地产投资

与上期谈的草本夹竹桃Phlox不同，夹竹桃Oleander是灌木，在热带及亚热带几乎是野生，其实夹竹桃很美，又有香味。 夹竹桃英文正名是Nerium oleander，芸香属植物。因为太粗生，已经被忘了原产地，据说有可能是东南亚一带。但我在中南美洲的潮湿地带，及美国西南部的沙漠地区，包括加州死亡谷一带都见到过，可见其适应能力很强。不过就要一定温度才好种在户外，在美国农业部的耐寒分区表是属于第8-11区的植物。 夹竹桃被认为全株剧毒，不过我在加州迪斯尼乐园，及佛罗里达很多儿童出入的游乐场所都见到夹竹桃被当做路边树，因此我想只要不将叶子摘下来触碰它的汁液，就应当没事，更不要放入口中，因为会致命。而多数游客也都不会这样做。 夹竹桃的花多数是粉红色、白色、及红色，此外较少见的是黄色、杏色等颜色的花。花朵经常有带颜色的花心，或是边缘，而且有管状。另外并有复瓣花。多数花有香味。 另有一种攀爬式夹竹桃Climbing Oleander，学名Strophanthus gratus。中文名毛旋花，最高可以有25呎以上，也是热带植物。叶子比夹竹桃宽，花朵也近似，有香味。但其实更接近飘香藤，照顾及修剪方式都相似。 虽然夹竹桃靠昆虫传播花粉，它却没有花蜜给这些昆虫，不过这些昆虫就靠夹竹桃叶子的汁液当食物。这一类昆虫对于夹竹桃的毒性是免疫的，包括一些蝴蝶、蛾虫、毛虫及蜘蛛在内。而因为有毒，也不会受鹿或兔子一类的动物咬噬。 夹竹桃经常被用做路边树，是因为几乎不用浇水或施肥。因为夹竹桃的叶子细长，叶子上有蜡质一样的东西，可防水分散发，因此十分耐旱。但就需要充分的阳光。此外虽说相当耐寒，有人说可以忍受到最低摄氏零下10度的天气(华氏14度)。但一般寒冷地区都当做室内盆栽，冬天时搬入屋内。 地栽时，最好每年春天时在土面添加约2吋新的有机土，最好是堆肥土。 花谢后可以修剪，这样会生多些枝及有更多花，植株也会更健壮。而因为叶子及茎有毒性，因此修剪时最好戴手套，事后应洗手。 盆栽 如种盆内，盆的排水一定要非常好，就是排水孔要大。植土可以用一般盆栽土potting，并可以再添加少许沙土，增加排水性。 夹竹桃生长快速，因此可能一两年就要换盆。但每次换盆只要大一号，以免盆过大时容易有积水，导致烂根。 夏天时可以将盆放在户外，以承受较多自然阳光。但就不能让太阳直晒，最好有些遮荫，否则盆土很快干涸。同时要注意补水，炎热时可能每天都要浇水。 夹竹桃有时会生蚜虫，或是介壳虫scales，如果发现可以喷一般除虫剂，例如Insecticide Soap或Neem Oil，也可以自制肥皂水喷撒。不过夹竹桃不需要高湿度，不需喷雾水。 繁殖 最容易是扦插繁殖，可以在夏天时剪下6-8吋的半软枝茎。这枝茎必须最少有两个节眼，将最下部的叶子拔去(剪去)，只保留上部叶子。然后将下部没叶子的茎浸入有2-3吋清水的杯里。这浸入水中的节眼部分，就是希望生根的部位。 为了减少剩余叶子散发水分的机会，可以将这些叶子剪去大部分，只留下约一吋就好。很多植物扦插及移植时，都会剪去部分叶子，最明显的例子是鸢尾花Iris。 要不时换清水，可以每两天换一次水。当根部生长到1-2吋时，就可以移植到小盆内，这时就需要每天4小时以上的光照。 如果不要用水浸式，也可以取上面说的茎，除去下部叶子后，在最下面的节眼处抹上生根素rooting hormone，种入小盆内。保持盆土潮湿及一定温度，大约3-6周后见芽。  为什么要在夏天时剪枝(最好是初夏)，是因为这时新生的枝软硬度适中。如果等到秋天时剪枝，这时的枝就太硬了。 此外也可以用空中压条法繁殖。用扦插方式及压条方式繁殖的后果，新植株可以保证与原株一模一样。 如果要种种子，可以在秋天种子荚刚成熟及即将裂开时收集种子。因为种子上有很多毛状物，因此要先经过摩擦，将种子与这些绒毛分开，再收集这些种子，之后就可以种了，大约两三周后应当可以见芽。 有人建议在取出种子后，将之浸入一份漂白水及9份清水的混和液体内，浸约15分钟，之后风干再种。目的是消毒，确保种植时没有霉菌的烦恼。但因为很易发芽，没有一定要浸水的必要。 当然，自己收集的种子未必会长出与原株一样的花朵，因为植株生长时通常都会因为昆虫授粉关系，而弄乱了品种。 夹竹桃过冬 前面说过夹竹桃是热带植物，适合第8区以上地区种植，这表示不能经受霜害。在较寒冷地区都要种在室内，如是种在边缘地区，冬天必须做一定的准备功夫。 如果你住的地区冬季气温偶尔会低于零下，在深秋时分，温度未有骤降时，先将植株剪去约一半长度，并在基部堆起四五吋以上的新土，以保持根部不至于太冻。 在露出的枝茎部位，用麻布包裹。如果没下雨，冬天时也要每周浇水，以免植株冻僵。 在冬天会下雪的地方 如果你住的地方冬天会长期寒冷及偶尔下雪，那就要在秋季时将植株先剪去三分之二长度，然后浇大量水之后，将植株连根拔起，种入一个有足够排水孔的盆内，然后像一般盆栽一样照顾，并放到有遮盖的地方，如车房，或是房屋的前廊。但必须是有窗户及每天6小时光照的地方。如果车房或前廊太冷，最好用厚棉被一样的东 西，将盆好好包住，保持根部温暖。 此外大约一两周浇一次水，以免根部干涸，但也要等土面干了再浇水。直到天气转暖，再移植到花圃。 要知道，夹竹桃需要足够光照及湿度，如房间太干，就必须喷湿雾。而且不论怎么做，都难免掉叶子，因为夹竹桃不喜欢这样大的转变。 盆栽夹竹桃的过冬 如果原本就是种在盆里、但放在室外的夹竹桃，也要剪去一半高度及枝子，然后将盆放到有遮盖的地方，即是车房一类地方。但要维持相当光照，及维持盆部位温暖，就是用厚地毯、或棉被包裹，直到春天再放回原位。 黄色夹竹桃是夹竹桃的近亲，较少见，学名Casabela thevetia，花朵也有杏色及橘色的。叶子比夹竹桃更细，花朵呈管状。秋天的种子有莲子那么大，但是黑褐色的。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。 （http://www.ritagiang.com/）

