地产

冬青(学名Ilex)是好多人熟悉的植物，是圣诞节特别受欢迎的装饰物。过去流行送圣诞卡时，冬青似乎是圣诞卡上必有的图案。不过种过冬青的人似乎不多，其实冬青是常绿植物，冬天时仍有绿油油的光亮叶子，当生出鲜红色浆果时又十分美丽，我觉得应当更受欢迎些。 事实上，Holly这名字非常好意头，一来是因为冬青作为圣诞节装饰，因此有了圣holy的意义，此外Holly也是好听的女孩子名字。 雌雄异株 多数植物在同一株树上会有雌性及雄性的花朵，可以互相授粉及结果实。但有少部分植物是雌雄异株植物dioecious，冬青是其中最有名的，所以种冬青树时，如果你的目的是要有红色的浆果，多半必须有雌雄两株，而且两株不可以相距太远(最好100尺以内，越近越好)，同时只有雌性的那株会结果实。不过也有极少数品种，是不需要雄性也能自己结果，所以买时必须查清楚。 另外因为只有雌株会结果，而雌株都需要雄株的花粉，因此只需要一株雄株，就可以供应多株雌株的花朵。 除了果树之外，其它较著名的雌雄异株植物还包括：银杏、柳树，不过这些植物因为不等它们开花，也不等它们结果，因此一般不在乎雄性或雌性。 通常我们见到的冬青都是结果的，因此都知道是雌性。但在冬青没果实时，真的很难分辨。稍具园艺知识的，也可以在开花时以花朵分辨：雄性的花蕊较长大，像针 一样伸出，此外雄性的花有香味，雌性花朵一般都无香味。不过最好都是在购买时就查问清楚，同时留下记号。  冬青原产地在欧洲，亚洲也有。目前较常见的有： 英国冬青English Holly (Ilex aquifolium) 这是最常见的一种，叶子深绿色，有锯齿边，并有光泽。有鲜红的浆果，也是圣诞节被用来装饰的那种。  中国冬青Chinese Holly 中国冬青属于那种雌雄同株的冬青，因此无须两株就可以结果实。而果实的颜色除了红色，也有些是橘红色或黄色。部分中国冬青的叶子边缘就像普通叶子一样，没有巨大的锯齿。 日本冬青Japanese Holly 日本冬青的浆果主要是墨黑色的，但也非常好看。同时日本冬青非常长寿，可以生存75年以上。 蓝色冬青Blue Holly 这一类冬青带有蓝色的叶子，紫色的枝茎，也会结红色浆果。因为这一类果子十分多，因此对雀鸟特别有吸引力。 前面说过购买冬青时最好留下名牌，这样就可以记得是雄株还是雌株。而我发现，很多品种的名字就带有雌雄记号，例如说：Blue Prince及Blue Princess就很明显，前者是雄株，后者是雌株。其它还有China Boy及China Girl，Blue Stallion及Blue Maid，都是为了帮助分辨。 不过凡事都有例外，据说一种花叶品种的冬青树，雌株居然叫做Golden King，而雄株却被叫做Golden Queen，不知是否跟种花人开玩笑。 其实冬青不只是一般常见的只会生浆果的矮灌木，很多冬青可以生长到6英尺以上。也有很多人用来种成为围栏，或是沿墙种植，都有很好效果。 如果你要种十棵八棵冬青做围栏，可以只种一棵雄株，其它都是雌株，这样所有雌株都会生浆果。 冬青的果子一向都吸引人，不过就不要放进口里，因为有轻微毒性，会道致呕吐、腹泻，如果有人不小心吃了冬青的果子，要赶快吐出来，同时喝一杯水或是牛奶。但冬青果对于雀鸟却是重要食物，因此种了冬青就会吸引雀鸟到后院。 种植 种植冬青最好是春天或秋天，目的是避开过分炎热的夏天。照一般方式种植，就是选择多阳光地区，不要离房屋或围墙太近，也不要种在有北风吹的地方。种之前要挖较大的洞，及填上好的新土壤，最好是多有机土，如堆肥土、动物粪土、泥苔土Peat Moss之类，混好后再用。同时种时要与原来的盆一样高，不可高于土面，或低于土面。 其实冬青非常耐寒，也不怕干旱。不过都需要土壤排水良好，这也是为什么要挖大的洞，及添加多些好土。此外微偏酸性的土壤较好，因此要多加有机土。施肥时最好使用酸性肥料(例如给杜鹃、茶花使用的肥料)。 刚刚种好的冬青树，不可以让土全干，摸着土面干了就要浇水，一两个月之后，可以等土下一吋都干了再浇水。为了保持土壤潮湿，最好使用mulch。 冬青不喜欢移植，因此第一次种最好挑选好位置，以免以后要搬迁。 刚种好的冬青，也必须不时修剪，这样可以阻止冬青光往上生长，而不茂密。修剪方式就是在适当长度时加以修剪，每一个剪口都会再生出两个枝，这样枝就多了。所以每次见到一株树只往上生长，枝叶不茂密，都可以用修剪方式补救。但成年后的冬青就必须在休眠时修剪，以免剪去花蕾。 有人要使一棵成年老冬青重现生机，会将之剪到地面，这样生出的枝茎都将是新的。不过这样修剪后第一年就不会开花。 在寒冷地区，冬季之前可以用麻布将冬青包裹，目的是防止有强风吹，或是积雪压断树枝。 如果你想由种子开始种，要知道至少要等5年以上时间，才会到开花阶段，而且无法预知是雄性或是雌性。此外冬青的种子外壳非常硬，因此要先用温水泡一日，或是用砂纸磨擦外层，否则很难发芽。 什么原因使冬青不开花结果? 只有雌性冬青才会开花结果，雄性冬青是会开花但不会结果。而且雌性冬青必须要在附近有一株雄株，有花粉传授才会结果。因此必须有活跃的蜜蜂，担任授粉工作。 长期干旱也会让冬青掉蕾，那就没有花，没有果。所以遇到干旱时要记得浇水。 阳光是开花的重要原因，冬青必须种在每天至少有5-6小时光照的地方。 如果早春时突然来一次寒流，当年的花蕾也会掉落。 此外因为冬青的花只生在旧枝上，所以成年冬青的修剪要小心，最好在冬天时(休眠期)修剪，而不要在夏天甚至秋天修剪，那会剪去当年开花的枝子。 另一个原因可能是，植株还不够年龄。冬青要在种植3至5年后，才会开花及有浆果。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。 (http://www.ritagiang.com/) 

