地产投资

■ 资料图片 对于列治文柏文价格按年上升近30%，有地产业人士分析，这是因为过去数年，列市柏文价格低于大温其他城市如本拿比，这次上升其实是“追落后”，但近日本国银行可能加息，新一届省政府也快上台，该升势已经慢了下来；有财经评论员则提醒投资者，指本地楼价水平已很高，更有迹象显示楼市热钱转向美国，投资入市时应该更小心谨慎。 卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄（图）表示，约一年多前，温哥华全新水泥柏文，每平方呎已超过1,000元，本拿比也要900元，但列市还是700多元，所以过去一年列市柏文升幅较高，其实是“追落后”，拉近城市间楼价的差距。 大温城市楼价差距拉近 他表示，拥有温哥华国际机场的列治文，柏文除受到首次置业人士青睐外，更有不少投资客，部分是回流香港的加籍人士，他们喜欢约500平方呎的一房柏文单位，因为售价相对不高，约50多万元，一成首期大约5万多元。 投资理财顾问宋浩晖（Norman Sung，图）指出，大温独立屋现时已很高价，再升幅度有限，不少投资者将注意力转向价格较低的新柏文，但他认为现时新柏文的价格已很高，加上存在多项风险因素，包括银行将加息以及收紧按揭，加拿大联邦金融机构监理办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada，OSFI）也因本国家庭负债比率上升，要求金融机构为新按揭申请者作压力测试，以及NDP上台后或推出辣招，投资者要有心理准备。 楼市热钱转向美国 宋浩晖称，不少本地投资者都憧憬所持物业，最终有外地投资者接手。但宋浩晖指出，外地投资者都是以赚钱为目的，如发现有更好的赚钱市场，资金便会转移。他观察到近来美国市场正在起飞，失业率在下降，美国政府对投资者也较少限制，楼市上升空间也很大，令本国楼市部分资金转移到美国一些城市，例如西雅图。 宋浩晖说，政府推出各项辣招以及银行收紧按揭，目的都是不想楼价继续上升，投资者应该收到这个讯息，为投资作出风险管理。他指现时购入楼花的投资者，如果在收楼前未能将物业转手，一旦楼价下跌，银行又不肯提供按揭，物业有机会沦为负资产，届时便要被逼“贱卖”。 本报记者冯瑞熊

■ 外界预测，加拿大银行即将调高利率。 网上图片  本报记者报道 根据全国一项按揭承受研究发现，超过七成卑诗省民表示，若每月按揭利息供款增加130元，他们将会难以承受，在亚省的相关比率更超过八成（见附表）。 外界预测，加拿大银行(Bank of Canada)即将在周三宣布加息。如预测属实，这将是过去几年来首次加息。 根据破产信托公司MNP Ltd.委托民调机构叶素斯烈特（Ipsos Reid）进行的一项民意调查显示，卑诗省73%受访省民表示，每月按揭供款若增加130元，他们将会难以承受。全国比率更有77%。至于亚省及大西洋省份的相关比率，更高达83%。 MNP发言人吉尔伯特森(Lana Gilbertson)指出，由于长期处于低息环境下，不少业主都忽略了个人的按揭承担能力，也未有为利率上调而作好准备。 该民调更显示，32%卑诗省民承认，现时的房屋按揭“超于他们的能力”。全国则有27%业主持相同看法。 同时，有三成受访业主相信，若屋价下跌，他们将要陷入财务困境。另外，有三分二国民更认为，目前楼市存在泡沫危机。 三分二国民：楼市存泡沫危机 当被问及个人债务状况时，占六成受访者认为低于良好水平，另有15%更认为个人债务状况恶劣。 民调于今年6月19至21日期间，透过互联网收集了2,002个加国国民意见，误差率为正负2.5个百分点。

伍子明师傅最近应邀为一间大律师事务所的新办公室作风水局设计。东主五行属水，他希望伍师傅为他用风水术数设计新办公室布局后，能够生意兴隆，律师事务所不要有任何官非。大厦是座西向东，门开北门，北门为水，对东主十分有利。 （新办公室的大楼入口） 伍师傅首先要找出该办公室的财位，而办公室财位在正西中间，所以伍师傅建议律师事务所的会计坐在这个位置，而东主则坐在财位东南角，即办公室的桃花位。伍师傅还请东主背南向北坐，门开其办公枱左前方，为之青龙开门，主有权力，宅主作为律师事务所东主及自己亦是大律师，有权有势十分重要。然后伍师傅再按律师事务所内所有员工的职务及其五行安排出他们的办公室及坐向。 （大会议室亦设在这处，因为这是事务所文昌位，主力员工在此工作，比较有创意及效率） 律师事务所在东及南面有一排大窗户，特别是东面位置，伍师傅将办公室内最主力员工放在东面的位置，并且将大会议室亦设在此处，因为这是事务所文昌位，主力员工在此工作，比较有创意及效率；又在会议室内摆一棵竹树，以助旺文昌位，令大家在会议室开会讨论或研究更有效率及创意。 （东主背南向北坐，门开其办公枱左前方，为之青龙开门，主有权力。） 事务所北面有两间房间及一处开广位置，是其长寿位所在，伍师傅安排公司内年龄比较大及资历高的员工坐，令他们有德高望重的优势。 （事务所在东及南面有一排大窗户，特别是东面位置，伍师傅将办公室内最主力员工放在东面的位置。） 事务所北位的房间给所内第二把手坐，由于他属土，所以要背北向南坐，门开左边。开青龙门，有助主权。但这个房间中央有一条主力柱，不能移动，在柱旁放一棵大树，以解柱冲。 （事务所北位的房间给律师事务所第二把手坐，但这个房间中央有一条主力柱，不能移动，在柱旁放一棵大树，以解柱冲。） 事务所西南是天医位所在，有助解决问题，于是伍师傅安排律师事务所中的智囊团坐，以助旺他们如何打赢官司。伍师傅强调本风水局主要是跟据个人职业而做。

