地产投资

【星岛都市网】法庭文件显示，为 The One、Sam Mizrahi 和 Jenny Coco 在多伦多的豪华公寓开发项目提供早期融资的中国银行，正在起诉其加拿大法律顾问公司有疏忽和违反信托。 The One 是多伦多地标建筑，位于 Yonge 和 Bloor 两街交叉的黄金地段，2017 年动工，若建成，该 85 层高的豪华建筑高达 306.3 米，将成为仅次于CN塔的多伦多第二高的建筑物，也是加拿大最高的公寓大厦。 初期建设融资来自总部在北京的中国国有企业──中经东源进出口有限责任公司（CERIECO）新成立的加拿大子公司。 《环球邮报》报道，如今 CERIECO 起诉大成加拿大律师事务所（Dentons Canada LLP）和大成渥太华房地产业务负责人里默（Philip Rimer），指控该律师事务所推荐一名中间人协调关于...

【星岛都市网】卑诗省一位女子购买一套公寓，并计划将其用作Airbnb赚外快，却未能获得该物业禁止短期租赁的条例的豁免。 卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)周三对这一纠纷做出裁决，认为虽然物业拒绝业主使用其单位用于短租是“不利的”，但也不是“明显不公平”。 审裁处裁决书披露​​，该名为尤斯塔斯(Dominique Eustace)的女子，于2022年9月购买了这套单位，当时该物业还没有制定禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯买屋后不久，温哥华市政府告诉她，她需要一份来自分契业主委员会的信函，授权使用公寓作为短期租赁，以获得相关营业执照。 但分契业主委员会拒绝了尤斯塔斯的授权请求。 CRT裁判员坎贝尔(Kate Campbell)在总结中写道，物业委员会在信中称，并未批准尤斯塔斯的（短期住宿授权）请求，信中称“（短期住宿）可能会对分契物业产生‘重大影响’，并且没有成员提出动议批准该授权。” “信中说，由于物业不会颁发批准函，市政府也不会颁发营业执照，因此‘该房产不允许短期出租。’” 根据决定，一个月后，该分契物业召开了一次特别业主大会，通过了一项禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯以两个理由对物业的决定提出质疑。 首先，她说，当她购买公寓时，业主兼开发商向她发出了一份“J表格租金披露声明”，仲裁庭解释说，该表格允许单位出租，即使分契物业有限制租金的条例。 不过，坎贝尔表示，这封信所允许的豁免并不适用于尤斯塔斯的案件，因为“租赁在法律上与Airbnb和VRBO等（短期住宿）不同。” 其次，尤斯塔斯辩称，她提出的授权书请求应该得到批准，因为当她提出请求时，该公寓并没有禁止短期租赁的规章制度。 坎贝尔指，“然而，我发现分契物业决定举行投票而不是发出这封信并不是很不公平。结果对尤斯塔斯不利，我承认这会给她带来经济后果。然而，几项法院判决强调分契物业由分契地块所有者根据民主原则进行管理……基于这一推理，分契地块所有者可能将受到民主决策的约束，即使这些决策对他们产生负面影响。” 仲裁庭的裁决还表示，即使在禁止短租的条例通过之前获得了许可，一旦新规则生效，该授权也将“失效”。 坎贝尔写道：“虽然《分契物业法》(Strata Property Act)允许某些类型的附则追溯豁免，例如有关宠物和年龄限制的附则，但（短期住宿）附则不可能有这种追溯豁免。”他驳回了尤斯塔斯的说法。 图：Airbnb V6

【星岛都市网】住房危机之下，搬回父母身边可以帮助一些成年人节省更多的钱。当他们与父母住上一段时候后，他们有了新的感悟：“为什么要为所有东西付双倍的钱？” 。 十年前，作为最后的手段，佩吉·瑞安 (Peggy Ryan) 第一次搬回妈妈家住。她失去了工作，支付所有账单变得越来越困难。 搬回她儿时的家在当时是最有意义的。36 岁的瑞安计划节省房租和食物，并在找到工作后搬出去。但随着时间的流逝，她意识到从长远来看，和妈妈住在一起也是最有意义的。 “这是我长大的地方。这是我们和祖父母一起住的地方，”瑞安说。 瑞安一家的住在一起每月需要花费 5,000 元来支付他们所需的一切费用，包括水电、家庭和人寿保险、食品杂货和抵押贷款。 她说，如果她一个人住，她可能会把一半以上的钱花在房租上。根据国家数据，瑞安可能并不是唯一有这种感觉的人。 越来越多的加拿大人搬回父母身边 多代同居在许多文化中都很常见，但越来越多的加拿大人搬回父母身边，作为最后的选择。 根据加拿大统计局的最新数据，2021年，35.1%的34岁以下的加拿大年轻人至少与父母之一住在一起。从2001年到2021年，全国成年子女与父母住在一起的比例增加了约 5%。 安省Wilmot市长娜塔莎·萨洛宁 (Natasha Salonen) 就是其中之一。 她声称买不起自己居住的滑铁卢地区的房子，尽管她的年收入约为9万元。她告诉我，她希望节省下来的钱能够帮助她最终偿还学生债务并节省首付。 萨洛宁表示，需要进行系统性变革。 “我实际上正在发起一场全国住房冲刺活动，”她说。 萨洛宁说，她受到了牛津住房冲刺的启发，该冲刺的重点是让行业、学术界和政策制定者齐聚一堂，帮助政客在制定新政策之前对住房危机有一个更全面的了解。 “我们将齐聚一堂，共同讨论联邦政府、省政府和市政府在一项全面计划中可以采取哪些具体政策来创造实际的改变，以便像我这样的人有一天能够拥有一个家。”萨洛宁解释道。 她说，与此同时，我们需要问自己一些关于未来多代人生活的哲学问题。 照顾生病的家人 萨洛宁的父亲患有肌萎缩侧索硬化症（ALS）。搬回儿时的家让她可以更好地照顾他。 这也是保罗 (Paul Dietrich) 能体会到的。他是一名 42 岁的男子，搬回妈妈家住主要是为了照顾她并省钱。 他的母亲格洛丽亚生病后无法上下楼梯，因此她不得不卖掉保罗长大的家。 上个月，他们一起搬进了一套新公寓，每月租金为 2,350元。 “为什么要为所有东西支付双倍费用？暖气、水电、公用事业、食品。所以我们搬到了一起，我们只是一起工作，”他说。 “随着时间的推移，她的健康状况开始恶化，我会做更多的事情，让她呆在家里……我想陪伴在她身边。” 他说，他们的预算非常紧张，因为高昂的租金让他们没有太多钱来购买食物、手机和互联网连接等其他必需品。他还必须为母亲不断增加的医疗费用做好准备。所以就像佩吉·瑞安一样，他不会也不能很快搬出去。 马克·维蒂奇 (Mark Wittich) 26 岁，梦想攒钱买自己的房子。 即使大学毕业后，他也从未搬出父母的房子，希望这能给他有一天独立生活的更好机会。 “这仍然是试探性的，但我有点考虑在明年左右搬到西部。我希望搬到艾伯塔省，”他说。 “那里可能还有与我现在的雇主进行远程工作的机会。我想说最多可能在明年之内……我将搬出去独自生活。” 马克并不是唯一一个计划搬到艾伯塔省的人。2023 年前三个月，艾伯塔省吸引的跨省移民比加拿大其他任何地方都多。 艾伯塔省一直在利用安大略省的负担能力危机召唤人们迁移过去。该活动的网站上称，在艾伯塔省购买新房的费用是在安大略省的一半，并承诺您还会赚更多的钱，您的税收会下降，您将有更多的可支配收入。 （言西早 图pixabay）

