铁龙头企业Stelco,经历了百年风雨,产量占加拿大的60%。 Stelco在2004年财务运转不灵,于2007年被美国钢铁以19亿加元买下,命名为美国钢铁加拿大分部。随后的事态发展就开始失控,2008年金融海啸后,大宗商品价格暴跌,美国钢铁于2009年3月将该企业2000多名员工遣散,企业生产暂时搁置,随后就产产停停一直耗到2014年,终于宣布美国钢铁加拿大分部破产。 这之后,私人股权公司Bedrock今年6月入主Stelco,Stelco近日宣布准备再次上市,计划融资1.5亿加元。Stelco的发言人表示,上市计划如果顺利,Stelco将用这笔钱来开发新产品,弥补公司退休金亏空。 美国高盛和加拿大的满地可银行是这次Stelco上市的证券商,在重组期间,Stelco消除了高达30亿加元的债务,目前仅仅欠下6800万加元的资产抵押信用额度未还偿还。 Stelco的钢铁产品,特别是咸美顿钢厂的Zline产品,是北美质量最好的,广泛用于汽车的车身结构。仅咸美顿钢厂就可以年产280万吨,目前生产却严重停滞,钢生产量远低于实际产能。钢铁是咸美顿的传统产业,该市的每72个人里就有一个曾经在咸美顿钢厂工作过的人,一大批已经退休的老工人就靠这家钢铁企业的退休金过活。 关系到这么多人退休金的计划被人们称为Local 1005,其实是一种Defined Benefit Plan (DB), 所谓Defined Benefit, 是一种雇主承包制度的养老。首先雇主一般会部分甚至全部出资为雇员建立起养老储蓄;雇主根据雇员工龄以及最后一年的收入,按照一定的比例来决定雇员退休后的收入。 因此,雇主在理论上不仅提供资金承包,更是提供风险承包。美国钢铁加拿大分部破产后,退休工人的资金缺口必须由安省退休金担保基金赔付,这笔费用相当大,给其他企业将来的退休金保险费增加很大压力。因此安省政府一直都积极寻找下一个买家,希望能够让另外一家美国企业买下这个烂摊子。地方政府也乐于看到其它美国企业接手咸美顿钢厂,这家企业每年给市政府创税收就高达千万加元,所以,找个美国买家是最好的解决办法。 现在入主哈密尔顿钢铁厂的这家美国私人股权公司Bedrock,14个月前才成立于美国福罗里达州的迈阿密市,公司的背景还未浮出水面。 这家公司在今年六月接手加拿大钢铁侠后,果然不出所料,所有做的事情就是要将钢厂上市套现。哈密尔顿市的退休工人工会非常担心,一旦上市后公司再次易手后,退休人员的退休金是否又没有着落?这些担心并不是无稽之谈,Stelco钢铁公司十年前就曾经破产,在2006年走出破产保护后,工人退休金就发不出来。然后,有三家私人股权公司介入,分别是Tricap Management、Sunrise Partners 、Appaloosa Management,这三家公司随后所做的同样是将公司上市。 钢铁厂的退休工人们、安省政府谁也没拿到实惠,唯一的赢家,就是这三家私人股权公司,一年的时间里把公司倒卖从而大赚特赚。如果说这次与上次的惨痛经历有什么不同的话,那就是当年的三家私人股权公司都是大名鼎鼎业界泰斗,现在的Bedrock公司则没有任何历史可查。 咸美顿当地工会的主席Howe先生表示,对于这次私人股权将加拿大钢铁厂上市这件事,能否解决退休工人的养老金问题,他不确定。不过他很清楚的一点,从过去的经验看,只要不是干实业的企业家,这些私人股权公司关心的都是把公司上市赚到成万成亿的钱,对于公司员工则是分毫不差地斤斤计较。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

找加航要个收据还挺难 最后…

星报专栏作家:Ellen Roseman 最近我收到有关航空公司的投诉,远较其他主题多。不少人不满曾经垄断市场的加航客户服务质素欠佳。 纽约士域大学财务教授Mohammad Siddiquee,今年5月飞往满地可出席会议。学校要他出示收据方可替他报销相关费用。 他曾经透过专门处理收据索取的加航官方网页,两度联络加航公司他在8月时表示:“我收不到回音,系统说需时15日处理,但距离我第一次索取文件至今已过了15个工作天。”他曾数次联络客户服务员,但仍不得要领,所有人都表示爱莫能助。 我把Siddiquee的电邮转寄给加航,一天后他就收到收据。身为价值投资的专家,教授大可写一篇文章,讲述企业尊重客户能如何提升品牌价值。 Mike Gannon原本乘坐的班机于6月1日开出,由多伦多出发经温哥华前往西雅图,但班机在数方面出现混乱。 他曾尝试起飞前24小时内,在网上预班登机手续但不成功他抵达多伦多机场后,方知道转机时要额外接受随机安检他问“为何不能在网上解释清楚我一直尝试不同的中间名字组合,包括只有首字母,的Nexus,护照等,简直浪费光阴“。 虽然他出门前已确认飞机会准时起飞,但到达机场后却被告知班机已取消,而且同样没进一步解释。 这表示他改乘较原定班机迟两小时出发的航班时,失去了加钱换取的特选座位,而且当他抵达温哥华后,就收到加航的电邮,又指他前往西雅图的班机取消了。他其后找到一间温哥华机场代理公司,该公司说被取消的航班,应该是原先获安排的西雅图航班,而不是他手持登机证的那班航班。 他发邮电给加航行政总裁罗云斯库(Calin Rovinescu),题目为“加航跟我过不去”,当中说:“这次事件是加航一种独一无二的骚扰方式,而且只是一次旅程间发生的事。商业世界中最熟习电脑应用技术的应当是航空公司了。为何不能在航班取消时,自动退还购买特选座位的额外费用?目前乘客需要自行申索服务退款,否则可能会取不回款项“。 Sari Gold今年7月乘飞机从拉斯维加斯前往多伦多,身边坐ㄧ一一体形庞大的人:“他半边身子靠到我的位置上,我只能坐到一边,双腿靠到走廊上。最糟糕的是他没有系好安全带,起飞前我请机舱服务员替我换座位。我进行过3次背部手术,脊柱第11节曾进行融合手术,没可能在那种座位上坐5小时“。 她最终被转移至最后一行一个不能后倾的座位因为气流缘故,她全程大部分时间都要扣安全带后来她要求客户服务部赔偿:“我和邻座乘客都缴付一个位置的机票费用,他却享用了两个座位,而我则只能在半个座位和无法倾斜的座位之间二择其一,两者对我来说都不是好选择。” 黄金等待31天后联络我,不久加航便愿意在她下次乘机时,提供100元折扣,并承诺调查事件。 至于航空公司可以如何确保所有乘客都扣上安全带她跟我说:“我收到简短的回复,称他们不会再回答有关这话题的任何问题,我被甩开了。” 同样有背患的Cheryl和Zvi Gaster,发觉自己无法把行李放到头顶上的储物柜。他们没有要求机舱服务员协助,认为这样会危害他们的安全.Cheryl说:“我们别无选择,只得把行李寄舱,第一件行李要25元,第二件35元,还要缴税“。我认为这是残障和年龄歧视,此外我们还长得矮小,更难于劳动和伸展。 加航发言人Peter Fitzpatrick说,乘客为机组人员脐想是体贴的行为,但他们无须这么做他说:“我可以向你保证,机舱服务员非常乐意在登机过程中帮助有需要人士。借这个机会提醒乘客,为了他们的安全想,不应该令袋子超重,并冒令自己受不必要地顾虑的风险,试图把随身行李塞得更满,无法舒适地携带“。 加航的客户服务速度一向很慢,经常无法遵守本已拖得很长的回应死线。你要坚持和有耐性,尝试把投诉提升至更高层以处理问题。