■明年起购房借贷将面对严格的压力测试。资料图片 由于即将在1月1日开始实施新的按揭房贷准则，可能令有意置业者赶在生效前急于借贷，加拿大各大银行或在明年最初几个月内，应对繁忙的贷款业务，然后将可能面临贷款增长放缓情况。 根据《金融邮报》（Financial Post）报道，国家银行金融分析师狄洽尼（Gabriel Dechaine）上周在报告中表示，从已经递交给联邦金融机构监管办公室的月度资产负债表数据显示，由于新的贷款政策，国民的按揭贷款需求提前出现。 此外，这种趋势或持续至2018年年初，因为一些银行客户会通过获得按揭贷款预先审批（pre-approval）来抢时间，这让他们在较长期限（即长达120天）内，依然可以根据旧贷款政策购房。狄洽尼认为，虽然这一贷款策略可能导致新年年初按揭贷款数量急增，但这一举措或会引发2018年余下时间里，按揭贷款状况令人担忧。 1月1日开始实施B-20准则，要求对未投保的按揭贷款作更严格的“压力测试”，这通常是向支付20%或更高首期付款的购房者审批贷款时，要求借贷人须能承受加拿大央行的5年期利率或借贷行的利率加200个基点，以较高者为准。 因为新准则适用于所有联邦管制的金融机构，加拿大6大银行（满地可银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、皇家银行、丰业银行和道明银行）的管理层，在最近的财报季均表示，新准则将压低按揭贷款数量，并使明年按揭贷款放缓5%至12%。 加拿大银行家协会信贷市场和经济政策主管Alex Ciappara表示，这次下调或使按揭贷款年增长率，从今年5至6%降至2018年的4至5%。他还表示，数量下滑可能被较高利率所抵销，因此大银行就更能应对。 然而，任何回调都会破坏银行创纪录的利润和股票收益。今年以来，银行板块的S＆P/TSX综合指数涨幅超过10%，而整体的S＆P/TSX涨幅则约为5.7%。 狄洽尼表示，10月份银行数据也支持这趋势，亦即1月1日B-20规则实施之前，对于无保险抵押贷款的需求正在上升，比如贷款年比增长18%，达到5年新高。在各大银行最新的财报季，也有类似表现。 他又补充说：“鉴于银行业目前高市盈率，房地产价格下降的可能性，以及《北美自由贸易协定》谈判不明朗，我们认为银行股或会暂时停滞。”

本报记者报道 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局，周二联合公布加拿大各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，中国居外网（Juwai.com）行政总裁罗雪欣（Carrie Law）受访时引用其中一些数据，指出海外买家不是加国楼市问题所在。对此，西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）指出，分析加国及大温楼市应研究多方面综合数据，例如周二公布的报告，涉及大温地区新建柏文非居民买家统计数据，但并未包括柏文楼花买家。 据Global电视台报道，罗雪欣在一份声明中引用CMHC及加拿大统计局公布的一些数据，例如大温地区非居民柏文业主占7.9%，而在安省多伦多的比例为7.2%。她说：“楼市中总是存在一个基础性事实：能获得低成本的借贷会推高楼市价位。” 罗雪欣也认为，非居民买家其实是首次置业者最好的朋友。她说：“他们（非居民买家）喜欢新建筑，在建筑开工前就购入，给予发展商项目开发的安全保证，很多首次置业者也会购买。” 列治文新柏文24%为非居民买家 不过，Global电视台报道指出，罗雪欣在声明中并未提及2016至17年大温地区新落成的柏文单位买家中，非居民买家在列治文的比例为24%，高贵林为23%，温哥华为19%，大温地区平均为16%。 CMHC及加拿大统计局在报告中强调，非居民买家与外国买家的定义不同，非居民买家指主要住宅不在加拿大国内的买家，即在海外居住的加国公民及移民都属于非居民。 非居民买家绝对影响楼市 甄瑞谦周四在接受《星岛日报》记者访问时指出，如果从加国及大温楼市总体统计数据综合分析，非居民买家对楼市的影响绝对存在。 甄瑞谦说：“看看新建柏文单位的非居民买家，在列治文的比例高达24%，其他地区也有较高比例，这对地区楼市库存绝对有很特别的压力。另外重要的一点是，不要忘记上述统计是2016至17年新落成的柏文，但没有包括预售楼花的买家。因此，非居民买家在预售楼盘中的影响未有体现。” 本报周四下午曾通过电邮等途径，尝试向中国居外网及罗雪欣查询对本地楼市的意见，至截稿时未获回复。

■ 大温独立屋销情继续降温。网上图片 本报记者 大温哥华一度成为“抢手货”的独立屋，销情继续降温，今年11月约占四分三的独立屋，均以低于叫价成交。 据网络传媒ThinkPol获得来自地产界人士提供的房地产资料发现，上个月大温地区售出的独立屋之中，占77%以低于挂牌叫价易手，另有17%则以高于叫价成交。同时，低于叫价成交的独立屋，较多位于温西区，并且属于价格较昂贵的豪宅。至于以高于叫价转手的独立屋，则大多数是在近郊、价格较可负担的楼盘。 ThinkPol分析数据后更发现，面对滞销情况，一些业主采用“以退为进”的策略，把物业停止挂牌，待一段时间后再推出市场放售，藉以隐瞒割价及挂牌日数等资料，希望可以避免被买家“压价”。 目前，公众无法获得有关房屋销售的详细资料。有部分地产界人士认为，政府的相关政策缺乏应有的透明度。

早餐房是桃花位及住宅第二个财位。在窗台放一对貔貅面对窗外。 伍师傅最近为一间越南家庭看风水，男宅主属火，女宅主属土，这个家庭入住之后，男宅主即失业了。所以聘请伍师傅为他们摆风水局，希望能够协助他们解困。 住宅坐南向北，向北属水，克正属火的男宅主。大门开东北，东北为土，亦是泄了男宅主的气。所以宅主请伍师傅研究是否可以用风水局解决或是搬家。 住宅大门是祸害煞位，所以伍师傅首先在大门做功夫，大门现正是用十分沉重的灰色，要改油纯白色。因为白色五行为金，来气为土，土生金旺，火克金为财。将门色一改，就引动了财气入屋，再将地毡改为红色，宽度为两只门宽阔。右边东墙挂一个时钟，左边墙放一盆树，作用将财气引回屋内。 大门左边有一个凹位，是绝命煞及五黄大煞，在此最西北放一棵大树，在树枝上挂一个五柱风铃，树解绝命煞，风铃解五黄大煞，一举两得。 大门再进是起居室，在上二楼的楼梯下有一个钢琴，是面向西南而坐，伍大师请宅主改为面东北面对门而坐，而钢琴旁边是住宅文昌位，放四枝高竹食著文昌。 餐厅近窗位是病煞位，在此位的角枱上放两个大葫芦，解了病煞位。 家庭厅是住宅健康位、财位及事非位。厅中沙发是U字型，所以伍师傅请宅主向东南坐，在东南角摆九枝红花以解事非，家庭厅最南中央位摆一张几，上面放一个大钱瓮，对正大门。由于厅内窗特别多，所以不能挂画。 早餐房是桃花位及住宅第二个财位。在窗台放一对貔貅面对窗外。 厨房的灶在西墙，西是金位，形成火金对克，因此生财十分困难，伍师傅请宅主在灶上厨柜上面摆两盆大的绿色植物，用水生木，木生火，火生土，土再生金原，五行全生的原理。 图书馆是住宅创作位，现在是背西向东，坐向是对了，但西窗是落地大玻璃窗，变成没有靠山，伍师傅于是将书枱移至背书架而坐，不但有了靠山，且面向南，书房门开左南，为坐青龙位，令到宅主可以掌权。 主人房是财位及健康位，伍师傅将宅主的床移至头北脚南放，现在的床是头东脚西，对属土的女宅主为泄气。在近正南中央放书枱，向南而坐，并在财位放一个保险箱代替钱瓮来聚财。        