由于政府对外国买家征收一项新税，5月加拿大最大城市多伦多的房价涨速有所放慢。据了解，征收新税是加拿大部分地方政府为给本地白热化的房市降温而采取的16项新措施的其中一项。然而路透社援引多伦多地产商会的数据报道称，征税措施并没有令多伦多房市冷却下来。 该行业组织还公布了上个月的房价变化情况——房价同比上涨了14.9%，远低于前几个月的同比涨幅，此外，房屋挂牌销售量增加了48.9%，销量减少了20.3%。 4月，安大略省政府宣布一系列重大举措，包括对买房的非居民外国投资者征收15%的税收，以抑制房市的狂热。据悉，由于外国投资者的炒房行为令房价攀升，许多当地人已经买不起一套不大的房子。 加拿大最热门的几大房市的地方政府采取的遏制房价上涨的措施可能引发和2007年美国次贷危机规模相当的一场危机。 尽管如此，富有的外国投资者们仍拒绝退出加拿大房市。据了解，在加拿大炒房的投资者主要来自中国，他们希望将资金从中国负债累累的经济中抽出，投入西方国家、澳大利亚、新西兰等更成熟的市场，从而保护他们的财富。 可能，正如分析师们此前断言得那样，加拿大房主们很幸运，因为压缩温哥华房市泡沫的早期尝试基本失败了。温哥华房市在前几个月短暂下潜后于5月回升至纪录高位，从而验证了中国寡头、罪犯、洗钱者和那些想要投资现金的人们的锲而不舍精神。 多伦多针对寡头大亨征收新税的举措和去年温哥华地产商会采取的措施类似。对于加拿大房和提供容易证券化的抵押贷款的加拿大银行而言，这种均值回归结果还没有成为现实。本来新税的诞生很可能引发这一结果。 但是在多伦多地产商会的市场分析部门总监詹森-默瑟看来，投资者们还没有摆脱困境，延迟反应可能蓄势待发。默瑟还与路透社记者分享了他对市场的看法。默瑟称，现在对“上个月多伦多新上市房产量激增是或不是对新规的回应？亦或只是卖家们对近来房价激增的回应？房产上市量激增、销量下滑是否将持续？”等问题做出回答还为时尚早。“过去，一些房地产政策变化一开始引起房主和买房者反应过度，之后又得到平复。在房屋挂牌出售方面，房产挂牌出售量增加表明房主们开始对过去一年大家所经历的房价疯狂上涨做出回应，而他们的房市就是卖房从而充分利用这次的房价上涨潮。” 正如多伦多地产商会报告显示得那样，独立屋的销售导致5月需求大幅下滑，较一年前减少了26.3%，而低层公寓的销量则减少了6.4%。加拿大房价膨胀的另一个原因可能是2016年房产类股票跌至15年低位，依靠独立屋出售来平衡市场需要花很多时间。 多伦多地产商会主席拉里-瑟珂瓦在报告中写道：“5月底，我们的库存周转时间还不到两个月。这就是我们不断看到价格年增长率依然强劲的原因。” 市场的巨大房地产泡沫，但是他们采取的措施的效果都不及中国。据了解，今年1月中国出台了一系列资本控制举措，旨在阻止寡头大亨将资金移出中国。 以下是中国一些新监管措施： 1、客户必须承诺资金不会用于海外股买房地产、证券、人寿保险或投资类型的保险。尽管这一措施并不是新的，但是此前市民们并不是一定要签署这样一份承诺书。 2、客户必须列出资金使用计划详细清单，例如商务旅游、海外学习、医疗、商贸或非投资保险买入等 3、违反外汇规定的人将被列入货币监管部门的观察清单，将连续三年被剥夺收发外汇的限额，并且必须服从反洗钱调查。 客户必须遵守反洗钱、逃税和地下银行交易等限制性措施。 客户必须确认他们不会从其他民众那里借限额或者。 尽管以上一些资本控制措施看起来苛刻，但是它们已经对从伦敦到墨尔本的房市交易造成了威胁，因为中国买家发现减少付款变得越来越难。（双刀） 本文由凤凰国际iMarkets译自Zerohedge

