专栏观点

【加拿大都市网】 加拿大本周与中国签订重要贸易协定，双方宣布到2025年实现双边贸易额在2015年基础上翻一番，并且强调双向投资对经济增长和创造就业的重要性。 今年以来，中国对对加拿大油菜籽的质量提出质疑，加拿大是全球最大的油菜籽出口国，而中国是加拿大油菜籽的第一大出口目的地，总额高达20亿加元。本周，双方就中加油菜籽贸易签署了谅解备忘录。 其实，在此之前，为了增加对中国的出口，加拿大总理在中国参加G20杭州会议期间，就签署了12亿加元的贸易协定。总理杜鲁多与中国电商巨头马云会晤，通过这个平台，以后加拿大的四大国宝——枫叶糖浆、油菜籽油、鲜活龙虾、橡木冰酒，很容易就能够出现在中国家庭的饭桌上。加拿大GDP60%来自贸易，但加拿大在中国的贸易伙伴中排在十余名后加拿大出口中国的都是自然资源类别产品，如菜籽油、牛肉、纸张、矿产品、木材、海鲜、谷物等。而中国出口到加拿大的是电子产品、机械设备、家具玩具、橡胶塑料、陶瓷玻璃、纺织服装等。加拿大不是G7工业国家吗?加拿大与中国的贸易，怎么会处于这样一种局面？  从国家经济发展的角度，及加拿大在国际贸易和汇率政策上所处的地位看，去资源化后的加拿大经济发展面临着两个方向：一是让货币升值，要保持政策的贸易盈余发展经济，加拿大必须要发展生产力，提高技术革新水平；另外一个是让货币贬值，用国际资金的流入来刺激经济，避免陷入赤字和经济停滞。从经济发展的角度看，加拿大应该走产业升级和技术革新的道路，但看看加拿大近半个世纪的历史，每当遇到发展瓶颈时，政府无一例外地选择让加币贬值来刺激经济。 加拿大的人文地理环境非常优越，吸引着各国投资，但是从加拿大本土情况看，加拿大民意调查对于与中国的贸易和投资方面并不乐观。加拿大亚太基金会的最新调查显示，大约46%的加拿大人愿意与中国扩大贸易，但是只有11%的加人愿意看到中国企业投资和收购加拿大公司。当初，中国企业收购尼克森石油公司时的艰辛历历在目，后来的加拿大钾肥干脆就任其凋零，也不愿意卖给包括中国在内的任何海外买家。中国企业在加拿大比较成功的是华为，在渥太华雇佣300人，万锦市有350名工作人员，其他中国企业在加拿大投资则凤毛麟角。 最近安省两家地产协会，多伦多地产局Toronto Real Estate Board和安省地产协会Ontario Real Estate Association，同时向安省政府谏言， 不要学BC省针对海外买家征税。两家协会分析认为， 海外买家税将使得资金涌向中低价格的地产板块，从而加重对中产阶级的伤害。例如，多伦多征税，买家将去周边城区购房，使得当地价格暴涨，如果周边价格上涨，不仅伤害中低收入人群，而且由于城市边缘的涨价最终还是会带动多伦多市的地产价格继续上涨，对于地产调控无济于事。两家地产协会还认为，征收海外买家税同样会使得多伦多的房屋租金上升。因为不少买家买楼就是为出租，针对他们加税后，出租单位将减少，而供应减少将道致出租市场价格上涨。 如果加拿大要扩大与中国的贸易和投资，其实在投资方面，特别是对待海外买家的态度方面值得商榷。加国房地产不让买，企业不让买。那么，就只有在贸易方面多下功夫。可是，加拿大对中国的贸易完全处于下风，中国对加拿大的出口不断上升，而加拿大对中国的贸易逆差则不断膨胀，目前已超过400亿，我们对中国出口总额才不过约200亿。因此，从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，继续选择货币贬值，让外资进入加拿大应该是不出意外的。那么，加拿大对于外资进入加拿大的投资，特别是对于进入加拿大房地产市场的资金，征收额外15%的奢侈税，在这个大框架下，实际上是自相矛盾的。征税真该三思而后行。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 多伦多最近的房价涨得吓人，街头巷尾热议，各类专家支招，加拿大智库Simon Fraser 一语惊人，新近出炉的加拿大菲莎学院报告认为，多伦多的房价上涨虽然有需求的因素，但是主要是被海外买家和国内买家的炒房欲望驱动，而不是被基本面的房源短缺所驱动。 菲莎学院的这份报告认为，把房价上涨归咎于房屋供量不足，这种结论有一个明显的问题：现有房屋的上市量确实大幅降低，但主要原因是房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。 现有二手房的上市量短缺造成房价上升不假，但这种短期是人为造成，并不是基本面的供给问题。在一个交易量稀薄的市场上，很少的几个交易就可以把整个房地产市场炒的火热，但是这种价格飙升就像焰火般靓丽却不持久。 菲沙学院认为，许多买房者被价格诱惑入市，将会陷入无可挽回的财政困境。菲莎学院报告中提出这样的警告。特别是对于多伦多的年轻人，这些人看到房价上升急于置业，他们将是为这场房地产泡沫买单的牺牲品，虽然他们并没有任何错误。 这份报告独出心裁，与大多数主流媒体的分析都不同，更使得菲沙学院与多伦多地产协会和从业者为敌：因为地产专业人士异口同声地表示，多伦多的土地和房屋稀缺将使得房价持续上涨。多伦多地产协会一直都将房价上涨归咎于土地供应，并且认为绿化带阻碍了多伦多房地产开发，供应端的问题造成房价疯涨。 但是， 菲莎学院尖锐的指出：自从2012年以来，多伦多的人口与新房比例正在逐年下降，这说明房屋开工数目，不要说跟上人口增长，数据显示其实超过人口增长速度 。因此，多伦多的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发。这才是房价上涨的真正原因。 许多拥有自住房的当地人都选择买多一栋房子作为投资，因此无端增加了需求端的紧张情况。加拿大本地许多普通人家现在不仅给自己购买投资房，而且开始给下一代购买将来的居住房屋，使得房地产投资成为一场群众性的热潮，房屋价格哪有不上涨的道理呢？ 但这种低利息造就的，群众普遍参与的，海外买家火上浇油的疯狂房市，还能把价格非理性上涨归咎于基本面的供应不足吗？要治理房地产市场，根本用不着开发新地建新房，无端破坏环境，只要把人们的疯狂预期浇灭，把投机贪欲打消，房价自然可以得到控制。 如何扭转人们对于房地产价格上升的预期呢？加息无疑是个非常有力的重拳。这样做无疑会伤害加拿大的经济。因为加息是无差别的打压，而且加息会提高所有行业的借贷成本。在房地产独大的经济形势下，加拿大所有其他行业都奄奄一息，央行这个时候如果重拳加息，后果会不堪设想。 根据菲莎学院的建议，解决问题的唯一办法，就是让安省政府效彷温哥华，对海外买家征税，因为海外买家数量虽少，对于整个房地产系统的价格影响确实火上浇油，要灭火，首先要打击海外买家。 菲莎学院的报告，最后还建议一条更狠的招数，对于在加拿大拥有房地产，而不在加拿大本地工作的房地产业主征收额外的物业税，估计这条建议通过的可能性很低。不要低估了政府的决心，安省财政厅长苏善民（Charles Sousa），对于海外买家税的态度上周发生喜剧性反转。苏善民说，增加海外房屋买家税是控制房价增长过快的方法之一。苏善民略带悔意的表示，在去年八月BC省针对海外买家征税后，安省按兵不动，本意是想让房地产市场自行调控，但随后发生的事情让他非常担忧，多伦多已经成为房地产炒家的战场，到处都是抢offer大战。 本地普通人已经一房难求，财长再也不能对此漠视了。由此可见，省选在即，人气低迷的自由党，选择海外买家亮剑，挽回一点人心，似乎是不需要多少悬念的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