■房屋抵押信用贷款开始大行其道，但可令债务越积越高。星报资料图片 综合报道 各方普遍预测加拿大央行将在本周三宣布调高银行基准利率由0.5%调高至0.75%。有关人士指，调高利率不仅对持有房屋贷款的人士造成财务压力，影响更是遍及各方面，特别是以房屋净值做抵押借出信贷款额度的人，更要未雨绸缪。 近年随房价显著上涨，由银行和借贷机构推出的一种新产品──“以房屋净值作抵押的信用贷款额度”（home equity lines of credit，HELOCs）开始大行其道。金融机构会根据借贷者用以抵押的房屋净市值，向借贷者批出数额不等的借贷额度，借贷利率往往是银行最优惠利率加0.5至两个百分点。 房屋抵押信用贷款的利息高于普通的房屋贷款，但仍受民众欢迎，因为表面上看，随屋价节节上升，用以抵押的房产可以为房主“兑换”出大笔“现金”，而且民众在使用这种贷款后，只要按期付给银行利息就可以，银行并不要求限期偿还本金。屋主不用卖屋搬家，即可提前享受屋价上升的“红利”，往往不急于还本，而是期望日后卖屋时将贷款一次还清。 因为上述方便之处，房屋抵押信用贷款在加拿大借贷市场上，占有额越来越重。加拿大金融消费局（ Financial Consumer Agency of Canada，FCAC）上月公布数据，加拿大各大金融机构目前借出约300万笔房屋抵押贷款，平均每笔借款额高达7万元，也即是借贷总额高达2,110亿元。FCAC调查更显示，有四成借有这种贷款的家庭，没有定期偿还本金。三四年以前借多少，现在债务还是多少，没有变化。对许多家庭而言，一旦获得银行批准这贷款额度，仿似将自家房屋变成自动提款机，令债务越积越高，但是这种借款对于家庭财务稳定存在重大隐忧，一是这类贷款采用浮动利率，即在基准利率上调若干百分点，如果利率不断上调，意味借款者负担会持续加重。 另一注意的地方是，这类信用额度贷款被称为“demand loans”，大体意思是“可以随时索还的贷款”。这一点与房贷完全不同，房贷只要借贷者每月按时还清月供，不会被强迫一次性还清本金。但对于这类信用额度贷款，只要借款机构认为需要，可以随时致电借款者要求一次将借款还清。 接受CBC采访的金融财务专家指，现时屋价仍在上涨，尽管幅度不稳定，这种情况下银行不太可能要求借贷者一次还钱，但是这2,110亿元的巨大国民债务，其风险性比起房贷更为显著，因为一般民众都会尽最大努力偿还房贷，避免拖欠银行，但是对于此类房屋抵押贷款，民众未必会采取同样的努力。 专家又指，一些人表示使用房屋抵押贷款是用来装修现有住房，从而令“贷款”成为一种未来可以回收的、有回报的“投资”。这种想法同样有问题，因为房屋并非永远升值。一旦市场条件变化，不能保证在房屋上的投入都可以由未来的市场上取得回报。不论是装修房屋，或利用这类贷款外出旅行，性质上并无太大差别。大量使用房屋抵押贷款，且长年将债务搁置不理的人，都应再三考虑。

想买列治文城市屋吗？迪华发展连环推出三个城市屋项目，为你打造美好家园。 天河苑坐落于北列治文河畔，环境幽美， 如同渡假村格局， 邻近华人商店、餐饮市中心地段。3层，3睡房，2.5浴室，售价由$876,900起。 第一期27间城市屋楼花火速超卖，现加推第二期再27间，热卖中～～ 百花苑 位于列治文中央地段，现代化设计，3至4睡房选择。 2层/3层城市屋楼花热烈发售中（已售出60%），售价由$1,120,000起 百利苑位于列治文东Hamilton区优质城市屋。共35所3睡房2.5浴室城市屋，售价由$668,000起 详情点击这里或点击登记。  

凤凰国际iMarket编译自zerohedge，在过去几个月里，由于中国的洗钱活动在加拿大各地催生了泡沫，导致了加拿大房地产市场很多分析机构花了很多时间来讨论加拿大的房地产市场。 不过，正如今天的《环球邮报》（加拿大当地期刊）所指出的那样，由于极大的价格泡沫、消费者的过度负债、按揭贷款规则大幅收紧以及利率上升的前景，加拿大的部分房地产市场可能会出现一场“完美风暴”。 据悉，在监管方面，加拿大金融机构监督办公室(OSFI)正在考虑颁布新的规定，要求贷款人对借款人实施有效的“压力测试”，以确认他们在利率即使上升200个基点的情况下，是否仍然满足贷款标准。从实际的观点来看，此项举措将会使普通加拿大人的（房地产市场）购买力下降20%左右。 加拿大金融机构监督办公室提议，任何在银行或银行资助的贷款机构获得抵押贷款的人都须证明，他们能够负担高于实际利率至少200个基点的利率。目前已经针对获得按揭违约保险的借款人，以及大多数浮动利率和短期贷款的借款人进行了类似的债务比率“压力测试”。 如果加拿大金融机构监督办公室的提案按计划实施，在其他条件不变的情况下，信用良好的借款人有资格获得的抵押贷款将减少约18%。这一提案对抵押贷款借款人的影响将超过加拿大银行历史上的任何一次加息。当然，由于抵押贷款利率处于数十年来的低点，房地产市场可能只会朝一个方向走。 此外，随着利率上升，其只会放大OSFI上述提案的影响。如果你相信加拿大央行的暗示和债券市场可能发生的事情，下周的利率会议或9月份的会议很可能会提高浮动利率。(尽管周四的OSFI新闻可能会阻碍加行的加息计划。)至于固定抵押贷款利率，自6月6日以来，在债券收益率飙升50个基点后，其已经大幅上涨。加拿大央行实际上主导了设定抵押贷款利率，在周四上午将其公布的大部分固定利率上调了20个基点。大多数其他贷款机构也做了同样的事情，这可能只是采取的第一步行动。 所有这些让《环球邮报》提出一个问题：“加拿大的消费者现在应该做什么?”幸运的是，对于加拿大，我们会提醒，几年前美国也有类似的房地产泡沫问题。下面这幅图提示你下一步应该怎么做。 图1：加拿大央行，传统抵押贷款利率

种蕃茄是最令人满足的一种经验，因为小小的植物很快就有成绩，红红的果实让人开心，而且刚由植株上摘下的果实其香甜，不是买回来的番茄可以相比。但是蕃茄经常会感染到病菌，如果能事先防患，就可以万无一失。 有经验的园艺家或农人，身边会有一些宝贝，足以做好万全的预防工作。其中一宝就是硫酸铜Copper Sulfate。当硫酸铜与水混合后，就会释放出一种消毒剂，在初种蕃茄时就使用这种喷剂，可以预防在季节后期出现疾病。                                              ...

