专栏观点

【加拿大都市网】 若银行交易出错，令你大笔金钱岌岌可危，你难免感到生气。若有公司不能与你正常沟通，则更火上加油。今次的故事讲述读者在网购、在注册投资的退出费，以及订购旅游服务后价格下降所遇到的问题。 个案一：赫逊氏湾（HBC）礼物卡问题 Ivy Chen花了两个月尝试理顺赫逊氏湾的订单不果，上个月联络我。10月14日她致电HBC以确认自己在网上看到的一件外套尚有存货后落订，并以两张50元礼物卡付款。 HBC在10月18日取消她的订单，并承诺会向她寄回一张100元的新礼物卡，但当她11月18日想使用新礼物卡时，方发现它的价值只有50元。公司向她表示，礼物卡部门需要5至7日处理投诉，然而至11月27日，她为了购买限时打折的外套过冬，只能使用礼物卡以外的方法付款。 直到12月1日，百货公司仍未有回复，她致电客户服务部，对方叫她先使用手上的50元礼物卡，然后等待公司决定是否把另一张50元礼物卡寄给她。12月15日她写信给我，表示无法取得本来属于她的东西，更别说要获得因为百货公司出错而浪费的时间的赔偿。 HBC发言人Tiffany Bourre表示，网上订单在节日季度中获有效率处理。过往每当我把投诉转寄给她时，她的反应亦非常迅速，今次亦然。 Chen在12月16日说：“历时两个月的问题，在你介入后一天内解决。百货公司致电给我，说会直接把那100元计算到我11月18日的订单，我无须再等待礼物卡，更获得一个75折的折扣代码。” Bourre在电邮中表示：“我们很高兴顾客的问题得到解决，虽然对过程中需时较预期长感到抱歉。” 个案二：道明银行收取50元RRSP提取费  12月28日Paul Dilworth一个注册GIC（保证投资证）帐户到期，由于他已63岁，故想提取现金使用，而不是再以投资来赚取1%利润。他不高兴道明银行要在他提取2,800元时收取50元费用，并预备好如何回答他要求豁免相关费用的“说辞”。 在与银行人员见面当日，他争论50元费用连6.50元HST税款，相等于他在GIC税前投资金额的2%。他说：“分店职员从前的确会豁免有关费用，但自1月起被通知不能再豁免。看来总部留意到分行通常会豁免费用。我告诉员工，我另有三笔金额较小的GIC，将于2017年到期。我已计划把它们卖掉，也没心理准备要付费。一名高级员工听到后失笑，表示无能为力。” Dilworth续称，他本人可以负担那50元收费，只是担心那些会觉得收贵太高的人：“GIC本身收1%手续费，你得投资一段时间（视乎金额而定），方足以支付你提取自己款项时须付出的费用。尽管费用获额免，但我仍很生气，要联络你宣泄。” 加拿大的大型银行在客户把钱转到另一个RRSP帐户，或关闭一个RRSP帐户时，都按例会收取费用。 他们通常在GIC到期时，会根据现价把钱再投资，而你只有很短的时间把这笔钱“解锁”。若你在银行内持有其他户口，或计划中有充足存款，要求豁免手续费是明智之举。 个案三：订购旅游服务后Transat减价 Stephen Williams去年冬天取消了一次旅程，因为他的妻子怀孕，两人担心寨卡病毒。他在Transat得到的优惠有效期只有一年，于是12月21日预订前往多明尼加共和国的行程，1月15日出发；两夫妇带同初生儿子出游，行程属“全包宴”。12月27日他收到Transat推广节礼周活动的电邮，他早前预订的“套餐”如今减价1,000元。公司拒绝退还差额，指他的预订确认后不容退款。他表示自己不知道即将有减价促销，由于优惠券有限期，所以自觉要早点订购，但原本其实可以多等6天。 Williams败在错失良机，未能享用圣诞后的优惠，然而Transat应该参考其他大型零售集团，容许数天前刚购买服务的顾客享受减价优惠。 我的建议：在订购旅游服务时，应询问有没有较低价保证，如果有则应查询如何运作。不要假设自己可以自动获得较低价保证，因为一切均以合约的服务条款为准。 星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 关于一瓶番茄酱的故事，在最近的社交媒体广泛报道，引发了加拿大人的爱国心，亨氏的番茄酱遭到抵制，French’s番茄酱则人见人爱。买加拿大本土的产品，支持民族企业义不容辞。一时间，街头巷尾，人人奋勇，大有把挤垮加拿大民族企业的国外垄断资本家彻底打倒的气势。 不仅如此，许多商家也急着搭上这股爱国潮，美国大型餐饮连锁A&W 本周宣布，将在加拿大的850家店里，全部使用French’s番茄酱，不仅如此，A&W特别强调，该公司在做生意时一直坚持用加拿大供应商，这次更是要使用安省的Leamington生产的番茄酱。 那么，我们的爱国者立刻就面临一个问题，A&W是家美国公司，我们不能去用餐，应该去支持民族企业，但是A&W用的是加拿大安省Leamington生产的French’s番茄酱，我们又应该去这家餐馆吃饭以支持民族企业，到底我们该怎么办呢？ 番茄酱的爱国风潮其实正是面临这个难题，亨氏是French’s的竞争对手，因此我们应该抵制，但是亨氏又是位于安省的Highbury的食品加工公司Canco最大客户，该公司雇员410人，并且还在扩充，公司总裁Sam Diab表示，亨氏对于我们的400多员工的工作太重要了。我们到底是抵制亨氏，还是要爱护亨氏呢？关于这个答案，不难看出，如果抵制亨氏的目的是拯救民族企业挽救工人的工作，那么爱护亨氏的目的也同样是帮助另外一些加拿大人和他们的工作，在理由一样的情况下，善良的加拿大人放亨氏过去，也是会受到赞扬的！ 说道垄断资本对我们生活的侵蚀，何止一瓶爱国番茄酱？我们从一瓶番茄酱开始，难道就真的可以同美国股市巴菲特，以及远在巴西的3G资本一决高下？夏天来了，当我们享受这阳光，在后院吃着从美国Costco店里买来的烧烤，喝着加拿大品牌Labatt Blue或者Molson Canadian啤酒的时候，其实，很多人都没有考虑过这个问题。您喝的任何一瓶啤酒可能都是为美国的垄断资本或者 3G资本在做贡献，Labatt1995年就被比利时的intebrew收购，后来又被3G资本旗下的 Anheuser-Busch InBev买下，Molson 也在2005 年就被美国的Coors公司买下。