杨凡专栏:马云旋风登陆多伦多

在加拿大总理特鲁多,安省省长韦恩,多伦多市长三级首脑出席的Gateway峰会上,中国电商巨头阿里巴巴主席马云,进行主题演讲。阿里支付当天也在加拿大正式启动,消费者可以在本周开始,使用人民币购物,在此前已经有450个商家接受阿里支付,这是通过加拿大本地的一家移动支付公司Snap Pay 实现的,马云鼓励加拿大的商家通过这个平台把商品卖给超过五亿的中国消费者。 随着信息科技的日新月异,电子支付以及智能支付已经占据了平常交易规模的四分之一。对于普通的人享受的是便利,出门只要带着手机,就能够应付一般的日常消费。 现在加拿大银行不得不面对的一个问题是,从苹果pay 到阿里支付,这些移动支付在本质上是对传统银行的挑战。 传统银行业务的盈利模式,一方面是通过放贷,利用货币乘数来吃利差来提升盈利,另外一方面则是在消费支付方面收取费用盈利。 在当前形势下,银行的贷款规模发展到令人炫目的水平,加拿大政府紧急叫停,财政部已经将贷款政策大幅收紧。 在另外一个战场,消费支付方面,不仅受到苹果等公司apple pay 的竞争,现在阿里支付也来了。在过去人人嫉妒羡慕的银行工作将会越来越少,裁剪冗员,缩减开支,关闭一些人流量较少的分行是银行的必由之路。 在今年加拿大央行两次加息后,本来应该收益的银行板块却无动于衷,可见机构投资者对于加拿大银行还是心存芥蒂的。 如果用在夹缝中求生存,来形容当加拿大银行业一点都不为过。虽然季报中所披露的盈利水平都不错,时不时会有增发分红的记录。但是,加拿大银行的资本充足率低于欧洲和美国的银行,提高资本充足率,降低杠杆,加拿大银行只能选择两条路,一是增加股票发行来提高分子,二是减少贷款业务降低分母。无论选择哪条路都将非常艰辛,增加Retain Earning,降低或者停止分红,以及增发新股,对于银行的股东绝不会答应。 麦肯锡智库的研究认为60%的传统银行业务,将会受到颠覆性创新的冲击。面对这样的变革,欧美的银行也不得不开始居安思危,进行一场科技革命。数码银行,ROBOT ADVIOSOR,以及机器人交易员,已经令加拿大的六大商业银行开始增加科技投入。而且随着技术革新的运用,传统大银行的科技化道路成为了全球银行业盈利的一个潜在增长点。  花旗银行全球视角及解决方案部门认为,银行们的优步( Uber)时刻即将到来,银行的实体网点将被淘汰,移动设备将成为客户和银行之间的主要沟通 “中介 ”。意味着银行不再需要那麽多实体网点,包括在其中工作的人。  自从2008年以来,北美的交易员,特别是固定收益部门的交易员已经减少了 21万,瑞银,苏格兰皇家银行以及德银等已经在全球范围内裁员 35万。根据花旗银行的预计:全球科技金融的革命可能会令全球的银行业再度裁员 30%。  花旗预计2015~2025 这十年间欧美银行将裁员 30%,数量最多达到 170万人。事实上银行裁员的大趋势已经在发生,金融危机前的 2007年以来美国和欧洲的银行业雇员数量从最高点减少了 73万人。在美国,投资银行已经选择性的裁掉了不少人,零售银行大规模裁员也将是类似的情况。  巴克莱前 CEO詹金斯 (Antony Jenkins)表示,由于创新性破坏带来的潜在冲击,未来 10年全球银行业需要裁减半数员工和分支机构,才能在汹涌的科技变革中求得生存。  颠覆性的创新所带来的冲击,不仅是针对传统行业,更是对于传统观念,随着社会的发展,共享经济的火爆,人生观也同样改变。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

各种奇葩的房屋边界错误 可能让你损失惨重!

