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2018年10月16日 星期二 22:56:37
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地产情报

今年第三季度 公寓继续领涨大温楼市

■ 2018年第三季度,公寓价格领涨大温楼市。资料图片 星岛日报记者李群报道 皇家地产公司(Royal LePage)公布的最新大温楼市统计数据显示,今年第三季度与去年同期相比,大温楼价总体增幅放缓,独立屋成交量萎缩较为明显,但公寓市场则持续畅旺。就房屋中间价格(median price)而言,大温楼价总体上涨3.9%,但公寓涨幅则高达9.5%(详见附表)。专家预估,大温总体楼价未来3个月将上涨1.5%。   皇家地产公司Sterling Realty总经理赖雅尔(Randy Ryalls)周一在接受《星岛日报》记者访问时,分析了导致目前市场状况的原因。他认为,联邦政府修改相关法规,收紧楼市按揭标准,抑制了买家的购买能力。 卑诗房地产市场在今年的第三季度继续此前趋势,即楼市交易量降低、待售库存房屋增加,这在独立屋市场显得更为突出。此外,很多卖家的心态尚未跟随市场改变而做出调整,他们仍期待卖出好价格,使得很多房屋挂牌很久也无法卖出。 专家:第四季料再涨1.5% 目前市场状况对买家十分有利,他们不但有更多的选择,而且购买房屋时也有更多时间从容选择,不必像以往般与其他买家抢购。 赖雅尔说:“大温地区公寓持续增值,只是上涨幅度有所减缓。同其他房屋类别相比,公寓仍将是相对较容易负担的房屋,已收紧的楼市按揭标准将继续降低市场的购买能力。在各类房屋中,平均价格最低的公寓,将继续受到市场买家的关注。” 他指出,虽然市场成交量出现萎缩,但定价能充分反映目前市场状况的房屋,仍将有买家承接。赖雅尔预估,未来3个月即到今年年底,大温地区楼价总体将上涨1.5%,达到约129万元。赖雅尔指出,公寓市场的价格较难预估,但其涨幅明显仍将继续领先于独立屋。 温多两市炒楼被高估 “辣招”打压无助抑房价 根据最新发表的一份房地产研究报告指出,遏止炒卖活动措施不会令到温哥华及多伦多的楼价明显下调,主要原因是这两个城市的炒卖活动并不如外间估计般严重。 传媒集团彭博(Bloomberg)收集来自土地与物业登记公司Teranet Inc.数据,然后进行分析,结果发现,由今年4月至6月期间,温市售出的公寓单位中,只占3.4%对上一次交易是在不足一年前。同时,这类短期内两度易手的住宅交易,在过去12个月内,占了整体销售的仅2.9%。事实上,自从10年录得6%的最高峰期以来,短炒住宅交易的比率一直稳步下降。 多市房地产市场也出现像温市一类的情况。一年内两度易手的住宅成交个案,由全球金融危机前的5%,减少至今年第2季的仅占1.7%。 Teranet数据显示,温市公寓炒卖活动曾经在2016年3月出现高峰期。当时,一年内两度易手的公寓买卖个案,占了整体公寓交易的大概5%。炒卖活动更大幅推高楼价,平均每个月录得高达5%的升幅。令到省政府最后决定推出楼市“辣招”,向海外买家征收额外15%的物业转让税。分析指出,温市房屋价格急升,个中原因是供应增长缓慢,未能配合人口快速增长的速度。除此之外,炒卖获利并非外间估计般丰厚,因为涉及多方面的成本,包括:律师费、地产经纪佣金,以及相关政府税项等。

9月全省房销跌逾三成 大温屋价逆势微升1.6%

■ 卑诗省9月份房销量较去年同期再跌超过三成。资料图片 星岛日报综合报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示,楼市持续放缓,9月份房屋成交量较去年同期再跌超过三成,房屋价格则保持稳定,按年微跌1.1%,其中大温区则录得1.6%的温和升幅(见附表)。 据BCREA指出,卑诗省在9月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目,仅有5,573个单位,比去年同期回落了33.2%。其中大温区录得更明显跌幅,上个月易手房屋只有1,634个单位,较一年前的2,881个单位,急跌43.3%。 大温9月成交按年大跌42.4% 在成交额方面,全省上月房屋销售总额为38.2亿元,比去年同期录得的57.9亿元,减少34%。至于大温区方面,今年9月份房屋成交总值为16.8亿元,比一年前大跌42.4%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析,卑诗省房销步伐持续放缓。按揭压力测试及利率温和上调,继续影响买家的购置能力。 屋价方面,今年9月份,卑诗省平均屋价为685,749元,较去年同月的微跌1.1%,其中大温区平均屋价由去年9月的1,013,421元,增加至今年9月的1,029,401元,微升1.6%。 今年首9个月,卑诗省房屋销售量累计为63,251个单位,比去年同期减少22.5%,总成交额为450亿元,比一年前回落21.3%。至于易手房屋平均价格则按年微升1.5%,至716,096元。大温区方面,今年首9个月易手房屋共有20,329个单位,按年下跌29%,累计总值约214亿元,比一年前减少27.3%,平均屋价则录得2.4%的温和升幅,至1,050,945元。