【星岛都市网】中国恒大集团被指面临财务及法律危机，可能影响到加拿大一家被誉为“国家象征”的度假酒店。 位于魁省的蒙特贝罗堡（Château Montebello）是一家标志性的度假酒店，设有211间客房，曾为G7和北约峰会的开会地点，并接待过包括前美国总统列根、前英国首相戴卓尔夫人等多名国际政商名人。 中国恒大集团于2014年收购了这家对加国别具意义的酒店，当时成为了头条新闻，因为该酒店被誉为在加国的传统和历史中占有独特地位。 酒店的木造结构和家私陈设，必须获得悉心保养，因此，蒙特贝罗市政府、当地工人、旅客以至旅游业界，都对该酒店在负债累累的恒大集团持有下日久失修，感到忧虑。 据Global新闻报道，市长拉弗拉姆（Nicole Laflamme）表示：“蒙特贝罗堡是我们最大的雇主和纳税人。我们很担心，有数百名本地居民在度假村里工作。” 蒙特贝罗堡建于1930年，用来自加西地区的一万棵红雪松原木建造，占地21公顷，设有越野滑雪和远足小径、室内和室外泳池、18洞高尔夫球场、溜冰和冰壶场等。 在市内经营民宿的金斯伯里（Edmond Kingsbury）说：“蒙特贝罗堡需要大笔费用保养，但他们似乎不愿意为此付帐。这是个古老的木建筑，如果不好好保养木材，它会腐烂。我和那里的职员谈过，他们告诉我正在发生这样的事情。” 这家闻名遐迩的度假酒店，由于缺乏保修，情况日益恶化，已开始在网上引起旅客留下负评。有些旅客甚至认为，如此削减开支，无异于损毁本国的国家象征。 恒大集团驻满地可的副总裁赵宇（Yu (Stephanie) Zhao，译音）于2020年12月向魁省高等法院呈交的证词中，承认在当时就已经出现了这种状况，并表示该酒店20年来没有进行过重大更新。 赵在当时称：“我们收到很多顾客抱怨酒店的陈旧状态，说需要紧急整修。”她还说，顾客指大堂“地毯有气味，家私正在崩塌”。 报道指，旅客现在穿过酒店入口处的小木屋，仍可看到腐烂的原木和部分屋顶倒塌。门楼上的苔藓多年未有清除。 然而，有服务多年的员工指出，酒店现在这状况不能完全归咎于恒大。他估计，恒大从前业主那里继承了约3,000万元的延期保修费用。 恒大未有公开当年接手酒店的交易价，其收购被视为中国企业展示地缘政治力量和影响力的象征。 图： Fairmont Le Château Montebello V20

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司（CMHC）指出，到2030年，仍需要额外345万套住房，以恢复全国范围内的住房价格可负担性水平。 在最新报告中，更新了2022年的原始估算，因为他们先前估计的差距为353万套。这一数量的新供应将使住房价格恢复到2003/2004年前的水平。 其中，安省需要额外148万套住房，魁省需要86万套，卑诗省需要61万套，阿省需要13万套。 但是，要缩小这一差距存在新的阻力。原始的2022年报告没有预见到2023年经济放缓程度，同时还有持续的通货膨胀挑战和低于预期的家庭收入增长。现在，加拿大银行政策利率上调的经济影响更加明确。 CMHC现在降低了对2030年建造多少额外住房的估计。他们现在预测到2030年加拿大将有总共1860万套住房供应。 下调的因素是建筑方面包括材料、设备和劳工成本的大幅上涨。此外，由于加拿大银行抑制通货膨胀的政策，建筑融资现在是一项主要障碍。 更新中预计政策将对安省产生更大的影响，安省和卑诗省住房需求相对较小，相反，对阿省和魁省家庭收入的增长更加乐观，需求更大。 在更新中，CMHC还提供了2019年至2030年间预期的房价增幅。 全国范围内，基准增幅将为79%，但在低经济增长下可能为69%，在高人口增长下可能为89%。 卑诗省内，基准的房价增幅将为76%，安省86%，阿省51% ，魁省最高达95%。 在低经济增长下，卑诗为66%，安省74%，阿省45%，魁省84%。 高经济增长情况下，卑诗为90%，安省98%，阿省52%，魁省102%。 （图：Shutterstock）T10