  圣诞红真正的花朵非常小，似蚌的颗粒 圣诞红又叫一品红，或是猩猩木，一到圣诞节前，大家就会处处见到圣诞红Euphorbia pulcherrima (俗名Poinsettia)。其实圣诞红的红色大片叶子不是花，而是大片苞叶。真的花很小粒开在苞叶中间。 近来经过园艺家的一再基因改造，今天的圣诞红还有粉红色、杏色、黄色、深紫红、乳白色、甚至绿色、及有斑点或花纹的杂色花苞。  很多人说圣诞红的汁液有毒，但其实古时墨西哥土著用来治感冒。而深紫色苞叶就被用来榨汁做染色用。(修剪时如碰到树汁液，最好立即用肥皂洗手。) 吊篮种的圣诞红 户外栽植 圣诞红是热带植物，原产地在中美洲墨西哥一带，在耐寒分区表是属于10-12区的植物，因此非常怕寒。夜晚气温可以容忍摄氏7-8度(华氏45度) ，但最好是有摄氏15度以上，所以在寒带只能盆栽。 一般圣诞红可以长到8-10尺高，我也见过高过一层楼的。但圣诞红有个毛病，就是徒长枝，形成枝杆细长，所以要经常修剪。大约每两个月就将枝顶剪去，这样会鼓励新枝在剪断处生出，枝就多了。常剪枝也会阻止植株生得太高，不过这样做也会使花朵(花苞)生得较小。 冬天叶子掉落之后，就进入休眠，可以修剪到喜欢的长度。冬天时除了要停肥，浇水次数也要大减。春天见新芽时，才开始恢复正常浇水及开始施肥，一般平均肥就可以。 地栽时，非常容易照顾，随著自然天气的变化，叶子会自然变红。而室内盆栽，要人工遮光才能维持叶子变红。   制作单杆树过程中的两盆盆栽  盆栽圣诞红 圣诞节前最畅销的盆栽就是圣诞红，这类盆栽都是经过人工方式控制高度的，所以都不超过一尺半高，有很多药剂可以控制圣诞红高度，统称为生长控制素(简称PGRs)，所以种过盆栽后，再将植株种入花圃有可能不会长太高。 通常购买的圣诞红盆栽，都是正在开花的，正在开花的盆栽一般都不需要太多光照，也喜欢稍凉一些的温度，这样花期会延长。同时不要放在冷气、或暖气出口处给风吹。室内温度最好是摄氏20 度左右。购买时亦不要长期留在寒冷汽车里，如果盆边包有锡箔纸，最好立即除去，因为不透气，还会承载多余的水，造成盆中积水。 浇水时最好用室温水，每一次充分浇水，直到有多余的水由盆底排出，然后等到表土稍干时再浇水。同时可以每一个月使用稀释的平均肥如20:20:20。 一般人都是在圣诞节前购买或是收到圣诞红做为节礼，过节之后就抛弃，因为要留到第二年再见红叶(花叶)非常不容易，其实不难，不过有窍门。 苞叶褪色  怎样保留圣诞红明年再开花？ 如果想保留圣诞红，可以在花苞颜色褪色之后(约次年1月底、2月初)，将整株植物大大修剪，剪去有颜色的苞叶，枝也修剪到只剩下4寸左右，这时放在光亮的室内，几乎不浇水，等盆土几乎完全干凅时才浇水。这样做至少一两个月之后，开始恢复正常浇水，就是让它结束冬眠，开始再生长。  5月，是圣诞红开始复苏生出新芽的时候，这时可以为它换盆土。不要换大盆，因为盆太大，就会只长枝而不开花，也不会有红色的苞叶。只要换上新的好盆土potting soil 之后，继续放在光亮的室内，每两周给一次薄肥，一直到9月。这期间，将过多的枝茎剪去，保留6到6枝茎，保持树型饱满。 9月下旬就是减光期开始，每一天要确保有14 小时黑暗期。就是随着日落，将植物放在没有光的房间里。另一个方式是，用大纸箱、或是黑色厚布将全株植物罩住，不过一定要在天亮前打开。最好是夜晚当你入睡前关灯时就将纸箱取去，以免植物没有新鲜空气。 这一段时期内，不要再施肥，保持室内正常温度。在这样做8个星期之后，恢复正常光照，圣诞红与其它热带有花盆景一样，每天需要6小时以上光照，才会开花或是有鲜艳叶子。这时就不要再罩纸箱，到圣诞节前，就会出现红色的大片苞叶，以及小小的黄色花朵。很多人保留圣诞红失败，就因为夏天时放在客厅里，每日都有日光或是开着灯，没有足够的黑暗期。 如果你还希望多繁殖几株圣诞红，其实也不难。只要将修剪时剪下的枝茎插入盆土中，照以前说过的扦插繁殖方式，就会多出很多盆新的植株，而且同一年就会出现红色的叶子。     作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。     (http://www.ritagiang.com/)        

“明年房价零增幅” 继皇家地产公司（Royal LePage）发表明年加拿大房市预测报告后，另一家本国主要地产经纪公司Re/Max，也紧接着发布2018年度房市展望报告。Re/Max的展望比皇家地产更为保守，预计全国房屋平均价上涨2.5%，而大多区房屋均价明年将出现零增涨，不过各市镇的表现各异，涨跌互见。 据Re/Max的展望报告，大多地区明年房市偏弱，出现房价零增长，甚至是拖累全国平均房价涨幅的一个主要原因。该公司安省及大西洋省份地区主管亚力山大（Christopher Alexander）表示，大多区各区明年房价的变化是不平衡的。 北部地区跌势持续 多伦多中心区及宾顿、奥克维尔等周边地区，屋价料会上涨，多伦多北部的约克区房市或继续走弱。亚力山大表示，烈治文山、万锦市及奥罗拉（Aurora）等地区，在今年4月大多区房市出现下跌以来，已经看到较大跌幅，这种压力会持续进入2018年。万锦及烈治文山等地区，进入2017年时，也是整个大多伦多地区房价上升最快的地区。在2017年首季，奥罗拉的房价按年上涨50%，他指这样的上涨幅度，当然不可能长远维持。 多伦多西部的奥克维尔市，房屋需求仍然旺盛，而2016年至2017年上半年期间，房价涨幅并未像约克区般夸张，因此仍有上调空间。Re/Max预测奥克维尔的房价在2018年，将平均上调7.5%达到134万元。 料温莎涨9%升幅最大 Re/Max预测咸美顿—柏灵顿地区房价，明年会上升约4%，至均价接近59.7万元；宾顿和渥太华的涨幅为3.5%；杜咸区和京士顿地区均为3%；密西沙加市明年的房价将下降2.5%至均价71.1万元。  Re/Max 预测温莎—艾塞克斯（Windsor-Essex）地区明年房价涨幅为9%，是整个大多区和全国范围内房价涨幅最高的地区。主要原因是温莎地区近年来吸引愈来愈多的新移民人口和基建投资。另外，省府筹划修建多伦多至温莎的高速铁路，也增加了该地区的吸引力。 Re/Max指出，由明年1月1日起实行的新房屋贷款审批政策，将道致2018年头几个月全国房屋销售放缓。其中大多伦多地区、渥太华、咸美顿和柏灵顿地区，以及卑诗省的大温哥华和维多利亚，将是受新政策冲击最严重地区。 交易大跌 第3季房贷保险按年缩47% 加拿大按揭和住房公司（CMHC）11月29日公布的最新财务报告显示，第3季全国按揭保险宗数较去年同期下跌47%，但隶属联邦政府的CMHC认为这是一个新正常水平。在直至9月30日止的第3季，CMHC为67,915个单位提供按揭保险，较去年同期127,991个单位大幅下降。 CMHC保险部门高级副总裁文尼尔（Steve Mennill）表示，自从联邦政府在2016年第4季公布新按揭条例后，CMHC提供的按揭保险宗数一直稳定减少。新条例规定所有住房买家若首期支付额低于20%，将必须进行压力测试，确保他们在利率上升和个人财务能力下降时，仍然可以履行按揭规定。对于一些首置人士来说，这项措施削弱了他们的购买力。 文尼尔表示该按揭条例实施近一年，而CMHC已经预期按揭保险宗数会出现转变，相信上季度的跌幅数字属于新正常水平。他指出第3季全国按揭保险宗数按年下跌47%，主要由于进行交易的房屋总量较一年前出现大幅下降。 今年首3季获得按揭保险的总量是211,891宗，与此相对，去年同期共有345,716宗。在房屋交易数量下降的影响下，CMHC第3季提供的按揭保险总额降至4,840亿元，较2016年底减少280亿元。 CMHC在季度报告中指出，第3季按揭保险组合的质素较一年前改善。第3季整体拖欠率是0.3%，亦较一年前0.32%微降。            资料来源：加通社

