地产

■ 在加国的主畏城市置业，国民往往要储蓄至少10年时间，才可以缴付首期款项。网上图片  根据一项房地产分析结果显示，温哥华成为全加拿大最难以置业的地区，购买房屋需要的家庭总收入接近16万元，超过了实际家庭收入中位数一倍有多（见附表）。 多伦多区购房所需收入11.5万 地产网站Better Dwelling引用加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，CREA)的数据指出，在加国主要的城市置业安居，所需要的收入水平至少9.5万元。其中以温哥华的住房价格最难以负担，置业者所需要家庭收入高达15.7万元，相等于该区收入中位数（7.3万元)的两倍有多。 仅次于温哥华的是卑诗省另一地区菲沙河谷（Fraser Valley），以及安省多伦多区，购买房屋所需要收入水平均为11.5万元，而前者的实际家庭收入中位数只有6.9万元，而多伦多区则约只有7.8万元。 上述网站同时发现，以一成薪酬作为储蓄计算，有意在加拿大城市置业的国民，往往须要花上超过10年时间，才能够储蓄到足够的首期款项。其中温哥华置业者须储蓄13.28年，菲沙河谷及多伦多则大约要13年，满地可要12年；而纽宾士域省的蒙克顿（Moncton）市，储足首期的时间也要10年。置业者若要圆梦，看来不得不先与时间竞赛了。

■ 门户赌场公司建议在三角洲兴建一座大型赌场及娱乐设施，并将展开首轮公众咨询。 Gateway Casinos图片  本报记者 据区报《和平门新闻》(Peace Arch News)报道，门户赌场公司（Gateway Casinos)宣布，建议在三角洲兴建一座大型赌场及娱乐设施，并将进行首轮公众咨询。 投资7,000万 料创职逾千 门户赌场公司今个月向市府提交计划书，建议在位于利德(Ladner)的Town & Country Inn 现址上，兴建一座有赌场、酒店、餐厅以及会议展览场地的娱乐设施。赌场公司公共关系总监加宝华(Tanya Gabara)表示，十分期望在该区作长期发展。 建议中的建筑以及停车场占地9公顷，余下的1.8公顷将成为绿化地带。总建筑面绩是20万平方呎，总投资成本是7,000万。预计创设500个建筑业职位，完成后，亦增添700份接待及旅游相关的工作。 今次的项目是门户赌场公司继本拿比Grand Villa赌场，兰里Playtime Gaming赌场及Cascades赌场，以及二埠星光赌场(Starlight)后，开设的第五间赌场。赌场设计将为该社区度身订造。公司期望开设600座老虎机以及24张赌枱。负责管理赌场的卑诗彩票公司（BCLC）未有最终决定。 首轮公众咨询将会于11月28日(星期二)早上11时至下午1时，以及晚上6时至8时，在Town & Country Inn 举行。第二轮于11月30日早上11时至下午1时，及晚上5时至7时，于Kennedy Senior Recreation Centre 举行。

■ 温市房地产市场持续炽热，10月份销量升幅为全国之冠。资料图片  本报记者 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)公布的最新数据显示，多伦多的新楼盘与销量的差距变化，为全国各个主要地区中最明显（见附表）；至于排第三位的温哥华，10月份销量升幅为全国之冠。 据地产网站Better Dwelling报道，今年10月份，多市的房销量为7,118个单位，而新挂牌房屋数量则达14,903个单位，两者比率为54.7%，较去年同期减少了17.9%。其次是咸美顿（Hamilton），10月份的销量与新楼盘比率为68.6%，比一年前减少15.2%。尼亚加拉区（Niagara）的相关比率则为73.1%，按年回落了11.3%。 在全国27个主要房地产市场中，仅有6个属于“买家市场”。根据CREA计算，房销量与新楼盘比率低于50%，属于“买家市场”。相反地，则被列入为“卖家市场”。换言之，越接近50%，则意味着供求越趋向平衡。 多伦多按年减27.1% 同时，根据CREA提供的数字显示，卑诗省楼市继续炽热。今年10月份，温哥华区房销量达3,073个单位，较去年同月份上升了34.5%，为按年升幅最大的地区。其次是菲沙河谷区（Fraser Valley），10月份销量有1,735个单位，比一年前上涨了24.8%。至于魁省三河市（Trois Riveres），10月份房销量有96个单位，比去年同期增加了23.1%。 至于10月份房销量跌幅最明显的地区则主要集中在安省南区。其中多伦多销量按年减少27.1%，尼亚加拉区比一年前下跌23.8%，而基秦拿─滑铁卢（Kitchener-Waterloo）则较去年同期减少18%。 除此之外，沙省利斋拿（Regina）成为新放售房屋单位升幅最大的地区，10份新挂牌房屋有548个单位，比去年同期攀升了21.5%。仅次其后是圣约翰（Saint John），录得313个新楼盘单位，按年上升了19%。亚省爱民顿市则有2,880个新楼盘，较去年同期增加了18.7%。

本报记者 安省证监会最新报告指出，大部份安省千禧代人士虽然有储蓄，但甚少投资，并指出千禧代多将目标放在住宅市场，对其他投资方法缺少动力。 安省证监会（Ontario Securities Commission）昨天以“千禧代与市场擦身而过”（Missing Out﹕Millennials and the Markets）为题发表的调查报告显示，有20%的安省千禧代（年龄介乎18岁至36岁）人士有储蓄习惯，但只有二分一会参与投资。报告指出，千禧代没有投资或避开投资的最重要因素，包括有其他财务优先事项（68%）、收入不足（66%）、储蓄（66%）、对投资认识不足（59%）及担心在市场投资失利（57%）等。 安省证监会投资部总监菲明（Tyler Fleming）表示，像所有安省人一样，千禧代同样需要获得未来退休计划的保障。养成投资习惯越早越好，对他们将来的财务更有利。 报告同时发现很多千禧代将目标集中在房地产市场，当中有三分一人已经是屋主，另外超过半数仍未置业的千禧代，则将买屋视为头三个财务优先目标之一。 为回应上述调查报告结果，证监会将展开更多针对性研究，鼓励更多千禧代投资。该研究项目预计将在2018年春季展开。