垄断资本无处不在啊，真正的加拿大品牌就是鲜为人知的Moosehead，这是位于New Brunswick的加拿大最老的本地啤酒厂之一，成立于1867年，当时厂名The Army and Navy Brewery，主要客户都是军队士兵和加拿大水兵。这个加拿大啤酒行业最后一个莫西干人，正在孤独的挣扎着，没有了当年的金戈铁马驰骋疆场的气魄，爱国番茄酱潮是否也能惠及到爱国啤酒 Moosehead？ 由此看来，我们对抗的并不是股神巴菲特，也不是3G资本，而是国际垄断资本，一种看不见摸不到，却又无时不刻不在我们左右的存在。我们与国际垄断资本的对抗，其实是在同我们自己博弈，正如大侠堂吉诃德般，骑着羸弱的瘦马，手持生锈的长矛，身穿露着破洞的铠甲，奋勇而上大战风车，虽然骑士风度十足，却有脱离现实的嫌疑。 近些年来，资本主义国家干预经济的形势越演越烈，将利息无限压低，提供海量的流动性，因此垄断资本不差钱，到处收购民族企业，源头都来源于低利息政策和宽松的流动性，对抗他们最好的办法就是加息提高运作成本，缩紧银根让他们差点钱，不再到处横行。可是问题的另一面也会显现，加息和收紧流动性的时候，我们不会马上见到股神巴菲特皱皱眉，也看不到3G资本当场折戟沉沙，却立刻发现我们赖以生存和养老的房地产市场摇摇欲坠！堂吉诃德大战风车的结果，我们恐怕都不陌生：当屡败屡战的唐吉可德遍体鳞伤重重的从马上跌下后，风车却依然悠闲自得的按照原有轨迹旋转着，留下的只是一个传说。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师  

【加拿大都市网】 本周二，苹果公司正式将APPLE PAY引进加拿大，皇家银行与CIBC宣布100加元以下的交易中都可以使用这种支付方式，这就意味着银行的客人，可以将自己的借记卡或是信用卡信息存储在自己的SMART PHONE里。PHONE除了打电话，IMESSAGE,发微信，还可以用APPLE PAY，作为一个电子钱包。 随着RBC以及CIBC 走出第一步，加拿大五大行中其它三个在今年晚些时候，也将加入到这个行列里。不仅是五大银行，ATB financial 和Canadian Tire的信用卡也提供苹果支付。 加拿大五大银行接受APPLE PAY，可以说是走向FINTECH的又一个里程碑。2008年后，过去一贯以稳定著称的加拿大银行，目前在全球主流银行的资本充足率水平，已经明显滞后。截止今年一月31日，根据巴塞尔协议三的标准，即巴塞尔协议三所定义的核心股本（从财务准则的角度只包括普通股以及RETAINED EARNING）占总体风险资产的比例（包括各类的商业或是住房贷款）看，加拿大银行资本充足率明显不足。 加拿大银行的行业平均资本充足率为3.9%，其中最低的是TD，为3.7%，即使最高的皇家银行也只有4%，相比欧洲前15大银行资本充足率平均水平4.6%，以及美国六大银行6.6%相比，加拿大银行的资本充足率令监管部门眉头紧锁。加拿大一直以谨慎的房贷制度和稳定的金融体系建立起了良好的信誉。如今才八年的时间，加拿大银行应对危机的能力，在发达国家中却沦落到较低的水平，到底发生什么事情了？ 最大的问题集中在杠杆率的分母部分（也就是总的风险资本敞口），银行业内人士认为：虽然加拿大的总的房贷规模已经达到了1.37万亿，但是40%已经有CMHC的保险。从风险转移的角度出发：即使出现房贷违约，那么赔付的责任在CMHC，不在银行，这部分风险资产应该从银行移除，那样就大大提高资本充足率，降低了银行的总体杠杆。 随着加拿大楼价见涨，温哥华以及多伦多地区的房价在去年两次降息后进一步火热了起来，温哥华的平均房价220万，多伦多120万，许多买房者贷款需求量大增，令加拿大银行潜在巴塞尔协议三定义下的风险资产敞口更大。 APPLE PAY在加拿大的流行，本质上是FINETECH对传统银行的挑战。在另外一个战场，消费支付方面则受到苹果等公司FINETECH的竞争。在过去人人嫉妒羡慕的银行工作将越来越少，裁剪冗员，缩减开支，关闭一些人流量较少的分行是银行的必由之路。银行必须小心翼翼的在服务质量与成本控制和存在感之间取平衡。银行在科技革新方面也是不遗余力的，比如在2012年BANK OF SCOTIA （丰业银行）当时收购了原ING CANADA的所有业务，并且将其改为TANGERINE 的子品牌。TANGERINE的运作模式就是数码银行，没有固定的实体银行，可以提供比其它银行更高的存款利率。  如果用在夹缝中求生存，来形容当前看似红火的加拿大银行业一点都不为过。过去披露的盈利水平都不错，时不时会有增发分红的记录。但是很大一部分归结于加拿大独立的监管体系下，对于国际银行平均的杠杆水平视而不见。目前加拿大OSFI的最低资本充足率要求为3%，因此TD等银行的水平都属于正常。 但是，如果要想欧洲和美国的银行看齐，这一水平就要达到5%。提高资本充足率，降低杠杆，加拿大银行只能选择两条路，一是增加股票发行提高分子，二是减少贷款业务降低分母。无论选择哪条路都将非常艰辛，增加Retain Earning，降低或者停止分红，以及增发新股，对于银行的股东绝不会答应。 减少贷款发放，银行的盈利增长受到限制，更重要的是，贷款是水，房价是船，水流变弱或者枯竭，房价的小船还不是说翻就翻？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 CPP退休金的改革本周终于尘埃落定，加拿大财政部长比尔莫奈宣布，各省经过讨论，达成了CPP退休金的改革方案，仅魁省和曼省未参与新的CPP计划。 CPP具体方案希望将退休人士的收入增加三分之一，到这项改革在2019年全面实施的时候，退休人士每年的CPP收入将从13,110元，增加到17,478元，增加退休的收入额约4,300元，从比例上看则增加三分之一。 CPP起始于上世纪1965年，最初的供款额度是3.6%，其中雇主和雇员各分担一半。