■ 温市信贷研究显示，低陆平原区大多数城镇的房屋可负担程度正在恶化。图为北温正在兴建中的一幢房屋。加通社 本报记者报道 据温市信贷(Vancity)周二发表的最新房屋可负担程度报告显示，低陆平原及大维多利亚区多数城镇的房屋可负担程度均明显转差，其中西温仍然是房屋最难负担城市（附表一）。 同时，报告更指出，卑诗省政府去年8月推出海外买家税，令到大温区400万元以上的豪宅销量减少近七成（附表二）。 该份研究报告主要追踪截至今年2月28日为止的前12个月内，低陆平原及大维区的30个城镇房屋可负担程度变化。结果发现，温哥华的房屋可负担程度仅下调了2.9%，屋价中位数为71.5万元，房屋开支占家庭净收入比率（GDS）为48.6%。 大温屋价越来越难负担 不过，其他地区的房屋可负担程度却明显转差。其中北温区急跌了38%，屋价中位数136万元，GDS为92.5%。三角洲下跌31%，屋价中位数为85.5万元，GDS为58.1%。兰里镇的房屋可负担程度则下调29%，屋价中位数为62.5万元，GDS为42.5%。 列市白石可负担程度略升1% 在研究的30个城镇中，只有列治文和白石的房屋可负担程度略有改善，上升了1%。 卑诗省府去年8月开始，向大温区海外买家征收15%物业转让税（PTT），令到该区整体楼市一度降温。 Vancity研究发现，「辣招」对豪宅销售影响最明显。 其中以独立屋为主的400万元或以上豪宅，在新税推出后的8个月间，销售量急挫了68%。相对地，以柏文占多数的50万元以下物业，销售量则仅减少38%。

美国建商为了迎合年轻首购族的需求，去年新建的独栋住宅面积中位数小幅缩减2%至2422平方英尺，这是自金融危机以来首度下滑。 《华尔街日报》报道，据美国人口普查局上周数据，2016年美国新建独栋住宅面积中位数下滑2%至2422平方英尺，虽然下降幅度不大，却是自2009年来首度下降，也是过去20年来第三次下滑。这反映出首购族对于较小型住宅的需求高涨，但这类住宅在市场上的供给仍相当缺乏，特别在热门区域更是如此。 房地产网站Zillow资深经济学家特拉萨斯（Aaron Terrazas）表示：“建商已注意到市场对较便宜房屋的需求热切，他们当然也尝试满足这块市场，只不过这并不容易。” 美国人口普查局资料显示，今年首季约有85.4万户家庭选择首次购屋，比起36.5万户的承租家庭多出逾一倍，这是10年来首购族数量首次超越承租户数量。人口普查局资料亦指出，去年1400至1799平方英尺的房屋数目增加最多，其次是1900至2399平方英尺的房屋。虽然较大面积房屋的新增速度变快，但与过去几年相比，这些房屋占新建房屋的比率降低，而低于1400平方英尺的房屋则是唯一未见成长的类别。

一个月以前，国外财经博客网站zerohedge曾撰文表示：“温哥华的房地产泡沫又卷土重来，而且比以往任何时候都要猛烈”。但从目前的情况来看，这种趋势似乎显得不太明朗且开始出现分化。根据加拿大温哥华房地产委员会公布的最新数据，在哥伦比亚地区对国外购房者实施征收15%的物业税政策一年之后，今年5月份不再可能出现有史以来最大的房地产泡沫。 另一方面，征税也对来自中国的金融寡头、不法者、洗钱者进行了一次考验。但几乎所有人都希望尽可能让这些资金出手。在去年夏天的物业税征收措施推出之后，温哥华房价在出现温和下降，但随后又重回有史以来最高的泡沫价格。随着房地产市场价格出现分化，相关的房价和公寓价格也开始上涨至历史最高纪录。 根据温哥华房地产委员会发布的数据，按类别分类统计的价格数据如下： 对公寓型房屋来说，其5月份的基准价格为57.13万加元。过去12个月中的涨幅为17.8%，而较4月份的价格则上涨3.1%。 附属单元房产的基准价格为71.54万加元，同比上涨13.%，环比上涨1.9%。 独立物业的基准价格为156.10万加元，同比上涨3.1%，环比上涨2.9%。 今年5月份唯一出现下跌的数据为房地产实际交易量。该地区2017年5月份的房地产销售总量为4364套。与2016年5月份4769套的数字相比，销售量下降8.5%，创历史最新记录。 换句话说，温哥华地方政府推出征收15%物业税的限制措施，降低了当地房地产交易量比率。然而，房地产卖家却也开始寻找更具积极性的买家。非常幸运的是，新一波买家又开始出现了，而且是在征收15%物业税的基础上出现的。虽然这种出现趋势缓慢，但买家数量却在不断增加。 虽然加拿大房地产市场本月的情况与上月差别不大，但可以用一些图表来说明该国国内的房地产泡沫情况。首先就是加拿大与美国两国的房贷情况对比，这些贷款多数属于抵押贷款。 其次，尽管加拿大国内的贷款利率相对较低，但该国国内家庭的债务平均比率接近40%，高于美国国内家庭债务平均比率。 最后的点睛之笔：加拿大国内与美国国内房价索引指数对比。这需要进行一个对比说明： 仔细回想一下就会发现，或许对加拿大来说，非常幸运的一点就是其对温哥华房地产泡沫的挤压努力失败了。假如这一做法获得成功，并在全国范围内蔓延，则必定会导致该国房地产市场出现一场崩盘，而且也会引发抵押品价值的崩溃和普遍的信贷违约。对加拿大银行系统来说，“均值回归”的结果将会是毁灭性的。 当然，这并不是说加拿大国内的房地产泡沫问题已经得到了解决。但至少从目前的情况来看，这一问题又被来自中国的买家们横插了一脚。这些买家宁可把自己的钱投在加拿大的房地产市场，也不愿意让其留在国内。

卑诗新民主党(NDP)房屋评论员尹大卫（David Eby，图）星期日表示，如果NDP在绿党支持下上台执政，将会重新检讨甚至取消由省自由党政府去年推出、为首次置业人士提供的免息贷款，即是协助支付房贷按揭首期供款的「卑诗置业按揭与业权伙伴」计划（BC Home Owner Mortgage and Equity Partnership）。 已参加计划者不受影响 尹大卫称，省府在省选之后公布的文件显示，该计划受到联邦政府的严厉批评，在实施过程中并未达到预期目的，并且在有限的住宅供应情况下，明显地引发公寓价格的增加，从而进一步加重置业人士的债务负担。 不过，尹大卫强调，已经参与该计划的人士，将不会受到任何影响。本报记者