土地测量图甚至比契约更重要(星报资料图片) 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 产权保险不能代替土地测量 土地测量(survey)是否重要?如果买方购买了产权保险,是否有必要进行土地测量?许多律师和房地产专业人士认为,产权保险能替代最新的土地测量。这观点有误导性。我的观点是,土地测量图是房地产交易中最重要的一个文件——甚至比契约更为重要。 土地测量师于2015年进行的一项名为“保护边界”(Protect Your Boundaries)的研究显示,大多伦多地区有120万套永久产权的住宅物业,估计有49%存在重大边界问题,其中大部分涉及围栏、树篱和挡土墙,不在产权保险保障范围。 各种奇葩的边界错误 交易可以在没有进行土地测量的情况下成交,但是业主要承受风险,例如房屋没有坐落在契约涉及的同一块土地上,或者邻居房屋的一部分位于买家的土地上。 我的爱好之一是收集奇特的涉及土地测量问题的法庭案件,当中有一例,买家沿着街道从自己确实拥有的土地开始建了一座房屋,他自认所拥有的土地尺寸比实际测量值宽了10呎,所以他的新屋有5呎建在了邻居的土地上。 欠缺土地测量对房屋交易可能是致命的。我曾在专栏写过关于卖家所拥有的房子实际在街道的另一边;还有一位半独立屋卖家实际拥有其隔壁那一半房子。我还写过一个交易,由于一个拙劣的拆分,我的客户拥有房子的一半,而邻居拥有1-1/2的房子。我为这个方向偏移的围栏和移位的海岸线争议,很是忙碌了一阵。 更多的个案是,度假屋建在市政府拥有的岸边道路宽限或道路保留地上。在邻近的土地上建了化粪池和游泳池,被法院下令拆除。甚至有不少买家成交后愕然发现,进入其房屋的车道不归他们所拥有。 产权保险不覆盖土地价值减少 许多律师和房地产专业人士认为,产权保险能替代最新的土地测量。这是误导性的观点。 产权保险能为某些问题提供赔偿,但与获得最新土地测量不同。多数政策对于土地测量所披露的违规、变动或不利情况提供保护。 如果业主进行的房屋改善工程侵占了他人的土地,例如车库、泳池或化粪池(但不包括边界墙或栅栏),被法院或市政当局下令拆除,则产权保险将承保业主的工程费用。但它通常不会赔偿房屋价值减少的损失。 产权保险是值得购买的,但产权保险不会赔偿买家在交割前已知道的缺陷。也不会对买方失去改进工程的资格做出赔偿,例如在后院加建游泳池等。 最近的一宗个案,拉杰维奇(Boro Radjevic)发现与自家物业毗连的一条宽2.21米的土地并不属于自己,反而是属于多伦多市政府,这才意识到土地测量图的重要性。 拉杰维奇2009年买入一栋位于丹福思大街(Danforth Ave)夹克拉文道(Craven Rd)的三层镇屋时,电脑盘(MLS)的挂牌资料和购买协议都描述,土地包括勘测员登记的基准计划(reference plan)第24、25和26号地块,协议同时显示房子临Danforth Ave的前宽是21.09呎。他的地税单以及物业评估公司(MPAC)的纪录上,也都标示基准计划第26部分属于拉杰维奇。 然而实际情况是,第26号部分(也就是拉杰维奇屋旁边的水泥路)由多伦多市府拥有,拉杰维奇却一直以为这条水泥路属于他。今年初,电讯商贝尔为这块地上的设备进行升级,拉杰维奇试图阻止有关升级,这才得知水泥路由市政府拥有,而且有基准计划佐证。拉杰维奇的房契则显示,他只是拥有第24和第25号部分,房屋前宽仅13.94呎。不幸的是,房契显示了正确资料,拉杰维奇不拥有这块土地。 市政府职员其后确认拉杰维奇的地税单有错,职员会采取补救方法。估计拉杰维奇可以取回多年为一直以为属于自己的土地多付的物业税,但也同时“失去”这块土地的贵重价值。产权保险拒绝承保,现在他被迫起诉他的律师、卖方和地产代理。 多个迹象被忽略 笔者上月与加拿大广播公司多伦多新闻的记者John Rieti讨论这宗个案。其实在拉杰维奇的买房交易完成前,已有迹象显示交易亮起红灯,只是相关人士都错过了。 •买卖协议显示拉杰维奇买入的土地,属于注册的基准计划第24、25和26部分,不过房契仅显示了第24和25部分。 •基准计划(reference plan)其实是物业的土地测量。 •购买协议提及的土地尺寸,显示物业前宽21.09呎,然而房契上显示,第24和第25部分的尺寸只有13.94呎。只要比较这些尺寸便可发现差异,就可以用来作为谈判降价的筹码。 笔者认为,房地产律师对买家最重要的职责,就是检查旧地契、任何能找到的土地测量报告和分割计划、以及购买协议中的土地详细资料,借此查明准备购入的土地准确尺寸和位置,并且要在交易完成前与买家核实。 买家需要与房地产经纪人和律师进行公开坦率的讨论,讨论土地测量的价值和重要性。只有这样,买方才能决定是进行土地测量,还是在没有测量图的情况下承受风险进行交易。 现存的土地测量数据库,可通过protectyourboundaries.com和landsurveyrecords.com获取。