但是，事实证明这样的供款额度，相对于退休所需的资金只是杯水车薪。上世纪80年代后CPP开始改革，截止1997年，CPP依旧还有4280亿加元的资金缺口。加拿大联邦政府从2003年开始，进一步将CPP供款率从6%再提升到9.9%，即企业出资4.95%，员工出资4.95%。这正是前财长担心的，提高CPP供款，会让企业增加负担影响就业市场。 CPP面临的压力来自两个方面：首先是投资收益太低，CPP退休基金经理们过去一贯的做法，都是购买政府或者公司的债券，但那些舒服惬意的日子一去不复返了。从2008年以来，北美的利息超低，债券利息也出奇的低，收益仅仅是象征性的，实际利率（扣除通胀后）基本为负值。在目前政府人为制造的零利息环境下，退休金越来越难以支撑巨大的退休金支出。可以说，CPP今天的困境，是低利息政策一手造成的。房地产市场在低利息政策下收益，退休金CPP则在同样的低利息政策下被碾压，退休老人为此买单。 对CPP形成压力的另一个原因是，很多人都提前从CPP中取款，而不是等到65岁，尽管提前取要少拿大约30%，大多数人还是选择从60岁就开始拿钱。CPP的长期投资前景，主要取决于老年人口的数目，和他们的寿命长短，从现在看来，人们寿命超过80岁不是一件很难的事情，这是当时设立CPP时没有完全考虑到的因素。 在2009年以后，一个新的趋势令财经分析师大跌眼镜，分析师们普遍认为过去的baby boomer将卖掉房子筹集现金，来弥补退休资金的不足。但实际情况却是截然相反，许多临近退休的人们，积极参与到这几年的房地产热潮中，不仅没有卖掉旧房，反而买了新的物业，退休时节债务满身。虽然房地产价格的暴涨，令这些退休人士的净资产飙升，但实际可支配的现金流却大幅下降，使得退休人员的困境毫无改善。 现在每年由于物价上涨而侵蚀的购买力让退休人员苦不堪言。2009年10月大约11000名前北方电讯的退休员工因生活拮据到国会山抗议，游行队伍中竟然有公司的前总裁Robert，将尤如此，兵何以堪？退休人员的困境可见一斑。 CPP改革谁受益，谁买单？ CPP改革方案定格后，无疑是老年退休人员最受益。当然，领取CPP的老人必须是年轻时曾经工作，并且每月给CPP供款的，如果从来没有参加工作的老人，则只能领取政府的老人金OAS。另外一个受益者则是加拿大政府，如果CPP的供款增加，将来退休收入增加，则领取老人金的数目将会减少，从而给债务压力山大的政府减压。 这些福利当然是有代价的，每位加拿大在职员工，在CPP改革实施后，每月要多交7元CPP供款。其后供款逐年上涨，一个年薪55,000元收入的人士，至2023年每月多交34元，相当于每年一共要多交408元的税（将近1%）。当中产阶级（年收入4.4万至8.9万加元的朋友们）还沉浸在自由党上台的减税福利喜悦中时，突然发现减税带来的红利大部分将会被抵消。 现在加拿大退休金CPP计划所面临的危机，是我们早晚要面对的，政府下决心改革也是必由之路。 CPP退休金的stakeholders，化繁为简其实就一句话，正如失业金的平台体系的是失业人员和在岗职工的互动关系一样，养老金这个平台，是目前有能力工作的年轻人和退休者之间的一种清算。现在的老人是过去的年轻人，他们逝去的青春为加拿大上一代老人的退休生活打下了坚实基础，赢得加拿大高福利国家的美名。但他们在积蓄多年CPP的养老金后，轮到自己有领取需要时，政府的养老金却在低利息的环境下苦苦挣扎，现在需要新一代的年轻人为他们撑起一把伞，度过风雨人生的最后阶段。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 进入2016年以来，美元走势疲软的不成样子，即使日本央行在二月份意外执行负利率，也没能够阻止美元兑日元的跌势，汇率从 1美元兑 120日元下行至 110日元的关口。同样实施负利率的欧元区，在欧洲央行又一次地压低利息，把利息从-0.3%降至-0.4%，依旧未能提振美元兑欧元汇率。 市场对于美元的强弱的判断主要都集中在美国是否会通过加息而进入货币紧缩周期，质疑美元强势的投资者，无论是机构或是个人基本上都认为美联储近期加息的可能性不大。美元指数从去年第一次加息后，一度冲上100以上的高点，今年伊始突然回调。美元的走势似乎印证了交易员的那句老话，buy the rumor, sell the news。 本周美国第二大投行摩根斯坦利，在最新发布的研报中表示，即使美联储本周不加息，美元还有继续升值 10%的可能。最主要的原因还是美国强劲的就业市场：随着二月份非农就业再度增加20万人次，美国的失业率已经连续两个月维持在4.9%。就业市场修复后，薪资水平也有望开始改善。 另外一个重要因素是美国以外的国家都在拼命压低本币汇率，过去一年里，全球11个主权国家放弃了与美元的挂钩汇率，而让本币兑美元贬值，在这种大环境下，美元美股一枝独秀的局面并未发生实质性的改变。 理论上讲，美联储为了提振经济有几项重大任务，在战略层面上，如果美国保持其主权评级在较高水平，将给全世界投资者充分的信心。在具体操作层面上，最重要的是出售政府债券，只有保持筹资渠道的畅通无阻，美国经济才可以在贸易和财政双赤子的情况下走出衰退。尤其是美联储当前通过量化宽松政策持有大量国债，必须维持美元汇率强大。为了道出资产负债表上的庞大规模债券，美国政府需要提供一个非常有吸引力的债务利息，因此在美国经济可以勉强承受的情况下，美联储去年底加息并不是莽撞之举。 回顾美元这些年来的升值周期历史，自布雷顿森林解体之后，美元经历了三次下行周期和两次上行周期，平均的长度在7年左右。1968-1978年下行周期，布雷顿森林体系的解体引发了美元最长的一次熊市。1978-1985年，时任美联储主席的保罗沃克尔为了对抗通胀，推出严厉的货币紧缩政策，开启了美元的牛市。1985-1992年，美国未来解决巨额贸易赤字，签署了广场协议，引发了第二次美元熊市。1992-2001年，受到美国长时间的经济繁荣的支撑，美元踏上第二次牛市的征程。2001-2008年，随着互联网泡沫破灭后，美元又一次步入长达七年的熊市，直到2008年金融危机爆发。