■ 温市府提醒业主，如果想避免缴付房屋空置税，就必须在7 月1 日之前将空置房屋出租。庄昕摄 希望新政策可增2万个出租单位 温哥华市府提醒空置房屋的业主，如果想避免缴付今年的房屋空置税，就应该在7月1日之前把房屋出租。市府希望通过实施这项加国首创的房屋空置税，为全市增加大约2万个出租单位。 温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）星期日发出新闻稿指，市政府由今年开始，要求市内业主计算物业空置的日子，并且在年底申报，如果空置时间超过6个月，就要在下一年缴付相当于物业估价值1%的房屋空置税。如果业主希望避免缴付今年的房屋空置税，7月1日则是最后的期限，将空屋租出。 料明年2月收到首批空置税 罗品信说：「房屋首先是用来居住的，然后才是投资。在当前租务市场危机的情况下，许多在温哥华工作和生活的市民找不到可负担房屋，而大量的房屋却被当作商品而空置，这是不可接受的。」 温哥华市府预计明年二月，就会收到首批房屋空置税。本报记者报道

■图为菲沙河谷地区美丽的花田。 FVREB网站图片 菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board, FVREB)指出，多户房屋需求炽热，带动今年5月份房屋销量，录得自从去年6月份以来最高水平，也是历来同月第2高纪录。 5月份透过电脑盘（MLS）售出的各类房屋共有2,707个单位，较2016年5月下跌7%，比2017年4月则上涨了21.4%。同时，在5月份易手的住宅中，占620个单位属于城市屋，柏文则有609个。过去10个月，多户房屋销售量一直超于独立屋销量。 今年5月份，菲沙河谷区楼盘总数有5,203个单位，比一年前减少9.5%，但较今年4月份则回升了5.9%。至于新挂牌房屋则有3,712个单位，较去年同期微升1%，但较对上一个月则增加了25.8%。 屋价方面，5月份独立屋基准价格为91.58万元，比去年同期攀升9.8%。城市屋基准价格为45.89万元，比2016年5月上涨25.7%。至于柏文单位价格则按年录得31%升幅，基准价格为29.5万元。 本报记者

■ CMHC称未来11年将增加多达8万个较易负担住宅单位。星报资料图片 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）总裁兼行政总裁西多尔（Evan Siddall）表示，将会回应联邦政府的要求，加强留意及调查按揭诈骗情况。西多尔又承诺未来11年增加住宅供应量，包括多达8万个可负担廉租屋单位。 自次按服务公司Home Capital卷入涉嫌违规及误导投资者风波后，按揭诈骗问题成为了舆论焦点，但西多尔回应指：「没证据显示诈骗问题正在恶化，但我们明白这些问题一旦发生便很难去发现，而且现制度可能吸引诈骗人士，因此我们要警惕。」 消除社会不平等 虽然按揭贷款拖欠情况显著增加，但CMHC正在寻求方法，利用数据分析找出可能是诈骗网络的交易，加快CMHC揪出有可疑的借贷人士。 ■ 西多尔声言会加强留意及调查按揭诈骗情况。加通社 西多尔又提到，CMHC将会在未来11年内，增加多达8万个可负担廉租屋单位，他表示CMHC旨在使用联邦政府今年预算的50亿元，以刺激未来11年共160亿元的可负担住房投资，例如增加80亿元直接贷款等。 西多尔说：「不平等威胁社会基本结构，我很大胆的建议，这个策略是用来消除现时社会可见的不平等，有助拉近有房和无房人士的距离。」 爱民顿市长艾夫森（Don Iveson）认为，社会不能再苦候落去：「我们讨论了可负担住房，特别社会住房危机近10年，我们不能再多等一个涉及810亿元的11年计画。我们其实有机会加快建屋步伐，因此我们会在这方面继续施压。」综合报道/资料来源：加通社

■深受困扰的房东Allan。本报记者摄 ■结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面形式发出N11或N12表格。资料图片   本报记者文琪 近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势，位于市中心一带的Condo出租易，给房屋租赁带来盈利，但房东与租客的关系处理不好，往往造成房东的损失。（详细报道请参阅周五出版的《加拿大都市报》） 本报记者近日接到一位房东Allan的投诉，声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下，临近搬家时临时反悔，赖在房屋中不走。几经沟通失败后，Allan不但尚未收到当月房租，还被租客告知“我会用法律途径起诉你”，被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助，回帖者中不乏有过类似经历的房东，对租客的处理感到头疼。 Allan对《加拿大都市报》记者表示，过去两年来他向租客收取月租1,550元，考虑租客全家只有一个人工作，信用记录还算好，妻子又全职带女儿，一家3口没有车生活不易，因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子，通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客，也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道，最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高，找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的condo也租不下来，因此拒绝搬走。” 父母需改机票暂不来加 目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元，一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示，“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题，我的父母无奈只有改了机票，暂时不来了。中国的老人，通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走，这个月房租也还没有给，我很头疼”。 Allan表示曾想过报警，但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客，但租客一直回避见面，最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 根据安省业主及租客仲裁委员会的规定，结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书，只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意，也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 Allan表示，以前自己租房相对简单，基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走，也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法，跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查，也真是这样，因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12，用书面的形式给租客，再等待两个月，租客到时便必须搬走。 房东收回单位一年内不准出租 ■诚忠法律服务法律助理（paralegal）张珮诗   诚忠法律服务法律助理（paralegal）张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示，近一年来，可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素，前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位，法例规定一年内不能出租，否刖可能被前租客检控。 她表示，类似Allan的这种与房客的纠纷，的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下，租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定，发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署；或如果是自用，可给租客N12通告，以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司，你在庭上呈交所有邮件往来，法庭也是不承认的，只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题，张珮诗称若幸运可能需时几个月，但如果租客在各个方面都不配合，可能要半年或以上才能完全处理。“很多租客是故意拖延整个处理流程的，因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏，租金又贵，很多租客能拖则拖，已经不像以前那么讲道理了。” 提前60天通知租客 张珮诗进一步表示，以Allan的案子，首先应马上填写N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天，往后推算60天。如果在发出N12以后的60天，租客仍然没有搬走，那么就需要填写L2（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant）表格，同时需要找专业法律人士做一份誓章，证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 根据张珮诗介绍，据法例的要求，在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内，如果前租客发现房东再度出租房子，是可以起诉房东的。在Allan的案件里，Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩，大概也就停留半年左右。张珮诗称，“如果Allan的父母住了半年以后回到中国，Allan再度把这个Condo拿出来出租，那么按照规定前租客是可以起诉Allan的，所以Allan可以在父母离开加拿大后，选择自住在Condo里更为保险。”