揭亚洲第一豪门危机 :千金硬要嫁平民 太子行贿入狱

李健熙长女(右)李富真原本备受父亲器重,却硬要嫁给一个平民,令老父深受打击,最后离婚收场。二女儿李叙显(左)是唯一没离过婚的儿女,却始终未能独当一面。 操控南韩最大财阀三星集团的李秉家族陷入空前危机。三年前,李家第二代李健熙因心肌梗塞入院,市值过万亿港元的三星王国,最终由第三代李健熙独子李在镕接掌。 上月底,三星第三代接班人李在镕被指为巩固继承人地位,行贿前总统朴槿惠闺中密友崔顺实,被判入狱五年,消息震撼全国。 李在镕接班未几,三星便因“Note 7”爆炸灾难,打乱了发展部署。至上月底,李在镕被指为巩固继承人地位,行贿前南韩总统朴槿惠的闺中密友崔顺实,被判入狱五年,消息震撼全国。 韩国人常挂着一句话:“一生离不开三件事:死亡、交税和三星”。这话凸显三星撑起南​​韩五分之一国民生产总值的地位。由于李氏王朝在三星的持股量极低,现时群龙无首,董事会或许会受到基金股东的挑战,甚至出现“宫廷式”权斗。三星一旦衰落,南韩将要负上沉重的政治和经济代价。 撰文:韦宁 设计:张均贤 去年10月,南韩政坛遇上了10级核爆。时任总统朴槿惠被揭发曾向闺中密友崔顺实,泄露演讲稿等官方机密文件。事件迅速发酵,牵连愈来愈广,结果南韩最大财阀三星集团也被波及。而被拖落水的,是现时集团最高决策人–“太子”李在镕。 去年12月,南韩国会授权成立特检组,针对崔顺实干政丑闻展开调查。其后发表的报告,指控朴槿惠前年施压南韩“国民年金公司”,命其支持三星旗下“三星物产”和“第一毛织”合并,令李在镕顺利当选三星电子副会长,巩固他作为第三代接班人的地位和权力。 三星因而向崔顺实掌控的Mir财团、K体育财团,以及南韩冬季运动会英才中心捐款430亿韩元,约相等于3亿港元。事件中,朴槿惠明显与崔顺实合谋受贿。结果,李在镕早前被正式起诉,至上月底被判监五年。 分析指李在镕被判刑后,“共犯”朴槿惠成为阶下囚,只是时间问题。 三星是韩国典型财阀。过去数十年,韩国政府对财阀的支援,让三星和现代集团等财阀迅速崛起,不但带领深受韩战影响的韩国摆脱贫穷,同时令国家成为亚洲四小龙之一。 1938年,三星第一代李秉喆白手兴家创立三星商会,最初经营纺织和制糖,逐步发展至银行、保险和房地产,并于1969年成立三星电子进军电子产业。 1987年李秉喆离世,他有3子5女,因长子和二子皆不成气候,早于1969年已立定遗嘱,由第三子李健熙接棒。 子女各有问题 李健熙执掌三星的26年间,三星规模暴增了40倍,成为智能手机、电视、半导体的全球大型企业,单是在韩国便聘用逾42万名员工,一年营业额相等于当地五分之一国民生产总值,相当惊人。 商业上成就非凡的李健熙,私生活亦多采多姿,2011年曾爆出召妓疑云,轰动韩国。 2014年,李健熙因心肌梗塞入院,三星闹出接班问题。他有1子3女,原本相当看重长女李富真。李富真有乃父风范,7年前被任命为新罗酒店和三星爱宝乐园社长,成为三星第一个女总裁,个人财富逾百亿港元。 偏偏这位富家千金硬要嫁给一个平民,令老父大失所望。这段“男版灰姑娘”婚姻维持了17年,女婿去年更闹上法庭,索偿逾70亿港元。 小女李允馨跟胞姐一样爱上平民,李健熙逼她斩断情丝,送往美国读书,结果她在纽约公寓上吊自杀。二女儿李叙显是李健熙唯一没离过婚的在世儿女,一直在三星集团担任要职,却无法独当一面。 至于接掌李家王朝的第三代李在镕,看似人生大赢家,与前妻南韩大象集团千金林世玲育有一子一女,可说门当户对。然而2009年二人离婚收场,林2015年更爆出与韩国性感男星李政宰相恋。 身为家中独子,李在镕一直被外界视为三星接班人,但对他是否有能力驾驭三星并无太大信心。事实上根据审讯的公开资料,三星重大决策仍由李健熙拍板。若非父亲病重入院,相信李在镕至今都未能正式接班上位。 持股量少大鳄逼宫 除子女各有各问题外,三星电子的大权虽然在李健熙家族手中,但整个家族所占的股权还不到2%。李健熙作为三星的掌舵人,透过交叉持股掌控集团,实际上只持有1.59%股权,其余股权落入华尔街大行和不同的投资者手上。 这种以小控大的结构能否继续有效运作,在李在镕入狱后或许会受到考验。所谓“蛇无头不行”,若李在镕不能继续有效发施号令,而接任人又非众望所归,来自基金投资者的声音或许会增大,甚至挑战管理层的决策,令集团推行政策时遇到阻力。例如正在狙击本港东亚银行的维权投资者Paul Singer,便一直逼李家将公司“拆骨”,然后向股东派发千亿股息。 不过,李在镕未必会在狱中待很长时间。父亲李健熙也曾因逃税和侵占公款而被定罪,结果只被判缓刑及罚款了事。而现代汽车会长郑梦九、“CJ集团”会长李在贤等财阀也曾被判刑入狱,不久就被总统特赦。韩国人常说一生离不开三件事:死亡、交税和三星,凸显三星撑起南​​韩五分之一国民生产总值的地位。三星一旦衰落,南韩政府将要负上沉重的政治和经济代价。 三星撑起南​​韩五分之一国民生产总值,无论对当地经济抑或股市都举足轻重。 宫廷斗争一触即爆 被《福布斯》评为亚洲第一豪门的三星家族虽然面临危机,市场至今认为集团应可渡过难关。三星通常由技术官僚管理业务,一直以来都是按部就班按程序运作,理论上不会因为李在镕入狱而受到重大影响。 首尔尤金投资证券资深分析师李承宇认为,三星有一张路线图,企业行动不会改变。韩国投资管理公司分析师郑尚镇则指有先例可援,韩国财阀入狱被捕,很多时都会获得特赦或提早出狱。就算在狱中,他们仍可继续做决策,故此对公司的营运不应有太大影响。 毫无疑问,李在镕形象已受损,加上接班后无甚功绩,韩国人揣测三星未来或会出现权斗。若真的出现宫廷斗争,一般认为热门人选不外三位,包括有“晶片先生”之称三星电子副会长兼行政总裁权五铉;人称“控制塔台”李在镕的导师、同为三星电子副会长的崔志成。 最后一位是李在镕的亲妹,全球最大免税零售商之一新罗酒店行政总裁李富真。究竟最后是李在镕重掌大位,还是“新君崛起”,拭目以待。

杨凡专栏:加拿大房地产走出阴霾

加拿大最大次贷公司Home Capital日前召开股东大会, 88.9%的股东反对股神巴菲特继续增持该公司的股票。 六月份巴菲特救助home capital 时,买进该公司20%的股份,这笔交易使得股神巴菲特,超过多伦多的Turtle Creek 资产管理公司,成为该公司最大的股东。今天,股神巴菲特要求再进行第二笔交易,以每股10.3加元的价格,继续买进2400万股homecapital股票,这笔交易则被公司的大多数股东否决。该公司总裁表示,目前公司已经走上正轨,对于新资金的需求减弱。 在今年五月加拿大次贷风暴乍起之际,Home Capital股票大幅下挫。巴菲特为风雨飘摇中的Home Capital提供20亿加元紧急资金,并且购买公司20%的股份,一下子将形势稳定下来。 Home Capital现时刚刚从频临破产中挣扎出来,就蠢蠢欲动,考虑起将来的利益分配问题了。 该公司的众多股票持有人似乎忘了,在今年五月份, Home Capital眼看要轰然倒下时,正是股神巴菲特大手笔注资购买该公司股票,使得其价格最高冲上每股20加元。当时,这家公司的许多股东,看着自己的股票价格从5加元被一直拉升翻了4倍,对股神巴菲特感激涕零。现在Home Capital的股东们开始考虑其自身利益,在将来房地产恢复,公司股票继续上升的道路上,不希望股神再插手分一杯羹。 拥有4000股Home Capital股票的小散户Harry先生, 在会议的结果公布后非常兴奋,他认为这是加拿大投资者的胜利,我们再也不想看到加拿大本土公司被美国控制了。但这真的是加拿大投资者的胜利吗?...