自2008年4月的历史低点以来，美元处于波段型的牛市，美元指数一直在74至84内震荡。直到2014年下半年，美元开始疯狂上涨，非美货币特别是新兴市场货币纷纷兑美元贬值，加元去年出现三十年来最大规模的贬值。 加元兑美元汇率经历了年初的暴涨后，本周有所缓解，国际油价从40美元关口跌下，目前在36.33美元一桶，与石油密切相关的加元汇率今日下跌0.7%，跌破兑美元75美分大关。此时说加元汇率反弹结束尚早，本周三美联储议息会议结果公布后，加元暴涨，又一次返回75美分上方。 如果从目前对于美国加息的预测看，计划的加息已经从四次降至两次，美联储的鹰派气息大幅减弱。这也反应出另外一种可能性，随着全球央行的集体降息甚至在负利率上越走越远，美联储独自在加息路上能走多远？美联储主席耶伦（Janet Yellen）在一个月前的国会证词中也提到：深入探讨美国实施负利率的可能性，但只是在评估的程序中。一系列的蛛丝马迹，似乎暗示着：如果美联储加入欧洲和日本的负利率行列，市场有理由相信美元有走弱的可能。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师  

【加拿大都市网】 Q：卖方经纪拒绝向卖家递交我的霸王出价（bully offer），为什么可以这样做？ A：在回答你的问题之前，我想解释先发制人出价（pre-emptive offer）的概念，它俗称为霸王出价（bully offer）。 通常，当买家提交书面Offer时，他们可能期望卖家立即就见到。不过，卖家有时会向经纪公司、销售人员提供书面指引，指示其代理经纪在某个特定日期和时间之前，要扣留所有Offer，不呈交任何出价。 为什么卖家想推迟接收Offer呢？在大多数情况下，卖家这样做，可令他们的房子获得更多曝光时间吸引更多买家，就像一部新电影或新书提前发布上映日期一样，引起人们的期待。最终目标往往是鼓励具竞争性的Offer或引起竞价战。 尽管卖方已提供书面指示延迟收到Offer，仍有买家会提出先发制人的Offer，并指明这类出价的有效期在其他出价被呈交之前，所以称之为霸王出价。 卖方经纪有义务向其客户呈交先发制人出价，除非他们获得卖家非常明确具体的指示，要求他们不要这样做。这一切都取决于卖家提供的书面指引细节。 电脑盘（MLS）的放盘会在“备注”栏显示具体信息。如果不是在MLS上放盘，可以请你的经纪帮助查询。 这就是我建议卖家要作出非常具体指示的原因，以便明确行动方向。我想强调这些书面指引是基于知情所做的决定，卖家在决定怎样做之前，必须与他们的代理人就各种选项展开全面的对话。 如果卖家设下统一收Offer的日期和时间，他们还应该就是否想提前看到霸王出价做出指引。如果卖家的书面指示不清晰，他们的经纪若在统一呈交Offer日之前，收到令人难以置信的出价，就应该就具体情况征询卖家的指引。 在任何情况下，经纪都必须向卖家解释愿意或拒绝看霸王出价的好处和风险，并就行动方向获得知情卖家的书面指示。 如果你或者你的经纪已经向地产公司及其代理人表达了对房子有兴趣（最好以书面形式），一旦卖家改变他们的书面指示，卖方经纪必须及时把任何改变知会身为潜在买家的你。所有这一切都可能发生得很快。 如果你正考虑提交霸王出价，与地产专业人士讨论，了解这种方法与等到指定日期和时间才出价的利弊。 《共管物业法》问答 储备金有没有规定最低保有额？ 问：我所住镇屋属于公共元素的墙面板需要更换，而且需要比储备基金研究（reserve fund study）中估算的更换日期大幅提前，该研究已经有两年没有被要求更新。储备基金足够支付预计的墙板更换成本，但之后其它即将需要维修的公共设施却面临资金短缺。储备基金是否有最低保有额的规定？法团可以通过借贷填补未来的资金不足吗？ 答：《共管物业法》没有为储备基金规定一个最低金额。法律要求对基金的供款，要保持资金在合理预期下足够在未来30年进行重大维修和置换。 供款是依据储备基金研究而估算，并且必须在不超过3年内更新估算。更新将增加必要的储备基金供款，以补偿基金的不足。假如资金即将短缺，法团可能需要提前更新估算，或者必须进行特别评估以应对资金不足。 法团可以选择借入所需资金，但首先必须在大多数业主投赞成票下通过特别附例，现行的普通借贷附例并不足够。 问：我们对业主委员会的一些成员不满，为了罢免这些成员，我们尝试利用委托书来获得足够的票数，但是票数还是差一些。现在委员会又推出一个新的委托表格，委任一名副主席作为总代理人，委托表上还有两个选项，注明“如果没有他（failing him）____主席”，以及“如果没有他____一名由业主签署委托书任命的人”。我这样理解是否正确：如果副主席或主席中的任何一人出席会议，他们将是代理人，而由业主委任的人不会是代表？ 答：是的！“failing him”的意思就是，副主席和主席其中一人将作为代理人，单位业主不能选择代表，除非上述两人都不在场。 使用这种形式的委托书，将使业主不可能获得足够的投票罢免委员。不过，目前你不需要使用法团印发的委托表格，但可以准备自己的委托书，其中第二个“failing him”改为用“我选择这名委托人____代替前面提到的名字（instead of the foregoing I name…）”来替换。 作者Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 当你试图挑战大公司一些对你不利的条款时，往往会出现争拗。虽然你要求得到不同的对待，对方却会充耳不闻。 死亡与旅游积分：我最近协助Diana Baxter处理她亡夫的Capital One Aspire Travel World Elite信用卡。亡夫是主要持卡人，她则是次持卡人。她说：“当我知会信用卡公司时，他们马上取消那张信用卡，令我在那个关键时刻无卡可用。他们又说所有累积的分数都会作废。”Baxter说尽管她向客户服务经理投诉，但诉求未被理会。  加拿大的积分奖励计划对于主卡持有人过身后，把积分转让与仍在生配偶的条例各有不同，例如Shoppers Drug Mart的规定就十分严格，绝不容许转让。