■ 住家外观清洗前后对比强烈。网上图片 本报讯 几乎没有人愿意在梯子上花费一整个星期日，只为了清理屋檐的排水槽。但是，你的家是你最大的投资，因此你必须去维持它。家庭保养可能会让人感到任务艰巨，尤其是对没见过锅炉的新房主而言，但如果您将工作合理分配到全年，持之以恒，你的房子就会像一台润滑好的机器一样运行。   据《纽约时报》Ronda Kaysen报道，首先，春天。到了春天，人们终于又会打开窗户，清理壁橱。是时候将房子进行一次重大维护了。你可以从户外开始，耙掉冬天留下的叶子，关心一下花圃和篱笆，重新打开水龙头，检查是否有损坏。如果打算雇人整修草坪，可以开始更新年度合同。 您可以聘请园艺师检查树木的状况，因为死亡或垂死的树木，会对您和邻居的财产构成安全隐患。把草坪重新整理一下，在炎夏来临前填补秃掉的部分。种植多年生植物，并给予充足的水。春天晚些时候，当草地再次变成鲜绿色，可为草坪施肥。 搬出割草机，在草太长前进行检查。每年请小型发动机维修公司维修一次割草机，他们可以磨削刀片、更换火星塞，并进行其他必要的维护，费用仅50至75美元。 检查屋外状况，包括混凝土是否有裂缝，车道、屋顶是否有松动或破损，烟囱有无破损迹象，地基是否有裂缝或积水。住家的排水沟槽会保护你的屋顶、壁板和地基，倘若堵塞会导致屋顶漏水，因此每年得清洁至少两次。倘若房子旁边树木较多，得更频繁清理。 如果自己清洁屋檐的排水道，得小心阶梯，因为美国仅在2015年就有超过63万人因摔落而就诊。您可以雇佣专业的排水沟清洁工，费用约75到225美元，取决于你家的大小。油漆可以保护您的木瓦免受水害和腐烂，您得寻找剥落破损的迹象，倘若必要，您可能需要将住家外部重新粉刷。你可以聘请专业人士在春季安排工作，以便在夏季结束之前完成工作。 春天很适合刷洗房屋外表，因为冬天的风雪会让房子变得肮脏，粘附在外墙上的砂粒会损坏油漆和砖石。找一个温暖干燥日子进行这项工作。通常强力的花园用喷水管，接上壁板清洁套件就可以进行清洁。您得关上所有的门窗，用塑料布覆盖地面和树篱，重点清洁严重污染的地区。尽量避免洗涤剂，因为会伤害你 的植物。 天井、甲板、户外玄关在冬天可能累积一层污垢，您得扫干净，并寻找木材裂纹和钉子松动的迹象，从木板间清出树叶或碎片，然后彻底清洁。这些地方可以用一些清洁剂，再用扫帚擦洗。也可用硼酸处理户外的木地板，以防止木材腐烂。 清理水池与游泳池，检查和更换阀门和过滤器，并检查所有的设备，为此可以聘请泳池服务人员。 在室内方面，首先是暖气空调系统。安排技术人员每两年一次进行检查和维修，他们应检查管道系统是否有损坏迹象，并清理和维修炉膛和空调压缩机，并清洁浴室通风口。据估计，清洁管道和通风口的费用平均为348美元。 全面性的检查水管，包括水槽下面是否有泄漏迹象，天花板是否有水渍，水龙头的水滴和马桶里的挡板有没有磨损。 检查污水泵确保排水正常，有需要时应打电话聘请水管工。 即使不常使用壁炉，烟囱仍然需要定期检查。检查你的烟雾报警器和一氧化碳探测器，因为近三分之二的家庭火灾死亡发生在烟雾探测器无效的房子。一年更换一次烟雾和一氧化碳探测器上的电池。冬季时间结束的那天是一个很好的工作日，母亲节也不错。

■ 新版物业转让税表，要求买家承担责任，尽力确定卖家身分。图为温市一景。网上图片  本报记者庄昕 卑诗省府即将启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，要求卖家申报在加拿大的身分，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息；同时也要求买家尽力确认卖家身分，披露其是否是加拿大税务居民，以便CRA追查非居民所需缴纳的资本增值税(capital gains tax)，否则将面临罚款甚至入狱。有大温地产经纪认为，新例要求买家所承担的责任，并不合理，而且卖方的私隐也难以获得保障。 新版的物业转让税税表将于11月27日起生效，该PTTR税表已经多次修改，这是第29版。 去年的修改版要求买家申报是否加拿大公民或是永久居民，否则需要缴付额外的15%海外买家物业转让税(PTT)；省府最新公布的新版表格增加一个新的内容，询问买家是否“尽力(reasonable efforts)去确认卖家的身分信息”，并要提供卖家的地址及电话。在填写表格时，买家还需表明所有信息是“完整且正确”的，否则将面临罚款甚至入狱。 买家须尽力确认卖家居民身分 省府修改PTTR税表目的，是收集房地产卖家是否为加拿大居民的信息，是否为加国居民根据加拿大《所得税法》(Income Tax Act)来确定。加拿大居民不必为主要住宅的增值而缴纳资本增值税，而非居民则须在出售物业时缴纳该税项。 大温地产经纪陈纪罡周四接受《星岛日报》记者访问时表示，虽然新版PTTR税表有助堵塞漏洞，不过将确认卖家身分的责任落到了买家头上，既不合理，在操作上也有困难：“在加拿大买卖物业，买家与卖家通常都见不到面，一切都是提供地产经纪来代理，并且由双方律师来完成交易手续。” 他说，根据加拿大金融交易与报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，简称FINTRAC)的规则，挂牌经纪有责任去确认及收集卖家的身分信息，但地产经纪同时还要遵守保密条例，不得随意泄露客户的私人信息：“如果有人随便出个报价(offer)，挂牌经纪都得提供卖方身分信息的话，那如何保护客人的隐私？” 陈纪罡认为，由挂牌经纪去确认卖家的信息，从理论上讲，足以确保信息的准确性，但是由买家去承担这个责任，并不公平：“买家并没有直接的渠道去取得这些信息。如果一定要明确是谁的责任，那么按照FINTRAC的规则，卖方经纪在物业挂牌之前，有责任去做好这项工作。” 他还表示，在完成最终交易手续时，律师也可担当积极角色：“我个人认为，律师既可从法律角度去获取卖方的身分信息，同时按照律师的专业操守，也不会轻易透露给第三方，有助保护客户的隐私。”