罗渣士（Rogers）电信本周表示将会终止自行研发的下一代电视平台Internet protocol television （IPTV），把有关费用从财务报表中减记，并将与美国传媒巨头康卡斯特Comcast合作，在加拿大开发云端电视平台X1，预计在2018年底之前推出。 近年来，罗渣士的股票表现不错，但公司经营策略方面就让人嬉笑皆非： 2010年温哥华冬季奥运会上夺冠，每年冰球NHL联赛吸引着加拿大爱好冰球的人士。这股热潮使得罗渣士公司也跟着发烧，在2013年11月份斥资52亿加元，将加拿大未来12年NHL冰球的转播权买下。2014年，罗渣士推出在线SHOMI，从2014年11月到今年11月底正好两年的时间就偃旗息鼓，公司亏损上亿加元。 罗渣士可以这样肆无忌惮，就在于其独裁性，即双重股权的结构。所谓的双重股权，也就是常说的同股不同权。一般上市公司会发行两类股票，其中一类股份被称为A类股，很少在市场上流通，往往掌握在公司创始人和其家族成员手上。而另一类在二级市场流通的被称为B类股，但是，公司创始人和家族成员手上公司同样股份的投票权，是B类股的几倍甚至几十倍。 设计这样的股权，目的显而易见，本意就是不希望“外人”过多地干预公司的运作，决策权和话语权集中在少数人的手里，不需要通过董事会投票，总之就是一言堂。因此双重股权的公司，很容易被贴上家族企业的标签，一般都与公司领道层的专制分不开，许多喜欢“民主”的投资者都会对这类公司敬而远之。在加拿大TSX主板上市的有24家这类独裁公司，如Fairfax 、庞巴迪及加拿大轮胎等等。 加拿大TSX的大部分上市公司都是“民主”的，没有这种专制的双重股权结构。机构投资者既然注入了资金，就希望投资的股票能够有稳定的表现，也希望他们的声音能够让董事会听到。因此，机构投资者都会进入董事会，保证公司的运作符合投资人的利益。即使小散户，每年也会收到股东大会的通知。 普通公司需要满足投资者的民主需求，前提就是一股一权。相反，同股不同权，投资者的投资额与实际的话语权不成正比，这正是双重股权结构的核心——独裁。这种双重股权结构，很难想让机构投资者将其纳入法眼。比如加拿大养老金CPPIB的投资要求，首先就要排除双重股权结构的投资。机构投资者不愿意投资双重股权结构，除了话语权和投资不成不比例，另一个问题就是董事会缺乏优胜劣汰的良性循环。 双重股权结构显然就是让公司的话语权永远地留在家族成员手上，甚至董事会主席和CEO是同一个人。公司的成败都集中在这个家族，对于其它股东显然显得有些专制。然而，有时候独裁可能是更好的选择。如果我们把加拿大上市的这24家双重股权结构的公司做成一揽子投资指数，与TSX大盘指数进行对比，投资者会诧异的发现：在过去十年里，一篮子双重股权结构企业股价的10年期年化收益达到了3.7%，显著超过TSX大市1.1%的表现。而近五年加拿大TSX指数股年化出现0.9%的亏损，但是一篮子双重股权机构企业的股票却逆市上涨了4.2%高度集权化的企业比较成功，民主反而会对投资者不利，究竟是什么原因？从企业运作角度看，集权专制是一把双刃剑，如果运营得当，有一个像Fairfax公司Perm Watsa这样英明的领道人，可以为其投资者带来丰厚的回报。相反，公司集权体制下，错误的决定会毁了一家企业，例如像庞巴迪、AGF都是如此。 普通公司的同股同权的民主体制看起来不错，但是反过来，许多建设性的建议也很难获得通过，企业很容易趋于平庸化。冷静地想一下，究竟是在行业里天天摸爬滚打的圈内人更了解市场的市场运作呢，还是普通的投资人更了解市场呢？如果让外行过多地干预，来指挥和约束内行，就会适得其反。换言之，独裁企业不一定好，但是优秀企业一定是独裁的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 若消费品出现缺陷，而厂商不愿意协助的话，我会要求零售商介入。Verna Harrison和Don Dolson的Oreck空气净化机，在购入两年后失灵，我这个方法帮了他们一把。 空气净化机的主要零件Truman Cell有三年保养，当产品接连失灵后，二人就把产品寄回制造商位于温尼辟的办事处。 Harrison在2月告诉我：“我们12月5日把产品寄出，之后一直收不到Oreck的回音。我们曾打过12至15通电话，却只收到留言，表示接待员忙于应对其他客人，叫我们留下电话号码，他们会尽快回复。当然之后仍是音讯全无。” 在我接触Oreck Manufacturing Co.前，她跟我提及上述产品是购于多伦多东北部的加拿大轮胎分店。该连锁集团发言人Stephanie Nadalin接触位于多市东北部Uxbridge的经销商后表示，尽管问题出在制造商，但作为经销商仍希望帮助客户。后来发现产品已停售，他仍愿意送出一台（比得上旧机）的新机，不另收费。 二人两日后到居住地邻近的加拿大轮胎商店领取新的空气净化机。Harrison说：“我们尝试接触Oreck数个月仍徒劳无功，给你发电邮是最后一。感谢你的帮助，商店确保我们满意。” 苹果客户的投诉 我甚少收到苹果客户的投诉，不过最近却接获一宗有关Jacob Thielmann的平板电脑的投诉。他的女婿Bob Romanuk说：“4年前，外父在Best Buy买了一台64 GB的iPad Mini，大家都明白保养期已过。” 去年8月，电池在没使用的情况下，仍在不足24小时内清空，之后仪器更无法启动。他的女婿于是把iPad送到苹果维修中心，对方发出更换订单，然后三天内把iPad寄回和取得新机，费用为260元。但失灵问题在10月再次出现，这次维修中心收取33元电池检验和充电费，并坚持仪器没有问题。 