■ 加拿大房地产仍是中国买家最喜欢投资地方之一。资料图片  近日有地产网站估计中国买家去年花千亿美元投资海外房地产市场，比前年增加了25%，但指今年将下降超过20%。而中国买家最喜欢置业的五个地方，加拿大排第四，仅次于美国、澳洲及香港。有本地地产业人士指除加国外，中国投资者在全球不同城市都有购买物业，本国吸引中国投资者的因素是政治环境稳定和汇率低。他认为向海外买家征收15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT），以及今年7月1日中国实施限制外汇出口，未有减低中国投资者对本地房地产投资的意欲。 据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，以上海为基地的中国大型房地产搜索引擎及资讯平台“居外网”（Juwai.com）估计，中国买家2016年在海外房地产投资值高达1,000亿美元，较2015年的800亿美元上升25%。这个估计是由业界及政府资料，以及该网站本身的数据得出来。 今年购房金额将达800亿美元 不过，“居外网”预计2017年，中国投资者在海外房地产市场的投资者将是800亿美元，比去年跌20%，也是说将回复到2015年的投资水平。但“居外网”认为今年中国人在海外房地产市场将是“接近纪录的一年”，只是数量将比2016年低。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华（图）表示，中国投资者在全球各地都购物业，在伦敦更大手买入当地摩天大厦。据第一太平戴维斯的数字与仲量联行（JLL）最新统计显示，2016年中国投资者在伦敦中心投资购买逾31.5亿英镑的商业资产，占当地交易总额的22.5%。 谭清华称，加拿大政治稳定，兑人民币的汇率又处于较低水平，对中国投资者仍具很大吸引力。他说去年8月省府实施向海外买家加征15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT），只发挥了轻微作用，令中国投资者交投速度减慢了，但投资金额仍上升。他指近日不少柏文开售时都大排长龙，当中不乏华裔面孔。 至于从今年7月1日起，中国严格执行中国公民“每人每年5万美元的外汇额度”政策，谭清华说，以他的观察，情况并非想像那样严重。他说：“做开生意的，一早已知道如何处理汇款；对于一般人，也有不少正式渠道将钱汇出来，只是花多一些钱而已。” 　本报记者冯瑞熊

由EKOS Research 民意调查公司于今年6月做的民意调查结果显示，加拿大人不论地域及收入情况，普遍认为目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华、多伦多及卡加利等房价高企的大都会地区，认为房价难以负担的民众比例更达到或超过9成。 据EKOS民调显示，全加范围内，每5名国民中就有两人认为本国的房屋价格难以负担。持有这种观点的国民遍及各个收入阶层。 近4成中产难负担住房 在那些自认为属于“贫穷的或是劳工阶层的”受访者中，有大约一半的人相信他们所居住地区的房屋价格超出其负担能力。在那些认为自己处于“中产”或是“上层”（middle or upper class）的受访者中，分别有38%及37%的人持有同样观点。 如果以地域而言，在大都市高房价地区生活的民众对此感觉更加强烈。在温哥华，只有2%的受访者认为当地的房价是“可以负担的”。在卡加利和满地可，认为当地房价可以负担的受访者比例分别为11%和22%。在多伦多，认为本地房价尚可以负担的受访者比例仅有6%。 EKOS Research 民意公司于今年6 月1日至19日以电话形式访问了5,658名国民。上述调查结果的正负误差率为1.3%。该公司总裁格雷夫斯（Frank Graves）表示，调查结果显示在加拿大部分地区，房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。这一发现令人不安。 最便宜单位也花费半数收入 杜鲁多政府曾经承诺推出全国房屋保障计划，协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。这也是更大范围的减贫计划的一部分。政府希望将无家可归者的数量减半，并帮助那些将收入的三分之一以上用于住房、仍达不到所需的住宅需要和标准的“核心住房需求者”（core housing need）摆脱困境。 卡加利大学公共政策学院近期所做的研究也呼应了EKOS的最新民调。该学院研究指在卡加利、温哥华及多伦多，低收入家庭即使是居住于当地最便宜的公寓单 位，也要花去其收入的一半以上。而且由于各地的收入水平、物价消费水平不一样，要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。 加拿大城市联盟（The Federation of Canadian Municipalities）则敦促联邦政府优先拨款维修现有的可负担住房并兴建更多这类房屋单位，同时向居住于都市区的新移民和原住民提供直接的住房补贴。 综合报道 全球生活开支排行榜 多市第119位列中段 最新一份调查全球生活费用的报告显示，温哥华仍然是加拿大生活开支最高的城市，在全球城市排名107位，多伦多则紧随其后，生活开支全国排名第二，在全球排名119位。报告显示，温哥华生活开支超越多伦多主要是基于租金上涨所致。 该份由人力资源顾问机构美世（Mercer）发表的2017年《生活开支调查》（2017 Cost of Living Survey）报告，调查全球209个城市的食品、交通、住屋、衣服、家庭用品及娱乐等200项费用。 温哥华今年在全球的排名较去年上升35位至107位，继续是加拿大生活开支最高的城市；紧随其后的是多伦多，排第119位；满地可及卡加利分别排名第129及143；而渥太华是本国开支最低的大城市，排名第152。 美世合伙人弗罗斯特（Gordon...