■华先生（左二）说，相信有业主会考虑投资加盖后出售。 温哥华市政府为增加可负担房屋，同时鼓励业主保留特色屋(character home），特别举行公众咨询，提出激励草案，允许业主加建另一套房（infill）出售，有部分华裔屋主跃跃欲试。不过，桑尼斯业主会（Shaughnessy Heights Property Owners' Association）还是反对相关草案。 温市府周三在登巴社区中心举行第三场公众咨询，邀请前往参加市民就草案提问，并给予反馈意见，有部分华裔业主也前往参加。 鼓励增加可负担房屋单位 温市府市政规划助理总监莫拉罗（ Anita Molaro）接受《星岛日报》记者访问时表示，特色屋是指1940年以前兴建，未登记为温哥华祖裔房屋，但具原始特色的RS-1到RS-7独立屋。为鼓励业主不要拆除特色屋，特别制定相关草案，鼓励业主改建特色屋或增建另一套房，以增加市内可负担房屋单位。莫拉罗还说，草案已放弃减少特色屋新建房屋容积率（Floor Space Ratio，简称 FSR），希望业主不用担心。 草案包括提高特色屋改建的FSR，由原先0.5提高到0.75；业主可以选择把独立屋改为多户房屋出租或出售，也可选择在后院加建另一套房，FSR可再另增加0.25，相当业主可多盖一幢室内面积达2,000呎的房屋。 前往参加的华裔业主华先生说，过去「后巷屋」(laneway house)仅能出租，不能出售，如今允许业主兴建可出售的另一套房，他相信有业主会考虑投资加盖后出售。 不过，桑尼斯业主会（Shaughnessy Heights Property Owners' Association）副会长朱祖镛接受 《星岛日报》记者访问时表示，就算草案放弃减少特色屋新建房屋容积率，但因为2014年市府出炉一项有关古迹建筑及特色屋政策，业主拆建特色屋，仍无法弹性放宽兴建面积。 兴建成本高 15年无法还本 朱祖镛还表示，允许业主兴建另一套房，目前成本约需30万元，而每个月最多只能收2,000元租金，对业主来说，租金如果扣除与出租有关的其他成本，可能15年都无法收回兴建的成本。图文：本报记者张文慈

■ 抗议者以油漆在即将拆卸的公寓外墙书写抗议标语，要求停止逼迁。 图文：本报记者李群 本拿比铁道镇（Metrotown）两幢老旧且准备拆卸后兴建高层柏文的出租公寓，周三是公寓租客须搬离的最后期限。数十位争取低收入人士居住权利的抗议者虽然非两公寓的住客，但多人有曾遭「逼迁」的经历，他们在建筑外墙上用油漆书写抗议标语表达不满，以及对须被迫寻找住房租客的声援。 ■ 图中较低建筑，就是即将遭拆卸的出租公寓。 该活动由一个名为本拿比停止逼迁运动（Stop Demovictions Burnaby Campaign）团体发起，抗议者周三下午5时来到天车铁道镇站（Metrotown Station）附近，即贝雷斯福德街（Beresford St.）夹西尔弗街（Silver Ave.）路口附近即将遭拆卸的两幢公寓处，表达不满及声援。 难找同等租金房屋 被逼挨贵租 两公寓大门紧闭，门口贴有市府改变土地用途（rezoning）申请告示，多数租客已搬走。抗议者指出，两公寓内租户多为低收入人士，他们无力在附近买楼或找到同等租金的房屋，逼迁无疑令他们陷入困境，本拿比市府应设法解决他们的困难。 到场声援的居民亨特（Matthew Hunter）曾在附近帝国街（Imperial St.）5000号路段的一幢公寓租住一卧室单位3年，去年8月同样因公寓地盘由发展商兴建柏文而搬迁。 他说：「我当时支付月租金750元，接到3个月后须搬迁的通知后，马上开始四处寻找出租房屋，大多月租超过1,200元，令我根本无法承担。也许我因为找房最早而较幸运，后来在附近抢到了月租820元的一个单卧室单位。」 亨特说，他楼上的邻居运气就不好，这4口之家是单亲父亲抚养两个儿子，还要照顾年长母亲。他们找不到较低租金单位，最后只好租住月租1,150元单位，较之前750元租金相比，居住负担大增，令单亲父亲十分窘迫。 据了解，本拿比市议会于去年通过改变土地用途动议，把西尔弗街6380号及6420号两幢3层高公寓拆卸兴建高层柏文。记者周三曾联络本拿比市政府，市府职员表示会联络本拿比市长柯瑞根（Derek Corrigan），但他全日都有会议及活动，恐难及时回覆。至截稿时记者的询问未获回应。