Romanuk说：“我把它带到就近的苹果商店，店员进行测试后马上给我一台替代的iPad。”第二台仪器有90天保养期，75天后电池再次出现无法蓄电的问题。Romanuk驱车返回那间苹果商店，另一名店员建议他把平板电脑重新设定，但依然没帮助：“那台iPad继续无法蓄电，由于对方表示可能是Gmail程式在背景持续运作，然后把电源耗光，所以我们连邮件应用程式一并删除。” 再次收取替换产品费 虽然保养期于1月14日完结，但苹果表示由于Thielmann是在90天保养期内报告仪器失灵，因此仍可获保养。Thielmann原本已经松一口气，但后来苹果就第三次产品替换收费，做法叫他失望。 苹果一名高级顾问在即时对话中承诺，只要Thielmann交回损坏的iPad，即可得到一台经翻新的产品。Romanuk在三周后表示：“我什么都收不到。要我岳父出面联络和打字是个挑战，没有iPad也非常不方便。” 最终加拿大苹果发言人Tara Hendela感谢我把投诉转介给他，不出数天苹果已接触当事人和送上新iPad。Romanuk说：“苹果代表的行动恢复了我们对这间公司的信心。Jacob和我获得堪称典范的待遇。” 苹果2001年创办连锁店，创立人乔布斯曾从加拿大集团Four Seasons Hotels and Resorts的服务中取得灵感。 我渴望听取读者的意见，你使用过苹果的顾客服务吗？服务有什么地方值得称许？什么地方需要改善？我会在未来的专栏反映大家意见。星报专栏作家︰Ellen Roseman 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 加拿大今年以来的房价暴涨，甚至已经陷入癫狂的状态，政府的绥靖政策驱动下，市场上随处可见抢房大战，加价10万、20万加元，人们都眼皮不眨一下，政府一方面任凭房价火箭般上涨，另一方面则对于那些被房地产挤压失去工作，或者兼职工作的人们步步紧逼：这次的联邦预算没有提及资本增值税，却要对每天在街上载客挣几个糊口钱的优步（Uber）司机征收GST和HST。 政府认为，优步司机和乘客，无论使用手机还是网络应用打车，都必须为每一次行程支付加拿大两级政府的GST和HST，这样将会为政府带来300万加元的额外收入。不过就在国家财政增加了相当于一栋房子的钱，政府大动干戈来打压这些每天为几块钱奔波的人们，真是让人无语。 在2009年经济复苏以来，各国政府的刺激政策勐药下过之后，却没有达到凯恩斯的效果，政府干预市场经济的行为正在失去方向。加拿大从零售业，到银行业，处处裁员，工作不好找，房价可不饶人，于是大批房奴们，都在临时工作中疲于奔命，其实兼职是最明显的共享经济。在北美最近流行的优步（私人出租车） 以及空中食宿（Airbnb）（私人租房）就是这种趋势的突出反映，房价涨的越勐，我们似乎注定要进入共享经济时代。 零工经济原本是鼓励他们再就业的一个机会，CIBC的经济学家则评论到：“共享经济的出现会增加就业，但是并不代表会创造稳定的就业。 仅以司机收益而言，相比于传统出租车公司，如果将车辆折旧、车辆保险以及司机本人的保险都计算在内，这些优步司机并不一定能赚多少钱。现在政府在这个利润微薄的行业里再插手，以税收的形势分一杯羹，无疑让行业内人士日子更加难过。 那么，政府无端打开印钞机，将数以万亿记的资金投入市场，只见到房价飙升，却未见就业改善。原因何在呢？这就要看凯恩斯关于低利率的见解了：凯恩斯在其通论中是这样表述的，当低利息政策道致资本回报率的下降，会使纯食利阶层的利益不再增长，新增收入流量中绝大部分成为劳动收入，从而有利于缩小收入差距和社会稳定，公共资本的增加则有利于公众生活条件的改善。 他甚至乐观的认为，资本平均回报率降至接近零的水平，意味着一个社会达到了资本的“普遍丰裕”，这使得更多的人可以从经济压力中解放出来，从事更有价值和意义的创造性活动。但是从实际的执行层面看，中央银行大规模降息，确实达到存款利率下降的效果，“纯食利”阶层的利益确实不再增长，新增的流量中大部分为劳动收入也是非常正确的判断。 一个没有想到的问题尤其突出，低利息政策不但没有缩小收入差距，反而最大限度的扩大了收入差距，使得富裕阶层更加富裕。大多数的人不但没有从经济压力中解放出来，反而随着就业岗位的日益不稳定，将要进入农奴式的零工经济阶段，又何谈从事更有价值和创造性的活动呢？ 凯恩斯的理论在实际操作方面，有什么地方出了问题呢？其实，凯恩斯认为，宏观经济非出清状态是经济的常态，那么，在市场非出清状态下总供给与总需求的不平衡，背后的罪魁祸首就是有效需求不足，有效需求不足的直接原因就是企业的总投资低于社会的总储蓄。 如果企业的投资不足，就无法增加就业，然后通过提高薪资水平带动通胀上升，使得货币政策有能力回归正常化。大家不仅要问，企业投资都跑到哪里去了呢？答案就是房地产。加拿大现在已经是全民皆房，不仅普通人拼命借贷增加杠杆，各类企业也踊跃加入房地产淘金大潮。大多地区的高尔夫球场地拥有者看到房地产开发的暴利，全都跃跃欲试，比较高尔夫球场盈利有限，谁不想开发房地产多赚钱呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 新移民朋友，甚至一些已在加国住了十年以上的人士，他们对我身为房贷经纪（MORTGAGE BROKER）的工作甚感兴趣，因为他们对此专业行业仍陌生，甚至误会了「房贷经纪」为某单一银行的受薪职员。可能有些打算买房产的朋友也有类似的疑问：「为甚么要找房贷经纪，而不直接到银行申请借贷？」 最简单直接的答案是：「房贷经纪能够从众多的贷款机构产品中作不同选择，帮助客人安排最优惠、最合适按揭组合的一站式贷款服务。」 其实房贷经纪这行业已在北美洲存在数十年，北美很多的房屋贷款都由房贷经纪代为安排，而众多客户选择我们代为服务的原因，让我作详细一点的解释。 每一个房贷经纪都需要考取一个政府发出的专业牌照，也受到政府的严格监管。专业的房贷经纪能够为客户提供一站式服务，让客户节省不少时间和利息。另外，由于房贷经纪并不受雇于单一家银行，所以能在众多的贷款机构中，为客户选择及度身订造一个灵活及长远省钱的房贷计划。房贷经纪是客人和众多贷款机构之间的一个桥梁，不同贷款机构有不同的计划，也有不同的审批标准。而房贷经纪的职责，是站在客人的立场，安排一个最好、最适合他们的房贷。作为一个专业房贷经纪，评估时不单要考虑客人目前的经济和家庭状况，更加要顾虑到他们未来数年的经济情况，及个人和家庭需要。以做到帮助客人长远地省钱，而不是单看目前利率的高低。 在一般情况下，客人并不需要支付房贷费用，佣金由贷款的金融机构支付。