法律连线:推荐验屋师允许经纪收转介费吗?

提问:如果我的房地产经纪人向我推荐验屋师,是否允许经纪收取转介费?   回答者:Joe Richer(Reco Registrar)   我总是建议买家进行验屋,所以很高兴听到你正在寻找合适的验屋师。   若你的经纪或销售人员帮你联系验屋师,是允许他们收取转介费的。但就要求,在你与验屋师签约之前,经纪必须以书面形式向你披露转介的安排。     事实上,披露要求不仅仅适用于验屋师,所有类型的服务提供商都适用,例如贷款经纪人。当你卖屋的时候,你还可能要寻找房屋售前装饰师、油漆匠或者摄影师来帮助你的房屋看起来处于最好状态。   如果你的经纪或销售人员,因为向你转介而从服务提供商那里获得任何直接或间接利益,必须在你雇用他们推荐的供应商之前通知你。披露不仅限于金钱上的交易,甚至可以包括作为谢礼收到的一瓶葡萄酒。此外,如果你的代表与服务提供商有任何类型的私人关系,都被要求以书面形式告诉你。例如,如果他们是家庭成员或私人朋友。   考虑到他们之间的关系,你是否会聘用经纪推荐的服务提供商?最终选择权在你。   寻找适合你需求的服务供应商有时可能是一项挑战。由于你的经纪与以前的客户和服务提供商有合作经历,他会对使用哪些人服务有实用的建议。   但是,若你的经纪披露他们会从转介中获益,而你对此安排感到不舒服,肯定还有其它方法可以找到这些服务,朋友和家人也可以是推荐服务的好资源。   总之,无论你使用何种来源查找服务提供商,在选择合作伙伴之前,最好是多方尝试,做一些研究和面试。   寻找合适的服务提供商可以在买卖过程中带来不同效果。你的经纪人或销售人员的参考可能是有用的,但重要的是要知道他们会从中得到什么利益。与房地产交易的其它环节一样,最重要的是作出明智选择。

法律连线:两千元追欠如何演变成数万元诉讼?

作者Bob Aaron是多伦多房地产律师   最近一宗涉及多伦多共同所有权(co-ownership)物业的桉例表明,昂贵的法庭诉讼并不总是业主与物业董事会之间纠纷的解决方桉。近2000元的“拖欠款”,最终演变成双方各自付出数万元的法庭费用。   位于多伦多Gloucester St.的Gloucester Gates Residences是一栋co-ownership物业。 该建筑物是1970年前后建成的一个出租项目,1986年被改建为共同所有权。这个复合体是根据共有产权协议运作,而不是根据共管物业章程书。每个业主都收到了整栋建筑一小部分的注册契约, Joseph Parlato拥有其中一个单位。   不情愿付账代价昂贵   2015年2月,Parlato的单位开始出现漏水并漏到楼下单位。物业法团的水管工从楼下单元的天花板接近Parlato的浴缸来修理漏水。法团要求Parlato支付1,771.51元的维修账单,当他对责任提出异议时,法团向他发送了一封律师函。   长期以来,该建筑的露台、地下车库、电梯、管道和下水道已经存在严重的维修问题。在这种情况下,Parlato不认为他要负责维修费。 Dreamstime pic of ceiling repair for Bob Aaron col, homes & condos, jane vdv Uploaded by: jane vdv   最终,Parlato还是支付了1,965.86元,其中包括水管工的账单和194.36元法律费用,不过他是以“极不情愿”的方式向律师交付了款项。   Parlato没有明确授权支付管道工费用,因此,律师拒绝向法团释放这笔钱。律师寄出更多信件要求授权释放这笔已经支付的资金,于是法律费逐渐又增加了886.50元,这笔钱Parlato也支付了。   为追讨2000元付出逾4万   法团又聘请了第二名律师,其账单为1,420.80元,但这笔钱没有支付。   为了解决僵持局面,2016年夏,Parlato聘请我作为律师。然而,法团却在2016年9月对他提起诉讼,以拖欠那笔管道维修费用为由(已经支付给律师但没有释放给法团),要求强制出售他单位的权利。法团还希望合法占有那套现在价值约40万元的空置单位。   今年6月,法官Patrick Monahan在高等法院举行聆讯。我把Parlato转介给我的同事Lev...

杨凡专栏:狠心央妈再次加息 多伦多房价暴跌

许多加拿大人怀着忐忑不安的心情,于周三迎来上午十点钟的新闻:加拿大央行宣布再次加息0.25%,央行基准利率升至1%。这对于许多人而言,就如一场噩梦。 地产局同时公布了八月份房地产数据,多伦多炽热的房市继续降温,大多伦多地区平均房价732,292元较四月峰值暴跌20.5%,房屋销售数量也继续下滑34.8%。 现在不妨简单的复盘一下,我们是如何从全民皆房的群众性癫狂派对,走到今天的凄风苦雨境地呢?五月底发生了一件不为人们所注意的事情,加拿大央行的美女副行长Carolyn Wilkins突然亮出鹰派加息态势,让所有人始料不及。 难道过去一直都采取置身事外的加拿大央行,这次也要痛下黑手? Bay Street 金融区的分析师在年初对于加拿大央行今年加息的说法几乎都嗤之以鼻,但是Wilkins讲话后,全部开始紧张起来,但是沉浸在炒房大跃进中的加拿大人,每天忙于街头巷尾的抢offer 大战,没有人在意她的发言。 毕竟是因为有了“央妈” 加拿大央行的细心呵护才有了加拿大房地产今天的局面。但真正痛下黑手的还是“央妈”,在Wilkins发言后,“央妈”在七月份宣布了七年来的首次加息,挥起加息大棒对房地产开始无情打压。 两个月内连续加息两次,这种属于最严厉的背靠背连续加息,即使两年前就开始收紧货币政策的美国也没有胆量完成的货币政策“壮举”。 七月份加拿大央行如期加息后,外界普遍预计年内第二次加息应该会出现在今年10月份,而不是现在的时点。因为加拿大央行一贯的加息都是在季度货币政策报告公布后,这份报告要等到十月才会出炉。谁知,加拿大央行却采取了非常规会上的加息行动,这么猴急让人十分不解,到底发生了什么事情呢? 周三的央行会议后没有记者招待会,只有一份300字左右冷冰冰的新闻稿甩给记者。 对于房地产市场的描述是“正在降温”,对于加拿大人高企的民间债务,还是不痛不痒的一句话“继续密切关注”。 如果股票市场出现20%的下跌,大家就会狂叫股灾来了,哀鸿遍野之类的词句贴满了所有媒体头条,美联储马上就会不遗余力的救市。现在房屋价格在几个月内下跌20%,人们却都鸦雀无声,所有媒体都保持集体静默。 ...