■ 温市长罗品信提到，温市出租单位向来严重短缺，很多人面对住房困难。twitter图片  本报记者报道 温哥华市政府与渥京同步，推出新设的房屋供应策略，保障市内出租单位的供应量，为温市的租屋户提供新的资源及计划，协助他们面对各种居住困难情况。并预计在未来十年广建的7.2万个住屋单位中，三分二将只作为出租单位。 温市长罗品信（Gregor Robertson）在声明中提到，温市出租单位向来严重短缺，市内却有过半数的家庭及个人是租户，因此很多人面对困难的状况。新的策略就是要保护租客权益，协助他们面对收楼迫迁时，如何在市府不同部门之间取得有用资料(如下)。 未来十年新建住屋分配 （资料来源：温市府） • 50%为年入8万元以下人士而设 • 40%可供家庭入住 • 12, 000个社区支援房屋， 其中4,100个为特别需要项目 • 20,000个市场价格长期出租单位 • 4,000个为新家庭而设的后巷屋 • 为第一次置业人士及计划换细屋的长者提供更多购买选择 吸引非牟利机构参与广建廉屋 另外，市府为了增加租住单位数目，特别研究出新的方法，以提供可负担及有质素的出租单位。而在明年1月开始至2019年6月间，市府职员需要向市议会提出20个发展项目，为低中收入市民提供租住单位，而相应的租金指标分别是单人房月租950元，一睡房单位月租1,200元，两睡房单位月租1,600元，以及月租2,000元的三睡房单位。温市政府城市规划部门总经理凯利(Gil Kelley)指出，市府策略目标，是预计在未来十年兴建的7.2万个住屋单位中，三分二将为可租住单位(如下)。   针对出租单位新策略 (资料来源：温市府) 增聘温市府专责保护租客经理 更改土地用途容许分租屋营运 拆卸租务大厦重建时，如兴建3个单位或以上者，就须补回出租单位。相对旧例6个收紧一倍 放宽包括两成低收入单位的全出租楼宇高度限制 明年开始， 市府将提出20个针对低中收入出租单位的发展计划针对出租单位新策略 为了提高诱因，市府又推出社区用途地产发展计划，以吸引拥有土地的非牟利机构兴建可负担房屋。现时已经有三间教会参与计划，市府就提高建筑密度，及每户津贴，成功吸引他们重建及增加新的可负担房屋。 租户组织盼修葺旧楼 改革租赁条例 市府又提出新的纯租住用途土地规划种类，同时多利用密度补贴，取代冗长的更改土地审议程序，加快建屋速度。而正在执行的房屋空置税，以及新制订的短租条例，都是为了保留非自住房屋及后巷屋为长租单位，鼓励业主把单位租予本地居民。 租户资源及咨询中心(TRAC)行政总监坂本(Andrew Sakamoto)就市府推出新房屋政策表示欢迎。坂本指出，温市租户面对昂贵租金，迫迁，楼宇失修，及缺乏支援等问题。市府新推出的政策有助改善租户生活条件，他期望市府新聘的专责保护租客经理，积极教育温市的业主及租户，避免发生租务纠纷。又希望未来温市政府与省及联邦政府合作，投放资源修葺旧楼，以及进一步改革住宅租赁条例。

■埃德蒙顿可望成地产新贵。资料图片 本报记者 当多伦多的多层共管大厦涨至呎价1,000元，温哥华每平方呎更高达1,300元之际，方兴未艾的埃德蒙顿将成为投资者追捧的房地产市场。多伦多Condo资深元老Sam Fung指出，亚省的经济在过去几年受油价影响，但现时已经从谷底反弹稳步向上。 Sam Fung表示，对安省很多投资者而言，埃德蒙顿似乎是距离相当偏远，但中国人投资的口头禅是“宁买当头起”，亚省经济反弹意味当地的房地产市场，相比温哥华和多伦多有更大的升值空间。况且两大高价市场令不少人可望而不可即，趁现时的价位在埃德蒙顿尚可以入市。 加拿大会议局（Conference Board of Canada）最新经济前景报告指出，亚省经济上扬，今年卡加利的本地生产总值（GDP）将以4.6%增长率领先全国，埃德蒙顿也以3.9%紧随其后。预测明年油价难以冲破每桶50美元的关口，令经济增长步伐放缓，但埃德蒙顿将以2.2%的增长率，反超前于卡加利的2.1%。 他称亚省通往卑诗省和美国的两条输油管获得批准兴建，很多石油相关行业的公司，于是纷纷在埃德蒙顿设立总部。卡加利是一个以工业为主的城市，亚省首府埃德蒙顿的经济支柱则相当多元化，包括能源、建筑、公共服务和很多跨国大企业，因此埃德蒙顿的人均收入很高，家庭收入中位数在全国主要城市之中排第二位。联邦统计局的2011年家庭调查，家庭收入中位数是79,075元，平均家庭收入为97,454元；家庭收入10万元或以上占人口比率4.6%，几乎是安省2.8%和卑诗省2.6%的一倍。 他说，投资埃德蒙顿较卡加利优胜之处，是埃德蒙顿人口在过去6年上升12.1%至116万，未来将继续以每年3%增长，相当于每年增加4万人，位列全国人口增长率第三。市政府预计到2050年时，将增加100万人口。尤其值得重视的是埃德蒙顿在全国最年轻化城市中排第二，平均年龄只有36.5岁，20至39岁年龄层人口增加最多，是一个非常有活力的城市。

■段晓东 本报记者文琪 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实买楼花不按时交楼的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，根本不可能和建筑商打官司，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，只能最后认倒楣。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。” 他说：“政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对象。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在里面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，只能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。 他说：“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”