金融机构喜欢房贷经纪的服务，作为多一个贷款渠道，因而银行节省了不少固定开支如店租、人工等。当客人的房贷办妥后并完成交易，有关贷款机构才需要支付佣金给房贷经纪。 案例一 客人来自中国新移民，抵步不多久，看上了一幢西区独立房，因为那区环境好，校区好，房价400万加币，要求贷款2,20万加币，我帮客人在五个工作天解除条件前，通过A级大银行获批准个人及房屋贷款资格，贷款利率低，文件要求简单，没有任何手续费，客人很满意。现再准备买多一个物业。 当客人想购买房屋时，又想安排贷款，或把现有的物业套现作周转，又或物业按揭快将到期，要重新安排按揭的时候，有些客人会自行到各大小零售银行查询。不过这样比较繁复和费时，同时，客人也未必能够保证会获得一个市面上最优惠和对他来说最合适的按揭组合。 另外，有些客人在加国住了一段很长时间，但信用评分低，收入低，提供不到收入证明，所以未能在各大A级银行申请到房贷。又或者客户在成交前首期发生问题，我们也有办法帮客人解决燃眉之急。房贷经纪可以在这行业的庞大网络中，向另类的贷款机构安排到按揭。因此，买家处于不同经济及家庭状况下，房贷经纪从富弹性和多元化的按揭组合中选择一个适合客人的按揭。以下是另一个案例： 案例二 另一个案是客人原先获批准一笔贷款，到成交前一个月，首期发生问题，客人不能如期从中国内地汇款过来，而一按银行拒绝增加贷款额，因此非常惆怅，我们帮他临时做了一个二按，补充不足的首期，三天之内办妥，客人非常感激我们帮他顺利完成交易，避免了因成交不成而道致法律诉讼。 因此，一个资深房贷经纪为客户带来的价值，莫过于个人的丰富房贷知识与经验，以及与各大贷款机构的深厚业务关系，再加上独立的专业分析，从而能专业地提供不同类型的按揭产品及优惠利率，让客人在短期内及长远计都能节省到更多的金钱。 房贷经纪能随时掌握最新变化，帮助客人获得贷款。不过，我们的专长是不限于房屋贷款，同时也要非常了解本地的地产市场。此外，房贷经纪更加懂得提点客户在加拿大信用局的信用问题，如怎样提高个人信用评分的方法。好让客户最终能买到所喜欢的房产，而且能够节省金钱和时间。由于政府施压力给各大金融机构，所以现时申请房屋贷款要求比以前严格了，规则也较多，文件审批要求也多了。不过凭经验及庞大贷款网络，我们也有办法做到。 * 此专栏仅供读者参考，一切以法律依据为准。 SALLY KWAN 关绮雪 ( 按揭经理 )  刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：SALLY KWAN关绮雪 ( 按揭经理 ) 【加拿大都市网】客人来电，问：「我们几个朋友现正租屋住，也租了几年，租金付出数万元之多，有时和业主相处得不开心，关系搞得很差，甚至遇到业主迫迁。由于现时楼价不低，我们几个又储到一笔首期，与其这样，倒不如几个朋友联名买一个物业，齐齐做业主。但我们没有甚么特别关系，只是朋友，置业时有什么要注意呢？」 不论你的业权占多少百分比，每个业主同样是要负担100%债项。例如四个人一起购买价值$1,000,000的物业，无论每人占25%，又或某一个占60%，甚至你只占有1%，即$100,000之业权，但每个业主所负担的债务是一样的，即100%债务。站在银行角度来看，每个人都要独立地承担每个债务（jointly & severally）。 例如月供款是$2,000，私下计算你只是负责$500的供款，你们四人安排把自己所需要供的款项，存进一个联名户口里，方便银行扣钱供款。但如果其他三人不存钱到户口，又或其馀三人出国了，忘记存钱，甚至无能力供款，引致不够钱供屋，银行无法扣款（non sufficient fund，简称NSF），这样的话，银行有权向你追讨其馀三人之欠款。 如果你认为你只需负责$500之还款，其他人没有还款，银行就追讨其他三人之供款，这想法是不对的。你需要负责所有的月供款，不然的话，银行会报告给收数部门（Collection Dept），追讨所欠之供款。这样全部四个人的信用也受到影响，变得很差，信用分数也相继降低，影响你将来的借贷。 另外，在律师楼办理贷款文件时要做Tenants in Common（各自拥有之业权），即是说属于你的那份业权，你可以把它转让给别人（但可能有合伙人之条件限制）。一般最常见的合伙人条款是如果其中一人想卖他那份业权，要先卖给合伙人（First refusal right）等。如果他们不买你那份业权，你才可以转让给他人，或你可在遗嘱（will）上预先说明，当你去世时，你的那份业权给指定的承继人。 最好在成交前，几个合伙人在律师楼做张协议书（agreement），说明当卖屋或业权转让时应该怎样做等等细节，大家先有个共同讯息，避免他日有甚么意见，而影响贷款供款，甚至影响朋友间之感情，连朋友也没有得做。还有和甚么人合伙买屋，也非常重要。如果那人信用纪录不好，习惯拖欠、不守时、常常忘记存钱入户口（并非没有钱），就要认真考虑和这人合伙是否妥当，会不会制造烦恼或麻烦给你们，及影响你们的信用纪录。 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

每年迎来中国新年后，人们就是要考虑 RRSP的供款以及投资方向的时候。就今日而言， RRSP季节冷冷清清，楼盘推介会却人山人海，一个楼盘一天内就被哄抢一空，这些购房者中不乏白发苍苍的老人，他们要的是一个安全稳定的资产，房地产似乎成为唯一选择。 随着这股风越吹越劲，我们会发现一个问题，越来越多的人们都处于资产富有，现金流缺失的流动性极度匮乏状态。为何如此？大家都认为央行会在流动性匮乏的时候，为所有人提供流动性，在短期利率飙升的时刻，通过降息和量化来压低借贷成本，从而使得收益曲线回到正常状态。 根据养老金顾问公司 Broadbent Institute在一份报告中指出：加拿大的老年人未来退休生活堪忧，Broadbent Institute调查的对像集中在55至 64岁年龄段，这些人中不足 20%的人表示有足够储蓄可以安享晚年，甚至有一半人表示，他们的储蓄只够维持一年的退休生活。 未来加拿大的老龄化社会面临的困境更为加剧，二十年后将有超过 20%的人步入退休年龄，生活在贫困线下的老年人的比例也逐年上升。理论上一个退休人士最高可以拿到每年 12780元的CPP ，但是实际上，男性平均CPP 的年收入为7626，而女性平均 CPP收入只有区区 5922。加拿大的联邦政府耗资7亿加元提升养老金低收入补助部分，即使这样，还是将有 60多万老年人将会生活在贫困线的下方。 