从2016年下半年开始，和购房者息息相关的变动莫过于加拿大开始调整贷款政策。非居民（non-resident）贷款人在申请房屋贷款时需要出示收入证明，此举直接影响的是持工作签证和旅游签证的买 家，以及留学生群体。文：叶宇桑 此前，来加不满5年的新移民申请者，一般只要首付够35%，毋顺提供收入证明。新政实施后，一般银行如加拿大帝国商业银行(CIBC) 规定，新移民购屋既要满足不得低于35% 的首付要求，还需要提供收入 证明。 如果计划在2017年买房，有哪些方法是新移民需要注意的？我们借此采访了一些专业人士。 在申请房贷时，有哪些问题是申请人经常忽略然而很重要的？ CIBC 银行分行总经理朱敖蕙瑚（Angela Chu）：申请人有个首要考虑的问题是自己住多久会卖房，从而选择与持有房产期限接近或罚金较低的贷款。小孩升学搬家、老年人搬进公寓等情况都要充分考虑。如果居住时间比固定利率的时间要短，最好选择浮动利率按揭，房主只需要向银行缴纳一般为3个月利息的罚款。 固定利率(fixed rate mortgage)还是浮动利率(variable ratemortgage)怎么选择？ 朱敖蕙瑚：固定利率让你能够在贷款合同期内锁定一个事先决定好的利率。市场上的固定利率产品大部分为1至5年期限。固定利率贷款因为在合同期内月供和利率不变，所以更有安全感。浮动利率是房屋贷款利息跟随中央银行利息例会公布的基本利率(prime rate) 上下浮动。选择浮动利率贷款要对利率变化有些财务上和心理上的准备。 因为工作原因要搬迁到其他城市，然而房贷还没还完，这种情况有什么办法可以避免吗？朱敖蕙瑚：房主在申请房屋贷款时可以向银行问清自己的房贷是否具有「可携带」条款。可携带贷款（portable mortgage）就是银行允许借款人将贷款余额在贷款合同期未满前，从以前抵押的物业转到新的物业上去，没有罚金。当然新贷款需要是在同一家银行办理。借款人转到新物业上的贷款，合同期应该与原来的贷款剩余合同期是一致的。加拿大大多数银行的贷款都具有可携带的特性。 在购买房屋时，发现自己没有多余的钱装修了怎么办？ 朱敖蕙瑚：房屋购买及增值贷款（Purchase Plus Improvement Mortgages）可以解决这个问题。在去银行申请贷款之前，先向有良好记录的装修公司或者建材超市拿报价单，提交给银行，银行可以把装修款和购屋价格共同计算在贷款额中，并待收房且装修完成后放出装修款。 交完首付才发现自己的账户不够紧急开支，怎么办？ 朱敖蕙瑚：有些银行提供现金回赠房贷种类（cash back mortgage）。比如5年的房贷可以回赠5%的现金，会在放款后给予申请人，房主可将这笔钱用于任何用途，比如购买家电或者用于装修。买房子是件大工程，很多时候会有一些没有预算到的开支；或者由于买房，账户里面并没有足够的资金来保证日常的紧急状况等等，现金回赠房贷基本就是帮助房主来应付这些情况的。 信用贷款（line of credit，简称loc）和房屋贷款有什么区别？ ...

Phlox学名Phlox paniculata，我一直叫它草本夹竹桃，但见到网上是用英文phlox音译作福禄考，或是宿根福禄考，觉得不像花名，也失去意义。事缘这草本花卉原产地在美加东部及中部一带，亚洲是后来引进，因此没有原始中文名。这花英文俗名还有：fall phlox、garden phlox、perennial phlox等。 我经常在hiking时以及坐火车横贯加拿大时，在原野见到这花，足见是北美野生植物。不过花园种的就是改良过的品种，花朵更多，颜色更艳，颜色的选择也多，所以很多植物园、公园及庭院中都见得到。 Phlox还有蔓生种creeping phlox，也就是覆地种groundcover，中文叫丛生福禄考，以别于宿根福禄考。 草本夹竹桃不似灌木夹竹桃，没有主干，最高只有约4英尺，花朵多数是密集生在枝顶，形成球状。因为花多，远望感到花团锦簇。而且因为非常香，很吸引蜜蜂或蝴蝶一类昆虫，是非常有益的植物。 Phlox 花朵颜色多，最初以粉红、淡粉、浅紫、白色为主，后来多了浅蓝、双色及杂色花，而且有花叶品种。 不过草本夹竹桃的一个缺点是，很易得白粉病powdery mildew，因此一定要种在阳光充足处，要有良好通风。早春时最好先喷撒含硫的喷剂，任何garden powder、lime sulphur都可以。同时购买时最好选择mildew resistant的品种。 也因此，如果你住在潮湿地区，就不适合种植。 种植 前面说过，Phlox要种在多阳光地区，一来防白粉病，一来可以更多开花。同时不要太密集种植，要有良好通风，但在非常炎热地方，就最好有些荫了，特别要防下午阳光猛晒。 一个加强通风的办法是，在春天新枝开始生长时，将较瘦弱的枝剪去，保留较健壮的，这样将来的花也比较大。 Phlox喜欢肥沃的土壤，种时不妨多加些有机土，如堆肥土、泥苔土peat moss、动物粪土manure。土壤排水要好，所以如果是新开辟的花圃，最好先挖大洞，将一呎以下的土壤都换过。 Phlox适合第4-8区种植，非常耐寒耐旱，种下去几乎不必打理，但在干热地方最好​​是定期浇水，使植株健康及增强抵抗力。如果一个星期都不下雨，最好充分浇一次水（大约一吋雨量）。为防白粉病，浇水时最好将水浇到地面，而不是浇到叶子上。 因为喜欢有机土，每年春天时在土面铺一层覆土，一般堆肥土就可以。 Moss phlox是针状叶子，因此非常耐旱，只有极为炎热时才需浇水 Phlox与大多数多年生一样，花谢后剪去花头，阻止其结种子，就会开第二次花。第二次的花虽然不如第一次那样多，但仍然非常可观。所以严格说，等于整个夏天都有花。 如果你想留种子，可以保留几个花头收集种子。不过这样收集到的种子有可能与原来的花朵在颜色及品种上都不同，因为经过昆虫授粉，品种有可能搞乱。 秋天时叶子都枯萎之后，可以将植株剪到只剩两三吋高，这时也是分株的好时间，然后覆一层覆土，等待过冬。 繁殖 Phlox很会自己散种，但自己散的种子通常都与原株不一样，是因为蜜蜂授粉时会沟乱品种。所以最好在花谢后将花头剪去，以免结种。但就应当保留叶子，继续进行光合作用，为明年制造养分。 即使自己收集种子，也未必得到与原株一样的品种。但购买的种子，就很易播种繁殖。 Phlox的繁殖以剪枝扦插最方便，此外每3年左右挖掘分株，也很方便。而且定期分株可以防止过分拥挤，一来通风不好，二来造成新的枝过分瘦弱，影响开花。 覆地种Phlox 覆地种的phlox也是多年生草本植物，一般叫做creeping phlox (或moss phlox、mountain...