多伦多市中心的Condo呎价逼近千元（多伦多星报资料图片） 文 / 本报记者文琪 海外买家税、加息、压力测试升级…政府控制房价上涨过快的政策措施一波接一波，上千人在冰天雪地中排队抢购独立屋楼花的画面还未从脑海中淡去，一些投机买家已经开始放弃定金逃离独立屋楼花市场。与此形成鲜明对照的却是Condo楼花市场依然火爆，售楼大厅人头攒动，人们似乎没有感受到市场的降温，Condo楼花的平均呎价也逼近千元。业内人士分析指，这种状况是因为楼花对海外买家有“税款延迟”的作用，且Condo相对于独立屋更便宜，在不明朗的市场中成为投资者临时放钱的地方。不过，由于其呎价不断攀升，如今投资Condo的风险已经越来越大。 建筑业及土地发展协会11月发布的最新市场分析显示，多伦多市范围内未出售的condo库存每呎均价已达991元；第三季度刚推出的新楼盘均价也达到951元/每呎。预计Condo市场楼花的平均呎价将在短期内突破1,000加元大关。但楼花市场在经历2017年的“疯涨”之后，2018年将会经历调整期。据《星岛日报》报道，多伦多房地产市场研究公司Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，不论是开发商还是卖家，未来几个月都会采取更谨慎的态度，这有助于市场平稳过度到一个更加可持续正常的节奏。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多地产经纪Evan Tang认为，尽管投资有风险，但目前被大家称为“黑马”的condo市场中，楼花的确又是一个人气很高的投资途径。“对于目前手头现金稍紧、又有心购置房产的民众来说，condo楼花依旧是最佳选择。”   楼花市场为何依然火爆？ 多伦多地产局最近发布的房屋价格指数显示，11月多伦多公寓的销售价格同比上升了21.6%，而独立屋的升幅只有4%。BuzzBuzzNews的报道显示，上个月在大多伦多地区销售的5377套新屋中，有91%是多户住宅（multi-family homes），仅有9%是低层单户（low-rise single-family）。截至10月份，公寓销售额占2017年新建筑销售总额的82%。 有地产经纪表示，由于近期freehold类型的房屋价格有所下跌，许多卖家不惜牺牲定金退掉先前所购买的freehold类型的楼花，并把目光转向Condo市场。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春（Jay Wu）在接受本报记者访问时称，“大家看到condo价位的不断上涨，实际上是因为有大量临时资金进入到其中来。我认为未来一旦独立屋的市场好起来的时候，这个资金就要释放出去，有可能condo就没有继续看涨的余地，甚至会出现像以前那种几年都不涨的情况。” 据汤森路透报道，加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华，尽管公寓价格已经非常高昂，但由于投资者和开发商的偏爱，目前公寓市场依然劲头十足，并逐步推高了房地产行业的发展方向。11月，多户住宅（multi-family homes）的新建数量飙升至16.9%，达到175,016套，是继楼市几十年上涨以来的又一个新高峰。 楼花有“税款延迟”作用 这些condo楼花的存在，某种程度上滋养了想从中牟利、获得收入的国内外投资者。Evan表示，根据自己今年的销售经验，即便在4月20日出台海外买家税政策（NRST）后，海外买家对condo楼花市场的贡献依然存在。“海外资本其实已经进入到加拿大，但由于海外买家税的实施以及下半年房价的下跌，这些资金无处可去。由于Condo楼花有税款延迟（Tax deferral）的特点，15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳，所以很多海外买家都会选择购买condo，因为中途有可能可以转手assignment，或者在这4到5年楼花建设的时间内，已经有足够时间使他们获得加拿大身份。” 多伦多资深贷款经纪巫春（Jay Wu） 市场未明  Condo成临时“存钱罐” 巫春认为独立屋市场价格的高昂以及近期房地产市场相关政策的连续出台和改动，间接地助力了condo楼花市场的火爆。“通常人们去银行做投资理财，当拿不准主意的时候，都会把钱放在一个投资策略灵活的定期存款（Cash for  GIC）里，或有些银行叫wait and see GIC，意思就是说市场好的时候再跟进投资，不好的时候就摆在那里。因为现在独立屋市场的价格太贵了，道致许多人没有方向，不知道未来是会大涨、大跌、还是不涨不跌。当没有明确方向的时候，只能把钱放在一个相对便宜的物业上。而Condo就正好就是一个临时放钱的地方。在房地产市场中，Condo本身价位比较低，需求增多就会在瞬间把价位推起来。” 那么，Condo 和低层freehold类型房屋是否永远会是牵制的关系，一个高时另一个就低？巫春表示，“以前没有人专门去做这样的总结。但是这次我们看到事实很明显地这样显示出来，是个很有意思的现象。大家以前没有这么想过，现在因为低层住宅市场冷得太快，钱本身还在市场上。这些钱就要找一个出口，condo就起到了这个作用。condo所谓的繁华，我个人认为是临时性的，是没必要持续的。” Condo楼花现今风险过大 一位不愿透露名字的经纪对本报记者表示，购买均价超过每呎1,000加币的condo楼花，确实风险很大。“因为买家要考虑到，将来你转卖给谁。接盘侠只能是外国人，本地人不能接。” 目前许多正在开发和销售的condo楼花，地段各异，价格也参差不齐。巫春认为，condo楼花位置好的并不多。“我个人觉得楼花市场现在还是比较危险的。建筑商可能也知道这是最后一次出货了，因为现在的价格这么高，以后只会越卖越低，所以他们在并没有实际楼盘的时候，就先把东西拿出来卖。现在市场转淡，经纪相对清闲，就都去卖楼花。Condo楼花的繁荣，可以说是一个假象，道致看上去好像非常值得投资一样，我很怀疑这一点。但从投资角度来看，那些位置地段好的condo是个例外。” 好地段Condo已不再便宜 对于巫春的看法，Evan表示并不认为地段好的condo就是个例外。“所有的condo楼花其实都有这样的问题。好地段的楼花价格自然高，价高就等于要承担更多风险，也违背了购买condo是因为相对价低便宜的初衷。condo有太多东西无法控制，未来也许会像现在的独立屋一样价格回落。大家不应有‘羊群效应’。我反倒认在现今condo价位这么高的时候，是进入低迷的freehold市场投资的最佳时机。毕竟‘有块地’才是更有价值的。” 根据目前的销售状况和市场需求状况，Evan表示多伦多市中心的两房condo是最抢手的。因为condo价格的不断上涨，租金自然也水涨船高，但Evan并不认为未来住得起多伦多市中心condo的人会少。“的确投资者的投资只能通过不断涨租金才能持平。但人们总会找到办法。我看到越来越多的人在市中心合租。”    