但是，这些数据表明看起来担忧，实际上都没有提到一个核心问题，虽然这些老年人没有足够的储蓄，但是他们很多人都拥有一套甚至两套以上的房地产。表面看起来的贫困，背后隐藏的是现金缺乏，资产富有的老年退休人群。 政府大力支持养老，特别是辅助所谓的贫困老年人，其实只是看到他们收入低，并未将其整体资产考虑在内。从公平的角度看，浪费了许多纳税人的宝贵资源，因为这些现金流和收入极低的“贫困”老年人，可能比起你我这些交着高额税款的人富有的多！ 作为工作缴税的朋友，如果觉得心里不平衡，就只有每年买足RRSP获得合理的退税，自己的税款自己合理支配。获得RRSP退税后，可以将RRSP再投资到房地产，岂不是退税和增长两不耽误。 其实，大家聊的房地产，除了住宅地产，商用地产以及办公楼等地产项目，在机构投资者的眼里都是不错的选择。例如选择地产投资基金，比起看的见摸的到的砖头瓦块，这类地产投资有独特的优势：因为这类资产能够产生稳定的现金流收入，长期下来能够做到资本保值，许多投资者担忧股市起伏的时候，不用过于担心这些地产价格会受到影响。 我们买房时候，多少会有些盲目性，但是地产基金则是非常理性的选择资产。基金经理第一个考虑的就是地产（商业地产以及办公地产）内在的盈利模式：比如平均的出租率是否高于行业的平均水平，租约到期后是否能够续租或是很快地找到新租客，还有就是计算成本后的实际营运利润如何以及租金是否能够逐年稳步上涨。第二个考虑的就是它外部的工作做得如何？所外的外部工作包括，是否积极地购买一些优质的资产。基金经理团队会评估办公楼或者商场是否“聪明地”定期装修，从而能够提升租金的价格。 除了内在盈利和外在工作，还有很多方面的工作来保证挑选的标的资产都是优质的。地产基金的每一个投资项目，都会实地考量标的资产的地段如何，还有建筑的质量的高低。加上基金经理会经常参加地产所属物业公司的会议，通过与他们的当面接触和交谈来了解他们的经营理念以及管理水平如何。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 加拿大房屋贷款中心CMHC对加拿大房地产市场发出红色警报！该机构表示，在10月26日，即将发布的加拿大地产市场的评估报告中，首次将房地产风险级别从中级风险（黄色）提升至高风险（红色）风险。 根据对加国15个城市的地产市场评估，加拿大房屋贷款中心CMHC认为，相对于个人收入，人口增长而言，加拿大的房价出现了持续过高的情况，该机构认为，温哥华、多伦多、卡尔加里、萨斯卡通等地的风险级别，都已经触及红色警报线。 无独有偶，汇丰银行最近的分析报告认为，上次2008年金融危机，美国房地产崩盘一溃千里。加拿大经济，房地产却固若金汤，许多人将此归功于加拿大的银行贷款政策和严谨的金融体系。 然而过了八年之后，汇丰银行认为，目前各种风险集聚的加拿大经济，无法再像2008年一样避过一场金融危机。一旦危机重现，加拿大的运气这次不会那么好。 当前的形势，加拿大的家庭负债水平超过经济增长，私人部门的债务占GDP水平高达215%，在G7工业国里面债务水平最高。一般认为高债务水平抑制消费，而消费则是经济增长的最重要引擎。 加拿大的经常项目赤字目前已近占经济的3%，相比之下，在2008年金融危机时，加拿大的经常项目则是处于盈余状态。正如所有的分析师一样，汇丰银行对于加拿大经济最担心的地方也是房地产板块，认为这个板块过度杠杆化。 加拿大央行低利息政策的红利，大部分被地产板块所囊括，企业投资却连续两年大规模下降, 特别是央行的降息救助重点-能源企业，这个板块资金出现大规模流出：即使是非制造业企业的投资，预计今年将出现18.3%的下降！ 加拿大经济和房地产的问题可谓冰冻三尺非一日之寒。房地产已经成为加拿大经济中房间里的大象，目前加拿大政府突然收紧房贷政策，令加拿大经济的唯一乐土-房地产板块蒙上阴影。 其实，加拿大并非像一些分析师所讲的那么悲观。首先，从CMHC的角度看，认为政府收紧房贷，这是一件好事：因为房贷收紧后，购房者暂时会选择购房小一些的房子，甚至租房，把节省下来的钱用于消费，消费提高后，经济增长自然跟上。 其次，加拿大政府有足够的空间应付危局。加拿大政府的债务/GDP比例仅为38%, 这是G7工业国家政府中债务水平最低的！前保守党政府，为现任班子留下一个平衡的预算，现任政府可以利用这个大好局面刺激经济发展。 当然，在政府消费方面要吸取一些教训。哈珀政府在金融危机期间，自2009年开始为将来的家庭提供了装修免税额度的优惠政策，这项政策确实刺激了房地产相关的消费，提振了经济增长，同时也进一步刺激了房价, 增加了民间债务负担。 成也萧何，败也萧何，这项便民政策，帮助加拿大经济走出沼泽的同时，同样抬高了房地产价格，使得加拿大金融体系面临风险，使得现在的加拿大银行，再也不像当年般固若金汤！ 现任自由党政府，在当前政府负债水平低的情况下，可以大展拳脚利用政府赤字消费来刺激经济增长，将资金的主要用途，用于提高生产力，进行基础设施建设，和提振私人部门消费。 最后，如果有可能，政府应该改变对于海外买家的态度，允许更多外资进入加拿大。在当前情况下，加拿大的经常项目赤字占经济的3%，政府如果要弥补这个缺口，加拿大需要欢迎外资流入，这个比例需要达到总体经济的4%。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：关绮雪 【加拿大都市网】在加拿大，信用报告对每一个人都非常重 要，客人在申请任何信贷时，贷款机构都需要用 作审查，如申请房贷、信用卡、汽车贷款等等， 目的是看申请人现时信用评分（CREDIT BEACON）和以往还款模式，查看申请人是否是一个负责任，准时还款，有借有还人士。 站在房贷申请来说，信用评分高与低，是最重要一项，会 影响能否拿到贷款和利率。信用评分高，客人可 以获取市场上最低优惠利率，反之则可能只取得 到稍高利率。 当你申请房贷时，你的信用评分是贷款机构 决定给你甚么利率，但大多数人不知道甚么是 「信用评分 」（Beacon Score），更不用说他们 是否有一个高分或低分的信用。可悲的是，如果 你的信用分数是因不必要的错误或缺乏专业意见 而拖低信用评分，你可能要付出额外数千元在你 的房贷上。 现在是时候知道你的信用分数如何计算，甚 至如何可以提高你的信用分数。为下次贷款作准 备。 以下一些方法是如何提高你的信用分数，如果你的信用分数是低过650，你不可不看这文 章。欲提高阁下的信用评分，其实有好几个方 法： 1、信用卡的账单在到期前至少准时偿还最低还 款额。  2、不要刷信用卡高于信用限额的百分之 七十五，愈低愈好。  3、申请汽车贷款，或大银行信用卡。信用卡额...