律师热线:业主委员会有权阻止我安装遮阳罩吗?

作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家 问:最近我被诊断患有皮肤疾病,需要尽量避免暴露在阳光下我单位的阳台每天下午大部分时间都会受太阳照射,因此我想在阳台上安装一个遮阳罩业主委员会可以禁止我安装吗? 答:“共管物业法”规定,对公共元素(包括你的露台)进行添加,更改或改进,需要获得法团同意然而,“人权法”要求公寓法团对残疾人士提供协助而“人权法“优先于”共管物业法“。 癌症是一种残疾,遮阳似乎是合理的,业主委员会必须允许的便利。委员会可能需要医学证据证明你患有皮肤癌。如果你能够提供证据,而安装遮阳罩的要求被拒绝,你可以根据“人权法“进行投诉。 问:如果法团批准安装遮阳罩(或者遮阳屏幕),是否应该到登记处(注册处)注册,将遮阳罩的证明添加到业主单位的描述中? 。答:不需要遮阳罩是阳台的一个额外设备,而阳台是属于公共设​​施,不是业主单位的一部分 - 虽然该阳台由业主专用。 问:业主是否应该考虑另外的方法去替代遮阳罩?例如不需要法团同意的立式遮阳篷(独立遮阳篷)? 答:当然业主可以考虑这种选择根据“共管物业法”第98条,对公共设施的添加,更改或者改进都需要经法团批准,而不附着在阳台上的独立遮荫篷,可能不需要法团同意。然而,法团可能会规定,在未经业主委员会批准的情况下,禁止任何类型的遮阳罩或遮阳篷。 基于遮阳篷已能满足该业主的疾病需要,法团可能会拒绝同意所要求的遮阳罩。 问:根据法案第98条,安装遮阳罩是否需要法团与业主注册一份协议? 答:第98条要求,若公共设施由业主进行更改,法团和业主应就更改订立协议该协议必须规定所建议的增加,更改或改进的费用以及维护,修理和保险费用,要由哪一方负责。 协议应该符合法律。但是,业主委员会无权利用在协议中包含单位业主不准备接受的不合理条款,来阻止安装遮阳罩。 问:业主委员会能否要求在协议中规定:一旦出售其单位,业主同意移走遮阳罩:业主交付押金以确保最终移走:业主购买保险,保障遮阳罩断裂并对建筑物造成损坏? 答:合理的规定令人满意只要协议约定的押金合理,上述规定看起来令人满意。

买屋时如何避免嘈杂社区?

怎样算是嘈杂取决于买家个人的感觉,不过第一步是要向经纪表达你的顾虑(星报资料图片) 你在买房时也是在购入一个社区,所以在购买前要确保环境,邻里适合你的生活方式十分重要。 买家往往专注于房子本身物质方面,有时不考虑屋外的环境。虽然屋内有花岗岩台面和硬木地板的确很好,不过如果让你每天从邻里的噪音中醒来,你可能不会对新居感到满意。 以我自己为例,我住在一条地铁线附近我喜欢交通便利,但我也时常听到火车运行。 - 声音虽不大,但我能听到不过重要的是我在买房之前就已经意识到了这一点。 当买家开始寻觅安乐窝时,确定自己的需求很重要,并要与经纪人或销售人员坦诚沟通。在开始查看物业之前,就将你的顾虑告诉房地产经纪。 在RECO,常能听到沟通不畅顺的情况发生。在一个例子中,那位买家是夜班工作,白天睡觉。不幸的是,经纪不了解买家的工作时间表,他们最终在一所小学旁边买了一间屋。学校经常响起的铃声和孩子们在上学,放学以及课间发出的声音,对买家造成巨大的压力。 在聘请销售代表时,谈谈你对噪音的担忧。我总是建议消费者在决定要与谁合作之前至少面谈3名房地产销售代表。典型的面试问题应该涵盖他们的经验水平,所包含的服务,买房过程的方法以及你必须支付的费用和佣金。还要谈谈你可能遇到的任何具体问题,例如噪音水平。 如果你访问的经纪中,有人对你所选择的社区房地产情况非常熟悉,将能够引导你远离有嘈杂的铁路线路,工业区域,机场飞行路线以及校园的房地产。 不过,重要的是要记住,当考虑到具体的买房判断标准时,噪音是一项很难评估的因素。该地区是否有良好的交通和附近的便利设施很容易判断,但噪音水平随着一天中的时间段以及星期几而变化。各类街头活动也会在一年的某段时间带来很多噪音,而像施工这样的事情更是不可预测,在任何地点都可以随时发生。 向邻居询问当地的噪音水平可能是有帮助,但要切记,噪音水平可能非常主观。例如,附近巷道的声音,或在我的情况下,一个地铁,可以被一些人轻易地忽略为背景音,但对于另一些人来说,则可能令人烦恼和难以集中精神。 最终,一个房地产是否适合需求要由你自己决定,因此,值得在一天的不同时间和一周的不同时间访问该社区,以便了解噪音水平。 找到适合你需求的房屋可能很具挑战性,但如果你不将这些需求传达给你的房地产代表,将会令这项挑战变得更加困难。确保你经纪或销售人员完全了解你的住房需求,那样你就不会在晚上或白天不能好好睡觉了。