【星岛都市网】加拿大租贷市场没有放缓迹象，全国各地住房的成本持续增加。根据rentals.ca最新报告，加拿大各地平均租金再创历史新高，自5月份以来，一室公寓的平均价格每月上涨100多元，达到略高于2,100加元，与去年同期相比，全国平均水平上涨近10%。 报告指，租金飙升因人口增长及置业成本增加。报告指，即使过去12个月，加拿大的出租公寓竣工量达到20世纪70年代以来最高水平，但租金增长仍异常强劲，原因是该国创纪录的人口增长和住房负担能力的急剧恶化。 在多伦多，一室公寓的平均租金已攀升至2,600元以上，为全国第二高，排名第一为温哥华，平均一室公寓租金近3,000元。温哥华和多伦多的租金涨幅实际上低于平均水平，卡尔加里以17.3%的平均租金增幅领先于加拿大最大的城市。 阿省的租金增长领先于所有省份，所有单元的平均租金上涨15.6%，达1,600多元；魁省增长率居第二，为 14.2%；安省平均租金要价上涨近 10%，升至近2,500元。 其他六个大多区城市与多伦多一起跻身十大最昂贵租金城市之列，包括密西沙加、宾顿、北约克、怡陶碧谷、伯灵顿和士嘉堡，一室公寓平均价格超过2,100元。 （图：加通社）T11

【星岛都市网】专家预测，由于加拿大的利率，以及对房屋的需求远远超过供应，秋季整个国家大部分房屋价格将下跌。 RE/MAX Canada发布了2023年秋季住房市场展望报告，预测今年秋季，安省的多个地方房价下降，这是住房市场整体放缓的一部分。 报告指出，安省在秋季的平均住宅销售价格预估呈现多样化，房价下跌的七个主要市场包括咸美顿（-2％）、渥太华（-2％）、温莎（-2％）、North Bay（-2.5％）、Kitchener-Waterloo（-4％）、杜咸（-5％）和Peterborough（-5％）的房价将下降。 另一方面，安省的热门市场，如Burlington（1％）、Lakelands West（2％）、约克区（2.2％）、大多地区（2.5％）和Sudbury（5％）房价将飙升。 安省地区有53％预计将是卖方市场，需求超过供应，而40％预计将是平衡市场，剩下的7％预计将是买方市场，供应超过需求。 （图：dailyhive）T10

【加拿大都市网】最新租务报告显示，加拿大七月份平均租金价钱创下新纪录。研究公司Urbanation数据显示，加拿大本月平均租金总计为2,078元，比去年同期增长8.9%，是过去三个月最快的增长速度。 报告又提到，仅在6月至7月期间，平均租金上涨1.8%，是过去8个月来最快的涨幅。与2021年7月相比，平均租金要价上涨21%，平均每月增加354元。 Rentals.ca和Urbanation将增长归因于学生激增、人口增长水平及利率上升使购房者推迟购买房产。 Urbanation总裁Shaun Hildebrand发新闻稿表示，加拿大租赁市场目前正面临一系列完美风暴，推动租金创下新高。因素包括租赁市场旺季、移民政策、收入增长等。 T11

【加拿大都市网】阿省由于没有租金管制、需求不断增长以及每户价格相对较低，正吸引渴望收益的住宅租赁投资者。卑诗房地产数据分析公司Zonda Urban的数据显示，数据显示卡尔加里预售楼花的“速度”是过去10年所未见，移民和投资者也开始意识到埃德蒙顿的潜力。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，卡尔加里于2023年第二季度，共售出了1,076套预售楼花，比去年同期增长了230%。 Zonda Urban咨询总监科尼利厄斯（Jackson Cornelius）在一份新闻稿中表示：“卡尔加里重新成为加拿大最活跃的房地产市场，有几个因素在起作用，很大程度上是由来自包括卑诗等其他省份的个人推动。该市经历了创纪录的来自其他省份的移民，导致供需不平衡，特别是在租赁市场，卡尔加里市中心仍然比其他主要城市中心更便宜。” 卡尔加里市中心的租金按年同比增长23%，是Zonda Urban追踪的加拿大任何其他市场的两倍多。 温哥华的房价上涨和供应不足导致买家考虑在卡尔加里购买。根据营销和销售公司Magnum Projects的数据，卡尔加里市中心预售柏文的成本大约是温哥华郊区预售柏文价格的一半。 温哥华梁姓房地产经纪人（Amy Leong，译音）在6月份接受Glacier Media采访时表示，“我看到越来越多的人询问卡尔加里等市场。” “（卡尔加里开发商）正在向温哥华房地产经纪人寻求住宅项目，因为他们也有同样的感觉。需求已经向东转移到我们的邻居，因为我们这里的价格仍然非常非常高。” 大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver，简称REBGV)和卡尔加里房地产局（Calgary Real Estate Board，简称CREB）的数据显示，温哥华柏文2023年7月的基准价格为771,600元，而卡尔加里的基准价格为305,900元。温哥华比卡尔加里高出1.5倍。 自2021年中期以来，卡尔加里与加拿大其他城市相比人口增长最快。此外，根据加拿大统计局的数据，70%的省际移民来自卑诗省和安省。 卡尔加里市估计，截至2023年4月1日，当地人口为1,389,200人。 “由于经济低迷，开发商暂停了柏文项目，新建筑需要几年时间才能投入使用。与此同时，来自卑诗省和安省的人们蜂拥而至，势必推动投资增长。”科尼利厄斯说。 另据Western Investor报道，专家认为，阿省正被誉为加拿大顶级的租赁柏文市场，除了卡尔加里，首府埃德蒙顿也备受住宅租赁投资者青睐。 经过近十年的沉睡行动后，移民和投资者都开始意识到埃德蒙顿的潜力。 阿省最大的房东Mainstreet Equities的创始人兼首席执行官迪伦（Bob Dhillon）表示，“我们相信高移民率将继续推高房价。6月份，随着大批人涌入阿省，卡尔加里的基准房价上涨了1.5%，埃德蒙顿的基准房价上涨了1.6%。” 因为经济前景的改善和相对经济适用的住房，迁往阿省的新移民数量接近历史最高纪录，2023年第一季度，阿省的移民人数为51,700人。 这一数字与2022年最后两个季度相当，当时阿省迎来了历史上最大规模的国际和省际移民涌入。 迪伦指出，其结果是，阿省的租赁空置率正在下降，加拿大统计局预计，埃德蒙顿的空置率将在两年内从目前的3.1%降至1.3%。 多伦多SVN Rock Advisors Inc.创始人兼首席执行官、加拿大最多产的租赁投资者之一洛博(Derek Lobo)表示，阿省现在是房东的理想之地。 洛博指，“阿省作为一个主要的增长机会而闪耀，代表着开发商和投资者的安全和潜力的灯塔。该省独特的优势使其成为当今令人信服的选择。” 他认为，原因在于“保守的政府、大量移民的涌入和高收入水平创造了稳定的经济环境。较低的法规、最低的开发费用和更高的住房负担能力，使阿省成为投资者友好的避风港。” “没有租金管制，”他补充道，“确保了高收入的稳定流动，增强了市场的吸引力。” 消息人士称，埃德蒙顿较旧的公寓楼每户售价约为12万元至15万元，但新建筑每套售价超过22万元。 图：Getty Images V6