问：客人常问到如果贷款合约到期，银行是否一定会替客人自动续约？  答：其实并不一定的。银行没有责任一定要替客人自动续约。如 果客人过往曾有退票、忘记供款等记录，也可以构成银行不续约的理 由。又或客人在数年后到期时因没有工作、办理离婚等种种原因，而 道致经济环境有变，收入减少，银行的考虑也有不同。事实上银行是 不需要任何理由自动替客人办理续约。正如客人合约到期时，可以将 贷款全部清还，也可以转到另一个贷款机构，继续馀下的贷款，客人 是绝对有这个权利的。 商业贷款的情况更甚，在到期时，商业贷款有更大机会遇到贷款 机构不愿意续约，这情况比住宅贷款更常见，银行没有什么特别原因 亦可以不予续约。就算客人准时供款，银行也有权拒绝续约，原因繁 多。例如预期该类生意未来会遇到困难，所以银行不欲再提供贷款予 经营这类生意之人士。  当这些事发生时，客人会觉得很无奈和手足无措。我们一般会提 议客人在到期前60至120天预早安排，看看有没有其他机构可以提供 贷款，以及给予一个更好、更适合的房贷，到其时纵使你的银行不再 提供借贷，也不用徬徨，四处张罗。其实这种情况屡见不鲜。 问：房贷合约到期时，银行会不会收取续约费用？  答：一般来说，银行会尝试收取续约费用，又或提议客人如于某 段时间内使用银行牌价利率 (Posted Rate)续约 ，便豁免续约费用，而 一般普通住宅贷款通常银行不会收取续约费用。 问：如果现时的贷款利率是按浮动息率，利息上升时怎样做？  答：绝大部份的浮动息率是给客人自由度在任何时候改为固定息 率，如果客人觉得息率上升只是短期走势，客人可以采取观望态度， 否则的话，客人可要求改为锁定息率。 问：现时贷款是封闭式贷款(Closed Mortgage)，何时是付罚款 (Penalty)脱离现有贷款机构的好时候?  答：一般来说，如果可以省回2%至3%利息，就应该值得付罚款而脱离现有的贷款机构。对于贷款机构来说，技术性称为「 Break...

本报记者 根据周二发表的最新一份全国房地产研究报告显示，非居民买家占整体市场的小部分，其中大温区的相关比率只有4.8%，多伦多区则占3.4%。大温地区以列治文和高贵林的非居民业主最多，达百分之20。 加拿大统计局（Statistics Canada）与加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC）联合发表的这份报告，首次提供有关非居民业主数据。Dominion Lending Centres首席经济学家库珀(Sherry Cooper)表示，很多人认为，过去3年楼价高涨是由于非居民入市，事实上，他们占全国楼房交易不足5%。 大温区各个城市，非居民业主在温哥华市占7.6%，仅次其后是列治文，占7.5%，西温占6.2%，而本拿比及高贵林，则分别占5%及4.7%。 同时，统计局报告指出，不同房屋类别，非居民买家的比率也有明显的差异。其中柏文方面，非居民业主在大温区占约7.9%，而大多区则占7.2%。至于单户房屋类别，非居民业主在大温区比率则仅有3.2%，而大多区的相关比率更只有2.1%。 新建公寓1/5业主是非居民 不过，非居民显然特别钟情于新建的柏文物业。其中在列治文市和高贵林，2016年或以后落成的公寓单位中，占超过五分一的业主是非居民，而温市的相关比率则为19.1%。 不过，上述报告数据显示，非居民购买的楼房价格，一般较本地居民为高。在温市，非居民拥有的公寓单位价格，平均为93.06万元，超于本地居民拥有的公寓物业25.6%。在多市，非居民业主持有的公寓单位价格，平均为43.9万元，较本地居民的高出7.6%。 单户房屋方面，在温市，由非居民拥有的独立屋平均价格为230万元，远高于居民持有的房屋价格（160万元)。其中A分区(卑诗大学)的两者差距最明显，非居民拥有的独立屋平均价格约为800万元，而本地居民持有的独立屋平均屋价则为530万元。 至于在多市，非居民拥有的独立屋屋价平均为94.41万元，而本地居民拥有的房屋价格则为84.06万元，两者差距为10.35万元，即前者独立屋物业较后者的高出12.3%。

资料图 作者：Mark Xiao 肖郎 RE/MAX运亨地产 先说明一点，遗产房是EstateHouse，不是遗址房 Heritage House。顾名思义，遗产房就是业主去世，遗留下来，委托律师或者其他遗产托管人来出售的房子。买家买了遗产房后，可以像任何二手房一样装修、翻建。遗址房则不 同，对买家后来的改建或者翻新有很多限制。  遗产房是指业主因去世或其它原因不再继续居住在原有居所，从而此居所，不作任何装修装饰，进入房产买卖市场 这类物业。通常遗产房建设年代较早，大多建设于上世纪50 年代左右，房主为第一任业主或虽不是第一任业主但居住时间相当长久。该类遗产房套型以Bungalow为主，有普通、 后复式、侧复式、多层等格局。有较大的占地，面积一般在1500-4000平方尺左右。有的配备车库，有的没有车库，或后建的独立车库（车棚）。 遗产房通常外形较旧，屋面瓦片年久，金属扶栏锈蚀。内部多有老式家具装饰画，厨卫皆为 旧式装修，地下室一般不装修或简单部分装修，设备多为老 式低效配备。配电箱皆用熔断器而不是空气开关。有时可见轮椅或住宅楼梯升降椅等老人常用的设备。 遗产房交易通常有三大特点  首先是卖方要求交接过户时间短。通常要求15天 30天或45天交接过户（closing）时间，甚至是立刻 （Immediate），即可随时过户入住。  第二，卖家有时会是资产处理公司或其它组织。如果房 主有遗嘱要求处理房产后再分配给继承人，则会有资产处理 公司参与，如果房主有遗言赠与教会或慈善组织，则教会等 会成为卖家。另外，若是资产处理公司、教会等作为卖家， 卖家通常自己提供验房报告和要求买家下Offer时随附汇票 （Money Order）。  最后，卖家通常采用「as is」条款，即现有状态出售。 即使开关失灵、水管漏水、下水堵塞、电器锈蚀，皆不做任 何更新修补替换。 另外有相当部分的遗产房交易不统一时间收Offer，随时可能接受Offer。有些物业甚至在Open...