公司的网站上列明：“根据服务条款与细则，当会员过身，帐户会关闭，当中所有Shoppers/Pharmaprix Optimum Points将作废。” Capital One亦设有类似条例，公司在回答有关积分到期的问题时表示：“你的奖赏里程终生有效，不会过期，但若你的帐号关闭，所有未兑现的奖赏里程将取消。” 我曾向Captial One的发言人Andrew Clarke查询何如何解决Baxter的问题，之后Baxter得到满意结果：“我马上收到回复，Capital One将旅游积分兑换成2,400元，并答应免费给我发出新卡（信用卡年费150元）。” 与别人共用信用卡时，必须了解自己的权利与责任。Capital One发言人Sandra Decarvalho表示：“例如在原本的申请副署的副持卡人（有承担债务的责任）与只有购买权力的授权使用者就有重要区别。若主要持卡人辞世，副接卡人通常可以接管帐户和忠诚积分，而授权使用者则没有这项选择。” 我的建议：细阅忠诚积分计划的条款与细则，若你不了解这些精细打印的法律术语，可以致电相关公司，查询积分在配偶去世后的处理方式。若你发现积分会被没收，而不是转让予在生的一方，尽快用完就是最明智的做法。 电器烦恼：Suzanne Clune-Taylor在与加拿大西尔斯（Sears Canada）交涉时向我求助。她在西尔斯购入所有大型家电，以及选用了延长保养期，对方表明，若她没索偿，可得到折扣券。她说：“我在原本的家居居住了25年，去年12月迁出。我致电西尔斯索取折扣券，对方却说已过期。西尔斯说保证书上大字写明，必须在90天内申请折扣券，但在推销期间却无人提及这点。”对方亦淡化了另一个事实：要使用折扣券，你必须花费相等于折扣金额两倍的金钱。 在2014年的一期专栏中，我写过一名男子发现他必须在西尔斯购买满450元，方可以得到电视机3年维修保养的225元回扣。那位男士跟我说：“我曾和客户服务中心主任交谈过，她甚至不能在那长长的保养书中找到确切的段落。她说找出那段和接受相关条件，是我而不是她的责任。” 西尔斯发言人Vince Power最终解决了问题，并恢复了该位男士对百货公司的信心。西尔斯向他送出一张没有限期的150元礼物卡，同时不强迫他消费450元。那位男士表示：“虽然少了75元，但我接受。” 我代Clune-Taylor联络西尔斯后，她发现对方有诚意合作。她得到100元礼物券而非折扣券，而她不再使用的两件电器余下的两年保养期亦获退款。她说：“购买电器时不会看到书面的保养条款，只能相信推销员的说话。若我注意到有90天限期，我会早一点处理。” 我的建议：百货公司很喜欢游说客户延长保险期，那是他们的摇钱树，不要在未得到所有资料时就答应。《Consumer Reports》去年5月一篇有关使用延长保养期的文章曾说：“这些合约收费，有五成以上是落到公司口袋中，利润远较销售产品高。”　 此外，服务方案一般亦有许多以小字印刷的免责情况，令供应商可拒绝索偿。《Consumer Reports》建议：“虽然这类服务方案有时可帮你一把，但整体来说，不使用这种服务，寻找其他方法处理问题更能节省金钱。”星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】大型网上旅行社Expedia协助消费者进行各种旅行安排，包括预订机票、酒店房间和租车服务。不过出了问题时，谁会负责退款？是直接与旅游服务供应商对质吗？还是可以由旅行社出面调停？答案是“视乎情况而定”。 在我处理过的两宗个案中，Expedia向与旅游服务供应商周旋失败的消费者退款，但在第三个个案中，尽管顾客在下单数分钟后已发现自己出了问题，但Expedia仍拒绝向一宗取消不予退款的酒店预订。 个案一：Cortney Cassidy以998元向TAM航空公司订机票，12月24日出发。在1月6日，即距离她回程前两星期，她收到52岁的母亲猝逝的消息。 她说：“我和TAM及Expedia在电话上商讨了几小时不果，只好向联合航空订全新的机票，以求尽快回家。许多代理研究过我的情况后，都建议我先这么做，然后在回国后要求Expedia和TAM退款。” Cassidy一直不获退款，她请我帮忙，说对于致电两间公司时，电话一直在待接状态或被挂断感到泄气。 建议顾客购买保险 解决方法：Expedia表示，由于Cassidy那张前往多伦多的联合航空单程机票的价格，较TAM机票的未用价值更贵，所以不能获得退款，又称联合航空修改了乘客家属出现紧急情况的退款条件，顾客应购买保险，以弥补因为行程突然改变而出现的开支。 加拿大Expedia品牌推广总监Adam Francis表示，考虑到Cassidy的状况实属情有可原，故“公司决定应客户要求，退还1,500元，以表善意”。 个案二：Chuck与Mary Lou Simmons在新西兰订了为期一周的汽车租赁服务，Expedia的预约页表示：“所有价钱以加元显示”。然而，他们回国后收到租车公司的发票，上面却指收费以美元计算。 一名汽车代理在电邮中向两人表示：“似乎许多加拿大人都混淆了。你以非常相宜的价钱得到一辆上好的汽车，我已复查过收费，正确无误。” Expedia却有第二个答案，它向二人表示该公司以新西兰元向他们收费，这种货币与加元的汇价大致相同。 解决方法：Expedia同意退还加币23.07元，这是他们预订时网站的报价，以及信用卡实际被收取款项之间的差额，并赠送50元优惠，供未来旅行时使用。 个案三：Joan Fowler向苏格兰格拉斯哥的Argyll宾馆订了4晚房间，5月底入住。她说：“我收到确认后7分钟，已马上通知Expedia我出了错，我们不会在那个时段到苏格兰。” 可惜她回复的是无须回复式的电邮，Expedia收不到她的信息。她联络旅馆，对方表示只要Expedia同意，宾馆愿意取消这个不可退款的预订。 最终决议：Expedia表示，当预订一经确认，酒店就会收取全数款项。总经理称已联络有关顾客，说明预约不可退款。