华人一向重视子女教育，买房往往先看物业是否在“名校区”，在房价连级跳的今日，家长们对“名校区”的追求仍然孜孜不倦。一年一度搜寻学区房的季节又到了，今年的态势又是如何？ 在大多伦多地区，华人对学区房的偏好众所周知，这大概与华人 “孟母三迁” 的传统有关，华人历来重视对后代的教育培养，讲究环境对青少年的影响，所以在作出置业决定时，所属学区的学校好不好，占了很大的考虑比重。为了住进名校区，华人家长可以去得好尽，落重本加价30万元抢offer绝不手软。也有年轻夫妇还未有子女，已未雨绸缪买定学区房等孩子出世。当然，挟著名校区光环的物业，卖价随时高出一至两成也绝不为奇。 Re/Max 调查：八成买家看学区 每次有学校排名出炉，除了家长和学校紧张，相信地产经纪与正在物色学区房的买家亦同样关心。无他，学校排名高，附近一带的物业，会被看高一线，价格亦随之水涨船高。地产公司Re/Max早前进行了一项市场调查，发现超过8成买家，都想在物色心仪物业前，获得更多有关学校的资讯。 “购房过程中，有很多因素会影响是否购买某一间特定房屋的决定，例如与上班地点的距离、整体开支、社区文化、有否有绿色空间等。但透过这项调查，发现到原来能否获得高质素教育，才是国民在购买住屋时的关键性决定因素，当中以千禧一代与其正在成长的家庭更为重视。”Re/Max发言人Christopher Alexander说。 的而且确，学校与楼房之间，有着不可分割的关系，有好学校的社区，住屋的抢手程度与楼房价格，都会比没有好学校的社区更胜一畴。地产经纪孙子厚(John Sun)表示，很大部份住宅买家，都认为学区好重要，更是物业保值的重要因素，这一心态在华人买家中尤其明显。 “华人较关注学区问题，每个客户都会问，除非是已退休的。在好学区中买屋，抢offer的人多数是30至50岁之间。置业人士都会先看校区，再决定住的位置，因为很多人着重下一代教育更甚于着重自己。” 4至6月是寻学区房高峰 地产经纪吴汉昌(Dennis Ng)指出，买家追捧学区房，是一年12个月都有的现象，但以季节性来看，每年4至6月是家长买家四出搜寻学区房的高峰期。 “因为从看房到倾好offer，再到搬屋，都要一至两个月时间，搬屋后可能还要装修和执整，一切办妥当回复正常生活，刚好过完暑假，孩子可以在9月开学上新学校。客户群当中，有很多都非常注重学校排名、专门找学区房的客人。他们在抢offer时都好进取，比市价多出十几万元来抢也愿意。” 不过，地产经纪樊丽玲(Crystal Fan)认为，好多家长甚至早于2至3月期间已出动抢购学区房，所以该两个月也是抢offer最疯狂的时段，只要物业位处好学区，卖家收到十几张offer屡见不鲜。 抢offer加价数十万也情愿 “为了孩子的教育，家长会尽最大能力，不管多大代价，都要志在必得，而且他们也是有实际的迫切需要，所以其他买家好难跟这些家长抢。好像今年初，有家长愿意加价30万元去抢。” 她解释，如果家长是冲著一间好中学而搬进该社区，孩子由9年级读到12年级，即这间屋至少住上4年，如果该区中小学都好，甚至会是长达12年的事，所以绝对是一项长线投资。而从长线来看，几年后房价总会升的，所以就算今天抢高了价，反正是为了自住和孩子读书，回报是肯定有的。相反，一段短线投资者的着眼点，可能是明年楼市会否继续升？可否赚回今天抢高了的几十万元？ 孙子厚续说，由于客户都紧张校区问题，所有地产经纪都不敢怠慢，熟悉不同社区的中小学资料，了解学校排名的最新动态，那些社区有高排名的中小学，都是他们的“必修科”。 追捧名校不惜代价 “有些买家会跟学校买屋，只要是前三十名的都好。为何万锦于人村、烈市富豪山庄的房价贵？其实就是名校效应。多年前万锦市Kennedy夹16街开发时，楼花价好便宜，但现在已升到呯呯声，大受追捧，就是因为该社区有一间杜鲁多中学。” 樊丽玲坦言，万锦与烈市的中小学都非常好，排名100位以内的比比皆是，但有些家长只追求名列前茅的学校，可谓赴汤蹈火，誓要进驻名校区。她举例，几年前有一位家长，为了让孩子入读排名最好的小学，不惜一切要搬进该校区，遂将原来居住的独立屋卖掉，但由于该区屋价较贵，卖屋的钱只够在该区买镇屋，宁愿“大屋搬小屋”也在所不计。 孙子厚指出，在北约克的名校效应也非常明显，尤其东惠柳弟(Willowdale East)与西惠柳弟(Willowdale West)的分别。虽然两个小区只是一条央街之隔，但东面的房价，可以比西面的房价高出两成。 “虽然西惠柳弟有坟场，但学校才是影响房价的原因。西面的学校，最好的才排名100几，差的排名400几，但东面则有大名鼎鼎的Earl Haig中学。以房价来看，如果是条件相若的翻建屋，东面的值380万元，但西面的可能只是320万元，价格相差20%，这就是学校的威力了。” 买家中学名校排优先 我们常说的好学区，其实也有中学与小学之分，有时一个拥有高排名中学的校区内，未必也有高排名的小学，相反亦然。不过，吴汉昌与樊丽玲都同意，吼准校区房的买家，还是以好的中学为购房指标，因为家长心态都认为，中学的好坏，足以影响将来入读大学的机会。 “家长会先物色一间中学，并锁定在中学校区的范围内，先找最好的小学，然后在该小学的校区内搜寻住房。如果在这区抢不到，便退而求其次，找区内第二好的小学校区再抢房。”樊丽玲说。 学校排行榜知多少 现在家长们关心的中学、小学排名，大多是以加拿大著名智库菲莎研究所（Fraser Institute）公布的学校排行榜为参考。 菲莎研究所是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构，被称作加拿大的智库，总部设在温哥华，。菲莎不接受政府经费，完全来源于企业和个人的捐赠，由此得以确保它的独立性。 该机构做出的排名主要依据其实是公众都可以查得到的数据，例如某个省全省范围内的考试平均分数。但并不是所有的学校都被包括在排行榜上，Fraser Institute 有可能无法从省教育厅获得足够的信息数据，无法给某个学校定出排行。因此，一些学校不在排行榜上，并不意味着这些学校的教育质量不合格。 就安省的中学、小学排行来说，通常参考的是学生的EQAO（Education Quality and Accountability Office）考试成绩，排名只是考察学生的学术能力，学术能力的依据仅限于数学和英语的测试成绩，而且小学只有第三班及第六班，中学只有第九班学生参加这个考试。 我们可以通过排名来比较同一类型学校的差异，也可以通过同一所学校几年来连续排名的变化，来跟踪学校生源和教育质量的变化，但很多考试分数之外的学生能力和不同学校的其它教育教学特色是无法从排名中窥探到的。

元亨控股有限公司日前在旗下郡苑项目（ViewStar）展示中心举办了北社区中心展示模型亮灯仪式，获加拿大三级政府及中国驻温哥华总领馆代表到场见证及支持。 ■ 列治文市长马保定（左图）及刘菲总领事（右图）在亮灯仪式上分别致辞，对元亨控股有限公司为社区作出的贡献均表示支持与肯定。 元亨控股有限公司总裁林广场在现场宣布，将为列治文市政府打造世界级社区中心。列治文市长马保定（Malcolm Brodie）、中国驻温哥华总领馆总领事刘菲均在仪式上讲话，并对元亨控股有限公司为社区作出的贡献给予肯定。 由元亨控股有限公司按照列治文市政府需要而出资设计并建造的33,000 平方呎现代化社区中心，是帮助实现市府又一社区愿景。建成后将交由市府管理，每日约有3,000 人能够享受中心的康乐设施。北社区中心将是列治文唯一提供儿童探索乐园、创作及艺术空间的社区中心，无论是郡苑或是周围社区居民、各年龄层皆可在此享受便利的健康休闲生活方式。 ■ 郡苑每户光线充足，宽敞舒适。 元亨控股有限公司林广场表示：「作为承载社区责任的开发商，我们专注于服务社区，实现社区居民的健康生活品质。」北社区中心将在郡苑开发项目中心位置建造，为社区提供运动、文化、休闲于一体的多元化设施。郡苑项目位于进出温哥华与列治文的门户要地，在三号路最前沿与将建成的天车新站隔街相望，占地面积130,000呎，配套设施完善，是列治文地区最新的开发项目之一。除社区中心外，郡苑还为政府提供可负担住宅及相关公共配套设施。项目详情点击这里！