   

在经济低迷时，被视为奢侈品的度假屋物业市道，必定备受冲击。 好像加国多个滑雪胜地的度假屋物业 市场，受2008年全球金融海啸影响， 房价与销量均严重受挫将近10年。 不过，今年这个现象已见舒缓， 全加拿大多个顶级滑雪度假物业市场掉头回升， 甚至再现红火。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)发表了一份名为《2017 Top-Tier Ski Real Estate Report》的报告，分析了全国顶级滑雪度假村物业市场的成交量 与成交价格。从数据中发现，今年头10个月，这些地区的滑雪度 假物业市道已呈现复苏之象，相信是受惠于本国强劲的经济、婴 儿潮一代的生活方式趋势转变、加元汇价低、消费者信心上涨 等因素。 该公司行政总裁Brad Henderson指出，加国很多 滑雪度假村物业市场都受2008至2009年的全球经 济危机拖累，至少5年后市况才见回稳。然 而，近年的复苏步伐急速攀升，消费者 需求锐增，令市场重现一片光明。...

■ RE/MAX报告显示，国民置业意欲维持强劲，明年屋价可望录得2.5%升幅。网上图片  本报记者报道 加拿大地产代理公司RE/MAX周四发表2018年楼市展望报告，预测受到新按揭措施影响，明年上半年市况将略见放缓，而全国整体屋价可望录得2.5%的升幅。同时，公寓等多户房屋的需求持续增加，推动大温区屋价明年将上调6%。 该报告指出，国民购买房屋意欲仍强劲，特别是千禧代逐渐进入置业安居阶段，带动全国2018年屋价攀升多2.5%。根据RE/MAX委托市场调查公司Leger展开的民意调查发现，半数(48%)国民打算未来5年内购置房屋。 大温平均屋价估计明年达109万 大温区方面，RE/MAX报告指出，公寓需求继续高于供应量，预测该区明年房屋价格将上调6%，平均价格为109.3万元。同时，今年大温区公寓单位价格可望录得16%的增幅，由2016年的55.4万元，攀升至2017年的64.4万元。 另一家地产代理公司皇家地产(Royal LePage)本周三发表的另一份研究报告，则预测大温区2018年屋价将上调5.2%。RE/MAX及皇家地产公布的最新报告不约而同地指出，经济强劲等有利因素推动房屋需求持续增加，带动大温区楼价继续升势。 至于亚省卡加利及爱民顿，RE/MAX报告显示，今年屋价同样地可望录得温和升幅，其中卡加利的平均屋价，估计由2016年的47.8万元，上调约2%至2017年的48.8万元。 而省会区爱民顿，2017年的平均房屋价格，可望录得5%的按年升幅，由去年的35.8万元增至今年的37.6万元。

■安省绿色基金早前为合资格家庭，免费提供并安装室内智能温度调控器。星报资料图片 安省环境和气候变化厅昨天宣布 省府将推出名为“绿色家居装修项目” 简单来说， 就是你家装修政府出钱 最多帮你出$20,000！   安省环境厅长巴拉德（Chris Ballard）表示，将通过“安省绿色基金”（Green Ontario Fund，GreenON），向省内家庭低碳及节能装修工程的支出，提供退款补偿（rebates）: 装全新窗户的家庭将最多可获$5,000 安装绝缘系统的家庭最多可获$7,200 安装全新地热系统的家庭最多可获$20,000 8周内将收到退款支票 根据安省省府官网：独立屋、半独立屋或镇屋的业主或租客，均可以申请装修补助。只需要满足以下条件： 1）工程必须由“安省绿色基金”认可、由在官方网站上列出的参与建筑商完成 2）租客如果要进行装修工程，须取得业主的书面同意。 此外，装修商将协助业主申请政府退款补助，代表业主向绿色基金提交退款申请表格。业主需要确认工程已经完成，提交有关的付费证明，然后在4至8周内获得退款支票。 如何申请？ 安省绿色基金网站（网址：https://greenon.ca/）提供搜索功能，你只要输入你住址的邮编，就可以搜索到住家附近“安省绿色基金”认可的建筑装修商名单和联系方式。 安省绿色基金表示将不断把新认可装修公司加进名单，并会很快把一些与RONA、Lowe’s 及Home Depot关联的承包商加入认可名单。 如果民众在自己住家所在的区域难以找到合资格的装修商，可以通过“安省绿色基金”网站查询，或提醒自己熟悉的建筑商与基金联络，登记成为认可装修商。 安省绿色基金提醒消费者保护自己的权益，提防上门推销或招揽生意的装修公司。如果没有当事人许可，任何公司都不能上门推销。但只要是居民自己选择了在其网站上列名、认可的合资格的装修公司，完成了有关工程，就可以取得退款补助。 此外，装修公司若希望成为合资格认可承建商，可以透过安省绿色基金网站GreenON.ca/contractor-signup登记申请，申请者必须达到基金会制定的资格要求，并参加与低碳装修有关的培训。 还可以免费上门帮你安装"黑科技" 此外，安省绿色基金今年较早前已推出一个绿色家居安装项目GreenON Installations，为登记的合资格家庭，免费提供并安装室内智能温度调控器，以及对家居设施的节能情况进行免费评估。 申请攻略：安省政府将免费上门帮你安装"黑科技"！不仅节约电费，还能让你家里四季如春！ 这一项目现已截止登记，安装工作也已展开。希望参与的民众可以在明年再开放登记时申请。民众可以透在网址https://www.greenon.ca/subion注册登记，以便获得最新资讯。 减少温室气体人人有责 这项政府出钱给你装修的好事，目的是为了降低或阻止温室气体排放，保护生态环境。省府指目前安省四分之一的温室气体是通过建筑物产生。省府提出目标到2020年将温室气体排放，比1990年减少15%。到2030年减少37%，到2050年减少80%。 这笔政府补贴基金的来源，是安省“碳排放及交易计划”（cap-and-trade plan）所收取的碳税，也就是从你平常交的税里攒下来的，完全的实践了取之于民用之于民这事。 除了在资金和财务上资助安省家庭外，绿色基金还设立家居节能免费电话咨询热GreenON Support，号码是1-888-728-8444，有节能专家透过电话向民众提供指导和解答。民众也可以透过网站GreenON.ca获得更多详细信息。

■ 贺谨表示，明年2月财政预算案会推出针对房屋需求的税务条例。网上图片  本报记者报道 住屋依然是卑诗省其中一个主要民生问题。上台近6个月的卑诗新民主党(NDP)省政府虽然没有明言解决本省房屋可负担问题的计划，不过省长贺谨(John Horgan)承诺，明年2月公布的财政预算案会有针对房屋需求的税务条例。 省新民主党在今年省选时表示过，假如该党赢得省选上台执政的话，会引入2%的房屋投机税，堵塞漏洞，令投机者无法逃避相关税项及隐藏身分。贺谨周三虽然没有证实该税项会在明年2月出台，但他强调必须要打击和阻止此种投机炒卖，而省府会在明年2月尽一切所能去做到这一点。 省选时曾承诺引入2%投机税 在此之前，省府表示正研究多项税务改革。 对于省府被指在解决房屋可负担问题的步伐缓慢之际，贺谨立刻作出辩护，他说相信省民明白，楼房市场复杂，解决问题不易，也不能一蹴而就。 贺谨续道，本省的投机和洗黑钱问题严重，以洗黑钱问题为例，有人透过赌场清洗一袋袋黑钱，要解决问题，并非如挥动魔法棒，在一夜之间即可。 此外，贺谨称，省府亦欲与城镇政府及发展商合作，兴建更多适合家庭的两睡房和三睡房楼房。 省府已推出数项解决房屋问题的政策，包括6,600万元组合屋，在温哥华为有需要人士提供住房，以及堵塞租赁规管漏洞，令业主不得大幅加租。