全国9月新屋开建数量创19个月新低

■ 资料显示,全国在9月份的新屋开建量有所以减少,是19个月来新低。星报资料图片 星岛日报记者 全国新屋开建量在9月份录得19个月以来的最低位,有207,768幢新屋动工,较8月份减少6,198幢。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)首席经济师杜根(Bob Dugan)指出,这情况反映出过去6个月的平均趋势,最近的5个月中,有4个月的新屋开建量下降。独立屋和多户住宅的开建量均减少,令住宅楼宇的新屋开建量由2017年的高位,恢复至接近长期平均水平。   大温哥华地区的独立屋和多户住宅的新项目均有所下降。9月份的建筑项目集中在素里市(Surrey),占新屋开建量四分之一。区内对房屋的需求仍然强劲,令大温地区今年头9个月的新屋开建量,与去年同期的高位持平。 多市多户房屋开建增 基隆拿市的独立屋和多户住宅的开建量齐齐下跌。今年头9个月的新屋开建量从去年同期的高位回落,但仍大幅超出过去10年的平均水平。多伦多的新屋开建量增加,是由于独立屋所减少的数量被多户住宅大幅盖过;尤其是半独立屋的开建量最多。这些较高密度住宅,相对的可负担程度继续吸引买家。 安省圣嘉芙莲-尼亚加拉地区的新屋开建量是4个月以来首次上升,主要是柏文单位增加。独立屋仍然走低,是7年来的单月份最低位。更平衡的二手市场和高房屋贷款成本,令相对高昂的独立屋需求减弱。 宾福特市的独立屋开建量,是今年以来首次下降。由于当地以独立屋为主,令总开建量减少;但今年的独立屋开建量,已经超过以往10年的每年新独立屋开建的数量。 魁省今年第三季的新屋开建量开始下降,但仍比去年头9个月略高,主要是大满地可地区的出租公寓增加。

穆迪称房价短期调整 巴里市或首当其冲

综合报道 根据穆迪分析(Moody's Analytics)昨日发布最新房地产市场预测报告显示,安省的巴里市(Barrie)和沙省的利斋拿市(Regina),将意想不到的成为加拿大房价短期调整最有可能的地方。 据《金融邮报》(Financial Post)报道,根据穆迪公司研究部门的报告称:“最大幅度的市场调查将出现在最近房价下跌,估值过高和预计收入增长放缓的大都市地区。”巴里和利斋拿则是首当其冲。 穆迪分析是独立于评级机构穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)而独立运营的研究机构,它根据年初至今的数据,对未来一年的单户住宅价格走势进行预测。 料5年内不会出现重大短期调整 整体而言,该报告预计加拿大房地产市场相当稳定,未来5年不会出现重大短期调整。在房价上涨的市场中,预计涨幅继续放缓,并可能被收入的提高所抵销。 报告称:“家庭收入中位数增长,将很有可能在未来几年跟上甚至超过房价增长,从而提高住房的可负担性。” 该机构预测,到2020年利率上升,可能会使抵押贷款利率从当前的5年期利率4.4%回升至6%左右。但该报告得出的结论是,没有“显著”的房价下跌,可以降低抵押贷款债务在此期间恶化的风险。 报告中强调的下行风险是,更高的贷款利率可能与贷款政策的收紧及贷款压力测试相结合,可能会导致多伦多和温哥华这样的地区房价全面调整,以及销售额明显下降。 该报告还指出了加拿大房地产市场,已经出现的一些区域差异。例如,亚省、沙省和大西洋省份的抵押贷款拖欠率,显著高于全国平均水平。卑诗省和安省的收入增加,则使得这些省份的拖欠率大大降低。 多市温市单户屋估值水平非常高 报告称,多伦多和温哥华的单户住宅在估值方面,仍然处于非常高的水平。然而,自2016年中期以来,第一次限购政策出台后,这种情况已经明显改善。 穆迪分析又表示,加拿大房地产市场基本展望面临的风险是,银行业监管机构OSFI今年推出的借款人压力测试可能“过于强势”。新的压力测试可能导致抵押贷款严重重组,因为潜在买家会从银行转向信用合作社和其他不受OSFI监管的非银行抵押贷款机构。此举将不能有效控制房价,更会使负债恶化。

9月大温楼市进入买家市场 独立屋量价齐跌

■ 9月份大温区房销量继续下跌,楼价也见放缓。资料图片 星岛日报综合报道 大温地产局(REBGV)周二公布最新报告指出,9月份住宅物业成交量较一年前再跌逾四成。屋价则较一年前上调1.8%,西温及温西等地区屋价录得轻微跌幅 (见附表)。独立屋在9月份的基准价格,则比一年前下跌4.5%。 ■ 大温主要地区9月住宅物业基准价 据REBGV报告显示,2018年9月,包括独立屋、连幢屋和公寓的各类住宅物业易手数量,共计1,595个单位,较2017年同期大跌43.5%,比对上一个月则回落了17.3%。至于与10年平均比较,9月份房销量则减少36.1%。 REBGV新选出总裁史密斯(Ashley Smith)分析,房屋销售量下降,导致挂牌房屋存量上升,以至大温屋价出现放缓,特别是独立屋类别。 9月份各类住宅物业楼盘共计有13,084个单位,比去年同期增加了38.2%。至于新挂牌物业则有5,279个单位,比一年前微跌1.8%。 屋价方面,2018年9月,大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数(HPI)综合基准价格(composite benchmark price)为107.06万元,较一年前上升2.2%。 公寓价格按年升7.4% 其中公寓价格录得7.4%的按年升幅,基准价格达68.73万元。连幢屋屋价比一年攀升6.4%,为83.76万元。至于独立屋在9月份的基准价格,则比一年前下跌4.5%,达154.09万元。 另外,菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board,简称FVREB)周二公布9月份数据,显示房屋销售量创下今年单月最低纪录。 9月份整体仅有1,035个单位成交,比一年前下挫36.1%。 其中376宗属于独立屋类别,而公寓及连幢屋则分别有274宗及250宗。 菲沙河谷独立屋基准价格接近99万,较去年同期上升1.1%,但较8月份下跌2%,公寓基准价格是$43.8万,较去年同期上升22.5%,较8月份就减少1%,城市屋基准价格为54.6万,仍较去年9月增加9.5%。