【加拿大都市网】一家华裔建筑商为一对华裔夫妇分别在列治文和西温哥华建造住宅，其中列治文价值450万元的豪宅项目仅凭口头约定，双方其后产生纠纷并对簿公堂，建商最终成功赢回了140万元。 据Richmond News报道，永丰企业（Yongfeng Enterprises）于2015年受一对华裔夫妇委托，在史蒂夫斯顿公路（Steveston Hwy.）以南的列治文2号路（No. 2 Road）建造一幢豪宅，此前已在西温哥华Ottaburn路1360号建造了一处房屋。 建筑商与业主宋雨娜（Yu Na Song，译音）和魏波（Bo Wei，译音）仅就西温哥华的住宅签订了书面协议。根据合同，该房屋的建造成本约为120万元。 据魏氏夫妇称，永丰告诉法庭，该房子是投资房产，而魏氏夫妇却声称该房产最初是作为女儿的家，但他们卖掉了它，因为他们对建筑“不满意”。 今年晚些时候，任飞飞（Feifei Ren，译音）和王绍明（Shao Ming Wang，译音）所拥有的永峰在没有签订合同的情况下被带到列治文2号路（No. 2 Road）11266号兴建另一幢房子。 据永丰业主王先生称，他曾与魏氏夫妇多次会见，就列治文项目合同进行谈判，并告诉他们，在没有签署合同的情况下，他不想开工，该房产建造成本约为450万元。 魏当时在中国，告诉他已经批准合同，等他回加拿大后再签字，之后他开始施工，魏还给他寄了该项目的定金。 然而，魏家却对事件有不同的说法。 他们告诉法庭，自己从未同意永丰建造列治文的房屋，并表示他们希望在签订合同之前评估建筑商在西温哥华房屋的表现。 法官科瓦尔（Simon R. Coval）在卑诗最高法院（BC Supreme Court）的裁决中写道：“他们作证说，他们与（永丰的业主）就列治文房屋达成的是口头协议，永丰可以开始建设的初始阶段，例如挖掘、地基和框架。” “魏说，他认为这是让永峰‘暂时做这个工作’。” 西温的房子于2016年底挂牌出售，魏氏夫妇拒绝支付永丰的最终发票。 据永峰称，魏氏夫妇还“始终违反了列治文（合同）规定的付款义务，付款太少、太晚。” “魏氏夫妇在证词中承认支付的费用低于永丰公司的要求，但魏波表示，这是因为他认为永丰公司收费过高，”科瓦尔的裁决中写道。 永丰告诉法庭，尽管收到的付款少于未付金额，但由于魏保证“一旦有钱，他将全额付款”，他们仍在继续工作。 永丰表示，双方于2017年4月会面，修改协议并重组付款义务，以“帮助修复关系”。 魏则否认曾发生过这种情况，与其妻说法不一，其妻表示确实记得去过永峰的办公室，当时正在起草修改后的协议。但双方未签署修改后的协议。 2017年5月左右，魏氏夫妇因对列治文建房成本和进度不满意，决定聘请一名工料测量师。永丰作证表示同意这样做。 一名工料测量师在未征求永峰意见的情况下被聘用，并对永峰完成部分的工作估价约155万元，而魏氏已经支付了190万元。 双方因对估价意见不一而停止了交谈，永峰也停止了列治文房子的工作。 魏氏夫妇于2017年7月聘请律师，声称永丰“于1月放弃了列治文的建设，并错误地要求付款。他们最终于10月将永峰告上法庭”。 双方在法庭上提供了“根本不同”的事件版本。 科瓦尔写道，“没有关于双方业务关系中的关键决策和事件的同期书面沟通”。他补充说，魏声称他“没有电子邮件，也没有写信”。 另一方面，王声称他“很乐意并愿意与客户进行口头沟通”，并发现亲自或通过电话解决与客户的付款纠纷比书面通信“更友好”。 法官科瓦尔最终站在了承包商一边，认为魏氏夫妇“故意对虚假事件版本作证，目的是避免他们同意的合同产生法律效力”。 科瓦尔补充说，双方不太可能同意非正式和模糊的安排，而且永丰在列治文项目上已经建造了近一年。但也同意魏夫妇的观点，即“对于像永丰业主这样经验丰富的商业人士”来说，在没有任何书面记录的情况下，根据“未签署的合同和电话承诺”来承接一个价值450万元的项目，是非常不寻常的。 然而，根据证据的强度，他发现这正是发生的事情。 魏氏夫妇必须为列治文房子向永丰支付115万元的无薪工作和相关利润损失，以及为西温房子支付24万元的无薪工作和额外费用。 图：谷歌地图 V6