厚叶(又叫多肉植物Succ ulent plants)植物属于仙人掌科，范围非常广，形式也很多，由常见的芦荟Aloe、龙舌兰Agave、玉树Jade Plant（华人叫发财树)，到较少见的大戟Euphorbia，特色是叶子及茎都很粗厚，会储蓄水分，所以可以很久不用浇水，与仙人掌的性质很像。 厚叶植物的种植法与仙人掌也相似，因为根部很小，盆栽时最怕用大盆。盆也是越小越好，而且不要深，排水孔要大。土壤也是与仙人掌土相似，可以买仙人掌的植土，或是自己加沙土及大粒沙砾，帮助排水。 下面依英文字母，介绍一些常见的多肉植物： Echeveria石金莲 石金莲又叫观音莲，外形很像莲花掌，不过较易照顾。原产地在墨西哥，多数是矮生植物，但在热带可以生得很高大。在墨西哥、厄瓜多尔等地，我都见过6尺高有 树干的金莲花。其实所谓的花是叶子，排列像玫瑰。一般是绿色，较受欢迎的还有金黄色、粉色边，及深红、紫红等颜色。如果种得好会开花，有些花茎长达数寸， 花是粉红或红色。  种石金莲最重要是土壤排水要好，光照也很重要。目前在北方也有户外栽植种，是最易种的植物之一，耐旱也耐寒。是匐地种，俗名叫Hens & Chicks，因为很会繁殖，大花生小花，因此被叫做母鸡带小鸡。繁殖非常容易，通常自己会生出子株offset，剪下来插入土中就可以繁殖。此外将叶片插入土里也可以繁殖。 Euphorbia cactus Euphorbia大戟，是很大的一个家族，外形可以完全不像。有些像树，有些像草，多数像树型的仙人掌。多数是颜色美丽，或是有较大的花。中文俗名叫虎刺梅，或是大花麒麟，看是那一类。 很多种原产地在美国西南一带，特别是亚历桑那州。很适合沙漠地区。美丽的颜色是为了吸引昆虫及鸟类栖息，传授花粉。种植方式与仙人掌差不多。视其聚水能力是否强，来决定浇水的频繁与否。是否开花，以决定是否要很多光照。 做为盆栽受欢迎的不多。很多种的大戟具毒性，不要让儿童及猫狗接触。   Rat Tail Cactus 鼠尾仙人掌 这一类也是会垂吊型，因此适合吊盆。外形很像仙人掌，但较少刺而多绒毛。最受欢迎之处是会开鲜艳的花朵，红、粉、紫，甚至黄色都有。 因为性质很像仙人掌，可以按仙人掌的方式照顾。为要其开花，就需要足够光照，最好是向东、南及西的窗口。冬天气温应当较低，但也需要光照。而自3月起到8月间，应当施轻量的开花肥(磷及钾较高的肥料。) Sansevieria trifasciata 虎尾兰 虎尾兰的英文俗名叫做蛇兰Snake Plant，及岳母的舌头Mother-in-Law’s Tongue，来源于叶子长形。可能是最容易种的盆栽，对于水、光都不渴求。见到很多餐馆开张后不久，所有盆栽都死了，只剩虎尾兰，就是这原因。 其实细心种，虎尾兰也会开花，所以不应当太虐待。记得表土干了就浇水，春夏之际施几次肥，此外给些光照，就可以龙生虎勐，给室内添些生气。也经常见到变色 叶子的虎尾兰，包括金色边的。还见过矮种dwarf种，只有三四吋高，叶子较宽。适合桌子上摆的盆栽。 Senecio Senecio有很多种，这里只介绍其中较受欢迎的Senecio rowleyanus佛珠吊兰，俗称String of Pearls，因为外形就像一串珠子。做为吊盆盆栽，很受受欢迎。最长可以下垂超过3呎。 有一类叶子像珠子一样，还有些像是椭圆形的吊坠，都很美丽。由于叶子聚水，小心不要多浇水。虽是吊盆，还是要照多肉植物的方式种植，就是接近仙人掌的种植方式，但可以多用些有机土：园艺店出售的消过毒的堆肥土、泥苔土等。除非根太挤迫，否则无须太勤于换土。 所有的厚肉植物都很易繁殖，只要将叶子或茎插入湿土中，保持潮湿及适当温度，摄氏17度以上，很快生根。 Kalanchoe 家乐花/伽蓝菜 Kalanchoe一般叫做伽蓝菜，是英文名的音译。中文名也叫家乐花、长寿花、寿星花，取其好意头。这植物属于景天Sedum科，叶子也是厚厚的，因此耐旱，最怕盆土中有积水。 原产地在非洲的马达加斯加，因此在寒带只能盆栽。由于植株小，即使热带都很少地栽。盆土中最好带些沙土sands，帮助排水。盆底的洞一定要大，而且不能阻塞。平时浇水一定要等盆土表面摸著干才再浇水，冬天更要等土壤表面下一公分干了才浇水，而且注意不要将水浇到叶子上。 伽蓝菜的花有红色、橙黄、橘色等，需要多光才会开花。不过花期长达几个月，因此很受欢迎。如果你能在花谢后剪去开花的茎，花季就会长达半年以上。是很好的送礼花。 冬天时记得减温、减光，春天时可以换盆，但不要换大盆，太大盆容易烂根。  景天Sedum，Stonecrop  景天在花圃中经常被忽视，因为极易种，耐旱又不在乎土壤，对于阳光也不坚持。但其实景天叶子好看，也会开花，目前花园品种中最受欢迎是Autumn Joy，因为秋天开花，是少有的晚秋开花植物。 景天因为叶子储水，所以非常耐旱。景天一般不高，也适合石头花园，只因根部不多，在夹缝中都可以生长，非常适合都市人种植。 景天中有些非常细小，有细茎、细叶及非常小的花，更适合石头花园。所以又叫做stonecrop。   室内盆栽如果发现有虫害，可以用棉花沾些酒精rubbing alcohol (药店有售) 擦拭生虫部分，严重的可以使用Insecticide...