由EY全球资本信心测量指标（EY Global Capital Confidence Barometer）昨天发表一项调查报告指出，撇除货币及商品等不明朗因素外，加拿大继续荣膺全球最适合投资地方排行榜第五。在经济全球一体化下，愈来愈多国民认为市场上兼并收购愈活跃，对加国经济就愈有利。 调查报告显示，去年只有10%被访加拿大人认为加国经济会有改善，但今年国人对加国经济前景抱乐观态度指数飙升至54%。 报告同时发现，愈来愈多加拿大人期望市场收购兼并保持强势。现今有62%国人积极寻求交易，6个月前则只得48%支持度。 该机构交易咨询服务部合伙人Doug Jenkinson表示，加拿大连续5年荣膺全球投资最佳地点，且愈来愈多加拿大人支持兼并收购的商业行动。加美及国际投资者均看好加拿大及全球经济上涨。 该调查报告同时指出多项要点：   ‧54%加拿大人相信加国经济正在改善。   ‧53%加拿大人亦认为，本年全球经济亦会转好。当中，国际受访者的正面回应更有64%。   ‧62%加拿大人正在积极寻求收购兼并商业活动。国际受访者则有56%。 调查报告同时注意到，不少公司预测经营前景会更好，并进行创新改革，例如设法减轻成本及加快生产力。 Doug Jenkinson表示，40%被访加人认为，寻求收购兼并是改善营商途径之一。通过收购小企业是关键所在，他们可以借此扩张业务及填补创新的空白。他补充说，加拿大经济强劲，是有赖市场的兼并收购。通过利用创新，才可能继续保持优势，向全球展示出加国开放投资及增长。本报记者

■愈来愈多国民相信市场收购兼并可保持强势。资料图片 由EY全球资本信心测量指标（EY Global Capital Confidence Barometer）昨天发表一项调查报告指出，撇除货币及商品等不明朗因素外，加拿大继续荣膺全球最适合投资地方排行榜第五。在经济全球一体化下，愈来愈多国民认为市场上兼并收购愈活跃，对加国经济就愈有利。 调查报告显示，去年只有10%被访加拿大人认为加国经济会有改善，但今年国人对加国经济前景抱乐观态度指数飙升至54%。报告同时发现，愈来愈多加拿大人期望市场收购兼并保持强势。现今有62%国人积极寻求交易，6个月前则只得48%支持度。 支持兼并收购行动 该机构交易咨询服务部合伙人Doug Jenkinson表示，加拿大连续5年荣膺全球投资最佳地点，且愈来愈多加拿大人支持兼并收购的商业行动。加美及国际投资者均看好加拿大及全球经济上涨。 该调查报告同时指出多项要点： ‧54%加拿大人相信加国经济正在改善。 ‧53%加拿大人亦认为，本年全球经济亦会转好。当中，国际受访者的正面回应更有64%。 ‧62%加拿大人正在积极寻求收购兼并商业活动。国际受访者则有56%。 调查报告同时注意到，不少公司预测经营前景会更好，并进行创新改革，例如设法减轻成本及加快生产力。Doug Jenkinson表示，40%被访加人认为，寻求收购兼并是改善营商途径之一。通过收购小企业是关键所在，他们可以借此扩张业务及填补创新的空白。 他补充说，加拿大经济强劲，是有赖市场的兼并收购。通过利用创新，才可能继续保持优势，向全球展示出加国开放投资及增长。 市议员：开放政策吸引国际投资者 ■万锦市市议员何胡景   万锦市市议员何胡景指出，世界上有稳健政治及经济可以发展的地方，现时只有加拿大及澳洲，而加拿大对外国投资采取比澳洲更开放的政策，所以国际投资者都以加拿大为首要考虑的地方。 他认为，自2008年金融海啸爆发后，对于经济发展有两派学说，一是量力而为，二是量化宽松。时至今日，量化宽松的经济政策证实是生效的。而继美国后，全球多个国家，包括加拿大及中国亦采取量化宽松以刺激国家经济，所以加国联邦及省级政府在这政策下，大力发展基础建设项目外，如安省自由党政府更采用赤字预算，配合央行低息政策，不断创造就业及增加基建。专家认为，如果加国不出现经济衰退，那一定会有能力清还国债，加国经济自会稳定改善。 何胡景又表示，中国已是世界经济强国，不论联邦政府或万锦市早已把握先机，门户大开，欢迎中国的投资者在本地投资。万锦市的经济发展战略，是主动向世界全面开放，主要迎接世界发达国家。万锦市过去多年来都一直向中国企业及投资主动招商，及寻求合作机会，成果今日已经见到。何胡景表示，自2006年起，万锦市已展开25年大计，当年万锦市预计每年人口增长2%，但到了2016年，市内人口每年增长已大幅增至6%，这是反映出不止万锦市，而是整个加拿大经济在各方稳定因素下，且得到国际投资者的信任，已更趋蓬勃发展。