大温地区9月住宅供应持续增加 需求低迷令房价下跌

 (CTV图片)大温哥华地产局于10月2日星期二公布,区内9月份住宅供应持续增加,但因需求仍低迷仍,令房价下跌。报告指,9月份住宅成交为1,595间,较2017年同期大幅减少43.5%,亦较8月份下跌17.3%,上月的住宅成交量较过去10年平均低36.1%;而各类住宅新放盘量是5,279间,分别较2017年同期和本年8月下跌1.8%和增加36%,目前有13,084间住宅放售。报告显示,9月份住宅指标价为$107.06万元,分别较2017年同期和过去3个月上升2.2%和下跌3.1%,其中独立屋指标价是$154.09万元,分别较2017年同期和过去3个月下跌4.5%和3.4%;柏交指标价为$68.73万,分别较2017年同期和过去3个月上升7.4%和减少3.1%;相连屋指标价是$83.76万元,分别较2017年同期和过去3个月上升6.4%和下跌2%。V06

百万元住宅销量锐减 大温楼市进买家市场

■ 有报告分析,大温楼市已进入买家市场。 资料图片 星岛日报综合报道 根据地产公司加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)周三发表的最新一份报告指出,受到省政府引入多项新措施影响,大温地区物业市道已进入买家市场,其中100万元以上住宅的销售量,更较一年前减少四分一。 苏富比行政总裁亨德森(Brad Henderson)指出,卑诗省房地产市场弥漫着的紧张气氛越来越明显。受到省政府引入的新政策措施,包括增加海外买家税、额外的物业转让税,以及提出的投机税等,令到买家推测楼价可能有进一步下调机会,从而采取观望态度。 根据苏富比报告显示,在今年7月及8月份,大温地区100万元或以上住宅物业成交量仅有453个单位,比去年同期下跌了24%。其中400万元或以上豪宅的跌幅更为明显,按年减少33%,只有31宗成交。 独立屋方面,7月及8月,大温地区100万元以上住宅销售量,只有213间,比去年同期下跌了27%,而400万元或以上更只有24间成交,按年减少38%。 大多伦多豪宅销量升34% 至于豪华柏文单位的销情则略为理想,今年7月及8月,100万元或以上公寓的成交量有163个单位,比去年同期减少21%,而400万元以上的豪华公寓则有5个单位成交,与去年同期相若。相对地,大多伦多地区的贵价物业市场同期则录得升幅,其中100万元或以上住宅物业,比一年前上升了差不多两成(19%),其中400万元或以更录得近三成五(34%)的升幅。 亨德森分析,海外买家税对大温楼市造成的冲击特别严重。他指出,事实上,自2018年3月引入控制楼房市场的措施后,买家和卖家均取观望态度,留意市场反应。 

协平世博倾力打造 素里创新智能城市

■ 素里市中心的Park George是协平世博重心之作。(网上图片) 素里市发展一日千里,预计人口增幅不断上升,除了市政府投放110亿元用于城市建设改造工程, 包括斥资兴建轻铁,加上创新大道(Innovation Boulevard)为政府、投资者及私人企业的合作搭建平台,从而将医疗设备、数据化健康医疗和独立生活住宅集结一起,现时已有不少科技公司进驻,业务包括虚拟货币、AI人工智能医学、人体工学科技、医学工程等高端技术。 协平世博在大温的建筑也配合该区发展,并以新推楼盘Park George作为中心点,将周边的教育科研区、商业金融区及健康医疗科技区,打造全新素里智能城市,成就铁三角的中心地段,并于上周五在协平世博销售中心举行发布会,介绍素里未来如何成就智能城市,素里市市长 Linda Hepner、创新大道行政总裁Louise Turner及科研公司代表等也有出席今次发布会。 作为加拿大西部的科研城市,全球触目。目前已有18,000间企业及并以及每年3,000间创新企业进驻素里市。协平世博高级销售副主席Grant Murray表示:“回想三十五年前的矽谷及十年前阿马逊在西雅图的发展,不难发现素里具备一个成熟科技中心的条件。” 除了科研之外,西门菲沙大学素里校园的成功亦为其他大学开先例,在温哥华东部不单成功拓展校园,而且还成立不同研究中心,为加国科技、医疗等带来新景象,素里市将来大有机会成为高等教育及人才集中地。 协平世博在房地产发展多年,一直走在科技前线,早在20年前就成为第一家为住宅大厦配备光纤的发展商,为住户提供优质而稳定的网络服务,10年前也是首个为地下停车场搭配充电车位的发展商。凭着前瞻发展思维和多元化年轻专才的支持,新的住宅规划和设计理念亦应运而生。除了生活便利这些当前因素外,住宅虽以最新科技作为卖点,但面对科技发展突飞猛进,以及创新大道生活圈的创科人才,锐意配合未来城市的特质,体现全方位链接的概念,生活工作零距离。 Park George由两栋楼高39及36层的大厦组成,接连周边的生活百货、公园及校园外,一体化的设计在大楼中充分体现,新增设的24小时开放的“校园工作休息室” ,内设半私人工作及会议室、私人视频会议间等,更直通户外烧烤露台、瑜珈室及娱乐休闲厅,室内设有水疗中心、游泳池,所有公共区域覆盖无线网络、无线充电板,令用户无论身在何地也能实时连接,为素里市成为加拿大科研智能城市做好准备。