Expedia亦称没有Fowler寄送、要求更改预订内容的电邮记录，又表示Expedia作为服务旅游服务供应商的第三方机构，须要遵守和执行伙伴的服务条款，对于在这个个案中无法协助顾客表示歉意。 我建议提前很多时间预约的人士一定要买旅游保险。你不会知道在引颈以待的假期来临前后，会不会出现健康危机。 交还租用汽车时，应要求对方发出以当地货币显示收费的收据。在这种情况下，租车公司修改发票，以显示不同货币。 最后，预订旅游安排时要问问题：出错后可获退款吗？预订后24至48小时内改变主意，可以不收更改费吗？当你交出信用卡资料后，预订可能会落实，所以要确保自己给出正确资料，不要等到确认电邮发出后才后悔。 星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】 安省议会秋季会议开幕，执政的自由党政府宣布一项新福利，政府将拿出十亿加元，用于免除省民电费中8%的HST（the harmonized sales tax，统一销售税），平均为每个安省家庭节约大约130元的电费，省府还承诺为部分乡村地区用户一年额外节约大约540元，这项福利从2017年的1月1日开始执行。 近几年来，安省经济未见起色，但是房价高企，各项费用拼命上涨，安省电费的上涨幅度甚至超过房价增幅。 电费暴涨并不意外，在安省政府去年将第一电力私有化的时候，大批财经分析师都认为这将促使电费上涨，毕竟股东是要效益，政府控股时电费都压不住，电力公司到了私人手上，还不得涨上天？无奈，安省政府面临巨额债务压力，坚决的变卖省政府的祖产，在电力公司私有化第一阶段的收益中，16.6亿加元的募集资金里，有超过9亿用于偿还债务。你可能觉得政府这样做不明智，卖掉现金牛还债，不仅损害政府将来的盈利能力，还让民众受到电老虎的欺凌。换个角色想一下，在这种环境下，电费高涨比起省政府债务违约，哪个事情更大？两害相权取其轻吗。 翻翻电费账单，你会发现电费中的大部分费用有个奇怪的名字，叫做“全球调整费用”。这一费用正是安省上一次基础设施建设的硕果！金融海啸最黑暗的时刻，安省为了刺激经济，创造就业机会，通过了一项法案，称为“绿色能源法案”，根据当时省政府的估计，这不仅会提供新的就业机会，还能够采购新的机器设备从而提振制造业。但后来问题来了，政府主道的基础设施建设，不考虑实际情况，风能、太阳能等项目快速上马，高出市价几倍的价格购买机器设备，这种做法确实创造了数以千计的就业岗位，但这些岗位并不是私有经济创造的，因此是缺乏根基的。政府为这些项目担保，他们未来20年的收益是以guarantee Feed In Tarrif（FIT）费率的形式，即无论市场价格如何，他们都将得到担保的收益，以这样的代价创造的就业岗位，无疑要有人买单。对于这类行业，政府往往会通过补贴的形式来填补资金缺口，那么垄断行业也很自然地将其转嫁给消费者。 根据独立电力系统的数据评估，安省电费每100元中，竟然有77元是“全球调整费用”。安省审计署的数据显示，安省家庭的平均用电量比上一个十年少了25%，但是在过去的八年，安省省民比真实市场价多支付370亿加元的电费！这笔钱用到哪里呢？ 举个例子就明白了，建立太阳能、风能发电的费用，要远高于常规发电，在常规电力以23分千瓦时可以提供给民众时，政府却开发绿色能源，创造就业来拯救经济，所以这些岗位的工作人员创造的电力费用要80仙每千瓦时，其中的资金缺口政府就是以“全球调整费用”的形式平摊给每个省民。我们不仅要问，这样的基础设施建设，投入越多，虽然创造了就业岗位，却是以普通人更大的代价换来的，是否有点得不偿失呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 安省政府自己筹备了六个月的 ORPP计划终于走到尽头，上周宣布就地解散，一场不该发生的故事就此终结。 为什么说这是不该发生的事情呢？首先，联邦政府一直在讨论关于CCP退休金改革的事情，随时可能达成协议。安省省长韦恩坚持认为，既然没有联邦的一致行动，就在安省执行的强制性退休储蓄计划 Ontario Registered Pension Plan （ORPP ），帮助没有足够退休储蓄的企业员工存钱。从经济学的角度看，ORPP 如果实施，对安省的发展影响是不利的。安省的许多中小企业在近十年来的高油价和高加元汇率煎熬下，盈利前景看淡，雇佣员工意愿下降，ORPP无疑是安省的就业路上的拦路虎。 这项安省退休计划，要求雇主和员工每年向 ORPP账户平均公款额高达工资的 1.9%。ORPP已经成为一种对中小企业的变相税收，也许 ORPP的执行真能为退休员工增加 15%的收入，但每年多交 1643元，这些资金本可以缓解被房贷压得气喘吁吁的员工，或者用于现在的消费而刺激安省经济， ORPP却将这些资金沉淀，并且增加企业负担道致雇佣意愿下降，实在得不偿失。 其次，ORPP如果建立起来，投资选项将会非常困难，执行层面有诸多障碍。关于这点，看看加拿大退休金计划的情况就知道大概。CPP面临的压力来自两个方面：首先是投资收益太低，CPP退休基金经理们过去一贯的做法，都是购买政府或者公司的债券，但那些舒服惬意的日子一去不复返了。从2008年以来，北美的利息超低，债券利息也出奇的低，收益仅仅是象征性的，实际利率（扣除通胀后）基本为负值。 对CPP形成压力的另一个原因是，很多人都提前从CPP中取款，而不是等到65岁，尽管提前取要少拿最多大约30%，大多数人还是选择从60岁就开始拿钱。CPP的长期投资前景，主要取决于老年人口的数目，和他们的寿命长短，从现在看来，人们寿命超过80岁不是一件很难的事情，这是当时设立CPP时没有完全考虑到的因素。 看看加拿大二十年后将面临的困境——超过20%的人将步入退休年龄，生活在贫困线下老年人的比例会逐年上升。安省退休金计划就是在这种情况下筹备的，其初衷是好的，针对的症状也是对的，可是解决方案却有问题。在如此艰难的投资环境下，建立起一个全新的退休金计划，需要大量人力物力投入却有许多未知数。 