作者：关绮雪 ( 按揭经理 ) * 此专栏仅供读者参考，一切以法律依据为准。 【加拿大都市网】据《都市地产》报道：客人需要另类贷款是因某些物业或个人信用及收入不足问题，而被A级贷款机构拒绝，需要从其他渠道获得贷款。当客人问题解决后，可再转回低息A级贷款机构。本人也替不少读者通过另类贷款机构，成功获批，帮他们解决困难。有见及此，我在此继续和大家分享一些成功资款另类个案。当然个别情况有异，如果你或你的朋友遇到借不到钱困难，可跟我们联络，有机会借钱买屋或从房屋套现，用作投资或还高利息债项。 通常一般客人安排房贷，要和贷款银行签一份房贷合约，内容包括合约年期（TERM）、偿还期（AMORTIZATION）、供款额（PAYMENT）等等。如果客人的房贷在合约期满时仍然住在同一间屋，通常会和贷款银行再续期，或转到另一个贷款银行，更能配合自己当时的需要。 以上种种都是一般正常情况下的安排，但有时意外会发生，当事人按揭未到期时过世，在这情况下，家人会联络专业房贷经理，寻求协助和提供意见等等。由于每个客人情况不同，处理方法也因人而异。 第一个经常会问到的问题是，去世者有没有立下遗嘱（WILL）？当然有最好，因遗嘱有说明谁是遗产执行人，遗产执行人（EXECUTOR）有权马上和贷款机构商议供款等问题。但没有遗嘱，就没有人有法律权力来处理任何后事，这样的话，要到法庭申请指定一个遗产管理人（ADMINISTRATOR OF THE ESTATE） 。 第二个要考虑的是看物业怎样注册。如果物业多过一个屋主，处理方法就不同。如果屋主两人是夫妻或同居关系，在田土厅注册时一般是用JOINT TENANTS注册，那么其中一个去世，房产权益自动转给另一半， 不会影响贷款。 但物业只登记一个人的名字，而这人去世的话，那要看有没有遗产执行人，如果没有立遗嘱的话，必须要尽快找一个近亲和银行倾谈，银行方面通常也会合作，尽量和遗产执行人或法庭遗产管理人配合，解决问题。 如果银行没有任何通讯消息收到，又收不到供款，不知道发生甚么事，就会紧张起来，采取行动来保障银行利益。 至于每月供款怎么办？每家银行处理方式不同，不可以一概而论。在没有遗嘱下，银行知道贷款人去世，马上会冻结去世者所有银行户口，换句话说，除非如以上所说由近亲去负责供款，不然的话，没有付的房贷款项会累积到还款为止。但如果有遗嘱，就容易办很多。遗产执行人有机会和贷款机构商议继续扣款，避免房贷不供款（MORTGAGEDEFAULT）。 以上所述的都是一般情况下的处理，实际情况要由贷款机构全权决定。所以最佳方法是遗产执行人和银行约见，商讨以后还款方法，也时常和你的银行接触，不时通知银行任何新进展，和银行紧密沟通。 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 政府近年推出不少政策来收紧房贷，打击楼市，不过基于低利率水平，仍有不少买家入市，房地产市场依然很活跃，一个物业可以有几个，甚至十多个买家抢购。不少非居民或新移民也有兴趣在加拿大购房，看到心仪的物业，想在没有条件下立即买下来。在这里让我们讨论一下有关基本房子贷款要求的手续。 （一）加拿大的银行账户 在 加 拿 大 ， 房 贷 供 款 （ M O R T G A G EPAYMENT）是从客户在加拿大银行账户里面自动扣账。银行不接受客户每月付上私人支票来供款。客户必须提供一个「作废支票」（VOID CHEQUE），和授权银行直接从账户扣款（PREAUTHORIZEDAUTOMATIC PAYMENT，简称PAD）。 重点是游客或非居民如果有兴趣在加拿大买房，首先要开一个加拿大本地银行账户。没有加拿大银行账户，银行是不会放钱给你的律师/公证人。  （二）首付证明（DOWNPAYMENT CONFIRMATION） 现在房贷机构看首付证明非常严格，最好在买房前首付已在加拿大的银行。如果首期尚在海外，客户应该尽早汇款到加拿大的银行账户上，并要提供文件，证明这些钱已经汇到加拿大银行账户里。同时要提供当地存款和汇款证明。 （三）委托书 / 授权书（POWER OF...

作者：关绮雪SALLY KWAN ( 按揭经理 ) * 此专栏仅供读者参考，一切以法律依据为准。 【加拿大都市网】你可能有很高的收入证明和有一个700分的信用纪录（700分信用等于中上），但申请房贷时仍然被银行拒绝，为甚么呢？理由很简单，大部分 「 A 」 级 银 行 或 贷 款 机 构 很 注 重 还 款 纪...