(图Katy Belaire) 【加拿大都市网】安省汉密尔顿的一个家庭。自二月份以来，一直无法使用自己的车道，而原因是市政府认为他们邻居的房子不安全，并封锁了他们的部分物业。 几个月来， Katy Belaire一直无法入睡，担心隔壁的房子会倒塌。 “我女儿的卧室就在那里，”这位 30 岁的妈妈谈到围栏区域旁边的墙时说道。 “我时不时从床上跳起来，担心一旦出事要怎样抓住女儿才能逃命。” 据介绍，涉事房屋位于340 Weir Street，在2022年夏天被目前的业主买入，但从未搬进去。问题出现在一月份，当时邻居家水管爆裂，导致“瀑布”从邻居家的一侧流下。 Belaire打电话给市政府，要求在水淹没他们的车道之前关闭供水。 接下来的一个月，Belaire说她注意到家里的墙角开始“弯曲”。她说，她再次给市政府打电话，因为墙壁似乎在顶着煤气表。 市政府派了一名工作人员来检查这座建筑。然后关闭了天然气管道、供水和电力……还竖起一个封闭的栅栏。当时有人告诉她，大约需要三个月左右的时间，栅栏会一直竖在我的物业上。 栅栏正好围绕着邻近的房屋，覆盖了两处房产车道的很大一部分。她说，市政府以及她的保险机构都告诉她不要触摸、移动或进入围栏区域。 结果六个月后，栅栏仍然存在。 Belaire表示，一名工程师将栅栏确定为建筑物倒塌时的安全分界线，这很可笑。 “你实际上并不知道房子实际上会如何倒塌。” 这家人因此无法使用他们的车道，被迫将两辆车停在街上。Belaire还不得不让她五岁的女儿远离该地区。对于一个喜欢用粉笔画画的小女孩来说，这是一项具有挑战性的任务。 340 Weir Street的业主被勒令在4月23日之前遵守市政标准，但屋主没有采取任何行动，也没有提出上诉，所以该市必须要么找人进行维修，要么拆除房屋。但一直到今天都没有任何行动。 CTV新闻介入后，市政府说预计会在短期内对此进行更新。 汉密尔顿的许可和附例服务总监莫妮卡·西里洛 (Monica Ciriello) 表示：“围绕具有这些流程中的每一步都需要市内多个部门的投入，以确保决策审慎，并尊重所有相关方的正当程序。” Belaire一家希望苦难能够结束，还希望得到补偿，无论是通过减少财产税还是重新铺设车道。 340 Weir Street的业主向多伦多 CTV 新闻证实，她没有搬进这所房子。但她反驳了该建筑不安全的事实。 （言西早 图CTV） https://toronto.ctvnews.ca/ontario-family-unable-to-use-driveway-for-months-due-to-city-fence-around-unsafe-neighbour-s-home-1.6477276

【加拿大都市网】安省政府今日（30日）宣布，将2024年的租金涨幅限制在2.5%，这与去年的涨幅相同，低于5.9%的平均通胀率。 该指导方针是指房东在未经房东和租客委员会（LTB）批准的情况下，一年内可以增加租金的最高幅度。 省府表示，该指导方针是基于安省的消费者价格指数，该指数是加拿大统计局使用反映过去经济状况的数据计算的通胀指标。  租金上涨指南适用于《住宅租赁法》(Residential tenancy Act)涵盖的绝大多数（即约 140 万户）出租家庭。 但不适用于2018年11月15日之后首次入住的租赁单位、空置住宅单位、社区、住房、长期护理院或商业物业。 租金上涨不是自动的也不是强制性的，房东只有在给租户90天的书面通知后才能提高租金。自租赁的第一天或最后一次租金上涨以来，至少需要过12个月。 “我们的政府知道，对于包括租房者在内的许多安省人来说，生活成本仍然是一个挑战，这就是为什么我们将租金涨幅控制在2.5%，”市政事务和住房厅长史蒂夫·克拉克(Steve Clark)说。 “这一决定建立在我们最近帮助购房者、保护租户计划中（Helping Homebuyers, Protecting Tenants）历史性的租户保护基础上，表明了我们帮助全省租户的承诺。” 2022年，安大略省破土动工了近1.5万套新的专用租赁房，比2021年增长了7.5%，是有记录以来的最高水平。今年，全省的新租赁单位总数超过8500套，比2022年1月至5月增加了77%。 https://news.ontario.ca/en/release/1003223/ontario-capping-rent-increases-below-the-rate-of-inflation https://news.ontario.ca/en/release/1003223/ontario-capping-rent-increases-below-the-rate-of-inflation 编译：YUAN 图片：加通社

【加拿大都市网】在多伦多，虽然仍有很多人的年收入未足以负担得起买楼的首期和按揭贷款。但在过去的一年，尽管利率急剧上升，在多伦多置业所需的收入实际上已经有所下降了。 Ratehub.ca在一份新的报告中研究了同比数字，发现由于同期该市的平均楼价下降了85,600元，有意置业的买家现在需要的年薪比2022年5月的时候少了3,450元。 可惜这只是一个聊胜于无的数额，因为你仍然需要赚取高达22.26万元才可做业主，而当你比较加拿大几乎任何其他城市的买楼支出时，这尤其令人沮丧。 在接受调查的10个城市中，你可以赚取不到多伦多水平工资的一半来进入物业市场：温尼辟是77,080元，爱民顿81,250美元，满地可107,220元，哈利法克斯109,350元，卡加利111,350元（后两者的数字在去年实际上已有所增长）。 虽然没有那么明显的差异，但在渥太华、咸美顿和维多利亚，你也可以较低的收入拥有自己的房子，在目前的按揭贷款和压力测试利率下，它们分别需要130,000元、171,330元和171,600元的收入（都比去年低4,670元、9,520元和7,160元）。 唯一比多伦多更‘富贵’的地方是温哥华，那里的置业基准是拥有226,800元的年薪，才能承担房地产的费用。 虽然这种“可负担性指标”的轻微下降可能让更多的人进入房地产市场，但平均116.44万元的价格和十多年来最高的贷款利率可能会继续使大多数不是富有的投资者望而却步。 (图：blogTO )T10