这一款地面铺了石块及碎石 对于喜欢大批培育花苗的人，或是身处寒带而又喜欢种温室兰花一类热带植物的人，一间温室就很吸引人。而且如果有间温室，种些热带花卉，几时进去都可以感受到热带的气味。 传统温室都是由专人建造，材料多数是水泥、砖墙做基础，及用钢筋和玻璃建上面部分。这一类好看、实用又耐久，但价格一定不菲。 拼拼装装DIY 而在这个什么都DIY的时代，自己做温室的材料越来越普遍，任何人都可以买原材料，自己装设一间温室。就像到Ikea去买家具一样，回来看说明书，拼拼凑凑就造好一间温室。 在北美洲北面，冬天非常长，很多地方还会落雪几个月之久，一般DIY式的温室，有可能无法承受过分严寒的冬天。这也是要考虑的问题。除非选那种经得起严冬考验的温室材料，要不就有可能要挑选一种只有春夏秋三季使用的温室，严冬时就暂停使用。 如果是住在温和的地方，冬天也不太冷，而需要一间温室，就可以有较多选择。但如果是在严寒地区，要自己做温室，最好不要选择太大的，同时装置在后院较有 保护的地点，例如墙边，围篱边，减少风雪的压力。  选择温室地点之前，要确保地面必须平坦，不能有高有低，同时不能是低洼地，以免将来下雨时雨水都积聚在温室内。 除非你在DIY方面非常有经验，最好将事先的准备功夫做足，多留些时间给自己。每一个步骤都仔细做好，以免将来后患无穷。 有人在温室内建工作台，方便在温室内换盆、调用土壤、播种等 光源电源和水源 温室最重要的一个要求就是光源，所以不要建造在有遮荫的地点。最好是建在房屋的南面或是东面，以免被遮光。也因此温室的外层几乎都是玻璃，或是透明塑胶布。 另一个就是电源，有电源方便装暖气、装风扇及电灯。但是要知道，塑胶布覆盖的温室，保温效果不佳，因此需要相当的暖气开支。除非冬季时不使用，或是不种热带植物，就可以只维持普通温度（冬季将热带植物放到房屋内）。 此外使用暖气时更要同时使用风扇，以使温度平均及空气流通，这些开支及安全性都要考虑到。 多数温室都有水管直通，否则你要一桶桶水搬运。甚至比较讲究的更有自动洒水器，维持一定的湿度。 透明塑胶板或玻璃纤维为材料，既有玻璃的好处，又有塑胶布的方便(造价$2399) 地面 至于地面，讲究的会铺石板，否则也最好铺一层碎石，还有去水作用。如果是泥地，很容易有泥泞。也可以只在有通道的地方铺碎石，或是石板。 建温室之前要注意地点是否排水良好，使多馀的水有出路。我见过很多温室有一层木框架（用木条钉做的木架），人站在木框架上，多馀的水都经由木框架下流出。也可以在四周挖水沟。但不要用木板，因为要防滑。   另外要看自己的需要，如果只是将温室当做工作室，培育花苗，或是暂时放置怕寒的热带植物，也不需要太大，冬天时也可以暂时不需要使用。 如果是要种热带花卉，像兰花，一年四季都要使用，那就最好是请专家用水泥砖及玻璃建造。 上网去找，大大小小的温室设计不一而足，你可以依照自己庭院的大小、自己的需要，选择自己喜欢的式样。 这款先在地面铺了石板再建，上面还有天窗。不连石板的售价是$1575 框架和覆盖物 首先要知道的是，大部分自己做的所谓greenhouse kit，包括硬体及软体两个部分。硬体方面多数是用木条或用金属条做框架。软体方面指覆盖物，多数是塑胶布、透明塑胶板PVC、玻璃纤维fiberglass，较少见的一种金属质料的窗纱。你可以依需要选择。 而塑胶布也有很多不同的厚度及柔软度，因此保温的强度也不同。通常价钱高的保用年限长些。你也不希望用几年塑胶布就支离破碎。这些都要在购买时查清楚。   至于透明塑胶板或玻璃纤维，既有玻璃的好处，又有塑胶布的方便，通常买回来时已经依照设计切割得刚好，只要拼凑安装就好，有些像是建造房屋。这一类较持久，也比塑胶布更稳固。 很多温室还设有可以开关的窗户，或是可以升降的屋顶，保持通风好，因为温室的通风非常重要，否则天气热时，强烈阳光的照射可以将里面的植物都烤焦。   金属窗纱的我只见过一次，可以透光，但也有遮光作用，通风作用也较好。而因为这一类金属窗纱像布料一样柔软，可以升起或拉下，配合天气予以调整。 基本上说，温室都必须像房屋一样稳固。越大的温室，支架必须越多，这样才更稳固。因为大温室承受风吹的面积较大。所以除非硬体非常稳健，不要贪心选择过大的。 此外，寒带地区及热带地区，对于温室的要求也不一样。在热带虽然需要温室的机会不大，主要是需要最多阳光，倒不需要保温，因此最重要是通风好，保持凉爽，及有充分光照。 但是在寒带，一般对温室的要求就是必须能在冬天保温，夏天通风好，及全年都有充分光照。这一类温室内必须有暖气机的装置，同时必须容易调节，冬天时保持一定温度。

新屋不能按时交接相信是楼花买家经常会遇到的事。大部分Condo建设时间较长，交接日期往往会推迟数月甚至数年，很少按时交接。而独立屋、联排等低层建筑因建设周期较短，往往一、两年就能建成，交接日期相对稳定。如果遇到最终交接日期还要改变，购房者会遇到哪些问题、有什么权益保障，相信是许多新屋买家需要了解的话题。 《都市地产》近日收到读者钱女士发来的案例。钱女士于2016年年初购买了位于多伦多北部的一个半独立屋楼花。购房时，与建筑方签约的合同上写着第一次暂定交接（First Tentative Occupancy Date）为2017年3月；第二次暂定交接为2017年7月（Second Tentative Occupancy Date）; 最终的交房日期（Firm Closing Date）是2017年11月10日。钱女士缴纳了4万元的定金后，在一年的时间里陆续筹措35%的首付款。 签修正协议便放弃了索赔 据钱女士提供的信息，一直到10月24日，她都没有收到任何来自建筑商的信息。连交房前的验屋预约都没有任何通知（Pre-delivery inspection, PDI）。致电发展商得到的答复是“11月10号我们交不了房”。并要求她去发展商办公室签一个新的修正协议（amendment to agreement），之后才能告诉她新的交接日期。 钱女士放下电话后立刻联系了为自己交接该房屋的律师。律师告诉她，最终交房日期还要改的情况下，要学会保护自己的利益。“律师说，一旦我签署了修正协议，就等于自动放弃了获得赔偿的权利，接受对方新的交接日期。他不建议我放弃赔偿的权利。应该是合同怎么写就按合同怎么来。律师说如果我什么都不签，建筑商不能取消合同。按照合同规定，就是要赔钱给我。律师说对我最好的结果是金钱赔偿，交割的时候算在房价里。如果建筑商不给这个钱，一年之内可以向Tarion要这个钱。最终交房日期的推迟对买家产生的不便可以索赔（delayed closing compensation），每天150元最多不超过7500元。律师还说，应向建筑商询问，如果让我的律师和你的律师交涉，律师费是否由你来支付。”  补偿或低于法律费 钱女士称，律师同时告诉她，这种情况下，建筑商通常为了不支付赔偿可以使用所有的办法。如果一旦付诸于法律行动，能够得到的补偿款可能还不够支付走法律程序的律师费用。 钱女士按照律师的指示再度联系了建筑商，对方表示，如果一定要按照原有的最终交接日期11月10号交接，他们会按时完成并尽量把工程做完善，如果有不满意过后再修正；或者买家接受新的交房日期，但是放弃赔偿，他们有更多时间可以保証把房子做到最佳状态。总之就是不会赔偿，并表示左右邻居都已经接受了新的交接日期。最终钱女士选择了接受新的交房日期，她认为房子能有一个好的交接状态更重要。如果非要11月10号交接，万一房子里面的东西做得马马虎虎，得不偿失。 提前通知便可重设交接日期 尽管加拿大对规管楼花市场有着完善的法律与保险保护，但真正能利用这些保护非常不易。多伦多房地产律师王彩虹在接受本报记者访问时表示，买家购买楼花后合同上所指定的第一次暂定入住日期，一般是指楼花在售卖期间所宣传的入住时间。如果开发商在建设过程中遇到问题，开发商需提前90天向业主发出书面的通知，重新设定新的交接日期。“理论上讲，第一次、第二次暂定入住日期如果不能交接，开发商应提前90天发出延期交接的通知。确定了的最终交接日期（Firm Occupancy Date）的确是不应该再延后，但法律允许，如果交付日期超过了合同上的最终交接日期，买家可以向建筑商索赔。在钱女士的案例中，11月10号不能交接，按理说是应该给出书面通知的。10月24号才告诉买家不能交接的确是不合理。” 多伦多地产律师王彩虹 开发商流行不确定交接日 王彩虹提出，现在更有许多开发商，在和买家签署合同时，在确定交接日期一栏根本不写日子。“我见过许多客人拿着这样的合同，开发商只写第一次暂定交接日期，根本不写最后交接日期，就是想给自己多留一些余地。这是一种博弈。真正是着急住进去的买家所占的比例并不大，建筑商也知道这点，所以在对待不同的买家态度上会有所不同。钱女士的建筑商，他的工作一定是做的有失误。不能提前两周才告知。但法律是一方面，事实是另一方面，中间是有距离的，就看你从哪个角度来看这个问题。” 多数人为保质量接受延期 对于钱女士因为担忧交接状态而向建筑商妥协，王彩虹表示可以理解，并且大多数人都是这样做的。王彩虹提出交接状态不是以买家或卖家的标准为标准，而是以政府的交房许可証（Occupancy permit）为标准的。“建筑商是拿到了政府的交房许可証才能向买家交接。钱女士要担心交房的状态，因为政府颁发交房许可証的标准不是买家的标准或建筑商的标准，而只是一个可居住的标准。验房时缺这个、少那个的情况太正常不过了。当然，也有建筑商交的房很完美的，但是很少。大部分都是有需要修修补补的地方，占一半以上的概率。这些属于不是完美的状态，但是不影响交接状态，这个状态与我们个人的要求是有差距的。最终房屋会全部按照你的要求做好，交接之后再来修修补补，不过你要花费时间和精力来安排这个事情。为了得到更好的房子，接受延期，免除赔偿是大多数人的做法，毕竟没有那么着急入住的人很多。” 索赔需証明生活受影响 记者向王彩虹提出，在从业经验中，客人因为建筑商原因无法按时交接房屋，获得赔偿的情况如何，王彩虹表示，的确有客人申请到了赔偿。有的建筑商没有太多复杂的程序就会给予赔偿，有的会和买家争取，需要买家多去争论几次。如果建筑商不予以赔付，可以向Tarion申请赔偿。“大多数人都接受了建筑商给的新交接日期并且免除了赔偿条款。曾有一位客人去向Tarion索要赔偿，但最后因为手续繁琐，需要証明文件很多，没有成功。在这个市场里，大多数人不会因为交接推迟而真正影响生活。因为非买房自住的人占大多数。真正用来自住、并且因为推迟交接影响了生活的人，拿得出实际的証据，才可以按照Tarion的要求完成索赔程序。” Tarion赔偿的最高额度为7500元，而超过7500 的部分Tarion是不会管的，如果真有因为交接推迟造成个人损失额度很大的情况就要考虑诉讼了。“我们经常代表客人发信给建筑商的律师，但是能不能得到补偿不能保証。事实上我建议客人直接去和建筑商谈，效率会比双方律师去谈更好。建筑商的律师不会起到太多作用。建筑商只会用尽所有的办法减少自己的损失。当然，建筑商不能强迫你签字接受新的交接日期。但是如果真的11月10号不能交给你，你也没辙。我遇到很多案例，是今天交接，建筑商上午还没有拿到交房许可証，但下午3点就拿到了。没有拿到交房许可証就交房属于违反政府规定，建筑商不敢这样做。敢交给你就是拿到许可了。但是话说回来，是什么标准给你就难说了。没有办法去抱怨什么，只能是事后再说。” 发展商倾向以升级代赔偿 王彩虹还表示，从个人经验看，还有一种客人常常拿到补偿方式是开发商给买家做一些升级（upgrade）作为补偿。“开发商可以说我这个升级价值5000块钱，实际上值不了那么多钱，但好在比什么都没有要强。虽然在房屋建成的最后可能可以做的很少，但是比如，地毯换成地板，这是很大升级，这些都是最后做的。遇到这些情况的民众可以照着这个方向向开放商争取。开发商强制客人必须签署更改协议也比较少见，非常顺利得到补偿的也比较少见。倒是中间状态比较多。一种是谈一些补偿，升级也好，或者不按150元一天给赔偿，少补偿一点。比如一个月4000的补2000，签一个更改协议。没有一个确定的方式怎么做，就是谈判。各种结果都有可能。” 多伦多地产经纪段晓东 买家处弱势，选好发展商自保 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实不按时交房的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，是根本不可能和建筑商打官司的，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，只能最后认倒霉。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对像。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在里面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，只能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”    