加拿大按揭及房屋公司发表最新房屋市场趋势报告，指本国大部分出租柏文大厦由个别投资者或私人机构拥有。前者所提供单位的租金比其他类型业主低，在目前租金昂贵的楼房市场数量最少。至于海外买家拥有的出租柏文单位数量甚少，只占市场2.4%。 该报告，主要探讨出租柏文大厦业主的类型，以及海外买家在本国拥有楼房所占的比例。 该公司高级经济分析师杜永高（Gustavo Durango）称，出租柏文大厦是本国其中重要楼房供应资源，特别是在城市都会地区，超过一半家庭租住这些单位。这类楼房由个别投资者或私人机构拥有，有趣的是他们在市场上占少数。 投资者物业租金较低 报告指出，2016年柏文大厦占出租楼房市场95%，其余为镇屋。是次集中在全国五个主要城市收集数据，包括温哥华、爱明顿、多伦多、满地可和哈里法斯，这些城市拥有最大的出租楼房市场。当中包括个别投资者及小型合资企业的业主，占出租市场49.3%，平均租金较其他类型业主为低，而在上述五个城市 中，这类业主仍占少数。私人机构在出租市场占39.7%，由地产公司或信托方式拥有的占7.9%，公共机 构为2.5%。 以地区来说，位于魁北克省包括满地可，出租市场属较廉宜的租金，这些单位集中在个别投资者；最昂贵的是爱明顿和哈里法斯，个别投资者数目比全国平均数为低。 多伦多的情况更为例外，在高昂租金市场中个别投资者数目较少。 数据显示，私人机构拥有出租单位比率刚好相反，在哈里法斯、温哥华及爱明顿是高于全国平均数字，多伦多及满地可是低于全国数字﹔其他类别则占11%。公共机构拥有的单位，包括在爱明顿、温哥华及多伦多，租金高于平均数字。 由退休基金所拥有的出租单位，在多伦多占90%。本报记者

■ 大温区地产市场供求失衡，推动楼价持续攀升，特别是柏文类别，更出现多个买家竞投情况。加通社  本报记者报道 大温地产局(REBGV)周三发表6月份房地产报告显示，整体成交量较去年同期创新高纪录时回落逾一成，但供应失衡继续推动楼价上扬，6月份基准价格按年升7.9%至近百万元，其中高贵林港及本拿比南更录得逾一成升幅（见附表）。 另外，大温柏文价格升幅明显，较一年前大涨17.6%，基准价达60.07万元。 据REBGV指，大温6月份各类住宅物业成交量为3,893个单位，较创下新高纪录的2016年6月份，下调11.5%，但较去年10年同月平均则上涨14.5%。 据REBGV主席奥迪尔(Jill Oudil)分析，独立屋需求回复至较正常水平，但柏文则继续出现多个买家竞投情况，推动屋价大幅攀升。 柏文需求带动 大温房价按年升7.9% 大温6月份新放盘住宅物业有5,721个单位，比一年前微跌2.6%，较上个月则减少5.3%。至于整体楼盘数量则有8,515个，比2016年6月增加9%，较今年5月份上升4.2%。 屋价方面，6月份易手住宅物业的基准价格为99.87万元，比去年同月攀升7.9%，较今年5月份则上升1.8%。 其中柏文价格升幅最明显，较一年前上升17.6%，基准价达60.07万元。6月份城市屋基准价格为74.57万元，较去年同期上升10.7%。至于今年6月份易手独立屋的基准屋价则为158.79万元，较去年6月份则微升1.4%。 菲沙河谷区 柏文价按年升4成 另一方面，据菲沙地产局（FVREB）公布的最新报告指出，6月份易手房屋共有2,571个单位，较去年同期回落10.2%。不过，占整体成交量27%的柏文类别则录得创新高水平，达683个单位，较一年前增加13.1%。 报告更显示，菲沙河谷区6月份易手柏文基准价格为32.53万元，比去年同期急升40.3%，较今年5月份则攀升10.3%。 FVREB主席萨霍塔(Gopal Sahota)分析，不少买家都转向屋价较可负担的菲沙河谷区寻找合适的住房。 婴儿潮及首置族 均垂青柏文 另据本报记者庄昕报道 对于大温地产局(REBGV)最新地产报告指，今年6月份地产交易呈现量跌价升，有地产经纪认为，成交量回落是受正常的季节性影响，楼价继续上扬主要靠柏文推动，同时供应失衡也是一大主因。 大温地产经纪齐向东(图)周三接受《星岛日报》记者访问时，对大温6月份各类住宅物业成交量比2016年6月份回落，并不感到奇怪：“去年6月份的成交量是创历史纪录的，回落很正常。” 夏天度假者众 交投放缓正常 他说，本地地产交易的季节性很强，春季最旺，随着夏天到来，很多人外出度假，这个时候交易就会放缓，因此6月份成交量比5月份下跌，正是反映了这种季节因素，他预计7月份的交易量还会进一步缩小。 至于价格方面，齐向东表示，去年下半年、特别是今年2月份以来，大温柏文市场火爆，成为推动屋价攀升的领头羊，主要是两类买家大量入市，令柏文供不应求：“婴儿潮年代出生的人，陆续到了退休年龄，他们大屋换小屋，将目标对准了公寓；另外，由于屋价持续攀升，造成首次置业的年轻人恐慌，他们担心如果现在不出手买房，以后可能再也买不起了，而这些人的目标也是柏文，因而造成柏文抢手。”齐向东认为，近期卑诗省政权的更替，暂时还没有影响到地产界，市场并不存在观望的态势：“NDP上台执政后，可能会出台一些打击楼花炒卖的政策，柏文的涨势或会放缓，但价格相信不会下跌。”