北温建18层商住大厦 市府进账1,700万

■ 北温市议会日前表决,通过一个地产发展项目。网上图片 星岛日报综合报道 北温市议会日前以大比数通过,在市中心区兴建一幢18层高的商住混合式大厦,提供超过150个公寓单位,并且可以为市府带来1,700万元进账。 北温市议会周一晚以6比1通过一个房地产发展项目。根据由地产发展商Millennium Northmount Properties提出的发展计划,介乎朗斯戴尔(Lonsdale Ave.)与圣乔治大道(St. George Ave.)之间的一段东13街(East 13th St.),将会兴建一幢18层高的大厦,楼高187呎,可提供162个住宅单位。 上述项目更包括设有170个住宅用停车位,以及16个访客车位。同时,全新高厦地面将会设有7间商铺,总面积达18,331平方呎。2楼及3楼则用作办公室,总面积为31,718平方呎。 有关发展位置目前为医疗大厦Northmount Medical Building,以及卑诗保险公司(ICBC)大楼。 原本反对、但在周一晚改为投以赞成票的市议员巴克(Rod Clark)指出,公众咨询结果显示,大多数均支持该个发展项目,相信将会有助朗斯戴尔中区(Central Lonsdale)打造成一个充满活力和交通便利的社区。

温市议会通过20亿房屋计划 改善大温房屋可负担性

■ 温市可负担房屋供应量,一直令人关注。CBC 星岛日报综合报道 温哥华市议会周二通过20亿元房屋计划,期望改善市内房屋的可负担性。根据温哥华市府发布的新闻稿所述,市府将成立温哥华可负担房屋捐赠基金(Vancouver Affordable Housing Endowment Fund ,简称VAHEF),以满足温市居民对可负担房屋的需求。 VAHEF将从市府现有的房屋资助项目中获得资金,并享有土地使用方面的政策优惠,也会与联邦及省府,以及社区组织合作,保留和提高目前的可负担房屋存量。 温哥华市长罗品信表示,温市兴建的社会房屋(social housing)及租赁房屋数目,比加国其他城市都要多。他又指出,VAHEF在未来将有助创设更多的可负担房屋。 市府职员明夏提交报告 温市府规划、城市设计及可持续发展总经理凯利(Gil Kelley)称,从长远来看,VAHEF不但有助增加可负担房屋的供应量,也可以为多元背景的居民,提供合适的可负担房屋,符合市府的温哥华住房策略(Housing Vancouver Strategy)所制定的目标。 VAHEF将整合所有的非市场住房资产,目前这些资产由市府的资本基金(Capital Fund)和房屋资助基金(Property Endowment Fund)管理。 市府职员将制定VAHEF的实施战略,并在2019年夏季向市议会提交报告。

商业房地产市场 第二季成交减金额涨

星岛日报综合报道/网上图片 与近几年相比,低陆平原商业房地产市场在今年第二季的交易量持续减少,但整体成交金额则上升。 大温地产局(REBGV)商业物业报告《Commercial Edge》数字显示,今年第二季度低陆平原商业房地产销售量为569宗,比去年第二季的680宗减少了16.3%(见附表)。 ■ 低陆平原第二季商业房地产成交宗数 以金额计,今年第二季,低陆平原商业房地产销售总额为40.47亿元,较去年同期的35.7亿元增长13.4%。 所有类别交易宗数均跌 REBGV主席穆尔(Phil Moore)表示,与大温近几个月的住宅市场类似,低陆平原商业市场中所有类别的交易都出现减少,主要原因包括利率上升、零售活动减少及其他经济因素。 若以类别来分,今年第二季录得217宗商业用地成交,比去年同季的260宗减少16.5%。今年第二季的商业土地成交总值22.87亿元,较去年第二季的18.36亿元增加了24.6%。 至于办公室和零售物业方面,今年第二季低陆平原有192宗成交,比去年同期的240宗下降20%,而今年第二季的成交总额8.13亿元,比去年同季的10.13亿元,减少19.7%。 此外,低陆平原今年第二季录得126宗工业用地成交量,比去年第二季的135宗交易量下跌6.7%;今年第二季总成交额3.87亿元,较去年第二季的3.13亿元增长23.9%。 多户公寓土地方面,去年第二季低陆平原共有34宗多户公寓土地售出,比去年第二季的45宗下跌24.4%,而成交总额由去年第二季的4.08亿元,增至今年同季的5.59亿元,增幅37%。