该画廊财位有两个，一个是在其正南中央，现在挂了一些红色的抽像画。伍师傅请宅主在此处改挂山水画，在山水画上面的天花板里面收藏一个猪仔钱瓮，食著正财位。 伍子明大师最近为一间画廊摆风水局。虽然画廊面积并不大，但它亦有特殊的风水布局。宅主五行属土，画廊坐南向北，门亦开向北。土人向土，所以对属土的宅主是适合的。 画廊进门两个角落就比较麻烦，西北为绝命煞及五黄大煞位，东北则是祸害煞位。宅主表示，以往在这两个位置都曾发生过与人争执之事，伍师傅称，出事故是必然的，因为宅主没有摆风水局将煞位化解。伍师傅做的第一件事是在进门做一个引水归塘局，在大门上面招牌横额加一个电话号码，玻璃窗上亦加电话号码，用电话号码带动来气入屋。 第二个局是在进门东北祸害煞位置放一棵铁树，用尖树叶解了祸害煞。西北角绝命煞位，放一棵大树及挂一个五柱风铃，同时解决了绝命煞及五黄大煞。 画廊中间现在放了一张枱是文昌位，伍师傅请宅主尽量利用这个位置来见客，现在宅主在枱面上放了一些装饰品，伍师傅请宅主在枱上放一盆竹，以加旺其文昌，与客户在此谈生意，会事半功倍。 画廊东墙是生旺位，现在用来挂画廊出售的画，是没有错，但唯一的缺憾是这中央有一个病煞，对生旺位形成了一些破坏。在此处天花板内收藏一对葫芦，可用来解病煞。 画廊东南的房间是事非位，伍师傅在内放九枝红花以解之。伍师傅还强调，画廊亦是一盘生意，所以一定要摆财位。该画廊财位有两个，一个是在在其正南中央，现在挂了一些红色的抽像画。伍师傅请宅主在此处改挂山水画，在山水画上面的天花板里面收藏一个猪仔钱瓮，食著正财位。 画廊偏财位在收银柜台，同时这个位置又是桃花位，而且收银机向北，亦与宅主五行所属配合。伍师傅在收银枱右角放一对貔貅夹著一个半满钱的钱瓮。对正大门，以食著财气进门。 伍师傅指出，他摆这个风水局十分简单，但有立竿见影之效。