种下后第一年的芦笋 （wordpress.com） 芦笋的种法与一般蔬菜类不同，是要挖壕沟的，而因为一株芦笋可以连续20年有收成，因此挖壕沟的功夫就不能省。第一次功夫做好，以后就省事了。 一般人都是买芦笋的根部来种，属于bare roots，就像露根玫瑰的种法。而这根部就叫做Crown，中文叫做花冠。一般出售的asparagus crown都是已经种了2年的，叫做两年花冠。 种芦笋种子一来不易发芽，二来时间也要多拖几年。所以多数人是买花冠。不过种种子生出的芦笋，会比由花冠生出的芦笋存活更久时间，而且生产更丰富。因此若为这原因，可以多投资至少两年时间，由种子种起。 芦笋耐寒耐热，适合多数寒带及温热带生长，但就不喜潮湿气候，或是过分炎热地区。 通常花冠都在春天时出售，因为早春时是种植的最佳时间。不要在夏天或秋天时购买或种植。 买回来的花冠，像露根玫瑰的根部一样，要先浸水，等根部发胀。那些12小时还不发胀的部位就是腐坏的，最好用消过毒的刀剪去。 不要太早买花冠，最好早一两天买回来浸水，第二天就种。所以程序上应当是先挖壕沟，壕沟挖好后才买花冠。 (所有植物都应当是这样，不要买回来不种，拖得越久，对植物将来的发展越不好。)   挖壕沟 挖壕沟之前，必须先将地面清理干净，就是将原有的植物都清除，包括根部。你不想将来种了芦笋之后，壕沟内出现其他植物的根部，因此生出杂草，甚至不断生出树木的枝茎，到时就除之不尽。 选择地点必须有足够光照，像多数蔬菜类一样，芦笋需要每天至少6小时光照(寒带多些，热带少些)，所以不能种在大树边或围墙边。 通常种芦笋的壕沟要有一呎宽，8吋到一呎深度，至于长度多长，就要视你想种多少株芦笋。一般来说，至少都要有8呎长。而一条壕沟不够，还可以在旁边挖第二 条。两条壕沟之间要有2-4呎的距离，方便人行走及工作。最好有2呎以上距离，否则中间部分有可能承受不了太多人行，或是因为多雨水而塌陷。 有人不想挖壕沟，觉得工程太大，因此选择用升高花床的方式种植。因为一般升高花床都有8吋以上深度，算是够了。还有人用砖砌出更高的花床，那就更适合了。 用好土盖过花冠(芦笋根部) 大约2-3英寸，之后每2-3周再填一次土，，直到将土填平到与土面一样高时为止 (图来自heeman.ca) 挖好后，在壕沟底部先铺一层2-3吋的好土，这包括各种有机土：堆肥土compost、泥苔土peat moss、粪土manure，将这些土与挖出来的土混好后，放到壕沟底层。很多时挖出来的土都不好，多数是黏土，甚至有很多小石子，如果太差就不要用，换用买来的top soil，与上述有机土混好后使用。 如果想施底肥，也可以在这底层的土中，混和一些骨肥bone meal、血肥blood meal，和你认为适合的其它有机肥，但都要记住，份量绝对不要多，要按肥料使用指示的大约一半份量就够。因为前述的堆肥土、粪土本身已经有养料了。 在堆土时，堆出一个个小山丘，就是中间突起，这样可以把芦笋的冠放在小山顶上，让根部四散开来，这样将来好向四方伸展，尽量发展。种露根玫瑰时也是一样原理。 每株芦笋间距大约一呎半(18英寸)，因为芦笋的花冠伸展范围一般都有一呎多的直径。 放好花冠之后，就再用好土将花冠覆盖。大约盖过花冠(芦笋根部)2-3英寸。所以这时候，壕沟土面距离真正的土面还有一段距离。不用担心，因为将来还要继续填土。这时候才第一次彻底浇水，浇到土湿，但不可以有积水。 之后见到土会下沉，而芦笋也开始生长，这时每2-3周再填一次土，每次填土大约两吋，最多不超过3吋，而且都是上面所说混和好的好土，或是买来的较好的top soil也可以。这样做直到将土填平到与土面一样高时为止。 (下图: heeman.ca) 升高花床（图片取自myfrugalhome.com 及 i-ytimg.com） 壕沟的好处 之所以要挖壕沟，一个主要原因是要换土，使得地面下约一呎的土壤都是新的，这样排水才有保证。有些人更在底层多挖两吋深，然后放入两吋的碎石，承接多余的水。此外新土也确保芦笋根部有更好生存伸展空间。 另一个好处是确保没有杂草，因为芦笋不喜与其他植物争夺养料，太多杂草时甚至会枯死。所以种好后，可以在周围再铺一层黑色塑胶布，防止杂草生长。 让根部四散开来，将来好向四方伸展，尽量发展 ...

■ 温市府指，2016年市内空置房屋单位达25,495个。 图文：本报记者庄昕 随着7月1日临近，温哥华市的空置房屋业主，如果要避免缴付房屋空置税，最迟要在该日之前把房屋租出。有大温地产经纪及注册会计师表示，近日许多业主已闻风而动，赶着把房屋放租，更有外地业主因担心无法负担空置税，被迫把度假屋出售。不过该项空置税是否有助改善温市租务市场，仍有待观察，而该税项是否公平，也备受争议。 按照温市政府对空置房屋的定义，如果一年之内空置时间超过6个月，就要在下一年缴付相当于物业估值1%的房屋空置税。市长罗品信（Gregor Robertson）强调，房屋首先是用来居住的，然后才是投资及商品。在当前租务市场危机的情况下，许多在温市工作和生活的市民找不到可负担房屋，而大量的房屋却被当作商品而闲置，这是不可接受的。 多伦多夫妇 90万售出耶鲁镇柏文 大温地产许晓珊周四接受《星岛日报》记者访问时表示，受到市府这项新政影响，已有一些业主被迫出售位于温哥华的“空置”单位，但她指此举令一些无辜人士受到打击，同时也无助改善温市的租务市场。 ■ 为避免缴付房屋空置税，一对多伦多长者夫妇被迫售出位于温市中心耶鲁镇的度假柏文。受访者提供  她举例说，今年4月份帮客人挂牌出售一间位于温市中心耶鲁镇（Yaletown）的柏文单位，该个能观赏到福溪(False Creek)美景的一房柏文，业主是一对居住在多伦多的白人长者夫妇，他们十分喜爱温哥华，20年前就买下该个楼花至今，从未转手。她说：“他们非常喜欢温哥华的休闲环境，每年都不定期来这里滑雪、旅游，很随意地想来就来住上一段时间，把这里当作第二个家，既不用提早预订，也方便招待来温市旅游的家人及朋友。” 许晓珊指，按照市府的新规定，他们这种情况需要交1%的空置房屋税，而对方是退休人士，这笔额外开支将造成沉重的经济负担，所以只能被迫挂牌出售，虽然该套柏文很快就以90多万的价格售出，但是业主夫妇就显得十分沮丧：“他们觉得在温市的根基被连根拔起，这里酒店这么难订，airbnb又不允许，以后就很难再来温哥华度假了。” “豪宅和可负担房屋是两个市场” 许晓珊认为，逼迫这些业主腾出价值近百万、甚至更高价的单位，其实无助改善市内可负担房屋问题：“这是两个不同的市场，比如在市中心高豪港(Coal Harbour)的豪华柏文，一套两三百万，这些都是有钱人用来招待客人，或者全家来度假时住的，里头的家俬也非常高档，你让人家怎么出租嘛？即使出租，也没多少人租得起，政府应该开发兴建更多的可负担房屋来解决问题，而不是向富人开刀。” 有本地注册会计师也表示，温哥华市政府推出房屋空置税的新政可谓用心良苦，不过最终收到的税款能否抵销运作开支，目前还难以预料。 本想留给子女 海外屋主忍痛放售 本地有资深会计师指，温哥华市政府引入房屋空置税，乃全国首创，其用意是鼓励业主把空置房屋租出， 增加出租房屋的供应量。不过，反对该税项的业主就有反弹，而市府也允许特殊情况下豁免空置税，因此最终收到的税款能否抵销运作开支，目前还难以预料。 ■ 资深注册会计师陆卫平。受访者提供 大温资深注册会计师陆卫平周四接受《星岛日报》记者电话访问时表示，温市政府用心良苦，就是希望鼓励业主把自己空置的房屋租出去，以及借着征收空置税来筹集款项，作兴建廉租房屋之用。不过该空置税的成效及是否公平，皆备受争议，而不愿意承担这笔额外负担的业主，也开始向会计师寻求专业意见： 「最近已经有客户在咨询该项税务问题，我有一个客户目前居住在国外，本以为留着温哥华的房子，用以退休后回来居住，或者留给在北美工作的子女，但为了避免缴付房屋空置税，现在只好挂牌出售，不过 就十分不舍得，因为屋子里有许多过往美好的记忆。 」 豪宅不易租出 让亲友免费入住 陆卫平指，目前温市的空置屋，大多数是西区的豪宅或市中心高档公寓，多数业主并不舍得出租，担心出租会减低物业价值，最终得不偿失；即使屋主愿意出租，也不一定有人出得起租金。因此有人就只好请来值得信任的亲友免费入住，既可达到避缴空置税的目的，同时也可打理房屋。 她表示，由于该税项在全国没有先例，温市府要到明年2月才会收到首批房屋空置税，有多少业主会申报空置税，而该税款能否抵销运作开支，现在实难预料。 据温市府职员日前向市议会呈交的报告，2016年市内空置房屋单位数量达25,495个，而市府用于征收房屋空置税的开支，包括启动开支及聘请审计，预计高达740万元。此外，温市议会空置房屋政策制订委员会，周三通过工作小组的建议，在特殊情况下豁免空置税，包括正在申请更改土地用途，计划兴建出租单位的空置地皮，以及列为历史遗迹的建筑物。