央行意外加息至1%!从今天起,你的生活将会发生这些改变…

2017年7月12日上午10:00,加拿大央行7年来第一次正式宣布加息,将利率从0.5%上调至0.75%。央行行长波洛兹(Stephen Poloz)当时表示,今年暂时不考虑第二次加息。 结果才过了不到2个月,加拿大央行就把当时说过的话抛到了脑后,毫无预警的宣布将隔夜利率加息25个基准点至1%。 加元跳至两年来最高 再创记录突破82美分 与7月份第一次加息相比,今天央行的加息事出突然,各大商业银行还没有提早作出反应。在一片哗然之后,加元汇率瞬间飙升,从昨天收市的5.27人民币暴涨至5.37人民币,瞬间飙升近10分人民币。而加币兑美元汇率升1美分,至82美分。达到2015年6月以来的最高水平。 央行再加息后 RBC收益至少增加三亿 加拿大皇家银行首席行政官在今天的行业会议上表示,央行加息后,五年内RBC银行收益将至少增加三亿加元。 此前,RBC总裁曾表示,央行基准利率调高至0.75%以后,银行收益将增加一亿加元。多伦多道明银行(TD)表示加息对于金融机构来说是利好消息,但没有具体到收益增加的数字。 低利率时代终结 直接打压房市 加拿大央行加息,首当其冲受影响的可能就是楼市。7月,加拿大宏利银行( Manulife Bank of Canada)发布的一项调查结果显示,如果按揭利率提高1%左右,也就是按揭付款增加10%左右,则几乎75%的加拿大房主都将会遭遇还款困难,加息对于楼市的压力由此可见一斑。 据报道,调查中20%的受访者表示,按揭付款增加6%至10%他们会有麻烦;32%的人说增加1%至5%他们就可能遭遇还款困难;还有14%的人称,哪怕每月还款增加一点点,他们都受不了。 加息前,皇家银行(RBC)、帝国银行(CIBC)、BMO和丰业银行(scotiabankl)的按揭基准利率Prime为2.95%,而TD银行的PRIME则为3.1%。一般而言,各大商业银行会在稍后几天内调整自己的按揭基准利率Prime。 在安省限制房价的行政政策已经出台,银行贷款已经收紧的情况下,再加上加息影响,便会形成“三箭齐发”的局面。未来半年房地产市场很难有利好消息。 全面解读:央行加息会如何影响你? 加拿大皇家银行全球资产管理首席经济学家Eric Lascelles说,一句话总结,加息的意思就是每个人借钱的成本更高了。这意味着对普通消费者来说,加息有以下几方面影响: 1. 房屋按揭贷款 如果你的房屋按揭贷款利率是浮动的,那么加息之后的贷款负担会更重。如果是固定利率,则不会有什么影响。 2. 个人信贷额度 从银行借款是个人信贷额度上涨的主要原因,特别是房屋信贷额度。经济学家表示,消费信贷的增长最大影响因素与银行收取的最优惠利率相关。 3. 信用卡利率 目前大部分信用卡都是固定利率,除非你的信用卡是浮动利率,否则不用担心太多。但对于延迟还款的部分,银行可能会用更高利率收费。 4. 学生贷款 学生贷款和房屋按揭贷款类似,如果是固定利率则无需担心,如果是浮动利率,你会发现一夜之间需要还的贷款更高了。

物业状况报告 能告诉你什么?

Q:我在购买一个Condo单位,我的代理人建议在Offer中加入一项“物业状况报告”(status certificates)条件,这是什么意思? A:与独立屋比较,买Condo的时候会遇上一些额外问题,这些问题你都应该留意。 所有condo买家应该留意单位的物业状况报告,报告向买家提供其有意购买单位的详细状况,以及所属业主立案法团的重要资料。 物业状况报告的讯息非常重要,笔者也强烈建议在Offer中附加你和你的房地产律师满意物业状况报告的条件。 记住,Condo的业主立案法团可能要花上10天才能提供有关报告,收到报告后,通常律师也要再花3至5天才能完成审查。 有时卖家会给你一份以前获取的物业状况报告,但报告资料可能已经过时和不准确,直接向业主立案法团索取会比较理想。 有关Condo的一些问题,以及物业状况报告会提供的答案: •Condo的大厦章程书(declaration)包含哪些条款、附例和规定? 共管物业通常会制定有关饲养宠物、噪音、阳台家具、装饰,甚至是窗帘和地板用料的规定,确保这些条款是你能接受的。 •预计需要支付哪些费用? 你需要知道每月将要支付多少费用,包括管理费、公共区域的维护、园艺、水电和其它保养费用,也要知道业主是否需要支付特别评估费(special assessments)。 •卖家是否缴清了所有费用? 我们曾经遇到一些个案,新业主惊觉卖家没有缴清卖出之前单位每月费用,在这种情况下,新业主需负责支付这些逾期欠款。这情况是很容易避免的,因为有关信息都包含在物业状况报告中。 •业主立案法团的财务状况如何? 这些资料都会列明在物业状况报告中,足以反映储备基金是否足够负担未来维修开支。如果储备基金不足,你可能要面对管理费突然增加,或者要支付一些特别评估费。 •我是否拥有停车位和储物柜的全部产权? 物业状况报告会告诉你这些空间是个人拥有,还是属于公共元素由业主立案法团拥有并分配给你。你需要跟律师确认大厦章程书与买卖协议的内容相匹配,例如单位门牌号码、停车位号码和储物柜号码。 就像验屋有助你了解房屋的真实状态一样,查阅物业状况报告有助Condo买家确保买入的单位符合自己的需要。 如果物业状况报告披露一些使你犹豫的资料,该怎么办?若你递交的Offer包含满意物业报告的条件,一旦你决定取消交易,也许仍然有机会取回定金。  