■ 发展商正申请改变帝国码头建筑物(图)的土地用途。 图文：本报记者冯瑞熊 地产发展商奥尼集团(Onni Group)申请，把列治文史蒂夫斯顿(Steveston)帝国码头(Imperial Landing)的6幢低层公寓建筑，由本来“沿岸混合用途”(maritime mixed use，简称MMU)改为酒店及写字楼等用途，周一再在列市议会讨论，虽然发展商已把补偿金额提高至475万元，但多位议员及发言市民均认为不够，结果补偿金额议案以6比2不获通过。 涉及的低层公寓建筑位于史蒂夫斯顿湾景街(Bayview St.)的帝国码头，风景怡人，附近都是住宅，发展商在2012年建成该6幢低层公寓建筑后，一直空置至今。 发展商其后申请改变土地用途(rezoning)，建议把公寓建筑物改为酒店、零售商及写字楼等综合用途。 由于改变用途将令土地升值，发展商最初愿意向列市“社区设施基金”(Community Amenity Contributions，简称CICs)补偿240万，其后增至356万元，最新提高至475万元。 市府聘请的顾问经评估后，指补偿金额应是550万元。周一在市议会发言的多位市民，包括一些地产经纪也认为475万元是不足够。 发展商出价475万元 被指太低 在投票是否通过补偿金额议案时，市议员卢仙泳(Alexa Loo)和庄士顿(Ken Johnston)均支持通过，卢仙泳认为金额已很接近，但另外6个市议员则认为太低而反对，市议员戴嘉露(Carol Day)更认为根据计算，补偿额应约1,000万元，另一位市议员史蒂夫斯(Harold Steves)也认为补偿不够。结果议案以6比2被否决，市长马保定表示，定于12月18日会议上再作讨论相关议案。 市议员区泽光要求市府职员，再咨询市府聘用的顾问，希望能计算出准确及公平的补偿金额。他向《星岛日报》记者称：“该地由MMU改为酒店及写字楼，土地升值，市府是应该得到足够补偿，所以不应该仓促作出决定。” 在周一市议会上有发言的前列治文总商会(Richmond Chamber of Commerce)理事西姆(Erika Simm)称，发展商提出的补偿金额是很可笑，她指如果市议会让发展商改变土地用途，发展商就应该付出相等地价升幅的全数金额，而市议会就只有一次机会而已。 发展商奥尼集团代表也有出席会议，透露计划兴建的酒店有逾30个房间，每间面积约400平方呎，设有厨房，目标顾客是本地人士。

■ 渥京料将宣布推动兴建更多可负担性房屋。 星报资料图片  本报综合报道 料周三公布计划设可携式租金补贴 联邦政府最快本周三公布全国房屋策略，有消息人士透露，渥京将会宣布推动兴建更多可负担性房屋、为开发商提供新的资助计划，以及向贫户提供租金补贴。联邦政府希望在未来10年内，提供8万个新廉租单位，以及要求与私营资金联合提供250亿元兴建房屋措施。 消息人士向加通社透露，政府拟推出“可携式”租金补贴，补贴可随租户在私人市场流动而转移，对联邦政府的房屋政策是巨大的改变。同时，也会维持“以地点为本”的租金补贴，以免数以千计的单位在未来数年流失资金。 为扶贫政策铺路 报道指出，政府官员已向房屋业界人士表明，房屋政策将强调住屋是人权，不过政策的大部分内容细节要到明年才会详细阐述。联邦政府预料在星期三的全国房屋日（National Housing Day）公布房屋策略，总理杜鲁多将在多伦多出席活动，这次公布的房屋策略可为明年宣布的扶贫政策铺路。 随着本国露宿者人数增加，许多家庭须缴付高昂的租金，房屋供应者和房屋权益人士都希望政府推出的房屋策略，能够改善整体的房屋可负担性。 加拿大终结无家可归联盟（Canadian Alliance to End Homelessness）行政总裁Tim Richter表示，改善房屋问题没有灵丹妙药，“没有足够的资金来完全解决整个房地产危机，但是应该有足够的资金来做出重大的改变”。 资料来源：加通社

■ 分析指出，海外买家已转向以公寓等多户房屋，作为主要投资对象。资料图片 本报记者 据卑诗财政厅发长的最新数据分析，海外买家在列治文地产市场的投资活动维持强稳，占今年整体成交的约8%，为全省各地区中最高。 根据区报《列治文新闻》（Richmond News）报道，自从4月1日至今的列市所有住宅买卖交易中，占约8%涉及外国买家，为卑诗省各个地区中最高比率。相对地，海外买家仅占温哥华市同期房地产交易的3.4%。至于在今年整个大温区的房地产买卖中，涉及海外买家的则占约3.3%。 在列市，今年涉及海外买家的地产交易有318宗，在温市则涉及259宗。 今年1至9月购2.41亿元物业 同时，由今年1月至9月期间，单是列市，海外买家缴付的海外买家税，总额约达3,620万元，意味着他们在购买楼房方面的投资金额，总计约有2.41亿元。在去年8月卑诗省政府实施15%海外买家税之前，外国买家占列市房产交易的比例接近四分一（24.7%)。除了成交比例减少之外，海外买家购入的房屋平均价格也有下调，主要是因为这类买家目前已转向以多户房屋作为主要投资对象。 自从2016年10月以来，列市所有住宅类别的易手价格整体攀升了10.8%，其中单户房屋相对地平稳，升幅仅2.3%，平均价格为169万元，但城市屋和公寓则录得较明显的升势，分别上升了12.6%及26.3%。 至于成交方面，列市单户房屋的销售量比一年前减少了25%，而公寓及城市屋类别，则维持稳定。

▲门另一面住宅正南为起居室，是偏财位，因为凡是从事买卖交易行业的，在风水上其职业是正中带偏,因此偏财位对女宅主十分重要。 ▲主人房最大的问题是床尾冲镜。  ▲餐厅内是住宅绝命煞位，伍师傅请宅主在酒吧枱旁放一盆大植物以解之。 ▲住宅桃花位在厨房，其灶在东北，东北为土，土不能生火，因此生财力不足。 ▲家庭厅，住宅创作位所在。在角落又是煞位，加上住宅靠山不足。在家庭厅最后面的墙挂一幅大山的画，助旺住宅靠山。 ▲住宅进门是正财位，现在大门的颜色不对，住宅来气为土，一定要土引土入，所以大门一定要改油成米色。 伍子明师傅为一个住在纽玛市的属木女士的家宅看风水。她的职业是从事房地产按揭贷款，最近离婚了，希望能够继续找到一段新的姻缘。 她的住宅是坐东北向西南，门亦开在西南。西南向对女宅主为木土对克，但木克土为财，所以女宅主仍然赚到钱，祇是钱来处不易，赚钱有些困难。 住宅进门是正财位，现在大门的颜色不对，住宅来气为土，一定要土引土入，所以大门一定要改油成米色，并在门后面的墙挂一幅山水画，来聚集财气。同时地毡亦改为米色或是咖啡色，以增强土气入屋。在风水学上，这个局名为同气相求。又在门后放一张玄关枱上面放半满钱的猪仔钱瓮，用来聚集财气。 门另一面住宅正南为起居室，是偏财位，因为凡是从事买卖交易行业的，在风水上其职业是正中带偏，因此偏财位对女宅主是十分重要的，一定要摆好偏财局。在窗同墙中间夹角，放一张咖啡枱，上面一对貔貅夹著一个半满钱的钱瓮，对正起居室的门口，以吸纳偏财。伍师傅特别强调，凡是摆设貔貅不能对墙，有窗对窗，无窗对门。在此因为咖啡枱与窗平排，所以祗有对门。 餐厅内是住宅绝命煞位，伍师傅请宅主在酒吧枱旁放一盆大植物以解之；并要她面西北背东南坐，以吸纳木气。 再进是家庭厅，住宅创作位所在。在角落又是煞位，加上住宅靠山不足。在家庭厅最后面的墙挂一幅大山的画，助旺本宅靠山；在旁边短墙的空间放一个铜铃，压著6个银币，女皇头向上。 住宅桃花位在厨房，其灶在东北，东北为土，土不能生火，因此生财力不足。在灶两面各放一盆植物，助旺火气。又在灶和洗涤盆两者夹角的住宅桃花位的位置。女宅主想再有第二春，桃花位对她是否再有姻缘，是十分重要，所以伍师傅在此摆一个奇门局，来助旺女宅主的桃花，等她早日找到一个如意郎君。奇门局是用一枝柱型玻璃容器，里面五份之一放海盐，中间放一个加拿大两元硬币，女皇头向上，再放在另一个有水的容器中。 主人房最大的问题是床尾冲镜，但床的位置一面是窗，另一面是门，不能移动。于是在梳妆枱大镜之前放一盆大花束，以隔开床尾冲镜；又在床头柜上放一个三至四吋的粉红色水晶球。伍师傅解释主人房正在厨房之上，楼下摆了一个奇门局引动住宅桃花，于是在主人房用水晶球来接桃花。  