8月份房销跌3成半 大温屋价按年升2.9%

■ 有专家分析,当局收紧按揭规例对卑诗省楼市需求影响,正在逐渐消减。资料图片 星岛日报综合报道   根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示,8月份楼市持续降温,房屋成交量较去年下跌两成五,价格则微跌1.2%,但大温区楼价则出现温和升幅,按年上升2.9%(见附表)。 ■ 卑诗省主要地区平均屋价 不过,有专家指出,联邦政府收紧按揭措施所带来的影响,正在逐渐消减。 专家指收紧按揭影响渐减 BCREA指出,卑诗省在8月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目,仅有6,743个单位,比去年同期回落了26.4%。其中大温区占1,961个单位,较一年前的3,097个单位,大跌36.7%。 在成交额方面,全省上月房屋销售总额为45.2亿元,比去年同期录得的62.1亿元,减少了27.3%。 至于大温区方面,今年8月份房屋成交总值约为19.8亿元,比一年前回落34.8%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析,本省房地产市场的最新数据,显示收紧按揭规例对楼房需求的影响,正逐步减退。 他补充说,目前卑诗省地产市场发展走势,与安省及亚省较早时的市况相若,即按揭规例带来的影响差不多已经减退,随之就是房销量会上升。 屋价方面,今年8月份,卑诗省平均屋价为669,776元,较去年同月的678,159元,微跌1.2%。 至于大温平均屋价,则由去年8月的982,454元,上升2.9%,至今年同月的1,011,395元。 截至8月份为止,今年卑诗省房屋销量累计有57,674个单位,较一年前减少21.3%,平均房屋价格则上调1.7%,至719,064元。

大温地区房价高 温西屋价和居民收入落差近40万

■ 调查显示,温哥华西区独立屋的房价,与居民收入相差近40万元。资料图片   星岛日报综合报道 有报告显示,大温多数地区房价昂贵,与当地居民的平均收入之间存在巨大落差。据调查研究结果发现,无论在大温任何一个地区,赚取平均收入水平的居民根本无法负担住房开支。 据News1130报道,房屋交易网站Zoocasa近期对大温各地区房价,以及购房所需的最低收入水平展开了调查。据Zoocasa执行编辑格雷厄姆(Penelope Graham)表示,调查显示,这两种数据几乎在大温所有地区均无法持平,尤其是在一些房价最为昂贵的地区,差价可达数十万元。 大温公寓价格水平50万元左右 调查数据显示,目前大温地区房价最难以负担的地区为温西,在该区购买和拥有独立屋所需要的年收入平均为45万元,目前该地区收入中位数水平仅为6.5万元,两者落差达38.5万元。 此外,大温地区其余4个独立屋价格居于前列位置的地区还有西温、列治文、北温,以及本拿比南区(见附表)。 ■ 大温部分地区独立屋房价可负担水平 ■ 大温部分地区公寓售价可负担水平   相对来说,大温独立屋房价最容易负担地区是枫树岭,该地区购房所需的年薪水平,与居民收入中位数相差只有3.5万元。大温另外几个独立屋房价最为亲民的地区,还有北素里、北三角洲、拉德纳以及高贵林港。 此外,格雷厄姆还表示,大温地区的柏文价格水平大多在50万元左右,与数百万元的独立屋相比更容易负担。 报告显示,有7个地区的住宅可以考虑,包括枫树岭、北三角洲、拉德纳、高贵林港以及北素里等,独立屋仍有100万元以下。据Zoocasa的调查研究表明,大温没有任何地区的独立屋,为本地平均居民可负担起的。

多伦多Condo均价迈向60万大关 无壳蜗牛何时才能摆脱租房生涯?