省政府把ORPP描绘成一番美好的景象：ORPP将费用低廉，比现行零售基金投资费用低得多；ORPP将专业管理，比现在的零售基金更加专业，可以帮助企业的普通员工管理好退休金；ORPP将如同CPP一样成规模管理，有规模效应，有全球视角等等许多优势。 眼看这个地方色彩浓郁的退休计划就要开始执行之际，联邦达成了关于CPP的一致方案，ORPP这才算作罢。安省退休金虽然淡出历史舞台，大家却开心不起来，正如专家们所担心的那样，ORPP其实真的是耗资巨大，得不偿失。上周出炉的数据显示，安省的退休金计划虽然一分钱都没有存进来，但是为了建立这个计划，在过去的六个月内，竟然花费了7千万加币，这个数据让省民惊讶得说不出话来。 7千万如何花掉的，其中竟然有近一半3千万加元是白白浪费在建立退休金管理公司（ORPPAC）上。不仅如此，据最新解密的文件显示，6名管理退休金的高层官员合计获得280万加元的赔偿金。这还未包括该公司的27名员工，每个人获得62522加元的遣散费。 不知道政府是否想过削减公共部门的开支，或者适当控制开支，把钱用在刀刃上呢？从安省退休金计划这个不该发生的故事看来，实在让人心疼。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 英国央行行长，加拿大人卡尼（前任加拿大央行行长）不负众望地宣布降息25个基点至0.25%，这是七年来头一遭。英国降息，首先对加拿大有所冲击，一些朋友可能会问，加拿大不是与美国关系密切吗，大洋彼岸的英国与我们有什么相关？ 历史上加拿大与英国渊源颇深，经过全球一体化后，货币政策的变化对于金融和经贸之间的影响也就更为明显了。 英国央行的降息不出人意料，但是扩大资产购债规模，在未来的6个月内，英国央行扩大600亿国债购买规模。这一招着实将英镑的汇率狠狠地打压下去。英镑兑美元已经连续两天贬值300个基点，眼看又将打穿1.300这个整数关口。  虽然，加拿大的主要贸易伙伴是美国（占出口总额的70%），但是2015年加拿大对英国的出口总额达到151.5亿，其中安省就占据了其中80%。出口的主要产品都集中在矿产和石油，特别是黄金占加拿大对英国出口62%。看看BARRICK GOLD, YAMANA, KINROSS全球10大黄金生产商3家总部在多伦多。如今英镑贬值后，对加拿大的进口需求恐怕会有所下降。 反观加拿大的进口部门，对英国的进口主要集中在汽车，飞机，直升机部件等高端制造业。英镑大幅度的贬值对加拿大的制造业出口的影响不容小觑。今年加元在1月份阶段性见底后，出现了一波波澜壮阔的行情。加元兑美元汇率从68美分一路升值突破75美分，代价也是相当惨重的，好不容易缩窄的贸易赤字再度放大：加拿大贸易赤字从去年的高位20亿加元，在今年的一月份本来缩减到6.6亿，但是随着加元的升值，贸易赤字快速膨胀，最新六月居然创下36.3亿加元的记录水平。金融海啸以来加拿大出口恶化，至今非但没有明显改善，反而问题越来越大。 面临贸易赤字膨胀，出口形势不断恶化，在英国降息后，无疑将引发另一轮新的货币战争。 加拿大央行又一次面临艰难抉择：到底出手还是不出手？加拿大央行在2015年降息两次后，已经公开表示，下一步刺激经济的措施应该由政府的财政政策来主道。但是，从各国目前的情况看，没有一个国家在财政政策上敢于下手，因为这将会影响到诸多利益集团，是一项危险行动，精明的政客门没有人傻到会抛头露面来冒这个风险。即使日本的安倍经济学，只是看到安倍到处炫耀所谓的三支箭，但是我们也看不到财政政策出台，而只是货币政策这支箭变成连环箭，不断的让日本央行QE，然后再QQE，总之让货币政策来解决一切问题。参照全球各国情况，加拿大也不例外，央行很快就会扛不住压力，在出口下降，失业率上升的情况下，宣布降息来拯救经济。 在全球央行都利用货币政策寻求利息极限之际，固定收益市场存在巨大的投资机会。从金融层面看：英国主权国债的收益率进一步下滑，英国各个期限的国债收益率都出现了下滑，10年期国债收益率已经下滑到了0.67%。在当今金融一体化的环境下，机构投资者看到英国国债收益率下滑后，追逐收益的本性会促使这些资金流入美债，加拿大国债，推高美国和加拿大国债的价格。毋庸置疑，国债固有的固定收入的特点，促使全球国债收益率进一步下滑。10年期美国国债收益率在非农收据公布前一直低于1.5%，而加拿大10年期国债的收益率也从年初1.5%的水平下滑到了1.06%。 也许有朋友会讲，黄金可能是最大的受益者，也许吧，但是别忘了，黄金是被囚禁的货币之王。央行货币政策用到这份上，黄金要想闪闪发光，完全靠央行的仁慈，而不是投资者的臆想。 对于加拿大人来讲，大家最牵肠挂肚的还是房地产市场。英国的降息，其实带来了福音，全球货币战争硝烟四起，加拿大无法独善其身，早晚会加入降息大军。今天公布的贸易帐赤字创下历史记录，而加拿大的失业了上升至6.9%，7月份一共丢失了31200个就业职位。 许多分析师对于今年的经济增长都表示担忧，如果像去年那样连续出现两个季度的GDP萎缩，加拿大央行祭出降息政策是毫无悬念的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。  

【加拿大都市网】 进入2016年，关于加拿大国库中黄金储备的事情闹的沸沸扬扬。加拿大财政部的数据显示，库存黄金从去年持有的两吨，到年初则只有0.62吨黄金储备。许多人对此表示不解，加拿大的一些黄金厂商和分析师更是提出了反对意见。但是，加拿大财政部对于坊间的舆论毫不在意，本周干脆卖掉所有黄金，让你们说去吧，我还是走自己的路。截止目前，根据最新的加拿大国际储备的报告显示，加拿大已经卖空了所有的黄金。很难想象一个主权国家的国库中只有区区77盎司的黄金作为储备，从现在起，加拿大正式告别了“黄金灿烂的日子” 在货币战争烽烟遍地的今日，世界各国都在大规模增持黄金。加拿大却是G7国家中唯一没有黄金储备作为货币硬通货的国家。从某种意义上讲，加拿大已经成为了一个不折不扣的法币体系的国家，因为没有一吨黄金作为加币的背书（仅剩下77盎司黄金，可以忽略不计）。