▲木条做的堆肥箱。可以见到木条中有空隙，以增加空气流通。 ▲compost accelerator ▲商店出售的堆肥箱，其中滚筒式堆肥箱，随时滚动，加速分解速度，也很适合公寓房厨余使用，可以放在露台 ▲示范堆肥箱，可以看到左边是已经变成泥土的堆肥，右边是刚放入的废物。这样三阶段轮流使用，永远都不缺空间。当然要院子够大。 秋天是最适宜堆肥的日子，大家都扫了不少落叶，秋天又是修剪树枝的季节，加上菜园中的残枝败叶也是一大堆，这时就是开始堆肥的时候了。 堆肥 compost 这名词听起来似乎很乡土、甚至很脏。其实却是今天园艺界最时髦的名词。好像你不堆肥、就称不上真懂园艺。 堆肥其实是最利己利人的一项工作。首先它可以将不要的废物变成最有营养的肥沃土壤。其次可以将垃圾份量减少大半。何况各地市政府越来越倾向于停止收集庭园垃圾，变成每一家每一户都要自己解决这些废物，因此更要堆肥了。 堆肥初哥可以由装置堆肥箱开始。近年来市政府都在推广堆肥，出售各种形式的堆肥箱—塑胶的、木造的不一而足。本来一个在建材店售八、九十元的堆肥箱，市政府只收不到一半价钱，你可以向你所属的市政府打听什么地方可以领到。 可以放入堆肥箱的东西包括草屑、树枝、落叶、以及拔除的野草。此外厨房废弃物也是极好的材料：蔬菜叶、果皮、蛋壳、茶叶渣、咖啡渣、过时的面包等。总之所 有不是肉类、非奶类的食物都可以放入。原因是我们不希望因此引来苍蝇、虫蚁及小动物。此外也不会因此有异味。事实是，没有肉类和乳类，堆肥箱是绝无异味、 绝对干净的。此外也不要将有病的叶子、或已经开花的野草放进去，以免将来做成的堆肥土中有太多杂草种。  堆肥时唯一原则是：分层摆放。也就是最好将不同的材料间格摆放，以增加空气流通，这也是为什么堆肥箱都有空隙给空气进入。如果不时翻动一下就更好，可以增加堆肥速度。此外若是将树枝菜叶稍为剪短，以及不时洒一些水、丢一些泥土进去，都可以增加“废物变土壤”的速度。 通常在一年之后，打开堆肥箱下的洞口，就有黑色的肥沃土壤出现。这样的堆肥土十分干净，甚至有消毒作用。我试过在堆肥箱中翻开泥土时，见到中间部分热到冒烟，据说堆肥内部的温度可以高到华氏一百度以上。 通常一间普通的庭院，一个堆肥箱是不够的。许多人是两个同时使用：一个放新的废物、一个是已成品供使用。更多的人自己做大型堆肥箱、或是在矮树下堆肥。还 有人将落叶放在黑色塑胶袋中(袋上戳一些洞孔)，大半年后就成为肥沃的黑色土壤。总之用些想像力，堆肥方式绝不止一种。 如果你的堆肥箱不是很大，希望堆肥过程快速进行，可以买compost accelerator帮忙，这种东西可以帮助各种有机物快速分解。包装上面说可以在20-40天内见效，我试过也很有效。虽然一盒要十多元，但每次用一小把，可以用很久。 自制堆肥箱 如果要自制堆肥箱，最简便的方式是买木条来做。将木条订成一个宽3到4尺，高3到4尺的四方型的框架，置放于适当地点后，将四个角落固定，钉入地下。上面 再用木条做一个盖。唯一要求是盖子能打开及关上。以便于放入堆肥物，及防止小动物进去。如果你有两个这样的框架，就无须做门，因为一个堆放堆肥物，一个堆 好的可以取土出来用。但如果你只能做一个，就必须在下面做一个小门，以便在堆肥土做成后，打开门取土来用。至于做盖，做门，五金店都有工具。 自制漏网，可以将刚制成的堆肥土过滤，成为真正的黑金。 堆肥茶 堆肥土是黑金，是最有营养的土，也是最好质地的土。但其实还可以用堆肥土做肥料，就是俗称堆肥茶compost tea的液体肥料。 Compost Tea 堆肥茶是堆肥土的附属品，被很多有机农人当做是肥料代用品。自己做，既不花钱，比化肥更健康安全，植物更易吸收，从而有更大效果。所以只要自己做堆肥，就不妨再做堆肥茶。 堆肥土被称做是黑金，堆肥茶就被叫做是liquid gold 液体黄金。但其实做起来非常简单，就是将堆肥土泡水就成。 第一步，选用做了一段日子的堆肥土，因为较久的堆肥土里较多有益微生物。 第二步，选用一个大盆或桶，要五加仑以上，将堆肥土装约三分之一。 第三步，再在桶内装满水，(也不要装太满，以免以后难处理)。最好是选用天然雨水、井水，若都没有才用自来水。 第四步，期间要不时搅动。如果下雨，要加盖。浸约3-4天后，用纱布，麻布或是粗网的纱窗布，将桶内的液体筛过。渣滓部分当堆肥土再用，就是回到堆肥箱，而筛过的液体就是compost tea了。若没有堆肥土，也可以使用买回来的粪土Manure (动物堆肥土)，用上面的方式制作。 堆肥茶的好处除了是有机肥，更被认为是活的肥料，原因是堆肥茶中除了养料，还含有各种生物及酵素，包括有益的线虫nematodes、奥米巴虫等，用来做肥料可以促进土壤分解养分的作用，使得植物更能吸收。 这堆肥茶可以植接浇在土面当肥料，可以当盆栽肥料。有时做成的堆肥茶对于较小的植物嫌浓，还可以再兑水才用。此外也可以直接浇在(喷在)叶子上，帮助消除及对抗叶子的病害。不过喷叶时最好也是先兑些水，以免太浓，大约像一杯清茶的颜色就适当了。 当使用堆肥茶做喷剂时，可以加少量肥皂水dish-washing liquid，这样较易附着在叶面。大约一公升水中加八分之一茶匙，就是几滴就够了。 注意事项 如果你的堆肥箱内放了太多厨余，又或是淋了太多积雨水，有可能产生沼气。沼气发出的气味是有毒的，因此在翻动堆肥箱时，为免意外最好戴上口罩。不过一般的堆肥箱是不会有沼气的，这里说的是万一的情况。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。（http://www.ritagiang.com/）  