■ 麦敏华表示，业主抱着“平买平卖，贵买贵卖”的心态，短期内难以扭转楼价高企现象。受访者提供  省财政厅周三公布的海外买家在卑诗省置业，直至今年3月31日所收到的海外买家物业转让税(PTT)数字，全美亚裔房地产协会会长麦敏华表示，证明省府去年实施的PTT政策，对压制住宅价格没有效力。其中大温地区的房产价格曾下跌，但最近已逐步回升，主要原因，是国际学生不断涌入卑诗省，大部分选择在低陆平原地区留学，令住宅市场有稳定需求，更令PTT未能达到省政府稳定楼价及阻碍海外买家前来购买物业的原意。 国际生增美国收紧政策推动本地楼市 此外，麦敏华指出，加拿大在2015年共招收约1.2万名12级以下的国际生，其中21%到大温地区，68%到多伦多，加上有部分想移民本国的海外人士，会先把子女送来读书。虽然联邦政府仍未重开投资移民申请，但海外人士也有其他途径前来加国，这类人士，大部分是中产阶层，有负担能力，可承担更高的购买物业成本。加上美国近年收紧签证措施，也令更多海外人士前来加国，对本地楼市有一定支持。 PTT增至30%无助楼市大逆转 麦敏华又声称，很多海外买家会以本地亲属名义购入物业，只要他们愿意承担业权风险和见招拆招，省政府很难杜绝海外投资者或有实际须要的人士在本省置业。外来资金不断涌入大温地区，就算省府把PTT加至30%，也无助楼市大幅逆转。她说，如果卑诗省短期内出现新政府，新政府又提高PTT，只会令住宅价格更难负担，本地人更难置业。 麦敏华强调，无论政府推出何种政策，以目前的市场气氛和国际学生的数量考虑，都未必有效。本报记者刘达明

■ 卑诗省不少省民都希望拥有一幢度假屋，但住房负担沉重，令他们难以圆梦。网上图片 根据地产代理公司RE/MAX周二公布的最新报告指出，住宅市场炽热带动屋价上升，近五成卑诗省民表示，难以负担购买一幢度假屋供家人享受。同时，卑诗省度假物业价格继续攀升，其中基隆拿区（Kelowna）湖畔度假屋按年升幅更超过四成（见附表）。 据RE/MAX报告指出，46%受访卑诗省民表示，住房财政负担沉重，令到他们难以购置度假物业，是录得相关百分率最高的加国省份。 至于全国方面，38%国民感到，屋价上升导致没有余力购买度假物业。 报告又指出，约三分一卑诗省民表示，会考虑与一个家庭成员合伙，共同持有一幢度假屋。 基隆拿度假屋价升四成五 根据RE/MAX提供的最新数字显示，卑诗省度假物业价格升幅，按不同地区及物业位置而有差别。度假热点基隆拿市，2016至17年成交的一幢湖畔度假屋中位价格达98万元，较一年前上涨了约四成五。其次是史戈米殊（Squamish），2016至17年成交的度假屋中位价格则为58.9万元，按年攀升近两成。 RE/MAX又指出，育有子女的年轻家庭是推动度假物业市场的主要动力。在育有18岁以下子女的受访者中，近三成(28%)表示，正考虑出售市区的住宅物业，然后购买一幢度假小屋。本报记者

常有人问，为什么种的植物不开花。如果一株看上去很健康的植物，却不依时开花，分析原因不外下面这些因素： 阳光不够：几乎所有开花植物都需要阳光，阳光越多，开花状况越理想。像玫瑰，一天需要至少6小时阳光。即使是喜荫植物，也需要有3小时阳光，才会开花。而一些叶子有颜色的观叶植物，也都需要阳光，叶子的颜色才好看。 肥料施用错误：要植物开花，需要多施磷钾肥，就是肥料上氮磷钾三个数字中，中间及后面数字较高的。例如：10-30-10 ，或5-20-10之类。如果你用了高氮肥，例如30-10-10，植物就会只长茎或是叶子，而懒于开花了。有一种全磷肥就是鼓励开花的super phosphate (0-20-0)。 紫藤Wisteria 就要7年以上才开花 修剪错误：需要修剪的植物，都应当在花谢之后的一、 两个月内剪，不要等过了一季才剪，这样可能将下一季的花蕾剪去。例如春天开花的植物，应当在夏天时修剪；秋天开花的，可以在来年早春时剪。 检查是否有虫将新芽或是花蕾吃去。像玫瑰，经常会生蚜虫，或是有一种毛虫将花蕾都吃掉。可以不时检查，用肥皂水将虫冲走(肥皂水的配法是用洗碗精 dish detergent或是 liquid soap兑水，大约每一汤匙加8安士清水。) 也可能是植株还未成熟。有些植物要两三年时间才成株开花，例如一些凤梨花Bromeliad和Trumpet Vine，另外如紫藤Wisteria 就要7年以上才开花。 如果是盆栽，换盆后会暂时停止开花，所以不要频繁换盆。另外，多数植物要逼根才会开花，因此不要一次就换太大盆。每次换盆只要大一号就好。 有些开花植物会突然间停止开花，原因可能生长环境太好，没有危机感，变得懒惰。因为植物开花是为了结种子，传宗接代。当植物认为无此责任时，就会停止开花。治理的一个方式是让植物受惊吓。例如用一个利铲，在植物旁生细根的部位，垂直向下切，切断植物的部分细根，让植物感受到威胁，就会开花结种。不要太近主干处，会伤到主根。我曾用这方法使得一棵停止开花的牡丹开花。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。（http://www.ritagiang.com/）