没有了硬通货的加拿大国库中，充斥着其它国家的货币，包括相当于486亿加元等值的美元，以及相当于225亿等值的其它国家货币，简而言之都是纸币。 就在加拿大清空了最后一点黄金后，2016年的黄金价格却创出了最大一波行情，从去年 1050的低点反弹到了 1270美元一盎司。这一轮大幅上涨行情，使得黄金价格录得自1974年以来最好的开年记录。 货币战争，银行负利率，这个世界没有章法可言。乱世买金，恒古不变的真理，2016年伊始，英国最大的在线黄金交易商BullionByPost表示，“我们的单日黄金交易额达到了创记录的560万英镑。隔夜我们收到了数百个电话黄金订单，今早收到了更疯狂的订单来电。”总部位于伦敦的交易商表示，这是自2012年来业绩最好的一个开年，实体店里等待下单的顾客已经排队到街区了。 金价反弹，主权国家持有黄金的热情在增加，在这样的环境下，只有加拿大和另外一个“奇葩国家”委内瑞拉卖掉黄金来换取流动性。 当前的加拿大，从政府到民间的举债水平都已经非常高，当债务水平达到当前的水平，黄金相比政府票据更吸引力。试想在这样的环境下，加拿大政府的票据显然不如黄金这样的硬通货具有吸引力，依靠卖金度日填补赤字嫣然成为坊间最流行的猜测。 这样的猜测是否成立，在缺乏数据的情况下难以回答。但是，一个无可辩驳的事实是，无论在上世纪80年，还是过去几年的大幅减持黄金，背后一个共同的特点就是联邦债务水平的上升。上世纪80年代初，政府赤字从70年代中期2%，一路飙升至90年代初达到了8%。加元汇率在80年代以前与美元处于稳定的平算，一路贬值到了85美分。 如今20多年过去了，加拿大还是面临一样的问题。商品周期终结，油价大跌造成加拿大荷兰病的病症凸显。加拿大的财政赤字再度上升。去年11月加拿大新任财长 BillMorneau表示，自由党政府2015至 2016财政年度将面临30亿加元赤字，下一个财政年度赤字将升至 39亿加元。 未来加拿大还需要每年增加基础建设的投入，预计未来三年一共举债超过250亿，未来政府债务负担还将大幅的提升。这次所不同的是，我们的国库里已经没有黄金了！ 至于谁动了我们的奶酪已经不重要了，国库里黄金今天的稀缺局面，是过去几届政府集体努力的结果。加拿大国库黄金已空却是不争的事实。许多人都在为今年加币的反弹所欢欣鼓舞，作为加元，过去一直具有商品的属性，因此也被称为石油加元，今年的油价大幅反弹令加元兑美元汇率冲上75美分。从理论上讲，虽然黄金与货币汇率没有直接的关系，但是，没有黄金作为背书的加币，又怎让人不揪心呢！加元借着石油价格走高的这一轮反弹能走多远，我们拭目以待。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 加拿大五大银行之一的道明银行周二宣布，即刻提高房屋贷款利率15个基点，将贷款基准利率提高至2.85%。这是自2015年七月以来首次提息，而且是在中央银行降息的环境里，实在让人费解！ 道明银行无端加息为那般？首先是政府重拳打压房市，要求银行审慎贷款，提高贷款收入门槛。根据网站RateHub的数据，现在10万元年收入的买房者，首期4万加元，可以享有2.17%的低利率，贷款后可以买到665,435元的房子。但是，根据新的法规，同样一个买房者，却只能买到价值505,762元的房子。不难看出，政府的政策使得合格的贷款者减少，这样一来，银行的贷款规模效应下降，必须将增加的成本转嫁给消费者。 其次，银行被要求分担风险。加拿大房屋贷款中心CMHC，将要求银行对于房屋贷款担保部分分担风险。这次的政府房贷收紧，就给加拿大商业银行房贷引入垫底费机制，即房贷违约损失的前5%-10%先由银行承担，超过这个损失的部分政府才会担保。 这个“馊”主意来自国际货币基金组织，从IMF的角度而言，他们建议加拿大政府不要让纳税人会成为房地产的最后买单的人。加拿大银行家协会主席惊呼，这次政府彻底改变了加拿大房贷市场的运作机制。这个政策使得银行被动地提高资本充足要求，由于银行是高杠杆的金融机构，资金一旦被占用，费用相当高，这部分额外的费用，银行将会把增加的房贷成本转嫁给贷款人。 这个5%-10%的银行贷款垫底费用，立刻会影响到银行资金的流动性：根据国际银行法规，银行必须保持自有流动资金可以运作30天的水平，主要目的是防止出现2008年金融海啸时信用冻结的情况。为了达到这个水平，银行必须留足资金，这些资金不能用于生意周转。银行这部分“流动资本”立刻缺失5%-10%等额的资金缺口，不得不从其他地方挤出更多资金填补空缺，必然会影响到银行的流动性和整体盈利，银行一定会将这些成本转嫁给贷款消费者。 最近一段时间，大家只是看到房地产的红火，其实加拿大股市非常火爆，TSX指数眼看就要冲上15000点，准备冲刺记录高位。这种情况下，资金流向资源、黄金、和股票市场，加拿大债券市场大幅失血，造成债券收益率飙升，这种情况在进来的四周表现尤其明显，加拿大十年期债券收益率上升了20个基点。 银行的房屋贷款是与债券收益率挂钩的。10年期的固定利率已经上升到了1.2%，比9月29日的低点上升了25个基点。加拿大与加拿大长期国债的收益率直接挂钩。由于美国今年12月份启动加息的预期非常强烈，加拿大国债收益率也随着美国国债收益率上升；固定房屋贷款利率也相应上调。 当投资者对国债需求下降，为了吸引更多的投资者就必须提升利率，这就造成银行固定贷款产品损失，必须要从消费者特别是浮动贷款的消费者那里把损失夺回来！银行浮动利率的贷款本身属于Flow through的性质，浮动利率的基准则是有一个PRIME RATE。由于商业银行的PRIME RATE是与中央银行的基准利率挂钩，那么央行降息对于商业银行本身属于政策红利，但是政策红利并非能够完全传道给贷款人。以去年加拿大中央银行两次降息为例子，去年加拿大央行总的降息幅度为0.5%，但是各大商业银行最终只是把PRIME RATE 从3%降至2.7%。相反，如果商业银行面临贷款紧缩政策所带来的政策成本却一定会完全传道，来保证银行的盈利和资本充足率。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)