SALLY KWAN 关绮雪 ( 按揭经理 ) 【加拿大都市网】我听后第一个想法是他们为甚么不早些置业，而要拖延至七年后才考虑置业呢？因为他们早些时候可能有资格申请房贷。我还有一个担心及疑问，所以进一步问这对夫妻这七年内有没有重新建立信贷？其实我心里一直担心他们的答案，他们说不明白我的意思。这正是我所担忧的，在他们宣布破产时，有人告诉他们在七年内没有资格申请任何信贷，或者对方没有正式这样说，但他们得到的讯息是这样。我对这对夫妻解释，很佩服他们在这七年内保持好信用，准时把所有的账单还清，如电费单、电话单等等，不过可惜他们在那段时间没有重新建立他们的信用。在贷款角度而言，这是单一最重要的条件，来审批房贷给以往有坏信贷纪录人士。 什么是重建信贷纪录？ 大部分贷款机构需要客人提供证明，在过住两年有重新建立两三个不同公司信贷纪录（TRADE LINES），如VISA CARD、MASTER CARD、汽车贷款，这样等于有三个信贷纪录。此外，还要准时还款。信用局有纪录客人过往七年的每一个信贷额和还款模式。如果你有重新建立以上的信贷纪录，足以证明给贷款机构知道，破产只是一个不幸的独立事件，现时你已有能力理财。但是如果过往七年只是防止借贷，而没有重建信贷，贷款机构则不能决定你现在是否已经懂得处理债务，妥善理财。 以上所说好像很矛盾，不合逻辑，但没有循还债项（REVOLVING CREDIT），在贷款机构眼中，相等于坏信用，不过对贷款机构来说，是基于你以往还钱模式来决定客人是不是良好或属高风险。有借有还，上等之人。 这对不幸夫妻怎么办呢？他们很耐心等了七年，甚么也不申请（基于不正确的讯息），现无辜地再要等多两年来重建他们的信贷，立刻要申请两三个信贷，如以上所说的VISA CARD、MASTER CARD、汽车贷款等等，两年后A级银行才会接受他们的房贷申请。 这等于共要花九年时间，其实他们如果一开始得到正确的指示，当时马上建立信贷，五年前他已有机会不单可以获批一个房贷，更可以得到一个有减价的特惠利率。最快可以解除破产后一个月内可以申请重建信贷。这对夫妇只是很多申请房贷人士的其中一个例子，白白等待花了九年时间，失去了很多机会及早买房。如果一开始时有位专业人士提点，就可省时间省钱，不用走很多冤枉路。 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 特朗普经济学本周继续发酵，全球股市上涨，债市下挫的行情继续上演。笔者在过去文章中多次讲过，加拿大股票市场的TSX指数有望冲上15,000点，今年看来这个目标已经实现了。 不仅是加拿大市场，美国股市也是一飞冲天，四大指数一起刷新历史新高，是否年底我们就要看到两万点呢？ 这也不是不可能，例美国大型投行高盛认为，特朗普的税改方案，对企业有很大的好处，当企业上缴的税款少了，那麽企业手里的钱就多了。高盛认为，企业的钱多了，会把这些钱用于回购股票，美国企业2017年回购股票会增加30%，这对股票市场将非常有利。 2008年以后，随着美联储的量化宽松，资金的流动性基本都在机构手上，散户参与相对较低，因此企业的股票回购，可能对于美股的继续上涨有很大的推动力。 因此，作为投资者而言，不要因为市场处于高位，就认为要跌，羊群效应下，投资者需要认清趋势，抓住趋势，而不是和趋势作对！ 现在的趋势是什么呢？本周其实发生了一件大事，美元支出首次突破100大关，并且站稳在101点。美元指数在过去的35年里，只有两次重大突破，一次是在1981年，另外一次则在2000年，每次的突破后，上涨幅度都很大，特别是1981年的美元突破后上涨了60%。 我们今天就重点探讨一下那个时代。想当初，卡特总统沿用凯恩斯主义的政策，企图通过刺激需求来提振经济增长，演员出身的里根，在竞选中尖刻地嘲讽凯恩斯主义，“凯恩斯用通胀去打击失业，又用失业打击通胀，最终结果是通胀与失业一起打击了美国经济”。 成功击败卡特总统后，里根总统各种做法都别出心裁，继续留任沃克尔当美联储主席，要知道，沃尔克的加息政策遭到当时整个国家反对，只有里根一个人对沃尔克支持到底。沃尔克的策略非常简单：加息。 很多人都把加息看做洪水勐兽，把凯恩斯主义看做救市良药。其实，从1981年里根就任到1989年卸任期间，加拿大的股市涨势如虹，TSX股票指数几乎翻了一倍之多。原因何在，加拿大TSX是个资源密集型的股票市场，在美国推行“30%减税计划”后，美国政府的财政收入从1980年5170亿美元升至1990年1.03万亿美元。这样，美国经济的快速发展，基础设施建设的带动下，需要大量的加拿大资源。因此，加息周期对于加拿大股市长期是个利好，只有美国经济好，加拿大股市才能走强。 当然，大面积的减税以及扩张性的财政刺激政策，令通胀上升，因此，利息水平走高是必然结果，这对于债务杠杆过大的板块，例如房地产是有一定冲击的。 全球主要大型银行都在为美联储加息，和美元上涨作准备，高盛认为美元兑一揽子货币的升值还有空间，而法国兴业银行则认为，美元指数冲上110大关是有机会的，也就是说，美元有机会再上升10%。 这样的前提下，亚洲货币将面临巨大压力，港币有望重归1997 的汇率水平。投资者可能都还记得当年的亚洲金融风暴，美元的强势升值，对于新兴市场，特别是以美元为标的的新兴市场债务由很大冲击。不仅如此，一些朋友投资拉丁美洲基金也要小心，这些地区存在同样问题。 资金流向美国将是趋势，投资美国需要注意什么呢？首先是避免国债，脱债向股是目前的资金流向。特朗普所要采取的基础设施建设政策，将会使得美国的赤字继续上升，这点在里根时代就已经体现出。另外，投资美国股市，指数化的投资效果将会下降，原因很简单，在一个加息周期里，例如金融等行业相对有利，而过去表现较为强劲的公用事业等利息敏感板块将会不利，一揽子指数化投资无法满足新的投资形势。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。  