■ 安邦集团资料图片 中国最大的海外房地产买家、安邦集团掌门人吴小晖「因个人原因暂不能履职」的传闻自本月中获证实后，对加拿大的地产界也产生影响。加拿大地产博客网Better Dwelling撰文分析了事件对加拿大未来房市的影响。 市场料海外并购将结束 文章称，中国政府的反腐运动「扫荡」了全球最大的房地产买家之一安邦，虽然中国政府没有直接指责公司做错事，但他们正在梳理公司的账目，试图更好地了解其业务模式。过去两年来，安邦在中国的海外房地产投资中所占比例已经超过三分一。预期投资的放缓，将很快被国际房地产市场感受到。 文章首先分析了中国房地产买家的未来。如果安邦集团主席吴小晖靠边站，是否意味着安邦的海外并购狂潮会突然结束？作者认为这是一个警告，中国企业将降低杠杆，更重要的是阻止资本外流。中国制订了进一步打击资本外流的严格纪律，包括阻止各种资本外流的形式，从海外电视台演播室到个人房地产的海外投资等。如果类似于安邦这样规模的企业，继续在海外疯狂并购将会是令人惊讶的。对于本地的房地产市场，文章认为中国买家还会回来，但要等到人民币能够自由兑换为止。不要指望很快就能实现，因为中国 至今还是拒绝人民币与美元直接兑换。至于已经耗尽国内资本增长，并倚赖外资的全球房地产市场，可能将不得不在其他地方寻找买家，或许是俄罗斯？或者其他什么地方，但应该退出追逐虚假增长。本报记者

桂花其它名字还有sweet olive或tea olive，另一个常见的俗名是Chinese perfume flower (中国香水花)，因为主要原产地在中国西南地方，贵州、云南一带，一直到喜马拉雅山的地区，此外还包括日本、台湾、泰国等地在内。19世纪才由法国植物学家带到欧洲。 桂花是常绿植物，一般是灌木或小型树木，最高不过十几尺，但在原产地，环境适合的地方就有长到10米以上的。花朵极小，未开花的像是小米粒，即使开了花也只有一毫米左右直径。花多数是乳白色或浅黄色，但较少见的还有橘黄及橘红色，果实(种子)颜色较深，外型极像橄榄。 桂花由9月10月开始开花，持续整个冬天，有时可以开到4月以后，有些品种甚至会全年断断续续开花。不过并非所有桂花都有香味，而且香味也有差异。虽然园艺店出售的桂花多数是香的，但购买时还是要确认自己买的桂花是较香的。 中国人都熟悉桂花，做点心、做茶，都是受欢迎材料，在南方更是受欢迎植物。我在台湾见到桂花是街边树，盆栽更是受欢迎。但桂花是热带植物，不能容忍摄氏零度以下气温，因此只有第8区以上才能户外地栽，在稍北地区，就只能室内盆栽。但因为室内阳光有限，因此开花情况很难与户外相比，情况很像茉莉花。 因为桂花原产地在中国，因此在中国的品种最多，一般红色花的有丹桂，金黄色花的有金桂，浅黄带银的有银桂，而白色的更因花型不同，而有四季桂、日香桂等分 别，此外叶子也有花叶的、波浪边的、甚至带红色花叶的，其它还有月月香、佛顶珠等不一而足。不过在北美选择就不多，而且要看地区，选择适合当地的品种。 种植 桂花需要种在多阳光区，但在太炎热地区，下午时分有些遮荫才好。桂花对于土壤要求不高，亦很能忍得旱，但好的土壤还是有帮助，也需要好的排水，以免有积水导致烂根。 桂花有树型、灌木型，也有攀爬型，可以以自己喜欢的型式修剪。但在幼小时最好是多掐枝，以鼓励更多新枝，使之茂密，及更多开花的地方。 桂花树很易剪枝阡插，而且多数的Osmanthus fragrans 阡插后第一年就会开花。更容易的是压条法，就是将一条软枝压到地面，埋入土里，埋之前切一个刀口，不久切口处就会生根。一般很少用种子繁殖，因为要等10年以上才会开花。 盆栽 桂花生长很慢，也很适合盆栽，唯一就是需要很多阳光开花状况才好，所以最适合的环境是有很多窗的温室，或是落地窗边，又或是室外盆栽。我在东南亚及台湾，就见到很多放在户外的盆栽桂花，主要因为当地很少土地让人可以地栽。 盆栽视植株大小，逐渐换大盆，不要一开始就用大盆，否则有机会烂根。此外盆的排水孔一定要够大及不要堵塞，盆底放些帮助排水的碎石块。盆土也要用排水好的土壤，最好是买较好的potting soil，或是多用有机土(堆肥土)加少许沙土。 最重要浇水方式要适当，就是要等表土干了再浇水，每一次浇水要充分，并将多余的水都沥光再放入碟内。 桂花喜欢稍为偏酸性的土壤，因此施肥时可以使用酸性肥acidic fertilizer (就是一般杜鹃花及茶花使用的肥料)。此外一般平均肥料也可以，为促使开花可以换用含有较多磷钾的肥料。最好是薄肥多施，大约每2-3星期于浇水时施肥，用量最好是照指示减半。同时冬季时最好停肥，使之休眠。 室内盆栽最好是遵照一般原则：维持好通风，室温维持稳定，夜晚稍凉更好，不要放在冷暖气出口处，夏天时宜多开窗。如室内太干，可以不时在附近喷湿雾。 桂花树很少病虫害，如果有虫害，有可能是蚜虫aphids或是介壳虫scale。若是室内盆栽可以用Neem Oil或是一般的Horticultural Oil治理。 如果你的桂花种不好，可能原因如下: •光照不够，室内种桂花经常有此问题，后果是不开花； •浇水太频繁，最好等表土干了再浇水，如果每天都浇一点点水，就只有表土有水份，下面根部吸收不到水份； •如果经常浇水，或盆的排水不好，导致盆内有积水，轻的会掉蕾，严重的就会烂根； •房间太干燥，室内通风不好，会导致叶子枯黄，及生虫； •枝条太长，少叶子，是因为初时没有掐枝，导致枝叶不茂密。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。