压测风险高 不定因素多 联邦政府监管加拿大银行的专责机构 “加拿大金融机构监理办公室”（The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 简称OSFI）于2017年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试（Stress Test）规定。房屋贷款专家王红雨认为，该项政策对于已经买了楼花、但尚未交割产权、又没有做出财务安排的买家影响较大，处于这类情况的买家可以在年底之前与银行商洽申请“楼花按揭贷款”（builder capped rate mortgage），以控制未来的不确定因素。  根据联邦法规，由2018年1月1日起，对于无需购买贷款违约保险（mortgage insurance）的房贷申请，也要强制接受压力测试，借此确保贷款者可承受加息风险。王红雨解释说，压力测试的另一个名称是“最低审批利率”（minimum qualifying rate）。银行未来要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（five-year benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行批出的实际贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者比较之后取数值更大的一个作为“最低审批利率”，用以计算和决定最终批出的贷款金额。 银行根据贷款者的还款能力决定借出多少金额。不言而喻，用以计算贷款金额的利率值越高，表示贷款者未来的利息负担越重，在收入不变的情况下借款人能负担的贷款总金额就会越少。王红雨表示根据自己计算，25年摊还贷款的情况下，用于计算贷款金额的利率每增加1个百分点，在同等收入的情况下贷款的总金额将减少10%。在明年1月1日之后，政府将银行审批贷款金额的“最低审批利率”强制性定得更高，势必造成在同等还款能力的情况下，买家能由银行借出的贷款金额更少。 楼花买家面临双重风险 接下来的问题是，所有买家在明年1月1日之后都会面对压力测试，为什么楼花的买家受到的影响和冲击会大过其它买家？简而言之，这是因为楼花买家接受压力测试时，使用的最低审批利率数值比一般现房买家更高。原因是楼花的交接期限很长，其买家在申请楼花贷款时无法像现房买家那样，与银行洽商出一个优惠之后的实际贷款利率，或称折扣利率，因而只能以数值更高的银行“挂牌利率”（posted rate） 为基础接受压力测试，能获得的贷款额也更少。 王红雨解释说，现房买家如果在贷款批出之后90天内可以完成交易（closing），可以获得银行的折扣利率，即挂牌利率经过优惠之后的实际贷款利率。新政策生效之后，银行会以折扣利率加上2%对买家进行压力测试。举例而言，如果一个现房买家可以由银行拿到3年固定3.1%的折扣利率，加上2%之后为5.1%。在新压力政策生效之前，银行目前用央行5年基准利率，目前为4.89%，来计算贷款额度。即使在新政策生效之后，用以计算贷款金额的利率为5.1%，与生效之前的4.89%相比增加有限，受到的冲击相对较小。 相比之下楼花贷款申请人，通常需要锁定利率的时间超过90天，这种情况下申请时不会获得批准更优惠的折扣利率。他们只能以银行的挂牌利率加上2%来计算其贷款数额。举例而言，假使某大银行今天公布的挂牌利率是3年固定利率3.89%，4年4.24%，5年4.99%，那麽在1月1日之后依据新的联邦规定，贷款申请人接受压力测试时，在不能获得优惠的情况之下，只能在上述挂牌利率基础上分别加上2%，即5.89%、6.24%和6.99%，分别与央行公布的目前5年基准利率4.89%来做出比较，取两者中数值更大的，最终会以5.89%、6.24%和6.99%来计算其可以获批的贷款金额。 新政之后对于楼花买家而言将面对的一个风险是，当初签约买楼时买家可能计算过自己有资格由银行取得多少贷款。但是到1月1日压力测试实施之后，由于计算贷款金额的利率大幅提高，买家发现自己拿不到预想的那麽多贷款了。到底差额有多大，要看几年之后楼花交接之时的利率水平。根据前文提到的计算，在25年还款期的情况下，用于计算贷款金额的利率每提高1%，由银行获批的贷款总额将会缩水10%。 预先安排规避风险 王红雨表示，已经签订楼花买卖合同的买家，没有机会再对自己的购房计划做出调整，只能采取可能的补救措施，提前做好自己的财务安排。对于目前打算购买楼花的买家，更建议应先到银行做好有关的财务安排。他指今次变化清楚表示，政府的房屋贷款政策并非一成不变，对于交接周期较长的楼花买家，在做出有关决定时都要做好心理准备。 他进一步指出，买楼花本身就是一种挑战...

■ 经济表现强劲，继续带动卑诗省房地产市场需求增加。资料图片  本报记者报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示，经济强劲继续推动房地产市场需求上升，卑诗省11月份房屋成交量较去年上涨两成，成交总额比一年前更急升了近四成，而楼价则按年上调15.5%(见附表)，其中大温区录得相若的升幅，而成交总值更按年录得44%涨幅。 根据卑诗地产协会资料，卑诗省在11月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，达7,731个单位，比去年同期增加了20.4%。其中大温区易手房屋则有2,831个单位，较一年前上升了25.5%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到55.9亿元，比起去年同期攀升了39.1%。 至于大温区方面，今年11月份房屋成交总值达29.1亿元，按年录得44%的升幅。 就业强劲 千禧代上车 推动楼市 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)指出，今年11月份是卑诗省房销量连续第3个月超过9,000个单位。他补充说，就业增长强劲、薪酬上升及人口模式改变等有利因素，继续带动楼房需求持续增加。 BCREA报告显示，过去12个月以来，卑诗就业增长了3.8%，新增职位超过9万个。 同期全省时薪则增加了5.7%，至26.82元。同时，千禧代人士逐渐进入置业组织新家庭的阶段，而一些买家则趁著政府收紧按揭房贷前入市。 今年11月份，卑诗省平均屋价为72.3万元，较去年同月上升15.5%，其中大温平均屋价由去年11月的89.5万元，增加至今年11月的102.7万元，攀升14.7%。

■ 温哥华市议会投票通过2018年预算，将物业税增幅由原订3.9％，增到4.24％。  图文：本报记者张文慈 温哥华市议会周二投票通过2018年预算，把物业税加幅由原订的3.9％增至4.24％，额外多征的245万元税收，以解决住房危机，及提供资助向华社道歉项目。不过，支持及反对派议员一度爆发激烈口角。 约整体加税75%，将支付正在进行的城市服务和固定成本，如工资、能源、租金和维护。以市内单户房屋估价中位数为182.3万元计算，单户房屋业主明年要多缴94元物业税。至于多户房屋方面，以估值中位数60.9万元计算，业主明年须要缴付多32元物业税。 伟景温哥华(Vision Vancouver)市议员雷健华一早提出修正案，在原订物业税加幅下，另外增税0.34％，这部分税款将用于包括拨110万元应对10年房屋策略，及资助55万元华社道歉项目等（见附表）。 雷健华动议多加0.34% 欧伟治谴责 不过，这个修正案立即遭到温市无党派协会（NPA）市议员欧伟治（George Affleck）的强烈谴责，他说没有理由，这些项目根本未列入原来的预算。他甚至在中午休息时，也与雷健华激烈对骂。欧伟治说：“这是百分百的政治考量，完全是为明年市选，就是想继续执政，但你们到该下台的时候了。” 雷健华则反驳说：“难道你们不关注住房危机？不打算向华社道歉吗？不能说一套，又做一套。”他强调，去年NPA议员也曾临时要求追加预算。他说，这些资助提案并没有在公听会上讨论，因为10年房屋策略仅刚在上个月才批准的。 会上，NPA市议员郑慧兰（Melissa De Genova）也大肆批评，并提出临时动议，要求延后表决，结果以7比4票遭否决。经过冗长讨论，下午三时左右，市议会最终以7比4票通过物业税增幅4.24％的明年预算。市府营运预算为14.05亿元，而资本预算则为4.26亿元。 NPA市议员贝廉立（Hector Bremner）也说，目前本拿比拥有超额盈余，等于每个市民存有近3,000元，而每个温市民却等于负债400元，显然是管理不善的后果。 温市常设财务委员会主席、市议员夏德昭（Heather Deal）说：“年度财政预算中，大约7成物业税增幅，为支付市政员工薪水，因为市府与市政员工订有集体协议，确保员工薪水符合生活所需。”温市过去5年的物业税平均加幅为2.3%，整体税率仍属各个大温区城镇的中等水平。大温今年平均物业税为3,803元，而温市仅3,486元。