【加拿大都市网】安省一栋屋号吉利的独立屋挂牌不到两天即售出，售价远高于挂牌价。 据CP24报道，这栋独立屋地址为18 Bruce Thomson Dr.，位于万锦Victoria Square社区。这栋独立屋5月11日挂牌，叫价为179万。不到两天，这栋房屋即收到235万的报价，比叫价高出55.1万，成功售出。 这栋四卧室四浴室的住宅有木地板和花岗岩台面，主餐厅有护墙板和天然气气壁炉。 卖方经纪Hiu Yan Bow周五接受CTV新闻多伦多分部记者采访时说，这一售价打破了北万锦地区类似类型和大小房产的售价记录。 Bow说，销售成功归功于多个因素，但一个首要因素是这栋独立屋的屋号吉利。18在中国文化里是个非常吉利的数字。该地区上一栋创销售纪录的房产也有一个类似的吉利地址。 另外，Bow认为她将这栋住宅的挂牌价定在其市场价的底部，以吸引更多人前往观看，也是成功的一个原因。 Bow说，这栋住宅并非多伦多地区最近售价高于挂牌价的头一栋。售价高于挂牌价是最近的房产市场趋势。 （图：CP24）T04

【加拿大都市网】房地产市场平台Zolo公布了安省最具负担性城市的排行榜，报告通过考察房屋价格、失业率和人口增长来做出评估。 Zolo的榜单中前三名的大城市都位于渥太华地区。其中最具负担性的位于Nepean，平均房价约为701,987元，而平均家庭收入约为137,000元。根据Zolo的计算，买房者需要大约5.12年的时间来还清购房款项，计算可能不包括买房者的其他财务负担。 第二个最具负担性的大城市是渥太华，其次是Kanata。其他大城市都没有进入最具负担性城市的前10名榜单。只有一个人口在30,000至100,000之间的中型城市进入了前10名榜单，就是位于温莎市外的LaSalle，平均房价约为259,000元，平均收入约为144,600元。 榜单上前三个最具负担性的小城市分别是Wasaga Beach、Casselman和Mount Forest。Wasaga Beach的平均房价为325,189元，根据Zolo的预测，有91,900元平均收入的房主将能在3.5年多一点的时间内还清购房款项。 安省最不具负担性的城市是位于魁省边界附近的New Liskeard，平均房价为2,291,000元，而平均家庭收入仅为92,000元。 在Zolo分析的181个城市中，多伦多在负担性方面排名第161位，平均房价列为1,067,275元，以127,900元的平均家庭收入计算，买房者需要超过8年的时间才能还清房屋贷款。 以下是GTA地区的排名： 宾顿 - 排名第152位，平均房价为1,038,271元。 密西沙加 - 排名第156位，平均房价为1,036,304元。 士嘉堡 - 排名第150位，平均房价为650,000元。 万锦 - 排名第173位，平均房价为1,234,021元。 Newmarket - 排名第164位，平均房价为1,147,513元。 怡陶碧谷 - 排名第177位，平均房价为1,701,000元。 荷顿 - 排名第77位，平均房价为830,477元。 最具负担性城市前10名榜单如下： Wasaga Beach Nepean Casselman Ottawa Mount Forest Kincardine Napean LaSalle Ingersoll Capreol （图：加通社）T10

【加拿大都市网】卑诗省列治文市中心的一个公寓开发项目，在开始预售楼花半年之后突然“暂停”项目，开发商致函买家称遇到不可预见、利率上升和发展挑战，并承诺下周开始退回订金。 据Richmond News报道，列治文Minoru Square的楼花买家本周被告知，开发商已“暂停”该项目，并将退还他们的订金。 Minoru Square地点优越，位于Minoru Boulevard/Lansdowne Rd，距离Richmond Centre不远，由Thind Properties建造，计划建成一幢11层的住宅楼，拥有400多个单位。 该开发项目单间套房（studio suites），起价为534,900元；两间卧室加书房起价为839,900元。 项目于去年推向市场，预计将于2025年完工，2026年交房。 Thind在5月26日写给买家的一封信中表示：“由于不可预见的情况、利率上升和发展挑战，我们做出了此时暂停该项目的艰难决定。” 该公司表示，将与列治文市政府合作，“改变开发项目的设计、住宅和商业构成。” 但与此同时，从下周开始，目前的买家将失去该单位，取回他们的订金——公寓价格的20%。 一位温哥华房地产经纪人Daniel Chen表示，他的客户于6个月前购买了Minoru Square的一套楼花，他们对收到这封信感到非常惊讶。 他们认为开发商提供的理由并不够充分，“你不能因为需要重新设计开发就取消项目。在项目投放市场之前，就应该考虑到这一点。” 他说，在这种情况下，买家和开发商之间的关系是不平等的——买家不能放弃合同，但开发商却可以在没有给出充分理由，或被追究责任的情况下终止合同。 不过，他也表示，“但他们退还订金并立即通知我们是件好事，否则情况可能会更糟。” 卑诗大学（UBC）房地产教授达维多夫（Thomas Davidoff）则认为，如果开发商认为在当今的利率和成本环境下不再能获得足够利润，他们可能会取消该项目。 他补充说，楼花是一项高风险投资，在当前利率和建筑成本居高不下的环境下更是如此。 图：项目官网 V6