【加拿大都市网】 加国房市持续高烧不退，引发联邦、省和市级政府的各项政策出台。一招一式就像紧箍咒一样，要锁住上蹿下跳的房价。 近期，加国各大商业银行开始提高房地产贷款利率给房屋信贷市场敲了警钟。加拿大银行业的监管部门OSFI对加拿大的信贷环境发出了警告：在房价飙升之际，银行的贷款审批不是放宽，而是要比过任何时候更慎重。  从银行的角度出发，房屋价格上涨意味着抵押物价值的上升，审批的标准应该趋于宽松。但是，从监管者的角度看法恰恰相反，他们认为抵押物的价格上升越快，集聚的风险越大。因此，不应把物业价值作为最重要的审批指标，更多地应该核实贷款人的收入以及工作状况。 近几年加拿大的房屋贷款总量在不断上升，监管者认为，一些高负债的家庭，一旦面临失去工作或是央行加息的大环境，房贷偿还将会面临困境，从而引发系统性风险。 加拿大人平均家庭的负债率已达到168%，低利息环境是保证民间债务能够延期以及展期的必要条件。原本，全球的中央银行集体的开闸放水已经形成了默契。不过，一切在特朗普即将入主白宫后，似乎出现了大反转，大规模的财政刺激，包括减税和基础建设投入令再通胀的预期开始提升。从逻辑上讲，债务水平快速上升，往往会伴随借贷成本飙升。美联储的量化宽松政策结束，流动性盛宴人去楼空。近期全球的国债收益率就是最好的体现，国债市场出现五年以来最大的跌幅，央行并未出售购债，从而压低国债收益率，反而任由其飙升。 5年期加拿大国债的收益率从0.693%上升到0.951%，涨幅为26个基点。这就意味着商业银行如果手上持有国债票据，将会出现价格下折，加拿大5年期国债票据的价格在一个月的时间里出现了1%-1.25%范围的缩水。 过去我们多次听到央行行长提到降息，现在央行行长现在似乎变了一个人。加拿大央行行长波洛兹委婉承认，在过去两年中，加拿大央行一直希望能够看到低利息政策和加币贬值，能够帮助制造业和出口等行业，特别希望增加对外出口来刺激加拿大经济，从而抵消油价暴跌对能源行业这两年以来的冲击。现在央行不这样担心了。加拿大央行认为，货币政策已近极致，现在需要加拿大的服务业填补出口制造业的缺口。这个发言很明显的放弃了前期对于出口制造业振兴加拿大经济的政策取向。波洛兹认为，2014年以来油价大跌带来的能源行业冲击，以及制造业产能在丧失，加拿大的经济带来了800-900亿左右的经济损失，这个数目完全可以用服务业的增长替代。 从上述表态可以看出，央行利用降息之类的货币政策继续刺激经济的动力基本丧失，宏观政策从降息刺激出口，刺激有效需求，转变为供给端刺激，接力棒将交给政府，利用大规模基础建设创造更多就业机会刺激经济。 加拿大央行行长波洛兹还举例说明，自2001年起，加拿大每丢失一个制造加工业的岗位，平均就会带来30个服务行业岗位。而从薪资结构而言，服务业平均水平其实是低于制造业的薪资。 服务业的高薪集中在金融保险、运输仓储这两个行业中，大部分全职工作都在银行。银行这几年的盈利模式，完全靠房价高涨，拼命放贷，把风险偷偷通过按揭保险转移给CMHC加拿大房屋贷款中心。 现在房价还在涨，可是其他让银行盈利的因素全部改变：首先，CMHC要求银行分摊风险；其次，银行监管者要求银行收紧贷款标准；第三，国债暴跌带动收益率上涨，银行不得不提高房贷利率，无端损失一部分原本在低利息环境下可以买房的客户。现在外部宏观环境改变，利息水平面临上升，政府税赋一个劲的加，银行要想保持一定的盈利水平，只有降低成本裁员一条路。 杨凡   加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 自特朗普当选美国总统以来，全球国债收益率近乎直线上扬，负利率债券规模持续萎缩。本周三恰逢美联储议息会议，与市场所预计的一样。美联储在会议后宣布加息25个基点，时隔一年后再一次加息。而且预计在2017年，美国将加息三次。经济学家纷纷惊呼，说好的负利率哪里去了，难道负利率的时代将就此终结？ 随着我们南边邻居正处于加息的周期里，加拿大陷入无法独善其身。加拿大的十年期国债收益率继续上涨，目前已经涨至1.8%附近！如果本周美联储加息后，加拿大央行无动于衷，那么这将是在2007年以后，加拿大央行首次出现利率低于美国央行利率的情况！ 美国国债收益率同样上涨，10年期美债收益率现涨破2.5%，创2014年10月来新高。对冲基金和其他大型机构，目前对美国国债的空头头寸飙升至两年来最高水平。欧元区国债收益率也出现普涨，其中，德国10年期国债收益率涨5个基点至0.40%，而仅仅在半年前的英国退欧公投前夕，德债的收益率还是负数，低至-0.205%！作为以美联储马首是瞻的加拿大，过去对于美国的货币和经济政策亦步亦趋的加拿大，马上要面临独自单飞的局面，这对于加拿大的经济，特别是房地产将产生何种影响？ 从加拿大央行自己的预计，加拿大经济恐怕要到2018年的下半年才会全面复苏。从宏观经济形势来看虽然加拿大央行波洛兹委婉承认，在过去两年中，加拿大央行一直希望能够看到低利息政策和加币贬值，能够帮助制造业和出口等行业，特别希望增加对外出口来刺激加拿大经济，从而抵消油价暴跌对能源行业这两年以来的冲击。 不过，现在央行不这样担心了。加拿大央行认为，货币政策已近极致，现在需要加拿大的服务业填补出口制造业的缺口。这个发言很明显的放弃了前期对于出口制造业振兴加拿大经济的政策取向。但是，服务业的从业人员平均收入还是在全国范围低于其它行业。而且，加拿大经济对出口部门的GDP的贡献达到30%，显著高于美国。所以，贸然加息令加元走强打击出口并不明智。 目前加拿大央行虽然不加息，可是国债市场火烧眉毛，我们不禁会问，如果国债收益率持续上升，固定利率上涨，央行即使不加息，房贷利率不是还要升吗？其实，这种压力都是来自感觉，固定贷款利息上涨不等于一定会央行加息，央行不加息，浮动利率就不会出现大幅度上调，因为浮动利率是以中央银行的基准利率为核心，而固定利率贷款则以国债市场的收益率为核心。加拿大丰业银行的分析师就表示，美联储即使加息，也会小心翼翼控制好节奏，而不是要加剧当前汇率和债券市场的波动。而且美联储在会议上虽然加息，但是还是鸽派地加息（表示会循序渐进地加息）。 加拿大央行这次与过往不同，敢于走自己的路，让别人说去，原因就是加拿大的民间负债水平过高，贸然跟随美国加息，使得借贷成本上升对于杠杆到牙齿的加拿大非常不利！从2009年至今，凡是敢于拼命加杠杆的人都赚的金玉满堂，凡是小心谨慎的人还在租房，在这场史无前例的房地产牛市里赚到钱的人们，怎能不感谢政府低利息的政策呢？ 无论怎样将，在利息水平整体处于上升的阶段，购房投资者还是非常彷徨。这不禁让我想起多年来投资市场的风风雨雨，房地产又何尝不是如此呢只不过是杠杆大些，周期长些而已。在市场过了普涨的阶段，房地产恐怕也需要选择优质资产，不是插个牌子就能自己搞定的时候了。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】加拿大证券学院院士杨凡（见图）表示，一个城市中超级富豪增多，由生活的角度而言可能带来更多的消费能力，特别是高端市场消费能力，从而提升城市的综合形象，总体而言是好事。但这些富豪到底能为当地经济作出多大贡献，还要看其是否在所在城市作出实质性投资，以及在多大程度上承担税务责任。   杨凡表示，富豪集中于一个城市对该地高端消费市场可能有刺激作用，但由于富豪人数有限，消费需求有限，不大可能对大众消费市场产生明显影响。以房地产业为例，富豪集中于某一城市投资置产，可能刺激房市中豪宅价格，虽能整体带动当地房市，但也可能造成房价虚高，对当地民众的生活造成影响。而一旦资金退潮时对房市的打击又可能是灾难性的，并且要由当地民众所承担。   他指富豪对于一方经济是否带来推动，端看他们是否将其身家投资于本地的制造业、基建工程或是证券市场，同时是否对本地的税务做出贡献。而在这一方面富豪们的表现如何，往往缺少相关的调查数据佐证。所以目前只能说城市富豪集中总体上是好事，但也有利有弊，要一分为二看待。