多伦多共管Condo均价已迈向60万元大关,无壳蜗牛的上车之路越来越艰难,甚至成为空想,无奈只好继续过着租客的生涯。不过,多伦多的租金也不见得特别容易负担。有数据指出,多伦多一睡房单位租金,均价达2,140元,按年升幅超过15%,冠绝全国住宅租务市场。有地产经纪指出,市中心共管Condo单位租金正以每月50至100元的速度攀升。 根据地产网站PadMapper的8月份全国租金报告,本国26个大城市中,半数都可见到一睡房单位租金按月上扬,包括多伦多、本拿比(Burnaby)、满地可、渥太华、安省京士顿、奥沙华(Oshawa)、咸美顿(Hamilton)、哈利法克斯、阿博斯福(Abbotsford)、魁北克市、利载拿(Regina)、圣约翰斯(St. John's)与沙圭尼(Saguenay)。另外有5个城市租金维持不变,8个出现租金下调。 一房单位按年升近16% 根据该份报告的数据,全国租务市场最昂贵的十大城市中,安省便占了5席,卑诗省则有4个,还有一个在魁省。多伦多早前超越了稳占一哥之位多时的温哥华,8月份继续成为全国租金最贵的城市。现时一睡房平均月租达2,140元,按年猛涨15.7%,与一个月前比较,亦有近3%升幅。反而两睡房单位的租金与上月维持不变,平均月租在2,800元水平,但按年比较亦可见14.3%升幅。 西岸的温哥华,是全国第二贵租的城市,一睡房单位平均月租为2,000元,按月比较没有变化,按年亦只是轻微的0.5%增长。至于两睡房单位,虽然比多伦多的要贵得多,平均月租达3,200元,但价格没有波动,按年及按月都未有出现变化。 奥沙华升幅劲跻身前十位  在各大城市中,有些城市的租务市场开始受关注而变得热闹起来。好像安省的奥沙华市(Oshawa),排位上升一位,打进十大。现时该市一睡房单位的平均月租为1,150元,虽然与多伦多比较便宜了近千元,但其租金升势不容小觑,按月有4.5%,按年也有13.9%。两睡房单位的平均月租为1,300元,按月与按年分别有4%及11.%的升幅。 伦敦市租金滑落   不过,也有城市的租务市场出现开倒车现象。例如安省的伦敦市(London),与对上一份报告比较,一下子滑落了三位,现排行第18。该市目前一睡房单位的平均月租只需910元,按月下跌了5.2%,不过按年仍有3.4%升幅。反而两睡房单位表现不俗,最新的平均月租为1,220元,按月虽只有1.7%升幅,但按年却有15.1%的亮丽升势。 租金升幅因楼价飙升 多伦多之所以继续排在全国租金最贵城市之首,当然与本地共管Condo楼价与需求不断飙升有关。地产公司Remax Condos Plus在每月简报中提到,一间位于市中心King街、只有487平方呎的一睡房单位,虽然有露台、储物柜及泊车位,但2016年首次转手时,才卖35.5万元,到了今年8月再次转手时,成交价已跳升至56.5万元,即平均每年涨幅达24%,呎价高达1,100元。在同一大楼内的另一个两睡房单位,面积690平方呎,也有露台、储物柜及泊车位,2015年只售48.5万元,但在2017年底再次易手时,成交价已升至67万元,年涨幅也有17%,呎价大概是970元。 租务市场增近三成 虽然今年7月份市中心共管Condo销售量与去年同期不相上下,但租务市场却热闹得多。业主放盘出租的数量,比去年7月份高出了27%。而且,租务市场更是大于二手市场的3.5倍。该地产公司曾经预计,当租金管制出台后,会有更多租客选择继续租住现居的单位,导致市场淡静。不过,大家似乎低估了千禧一族与X世代对于居住在市中心的渴求,使得在市中心寻找租盘的租客持续有增无减。再加上不少首次置业买家转买为租,使租金屡创新高。 假如业主以4.5元呎租来厘定租金,一般都可为所投资的单位产生正现金流。现时,就算是没有间隔的开放式单位(studio),不连车位,月租都高达1,850元。一睡房加书房、不连车位,月租2,400元;两睡房单位,月租3,000元;3睡房单位,月租更超过4,200元。 租金每月百元攀升 与几个月前相比,市中心的共管Condo租金正以每个月50至100元的速度攀升,租客们除了要与其他租客竞争,还要与时间竞赛,越迟租只会越贵。 亿兆地产东主黄志豪指,虽然二手楼的价格已经回落不少,但对于好多买家来说仍然很高,就算共管Condo单位亦不见得便宜,许多买家尤其是首次置业者根本无能力买到,无奈只能租楼住,导致租务市场竞争大。如果单位邻近大学,抢租情况更是不得了。 “多伦多每年吸纳很多学生,市中心近多伦多大学、George Brown、Seneca、Ryerson等大专院校的单位,抢租情况更厉害。有客人将租盘挂牌的第一日,已收到13张Offer,全部到价之余,还有人愿意一次过付一年租金。” 他续说,早前替客人把位于北约克Fairview Mall对面的一个一睡房单位放租,叫价1,850元。挂牌第一天,已有学生租客抬价1,950元并付一年租金。 “如果是市中心情况更疯癫,就算面积细得无可再细的一睡房单位,随时叫价2,200至2,300元,但同样是一有盘出便即时租出。” 市中心Condo抢手 租金飙升 每年第三季竞租最激烈 多伦多Condo的租金直线飙升,在大学区周围的一些一卧室公寓月租金已经涨到大约2,400元。那么对租客来说,一年中什么时候是最糟糕的租房时间呢,最近6年的数据显示,每年的第三季度,是成交最快、租金最高的季节。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,有代理租房的地产经纪反映,出租市场的关键驱动因素是大学生,他们往往是新租客,且他们在租赁市场的第一次经历可能是痛苦的。有经纪称,2018年的开学季租房并不比去年更紧张,但价格却要高得多。多伦多大学区周围的一些一卧室单位,租金大约2,400元,在市中心的其它地方大约是 2,100元。一些开放式卧房单位(studio)也1,900元起,而在2017年,相同户型最高为1,700元。 每年第三季度最易放租 据专门收集多伦多公寓市场数据的Urbanation Inc.的数据显示,自2012年以来,每年第三季度(即截至9月30日的3个月),是新出租房源平均挂牌天数最低的时段,交易量通常也比其它季度多,占一年总数的近30%。而今年第二季度,交易量就已经达到7,754宗,并创下新的价格纪录,平均租金达到2,302元,即每平方呎3.14元。而根据历年的数据,开学时段才是一年平均租金最高的。 怀雅逊大学校外住宿协调员Katrina Persad称,对于许多学生来说,典型的市场租金太贵了,而预算范围内的单位通常会很脏,或需要进行必要的维修,或者位于晚间课后走路回家感觉不安全的街区。市场火爆意味着一般单位都需要提高租金抢Offer,而业主也会采用一些损招,例如要求准租客提交完整的租赁申请,然后才允许他们看房。有的房东什至乘租客竞争之机,向准房客提出额外要求。 租房经纪也表示,对于抢手的单位通常业主会要求提前缴交几个月租金,或须父母等担保人共同签订租约,又或者要求比放盘时更高租金。 59%租户拟搬离大多地区 据Angus Reid最近一项在线民意调查显示,59%的受访租户将“认真考虑”搬出GTA,去寻求可负担的住房。这项调查将受访的多伦多居民分为4组:分别为感到快乐、舒适、不舒适和悲惨,并发现后两组现在占到54%,而在2015年进行的类似调查,这一比例为42%。感到不舒服和悲惨的人通常更年轻(大多35岁以下),且绝大多数人都准备搬出该地区:感到悲惨的群体中有74%要搬走,而感到不舒服群体的这一比例为57%。 根据Urbanation收集的MLS上的数据,情况在秋季可能会出现一些轻微的缓解:第四季度的租金往往从开学时期的高峰略微回落。

买房前需做好功课 怎样才能找到合适自己的房子?