【加拿大都市网】市场研究公司Urbanation和CIBC Capital Markets的一份最新联合报告称，利率上升正将多伦多地区新建公寓市场推向一个临界点。 去年，超过一半购买楼花用于出租的投资者出现了亏损，这是有史以来第一次。 周一发布的这份报告警告说，这可能会危及对新住房的需求，并可能加剧该地区的住房危机。 四分之三的公寓投资者持有房贷。到2020年，这些买家的月平均利润为63加元。去年，2022年完工的公寓平均亏损223加元。 报告称，今年情况进一步恶化，第一季度平均亏损400加元。报告指出，14%的投资者每月亏损1000加元或更多，三分之一的投资者至少亏损400加元。 《2023年大多伦多地区公寓投资报告》(2023 GTA Condo Investment Report)称，情况会变得更糟。这份报告由Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)和CIBC World Markets副首席经济学家本杰明·塔尔(Benjamin Tal)共同撰写。 在2021年底和2022年初以峰值价格出售的公寓将完工，这些公寓的投资者将在比购买时更高的利率环境中交房。 希尔德布兰德表示:“轻松获得回报和现金流的辉煌时代可能已经结束。一方面，投资者活动减少在一定程度上意味着价格上涨压力减少。但我认为更重要的是，这将减少供应，考虑到我们正在面临的租赁住房的巨大短缺，这是一个非常大的问题。” 报告中的普查数据显示，大多伦多地区39%的公寓由投资者持有，并将其用作出租，其中59%的公寓是去年建成的——这一数字在过去10年里上升了20%。 “这又回到了完全依赖小投资者来推动租赁供应的问题上，”他说。“最终，在人们比以往任何时候都更需要租赁住房的时候，会面临巨大的供应缺口。” 希尔德布兰德说，人们经常诋毁公寓投资者，但如果没有他们，租房供应会糟糕得多。 “事实是，我们未来需要继续这样做，因为我们知道传统的租赁开发仍然不够。” 在2018年的一份报告中，Urbanation和CIBC发布了一份大多伦多地区公寓投资者的画像，其中大多数是40至60岁的当地移民。只有大约10%的买家是国际买家。周二，加拿大统计局(Statistics Canada)发表了一篇文章，称绝大多数房地产投资者都居住在安大略省，大多数人年龄在55岁以上，收入在11万加元以上。 报告的作者说，周一的报告是对投资者经济状况的分析，而不是对市场的预测。他们确定了几个可能缓解公寓需求放缓的因素，这种放缓会阻碍新住房的开发。 利率可能会下降，投资者的首付比例可能开始超过20%的标准，移民的涌入，加上即将到来的供应限制，将进一步推高大多伦多地区本已极高的租金。 希尔德布兰德说，投资者已经被小户型和郊区所吸引，那里价格较低，现金流前景更好。 2022年，一居室公寓占投资者持有单位的55%。其中56%仍在盈利。但拥有一居室加书房公寓的投资者数量略高，其中大多数每月都在亏损。尽管一室公寓仅占投资单位的4%，但其中57%的公寓现金流为正。...

【加拿大都市网】一个疏忽，加国老人的度假屋突然被政府卖掉了。当事人纳尔逊米勒希望自己的经历成为登记契约的警示。 一切始于一张不寻常的电费单。 去年 2 月，纳尔逊·米勒 (Nelson Miller) 在收到他的小屋的电费单时感到很困惑。这位 83 岁的老人在冬天很少使用他在新斯科舍省农村的小屋。  “所以我打电话给电力公司。他们说，'买你房产的人要你支付电费，'”米勒回忆道。 “不好意思？怎么回事？我的房子是非卖品。” 在一系列涉及税收和数十年前未登记契约的不幸事件中，圣玛丽区市政当局在他不知情的情况下出售了这块土地。 1979 年，米勒在新省希特港以北约 55 公里处的East Loon Lake购买了两块土地。他在这块约 35,500 平方英尺的土地上建造了一座小别墅。 但米勒从未登记过他的土地权和建造的房子，他现在意识到他当时应该做的事情。然而，米勒说当时这不是一个优先事项，因为他和他已故的妻子凯伦都在工作，同时抚养年幼的孩子。 “如果我注册了，就不会发生这种情况，”米勒说。 尽管米勒说他一直都知道这处房产有两个地块——一个较大的地块在他建造家庭小屋的路边，一个较小的湖边地块，他在一个账户下为这两个地块向圣玛丽市政府纳税。 在接下来的几十年里，米勒一家享受着他们的土地和小屋，大部分周末都在树林里度过，游泳、划船、聚餐。 “这几乎就像是天堂的一部分，”米勒轻声笑着说。 因为米勒没有登记契约，市政当局不知道他是从前任所有者那里购买土地的。2015 年，市政府首次尝试在新账户中对路边较大的地块征税。但是税单被送到了前任所有者使用的一个废弃已久的邮政信箱。  最终，卢克和克里斯蒂娜·柯林斯 于 2021 年 6 月将政府出手的欠税地产买下。 当柯林斯夫妇购买前开车出去看看自己买的地时，他们惊讶地发现上面有一间小屋——政府卖地的时候称这里为“空地”。 但这笔交易在无人问津的情况下进行了。卢克说，当他们终于进到小屋里时，它看起来“非常整洁”，衣服、个人物品、邮件——而且还通电。 “我们知道出事了，”克里斯蒂娜和卢克在家中接受采访时说。 柯林斯最终联系上了米勒。卢克向他讲述了发生的一切。当柯林斯发现米勒有他的原始契约，而他的妻子Karen 最近才去世时，这对夫妇确定他们必须归还小屋。 “知道我偷了别人的财产，我晚上睡不着觉，”克里斯蒂娜说。“这是正确的做法。我的意思是，任何体面的人都会解决这个问题。” 当卢克说他想归还小屋时，米勒“兴高采烈”。 “很多人……会说‘没办法，我买了它，我会保留它，’”米勒说。“我欠他的，很重要。” 科林斯、米勒和圣玛丽市政府都聘请了律师，并最终于 2022 年...