■ 市场供应量仍然短缺，推动卑诗省屋价继续攀升。加通社  本报记者报道 大温楼价飙逾两成 平均107万 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示，本省房地产市场表现持续强劲，10月份房销量及价格，均较去年攀升近两成，其中大温区楼价更录得逾两成的升幅，平均约达107.5万元(见附表)。 卑诗地产协会指出，卑诗省在10月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，达8,677个单位，比去年同期上升了19.3%。 大温房销升34.5% 其中大温区易手房屋则有3,073个单位，较一年前的2,284个单位，上涨了34.5%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到62.5亿元，比去年10月份急升了41.6%。至于大温区方面，今年6月份房屋成交总值达33亿元，比一年前攀升了62.2%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，市场继续缺乏供应，而楼房需求持续强劲，导致楼价持续上扬。 供应少 需求增 楼价续扬 卑诗省在今年10月份的挂牌房屋共有27,987个单位，较去年同期减少5.1%，但比过去5年则回落了49%。 同时，售出房屋的数量与挂牌求售房屋的比例，则由2016年10月份的24.7%，上升至上个月的31%。缪尔指出，本省地产市场仍然算是维持平衡。 今年10月份，卑诗省平均屋价为720,129元，较去年同月上升18.7%，其中大温平均屋价由去年10月的891,705元，增加至今年10月的1,074,834元，攀升20.5%。 今年头10月房销量同比跌一成 至10月份为止，全省住宅成交量累计90,290个单位，按年减少10.7%，其中大温区今年首10个月房销总量为31,704个单位，比去年同期下跌了14%。 屋价方面，今年首10个月，卑诗省平均屋价为706,881元，比一年前微升1.4%，而大温区首10个月平均屋价则约为1,030,830元，按年上升0.3%。

■ 邻近UBC校园的租户，近七成难以负担日益高昂租金。图为UBC附近高层柏文林立。资料图片  本报记者张文慈报道 在卑诗省，不仅温哥华市的租金高涨到难以负担的程度，如今连许多其他城市，同样有租客为著每月缴付租金而烦恼。温市的卑诗大学（UBC）附近地区，近七成租客居住在租金难以负担的单位，在西温则接近六成，就连温岛多个城市也超过五成。有本地学者认为，温岛部分城市因为长者聚居，长者收入低关系，益发反映交租困难程度。要解决整体问题，恐需开始考虑适度调高物业税，好让更多单位投入租务市场，舒缓租住单位的供需矛盾。 据加拿大广播公司（CBC）报道，租金高涨问题，已由温哥华地区蔓延全省。人口普查数据显示，卑诗最难负担租金的10个城市，仅两个在大温地区，几乎逾半的租客难以负担单位租金（见附表一）。   西温月租中位数逾3,000元 在温哥华市，虽有44％的租户不能负担租金，但却非最难负担的首10个城市之一。按加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的定义，居住成本低于家庭税前收入的30％，才叫做可负担的居所。这也是加拿大统计局(Statistics Canada)用来衡量本国不同地区家庭房屋负担能力的标准。 统计显示，卑诗大学（UBC）校园及附近地区的大温A选区（Electoral Area A），为全省租金最难以负担的地区，有三分二租户去年为交租烦恼。 至于西温的租户，也同样面临高昂的住房成本；在那里，租金中位数（median rent）每个月超过3,000元。 根据统计局的一份地图，显示出2016年大温地区的租金中位数情况，较深紫色意味要交的租金数额更高（见地图）。 内陆温岛多个城市同样面临困境 然而，卑诗内陆克雷斯顿（Creston）、盐泉岛（Salt Spring Island）以及温岛城市帕克斯维尔（Parksville）、夸利坎滩(Qualicum Beach)等城市的租客，也同样面临困境。在这些地区的住房一般比大温地区便宜，但居民收入也较低。 有居住在温哥华岛阿伯尼港（Port Alberni）的租客，就讲述她挨贵租的苦况，抱怨租金高达她月入的四分三左右。 温市亟需第二套间投入租务市场 另外，除威斯勒（Whistler）以外，大温10个城市的业主和租客，同样也承受难以负担的住房贷款或租金压力。根据统计显示，几乎超过3成业主、6成租客都难以负担（见附表二）。 研究温哥华短期出租物业影响的研究员萨瓦茨基（Karen Sawatzky）说，人口普查数据显示，它们须倚赖第二套间（Secondary Suites）来填补出租单位的库存：“我们真的需要更加重视，在小型社区以及像温哥华这样的大型社区里，提出长期租赁住房来源的思路。”

■ 公寓等多户房屋成为带动大温新屋动工的主力。图为温哥华市中心。加通社 本报记者冯瑞熊 有专门研究大温房屋市场的学者表示，去年8月省府实施海外买家物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)后，不单未能解决大温地区房屋可负担性问题，更连中价及低价市场的可负担性也转差。他指在未来2至3年，每年约有2万个公寓单位陆续落成进入市场，有可能令公寓价格出现明显的调整(correction)。 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)称，不能判定中价及低价市场的可负担性转差，与PTT的关系，有可能是部分豪宅市场的外国投资者，在PTT实施后，未有离场而转到中低价市场，但这不是很容易去证实。 海外买家物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)对大温地区房屋可负责性问题，他认为是没有帮助，但究竟两者的关系是怎样，他指这是一个很难回答的问题。 建议向没交税或工作人士征税 要解决房屋可负担性问题，达维多夫指长远来说，不外是征税与增加房屋供应两方面。对于征税，他一直建议向没有在本地交税或工作，不论是其么国籍的人征税，所以温市推出的住宅空置税（Empty Homes Tax），对解决房屋可负担性应该是有帮助。另外，他认为应该兴建更多不同类形的可负担房屋，包括入住较大家庭的城市屋及公寓，而城填政府也应该加快速度，容许居住密度提高而不是禁止它。 达维多夫称，房屋价格上升会引起两种关虑：一是令负担不起的中产阶层搬离该区；另一个市民付出高于房屋的价值，导致房屋价格有可能下泻。他指出，未来2至3年，每年约有2万个公寓单位将进入市场，有可能令公寓价格出现明显调整。