Q:独立屋(Detached)、半独立屋(semi-detached)、镇屋(townhouse)、连屋(link home)…这些都是什么意思?如果我不理解房地产行业术语,怎么才能找到合适的房子? A:强烈建议您在购买房产之前,先自己做好相关功课,其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作,坦诚说明自己的需求和期望,若有任何条款不理解,可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段,需要更多空间因应人口增长,您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物,作为房屋和土地的唯一拥有者,您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅,因为您可享有最大程度的隐私权,又完全拥有该幅土地。当然,根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同,独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑,经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋,您将拥有您这一侧建筑的业权,包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是,不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶,或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时,或者通过公用墙传播噪音时,这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house),是一个长建筑内有多个住宅单位,单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁,从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分,看起来独立分开的,但房屋的某一部分,通长是车库或地下室,会与隔壁的房子连在一起,所以不完全独立,因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中,曾有消费者抱怨,他们以为自己买了一栋完全独立的房屋,后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋,一定要让放盘经纪知晓,在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问:我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕,需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他,但是大厦经理发现后制止了这种行为,因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士,《加拿大人权法案》(Human Rights Code)适用于Condo法团吗? 答:适用。根据《加拿大人权法》,Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的,因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员(board of directors)?如果可以,若我们都被投票选中,是否可以同时担任委员? 答:《共管物业法》规定,委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职,法院可以认为,此附例是不合理。 问:我们曾经申请,修理使用不顺的共用前门,但是管理处认为,门的毛病出在门锁上,因此我们必须付钱才能修理。这样对吗? 答:如果锁在门内,就是公共元素的一部分,修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书(跟随共管物业法的修订),规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书,是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问:我们的Condo已经建成45年了,单元内有面墙都是窗户(wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户,许多业主不希望法团背负这样的债务,是否有其它选择? 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了,那么依据《共管物业法》,法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造),只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程,法团必须提前通知业主,解释所建议进行的改造计划,给出费用预估,并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主,他们有权在接到通知后的30天内,申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会,或者在投票中没有得出反对的结果,则法团可以动工进行窗户置换。 作者:Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

UBCM支持卑诗省府打击楼花炒卖 提出32项建议

■ 卑诗城镇联会对省府打击房地产逃税法案表示支持。加通社 星岛日报记者   卑诗城镇联盟(Union of British Columbia Municipalities,简称UBCM)周一表示,支持省政府今年较早时推出的打击地产炒卖及逃税草拟法案,并且提出多项建议,包括公开楼花交易数据,以及扩大数据收集范围。 今年6月,省政府提出名为《业主透盟度法》(Land Owner Transparency Act,简称LOTA),旨在打击房地产市场炒卖逃税等违规活动,例如通过空壳公司或信托来持有物业。草拟法案内容包括成立一个全新的卑诗物业登记数据库,从而提高本省房地产活动的透明度。 今年较早时,UBCM的房屋特别委员会公布一份住房危机报告,向联邦及省政府提出32项建议,包括提高租金增幅以鼓励业主修葺出租物业,以及政府制定一套全面的无家者策略。 在投机炒卖方面,UBCM更建议向短期交易的炒家征收更高税款。 周一在威斯勒(Whistler)举行的周年大会上,UBCM再提出多项建议,包括:公开收集到的预售交易数据;扩大用作打击逃税的数据收集范围;以及加拿大税务局(CRA)、金融交易及报告分析中心(FinTRAC) ,以及卑诗地产议会(The Real Estate Council of BC)等相关部门的统筹。

楼越盖越多价格越来越高 买不起只能租房了

■ 尽管公寓大楼拔地而起,但许多加国民众都买不起。 星报资料图片   星岛日报综合报道 加国房子越来越贵,年轻一代纷纷抱怨买不起房。HoffPost Canada报道,加拿大人拥有房屋的比率正在下降,这是过去45年来从未发生的现象(见表一)。 加拿大国民置业率 据地产网站Point2 Homes分析加拿大统计局的数据,加国百大城市中有88个的住房拥有率,在过去几年间都是下降的。数据亦显示,2016年房屋拥有率,从2011年的69%降至67.8%,趋势显示这将成为一种新常态。分析提到,在加拿大,社会地位往往与居住地点密切相关,但现时许多年轻人却计划成为永久租房者,这是一个不好的讯号;对可负担房屋的福利政策来说,亦是头痛问题。 每月房贷供款占收入48.7% 分析又发现,除哈里法斯外,房屋拥有率最大跌幅均发生在房价涨幅最大的城市:多伦多、温哥华和维多利亚。只有少数城市,如满地可和沙斯卡通的房屋拥有率是上升。满地可是市民置业率最低城市(见表二)。 2016年各城市居民置业率 Point2 Homes分析,虽然2015年的油价暴跌导致财富缩水是一个因素,但整体来说,房价暴涨,千禧一代面临的财务压力比父母一代更大,现在加拿大家庭的债务负担不断恶化,也导致民众买不起房。 在接受调查的11个主要城市中,平均每月房贷付款额已跃升至平均收入的近一半(48.7%),这远远高于长期平均值39.6%。 就算现在多伦多与温哥华的房价稍微停止上升,但贷款利率一直上升,依然让许多人无力供房。买房梦想难以实现,导致年轻一代只能放弃。根据房地产经纪公司Re/Max最近的一项调查发现,加拿大的Z世代(18至24岁)中,有近四成表示没有买房计划。    