【加拿大都市网】5月10日，市议会以18 票赞成、7 票反对的投票结果，允许全市所有社区建设多户住宅。此前由于限制性分区条例，该市的许多地方都不允许这样做。 这意味着独立屋改建成两套、三套和四套单元的多户住宅合法化。 该提议在一些街区一直存在争议，有些人担心引入新开发项目会影响住房成本或改变街道面貌。但市政府工作人员告诉市议会，允许新建低层建筑有助于解决日益增长的住房需求。 多伦多预计到 2051 年将有 70 万新居民，随着房价和租金飞涨，负担能力已经成为一个问题。 多伦多副市长Jennifer McKelvie说，我们进行了广泛的咨询，我已经多次将此事发送给我的社区，她补充说她相信这个变化是大多数多伦多居民想要的。 工作人员告诉议员们，该市的住房增长主要集中在中高层公寓楼，而且集中在多伦多人口最稠密的地区。他们说，随着城市的发展，其他地区需要更多的住房类型，而复合式公寓可以帮助满足这种需求。 工作人员说，这将通过扩建或重建该市郊区的独立屋来实现。 市政府的一份新闻稿中写道：城市中人口密集区域已经通过中高层公寓建筑实现了住房的增长，而低层住宅（如多户住宅）的供应却没有跟上需求。 该提案的反对者表示，多伦多在征求居民意见方面做得不够，尤其是在士嘉堡、怡陶碧谷和北约克等郊区。同时竞选市长的安东尼·佩鲁扎 (Anthony Perruzza) 试图推迟辩论，但没有成功。 “他们都有权发表意见，，”他说。“他们的意见不应该被忽略。”  表 Etobicoke-Centre, Ward 3 的 Stephen Holyday 投票反对这项措施。他说，他的选民对拟议多户公寓的规模不满意，他们不保证会建造出负担得起的单元。 市议员Stephen Holyday警告说，这一举措只会降低住房质量，同时通过增加买家竞争来推高价格。他说现在任何想在这些街区买或租独立屋的人都将与建筑商展开竞争。 他还认为允许建设多户住宅将改变许多社区的现有特色。 多伦多市政府的新闻稿称，允许建设多户住宅仍将使低层住宅社区在很大程度上保持其"建筑形式和景观设施"。 同一天，市议会签署了一项省级计划，计划在未来十年内在该市建造 285,000 套住房。  （小西 图pixabay） https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/toronto-approves-multiplex-vote-1.6839296

【加拿大都市网】约克区正在暂停推进空置房屋税的计划。5月4日的约克区议会委员会上做出取消征收房屋空置税计划的决定。 约克区议会去年投票通过推进空置房屋税，但现在情况发生了大变化。 取消的决定是在5月4日的全体会议委员会上做出的，该决定是基于一份工作人员报告，该报告表明仍有太多未知数和新发展，无法确定此举是否正确，并建议将其推迟一年。 去年计划提出对空置房屋征税的计划，是想将其作为一种工具来帮助缓解住房危机。 一项有超过2,750份回复的公共调查发现，超过80%的受访者支持征收房屋空置税。 有人提议，房屋空置税的收入将首先用于管理该计划，多余的资金将帮助增加经济适用房的供应。 约克区聘请的顾问公司毕马威会计师事务所估计，每年的净收益可能高达700万元，地区议会于2022年9月投票决定推进下一步行动。 但之后联邦以及省府的情况发生了变化。 安省已经成立了一个省市工作组来制定空置房屋税的政策框架——约克区的设计必须遵守这一政策框架。 与此同时，工作人员报告称，最近通过的针对外国买家和未充分利用住房的联邦立法，以及更高的利率，也可能对约克区的空置房屋数量产生影响。 毕马威报告表示，根据2021年人口普查数据，约克区估计有1,605套房屋可能需要缴纳空置房屋税。 但2022年9月，联邦政府实施了1%的空置和未充分利用住房税。该税适用于非居民、非加拿大人拥有的、在一个日历年内空置六个月以上的住宅物业。 2023年1月，联邦政府又颁布了为期两年的非居民非加拿大人购房禁令。 毕马威的报告称，这些举措可能会减少空置房屋的数量，并可能意味着约克区的预期税收收入被夸大了。同时更高的利率也可能产生影响。 Newmarket市长John Taylor对约克区可能失去解决住房危机的机会表示失望。 他说，我们在这方面做了很多工作，现在突然之间好像刹车了。 John Taylor表示，毕马威预计此举将带来可观的收入，而这些最新变化可能会导致收入略有下降，但只有降幅非常大才值得放弃。 他说，我们宣布了一场住房危机。我们被要求签署住房目标，与此同时，我们已经在GTA建造了数千甚至数万套空置房屋。 约克区财务主管Laura Mirabella表示，约克区正在关注多伦多的情况，多伦多率先在安省征收空置房屋税。 她说，随着截止日期的延长和额外费用的增加，多伦多的进展并不像预期的那么顺利。 此外，毕马威会计师事务所对多伦多空置房屋的估计“要么过于乐观，要么会有更高的争议率。” 她说，最初多伦多估计有8,000个空置单位，但实际上只申报了2,000个。就收入而言，这意味着多伦多只能收取不到预期收入的四分之一。 她说，类似的下跌会给约克区带来重大的财务风险。 万锦市市长薛家平和旺市区议员Mario Racco表达了他们反对征空置税的意见。 薛家平说，空置税可能是一种工具，但非常微不足道，最终不会创造更多的住房。他补充说，有很多受人尊敬的经济学家持相同观点，认为这是浪费时间。 约克区工作人员承诺在秋季提供相关报告。 https://www.yorkregion.com/news/council/too-soon-york-region-walks-back-its-plans-for-tax-on-vacant-homes/article_c529c9b0-6583-508a-8dfa-72fc090e5c5d.html （小西 图星岛资料图）