杨凡专栏:从日食看安省电力问题

当日食发生时,安省的电力系统工作人员也在紧张的坚守岗位,应付安省电力系统的任何意外情况。 安省电力系统的女发言人Mary表示,日食将影响70%的太阳能发电,但是,电力系统完全有能力应对日食造成的影响。其实,电力系统的应对措施,主要是调动其他类别的电力资源弥补太阳能的暂时短缺。 提起安省电力,先看看我们的电费账单吧,全加拿大范围内的主要大城市看,自2010年以来,蒙特利尔一直是电费最低的城市,多伦多过去并不是位居榜首的城市,但是七年后,多伦多一跃成为加拿大电费最贵城市。 安省的电费高,其实与太阳能发电有重大关系。翻翻电费账单,你会发现电费中的有个奇怪的名字,叫做“全球调整费用”,这一费用是真正推动安省电费暴涨的元凶。 我们平时交付的电费可以分成两个部分,电力商品成本,分销运送成本。让人非常惊讶的是,正如上图所示,如果我们从电力成本中去除全球调整费用,我们安省自2008年以来的电费其实是逐年下降的。换句话说,“全球调整”的收费是隐含在用户电费中的,它实际上占了每个用户所交电费的85%。 安省百姓所交的电费中,大部分钱都是“全球调整”费,这些税费主要来补贴太阳能发电项目。因为太阳能发电的费用,要远高于常规发电。 在安省的电力供应中,我们可以看到,绝大部分都是常规发电以及核电创造的,风能,太阳能等绿色能源只创造了不足10%的电力,却要老百姓为其支付85%的费用。所以自2008年以来,安省电费暴涨71%,这是全国平均上涨水平34%的两倍多,这种上涨速度是百姓可支配收入的2.5倍,通胀水平的四倍。在过去8年,安省省民比真实市场价多支付370亿加元的电费! 可见,我们安省的电费结构就是一个怪胎,而太阳能发电在安省电力产出中只是个很小的配角,真正为我们带来服务的常规发电却只需要现在所交电费中15%的比例。在民意压力下,政府今年已经紧急推出一项新的水电计划,降低百姓用电费用25%,其中包括之前承诺的8%退税。 自由党政府同时承诺,将致力于大幅降低农村及偏远地区客户的电费,提高对低收入人群的补贴。 当然,这些福利都是有代价的,安省将在30年内增加250亿的利息费用。同时还会在3年内将25亿元的成本暂时从百姓电费账户转移到省府帐户,以便以后摊销给后人。 对于这个做法,保守党议员托德·史密斯认为:“自由党的这一政策,是让我们的孩子和孙子们支付这些人在过去八年里所犯的错误。我们将会对此付出巨大的代价,而且自由党并没有解决电价过高的根本原因。 这个25%大幅减低电费的做法,当然会得到许多百姓的欢迎。但是这种聪明做法,其实是预支将来,未来四年25%的电费减免成本不会消失,这些福利造成的240亿加元缺口,将会以债务的形势连本带息的增长。四年后当25%的福利消失后,安省的老百姓将要支付930亿加元,安省电费还不得涨上天? 我们并不否认削减电费的积极意义,但是安省政府一贯的用透支将来安抚百姓,不去解决实际问题,今后的日子怎么过呢?比起曾经宣布破产的美国加州,安省债务情况要严重的多。 即使作为世界上负债水平最高的省级政府,安省政府花钱毫不手软,安省政府在未来十年还要投入1200亿加元资金进行大规模基础设施建设。我们是否有理由担心,在将来的许多基础设施建设项目,安省会重演电力系统的悲剧呢? 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡专栏:多伦多房屋进入买方市场

本周安省最具传奇色彩的霍克斯通豪宅紧急出售,加拿大摇滚歌王霍金斯现在希望425万加元卖掉物业,相比2013年他首次放盘时,价格下降1,000万加币。 霍金斯这间房子占地175亩,在2013年叫价1,490万加币,当时没有成交,现在却降价超过1,000万加币急售,只有原来叫价的30%,让人感慨无限。 无论怎样,多伦多房市降温,可承付能力正在改善,使得许多潜在的买家看到一丝希望。 不过,按揭利率的上升也同样影响着大家的购买力。过去几周内,固定和浮动利率同时出现上涨,如果以6月份全国平均房价50万加元计算,支付10%的首期后,现在的每月按揭将多支付60加币。 因此,希望买房入市的朋友,不得不在 房价下跌和利率上涨间做出比较,如果房价下跌不及利率上涨的速度,那么总体的可承付性并没有多少改善。如果利率上涨0.25%,房价平均下跌5%,每月按揭只能节省50加币。 在加拿大央行加息步步紧逼的情况下,改善买房者的可承付能力唯一办法就是房价下跌幅度加剧。例如,在同样加息0.25%的情况下,如果房价下跌10%,每月的按揭则可以节省162加币。 多伦多房地产价格的飙升,完全违背了所有的经济原理,从最基本的房价与人均收入看,排除外来移民因素,多伦多房价需要调整挤出泡沫,才能正常增长。 加拿大著名智库菲沙学院今年二月份就提出警告,许多疯狂的买房者被价格暴涨的诱惑入市,将会陷入无可挽回的财政困境,这些人看到房价上升急于置业,他们将是为这场房地产泡沫买单的附带成本collat​​eral damage ,虽然他们并没有任何错误。 加拿大本地许多普通人家,现在不仅给自己购买投资房,而且开始给下一代购买将来的居住房屋,因为害怕将来的房价孩子无法负担。这种生怕错过的恐惧和绝望心理,使得房地产投资成为一场群众性的热潮,房屋价格哪有不上涨的道理呢? 要扭转人们对于房地产价格上升,菲莎学院当时的建议就是让安省政府效仿温哥华,对海外买家征税。 即使菲莎学院也没有建议央行加息,因为对于杠杆武装到牙齿的加拿大人,加息无疑是个非常有力的重拳,不仅影响房地产,还将影响到经济。 现在看来,加拿大政府不仅采取菲莎学院所建议的海外买家税,而且也采取了菲莎学院所避讳的加息政策,加拿大房地产应声下跌。 安省推出海外买家税后,效果立竿见影,为何?一旦价格上升的预期消失,房价自然就会降温,许多本土加拿大人看到房价可以下降后,就不再急着买投资房,或者给自己的孩子买房了,问题游刃而解。 如果从加拿大房地产这一轮牛市的起点看来,整整20年的时间,造就多少房地产投资人的财富。但是,真正仔细比较一下,加拿大股票市场的回报其实高于地产回报。 那么,为什么大家都害怕股市而偏爱房地产呢?原因在于波动性,更主要的原因是,股票基金投资没有杠杆,所以整体回报远低于房地产。 股神巴菲特曾经说过,退潮的时候,你才知道谁在裸泳。可是,在房地产市场上,裸泳者遍地开花,有90%的人都是用三倍以上的杠杆,平均房价150万为例,多少人可以放50万的首期呢?只有不足10%的人没有杠杆。 那么,为什么这么多裸泳的人都觉得非常安全呢?根本原因就是因为房地产价格上涨的事实。一旦这个事实改变,一切都会发生变化。今天安省豪宅降价70%急售,至少让等待多年的买房者看到一丝希望,多伦多房屋承付能力改善的转捩点已经到来。(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入) 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。 相关:加国摇滚教父减价千万放售沿湖庄园