卑诗内陆楼盘资料被爆失实 地产局指出不涉及人为误导

■ 有本地传媒发现,省内陆部分楼盘网上资料与事实不符。网上图片 星岛日报综合报道   有本地传媒最近发现,省内陆地区不少楼盘资料与事实不符。奥卡纳根干线区地产局(Okanagan Mainline Real Estate Board,简称OMREB)澄清,原因是新旧资料混淆,绝非有意误导公众。 根据Global News调查发现,位于基隆拿区(Kelowna)的多个挂牌物业资料失实,而一些地产经纪更不属于米逊下区(Lower Mission)的挂牌经纪。 举例说,在米逊下区的楼盘资料中,一间位于费希大道(Fisher Ave.)的物业,实际上是位于春田/斯帕尔区(Springfield/Spall)。另一个显示位于米逊下区的楼盘,实际上也不在该区。 OMREB本周发表声明,为资料不实问题“解画”。该地产局指出,经调查后,初步相信不涉及有人故意误导或冒充问题。而是旧资料与新资料出现混淆,引致部分楼盘资料不正确。

列治文中心商场周边重新规划 将兴建9栋公寓大厦

■ 布里格豪斯村发展项目设计模拟图。网上图片   星岛日报综合报道 列治文3号路(No.3 Rd.)列治文中心商场(Richmond Centre)对面的一段街道,目前已停业的旧式商铺和餐厅即将拆卸重建,取而代之将会是9幢公寓大厦。市府计划增加该地区的公共服务包括划出更多自行车专用线。、 ■ 列市3号路附近的其他发展模拟图。网上图片 据列市区报《Richmond News》报道,市府预料会批准位于3号路6340号夹库克路(Cook Rd.)的3个大型发展项目,包括总共兴建1,132个公寓单位。 3大型项目共1,132单位 上址附近目前建有加拿大线布里格豪斯天车站(Brighouse Station),但列市政府发言人唐善泰(Ted Townsend)指出,由于不久将来布里格豪斯村(Brighouse Village)社区会迎来数以千计的新居民,因此市府正在计划增加该地区的公共服务,包括提供更多鼓励和便利居民使用自行车的设施,例如重新发展社区拥有更宽阔的街道,可供划出更多自行车专用线等。 此外,唐善泰说,市府将会规定社区内设有只供共乘车辆停泊的车位,以及成立公共自行车分享系统。 他表明,市府也会致力改善高密度住宅社区的公园设施,例如位于3号路夹沙巴路(Saba Rd.)附近的朗格公园(Lang Park)最近已完成升级工程,而下一个展开升级工程的就是库克社区公园(Cook Neighbourhood Park)。

大温地区房价连跌两个月 公寓一枝独秀逆市按月升2.4%

■ 大温地区住宅8月份成交量,较去年同期劲跌36.6%。加通社   星岛日报综合报道 大温地产局(REBGV)最新报告指出,大温屋价连续两个月下跌,今年8月房屋成交量也录得10年同期最低,较一年前下跌36.6%。不过,柏文的表现倒一枝独秀,基准价为68.2万元,按月升2.4%。 据REBGV报告显示,2018年8月,电脑盘屋价指数(MLS Home Price Index)综合基准价格是108.3万元,自今年5月下跌1.9%,但比去年8月则录得4.1%升幅。而8月独立屋基准价为131.6万元,较7月下跌1.4%;城市屋基准价71.3万元,下跌1.9%;柏文基准价为68.2万元,上升2.4%(见附表)。 ■ 大温房屋基准价近月变化 住宅易手量 同比劲减37% REGBV总裁穆尔(Phil Moore)分析,连月来购房者活跃度降低,多个类型屋价均有所下降。由于市场待售楼盘增多,提供更多选择,买家面对的竞争较过去为少。 房屋成交量方面,REBGV显示,2018年8月大温地区住宅物业易手总量为1,929个单位,较去年同期大跌36.6%,而与今年7月出售房屋量相比则减少6.8%。 8月份各类住宅物业楼盘共计有11,824个单位,比去年同期大增34.3%,较今年7月相比减少2.6%。至于今年新挂牌物业数量则有3,881个,较去年同期挂牌上市的4,245套房屋量相比,减少8.6%,另较上月挂牌量下跌18.6%。 另外,菲沙河谷地产局(简称FVREB)公布8月数据显示,今年房地产销售将跌至低水平,与去年同期相比,销售额下跌38%,另外独立屋销售量占所有物业销售量的一半以上。房价方面,独立屋基准价格与上月相比下降0.9%,与去年同期相比增长2.9%。城市屋基准价格与上月相比下降1.7%,但较去年同期上涨11.5%。

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警方仪器只能合理怀疑药驾 不能作为呈堂证据

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