中资热衷购买纽约或三藩市房产的时代已经过去，近来因迈阿密的房产“性价比高”，成为中国投资客的“新宠”。据美国CNBC报道，美房地产经纪公司OneWorld properties执行长福奇表示，中国投资者现更倾向于“更便宜”的房产投资目的地，相比纽约、三藩市和西雅图等城市，迈阿密的房产价格较为低廉，也成为中国房地产投资商最新的长期资金停泊地。 迈阿密近日快速发展的各项建案也吸引了中国投资者的需求。目前，香港地产商太古地产正在迈阿密开发一项名为“Brickell City Centre”的综合发展项目，建案将涵盖豪华公寓、办公楼、酒店和购物中心。不过福奇认为，迈阿密的房产市场仍处增长阶段，不仅未来还有很大成长机会，且房产市场并非短期投资项目，长期资金投资有利于迈阿密发展。高力国际在报告中有提到，继去年11月中国政府加紧资本管控后，中国资本投资亚洲以外房地产的热度下降，但对亚洲地区的投资仍居高不下。 高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析，今年中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续。他认为，香港今年可望取代纽约，成为中国资本的首要房地产投资目的地。

根据城市发展研究所(Urban Development Institute，简称UDI)发表的最新一份房屋报告指出，大温的最新多户房屋供应量跌至历史新低，其中温哥华更是「零供应」，建议政府应该透过房屋政策，增加这类房屋供应。不过，有地产界人士则认为，应该从需求方面着手。 UDI公布的2017年首季市场研究报告显示，截至3月底为止，整个大温区可即时入伙的全新城市屋仅有16幢，而柏文单位也只有15个。据UDI总裁兼行政总裁麦克马林( Anne McMullin)表示，政府应该为更多人提供更多房屋。换言之，当局须要集中推动在捷运沿线兴建高层柏文大厦，以及增加城市屋、排屋、低层柏文、连幢屋及后巷屋等供应量。 地产业界认为应从需求入手 她补充说，导致供应短缺的主要原因，是目前住宅区规例中，严限独立屋占整体土地用途的85%，令到刚前来本地工作的新移居者，或是一般置业人士均难以找到「安乐窝」。麦克马林说，另一个问题是独立屋改为多户房屋的申请，往往要经过可能长达几年的咨询程序，这种繁琐的程序，令到推动多户房屋项目的时间较长。 另一方面，大温区地产经纪萨雷特斯基（Steve Saretsky）虽然同意目前楼市出现供求失衡，但他认为，解决问题应从需求而非供应方面入手。他指出，市场出现不少非理性需求，包括有能力购买多个柏文单位的「炒家」。本报记者

图片：Concord Park Blvd  买楼花的人排长龙，甚至提前几天就去连夜排队的消息，一直在被媒体报导。公寓开盘后，几小时卖光，也不是新鲜事。去年底，本拿比一个公寓预售，很多人提前5天就去排队了，不少人是受雇来排队的。今年开春以来，公寓的热度一直未减。 楼花销售火爆，到底是什么原因？ 笔者认为，现在独立屋价格太高，很难找到100万之内的，所以买房自住者和炒作者将关注的焦点投向付钱较少的楼花。楼花最大的优势是门槛低。先交10%到20%的定金，就可以拿到楼花。手里有钱的人，可以一下子买好几套。付的定金低，让想买的人容易筹到钱。如果大势向上，从买楼花到交楼的时间，房子价格一直往上走，买楼自住的会很开心买价比入住时的市场价低很多；价格上涨，炒楼花的也是颇有斩获。 年轻人和其他的首次置业者，因为刚需而买房，推动楼花市场往前走，留学生也是买楼花的生力军。建商也在推波助澜，出售楼花时，给经纪的佣金多，令经纪有动力投入较多的时间去推广。现在的一些公寓，面积户型越来越有吸引力，受到买自住房人士的追捧。 2005，2006年，买楼花很赚钱，投资者竞相购买。直到2008年发生金融海啸，很多楼花交房时贷不到款交不起房，开发商追究责任，不要定金都不行，买楼花的人才看淡了市场。去年下半年开始，楼花又火爆起来了。很多人炒楼花，就产生了泡沫。大温建了很多公寓楼，是否这么多人住？这是检验是否有泡沫的主要条件。如果公寓供过于求，价格就可能Hold不住。所以在楼花市场一路欢歌的现在，也要保持理性，有风险意识。 地大的房子升值快，是很多人的共识，但这种情况已经改变。大温地产局（REBGV）5月发布的报告指出：今年首4月，公寓及城市屋占整体房销的68.5%，较去年同期（58.2%)上涨10个百分点；过去3个月，公寓基准价格上升了8.2%，城市屋升5.3%，而独立屋则微升2.8%；4月份公寓基准价格为55.41万元，比一年前上涨16.6%；城市房价格则为70.18万元，较去年同期上升15.3%；独立屋的基准房价则为151.65万元，较2016年4月份上升了8.1%。从数据上看，公寓和城市屋，销售量增多了，占房地产销售的7成。无论是从最近三个月看，还是与去年相比，公寓和城市屋的升值幅度，都比独立屋更快。看来，不管投资还是自住，大温居民的观念都需要与时俱进了。文：刘毅 Jason Liu